W bieżącym numerze (25.11 – 01.12.2013) Bloomberg Businessweek znalazło się sporo artykułów nt inwestowania w nieruchomości. Jest artykuł o tym, że “Blackstone buduje imperium w Hiszpanii”. Ten największy na świecie fundusz private equity kupił w lipcu od władz Madrytu 18 apartamentowców za sumę 125,5 mln EURO. Stara się o kolejne zakupy, wydając nawet USD 150 mln, uwaga … tygodniowo!! Blackstone w Stanach posiada ponad 40,000 domów, na które przeznaczył łącznie USD 7,5 mld.
W Polsce nie mamy aż tak dużych inwestorów. W artykule pt “Fundusze będą buszować w mieszkaniach i sklepach” znalazło się kilka wypowiedzi Jana Dziekońskiego, prezesa Mzuri Investments. Jan prowadzi rozmowy z co najmniej kilkoma inwestorami instytucjonalnymi. Na razie skala omawianych inwestycji nie jest bardzo duża, ale to się może zmieniać.
Rynek będzie rosnąć. Zwłaszcza, że ostatnio w mediach pojawia się sporo zachęt do inwestowania w nieruchomości na wynajem. W jeszcze innym artykule tego samego wydania Bloomberg, jest mowa o tym, że z mieszkania uzyskuje się wyższe zwroty niż z lokaty. No ale akurat my, Fridomiacy już to wiemy, prawda?
Dla kompletności dodam, że kilka cytatów Janka pojawiło się ostatnio również na łamach Rzeczpospolitej. Oto link: http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/705487,1067057-Kupowanie-mieszkan-na-wynajem.html
Jak sądzicie? Jaki wpływ na polski rynek najmu miałoby wejście dużych instytucjonalnych inwestorów, typu Blackstone?
29 Responses
Może Mzuri zrobi własny fundusz inwestujący w mieszkania?
Osobiście wolałbym być właścicielem jednostek uczestnictwa takiego płacącego dywidendę funduszu niż właścicielem mieszkań.
Dużo mniej formalności i problemów, łatwiej sprzedać/kupić jednostki uczestnictwa.
Nie trzeba od razu mieć stu kilkudziesięciu tysięcy by rozpocząć inwestycję.
Same zalety.
Slaba-Tabaka, dzięki za podpowiedź. Wiem, że Janek już o czymś takim myśli. Oczywiście dam znać gdy tylko powstanie coś konkretnego.
Czy jeszcze ktoś z Was byłby potencjalnie zainteresowany współinwestowaniem?
Witam, chetnie bym sie przyłączył do takiego projektu . Ponadto dodam , że bardzo chętnie czytam fridomie. Po spotkaniu w HULL(uk) i prezentacji Pana Sławka ,zainteresowaniem sie wolnością finansową. Miło sie słucha człowieka , który ta zgrabnie porusza sie w materii nieruchomości, dziedzinie ktora mnie rowniez interesuje. Panie Sławku dziękuję za miły wpis w książce oraz za fakt dzielenia sie Pańska wiedzą z nami , życzę dużo sukcesów … i czekam z niecierpliwością na kolejne spotkanie , mam nadzieję sie przyłączyć w niedługim czasie do fridomaniakow..
Consett, duże dzięki za odwiedzenie fridomii oraz za wiele ciepłych słów. Dziękuję też za deklarację gotowości ws współwłasności. Przekaże ją Jankowi i on się z pewnością skontaktuje.
Sławku, myślę, że chętnych na taką inwestycję znajdzie się wielu, ja na pewno – już jestem chętny :)
Jeśli rzeczywiście Janek rozkminia taki temat na poważnie to fantastyczny news. Mam nadzieję, że Fridomiacy i Mieszkanicznicy będą mogli liczyć na preferencyjne warunki (w kontekście opłat za zarządzanie) :)
Jedyny minus jaki dostrzegam to kwestia podatków od zysków (kapitałowych) z takiej formy inwestowania, bo zdaje się, że nie można wykorzystywać dobrodziejstw typu amortyzacja i odliczanie kosztów z punktu widzenia idywidualnych inwestorów. Natomiast mnie osobiście to nie zraża. Z resztą było by dobrze poddać ten temat pod dyskusję, np. na najbliższym spotkaniu Mieszkaniczników w Warszawie 3 grudnia, gdzie akurat temat podatków będzie tematem przewodnim Grzegorza.
inne podatki to raz, ważniejszym problemem jest brak możliwości wsparcia się kredytem.
poza tym inwestor nie miałby hipoteki, tylko papierek w postaci udziałów … kupujemy wiec udział a nie mieszkania, czyli mamy do czynienia z klasyczną giełdą (z minusami jak brak możliwości kupienia poniżej ceny rynkowej)
dodatkowo uśredniłyby się stopy zwrotu, pustostany itp. gorsze mieszkania pociągnęły by w dół lepsze, powstały by dodatkowe koszty administracyjne, pewnie by trzeba było uzyskać zgodę knf, zysk byłby na poziomie pewnie około 5-6%
fundusz miałby największą szanse gdyby mieszkania na wynajem sam sobie najpierw budował – taka spółdzielnia albo system condo
Patryk, słusznie wymieniasz te ryzyka. Rzeczywiście myślimy o tym by nabywać nieruchomości poniżej wartości rynkowej. By uniknąć niektórych ryzyk o których wspominasz, być może część inwestycji będzie miało charakter flippingu z odsprzedażą inwestorom.
Piszcie proszę dalej o swoich pomysłach, a także wątpliwościach, to lepiej uda nam się dopracować szczegóły propozycji:-)
Ja bym to widział w nieco innej formie.
Mzuri znajduje nieruchomość z wieloma mieszkaniami za np. 5 milionów złotych, lub zleca deweloperowi budowę takowej, ściśle na potrzeby najmu.
Potem zbiera kapitał od zainteresowanych inwestycją -zarówno osób prywatnych, jak i podmiotów gospodarczych, np. właścicieli małych firm. Ustala się minimalną kwotę inwestycji -np. 50 tys. zł.
Na nieruchomość zakładana jest księga wieczysta w której właścicielami są poszczególne osoby prywatne i firmy. Każdy ze współwłaścicieli ma udział w budynku proporcjonalny do zainwestowanej kwoty i może sobie wybrać formę rozliczania podatku dochodowego najkorzystniejszą z jego punktu widzenia (ryczałt, podatek od działalności gospodarczej lub na zasadach ogólnych).
Mzuri zarządza zbudowaną “na miarę” lub zakupioną nieruchomością.
Każdy z inwestorów co miesiąc dostaje dochody z czynszu proporcjonalne do zainwestowanej kwoty minus koszty utrzymania nieruchomości i opłata za zarządzanie przez Mzuri.
Tego typu rozwiązanie dzięki dużej skali inwestycji pozwoliłoby być może na osiąganie wyższej stopy zwrotu niż w przypadku inwestycji w pojedyncze mieszkania, z możliwością zachowania sposobu rozliczania dochodów z najmu najkorzystniejszego z punktu widzenia danego inwestora.
Możliwe są dwa różne warianty tego rozwiązania:
1) zbiera się całą kwotę od inwestorów i buduje, lub kupuje nieruchomość za gotówkę
2) zbiera się od inwestorów 10% lub 20% kwoty koniecznej do kupna lub budowy budynku. Reszta finansowana jest kredytem bankowym. Każdy z inwestorów spłaca kredyt w kwocie proporcjonalnej do udziału w nieruchomości.
Nie jestem specjalistą od prawa ani podatków, nie wiem więc jak by takie przedsięwzięcie dokładnie musiało wyglądać od tej strony. Być może popełniłem jakieś błędy w tej koncepcji, ale jest to tylko ogólny zarys, propozycja do wzięcia pod rozwagę.
W tego typu projekt chętnie bym zainwestował. Interesowałoby mnie bycie współwłaścicielem dużej nieruchomości figurującym w księdze wieczystej.
Typowe fundusze inwestycyjne polegające na własności jednostek funduszu mnie przekonują.
Jacku, dzięki za podpowiedź. Janek z pewnością weźmie ją pod uwagę i rozpozna aspekty podatkowe. Dzięki.
Kiedy mialem pare jednostek w podobnym funduszu w zasadzie polzamknietym, jako ze jednostki mozna tylko umarzac raz w roku TIAA-CREF Real Estate, http://www1.tiaa-cref.org/public/performance/retirement/profiles/1622.html
Jak widac na zalaczonym obrazku sredni roczny dochod jest pomiedzy 8-10% (w formule accumulation, czyli wszystkie zyski sa reinwestowane, a nie wyplacane jako dywidenda / czynsz – czyli formula income). Fundusz jest jednak bardzo podatny na zmiany wyceny posiadanych nieruchomosci i to daje wzrost / spadek wyceny certifikatow. Choc mozna by to pewnie ustawic w formule income jak wiekszosc REIT-ow, gdzie jak pamietam 90% zyskow musi byc wyplacane w postaci dywidendy. Wtedy faktycznie jest to podobne do posiadania wlasnej nieruchomosci, jednak co nalezy zauwazyc kupionej za gotowke, bo w tym wypadku z lewarem pewnie bylby klopot.
Tomtor, dzięki za podzielenie się swoimi doświadczeniami. Czy dobrze rozumiem, że już się tych jednostek pozbyłeś? Jeśli tak, to dlaczego? Jakie jeszcze widziałeś zalety i wady takiego sposobu inwestowania?
Nie do konca, troche sie nieprecyzyjnie wyrazilem. Jako, ze jest to 401b to rachunek jest zamrozony az skoncze 59 i pol, albo z powrotem bede pracowal w Stanach ;-) Tak wiec to naprawde nie wiem, czy to ja mam te jednostki, czy tez to one mnie maja i miec beda.
bawiąc się w dewelopera może być problem z działką, kupując już gotowe i to od wielu lat mieszkania można kupować wszędzie w tym również w centrum. Raczej lepszą formą byłoby inwestowanie w kamienice, szczególnie jeżeni można coś dobudować, lub przynajmniej zmienić nieużywany strych na mieszkania. ważne żeby poza samym pasywnym dochodem mieć jeszcze zysk ze wzrostu wartości nieruchomości.
inną, niewykluczającą drogą, byłoby wykupywanie mieszkań już wynajmowanych – właściciele zamienili by własność hipoteki na udziały w biznesie – a więc ich ryzyko by się rozmyło na inne nieruchomości. jeśli ich mieszkanie było obciążone kredytem, wtedy fundusz by przeją nieruchomość, spłacił kredyt, a właścicielowi wypłacił różnice między wartością mieszkania a kwotą kredytu w postaci udziałów.
długodystansowo można się również pobawić w odwróconą hipotekę – jako sposób na uzyskiwanie nieruchomości (oczywiście nie wszystkich)
Patryk, dzięki za interesujące podpowiedzi:-)
Taki fundusz byłby fajnym uzupełnieniem portfela mieszkań posiadanych na własność i dobrym początkiem dla tych, których nie stać na zakup całego mieszkania. Ja na pewno bym się skusił. Może wymienię kilka punktów dlaczego według mnie taki FIZ prowadzony przez Mzuri byłby dobrym pomysłem tym bardziej, że na początku byłby to niewielki fundusz kilka- kilkanaście milionów (a może więcej Sławku??? :))
1) Niski próg wejścia – nawet student może zacząć inwestować w nieruchomości
2) łatwość wyjścia z inwestycji. Tylko, że FIZ ma trochę bardziej skomplikowaną konstrukcję niż OFI, ale byłoby to pewnie łatwiejsze niż sprzedaż mieszkania.
3) Reinwestowanie zysków. Przykładowo decyduje się wpłacić 10 tyś do FIZ-u i co miesiąc dopłacam 1000zł przez 5 lat, przyjmując że zyski są reinwestowane to pewnie stopa zwrotu byłaby nie na poziomie 7-8% jak przy mieszkaniu, ale wyższa bo każdy 1000zł idzie na kolejne mieszkanie, pieniądz szybciej krąży i nie ponosimy kosztów utraconych korzyści.
4) Świetny pomysł na gromadzenie wkładu własnego – już inwestujemy w mieszkania więc nie stracimy celu z oczu, a gdy tylko uzbiera się potrzebna kwota, umarzamy jednostki lub certyfikaty zależnie od formy prawnej i kupujemy mieszkanie.
Ja w to wchodzę :D
O i jeszcze fajnie by było gdyby taki fundusz oferował program w stylu “uzbieraj z nami wkład własny na pierwsze mieszkanie pod wynajem” Widze to tak:
1) Program systematycznego oszczedzania oparty o jednostki takiego funduszu
2) Po uzbieraniu kapitału Mzur wspiera takiego klienta w zakupie pierwszego mieszkania pod wynajem
gdyby marketingowo temat dobrze ugryźć mogłoby to wiele osób przekonać do inwestowania w nieruchomości.
trochę się rozpisałem, ale pomysł bardzo mi się podoba o ile nie rozmyje się cel działalności takiego funduszu i nagle nie będzie inwestycji w jakieś magazyny czy biura.
Grzegorz, dzięki za podzielenie się szczegółowymi przemyśleniami. Do zalet z perspektywy młodego człowieka dodałbym możliwość zdobycia sporej ilości wiedzy nt nieruchomości.
Zapewniam też, że Mzuri nie wyjdzie poza mieszkaniówkę. Bo taki jest core działania firmy. Bo w mieszkaniówce Mzuri ma dość unikatowe kompetencje. Bo poza mieszkaniówką już działa wiele funduszy więc po co się pchać tam gdzie wielu silniejszych konkurentów.
Jestem zainteresowana tematem funduszu. Od dluzszego czasu zamierzam zakupic mieszkanie pod wynajem.Ciagle jednak mysle o Warszawie – a tu ceny mieszkan sa (jak dla mnie) za wysokie… Ostatnio pomyslam, ze pierwsze mieszkanie (korzystajac z uslug Mzuri) kupie na przyklad w aglomeracji slaskiej… ale w dalszym ciagu szkoda mi Warszawy…
Wczoraj w “Gazecie Wyborczej” (sroda, 27 listopada 2013) w dodatku “Dom” ukazal sie artykul “Moj jest ten kawalek podlogi”, ktorego autorem jest Michal Wojtczak. Podaje on informacje, ze na Polach Wilanowskich w Warszawie w najblizszej przyszlosci ma powstac zespol osmiu domow zawierajacych wylacznie malutkie, 18-19- metrowe kawalerki. Tej inwestycji podejmuje sie firma Polnord. W chwili obecnej osiedle jest na etapie projektowania…
Gumi, dzięki za Twoją deklarację uczestniczenia we wspólnej inwestycji oraz za informację o projekcie Polnordu:-)
Z tym funduszem to świetny pomysł. Tak się składa, że ostatnio szukałem czegoś podobnego na polskim rynku, niestety nie znalazłem, prawdopodobnie bylibyście więc pierwsi. Osobiście znam przynajmniej kilku inwestorów, którzy chętnie zainwestowaliby w nieruchomości ale nie chcą tego robić bezpośrednio. Myślę, że takich osób jest całkiem sporo i to byłaby dla nich idealna opcja więc i klientów dla funduszu by nie brakowało.
Kamil, dzięki za słowa otuchy. Uruchomiliśmy już taki projekt i wyznaczyliśmy manadżera projektu, który ma wypracować szczegóły naszej propozycji. Poproszę Maćka by przyśpieszył prace i byśmy już wkrótce mogli skonsultować z Wami szczegóły takiej wspólnej inwestycji:-)
Sławku, jak postępują prace nad projektem funduszu? Kiedy szczegóły zaprezentujesz?!
Nie żebym się niecierpliwił, ale…. trochę czasu już minęło;)
Wojo, prace się już w zasadzie zakończyły n atym etapie. Natomiast nie mam czasu żeby spisać całość naszych przemyśleń. No i poszukuję kogoś do współpracy przy jego uruchomieniu:-) Kilka osób wyraziło już wstępne zainteresowanie i czekam jeszcze kilka dni na kolejne.
Podsumowując, mam nadzieję, że nowy projekt ruszy w lutym. Postaram się by było to na początku miesiaca:-) Więc nie wydawaj – póki co – oszczędności:-)))
http://wyborcza.biz/pieniadzeekstra/1,134975,15035362,Koniec_kredytow_bez_wkladu_wlasnego__Ostatni_dzwonek.html?biznes=poznan#BoxBizTxt
Robert, byłem wczoraj i dziś na konferencji (relację z konferencji zamieszczę w odrębnym wpisie w weekend). Jedna z informacji jest taka, że wg danych ZBP w Q3’2012 po raz kolejny wzrosła liczba zaciągniętych kredytów hipotecznych. Jednym z wyjaśnień tego zjawiska jest właśnie wprowadzenie wymogu wkładu własnego.
Warto poczytać:
http://prawo.rp.pl/artykul/792675,1068850-Zarabianie-na-wynajmowaniu-garazy-nie-musi-byc-dzialalnoscia.html
Podatnicy PIT mogą wybrać, czy najem nieruchomości będą prowadzić na zasadzie działalności gospodarczej czy tzw. najmu prywatnego – wyjaśnia w interpretacji z 6 listopada Izba Skarbowa w Poznaniu (nr ILPB1/415-904/13-2/TW). Fiskus stwierdził, że wybór nie jest ograniczony liczbą posiadanych nieruchomości. Ale o braku prawa do ryczałtu może zdecydować sezonowość najmu.
A chodziło o liczbę niebagatelną, bo podatnik, który zadał pytanie, wynajmował wraz z żoną trzy mieszkania i planował to samo zrobić z 51 garażami otrzymanymi w darowiźnie.
Raldku, o tym była mowa kilka miesięcy temu na łamach fridomii. Nie jest to sprawa jasna. Indywidualne interpretacje nie są wiążące dla wszystkich US.
no wlasnie, szkoda ze nie mamy prawa precedensu….
Pomysł z funduszem rewelacyjny. Szczególnie opcja z możliwością traktowania go jako formy oszczędzania na własne mieszkanie pod wynajem jest godna rozważenia. Również byłbym zainteresowany uczestnictwem w tego rodzaju przedsięwzięciu.
Łukasz, dzięki za komplement oraz za gotowośc udziału w funduszu. Już mieliśmy go wdrażać w życie, ale pojawiły się pewne zmiany i obecnie cały mój czas pochłaniają sprawy bieżące:-) Mam nadzieję juz wkrótce uruchomić ten nowy pomysł, o którym pisałem. Sam się nie mogę tego doczekać:-)