30

07.2014

Wspólne zakupy od dewelopera – zaproszenie

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Gorące tematy

ilość komentarzy: 31

Od kilku miesięcy rozmawiamy z Arturem z kilkoma warszawskimi i ogólnokrajowymi deweloperami ws pakietowego zakupu 50-100 mieszkań na wynajem. Chodzi o to by pokazać im naocznie, że inwestorów jest o wiele więcej niż im się wydaje i że warto zacząć wreszcie budować budynki pod potrzeby inwestorów, pod najem, a nie wyłącznie dla konsumentów. Takie budynki miałyby prostsze bryły (bez udziwnień), bez tarasów, z małymi balkonikami, wąskimi korytarzami, bez dużych recepcji i marmurów. Koszty budowy byłyby w oczywisty sposób niższe. Również dzięki wyeliminowaniu robienia kosztownych wizualizacji i makiet, wyeliminowaniu reklam w postaci billboardów, kolorowych broszurek, ogłoszeń prasowych, udziału w targach. Budując budynek na zamówienie konkretnej grupy inwestorów, deweloper uniknąłby również kosztów prowizji dla sprzedawców oraz kosztów finansowania inwestycji. Dodatkowo deweloper otrzymałby całość zapłaty już w dwa tygodnie po oddaniu mieszkań w użytkowanie i nie męczyłby się ze sprzedażą przez kolejne 2-3 lata, zamrażając swój kapitał i utrudniając sobie pozyskanie finansowania na kolejny etap inwestycji.

Te oszczędności przełożyłyby się m.in na niższe koszty zakupu, co czyniłoby inwestycję w mieszkania z rynku pierwotnego bardziej opłacalnymi dla inwestorów. Ale to jeszcze – niestety – pieśn przyszłości. Bo przyznam, że bardzo trudno nam się rozmawia z deweloperami. Postanowiliśmy, że w pierwszym kroku postaramy się kupić od nich jakieś większe pakiety, po to by pokazać, że jesteśmy poważnym partnerem do rozmów.

Dziś dostałem maila od Mateusza, który planuje zakup mieszkania (-ń) w projekcie Bliska Wola firmy JW Construction (mail poniżej). Proponuję by osoby, które rozważają tam zakup (lub od innego dewelopera) wstrzymały się jeszcze około 2-3 tygodnie. W połowie sierpnia spodziewamy się jako Mzuri Investments otrzymać ostateczne oferty od 2-3 deweloperów i zobaczymy na ile będą one atrakcyjniejsze od standardowej oferty tych deweloperów.

W międzyczasie jeśli ktoś z Was planuje taki zakup, to zgłoście proszę swoją deklarację albo poniżej w formie komentarza albo mailowo na adres slawek (małpka) fridomia.pl lub artur.kazmierczak (małpka) mzuri.pl. Dajcie nam również proszę znać jeśli deweloper w Waszym mieście buduje budynek z kompaktowymi mieszkaniami, do którego warto byśmy uderzyli w większej grupie zakupowej.

Wierzę, że te działania przyczynią się do ucywilizowania się polskiego rynku najmu mieszkaniowego. W takich krajach jak Francja, Niemcy czy nawet Kenia budowanie budynków na wynajem jest już od dawna normą i to dziwne by w Polsce trzeba było przekonywać do tego deweloperów. Zwłaszcza, że w Polsce już od dawna buduje się budynki biurowe pod zamówienie konkretnego inwestora, a nie ot tak, „na półkę magazynu”.

Oto mail od Mateusza (dzięki Mateusz):

Cześć Sławek,

Przymierzam się od jakiegoś czasu do zakupu kolejnego mieszkania na wynajem w stolicy. Zainteresowałem się inwestycją Bliska Wola dewelopera J.W. Construction. Mam w swoim portfelu między innymi mieszkanie w Kaskadzie na Woli (50m- 2 oddzielne pokoje, które wynajmuje bez najmniejszego problemu). Plusem obu inwestycji jest to że znajdują się dość blisko nowej linii metra, a przynajmniej jest nadzieja, że już za kilka lat tak będzie, Obecnie są to 4 przystanki do najbliższej stacji, która powinna zostać oddana do użytku na koniec roku.

Chciałbym kupić mieszkanie blisko 40m, z którego zrobię 2 nieprzechodnie pokoje i oddzielna ciemną kuchnię. Etap inwestycj, który mnie interesuje, powinien się zakończyc do konca stycznia 2015, czyli praktycznie już można remontować mieszkanie bo jak zawsze będzie można „na lewo” mieszkać wcześniej. Czynsz za mieszkanie powinien wynosić max 200-250 zł. W sumie z ubezpieczeniem, podatkiem od nieruchomości itp myślę ze wyniesie to na rok średnio 300zł.  Z moich kalkulacji wynika, że mieszkanie powinienem wynająć za 2300-2400zł. Media płaci wynajmujący czyli na czysto zostanie mi ok 2100zł.

2100zł*10,5=22 000zł na rok
22000/0,08=275000zł

koszt remontu przewiduję na ok 30 000 – 40 000
Wynika, że inwestycja zamyka się jeśli kupię mieszkanie za 240 000zł

Interesują mnie 2 takie mieszkania lub jedno 40m drugie 25m. Dzięki temu myślę, że jest szansa utargować tak niską cene.

Chciałbym zapytać co sądzisz o tym zakupie? A może Mzuri ma jakieś doświadczenia związane z Bliską Wolą albo firmą pana Wojciechowskiego?

Byłbym wdzięczny również gdybyś opublikował post na Fridomi, być może ktoś  będzie mieć ciekawe przemyślenia na ten temat lub ma jakieś doświadczenia, może nawet ktoś kupił już tam mieszkanie.

Pozdrawiam
Mateusz

0

Komentarze:

  1. Sławek Muturi pisze:

    Dzięki tym z Was, którzy już przesłali mailowo swoje deklaracje oraz propozycje osiedli czy kamienic do przyjrzenia się. Aby uniknąć zagubienia się Waszych maili w otchłaniach programów pocztowych w tytule piszcie proszę „KUPNO MIESZKANIA W PAKIECIE OD DEWELOPERA”. Ułatwi mi to zapanowanie nad mailami.

    Duże dzięki.

    0
  2. Piotr pisze:

    Cześć! Bardzo podoba mi się ten pomysł. Planuję kupno mieszkania na wynajem w najbliższych miesiącach (mam podobne założenia, jakie przedstawił Mateusz w swoim mailu), ale na pewno nie uda mi się zakup za gotówkę. Czy jest możliwość wzięcia udziału w tym przedsięwzięciu, jeżeli chcę posiłkować się kredytem?

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Piotr, nie widzę problemu w kredytowaniu się, bo płatności będą rozłożone w czasie.

      0
      • Piotr pisze:

        Super, bardzo mnie to cieszy. :) W takim wypadku jestem zainteresowany jak najbardziej i niebawem wysyłam maila. Tylko czy w przypadku tak dużego pakietu mieszkań pod wynajem nie zmniejszy to rentowności z inwestycji? Mam na myśli to, że w niedługim czasie, w jednym miejscu zwiększy się podaż mieszkań.

        0
        • Sławek Muturi pisze:

          Piotr, myśleliśmy już o tym. Zaproponujemy inwestorom revenue pooling (na zasadach opcjonlaności). Czyli jeśli w I-szym miesiącu wynajętych zostanie 1/4 mieszkań, to każdy z inwestorów otrzyma 1/4 swoich nominalnych wpływów bez względu na to czy jego mieszkanie zostało wynajęte czy nie. W kolejnych miesiącach ten odsetek będzie rósł aż do pełnego wynajęcia wszystkich mieszkań.

          Po osiągnięciu tego stanu, zobaczymy czy warto go kontynuować czy zaprzestać.

          Revenue pooling istotnie zmniejszy ryzyko inwestycyjne. Nawet jeśli ktoś będzie miał tylko jedno mieszkanie na wynajem, to dziękii revenue pooling jego profil przychodów będzie podobny jak dla osoby posiadającej 50-100 mieszkań na wynajem:-)

          0
  3. Andrzej P. pisze:

    Ja proponuję inwestycję miasteczko rubikon na Włochach. Nie widzę powodu utajniać ofertę. Nie wykupią inni wszystkiego od razu. Mają do sprzedaży metraże skrojone dla inwestorów. Ta inwestycja to praktycznie same małe mieszkania. Mają jeszcze dużo lokali do sprzedaży, więc jest pole do negocjacji z nimi. Myślę, że jak Mzuri wynegocjowałoby stawkę, to zaproponuje tez czytelnikom bloga, za wzięcie mieszkania do obsługi lub inną prowizja uwzględnioną w zniżce w negocjacji. W sumie deweloperowi chodzi o to, żeby sprzedać, jak najwięcej i deweloper mógł zacząć następny etap.
    Lokalizacja może gorsza niż Bliska Wola, ale są autobusy i pociągi do centrum.
    Co do Bliskiej Woli to trzeba też uwzględnić obowiązkowy garaż, co podraża inwestycję.
    Założenie kolegi, że kupi 40m za 240.000 zł to nierealne. Ponadto nie sądzę aby osiągnąć 2300-2400zł za wynajm za taki metraż. Zaleta blisko nowej linii metra, ale jeszcze trzeba poczekać.
    Pozdrawiam serdecznie

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Andrzeju P, Dolcan – deweloper stojący za Rubikonem – jest jedną z firm, z którą rozmawiamy. Póki co ich oferta przy zakupie pakietowym nie jest szczególnie atrakcyjna. Rozmawiamy dalej.

      0
  4. Lukasz_kielce pisze:

    mysle ze lepiej aby pojawialo sie to w komentarzach bedzie wszystko w 1 miejscu. Co do mnie wyrazam zainteresowanie kawalerkami lub malymi 2 pokojami ( do 40m2 ). W razie pojawienia sie oferty prosze o kontakt mailowy ( jestem klientem Mzuri wiec sprawy formalne nie sa przeszkoda )

    0
  5. Piotr pisze:

    Witam. Mam pytanie. Ostatnio własnie kupiłem mieszkanie na woli,Kupiłem, albo raczej kupuję. zakończenie inwestycji jest koniec 2015. Mieszkanie 36 m2 na osiedlu Verdis. Pytanie jest następujace: Czy kupowac garaż podziemny? Obliczyłem, że koszt zakupu mieszkania, łącznie z garażem i wykończeniem da mi rentowność ok 7% rocznie licząc wynajem przez 11 miesięcy w roku. Bez garażu rentowność byłaby wyższa gdyż cena zakupu jako całości byłaby mniejsza oraz zmniejszyłby się czynsz do współnoty. Czy garaż jest konieczny do mieszkania na wynajem? Ja zakładam, że tak, ale może nie mam racji. Bede wdzięczny za radę.

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Piotr, to jest pytanie za 100 punktów. Część najemców potrzebuje garażu, część nie. Nie dam Ci więc jednoznacznej odpowiedzi. Zależy od tego czy w okolicy są miejsca parkingowe na ulicy. Zależy też od tego ile jest dostępnych miejsc parkingowych w tym budynku/osiedlu. Jeśli odpowiedzi są pozytywne, to ja bym nie kupował garażu. W ostateczności, jeśli trafisz na najemcę, dla którego garaż będzie miał absolutnie kluczowe znaczenie, to będziesz mógł zaproponować mu lekką obniżkę czynszu (tak aby dofinansować wynajęcie przez niego garażu od kogoś innego:-)

      Długoterminowo, tj za 10-15 lat widzę spadek popytu na miejsca garażowe. Dlaczego? Bo spadnie liczba posiadanych samochodów. Dlaczego? Bo ludzie będą je w dużych miastach wynajmować, powstaną wypożyczalnie działające na zasadzie wypożyczalni rowerów. Wypożyczasz samochód na kilka godzin tylko wtedy gdy jest Ci on potrzebny. Płacisz za przejechane kilometry i w tym jest już benzyna, podatki, ubezpieczenia, serwisy i naprawy. Po co więc własny samochód???

      0
    • robert pisze:

      Z mojego doświadczenia odradzam kupowanie garaży czy miejsc postojowych z takich przyczyn::

      – wysoki czynsz do wspólnoty (zwykła wymiana bramy po 3 latach to koszt ok. 12 tys. zł, podziel to przez 25 miejsc postojowych i już masz dodatkowe koszty). Opłaty rzędu 100 zł miesięcznie za miejsce to nie jest dobra wiadomość.

      – wysoki podatek od nieruchomości – płacisz nie jak od mieszkania ale jak od innych budynków, stawki wysokie, do tego płacisz nie tylko za swoje miejsce (raptem kilka m2), ale częściowo za całą powierzchnię wspólną (wjazd, wjazd, miejsce do wjazdu itd.). Może się zdarzyć że zapłacisz 30 zł miesięcznie samego podatku

      – i co najważniejsze – ludzie nie traktują miejsca postojowego jako czegoś im niezbędnego, będą woleli za darmo parkować na trawniku, chodniku, ryzykować mandaty i podrapane samochody niż zapłacić dodatkowo np. 200-300 zł miesięcznie za posiadanie miejsca do parkowania. Ludzie traktują miejsce do parkowaina jako gratis, który im się po prostu należy do mieszkania.

      Moje rady:

      – trzy razy wypytaj jakie będą opłaty do wspólnoty za garaż
      – sprawdź ile wyniesie stawka podatku od nieruchomości
      – lepiej nie kupuj teraz. Zawsze zdążysz kupić, po oddaniu inwestycji będzie dużo chętnych do sprzedania albo wynajęcia miejsca. A jak najemcy będzie zależało na miejscu, to sobie wynajmie od kogoś.

      Tak więc kupować miejsca można i warto ale tylko jeżeli są tanie. Płacenie za nie po 30.000 zł i więcej nie ma sensu według mnie, to branie na głowę dodatkowego kłopotu i kosztów.

      Powyższe uwagi nie dotyczą garażu który sam posiadam i używam na co dzień. Nie wyobrażam sobie wygodnego mieszkania bez miejsca gdzie mógłbym suchą stopą zaparkować i wrócić do domu. No ale niestety jak widać jestem wyjątkiem ;-)

      0
      • Sławek Muturi pisze:

        Piotrze, przez skromność Robert się tym nie pochwalił, ale sam posiada spory pakiet garaży na wynajem i jest jednym z największych autorytetów ws inwestowania w garaże jakich miałem okazję poznać. Radzi z głębi swoich doświadczeń.

        Dzięki Robert.

        0
  6. Rafał pisze:

    Sławku a czy planujecie taka akcje w Poznaniu? Bylbym od razu chetny na conajmniej jedno lub wiecej mieszkan – wszystko zalezy od ceny :)

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Rafał, rozmawiamy z jednym z deweloperów nt końcówki mieszkań (resztówki) na jednym z osiedli w Poznaniu (nie pamiętam teraz nazwy). Resztówka to zwykle nie kawalerki, tylko duże mieszkania, które nie znalazły chętnych. Ale jeśli cena będzie dobra i da się je wynająć na pokoje, to może….

      A może Ty znasz jakąś inwestycję w Poznaniu – dobrego dewelopera budującego kompaktowe mieszkania? Jeśli tak, to daj proszę znać, to skontaktujemy się z nimi by zaproponować zakup pakietowy.

      0
      • Rafał pisze:

        Sławku ciekawa inwestycja jest osiedle czarnieckiego na skrzyzowaniu ul. Roboczej i Czarnieckiego. Blisko do centrum, blisko do dworca, na ktorym tez jest teraz Poznan City Center
        Deweloper, ktory to buduje to monday dewelopment
        Ceny wyjsciowe jak na deweloperow w Poznaniu sa calkiem dobre i buduja pierwszy z trzech etapow, wiec mysle, ze warto byloby z nimi porozmawiac :)

        0
        • Sławek Muturi pisze:

          Rafał, dzięki za podpowiedź. Nazwa Monday brzmi mi znajomo – już chyba miałem okazję kogoś od nich poznać jakiś czas temu.

          Fridomiacy, w przyszłości podawajcie proszę te nazwy deweloperów na mojego maila. Z punktu widzenia negocjacyjnego chyba lepiej by różne strony nie wiedziały do końca z kim jeszcze rozmawiamy:-)

          0
  7. Adam pisze:

    Sławku, czy rozmawiacie z deweloperami w Trójmieście? Jeśli tak to będę wdzięczny za szczegóły.

    Pozdrawiam

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Adam, jeszcze nie rozmawialiśmy. Otrzymaliśmy niedawno namiary na 2-3 deweloperów, z którymi warto się skontaktować, ale jeśli też masz jakieś typy, to podaj proszę.

      0
  8. vardik pisze:

    Kto inwestuje w wawie, podajcie maile :)

    0
  9. Filip pisze:

    W tej kalkulacji wysokość czynszu wydaje mi się zawyżona i nie uwzględnia kosztów właściciela. Ja bym raczej widział 1700-1800 netto (po odjęciu kosztów eksploatacji i mediów, które płaci najemca).

    1700*11/0,08=233750

    0
  10. przemek pisze:

    Czesc. Dopiero przeczytalem powyzszy temat. Zblizamy sie do polowy sierpnia wiec moze jest juz jakis feedback ze strony deweloperow? Ostatnio zaczalem rozmyslac nad kolejnym mieszkankiem a ten artykul jest rewelacyjnym pomyslem. I z pewnoscia pionierskim w skali Polski.

    Przemek

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Przemku, dzięki za komplement. Niestety od czasu wpisu niewiele się zmieniło, ale to głównie z tego powodu, że i Artur i ja byliśmy ostatnio za granicą. Damy znać jak tylko coś konkretnego (i atrakcyjnego) uda nam się ustalić.

      0
  11. Damian pisze:

    Witam,

    Rowniez, jestem zainteresowany kupnem mieszkania- myslalem inwestycji we Wroclawiu-ale chetnie zapoznam sie z oferta ze stolicy.Zarabiam w funtach wiec mozliwosci kredytowe mam ograniczone.

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Damian, dzięki za deklarację. Mam nadzieję, że jutro dostaniemy jakąś konkretną ofertę. Dam znać również na łamach fridomii.

      0
  12. Tomasz pisze:

    Witam,

    Ja rowniez poszukuje mieszkania do kupienia pod wynajem w Warszawie, w zwiazku z tym prosze o informacje jesli juz cos wiadomo odnosnie oferty zakupu pakietowego.

    0
  13. kinol pisze:

    Witam ,
    słyszałem że na Bliskiej Woli Deweloper chce wybudować 400 mieszkań na wynajem , cena ma być z 23 160 000 + 23% Vat, chyba pogorszy to sytuację fridomianiaków, którzy kupili tam mieszkania

    0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA, WEBINARY I KONFERENCJE

12-13 października, Warszawa, EXPO XXI – targi finansów osobistych „MoneyDays” (POST)

15 października, od godz. 17.00 –  Występ Sławka Muturi na spotkaniu regionalnym WIWN, „Życie jak Rentier przez duże R – partnerski model zarządzania biznesem” (Warszawa, „Golden Floor Tower”, ul. Chłodna 51) – POST

22 października, godz. 10.00 – Janek Dziekoński weźmie udział w dyskusji „Meandry rynku najmu” w ramach konferencji Polski Rynek Mieszkaniowy (Hilton Warsaw Hotel)

29 października, godz. 14.00 – Artur Kaźmierczak weźmie udział w dyskusji „Rynek mieszkań. Łódź – dobry adres” w ramach Property Forum Łódź (Holiday Inn Łódź)

NAGRANIA OSTATNICH WEBINARÓW I PODCASTÓW:

PODCASTY

Social media:

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

„Der Spiegel” o polskim cudzie; „Parkiet” o niemieckim

Podaję za dzisiejszym Pulsem Biznesu, że szacowny niemiecki tygodnik Der Spiegel rozpływał się ostanio w komplementach pod adresem Polski. Wg Spiegla symbolem zmiany jaka dokonała się w Polsce na przestrzeni ostatnich 23 lat jest Stadion Narodowy, który stanął na ruinach poprzednika z czasów komunizmu, kóry to po upadku komunizmu stał się symbolem bezładnego kapitalizmu czasu transformacji. Teraz stał się twarzą nowoczesnej Polski. "Polacy są już mistrzami Europy" - napisał tygodnik - mistrzami Europy pod względem [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Agnes, dzięki za przypomnienie wpisu sprzed lat. To bardzo miłe. Przykro mi z powodu Twoich złych...
  • Jan Dziekonski: Tomku, chochlik internetowy spowodował, że się nie nagrało :( No cóż, przeprowadzimy jeszcze raz, ale...
  • Agnes 7: szkoda, ze na Fridomii nie pojawiaja sie juz takie wpisy. Teraz to glownie reklamy, rozumiem to, choc troche...
  • Artur Kaźmierczak: https://www.parkiet.com/Budown ictwo/310149990-Platforma-Soci alEstate-Latwiej-zainwestowac. html
  • Michał: Dziękuję za odpowiedź. Pozdrawiam.
  • Mateusz: Dziękuję za odpowiedź, osobiście myślę, że tego typu ubezpieczenie to bardzo dobre rozwiązanie. Czy można...
  • Tomek: Cześć, czy będzie dostępne nagranie?
  • Artur Kaźmierczak: Panie Michale, dokładnie tak, chodzi o dotarcie do nowych inwestorów. Nic w zasadach CFI Stolica...
  • Piotr: „Teraz pomaganie jest modne, kiedyś nie było modne, było oczywiste.”- Ja jestem z tych czasów...
  • Michał: Witam Z jakiego powodu Państwo zdecydowali się na współpracę z zewnętrzną firmą crowdfundingową? Jestem...
  • Artur Kaźmierczak: https://www.rp.pl/Wynajem/3101 09919-Miasta-walcza-z-drogim-n ajmem.html Dwa komentarze ode mnie:...
  • Sławek Muturi: Piotr, listę „skróciły” w moim imieniu moje koleżanki z Mzuri i sorry, że nie doszło do...
  • Sławek Muturi: ESTA, dzięki za dodatkowe info. Miałem – jak widać mylne – wrażenie, że obowiązek...
  • Jan Dziekonski: Panie Mateuszu, ubezpieczenia OC najemcy są elementem tzw. pakietu najemcy Mzuri, które są standardem...
  • Piotr: „Na człowieka składają się wybory i okoliczności. Nikt nie ma władzy nad okolicznościami, ale każdy ma...
  • Mateusz: W webinarze było wspomniane, że najemcy przy podpisywaniu umowy najmu z Mzuri muszą dodatkowo wykupić...
  • ESTA: Sławku, rejestracja w ESTA to jednorazowy wydatek kilkunastu USD a niej masz prawo do wjazdu przez 2 lata. Więc...
  • Jan Dziekonski: AAZR – dziękuję za komentarz i z góry przepraszam, jeśli faktycznie nastąpiło niedociągnięcie z...
  • Robert: http://wyborcza.biz/biznes/7,1 47758,25260548,kokosy-w-sezoni e-ciulanie-na-rate-kredytu-...
  • AAZR: BARDZO NEGATYWNIE O MZURI – jako były najemca, gdzie Mzuri reprezentowało wynajmującego, ostrzegam przed...

Najnowsze wpisy

created by Water Design