Współwłasność, a umowa użyczenia

Dostałem dziś maila od pewnej “świeżej Fridomiaczki” – Agnieszki – ws współwłasności i umowy użyczenia, a że nie znam się ani na jednym, ani na drugim, to liczę na Wasze podpowiedzi dla Agnieszki. Poniżej treść Jej maila do mnie. Agnieszka będzie wdzięczna – jestem pewien – za każdą podpowiedź.

Witam serdecznie Panie Sławku!
Jakieś dwa lata temu trafiłam dzięki mojemu narzeczonemu na książkę “Bogaty Ojciec” oraz grę “cashflow”. Złapałam temat, bardzo zaciekawił mnie termin przychodu pasywnego i wynajmu nieruchomości, a gdy mój narzeczony to zobaczył, powiedział mi o Panu oraz “Mzuri”. Kupiłam Pana książkę “Zarządzanie najmem, poradnik dla właścicielek mieszkań na wynajem”, przeczytałam około trzy razy, kupiłam pakiet dokumentów ze strony(umowa najmu, ankieta, ogólne warunki najmu, pakiet powitalny, itd.)
przystosowałam je do parametrów mojego mieszkania, wykupiłam ubezpieczenie mieszkania i wystawiłam w necie ogłoszenie.
Przy okazji dziękuję za pomysł gotowego pakietu dokumentów do pobrania- ogromnie dużo czasu zaoszczędziłam dzięki nim!
Jednakże mam problem z pewnym szczegółem. Niestety w Pana książce nie widziałam nic na ten temat, a na blogu fridomii jest tyle artykułów, wpisów, że przeszukanie tego zajmie mi zbyt dużo czasu, tym bardziej, że na tym blogu jestem ‘świeżynką’ :)
Otóż moim problemem jest współwłasność mieszkania z moją mamą. Na akcie notarialnym jesteśmy obie właścicielkami po połowie mieszkania każda i tego zmieniać nie chcemy. Zasadniczo mama kupiła to mieszkanie dla mnie, żebym miała łatwiejszy start w dorosłość niż ona. Mama nigdy w tym mieszkaniu nie mieszkała, nie wtrącała się też w nic co go dotyczyło, gdy się z niego wyprowadziłam i postanowiłam je wynająć bardzo się ucieszyła, z tym, że powiedziała, żebym robiła co chcę i po swojemu, ona się
nie wtrąca. Jak się wpakuję w kłopoty to najwyżej później będzie mnie z nich wyciągać :)  Żadnych pieniędzy z tytułu najmu również nie chce.
Niestety w Urzędzie Skarbowym dowiedziałam się, że wynajmując mieszkanie lokatorom i zgłaszając to do US, możemy się spodziewać, że mama też będzie musiała płacić podatek dochodowy (ja zgłosiłam do Urzędu mieszkanie na wynajem na podatku 19%, ponieważ nie mam żadnej firmy, wynajmuję jako osoba prywatna ), jeśli jest współwłaścicielem, chyba że mama na piśmie ‘odda mi swoja część do mojego użytku jaki tam sobie nie wymyślę. Pani w okienku nazwała to chyba umową użyczenia..?
Niestety w internecie nie mogę nigdzie znaleźć takiego wzoru umowy pomiędzy matką a córką, a do notariusza nie mamy możliwości pójść razem. Druga sprawa, że nie do końca rozumiem jak to ‘ugryźć’. Ja już złożyłam oświadczenie w Urzędzie Skarbowym, że będę wynajmować mieszkanie i chcę się rozliczać podatkiem 19%. Czy jak napiszemy pomiędzy sobą taką umowę użyczenia i zaniosę ją do Urzędu Skarbowego (muszę zostawić im oryginał czy mogę kopię?)  to mama nie będzie musiała żadnych podatków płacić i
wystarczy że ja będę opłacać te 19% od kwoty najmu?  I jak wtedy na umowie najmu z lokatorami? Mogę wpisać siebie jako właściciela mieszkania, czy w dalszym ciągu muszę być nazwana współwłaścicielem? Mama nie chce (zresztą nie może z racji zbyt odległego miejsca zamieszkania) podpisywać wraz ze mną umów najmu z lokatorami, dlatego jedynie ja będę z lokatorami zawierać umowy najmu. Nie wiem zupełnie co zrobić z tym całym ‘współwłaścicielstwem’..
Wiem, że porady prawne kosztują, nie znam jeszcze dokładnie zasad panujących tutaj na fridomii, jednakże jeśli trzeba zapłacić za poradę w mojej sprawie, to proszę o informację. jeśli tylko ktoś rozwiąże mój problem i poda mi najlepsze rozwiązanie, problem spadnie mi z głowy. Chciałam udać się do prawnika na miejscu, ale najpierw postanowiłam zapytać Pana.
Proszę o informację, czy tutaj mogę uzyskać jakiekolwiek informacje, czy powinnam jednak udać się do prawnika w moim mieście? Pewnie i tak będę musiała iść, aby napisał mi taką umowę dla mnie i mamy.
Z góry dziękuję, pozdrawiam serdecznie, Agnieszka

Jeżeli chcesz podzielić się z innymi, udostępnij:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email

19 Responses

  1. Mam podobny problem – współwłaścicielem jest moja żona. Pytałem się w US jak to rozwiązać i dostałem informację, że mam wysłać do US żony informację o tym, że ja rozliczam podatki za to mieszkanie i z głowy.

    1. Krzysiek, jeśli jest to współwłasność małżeńska, to jest właśnie tak jak piszesz. Warto tylko pamiętać, że takie oświadczenie trzeba składać co roku. Chyba do 20 lub 31 stycznia.

    2. Jeśli chodzi o napisanie umowy użyczenia to pomocne będą zapisy zawarte w art. 710-719 KC. W zasadzie w oparciu o nie można na własne potrzeby taką umowę napisać,

      Zawarcie z osobą należącą do I gr podatkowej w myśl przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn (najbliżsi) umowy użyczenia nie powoduje konsekwencji związanych z nieodpłatnym świadczeniem o którym mowa w art. 11 ust 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizyczniych , gdyż art. 21 ust 1 tej ustawy zwalnia umowy użyczenia zawarte między najbliższymi od obowiązku podatkowego w podatku dochodowym z tytułu nieodpłatnego świadczenia, zatem jeśli nie powstaje obowiązek podatkowy to tej umowy nie trzeba zgłaszać do US ale wato ją posiadać dla celów dowodowych.
      TAk więc wydaje mi się że optymalnym rozwiązaniem byłoby zawarcie takiej umowy użyczenia a następnie rozliczanie się przez Ciebie z całości dochodów uzyskiwanych z wynajmu mieszkania . Z uwagi że ten fakt (umowa najmu) została zgłoszona do US to nie ma potrzeby zgłaszania tego fatku do US osoby użyczającej mieszkanie.
      Pozdrawiam
      Łukasz z Radzionkowa

  2. Nie jestem biegły w tych sprawach, ale wydaje mi sie to co piszesz Krzysztof to jest współwłasność małżeńska, więc troche inny temat. Zastanawiam się czy mama nie mogłby wystawić notarialnego upoważnienia dla Agnieszka do zarządzania mieszkaniem (wtedy tylko Agnieszka podpisuje umowy a najemcą pokazuje upoważnienie) oraz do reprezentowaniem przed US i tutaj nie jestem pewien czy w takim przypadku Agnieszka moze płacic podatki i rozliczać PITa w imieniu mamy (mozna zapytać sie w US lub notariusza u którego takie upoważnienie bedzię podpisywane). Jakby sie to udało to mama bedzie podatkiem, ale z tego co rozumiem chodzi o to zeby one nie musiał niczym się zajmować. Na umowach znam się jeszcze mniej. Z mojej wiedzy koszt takiego pełnomocnictwa nie powinien być duży ( do samego zarządzania koło 100 zł + odpisy)

  3. Mam wspolnote z zona, w US podpisalem dokument, ze zona sie rozlicza z wynajmu wspolnej nieruchomosci (ryczalt 8,5% do 20-tego kolejnego miesiaca, odpowiedni PIT do konca stycznia nastepnego roku). Jezeli robisz odpisy to ok, w przeciwny razie ryczalt jest duzo lepszy

  4. Jeżeli mieszkanie zostało przekazane do użytku ponad 5 lat temu, to najlepszym rozwiązaniem będzie rozpoczęcie prowadzenia amortyzacji mieszkania. Dzięki temu, w bardzo prosty sposób, można wykazać brak dochodu lub nawet straty “na papierze”. Przy takim rozwiązaniu nie będzie wpłat do US, więc nie będzie problemu. A przy rozliczeniu rocznym i Pani, i Mama wypełnicie PIT-36 gdzie w odpowiedniej rubryce wpiszecie 0 zł.

    Nie trzeba będzie sporządzać żadnych dodatkowych umów, a i parę złoty się oszczędzi.

    W umowie z najemcami niech nadal Pani się wpisuję jako współwłaściciel, a dla spokoju niech Mama napisze na kartce, że upoważnia Panią do podejmowania decyzji w sprawie zarządzania mieszkaniem i po problemie.

  5. Panie Sławku, dziękuję bardzo za reakcję i chęć pomocy. Panom komentującym też bardzo dziękuję, niestety tak jak Panowie piszą, współwłasność małżeńska a współwłasność między matką i córką to co innego. księgowa znajomego kazała napisać między mną i mamą umowę użyczenia jej części mieszkania i trzymać to w domu w razie kontroli US lub wezwania od nich dla mamy do zapłacenia podatku, ta umowa podobno ma zwolnić mamę z opłacania podatków na najem.

    1. Witam Pani Agnieszko mam ten sam problem i chciałabym się Pani zapytać co pani napisała w umowie użyczenia mieszkania bo nie wiem co mam napisać co jest przedmiotem użyczenia chodzi o to że ja tez jestem współwłaścicielem z mamą tak jak Pani. Proszę o odpowiedź.

  6. Witam,
    mam pytanie związane z umową użyczenia. Wyjechałam za granicę do Anglii z mężem i chciałabym w niedługim czasie wynająć nasze mieszkanie, obawiam się że rozliczanie podatku w Polsce będzie zbyt skomplikowane i nie dam sobie rady. 1) Czy, biorąc po uwagę fakt że zgłosilabym wcześniej do US że jestem jedyną osobą rozliczającą się z tego mieszkania, jest możliwość abym zawarła z moją mama umowę użyczenia i mama podnajęłaby lokal a następnie odprowadziłaby podatek z najmu? Drugi problem jest taki, że jesteśmy z moim mężem współwłaścicielami tego mieszkania, czy mama będzie musiała odprowadzac jakies dodatkowe podatki poza normalnym podatkiem z najmu – gdyż zięć nie jest 0 grupą podatkową? Czy dałoby się tego uniknąć jeśli jedynie ja znajdowałabym się na umowie użyczenia między mną a moją mama ( czy mąż może przepisać na mnie prawa – np. kolejna mowa użyczenia między mną a mężem?) z góry będę wdzięczna za rzucenie nieco światła w tym temacie – właśnie złożyłam korektę PIT-a za rok 2014 i obliczenie tego wszystkiego było wystarczająco skomplikowane, zależy mi żeby zrobić to wszystko jak najprościej. Uważam, że za same obliczenia na ww. korekcie Urząd Skarbowy powinien przyznać mi medal dla wytrwałego podatnika! ;)

    1. Ana, dzięki za odwiedzenie fridomii. Obawiam się, że nie jestem w stanie odpowiedzieć Ci na Twoje pytania. O użyczeniu wiem tyle, że istnieje, ale nigdy takiej umowy nie stosowałem ani aktywnie, ani pasywnie. Przyjąłem zasadę, że wypowiadam się tylko w tych tematach, w których czuję, że mogę znać prawidłową odpowiedź. Ale mam nadzieję, że wśród Fridomaiczek i Fridomiaków znajdzie się ktoś kto zna temat na tyle głęboko by móc Ci coś konkretnego podpowiedzieć. Powodzenia!!!

      1. Możesz bez przeszkód użyczyć bezpłatnie mieszkanie swojej matce, nie widzę przeszkód. Nie rozumiem jednak w takim wypadku po co zgłaszałabyś do US fakt, że ty jedynie rozliczasz dochody z najmu – to bez sensu, ty nic nie zgłaszasz, tylko twoja matka jako wynajmujący. Ona powinna robić wszystko związane z najmem, a więc zawierać we własnym imieniu umowy najmu, odbierać czynsz na swoje konto, no i obliczać i odprowadzać z tego tytułu podatek dochodowy. Nie trzeba być właścicielem mieszkania, żeby można je było wynajmować. W Twoim przypadku nie będzie to żaden podnajem, tylko zwykły najem.

        Skoro jesteście współwłaścicielami mieszkania z mężem, no to umowę użyczenia z matką podpisujecie w dwójkę jako współwłaściciele. Nie widzę przeszkód.

        Jedyny podatek który powstanie to podatek dochodowy z najmu, który będzie płaciła Pani matka.

        Nie słyszałem jeszcze, żeby fiskus kiedykolwiek domagał się podatku od członków rodziny za bezpłatne użyczenie mieszkania, w układzie dziecko-rodzic, łącznie z zięciem. Nie spotkałem się z przypadkiem uznania takiej sytuacji za nieodpłatne świadczenie, które trzeba opodatkować.

        Nie widzę sensu w zawieraniu umowy użyczenia między wami jako małżonkami, nie napisałaś tego ale jeżeli mieszkanie stanowi waszą wspólność małżeńską (a nie ułamkową po 1/2) to nawet prawnie jest to niemożliwe.

  7. Dla takich wpisów warto czytać fridomię!
    Mam podobny problem, ponieważ mieszkam za granicą i chciałem wziąć kredyt na zakup kawalerki na wynajem na mamę. Problemem było jak się rozliczać z US, ponieważ nie chciałbym, aby mama musiała cokolwiek w tej materii robić. Teraz już wiem, że należy spisać umowę użyczenia i wszystkim zajmuję się ja, czyli wynajmem i opłacaniem podatków.

    Pozdrawiam.

    1. Krzysiek, nie jestem pewien czy Twoja interpretacja jest słuszna. Ale liczę na to, że Robert ją ewentualnie potwierdzi lub wyklaruje. Robert?

    2. Tak zgadza się, twoja matka może kupić na siebie mieszkanie i będzie jego właścicielem. Następnie możecie podpisać między sobą umowę użyczenia i potem to ty jesteś wynajmującym, podpisujesz we własnym imieniu umowy najmu i rozliczasz podatek dochodowy od otrzymywanych czynszów.

      Jeżeli nic nie wyślesz do US, to opodatkowujesz się na zasadach ogólnych według skali, miesięcznie płacisz zaliczki do 20 kolejnego miesiąca i robisz przelewy. Na koniec roku potem składasz zbiorczą dodatkową deklarację PIT od najmu.

      Oczywiście możesz zgłosić w US w odpowiednim terminie inne zasady – czy to ryczałt 8,5 % od przychodów (a nie dochodów), czy to według działalności gospodarczej (i tu znowu do wyboru skala albo liniowo 19 %).

      Odnośnie podatku VAT i kasy fiskalnej, to poczytaj na necie, jak spełnisz kilka warunków to nie będziesz musiał mieć kasy fiskalnej (m.in. odbieranie czynszów na konto w dobrze opisanych przelewach).

      Pamiętaj tylko, że jeśli wybierzesz zasady ogólne opodatkowania, to nie będziesz mógł amortyzować mieszkania (wrzucać w koszty części jego ceny zakupu), skoro nie jesteś właścicielem mieszkania, tylko twoja matka. Zwłaszcza jeżeli kupiłeś starsze mieszkanie, amortyzacja np. 10 % rocznie daje duże oszczędności na podatku.

      Jeżeli jesteś żonaty, to zgłoś do US że tylko ty rozliczasz dochody z najmu tego mieszkania, a nie twoja żona. Możesz też zgłosić chęć rozliczania podatku kwartalnie, a nie miesięcznie.

      I na koniec – podatnikiem podatku od nieruchomości oraz członkiem wspólnoty czy spółdzielni nadal będzie twoja matka, pomimo zawarcia umowy użyczenia. Tak więc do niej będą przychodziły pisma ze wspólnoty, spółdzielni, oraz w sprawach podatku od nieruchomości. Tutaj nie możesz jej zastąpić – możesz jednak zmienić adres do doręczeń i wtedy listy będą przychodziły do ciebie. Z tym że będziesz musiał je odbierać osobiście od listonosza, bo awizo ci raczej nie wydadzą na poczcie bez odrębnego pełnomocnictwa od matki.

      Dodam, że ja rozliczam podatki dochodowe na działalności gospodarczej, tylko ja (nie żona), jestem na liniowym 19 %, rozliczam kwartalnie, używam kasę fiskalną i nabijam przychody na kasę. Robię tak z uwagi na skalę i liczbę mieszkań, uzyskiwanie dochodów z najmu garaży (lokale użytkowe – kwestia VAT), oraz amortyzację starszych mieszkań, dzięki czemu podatek dochodowy mam zminimalizowany. Warto też pamiętać że ewentualne straty z najmu (duża amortyzacja) może połączyć z przychodami z innej działalności, i wtedy moje mieszkania pozwalają mi płacić mniejszy podatek dochodowy z innej działalności.

  8. Dzień dobry,
    Mam podobny problem choć nie dotyczy członków rodziny. Razem z moim partnerem kupiliśmy mieszkanie jako współwłasność. Chcemy wynająć je, ale zależy nam żebym tylko ja płaciła podatek i uzyskiwała korzyści z tytułu najmu. Czy jeżeli zawrzemy między sobą umowę użyczenia, to tylko ja będę płacić podatek od przychodu z najmu? Jakie konsekwencje podatkowe będzie miała dla mnie umowa użyczenia skoro nie będzie zawarta między członkami rodziny? Bardzo proszę o pomoc.

  9. Ewa czy znalazłaś odpowiedź na wyżej napisane pytania.Jesteś z partnerem w identycznej sytuacji. Gdybyś znała na nie odpowiedzi prosiłabym o podzielenie się wiedzą.

  10. Jestem mężatką, mamy wspólnotę majątkową. Rodzice użyczyli TYLKO mi mieszkanie w bezpłatne użytkowanie i wyrazili zgodę na dalszy wynajem. (mamy umowę). Wynajęłam mieszkanie osobie trzeciej. Chcę zgłosić dochód do US. Jeśli umowa użyczenia jest tylko ze mną, to czy muszę składać oświadczenie, że podatek płacę tylko ja, a mój mąż nie?

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Kup Pomarańczową wolność finansową

 

Najnowszą książkę autorów bloga Fridomia i dołóż swoją cegiełkę do kupna mieszkania dla młodzieży opuszczającej domy dziecka. I Ty możesz pomóc.

 

Książkę kupisz klikając tutaj.