W środę uczestniczyłem w konferencji Investment Opportunities in Poland zorganizowanej przez Ambasadę Polski w Wielkiej Brytanii we współpracy z firmą doradczą EY (poprzednio: Ernst&Young). Jak to zwykle bywa wystąpienia ciekawe przeplatały się z nieco bardziej nużącymi. Były jednak dwie rzeczy, które nieco mnie zaskoczyły – pozytywnie.
Pierwsza to jednoznacznie pozytywna opinia ekonomistów EY odnośnie perspektyw dla polskiej gospodarki, i to niezależnie od kryzysu wschodniego. Zdaniem EY większe zagrożenie dla wzrostu zdaje się płynąć z Zachodu, ze strefy Euro i jej ewentualnych problemów, niż z Rosji i jej reakcji na sankcje. Osobiście bardziej obawiałem się wpływu wojny na Ukrainie.
Druga informacja, która mnie zaskoczyła, dotyczy poziomu stóp zwrotu z inwestycji w nieruchomości komercyjne i biurowe. Otóż poziom zwrotów na tym rynku w Polsce wynosi 5,5% – 6,0% dla najatrakcyjniejszych nieruchomości (największe galerie handlowe i biurowce w Warszawie) i w niewielkim tylko stopniu waha się w zależności od koniunktury gospodarczej. Poza Warszawą, stopy zwrotu rosną do ok. 7%.
5,5% – 6,0% odpowiada stopom, jakie uzyskiwane są przez Klientów Mzuri Investments na inwestycjach w mieszkania w Warszawie, które wynoszą jednak 150-250 tys. zł, a nie setki milionów złotych! Wydawało mi się, że duże inwestycje komercyjne przynoszą w dobrych czasach lepsze, a w złych czasach gorsze zwroty niż mieszkania. Może jest jednak tak, że przy olbrzymich transakcjach (np. niedawna sprzedaż biurowca Rondo 1 w centrum Warszawy) kupujący i sprzedający w swoich projekcjach finansowych uśredniają koniunkturę w długim okresie. Inna refleksja jest taka, że poza Warszawą i innymi największymi miastami udaje nam się uzyskiwać dla inwestorów stopy zwrotu przekraczające 7%. Tak więc nieco zaburzeniu uległ mój pogląd, że kupując mieszkanie na wynajem zapewniamy sobie może nieco mniejszy, ale stabilniejszy przychód, niż fundusze inwestycyjne mają z wielusetmilionowych inwestycji. Wychodzi bowiem na to, że ani zwroty z inwestycji komercyjnych są wyższe, ani mniej stabilne. Ciekawe.
Dobrą, ale już dla mnie nie zaskakującą wieścią, jest informacja o rosnącym zainteresowaniu wielkiego kapitału inwestycjami w nieruchomości mieszkaniowe w Polsce. Jednak podaż odpowiednich inwestycji (całe osiedla) jest w naszym kraju de facto zerowa, więc zapewne szybko nie ujrzymy nad Wisłą tego typu funduszy.
Z innej beczki: to mój pierwszy, ale ufam, że nie ostatni wpis na Fridomii. Mam nadzieję, że moje wynurzenia zainteresują choć część z Was i nie pogonicie mnie stąd :)
Artur
9 Responses
A mi zawsze wydawało się, że zyski z olbrzymich inwestycji (rzędu dziesiątek czy setek milionów) są mniejsze niż z “drobnicy”, jak nasze kawalerki i stopa zwrotu na poziomie 5.5%-6% dla takich kwot to rewelacyjny wynik.
Stąd zapotrzebowanie na dłużne papiery skarbowe o minimalnym oprocentowaniu, żeby gdzieś setki milionów zaparkować bo tutaj inflacja oznacza olbrzymie “straty” a ciężko jest tak ogromne rozsądnie zainwestować.
Poziom zwrotów w Warszawie jest około 6% – nieco poniżej 6% dla centrów handlowych, nieco powyżej 6% dla biurowców. Ale wszystko zależy jak liczona jest stopa zwrotu, jak wliczane są np. koszty mediów przerzucone na najemców, koszt pustostanu, remontów, funkcjonowania spółek zarządzających etc.
Ja mam swoją definicję stopy, bardzo restrykcyjną, tzn. wliczam co się da i np. dla firmy która ma dobre lokalizacje w Warszawie, ale nieruchomości w niskim standardzie, słabej jakości, a co za tym idzie wysokie pustostany (grubo ponad 20% powierzchni stoi pusta!), yield wynosi około 4,6%.
To co podajesz dla klientów Mzuri też nie wiem jak jest liczone, ale z tego co Sławek pisywał przypuszczam że nie uwzględnia np. kosztów okresowych remontów, czy też ubezpieczenia mieszkania.
Jakby wszystko posumować sądzę że jednak inwestycje komercyjne dają nieco więcej. Wydaje mi się że są też nieco mniej ryzykowne, chyba że mówimy o kliencie Mzuri który ma 50 mieszkań o różnym profilu w różnych miejscach, wtedy ryzyko jest zdywersyfikowane.
Maciek, masz rację, że są różne sposoby liczenia zwrotu i nie zawsze jabłka są porównywalne z jabłkami. My licząc zwrot uwzględniamy średnio 1 m-c pustostanu w roku, odejmujemy prowizję za zarządzanie. Ostatnio do ceny zakupu i kosztów remontów dodajemy też wszystkie koszty transakcyjne łącznie z początkową opłatą dla Mzuri za przejęcie w zarządzanie. W związku z tym, zwroty, które my podajemy są pewnie istotnie zaniżone w stosunku do najczęściej podawanych.
Z drugiej strony, nie uwzględniamy koszty ubezpieczenia (po pierwsze, nie jest obowiązkowe, a po drugie koszt ubezpieczenia może wynosić jakies PLN 100 rocznie, więc nie zmieni to stopy zwrotu, przynajmniej nie pierwszego miejsca po przecinku:-). Nie uwzględniamy też kosztów okresowych remontów. A ile powinny one wynosić. Słyszałam opinie różnych “ekspertów”, że powinno się zrobić gruntowny remont po każdym najemcy, czyli powiedzmy średnio co rok-dwa. Totalna bzdura!
Inni mówią, że co 10 lat. Brzmi racjonalnie, przynajmniej z pozoru. Niedawno Mzuri oraz MI opuściło moje mieszkanie, które przez kilka lat służyło nam za biuro. Mieszkanie to kupiłem w 2002 roku, czyli 12 lat temu. Co muszę wymienić? (1) pomalować ściany – po raz pierwszy od 12 lat – i to nie dlatego, że są jakoś specjalnie brudne, tylko dlatego, że przy przeprowadzce, a także nieco wcześniej, powstały pewne miejscowe małe odpryski, no i przy kuchence zbyt mało położyłem płytek (12 lat temu nie miałem tego doświadczenia, które mamy dzisiaj), (2) wstawić 2-3 żarówki, (3) naprawić spłuczkę, (4) wymienić panele – gdyby tam ktoś po prostu tylko mieszkał to byłyby ok, ale fotele na kółkach jeżdżące cały czas po tym samym fragmencie podłogi, zniszczyły je ponad normalne zużycie. Zresztą parę pięter niżej ma też mieszkanie moja była żona, kupione i wyremontowane tego samego dnia i tam podłogi nie trzeba jeszcze wymieniać. (5) muszę znów dokupić lodówkę, pralkę oraz coś do spania, ale to raczej dlatego, że zmieniając przeznaczenie mieszkania na “biuro” musiałem je po prostu stamtąd wynieść.
Gdyby nie ta zmiana przeznaczenia, to pewnie najemcy pokryli by w międzyczasie koszty malowania, spłuczki, czy żarówek. Więc pewnie jeszcze parę lat mieszkanie nie wymagałoby remontu.
Czy nie myśleliście żeby tworzyć grupy inwestorów w formie spółek?
1 spółka 1 blok. Spółka kupuje grunt, zleca projekty, zalatwia pozwolenia, oganizuje budowe, udziałowcy finansują, mzuri zarządza wybudowanymi mieszkaniami, zysk z wynajmu dzielony na udziałowców.
To proste, w Katowicach mogę takie projekty prowadzić, mam to opanowane. W ten sposób przez pączkowanie można zbudować wielką firmę.
Mariusz, właśnie coś takiego mamy zamiar wkrótce zacząć. Chętnie skorzystamy z Twojej pomocy. Dzięki za deklarację.
dokładnie taka forma też mi chodziła po głowie. Spółka w 100% bedzie sie finansować ze środków udziałowców czy na któryms etapie pojawi sie kredyt? I jeszcze jedno, chyba najważniejsze; czy możesz powiedzieć ile dzieki takiej formie (pominięcie dewelopera, płacimy wykonawcy) da się zaoszczędzić na kosztach całości? Opinie o marżach deweloperów sa różne, założenie takiej spółki i zbudowanie budynku najlepiej to zweryfikuje. Po co iść do sklepu (dewelopera), skoro mozna samemu stać się producentem?
Tomasz, tak jak pisałem ostatnio na łamach fridomii, szacuje się, że marże dewelopera wynoszą 20%. Natomiast myślę, że większe oszczędności pojawiłyby się w wyniku skromniejszego budowania – bez recepcji, marmurów, tarasów, itp. oraz unikania kosztów robienia wizualizacji, modeli, reklamy, sprzedaży, itp
Na wiosnę zaczynam budowę bloku na wynajem z 16 kawalerkami po 20m2 w Katowicach to jak skończę podam jaki był dokładnie koszt. Mam tylko problem z podjęciem decyzji czy standard podstawowy wykonczenia czy sredni/wysoki
Mariusz, gratuluję. A jeśli chodzi o standard to albo zrób podstawowy, albo zrób wyliczankę, za ile więcej musiałbyś wynajmować mieszkania w wyższym standardzie by ci to pokryło wyższe koszty wykończenia i zamieść ogłoszenia, że chcesz wynająć za tę wyższą cenę. Jeśli będziesz miał dużo telefonów, to super. Jeśli mało, to też będziesz wiedział co wybrać:-)