07

10.2014

Podatki księży, sprzedaż mieszkań u deweloperów, Łódź powoli wraca do gry, lokale użytkowe i inne …

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Codzienny przegląd prasy, Inwestowanie, Opłacalność Inwestowania, Wynajem

ilość komentarzy: 18

… czyli ciekawe newsy z dzisiejszego wydania gazety „Puls Biznesu”.

Najpierw księża. Jest ich w Polsce 56,3 tysiąca spośród 24,4 mln wszystkich podatników. W 2013 roku Polacy zapłacili fiskusowi 53,2 mld zł podatku dochodowego. Księża zapłacili jedynie 13,3 mln zł z tej kwoty. Wg Money.pl, płacona przez nich kwota z roku na rok maleje – jeszcze w 2010 r. była o 200 tyś. zł większa. To co dziwi najbardziej to to, że statystyczny ksiądz, siostra czy biskup zapłacili w 2013 r podatek ponad dziewięciokrotnie niższy (PLN 236) niż zwykły obywatel (PLN 2,184). Ciekawe prawda?

Według branży deweloperskiej, sprzedaż mieszkań utrzymuje się na poziomie zbliżonym do hossy sprzed 7 lat. Wg Pana Jarosława Szanajcy – ok 30% klientów Dom Development kupuje za gotówkę. A Pan Tomasz Sznajder z Polnordu wręcz twierdzi, że w Warszawie nadal sprzedają mieszkania na etapie dziury w ziemi. Wg danych z poszczególnych firm deweloperskich, większość zanotowała wzrosty w liczbie sprzedanych mieszkań w pierwszych 3 kw 2014 (w stosunku do okresu Q1-Q3′ 2013) o 20 do 35%.  Dwie firmy twierdzą, że wzrost sprzedaży wyniósł nawet ponad 100% – Budimex (109%) oraz JHM Development (114%). Liderami sprzedaży są: Robyg 1569 sztuk (+33%); Dom Development – 1358 sztuk (+19%); Budimex – 1031 (+109%); Polnord – 928 (+34%); JW Construction – 807 (+20%) oraz Atal – 783 (-16%; jedyna firma, która zanotowała spadek liczby sprzedanych mieszkań)

Według Agaty Holdak z firmy Knight Frank, jest nadzieja na ożywienie na łódzkim rynku komercyjnym. Łódź jest młodym rynkiem biurowym – 50% dostępnej powierzchni mieści się w budynkach mających mniej niż 5 lat. Czynsze są atrakcyjne – od EURO 11,5 do 12,5 za 1 m.kw miesięcznie. W latach 2005 -2010 miasto wzbogaciło  się o 170 tyś mkw biur. W latach 2008-2010 rocznie oddawano do użytku prawie 50 tys m.kw powierzchni. W 2010 r rynek się nasycił i zanotowano 20-25% pustostanów. Obecnie wskaźnik pustostanów wynosi 9,2% (w Rzeczpospolitej przeczytałem dziś, że wskaźnik ten dla Warszawy już przekroczył 20%). Międzynarodowe firmy z branży usług dla biznesu wynajmują 44% całej pow biurowej w Łodzi. Oddziały mają m.in Citi, HP, Nordea, Rule Financial, Fujitsu, Tate&Lyle i inni.

Wg danych Cushman&Wakefield, wartość transakcji inwestycyjnych na rynkach nieruchomości komercyjnych Europy Środkowej wyniosła EURO 1,56 mld w Q3 2014. Wydaje mi się, że to jest zadziwiająco mało. Jeśli duży biurowiec kosztuje EUR 250 mln, to oznaczałoby, że w całym regionie tylko 6 dużych biurowców zmieniło właściciela w całej CEE, czyli tylko 2 miesięcznie.

W obszernym artykule Kamila Kosińskiego pojawia się szereg wypowiedzi doradców inwestorów w lokale użytkowe. Ogólnie inwestycje w lokale użytkowe najbardziej opłacalne były 5-8 lat temu, ponieważ podaż była niewielka, a ceny niewygórowane.  Rafał Gójski namawia by inwestować w duże lokale. Cytuję: „żeby w dużym mieście kupić mieszkanie na wynajem, wystarczy 400 tyś zł (ha, ha, ha, za tyle to kupujemy 3-4 mieszkania:-). Lokal użytkowy z prawdziwego zdarzenia to co najmniej 1 mln zł, a zwykle 2-3 mln zł”. „Zyski będą prawdopodobnie wyższe niż z wynajmu mieszkania, gdzie realna stopa zwrotu wynosi 4-5% rocznie” (znowu moje ha, ha, ha:-). Rafał Jańczuk z Metrohouse twierdzi, że dla lokali użytkowych może nawet przekraczać 8%. Rafał Gójski dodaje, że w W-wie jest to ok 7% rocznie, a w mniejszych miastach 8-8,2%; w małych nawet 9%. To niewiele biorąc pod uwagę, że – jak mówi wcześniej w artykule, Tomasz Błeszyński – lokale stoją puste miesiącami, nawet latami. Dodatkowo jeszcze dochodzi problem oczekiwań najemców co do długości okresu wakacji czynszowych w związku z wykańczaniem lokali na własny koszt.

Z jednym się zgodzę. Rafał Jańczuk twierdzi, że inwestowanie w lokale bardzo się różni od inwestowania w mieszkania. W przypadku lokali, zakup pierwszej lepszej nieruchomości nie daje gwarancji wynajmu. Przydaje się dobre rozeznanie w branżach, które są potencjalnymi najemcami.

Bardzo ciekawe jest dzisiejsze wydanie „PB”. Pojaiwłi się też ciekawe cytaty Warrena Buffett (ws nieprzewidywalności rynku akcji) oraz Billa Gates’a (ws wad bitcoinów). Na koniec ciekawostka jakby nie z tego świata. A przynajmniej nie z mojego świata. 84 samochody, 3 samoloty i 1 jacht posiada… kto? Przeciętny klient Bugatti. Przeciętny właściciel samochodu marki Bentley ma w garażu „tylko” osiem pojazdów:-))) Życzę tym z Was, którzy marzą o Bugatti byście już dziś zbudowali garaże mogące pomieścić co najmniej 84 inne samochody:-) No i czynszówkę potrzebną by pomieścić wszystkich Waszych … kierowców. Oczywiście obsługą czynszówki chętnie zajmie się Mzuri…  A Waszym pilotom wynajmiemy luksusowe wille w Konstancinie:-)

0

Tagi: , , , ,

Komentarze:

  1. A.Lenor pisze:

    Co do księży to nie obniżałbym im podatku, z jakiej racji.. bo to pracownicy instytucji jaką jest kościół?

    0
  2. Olek pisze:

    A wg mnie to księża powinni płaci wiele więcej, mało co robią kasę mają, a po co im ta kasa? Chyba nie o to chodzi w ich służbie? Bo zarabiają na prawdę sporo a jak widać podatków prawie nie płacą, to jest nie w porzadku.

    0
  3. marioxy pisze:

    Witam
    Przepraszam za wiadomość oderwaną od głównego tematu, ale nie znalazłem pasującego wątku. Szukam najemcy do lokalu. Mam kobietę z dzieckiem, która chce wynająć mieszkanie. Czy spisując z nią najem okazjonalny mogę się czuć bezpiecznie? Czy najem okazjonalny daję mi więcej możliwości zakończenia umowy w przypadku niewywiązywania się z płatności czy kobiety z dzieckiem są pod wyjątkową ochroną?

    0
  4. Robert pisze:

    A propos kościoła – gdzieś czytałem, że największym właścicielem nieruchomości na świecie od zawsze był kościół katolicki, natomiast całkiem niedawno wyprzedził ich… mcdonald ;-)

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Robert, a ile nieruchomości ma McDonald’s? Z całym szacunkiem dla tej dużej firmy, ale coś wątpię McD mógł się równać. Chyba raczej nie pod kątem wartości posiadanych nieruchomości. Poza tym, czy nie jest tak, że część nieruchomości należy jednak do franszyzobiorców? Czy jest może wśród Fridomiaczek i Fridomiaków jakiś franszyzobiorca McD lub innej dużej sieci?

      0
      • Maciek pisze:

        Kiedyś z ciekawości czytałem warunki franszyzy McDonalds. Nieruchomości nie należą do franszyzobiorcy (zapewne w dobrych lokalizacjach są wyjątki). Ogólnie warunki tej franszyzy były takie że musiałbym być chyba chory na umyśle żeby taką umowę podpisać.

        0
  5. Tomek Kaczmarczyk pisze:

    O ile pamiętam, to czytałem kiedyś artykuł na temat McD chyba w magazynie Franczyza. Napisali tam, że prawdziwy biznes McD opiera się na nieruchomościach a nie „hamburgerach” i warunkiem udzielenia franczyzy jest fakt, że to centrala jest właścicielem nieruchomości w której będzie uruchomiony lokal. Prowadziło to do kuriozalnych sytuacji w których właściciel nieruchomości musiał ją sprzedać centrali, którą następnie wynajęła mu nieruchomość i udzieliła licencji franczyzowej na prowadzenie McD. Piszę z pamięci ze starego artykułu więc mogę się mylić.

    BTW.
    Sławek, franszyza (klauzula umowy ubezpieczeniowej) to co innego niż franczyza (z angielskiego franchise).

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Tomku, dzięki za skorygowanie błędu w nazwie. Tak, też słyszałem wypowiedź Raya Kroc do studentów, że McD działa w biznesie nieruchomościowym, a nie fast-food’owym. Niemniej wydaje mi się, że i tak nie mają tylu nieruchomości co kościół katolicki. Nie wiem czy Watykan publikuje jakieś dane w tej kwestii…

      0
  6. Krzysztof pisze:

    Hej wszystkim.

    W związku z faktem, iż obracam się w nieruchomościach komercyjnych moge cos na ten temat powiedzieć:

    1. 1,56 mld Euro wygląda na dobrą liczbę – chyba w swoich obliczeniach nie zwróciłeś Sławku uwagi na to, że jest to wynik kwartalny (Q3)
    CEE to przede wszytkim Polska, Czechy, Słowacja, Węgry, Litwa, Łotwa, Estonia, Białorus, Ukraina, Słowenia, Chorwacja etc. Ze wszystkich tych państw jedynymi, gdzie dochodzi do sensownych transakcji to PL, Czechy i Słowacja. Wszystkie pozostale kraje w tym momencie maja problem z rozwojem gospodarczym oraz finansowaniem, a co za tym idzie, przy braku odpowiedniego lewarowania inwestycje w tej części Europy są raczej kiepskim pomysłem (lub wręcz stają się niemożliwe).
    Biorąc pod uwagę, że Polska to prawdopodobnie ok 40% transakcji w regionie, oraz, że rocznie te transakcje powinny wynieść około 6 mld EUR (przy tej samej dynamice co w Q3), okazuje się, że transakcje dla Polski powinny wynieść około 2-2.5 mld EUR. Biorąc pod uwagę, że w 2013 roku transakcje te osiągnęły wolumen około 3 mld EUR, nie jesteśmy zbyt daleko od prawdy.

    2. Co do Lokali usługowych nie mogę się zgodzić. Oczywiście należy mieć na ten temat wiedzę, lecz nie jest ona tak ogromna jak się wydaje, dodatkowo przy 100% finansowaniu ze środków własnych stopa zwrotu na czysto, po odjęciu wszelkich kosztów, przy umowie 5 lub nawet 10 letniej (która nie jest osiągalna w przypadku mieszkań) potrafi wynieść od 8 do 10%. Przy zastosowaniu finansowania (załóżmy 60% dla utrzymania bezpieczeństwa) może nam dać nawet około 15% rocznie.
    W przypadku mieszkań, wydaje mi się, że będzie to raczej niższa liczba (na przykładzie podawanym na Fridomii jakiś czas temu – inwestycja w JW Construction):
    Nakład – 228.000 zł
    Przychód – 11 * 1.300 = 14.300 zł
    Koszty (czynsz do wspólnoty) – 12 * 300 = 3.600 zł
    Stopa zwrotu – 4.7%

    Po odjęciu kosztów zarządzania stopa niestety się jeszcze zmniejszy (w obliczeniach nie uwzględniam okresowych remontów, które w przypadku lokalu z reguły wykonuje najemca, a w przypadku mieszkania, jednak co 3-4 lata trzeba chociaż odmalować na własny koszt)

    Niestety na lokale użytkowe potrzeba znacznie więcej pieniędzy.

    Pozdrawiam,

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Krzysztof, dzięki za wiele bardzo ciekawych informacji. Jeśli chodzi o analizę oferty JWC, to chciałbym sprostować jedną sprawę. Koszty czynszu do wspólnoty ponosi najemca (bo podane PLN 1300 to kwota netto, do której należy doliczyć opłaty do administracji). W związku z tym konserwatywnie szacowany zwrot (już po odjęciu 11%-owej prowizji Mzuri) wynosi 5,6%.

      0
      • Krzysztof pisze:

        W takim razie mój błąd – dzięki wielkie za sprostowanie.
        I żeby nikt nie pomyślał, że atakuję Mzuri – 5.6% to baaardzo dobra stopa zwrotu, żeby osiągnąć wspomniane wyżej 8% trzeba by zainwestować zdecydowanie więcej pieniędzy (powiedzmy, że najmniejsi stabilni najemcy sieciowi tacy jak Żabka czy banki, raczej nie wchodzą do lokali poniżej 100 m2, co w Warszawie daje około miliona złotych).

        Pozdrawiam,

        0
        • Sławek Muturi pisze:

          Krzysztof, tylko ten nie popełnia błędów, kto nic nie robi:-) Sprostowałem z wiadomych względów, a nie dlatego że czułem się atakowany. Wręcz przeciwnie, bardzo mnie cieszy, że oferty Mzuri są analizowane nie tylko przez naszych Klientów:-)

          0
    • Maciek pisze:

      Krzysztof,

      Zaskakuje mnie to co piszesz, ja interesowałem się trochę nieruchomościami komercyjnymi analizując spółki giełdowe.Stopa zwrotu 8%-10% wydaje się wartością nierealną lub liczoną inaczej niż ogólnie mówią standardy rynkowe. Może chodzi o to że nie wliczasz kosztu pustostanów?

      Wg metodyki jaką Mzuri zastosował do Bliskiej Woli z tą różnicą że wliczam koszt remontu i bezpośredniego zarządzania nieruchomościami, stopy zwrotu na komercji wychodziły mniej więcej tak:
      Immofinanz: 5,3%
      Capital Park: 6,3%
      GTC: 7,1%
      PHN: 4,6%
      MLP Group: 7,4% (z tym że MLP to centra logistyczne)

      To są stopy zwrotu korygowane przeze mnie i wg mojej subiektywnej metodyki (firmy w różny sposób raportują wyniki więc analityk powinien korygować wartości aby biznesy były porównywalne).

      Jak widać tym yieldom daleko do poziomów 8%-10%?
      Czy jest coś co powoduje że inwestują one słabiej od inwestora indywidualnego który by kupował bezpośrednio nieruchomości komercyjne?

      0
      • Krzysztof pisze:

        Hej,

        Podawane przeze mnie stopy zwrotu 8-10% dotyczą komercji, która jest w miarę w zasięgu co zamożniejszych osób prywatnych/fridomiaków. Założenia:
        – lokale komercyjne od 100-1,500 m2
        – poza stolicą (gdzie stopy zwrotu są dużo niższe (jednak dalej wynoszą 5-7%)
        – Zarówno przypadki, gdy komercjalizuje sie samemu (wtedy stopa zwortu będzie bliższa 10%), lub kupuje obiekt już wynajęty (bliżej 8%).

        Stopa zwrotu liczona metodą najprostszą = Roczny Dochód Operacyjny Netto z Nieruchomości / Cena Zakupu
        Dochód Operacyjny Netto – Przychód – Koszty (podatek, ubezpieczenie, przeglądy techniczne, zarządznie etc)

        Nie wiem jak analizowałeś powyższe przykłady, jednak musisz wziąć pod uwagę kilka rzeczy:
        1. Wspomniana przeze mnie stopa zwrotu pokazuje założenia dotyczące pierwszego roku inwestycji, pokazane przez Ciebie stopy zwrotu są to analizy poinwestycyjne, uwzgledniające stopy zwrotu na poziomie firmy, a nie na poziomie nieruchomości
        2. Tak, nie uwzględniam pustostanów – w przypadku kupna i podpisania umowy na 5-10 lat nie przewiduję pustostanów w pierwszym roku, dla którego liczę stopę zwrotu
        3. Zupełnie inny profil, wielkość i prestiż obiektów – GTC (duże galerie handlowe), MLP (jak wspomniałeś logistyki). Immofinanz (duże galerie handlowe + kilka StopShopów, które jako jedyne w pewnym sensie mogły by być porównywalne), Capital Park (Praktycznie wszystko, nie tylko handel), PHN (biura i troche hoteli) – tego rodzaje obiekty wiążą się z inną, niższą stopą zwrotu
        4. Koszty stałe prowadzenia działalności (wynagrodzenia, samochody etc) – są to z reguły duże, prężnie działające firmy
        5. Koszty zarządzania nieruchomościami – w przypadku spółek giełdowych zarówno Property Management, jak i Facility Management z reguły muszą być prowadzone jako outsorcing przez renomowane firmy jak np. JLL, których koszty różnią się diametralnie od kosztów zarządzania przez prywatnego właściciela (dodatkowo duże obiekty często po prostu wymagają tego zarządzania, a zwykły lokal handlowy nie)

        Pozdrawiam,

        0
  7. Michał Kolasiński pisze:

    Cześć Sławku po prawie rocznej przerwie w śledzeniu fridomii ;)

    Ostatnio właśnie trochę zgłębiałem temat Mc ponieważ bardzo się zapaliłem na pomysł otworzenia właśnie lokalu Mc (mam wybraną bardzo dobrą lokalizację, w której napewno byłby bardzo duży ruch). Po krótkiej lekturze warunków odpuściłem sobie.
    Po pierwsze trzeba mieć na start 1,2 mln zł z tego minimum 500tys w gotówce własnej (nie kredyt itp).
    To co mnie po drugie mnie zraziło to właśnie kwestia własności nieruchomości. To Mc Donald Polska kupuje nieruchomość i Franczyzobiorcy ją dzierżawi, to Mc wybiera lokalizację itp.

    Biorąc pod uwagę powyższe wznowiłem poszukiwania kolejnej kawalerki w Wawie. Napisałem już do Piotra w sprawie Bliskiej Woli, bo tą inwestycją interesowałem się w 2012/2013 roku, ale wtedy ich ceny mi nie odpowiadały. Teraz widzę, że ceny spadły a do tego ta „oferta specjalna” – ciekawe jaka jest ;)

    Pozdrawiam!

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Michał, dzięki za powrót do Fridomii oraz za szereg ciekawych info o Mc od środka. Dzięki też za zainteresowanie współpracą z Mzuri. Przekażę Twoje namiary do Agnieszki – investments (małpka) mzuri.pl – która prześle Ci szczegóły zasad naszej współpracy oraz szczegóły tej oferty specjalnej.

      0
  8. WojtekW pisze:

    tak. Też myślę że ma sporo. W Polsce często się czyta o tym ile dana firma ma m2 powierzchnii komercyjnych. W przypadku mieszkań nie znalazłem zbyt
    konkretnych informacji. Ciekawe
    czy np Ty Sławku opublikujesz jakieś dane w tej kwesti…:)

    0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA, WEBINARY I KONFERENCJE

10 grudnia, wtorek, 18:00, ClickMeeting – webinar, Janek Dziekoński opowie „czy to dobry moment na inwestowanie w nieruchomości, czy czeka nas kryzys – 3. kwartał 2019”. LINK DO NAGRANIA 

 

NAGRANIA OSTATNICH WEBINARÓW I PODCASTÓW:

PODCASTY

Social media:

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Rzetelny najemca

Znalezienie rzetelnego, uczciwego najemcy jest warunkiem udanego najmu. Z naszych doświadczeń wynika, że większość lokatorów wywiązuje się ze swoich obowiązków, chociaż niestety zdarzają się czasami opóźnienia w płatnościach. Proces poszukiwania nowego najemcy przez właściciela mieszkania na wynajem może być swoistą przygodą, ponieważ spotyka się podczas przeprowadzanych wywiadów z całą paletą typów ludzkich, z przedstawicielami wszystkich warstw społecznych oraz narodowości, a także z przeróżnymi osobowościami. Do interesujących spotkań dochodzi, gdy nowego locum szukają cudzoziemcy.  Wśród naszych najemców zdarzyli się: Anglicy, Rosjanki, jeden Hindus, [...]

Najnowsze komentarze

  • Jowita: Witam, wlasnie skonczylam czytac ksiazke. Bardzo praktyczna wiedza, idealna dla osob poczatkujacych (ale nie...
  • Konrad: Masz dużo szczęścia do wyjątkowo sprawnej spółdzielni! Ja złożyłem wniosek w październiku 2018 i właśnie mnie...
  • małgorzata: witam czy ktoś wie ile czasu ma spółdzielnia na przekształcenie mnie zwodzą 7 miesięcy?
  • Jan Dziekonski: Ad. PS. zgadzam się w 100%! Dlatego skończyłem niedawno „Inteligentnego Inwestora”,...
  • Michał: Witam Dziękuję za podpowiedź i czekam na jak zawsze dokładną analizę. Zdaje sobie sprawę, że trader21 to...
  • Sławek Muturi: Jeszcze jeden wątek który poruszyłes. Tuż przed moim wyjazdem do Afryki mieliśmy status projektu...
  • Sławek Muturi: Krystian Podhale, ogromne dzięki za wielowatkowa deklaracje wsparcia oraz za kilka dobrych pomysłów....
  • Sławek Muturi: Bartosz vF, ogromne dzięki. To dużo dla mnie znaczy. Jestem bardzo wdzięczny. Fundacja Fridomia ma też...
  • Jan Dziekonski: Panie Michale, postaram się odnieść do tego artykułu =) Zresztą trochę zmieniam formę webinaru, bo...
  • Jan Dziekonski: Będzie nagrywany i wrzucimy go na YouTube Mzuri – bez obaw =)
  • Konkret: Kolejny artykuł w temacie najmu krótkoterminowego: https://wyborcza.pl/7,15628...
  • Krystian Podhale: Sławku jak zwykle „odjechany na maxa pomysł” z FF, z 195/365, oraz z Harambee:)...
  • Przemysław: Czy webinar będzie można obejrzeć w innym terminie? Innymi słowy – czy będzie nagrywany? Pracuję w...
  • Bartosz vF.: Sławek, Sorry za brak kontaktu, nie przeglądałem po prostu fridomii :) Zgodnie w wcześniejszą deklaracją...
  • Bartosz vF.: A ja proszę o : – Zmiany na rynku najmu w ostatnim roku, czy również obserwujecie spadek popytu w...
  • Michał: Witam Panie Janie Mam pytanie o analizy. Ostatnio natchnąłem się na taką analizę: https://independenttrader...
  • Jan Dziekonski: Agnes – agresywne – takie na których możemy łatwo stracić lub się zablokować na lata z...
  • Jan Dziekonski: Agnes – przekazuję odpowiedź od Marii, która ma trochę doświadczeń (zarządza ok. 5.500...
  • Jan Dziekonski: Mateusz – jak to gdzie? W Mzuri ;) Opowiemy trochę o kuchni =)
  • Mateusz: Będę czekał :) W webinarze o kamienicach można by jeszcze wspomnieć gdzie w ogóle szukać ofert sprzedaży,...

Najnowsze wpisy

created by Water Design