Dlaczego kupno nieruchomości w Anglii trwa aż tak długo

W Polsce proces zakupu mieszkania – od dojścia do porozumienia ze sprzedającym co do warunków transakcji do aktu notarialnego – przy zakupach gotówkowych może trwać tydzień, dwa. Zdarzyło mi się kupic mieszkanie w ciągu dwóch dni, bo sprzedający miał już wszystkie niezbędne dokumenty. W Anglii trwa to tygodniami, czasami miesięcami.

Jakiś czas temu opisałem na fridomii proces zakupu mieszkania w Anglii. Nazywa się on “conveyancing”. Prawnicy kupującego i sprzedającego wymieniają się szeregiem dokumentów, zadają sobie po wiele rund pytań i całość trwa tygodniami nim dojdzie do “closing”. Tak jak pisałem wynika to czasami z tego, że w transakcji uruchomiany jest cały łańcuch zdarzeń. Sprzedający mieszkanie przeprowadza się do domu, z którego dotychczasowy właściciel wyprowadza sie do innego zakupionego domu, itd. I prawnicy starają się tak skoordynować tę logistykę by zakup i przekazanie kluczy do domów odbyło się jednego dnia w całym tym długim łańcuchu. Wtedy proces “conveyancing” może trwać nawet kilka miesięcy.

Dodatkowo prawnicy sprawdzają stan prawny nieruchomości. A jak powiedziała kiedyś Marta z Manchesteru, kupowany dom może być obciążony jakimś zobowiązaniem z XVIII wieku. Wspomniała o przykładzie, że jeśli spaliłby się kościół lokalnej parafii, to właściciel danego domu musi partycypować w kosztach naprawy spalonego dachu kościoła. Wydawało mi się to dość absurdalnym przykładem, nieco wydumanym i teoretycznym. Takim by postraszyć i uzasadnić wysokie wynagrodzenia dla prawników obsługujących transakcję.

Aż do dziś. Uczestniczyłem w ciekawej prezentacji podczas trwającego właśnie w Londynie Landlords & Letting Show. Okazuje się, że jeśli kupujesz mieszkanie w bloku, to najczęściej własność mieszkania będzie powiązana z dzierżawą gruntu oraz części wspólnych. Rzadko się zdarza model współwłasności części wspólnych, który w Polsce jest standardem. W Polsce liczy się ułamkową współwłasność dzieląc powierzchnię mieszkania przez łączną powierzchnię wszystkich mieszkań w danej wspólnocie. I tyle. Zdarzają się jakieś komplikacje, ale rzadko.

W Anglii jest to o wiele bardziej skomplikowane. O częściach wspólnych decyduje tzw freeholder, który z właścicielami poszczególnych mieszkań podpisuje tzw leasehold contracts. Współwłasność części współnuych jestr rzadkością. Problemem jest to, że najczęsciej leaseholds podpisywane są na 100 lub nawet na 999 lata i większości są to umowy odziedziczone po poprzednich freeholderach. Co gorsze, nie istnieje żadna standardowa umowa leasingowa. Każda jest indywidualnie negocjowana i choć można w nich odnaleźć pewne wzorce, to jednak w każdej pojawić się mogą jakies niestandardowe zapisy, wynegocjowane kilkaset lat temu.

Z perspektywy inwestora, czasami w umowach leasingowych znajdują się ograniczenia dotyczące najmu. Albo wręcz zakaz najmu. Więc inwestor, który nie poinformuje swojego prawnika, że zamierza wynajmować zakupione mieszkanie, straci sporo czasu i może również część pieniędzy. Albo np ograniczenie najmu do roku w każdych dwóch latach. Czyli można kupić tanie mieszkanie (“świetna okazja” reklamowana przez pośrednika), które będzie miało zawsze – z definicji – co najmniej rok pustostanu! Albo ograniczenia dotyczące tego, komu właściciel mieszkania może, a komu nie wolno mu wynająć swojego mieszkania. Albo że wymagana jest zgoda freeholdera (za która może sobie zażyczyć dodatkowego wynagrodzenia) albo sąsiadów na wynajem. Często znajdują się w umowach leasingowych ograniczenia dotyczące możliwości re-aranżacji wnętrza. Albo może się pojawić zapis, że w przypadku odsprzedaży trzeba będzie zapłacić jakiś procent od uzyskanej ceny.

To ponoć nie wszystko. Dodatkowo, do umowy leasingowej, która typowo liczy aż 50-60 stron!!!, często dołączane są “regulaminy” z dodatkowymi wymogami. Nie zawsze jest to oczywiste z tekstu samej umowy leasingowej, która mogła powstać przed powstaniem regulaminu.

Mówiąc krótko, wygląda to jak pole minowe. A prawnicy, którzy tym się zajmują są jak saperzy. Choć oczywiście w odróżnieniu od wojskowych saperów, wpisali sobie do umów zapisy, chroniące ich przed skutkami wybuchu min, których nie udało im się rozbroić lub które po prostu przeoczyli:-) Za wybuchy zapłaci kupujący.

Dzisiejszy wykład i wpis polecam w szczególności wszystkim tym, którzy rozważają zakup nieruchomości w innych krajach. Być może w żadnym innym kraju oprócz Wielkiej Brytanii, poziom komplikacji nie jest tak duży jak tutaj, ale jestem przekonany, że w każdym kraju są jakieś miny, których cudzoziemiec lub początkujący inwestor nie jest w stanie dostrzec. No chyba, że dopiero jak już mina wybuchnie.

Caveat emptor!