Kamienica przy ul. Pabianickiej w Dodatku Dom “GW” + wywiad w HouseMarket

Miło jest mi pochwalić się tym, że nasz projekt rewitalizacji kamienicy przy ul Pabianickiej w Łodzi został zauważony i zaprezentowany w Dodatku Dom w dzisiejszym łódzkim wydaniu “Gazety Wyborczej”. I to na bardzo honorowej pierwszej stronie owego Dodatku! Projektowi Pabianicka poświęcono całkiem sporo miejsca – tekstu oraz dwóch zdjęć wnętrz mieszkań. Dziękujemy!!!

Dodam, że stali Czytelnicy bloga fridomia otrzymują świeższe wiadomości nt statusu tej kamienicy, co pokazuje, że warto czytać również …  fridomię:-) Wynajęte są już od jakiegoś czasu wszystkie dostępne mieszkania, a część mieszkań na poddaszu została zarezerwowana mimo, że jeszcze nie były do końca gotowe. Mieszkanka na poddaszu wyszły rewelacyjnie – co uwidocznione jest na zdjęciach ilustrujących artykuł w Dodatku Dom. Podobają się każdemu kto do nich zajrzy.  Wczoraj otrzymałem bardzo pozytywny feedback od właściciela jednego z mieszkań w tej kamienicy, który akurat 2 tygodnie temu był w Łodzi i zajrzał obejrzeć swój nabytek “na żywo”.

Chyba jeszcze o tym nie wspominałem na łamach fridomii (w okresie jaki pozostał mi do “zimowania w tropikach” mam mniej czasu na twórczość literacką:-( niestety!), ale mieszkania w kamienicy przy ul Pabianickiej nie tylko wynajęły się szybko (pomimo okresu wakacyjnego), ale też w bardzo dobrych cenach. Średnio aż o 19% powyżej górnej granicy widełek, które podawaliśmy dla każdego z mieszkań w prezentacji, którą rozesłaliśmy chętnym. Rzeczywisty zwrot netto z najmu powinien wyjść istotnie wyższy niż owe 7,3 -8,2%, które obiecywaliśmy w prezentacji sprzedażowej.

Bazując na naszych doświadczeniach, kamienicę przy ul Targowej w Łodzi zrobimy jeszcze fajniej:-). Zapraszam do wspólnego z nami inwestowania w formule Mzuri CFI. Szybko (projekt Pabianicka zajął 17 miesięcy od zakupu do zakończenia wynajmowania), tanio (mieszkania w stanie “pod klucz” w cenach od PLN 75.000), wygodnie (całość działań – od A do Z – bierze na siebie Grupa Mzuri) i – co najważniejsze – opłacalnie! (bo to istotnie skraca drogę do osiągnięcia wolności finansowej:-)

Niemal równocześnie, na portalu HouseMarket.pl pojawił się wywiad ze mną, gdzie dzielę się swoimi przypuszczeniami odnośnie rynku mieszkaniowego w Polsce. Dodam tylko – dla ścisłości – że wydaje mi się, że dogonienie Zachodu w wymiarze średniej liczby mieszkań na 1000 mieszkańców zajmie nam nie kilka lat, tylko raczej kilka dekad:-) Oto link do artykułu: http://www.housemarket.pl/rynek_mieszkaniowy/101/slawomir_muturi_w_polsce_brakuje_ok_6_mln_mieszkan,2385.html

Jeżeli chcesz podzielić się z innymi, udostępnij:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email

24 Responses

  1. 28 maja tego roku, również miałem okazję na żywo zobaczyć “Pabianicką”, gdy prace już były na ostatniej prostej. Cieszył mnie już wtedy fakt, że 30 praktycznie nowych mieszkań trafiło na rynek, zadowalając przede wszystkim najemców i oczywiście inwestorów oraz Mzuri również. W tym “polskim Detroit”. Odwiedziłem przy okazji również kamienicę przy Targowej. Po sukcesie kamienicy przy Pabianickiej jestem więcej niż pewien, że o kolejnej kamienicy będzie “głośno” i znów ok 40 mieszkań trafi na rynek w podobnym standardzie. Tym bardziej, że jest to kamienica i teren wokół niej z ogromnym potencjałem. Aż chciało by się to działo się jednocześnie w każdym największym mieście w Polsce , w następnej kolejności w miejscowościach gdzie takie zapotrzebowanie jest czyli w większości polskich miast, mając na uwadze wciąż obecny głód mieszkaniowy. Wierzę, że wspólnymi siłami również fridomiackimi można choć w jakimś procencie ten głód zaspokajać, nie patrząc na innych, na polityków, na ustawy, na przeciwności itp :)

  2. Witam

    Kupiłem mieszkanie poniżej wartości rynkowej do dużego remontu.
    Chciałbym rozliczyć podatek od najmu na zasadach ogólnych.
    Jak ustalić wartość początkową mieszkania? Cena zakupu jest bardzo niska a niestety nie mam
    rachunków za remont. Można szacunkowo przyjąć koszty remontu zwiększające wartość
    mieszkania o np 30%? Albo przyjąć wartość rynkową mieszkania? Kto musi ją określić?
    Rzeczoznawca?

    1. rozliczając nasze mieszkania bazowałem na poradniku z Gazety prawnej, który był dostępny chyba w styczniu. do tego konsultacje z księgową. ogólnie droga przez mękę.

      najlepiej iść do księgowej, zapłacić i mieć z głowy, problemem jest dobra księgowa, pytając kilku znajomych przedsiębiorców o dobrą księgową słyszałem tylko śmiech…

      można przyjąć wartość początkową mieszkania na podstawie pewnych wskaźników, nie pamiętam szczegółów.

      pozdrawiam, Sławek S.

      1. Sławek, polecam kontakt z Grzegorzem Grabowskim z Wynajmistrza. Za częściowo moją namową, GG już od dłuższego czasu specjalizuje się wyłącznie w rozliczaniu podatkowym najmu i zna temat kilka poziomów głębiej niż “uniwersalni” księgowi:-)

  3. Witam Sławku,
    bardzo gratuluję inwestycji w Łodzi na ul. Pabianickiej. Rzeczywiście oglądałem film z rewitalizacji i przyznam się, że kamienica przeszła świetną metamorfozę. Jednak bardzo proszę o opinię obecnych i przyszłych inwestorów, którzy nabyli lub zamierzają zakupić takie mieszkania. Czy nie macie następujących wątpliwości ? Otóż ze względu na wymiary mieszkań i ich charakter (użytkowanie na czas określony) mogą być tylko wynajmowane i to raczej singlom i parom (studenci, osoby rozpoczynające pracę itd). Niestety takie lokale mogą być odsprzedawane tylko inwestorom, chcących tam zakupić i zamieszkać nie znajdziecie – proszę spróbować ?! (małe i wiem jakie są opory przy mieszkaniu, gdy cały budynek jest wynajmowany ). Oglądałem podobne inwestycje w np. Hiszpanii kiedy po okresie spadku liczby studentów, zmniejszeniu aktywności gospodarczej makroekonomicznej, wyparciu nieruchomości przez lepsze lokalizacje, wzrost dochodów najemców i wyprowadzeniu się w lepsze dzielnice itd przestały być chętnie wynajmowane i aby znaleźć jakichkolwiek klientów zaczęto wynajmować niżej zarabiającym osobom z Azji i Afryki w krótkim czasie zakończyło się to degradacją nieruchomości, ale i całej okolicy. Bardzo Was przepraszam, ale oczywiście ja takich nieruchomości nie kupuję, ale jestem ciekawy Waszej opinii lub może przedstawienia argumentów obalających moje wątpliwości i zmiany zdania . Pozdrawiam wszystkich czytelników bloga.

    1. Robin, dzięki za Twój komentarz. Oczywiście zachęcam inwestorów do wypowiedzenia się, natomiast tytułem wstępu chciałbym podać kilka moich obserwacji.

      Nie mam najnowszych danych, ale gdy wynajęte było pierwsze 27 mieszkań, to sprawdziłem strukturę najemców. Tylko 4 mieszkania wynajęte były przez studentów i jedno przez osobę jednocześnie studiującą i pracującą. Kolejne cztery mieszkania były wynajęte przez firmy, które wynajęły mieszkania dla swoich pracowników. Pozostałe zostały wynajęte przez osoby pracujące.

      Masz rację, że mieszkania mogą nie być atrakcyjne dla osób, które chciałyby kupić mieszkanie dla siebie. I bardzo dobrze. Naszą misją jest wspieranie inwestorów w osiągnięciu wolności finansowej i to dlatego tak tanio te mieszkania im sprzedaliśmy.

      Wydaje mi się dużym uproszczeniem Twoje stwierdzenie, że degradacja nastąpiła za sprawą Azjatów czy Afrykańczyków. Prawdopodobnie było inaczej. Bloki się degradowały ze względu na słabe zarządzanie. By przyciągnąć jakichkolwiek najemców do degradujących się budynków, obniżano czynsze najmu. Gdy spadły czynsze najmu, to wprowadzili się biedni imigranci. My zamierzamy dobrze zarządzać tą kamienicą:-) Oczywiście nie chcę Cię przekonywać do zakupu mieszkania przy Pabianickiej, zresztą i tak już nie ma dostępnych. Rozeszły się w ciągu dwóch minut:-) Życzę Ci powodzenia w znajdywaniu lepszych okazji niż Pabianicka!

    2. Pomyśl, że takie krytykowanie jest trochę wróżeniem z fusów i czarnowidztwem. Rozumiem obawę, że małe mieszkanko, nikt tego nie będzie chciał odkupić, wprowadzą się biedacy, niższe zyski z czynszu. Ale co proponujesz w zamian – jak rozumiem jakieś lepsze mieszkanie, większe, lepiej i drożej urządzone? W takim razie obawy będą nadal takie same albo jeszcze gorsze – jak przyjdzie kryzys (o którym piszesz i którego się obawiasz) to tym bardziej nie wynajmiesz drogiego mieszkania, bo ludzi nie będzie na nie stać.

      I koło się zamyka. Każda inwestycja niesie za sobą ryzyko, tak jak każde ludzkie działanie.

  4. Witam Robert mój wpis to nie wróżenie z fusów, tylko pragmatyzm. Takie inwestycje widziałem również we Włoszech. Poproście o komentarz osoby mieszkające w Wielkiej Brytanii, przecież nawet w tym kraju urzędy miejskie zabraniają zbyt dużej ilości lokali przerabianych na małe lokale lub pokoje na wynajem. Mieszkańcy buntują się pauperyzacją i spadkiem cen nieruchomości w takich rejonach, gdzie często zmieniają się najemcy i coraz więcej wynajmuje się mieszkań czasowo. I nie przekonuje mnie Sławek, że to tylko wina zarządzania nieruchomościami. Sławek przecież masz kontakty w Wielkiej Brytanii i wiesz, że “szanujący” zarządzający nieruchomościami na wynajem nie przyjmą żadnych “słabych” lokalizacji. Ponieważ ilość problemów nie gwarantuje właściwego poziomu zysków. Obecnie buduje się coraz więcej nowych mieszkań, inwestorzy przerzucili się na wynajem mieszkań ze względu na niskie oprocentowanie lokat, co widać doskonale w liczbie sprzedawanych mieszkań, w tym za gotówkę i ich wynajmowania. Dlatego jakość i ilość lokali wzrasta i będzie stale wzrastała.
    Od 8 lat zajmuję się najmem w dużym mieście wojewódzkim. Przez ten okres uważam, że zmieniło się wszystko. I dobrze. Jest o wiele większa konkurencja. “Szanujący” się klient ma coraz większe wymagania co do miejsca, żądanie garażu, spadły ceny najmu przy tej samej lokalizacji i jakości wykończenia. Ja się cieszę ponieważ to jest nieuniknione i normalne. I z tym trzeba się liczyć, że w przypadku uznania lokalizacji za słabszą będzie trudniej na wyjście z inwestycji i znalezienie dobrego chętnego na zakup lokalu, chyba, że inwestora desperata. Sam Sławek przyznał, że na chętnych do mieszkania na stałe w przedstawionej i przygotowanej inwestycji – nie ma co liczyć.
    Robert ja jednak preferuję inny rodzaj inwestycji. Planuję zakupy, ale tylko w okresach spadku cen, kryzysu np. po 2009 i to w dobrych lokalizacjach. To daje możliwość jeszcze lepszej negocjacji cen ciekawych nieruchomości, wynajmu, a kiedy wszyscy rzucają się na zakupy, można dokonywać sprzedaży z dodatkowym zyskiem oprócz najmu. Ale wcale nie zamierzam nikogo przekonywać, że to jest właściwa droga. Ale niech ktokolwiek, oprócz Sławka, w krajach powiedzmy tzw. Europy Zachodniej stwierdzi, a czytają nas ich mieszkańcy uznają, że lokalizacja ma małe znaczenie. Ma podstawowe i to u nas też się zmienia, bo czy się komuś podoba czy nie ludzie stają się zamożniejsi.
    Jeszcze raz chciałem tylko prosić o zastanowienie i dyskusję. Robert proszę sięgnij do komentarzy nt rynku akcji i nieruchomości w 2007 czy 2008 roku. Też ekonomistów zwracających uwagę na zagrożenia podobnie uznawano za czarnowidzów.
    Pozdawiam Wszystkich serdecznie.

  5. Robin, trochę skaczesz po tematach, więc nie do końca wiadomo, co poeta miał na myśli. Ale do rzeczy.

    W pierwszym komentarzu krytykujesz pomysł inwestowania w 15- czy 20-metrowe kawalerki, ponieważ według Ciebie jest to zbyt mała powierzchnia, co powoduje ich ścisłe przeznaczenie pod najem, a nikt na stałe w nich nie będzie chciał mieszkać. Rozumiem ten argument, jednak uważam, że takie ryzyko rekompensuje mi niska cena takiego mieszkania oraz wysokie stopy zwrotu. W zamian możesz inwestować np. w większe mieszkania, całe domy, kamienice, garaże, lokale komercyjne, magazyny, cmentarze, czy cokolwiek innego. Do wyboru do koloru. Obawiam się tylko, że przy każdej inwestycji jestem w stanie podać Ci szereg innych ryzyk, które Ci zagrażają. I myślę, że Twoje obawy odnośnie małych kawalerek są stosunkowo mniejsze niż te dotyczące innych nieruchomości na wynajem.

    Piszesz dalej w swoim pierwszym poście, że obawiasz się takiej oto sytuacji:

    – w Hiszpanii nastąpił okres spadku liczby studentów,
    – było do tego jeszcze zmniejszenie aktywności gospodarczej makroekonomicznej,
    – było też wyparcie nieruchomości przez lepsze lokalizacje,
    – będzie też jednocześnie wzrost dochodów najemców
    – będzie też niestety ich wyprowadzenie się w “lepsze dzielnice”
    – małe mieszkanka wskutek w/w okoliczności przestaną być w ogóle chętnie wynajmowane
    – dlatego pojawią się od razu Afrykańczycy i Azjaci
    – i to spowoduje degradację nie tylko mojego mieszkania, ale i całej okolicy…

    Czyli nic tylko się powiesić od razu ;-) A propos Afrykańczyków i Azjatów, to nie wiem czy ich pojawienie się powoduje automatycznie degradację nieruchomości, to trochę dla nich chyba obraźliwe jest? To idźmy tym tropem i wyliczmy tu też Cyganów, Rumunów, Rosjan, Eskimosów? ;-)

    I tutaj wracam do mojej oceny – jest to jednak czarnowidztwo i wróżenie z fusów, bo zakładasz tyle zdarzeń i sytuacji, że ich jednoczesne wystąpienie równa się chyba szansie trafienia szóstki w totka ;-)

    Po pierwsze widzę trochę sprzeczności w Twoich obawach (piszesz że będzie kryzys, ale jednocześnie będzie wzrost dochodów najemców – te dwie rzeczy chyba się wykluczają? Kryzys wręcz raczej wzmoże popyt na małe i tanie mieszkania na wynajem?), po drugie ich nie do końca rozumiem (czym jest w Polsce według Ciebie “lepsza dzielnica”? Dla każdego to może znaczyć zupełnie co innego).

    I na koniec – masowe pojawienie się w Polsce Azjatów i Afrykańczyków… hmmm pomyślmy takie ryzyko zawsze istnieje, ale żeby je od razu wiązać z moimi mieszkaniami na wynajem? Mam rwać sobie włosy z głowy, bo nagle przyjadą uchodźcy z Syrii i zniszczą mi mieszkanie, albo będą chcieli je nawet ode mnie wynająć, ale zbyt tanio? Bardzo dziwna argumentacja, mnie nie przekonuje. Równie dobrze mogę się martwić, że przyjadą Marsjanie i zepsują polski rynek najmu ;-)

    I wracając do Twojego drugiego posta – tutaj skaczesz znowu na inny temat i piszesz o lokalizacji jako istotnym elemencie najmu.

    Oczywiście że lokalizacja obok wysokości czynszu i standardu mieszkania jest ważna, tego nikt nie kwestionuje. Ale dlaczego piszesz o lokalizacji w kontekście kamienicy na Pabianickiej? Lokalizacja tej kamienicy w Łodzi chyba nie jest najgorsza? Uważasz to już teraz za “złą dzielnicę”? Nie rozumiem.

    Piszesz też, że w Anglii “‘szanujący’ zarządzający nieruchomościami na wynajem nie przyjmą żadnych “słabych” lokalizacji.” Nie rozumiem tego argumentu, bo dla mnie jest istotne, że moje mieszkania przyjmuje w opiekę Mzuri, dlaczego mam się martwić jakimś takim wydumanym problemem w Anglii? W Anglii niestety jeszcze nigdy nie byłem, więc ich problemy nie do końca mnie martwią.

    Piszesz, że od 8 lat zajmujesz się najmem w dużym mieście wojewódzkim i że przez ten okres “zmieniło się wszystko.” Ale co konkretnie się zmieniło według Ciebie? Poza oczywiście inflacją, cenami mieszkań czy czynszów? Mieszkanie nadal jest przecież mieszkaniem, najemca nadal jest najemcą, a umowa najmu nadal wygląda tak samo?

    Pozdrawiam i życzę powodzenia w inwestowaniu.

  6. Jeszcze jedna uwaga od rowerzysty. Stojaki, które zamontowaliście na Pabianickiej to tak zwane wyrwikółka i nie poleca się przypinania rowerów bo można pokrzywić szprych a nawet całe koła. Wiem, że zajmują niewiele miejsca i są niedrogie, ale standardy infrastruktury rowerowej mówią o tym, że stojaki powinny umożliwić oparcie roweru o stojak i przypięcie za ramę. Są to tak zwane stojaki u-kształtne. Polecam żeby w kolejnych inwestycjach instalować już prawidłowe stojaki, najemcy nie będą mieli pretensji w przypadku przewrócenia i uszkodzenia roweru.

  7. pawel_b: sam okazyjnie jeżdżę rowerem (czasem nawet zdarza mi się korzystać ze stojaków), jednak nie przyszło mi do głowy, że na rynku mogą funkcjonować niewłaściwe stojaki, a zamontowany przez nas jest niebezpieczny dla stawianego tam roweru. Stojak nie był z założenia elementem zagospodarowania terenu, pojawił się tam po rozmowie z jednym z najemców. Z czystej ciekawości zainteresuję się tematem, jeśli uda mi się spotkać właściciela “parkującego” tam roweru, spytam go o opinię (choć nie zauważyłem, aby rower miał “obrażenia” opisywane w Twoim komentarzu).

    1. Paweł, dodam, że rzeczywiście stojak (i kilka innych elementów) nie był częścią “planu inwestycyjnego”, czyli nie zapłacili zań inwestorzy, którzy nabyli mieszkania w kamienicy. Postanowiliśmy te kilka dodatkowych elementów dorzucić od siebie, by podnieść atrakcyjność mieszkań dla najemców. Zależy nam na tym. Ale masz rację, zawsze można zrobić coś lepiej i więcej i drożej i szybciej. I tak zamierzamy działać przy kolejnych kamienicach (może oprócz tego elementu “drożej”:-)

    2. Paweł, dodam, że rzeczywiście stojak (i kilka innych elementów) nie był częścią “planu inwestycyjnego”, czyli nie zapłacili zań inwestorzy, którzy nabyli mieszkania w kamienicy. Postanowiliśmy te kilka dodatkowych elementów dorzucić od siebie, by podnieść atrakcyjność mieszkań dla najemców. Zależy nam na tym. Ale masz rację, zawsze można zrobić coś lepiej i więcej i drożej i szybciej. I tak zamierzamy działać przy kolejnych kamienicach (może oprócz tego elementu “drożej”:-)

      1. Jako rowerzysta sugeruję robić stojaki nie na samo koło, tylko na ramę, żeby można było oprzeć rower o ramę i przypiąć np. U-lockiem.

        Samo przypięcie zapinki do koła jest nieprawidłowe, bo w 3 sekundy złodziej odkręci koło i odejdzie z moim rowerem…

    1. Paweł, dzięki za cenne wskazówki. Jeśli chodzi o mój skuter, to przyznam, że nigdy go nie przypinam – nawet wtedy gdy wyjeżdżam na kilka tygodni, stoi sobie na ulicy i spokojnie na mnie czeka:-) Jak widać fabryczna blokada kierownicy gdy przekręci się kluczyk w stacyjce jest wystarczającym zabezpieczeniem. A jeżdżę już chyba czwarty sezon. Może Polacy są bardziej uczciwi niż nam się wydaje? :-)

    1. Mieszkania na Targowej będą w pierwszej kolejności oferowane udziałowcom Mzuri CFI 1. Jeśli jakieś pozostaną (co wydaje się prawdopodobne), wówczas będą oferowane pozostałym Klientom Mzuri Investments.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Kup Pomarańczową wolność finansową

 

Najnowszą książkę autorów bloga Fridomia i dołóż swoją cegiełkę do kupna mieszkania dla młodzieży opuszczającej domy dziecka. I Ty możesz pomóc.

 

Książkę kupisz klikając tutaj.