27

12.2015

BGK wchodzi do Łodzi

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Codzienny przegląd prasy, Wynajem

ilość komentarzy: 9

12Tuz przed Świętami ukazał się artykuł w Dzienniku Łódzkim nt. inicjatyw BGK na tym rynku (http://lodz.wyborcza.pl/lodz/1,35153,19387769,bgk-wchodzi-do-lodzi-jak-wesprze-rynek-mieszkaniowy.html). Pierwszy budynek należący do BGK (ok. 60 mieszkań) ma powstać przy ul Składowej, dokładnie naprzeciwko mojego pierwszego mieszkania na wynajem w Łodzi. Zbieżność lokalizacji zupełnie przypadkowa:-) Jakoś mi to zupełnie nie przeszkadza, oprócz tego, że nowy budynek prawdopodobnie przesłoni moim najemcom widok na pięknie odnowioną stację kolejową – Łódź Fabryczna.

Zastanawiające jest dla mnie co innego. Prezes BGK chwali się tym, że mają obłożenie rzędu 77%, mówiąc, że poziom ten jest „zadowalający”. Gdybyśmy w Mzuri mieli pustostany rzędu 23%, to nasi Klienci, nie zważając na moje wysokie ciśnienie tętnicze, ciosali by mi na głowie kołek za kołkiem. Nie bezzasadnie. Domyślam się też, że gdyby BGK było klientem Mzuri, to taki poziom obłożenia nie byłby zadowalający dla tego samego pana prezesa:-) Ale wiadomo, że ludzie sami dla siebie bywają o wiele bardziej pobłażliwi, taka nasza natura:-)

W Mzuri za poziom akceptowalny uznajemy poniżej 8,33%, co przekłada się na 1 miesiąc pustostanu w roku. Poziom naprawdę zadowalający to połowa tego. W skali kraju nie przekraczamy poziomu 8,33%, choć czasami, w pojedynczych miastach, zdarza się go przekroczyć. I to raczej przez okres 1-3 miesięcy w roku, a nie w skali całego roku. W niektórych miastach mamy poziom pustostanów poniżej 4% – czasem jest to 0%. Poziom pustostanów jest przy tym znacząco (średnio prawie dwukrotnie) niższy w przypadku mieszkań, które Mzuri Investments pomogło zakupić naszym klientom niż w przypadku mieszkań przekazywanych Mzuri przez właścicieli. Wśród tych drugich zdarzają się duże mieszkania czy domy nie do końca nadające się do wynajmu. Te pierwsze wybieramy pod kątem optymalności najmu.

Ot, przyczynek do rozważań nad różnicami między sektorem państwowym a prywatnymi przedsiębiorcami…

0

Komentarze:

  1. Grzesiek pisze:

    Do Wrocławia też właśnie wchodzi BGK. Vantage Development będzie dla nich budowało blok w okolicach dworca PKP – lokalizacja niby niezła, ale z drugiej strony mało przyjazna rodzinom.

    Fundusz obserwuję niemal od początku i już nie obawiam się, że będą konkurencją dla inwestorów prywatnych, ale wkurzam się wciąż tym jak marnotrawione są pieniądze podatników.

    0
  2. Robert pisze:

    To było do przewidzenia. Przypuszczam, że pan prezes będzie miał równie luzackie podejście np. do opóźnień w płatnościach czynszów, czy ich egzekwowaniu, pewnie podobnie lekką ręką negocjował ceny nabycia nieruchomości. Powie, że poziom płatności czynszu na średnim poziomie 77 % go zadowala ;-)

    0
    • Grzesiek pisze:

      Zgadzam się w 100% :) Jak tak czytam i słucham o postępach funduszu to mam wrażenie, że wystarczyłby student na umowę zlecenie na 20 godzin w tygodniu i ogarnąłby temat na takim poziomie jak Pan Prezes :)

      0
  3. Marek pisze:

    A mnie zastanawia co innego. Dlaczego Polska jest takim dziwnym krajem, gdzie każda władza próbuje udowodnić, że poradzi sobie w każdych warunkach. Inwestycje rządowe powinny być realizowane wszędzie tam, gdzie drobni inwestorzy sobie nie poradzą, jak np. gazoport, inwestycje infrastrukturalne typu linie przesyłowe czy zbiorniki retencyjne, czyli wszędzie tam gdzie jest wymagana duża ilość kapitału lub koordynacja na poziomie międzywojewódzkim. Tymczasem nasze rządy (bez wyjątku wszystkie) próbują robić biznes wszędzie tam gdzie z definicji radzi sobie lepiej kapitał prywatny (czy Inwestorów prywatnych nie stać na wybudowanie domu z 60 mieszkaniami na wynajem? Szczerze wątpię). O co chodzi rządom ? Ktoś zna odpowiedź ?

    0
    • Robert pisze:

      Zgadzam się z Twoimi wątpliwościami na ten temat. W ogóle zasadą powinno być, że państwo czy samorząd nie zajmują się działalnością gospodarczą w ogóle – bo po co? Państwo jako takie nie jest powołane do zarabiania pieniędzy, inwestowania i prowadzenia firm. Od tego są obywatele. Wyjątkiem są tak jak piszesz – duże przedsięwzięcia, gdzie nie jest możliwe oddanie inicjatywy obywatelom, np. szpital, zarządzanie drogami, armia, więzienia czy szkoły albo wodociągi.

      Dla mnie jedynym wytłumaczeniem np. powołania tego BGK jest po prostu chęć stworzenia nowej administracji, co się wiąże z kolejnymi profitami dla danej opcji politycznej, dla znajomych, rodziny i krewnych, zasłużonych działaczy partyjnych itd. Przecież takie BGK oznacza dziesiątki jeżeli nie setki etatów i etacików, których praktycznie nikt nie sprawdza, nie kontroluje, jest to praktycznie kolejny urząd, gdzie urzędnicy pracują sami dla siebie. No ale dzięki temu decydenci mają możliwość żeby wsadzić tam np. prezesów, członków rady nadzorczej, kierowników, zarządzających, osoby od marketingu, inne osoby od negocjacji z deweloperami, kolejni kierowcy są od zarządzania tymi mieszkaniami, pisaniem regulaminów, umów z najemcami.

      Są to po prostu kolejne dziesiątki i setki etatów, które można łatwo obstawić, zwykła konfitura – kolejny tort który sobie politycy mogą sobie wziąć dla siebie.

      A efekt? Widzimy jak na dłoni, gość jest zadowolony i chwali się że ma obłożenie 77 %….. Szkoda że tylko my tutaj mamy chyba jakieś pojęcie, że oznacza to aż 23 % pustostanów, a więc pustki w portfelu…. Przeciętny czytelnik będzie miał wrażenie że ten pan prezes jest doskonałym prezesem i super sobie radzi, skoro się tak chwali „obłożeniem”…. To też jest wina dziennikarza, że nie wniknął w ten temat i nie zadał mu kilku niewygodnych pytań.

      Przykładowo – oni mają już teraz setki mieszkań gotowych do wynajęcia. Pustostany 23 %, więc co czwarte stoi puste. Czy widzieliście może gdzieś ich jakieś ogłoszenia? Czy latają po mieście, umieszczają ogłoszenia po klatkach, na uczelniach, przy dużych firmach? Czy widzieliście może ich ogłoszenia na gratce, allegro, otodom czy OLX? Bo ja nie widziałem…. Jedyne miejsce gdzie się ogłaszają to jest ich strona internetowa, która – bądźmy szczerzy – nie jest w czołówce tej branży pod kątem oglądalności….

      No ale prezes zadowolony, jego pracownicy również, nikt ich nie rozlicza, interes się kręci, a mieszkania stoją puste.

      A co będzie potem? Teraz mają powiedzmy 200 czy 300 gotowych mieszkań i co czwarte stoi puste. Nie radzą sobie więc przy takiej liczbie. A co będzie się działo, jak kupią tych mieszkań w liczbie 20.000? Wolę nie myśleć bo można osiwieć, pewnie będą się wtedy chwalić, że mają „obłożenie” na poziomie 50 %.

      Mam też tutaj wielki żal do PO, że pomimo obietnic i deklaracji programowych, przez ostatnie 8 lat tak naprawdę dopuścili do gigantycznego rozrostu administracji. Ta partia zaczynała jako liberalna, opowiadająca się za wolnością m.in. gospodarczą, raczej za ograniczeniem roli państwa w życiu społeczeństwa. A zrobili coś zupełnie odwrotnego! I uważam, że zamiast ich krytykować za jakieś głupie nagrania, powinni posypać głowy popiołem właśnie za to. Do tego dochodzi gigantyczny wzrost zadłużenia państwa, no ale to pomijam bo to pewnie złożony temat (wejście do Unii, inwestycje przy udziale Unii, budowa stadionów, autostrad itd).

      Wyczytałem, że w 1989 roku administracja publiczna zatrudniała 160 tys. osób. A mówi się, że PRL to była gigantyczna biurokracja ;-) A jak było potem, już w demokratycznej Polsce? Już tylko gorzej….

      W grudniu 2014 roku liczba ta osiągnęła poziom 444 tys. (!!!!!)

      Najwięcej osób zatrudniono w okresie rządów SLD: ponad 67 tys. osób. Za rządów PiS przybyło ich 13 tys. Z kolei Donald Tusk, pomimo deklaracji redukcji etatów, nie uczynił tego. Ponadto, zatrudnienie w administracji znalazło wówczas 60 tys. kolejnych pracowników.

      Ręce opadają.

      0
      • Grzesiek pisze:

        Rzeczywiście jest tak, że większość osób nawet tych całkiem rozgarniętych i mających relatywnie wolnorynkowe poglądy uważa, że ten fundusz jest całkiem spoko i to naprawdę dobra inicjatywa rządu.

        Na jednym z blogów finansowych podjąłem polemikę z autorką właśnie w tej sprawie, wymieniając mniej kosztowne i bardziej efektywne metody pobudzenia rynku najmu (chociażby przeznaczenie tych 5 mld na rządowe gwarancje kredytów buy to let dla inwestorów indywidualnych), wyjaśniłem dlaczego działania funduszu są nieefektywne itd.

        Niestety polemikę zakończyłem, ponieważ konkluzja autorki bloga sprowadzała się do tego, że fundusz jest super i trzeba dać mu szansę.

        Swego czasu próbowałem tematem zainteresować nawet jednego z opozycyjnych posłów (poprzedniej kadencji) który ma wolnorynkowe poglądy. Ale jak grochem o ścianę. Fundusz ma konstrukcję prawną, którą zasłaniają się urzednicy z BGK przy każdym zapytaniu o ujawnienie szczegółów transakcji. Zawsze jest odpowiedź, że jest to normalne TFI i nie ma obowiązku informować o szczegółach konkretnych transakcji.

        Takie odpowiedzi utwierdzają mnie jedynie w przekonaniu, że tak jak napisał Robert jest to jedynie twór mający na celu zapewnić ciepłe posadki kolejnym urzędnikom.

        0
  4. Marcin pisze:

    Myślę, że chyba nikt nie miał złudzeń co do tego jak finalnie będzie wyglądał projekt BGK. Ceny najmu, które miały być konkurencyjne (1/2 stawek rynkowych), są często grubo ponad średnią(dane z ich strony). Z szumnie zaplanowanych 20 tys. mamy 1200 mieszkań, podejrzewam, że gdyby nie fakt, że wraz z rozwojem projektu przemodelowano formułę i zaczęto wynajmować również lokale usługowe, a najem rozszerzono również na firmy, to procent obłożenia lokali byłby o wiele niższy i oscylowałby na poziomie 40-50%.

    Tak to jest jak się sztucznie ingeruje w rynek, niewidzialna ręka ich dosięgnie :)

    0
    • Michał pisze:

      nie ważne ile mieszkań wynajmują, ważne ile mieszkań są w stanie wynajmować co zależy od rozbudowanej bazy ludzkiej – znaczy ile jest prezesów, wiceprezesów, członków rad nadzorczych, pracowników administracyjnych itd. a jestem przekonany, że niedługo będzie to na przynajmniej na 20 tyś. mieszkań. Więc BGK na jedno wynajęte mieszkanie będzie miało 2 „opiekunów” którzy się zatroszczą pensją. Tak się tworzy miejsca pracy hahaha

      0
  5. Monte pisze:

    nie wyobrażam sobie tak żenująco niskiego obłożenia lokalu przy najmie prywatnym…chyba inwestor indywidualny poszedłby z torbami. Bgk nie musi się tym martwić – przecież nikt go nie rozlicza z efektywności.

    0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA, WEBINARY I KONFERENCJE

10 grudnia, wtorek, 18:00, ClickMeeting – webinar, Janek Dziekoński opowie „czy to dobry moment na inwestowanie w nieruchomości, czy czeka nas kryzys – 3. kwartał 2019”. LINK DO NAGRANIA 

 

NAGRANIA OSTATNICH WEBINARÓW I PODCASTÓW:

PODCASTY

Social media:

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Ukredytowani

Wydarzenia ostatnich dwóch tygodni przyćmiły bardzo wstrząsający  artykuł pt „Ukredytowany”, który ukazał się w Gazecie Wyborczej w Wielki Piątek. Artykuł opowiada o Macieju, 45-latku, który targnął się na własne życie, nie widząc możliwości wyjścia z pętli długów, w jakie się wplątał z pomocą licznych sprzedawców kredytów. Maciej oddał swoje życie za kredyt. Jednak przed odebraniem sobie życia, Maciej napisał list do GW, licząc na to, ze jego przypadek posłuży jako przestroga innym kredytobiorcom. Rzeczywiście artykuł Joanny [...]

Najnowsze komentarze

  • Jowita: Witam, wlasnie skonczylam czytac ksiazke. Bardzo praktyczna wiedza, idealna dla osob poczatkujacych (ale nie...
  • Konrad: Masz dużo szczęścia do wyjątkowo sprawnej spółdzielni! Ja złożyłem wniosek w październiku 2018 i właśnie mnie...
  • małgorzata: witam czy ktoś wie ile czasu ma spółdzielnia na przekształcenie mnie zwodzą 7 miesięcy?
  • Jan Dziekonski: Ad. PS. zgadzam się w 100%! Dlatego skończyłem niedawno „Inteligentnego Inwestora”,...
  • Michał: Witam Dziękuję za podpowiedź i czekam na jak zawsze dokładną analizę. Zdaje sobie sprawę, że trader21 to...
  • Sławek Muturi: Jeszcze jeden wątek który poruszyłes. Tuż przed moim wyjazdem do Afryki mieliśmy status projektu...
  • Sławek Muturi: Krystian Podhale, ogromne dzięki za wielowatkowa deklaracje wsparcia oraz za kilka dobrych pomysłów....
  • Sławek Muturi: Bartosz vF, ogromne dzięki. To dużo dla mnie znaczy. Jestem bardzo wdzięczny. Fundacja Fridomia ma też...
  • Jan Dziekonski: Panie Michale, postaram się odnieść do tego artykułu =) Zresztą trochę zmieniam formę webinaru, bo...
  • Jan Dziekonski: Będzie nagrywany i wrzucimy go na YouTube Mzuri – bez obaw =)
  • Konkret: Kolejny artykuł w temacie najmu krótkoterminowego: https://wyborcza.pl/7,15628...
  • Krystian Podhale: Sławku jak zwykle „odjechany na maxa pomysł” z FF, z 195/365, oraz z Harambee:)...
  • Przemysław: Czy webinar będzie można obejrzeć w innym terminie? Innymi słowy – czy będzie nagrywany? Pracuję w...
  • Bartosz vF.: Sławek, Sorry za brak kontaktu, nie przeglądałem po prostu fridomii :) Zgodnie w wcześniejszą deklaracją...
  • Bartosz vF.: A ja proszę o : – Zmiany na rynku najmu w ostatnim roku, czy również obserwujecie spadek popytu w...
  • Michał: Witam Panie Janie Mam pytanie o analizy. Ostatnio natchnąłem się na taką analizę: https://independenttrader...
  • Jan Dziekonski: Agnes – agresywne – takie na których możemy łatwo stracić lub się zablokować na lata z...
  • Jan Dziekonski: Agnes – przekazuję odpowiedź od Marii, która ma trochę doświadczeń (zarządza ok. 5.500...
  • Jan Dziekonski: Mateusz – jak to gdzie? W Mzuri ;) Opowiemy trochę o kuchni =)
  • Mateusz: Będę czekał :) W webinarze o kamienicach można by jeszcze wspomnieć gdzie w ogóle szukać ofert sprzedaży,...

Najnowsze wpisy

created by Water Design