31

01.2016

Czteropak Grześka

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Wynajem, Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka

ilość komentarzy: 18

Oto case Grześka, który swoje pierwsze kroki w kierunku budowania wolności finansowej stawia od razu w kierunku ambitniejszego zadania niż pojedyncza kawalerka. Grzesiek liczy na podzielenie się z nim naszymi doświadczeniami i podpowiedziami. Oto jego zapytanie:

To mój pierwszy komentarz na Twoim blogu. Czytam go od ok 4 miesięcy i głównie dzięki niemu zdecydowałem się na pierwszą inwestycję. Kupiłem 90m mieszkanie we Wrocławiu z super układem pod podział. Długo zastanawiałem się czy dzielić ją na 2 2-pokojowe mieszkania czy 4 kawalerki. Po analizie czynszow w okolicy zdecydowałem się na to drugie rozwiązanie. Wyjdą z tego 4 kawalerki 20~21m. Obecnie jestem w trakcie uzyskiwania pozwolen na budowę bo mieszkanie jest do kapitalnego remontu.
W celu obniżenia kosztów zdecydowałem się na 1 wspólny piec gazowy do ogrzewania wszystkich 4 kawalerek (odpada 4-kronty miesieczny abonament za gaz, 4 przeglady co roku itp). Planuje zalozyc 4 podliczniki prądu oraz podliczniki cieplej i zimnej wody.
Rozwazam jeszcze czy w każdej kawalerce stawiać osobną pralkę, czy lepiej zrobić jedną na wspólnym holu?
Czy ktoś z fridomiaków ma doświadczenia przy hurtowych zakupach sprzetu agd – w sumie wszystko x4 to wyjdzie dość duża suma.
Czy moje plany wyglądają słusznie? Nie ukrywam, że mam sporego stresa jak to wszystko wyjdzie gdyż odrazu wskoczyłem na głęboką wodę.

 

0

Komentarze:

  1. Adam G pisze:

    Witam,
    Przede wszystkim gratulacje tak ambitnej inwestycji.
    Mieszkając w Anglii były okresy, że mieszkałem w domach wynajmowanych na pokoje.
    Rozwiązanie z jedną pralką w zupełności wystarczy (nawet jeżeli wszyscy praliby tylko w weekend to ciągle jest sporo czasu, zeby każdy zdążył :) ).
    Dużym plusem to lodówka (chociażby mała), ale ważne, że we „wlasnym” pokoju.
    Pozdrawiam

    0
  2. Robert pisze:

    Bardzo dobry plan. Z 4 kawalerek uzyskasz bardzo ładny dochód. Co do pralek to jeżeli to będą osobne mieszkania, raczej będą potrzebne osobne pralki. Ale może wstrzymaj się z zakupem 4 od razu, na początek kup 2, jak będziesz szukał najemców, to możesz zapytać czy ktoś bardzo potrzebuje pralki. Może trafi się ktoś kto ma własną, albo w ogóle nie potrzebuje?

    Co do zakupów hurtowych, to obawiam się, że przy zakupie 4 pralek to nie jest jeszcze hurt i za dużych rabatów nie uzyskasz… Poszukaj najtańszych pralek, powinieneś znaleźć za ok. 800 – 900 zł, np. Beko.

    0
  3. pop pisze:

    Podobnie zaczalem – podzial na 3 mieszkania, 2 lata temu. Podobnie planowalem. Jedna poprawka, oplata za gaz nie bedzie 4 razy mniejsza. Moze byc jakies 40% mniejsza bo beda tu rozne abonamenty (przy wiekszej ilosci zuzytego gazu jest jednostkowo wiekszy abonament – np zamiast 4x 15pln bedzie 1x 35pln) Ale z przegladem masz racje. Jak jest miejsce to wydziel miejsce na pralke wspolna i suszarke!!! przy tak malych metrazach ludzie beda mieli problemy z wilgocia. Hurtowe ilosci to nie sa ale pogadaj w kilku sklepach agd, na pewno znajdziesz fajna oferte.
    Pozdro
    Pop

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Pop, dzieki za podzielenie sie swoimi doswiadczeniami. W Singapurze przekonalem sie do wspolnych pralni. Po raz pierwszy w zyciu skorzystalem z publicznej pralni z pralkami i suszarkami na monety. Ssytem nie tylko jest sprawny, ale w pralni mozna pogadac z innymi ludzmi. Lub w trakcie prania pojsc do restauracji obok zjesc duriana:-) Wspolna pralnia jest lepszym wykorzystaniem zasobow – pralka zamiast prac cos dwa razy w tygodniu, a przez reszte tygodnia stac bezczynnie, pierze kilka razy dziennie. I w nocy tez, bo to byla pralnia 24-godzinna:-)

      0
  4. ja pisze:

    jak planujesz dzielić koszty gazu na najemców? rozumiem, że ciepła woda (nie tylko ogrzewanie ) jest na gaz. Analogicznie jak ich rozliczyć za wodę i prąd do wspólnej pralki?
    Dodatkowe pytanie – czy na zrobienie 4 łazienek i kuchni w starych pokojach trzeba jakiś pozwoleń?

    0
  5. Łukasz W pisze:

    Witam Cie Sławku i wszystkich fridomaniaków :) Podobnie jak Grześka, jest to mój pierwszy komentarz na fridomii. Żałuję, że tak późno tu trafiłem. Wraz z żoną Magdaleną mieszkamy od 3 lat w Londynie, gdzie nie ukrywam, pracujemy głownie w celu zgromadzenia kapitału. Niestety nie posiadamy jeszcze żadnego mieszkania na wynajem, głównie z powodu niefortunnej dla nas rekomendacji S. Kredyt w funtach zaciągnięty w Polsce nam nie leży, szczególnie, że planujemy w przyszłym roku wrócić do kraju. Nasz obecny plan i cel (oczyscie chcielibyśmy nie poprzestać na tym) to portfel 5-7 kawalerek, z czego jedna lub maksymalnie dwie kupione za gotówkę, natomiast reszta finansowana kredytami hipotecznymi z minimalnymi wkładami własnymi 30%. Na to już jesteśmy gotowi finansowo, pozostaje realizacja. Planujemy, że dopiero w przyszłym roku będziemy mieć zdolność kredytową w złotówkach i głównie stąd to pierwsze mieszkanie za gotówkę. Chcemy je kupić w naszym rodzinnym mieście.
    Obecnie mamy na uwadze dwie opcje. Kawalerkę o powierzchni 24m, uważam, że w dobrej cenie, choć nie poniżej ceny rynkowej, jednak świetnie nadająca sie na wydzielenie małej sypialni.
    Druga opcja to mieszkanie 52 m kw z układem do wydzielenia dwóch kawalerek. Mieszkanie posiada odrębna własność w bloku ze wspólnotą mieszkaniową.
    Przy pierwszej opcji nie widze specjalnych problemów (wydzielenie sypialni i standardowy remont). Jednak podział mieszkania na dwie niezależne kawalerki wydaje mi się trudne. I tu są moje najważniejsze pytania do was i prośba o sugestie oraz poprawę, jeżeli mylę się w pewnych kwestiach.
    Jak jest w rzeczywistości z wydzieleniem tych dwóch kawalerek? Czy tworzycie odrębną własność, czy po prostu wydzielacie dwie niezależne części w lokalu i je wynajmujecie pod jednym numerem? Na wydzielenie odrębnej własności chyba potrzebna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej? Jeżeli tak to skąd wiedzieliście przed zakupem, że będziecie mogli dokonać wyodrębnienia?
    Grzesiek i Pop, a także inni z podobnym przypadkiem, jeżeli możecie to opiszcie jak to od tej strony wygląda u was. Bardzo mnie to zachęca bo po dość pesymistycznym podliczeniu kosztów każda z wydzielonych kawalerek kosztowałaby około 20 % poniżej przeciętnych cen rynkowych w tym mieście. Jeżeli macie wskazówki do naszego planu, także będę wdzięczny za podzielenie się nimi.
    Pozdrawiam
    Łukasz

    0
  6. pop pisze:

    U mnie bylo bardzo prosto, bo jest to mieszkanie w kamienicy, w ktorej sam mieszkam. Uklad byl taki ze praktycznie wystarczylo dorobic kilka drzwi i juz powstawaly odzielne mieszkania. Na papierze jest to wciaz jedno duze mieszkanie – podziele w przyszlosci jesli bedzie trzeba, na razie tego nie przewiduje.
    Potrzebowalem pozwolenie na budowe bo powstawala nowa instalacja gazu. i to zajelo najwiecej czasu.
    Na niewielkie przerobki wystarczy zgloszenie remontu.
    Z tego co wiem na wydzielenie odrebnych mieszkan trzeba zgode wspolnoty, pismo do urzedu, nowy wpis w ksiegach.

    0
    • vanin pisze:

      pop, a jak wygląda kwestia skrzynek pocztowych? Jeśli formalnie nie dokonano podziału, to jak załatwić odrębną skrzynkę dla quasi-wydzielonych takich lokali?

      0
      • pop pisze:

        Zrobilem adresy 1,2,3. Cale mieszkanie ma np adres ul.Kwaitkowskeigo .budynek 7 mieszkanie C
        Teraz mam: 7/C1, 7/C2, 7/C3
        Dziala
        Skrzynka – jesli jest za mala to poczta chyba powinno zmienic we wlasnym zakresie, u mnie akurat byla nowa, wieksza i nic nie trzeba bylo dzialac z poczta

        0
      • PAndy pisze:

        Przez ok. 10 lat miałem tak podzielone mieszkania (faktycznie były 2 ale w księdze wieczystej jedno). Nawet większość liczników miałem oddzielnie. Dało się to zrobić w trakcie pierwotnego przerabiania/remontu. Na drzwiach z numer np. 2A i 2B. Dodajesz skrzynkę 2B, żeby listonosz wiedział gdzie wrzucić (a 2 przerabiasz na 2A). Przecież listonosz nie sprawdza aktu notarialnego. Również woda, elektryka – możesz zamówić co chcesz, oni i tak patrzą na numer seryjny licznika, reszta ich nie interesuje. W zasadzie, to nie ma żadnych problemów, żeby tak ciągnąć w nieskończoność. Jedyne o co musisz zadbać, to określić w umowie co oznacza wynajmowane mieszkanie 2A (czyli np. ilość metrów, może np. dopisek „usytuowane na lewo od głównego wejścia” itp.). Żeby później jakiś cwaniaczek nie twierdził, że wynajął obie kawalerki. Ale to robisz raz i masz z głowy.
        Jako ciekawostkę podam, że ostatnio podzieliłem te mieszkania również notarialnie (po 10 latach). Jest z tym trochę chodzenia, musi być projekt podziału fizycznego, muszą być osobne przyłącza itp. Osobiście nie widzę powodów, dlaczego miałbyś to robić, jeśli zamierzasz te kawalerki wynajmować. Zawsze możesz to zrobić później. Acha. No i potrzebujesz zgody mieszkańców na podział fizyczny, a z tym mogą być schody.

        Życzę samych sukcesów. Projekt wygląda bardzo obiecująco.

        0
  7. Pablo pisze:

    W książce „Inwestowanie w jednej lekcji” przeczytałem radę inwestora w nieruchomości:

    kup taniej,wyremontuj ,wynajmij dopiero potem szukaj nowego celu
    po kolei krok po kroku czyli małą łyżeczką

    jest tez wpis ,że jeden z inwestorów od razu kupił dziesiątki nieruchomości (po namowie jaki to wspaniały biznes ) i po paru latach był zmuszony wszystko sprzedać

    należy zacząć od małego lokum taniego lokum koniecznie do remontu ,aby przejść samemu przez napotykane doświadczenie/kłopoty , cieszyć się ze stworzenia czegoś ładnego i dobrze wynająć ,następnie z doświadczeniem i przemysleniami rozpocząć nową inwestycję (wejść na nowy level ;) )

    ja swoją pierwszą kawalerkę nawet nie widziałem przed zakupem,kupowałem sercem ,była tania i wliczałem całościowy remont ,bałem się ale serce podpowiadało ,że robię dobry ruch -ogólnie tak nie polecam ,lepszy od intuicji jest excel i liczby ,wynik netto .

    zachęcam do działania,ale małymi krokami i WIELKIM celem na horyzoncie

    0
  8. GGrzesiek pisze:

    Witam, dzieki za komentarze i slowa pokrzepienia :-) Juz odpowiadam na pytania:
    – w celu zrobienia lazienek w pokojach musialem zrobic projekt budowlany, miec opinie kominiarza – wentylacja, balem sie robic wszystko bez pozwolen, gdyz w zalozeniu ma to byc inwestycja bardzo dlugo terminowa i nie chcialbym kiedys miec z tego powodu jakichkolwiek problemow
    – koszty ogrzewania myslalem aby wziac na siebie i doliczyc do czynszu, co do cieplej i zimnej wody to planuje na kazda kawalerke zrobic osobne podliczniki i na tej zasadzie rozliczac najemcow
    – co do najtanszych pralek, to nie wiem czy jednak nie lepiej dolozyc 100-200zl i kupic najprostszy model np bosch ktory ma szanse sluzyc znacznie dluzej
    – za osobnymi pralkami przemawia jednak tez latwosc rozliczen – odpada problem nieporozumien, ze jedna osoba pierze wiecej a inna mniej
    – co do suszarki, to jest to rzeczywiscie dobry pomysl, ale raczej nie bedzie na to miejsca :-(
    – podzial duzego mieszkania na mniejsze kawalerki wg moich obliczen pozwala zaoszczedzic nawet do 30% niz kupno osobnych 4 kawalerek (licze juz po kapitalnym remoncie)
    – nie rozdzielam ich na 4 osobne wlasnosci, zrobie wspolny przedpokoj i stamtad bedzie sie wchodzic do kazdej kawalerki, administracyjnie nie bede tego rozdzielal, ale dzwonki przed drzwiami chce zrobic 4szt.
    – Pablo – całkowicie sie zgadzam, że należy działać rozsądnie, małymi kroczkami, ja szukalem okazji już dość długo, a że trafiła się w końcu w postaci dużego mieszkania do podziału to tylko na dłużej mogę odpocząć od dalszych poszukiwań, teraz je zawiesiłem i skupiam się wyłącznie na remoncie
    – mam pytanie czy wyposażacie mieszkania w piekarniki? – nie jest to niezbędne do życia, ale jednak podnosi standard, z drugiej strony to dodatkowe urządzenie które może się zepsuć. Jakie jest wasze zdanie?

    0
    • Robert pisze:

      Ja wyposażam w piekarniki, z tym że jak urządzam za pomocą Mzuri, to dają namiary i znajdują używane sprzęty, np. 500 zł za płytę grzewczą od razu z piekarnikiem.

      0
    • pop pisze:

      piekarnik – zbedny w tych metrazach, bedzie uzyty nawyzej kilka razy do roku a zajmuje duzo miejsca. Nikt mnie jeszcze nie pytal o piekarnik. lepiej zrezygnowac lub wstawic mikrofalowke – ta jest w uzyciu znacznie czesciej
      Oplaty za ogrzewania – te oplaty sa najwieksze i lepiej zalozyc liczniki ciepla, zeby uniknac nieporozumien (licznik kosztuje ok 500pln ale mysle ze warto), chociaz z drugiej strony – jezeli mieszkania sa bardzo podobne metrazowo ( u mnie tak nie bylo), to rzeczywiscie podzial na 4 rowne czesci brzmi ok

      Pop

      0
  9. J pisze:

    Co do sprzętu AGD – zobacz jeszcze czy nie masz gdzieś w okolicy kogoś sprawdzonego kto handluje używanymi takimi sprzętami, ja mam ten plus że u siebie znam 2-3 osoby co tym się zajmują – można wtedy kupić markową pralkę taniej niż najtańsza marketowa, i zwykle są to modele które „dają się” naprawić w przypadku popularnych usterek a koszt naprawy nie jest kosmiczny, najtańsze sprzęty bardziej czy mniej markowe z reguły trudno naprawić a jeśli już to nie ma to sensu ekonomicznego – takie moje doświadczenie, pralkę którą lat temu kilka kupiliśmy używaną wymieniliśmy na nową przed rokiem, stara trafiła do wynajmowanego mieszkania i służy do dziś – po drodze miała jedną naprawę – koszt ok. 50zł

    0
  10. Kacper pisze:

    GGrzesiek – a jak zalatwisz sprawe jednego domofonu?

    0
  11. Kacper pisze:

    Jeszcz jedno pytanie – to co mnie najbardziej nurtuje – to kanaly wentylacjne oraz odprowadzanie spalin, jak to rozwiazales?

    Czy jak kupuje mieszkanie z piecami kaflowymi, to kazdy z nich jest podlaczony do osobnego komina?

    W ogole bardzo ciekawy temat, chyba sam sie tym zajme.

    0
  12. Mariusz pisze:

    W takiej sytuacji zrobiłbym jedną pralkę, machnąłbym nawet ręką na różnice w zużyciu – jak ktoś za często zechce prać to mu się ubrania szybciej wytrą, więc to ryzyko moim zdaniem odpada (już prędzej zacznie robic pranie znajomym, ale nie wpadajmy w paranoję. Główną oczczędność widze tu w miejscu – pralka z miejscem przed nią zajmuje ok 1m2, bardzo cenny 1m2 w mieszkaniu mającym 17-18m2. Druga oszczędność to hałas (jest tylko w jednym miejscu), ograniczone ryzyko zalania, ograniczone koszty napraw – tak, brzmi to przewrotnie, ale jak pralka zepsuje się szybciej to dostaniemy nową na gwarancji, a jak już po gwarancji to do młdszego modelu są tańsze części, taniej będzie wymienić jedną pralkę co 5 lat, niż 4 co 20.

    0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA, WEBINARY I KONFERENCJE

10 grudnia, wtorek, 18:00, ClickMeeting – webinar, Janek Dziekoński opowie „czy to dobry moment na inwestowanie w nieruchomości, czy czeka nas kryzys – 3. kwartał 2019”. LINK DO NAGRANIA 

 

NAGRANIA OSTATNICH WEBINARÓW I PODCASTÓW:

PODCASTY

Social media:

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Sposoby uczenia się języków obcych

W miarę płynnie potrafię się posługiwać (nawet podyskutować o .. wolności finansowej:-)  7-oma językami - polskim, angielskim, francuskim, rosyjskim, hiszpańskim, niemieckim, kiswahili; a dodatkowo dogadam się w 4 kolejnych - rumuńskim, kikuyu (to mój język plemienny, który diametralnie różni się od kiswahili), szwedzkim czy fińskim (ostatnio na basenie w Mombasie:-). Uczyłem się też kiedyś arabskiego i japońskiego, ale trudno byłoby mi powiedzieć, że te języki znam (choć rozpoznaję arabskie literki i czasami jestem w stanie [...]

Najnowsze komentarze

  • Jowita: Witam, wlasnie skonczylam czytac ksiazke. Bardzo praktyczna wiedza, idealna dla osob poczatkujacych (ale nie...
  • Konrad: Masz dużo szczęścia do wyjątkowo sprawnej spółdzielni! Ja złożyłem wniosek w październiku 2018 i właśnie mnie...
  • małgorzata: witam czy ktoś wie ile czasu ma spółdzielnia na przekształcenie mnie zwodzą 7 miesięcy?
  • Jan Dziekonski: Ad. PS. zgadzam się w 100%! Dlatego skończyłem niedawno „Inteligentnego Inwestora”,...
  • Michał: Witam Dziękuję za podpowiedź i czekam na jak zawsze dokładną analizę. Zdaje sobie sprawę, że trader21 to...
  • Sławek Muturi: Jeszcze jeden wątek który poruszyłes. Tuż przed moim wyjazdem do Afryki mieliśmy status projektu...
  • Sławek Muturi: Krystian Podhale, ogromne dzięki za wielowatkowa deklaracje wsparcia oraz za kilka dobrych pomysłów....
  • Sławek Muturi: Bartosz vF, ogromne dzięki. To dużo dla mnie znaczy. Jestem bardzo wdzięczny. Fundacja Fridomia ma też...
  • Jan Dziekonski: Panie Michale, postaram się odnieść do tego artykułu =) Zresztą trochę zmieniam formę webinaru, bo...
  • Jan Dziekonski: Będzie nagrywany i wrzucimy go na YouTube Mzuri – bez obaw =)
  • Konkret: Kolejny artykuł w temacie najmu krótkoterminowego: https://wyborcza.pl/7,15628...
  • Krystian Podhale: Sławku jak zwykle „odjechany na maxa pomysł” z FF, z 195/365, oraz z Harambee:)...
  • Przemysław: Czy webinar będzie można obejrzeć w innym terminie? Innymi słowy – czy będzie nagrywany? Pracuję w...
  • Bartosz vF.: Sławek, Sorry za brak kontaktu, nie przeglądałem po prostu fridomii :) Zgodnie w wcześniejszą deklaracją...
  • Bartosz vF.: A ja proszę o : – Zmiany na rynku najmu w ostatnim roku, czy również obserwujecie spadek popytu w...
  • Michał: Witam Panie Janie Mam pytanie o analizy. Ostatnio natchnąłem się na taką analizę: https://independenttrader...
  • Jan Dziekonski: Agnes – agresywne – takie na których możemy łatwo stracić lub się zablokować na lata z...
  • Jan Dziekonski: Agnes – przekazuję odpowiedź od Marii, która ma trochę doświadczeń (zarządza ok. 5.500...
  • Jan Dziekonski: Mateusz – jak to gdzie? W Mzuri ;) Opowiemy trochę o kuchni =)
  • Mateusz: Będę czekał :) W webinarze o kamienicach można by jeszcze wspomnieć gdzie w ogóle szukać ofert sprzedaży,...

Najnowsze wpisy

created by Water Design