14

04.2016

Na jaki okres najlepiej zawierać umowę najmu?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Prawo, Wynajem

ilość komentarzy: 51

Oto wpis autorstwa Roberta, prawnika z Poznania i regularnego Fridomiaka. Robert pisał już na fridomii kilkukrotnie m.in nt. inwestowania w garaże. Prowadzi też dla nas dział „Codzienny przegląd prasy”. Duże dzięki Robert!!!

Oto tekst Roberta:

Mając mieszkanie na wynajem i potencjalnego najemcę, trzeba będzie mu zaproponować umowę najmu do podpisania. Poza określeniem w niej wysokości czynszu i innych opłat, ważnym elementem jest podanie na jaki czas zawieramy umowę. Warto na to zwracać uwagę i przemyśleć gruntownie temat, bo ma to potem niezwykle istotne skutki w praktyce.

Przy wynajmie mieszkania osobom fizycznym zastosowanie ma ustawa o ochronie praw lokatorów. W art. 5 tej ustawy czytamy, że umowa o odpłatne używanie lokalu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.

Mamy więc do wyboru – umowa na czas oznaczony (np. 1 roku, 2 lat, w formie określenia od ……. do …….), albo na czas nieoznaczony (wówczas umowa trwa w nieskończoność, aż któraś ze stron ją wypowie).

Jeżeli posiadamy mieszkanie przeznaczone stricte pod wynajem i udało nam się znaleźć rzetelnych najemców, którzy nie niszczą mieszkania i terminowo płacą czynsz, to powinno nam zależeć na jak najdłuższym trwaniu stosunku najmu. Wydawałoby się więc, że najkorzystniejszym będzie umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony. Ja jednak nie praktykuję tego rozwiązania i wolę podpisywać umowy na czas określony np. 1 roku. Przy podpisywaniu umowy zapewniam zawsze najemców, że jeżeli wszystko będzie w porządku, to po roku czasu podpiszemy kolejną umowę na następny rok i tak dalej.

Dzięki temu mam chociażby pretekst, żeby odwiedzić mieszkanie, sprawdzić w jakim jest stanie, czy chociażby zaproponować nową wysokość czynszu po upływie rocznego okresu. Dzięki temu omijamy wszelkie ograniczenia związane z trybem podnoszenia czynszu, który w ustawie jest zapisany dla właściciela w bardzo uciążliwy sposób.

Przy podejmowaniu decyzji na jaki okres zawrzeć umowę najmu, warto przeczytać art. 11 ustawy, który przewiduje w jakich przypadkach istnieje możliwość wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela. Mówiąc w skrócie – jeżeli lokator płaci terminowo czynsz i nie niszczy mieszkania, właściciel po prostu nie ma możliwości wypowiedzenia umowy najmu. Dlatego też odradzam zawieranie umów na czas nieokreślony.

Jeżeli najemca przestaje płacić nam czynsz, w celu rozwiązania umowy najmu niezbędne jest przejście całej procedury określonej w ustawie. Procedura ta jest długotrwała i uciążliwa: najpierw lokator musi nie zapłacić za 3 pełne okresy płatności (zwykle trzy miesiące), potem trzeba go na piśmie uprzedzić o zamiarze rozwiązania umowy i wyznaczyć jeszcze dodatkowy miesięczny termin na zapłatę. W praktyce zajmie nam to minimum kilka miesięcy! Jeżeli zawrzemy umowę na okres 1 roku, w międzyczasie sama umowa się skończy, lokator utraci tytuł prawny do lokalu i już będziemy mogli żądać opuszczenia naszego mieszkania, bez konieczności przechodzenia całej procedury związanej z rozwiązaniem umowy najmu.

Co ważne – jako właściciele lokalu na wynajem nie możemy modyfikować zasad określonych w ustawie. Jeżeli więc zapiszemy, że właściciel może wypowiedzieć umowę zawartą z lokatorem np. z miesięcznym terminem wypowiedzenia, to taki zapis będzie nieskuteczny. W to miejsce zastosowanie będą miały przepisy ustawy, które szczegółowo w art. 11 regulują kiedy i jak właściciel może wypowiedzieć umowę najmu.

Zawarcie umowy najmu na okres 1 roku ma też ten plus dla nas jako właścicieli mieszkania na wynajem, że lokator przez ten okres nie będzie mógł bez powodu wypowiedzieć nam umowy (bo np. znajdzie inne mieszkanie, przeprowadzi się, rozstanie z partnerem, czy straci pracę). Umowa to umowa i należy jej przestrzegać. W mojej praktyce często spotykam się z sytuacją, gdy lokator nie chce dotrwać do końca umowy najmu i chce opuścić mieszkanie np. po pół roku, pomimo rocznej umowy najmu. W takiej sytuacji mam pełną swobodę, czy zgodzić się na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu, czy też nie.

W praktyce jeżeli lokator chce się wyprowadzić, to nie należy mu robić z tego powodu problemów, ponieważ najpewniej wyprowadzi się z naszego mieszkania tak czy siak i nie zapłaci czynszu za kolejne miesiące. Najlepszym wyjściem w takiej sytuacji jest umożliwienie bezkonfliktowej wyprowadzki dotychczasowego lokatora, z możliwością ewentualnego zatrzymania kaucji na poczet kolejnego miesiąca, kiedy lokator już się wyprowadził, a nasza umowa najmu teoretycznie nadal obowiązuje do końca terminu w niej określonego.

Ja stosuję w moich umowach najmu następujące przykładowe zapisy:

  1. Niniejsza umowa zawarta jest na czas określony od dnia 1 maja 2016 r. do dnia 31 maja 2017 r.
  2. Wydanie lokalu Wynajmującemu nastąpi w dniu 1 maja 2016 r., na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.
  3. Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć niniejszą Umowę z zachowaniem okresu wypowiedzenia bądź też bez zachowanie tego okresu (w trybie natychmiastowym) w przypadkach określonych w obowiązujących przepisach prawa.
0

Komentarze:

  1. Tomek pisze:

    Praktyka Mzuri też jest taka, żeby zawierać umowy na rok i tak też są zawarte wszystkie moje umowy. Ja jednak zacząłem się zastanawiać, czy nie lepiej by było zawierać umów kończących się w najbliższym sierpniu lub wrześniu, bez względu kiedy taka umowa się rozpoczyna? Wtedy taka umowa kończyłaby się w okresie, w którym łatwo znaleźć kolejnego najemcę. No, bo jeśli mamy umowę od listopada do listopada, to co rok mamy trudniej ze znalezieniem najemcy… A może się mylę?

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Tomek, być może masz rację. W szczególności gdybyśmy wszystkie mieszkania kierowali w stronę studentów, a tak przecież nie jest. Jedynie ok 35-40% najemców to studenci.

      Gdyby w Mzuri wszystkie nasze umowy kończyły się w tym samym czasie i nagle we wrześniu musielibyśmy wynająć 1800 mieszkań, czyli 60 umów dziennie (włączając w to soboty i niedziele), to pewnie byśmy sobie nie dawali z tym rady – przy naszej obecnej skali i zasobach. Z tego co pamiętam, to dziś podpisujemy około 120-150 umów najmu miesięcznie, włączając w to również umowy najmu mieszkań dopiero co oddanych nam pod opiekę:-)

      Nadmierna sezonowość nie jest dobra w żadnym biznesie. Według mnie nie byłoby to z korzyścią ani dla Klientów Mzuri, ani dla całego rynku, ani dla firmy Mzuri byśmy jeszcze bardziej tę sezonowość stymulowali.

      1+
      • Krzysiek pisze:

        Ciekawostka. Ostatnio szukałem mieszkania na wynajem w San Diego i duża firma mająca wiele zespołów apartamentów podpisuje umowy na czas określony 12 – 14 miesięcy. Na pytanie czemu tak dziwnie odpowiedzieli, że w ten sposób uśredniają ilość umów kończących się w danym okresie. To jest to o czym Sławek pisał w poprzednim komentarzu. Możecie podłapać ten sposób Mzuri!

        0
        • Sławek Muturi pisze:

          Krzysiek, dzięki za podpowiedź. Z tym okresem najmu są jeszcze pewne prawne niuanse. Niby drobne, ale zawsze…

          0
  2. Sławek S. pisze:

    a może ktoś się wypowiedzieć odnośnie sezonowości, ja mam zbyt małe doświadczenie, ale ostatnio mieliśmy mieszkanie wolne w miesiącu przed Świętami Wielkanocnymi i był to martwy okres.

    dopiero po świętach widać było ruch na rynku najmu – pojawiły się nowe ogłoszenia, które dosyć szybko zniknęły a i do nas (pomimo zdjęcia oferty z portalu ogłoszeniowego) dzwonili ludzie chętni na najem.

    jeszcze bym zadał pytanie w jakich miesiącach unikać zakończenia umowy i zmiany lokatorów?

    pozdrawiam, Sławek S.

    0
  3. Aga-ta pisze:

    Pozwolę sobie odnieść się do tematu w kwestii lokalu usługowego, gdyż jest to nasze najświeższe doświadczenie.
    W przypadku lokali usługowych umowy najmu podpisywane są na 5-10 lat – taki standard, szczególnie, gdy najemca inwestuje w wykończenie lokalu. Nie muszę nawet mówić jak fajnie mieć takiego najemcę :-) Jeśli biznes idzie zgodnie z planem, nie ma przestojów, pustych przebiegów, szukania nowego najemcy itd.
    Mając tę wiedzę, bardzo zdziwiliśmy się, że nasz potencjalny najemca nie jest zainteresowany np pięcioletnią umową najmu. Okazało się, że proponuje umowę na czas nieoznaczony z określonym czasem wypowiedzenia. I wtedy użyłam argumentu, że wszystkie nasze umowy podpisujemy na rok. Najemca przyjął ten punkt widzenia i umowa została zawarta na 12 miesięcy z możliwością przedłużenia, czyli standard mieszkaniowy.

    I wiecie, co jest fajne w tym przypadku? Życzymy najemcy jak najlepiej: niech mu się biznes składa jak najdłużej. Ale jeśli po roku podziękuje za współpracę, zostanie nam pięknie wykończony lokal, do którego natychmiast można wejść z wieloma biznesami. I sądzę, że ze strony najemcy, który sporo zainwestował w urządzenie wnętrza, będzie chęć, by po roku przedłużyć umowę na kolejny rok i na kolejny. A dla nas to może być czas, aby nieco dostosować czynsz do warunków rynkowych (w tej chwili cena wynajmu była atrakcyjna ze względu na deweloperski stan i konieczność inwestycji, a także fakt, iż mieszkańcy dopiero się instalują w budynku).

    Szkoda, że najemcy naszych mieszkań nie inwestują w wykończenie :-)))) Może bardziej by dbali i byli lojalni na dłużej :-))))

    1+
    • Sławek Muturi pisze:

      Aga-ta, masz rację. Standardem na rynku niemieckim czy francuskim jest najem gołego mieszkania. Najemca wykańcza mieszkanie „pod siebie”, łącznie z podłogą, płytkami, armaturą, zlewem, kuchnią i oczywiście wszystkimi meblami. Dlatego też średni okres najmu liczony jest … nastoma lub nawet dziesiątkami lat. Pewien inwestor z Niemiec bardzo się zdziwił gdy od nas usłyszał, że średni okres najmu mieszkania w Polsce wynosi nieco ponad rok:-)

      0
      • Michał pisze:

        sorry Sławek ale nie mogę się zgodzić z rynkiem niemieckim. Mieszkam w niemczech prawie 9 lat w kilku różnycych miastach od północy do południa – wynajmowałem wiele mieszkań i mam wielu znajomych którzy wynajmują. Z tą armaturą i podłogą trochę poleciałeś. Jedyna prawda jest taka, że kuchnie trzeba samemu kupić i meble a i to nie zawsze. Cała reszta to tak samo jak w polsce. Jeśli chodzi o francje to nie wiem.

        0
        • Sławek Muturi pisze:

          Michał, dzięki za sprostowanie. Tak to jest gdy powtarzam to co zasłyszałem, a nie coś co znam z własnego doświadczenia. Być może ta podłoga była jakimś pojedyńczym przypadkiem, a nie standardem rynkowym.

          Jeśli możesz, to podaj trochę więcej szczegółów dotyczących tego na czym polega zakup kuchni, o którym wspominasz? Czy chodzi tylko o samą kuchenkę, czy też o to plus komplet mebli kuchennych, a może i zlew i krany?

          0
        • Adam pisze:

          Witaj Slawku,

          Twój komentarz o rynku niemieckim jest prawdziwy. Na tym rynku tez wynajmuje od lat, także mogę odpowiedzieć na Twoje pytanie.

          Standardem jest wynajmowanie mieszkań nieumeblowanych (90%) i bez kuchni (60%). Najemca wprowadzając się do mieszkania bez kuchni musi ja w całości kupić lub tez przynosi ze sobą kuchnie ze swojego poprzedniego mieszkania (nie pytaj się gdzie logika bo nie wiem). Chodzi tu o cala kuchnie, czyli zabudowę, sprzęt AGD, zlew, kran, etc. W mieszkaniu, które wynajmuje mam bardzo porządna kuchnie. Miałem do wyboru ja albo najemcy odsprzedać albo zażądać dodatkowej miesięcznej opłaty za jej użytkowanie, co tez zrobiłem. Malo tego, najemca bierze na siebie zgodnie ze standardowa umowa koszt ewentualnych napraw kuchni w czasie trwania umowy.

          Co do remontu to tez masz racje. Np. mam mieszkanie w bardzo pożądanej lokalizacji. Ponieważ prawo niemieckie nie dopuszcza obciążania odchodzącego najemcę kosztem remontu, mieszkanie remontuje na swój koszt najemca przychodzący (za pomocą przeze mnie wskazanej ekipy remontowej). Mój kolega przeprowadził remont generalny (łącznie ze zrywaniem podłogę) w mieszkaniu, którego jest najemca. Kiedy się wyprowadzał po około dwóch latach, odsprzedał podłogę przychodzącemu najemcy (!!!). W Düsseldorfie, popyt na mieszkania przewyższa podaż (o ok. 35 tyś i rośnie), dlatego przychodzący najemcy są zdolni do wielu rzeczy żeby tyko dostać upatrzone mieszkanie.

          Rynek najmu w Niemczech jest znacząco bardziej ucywilizowany niż w Polsce. Istnieją np. standardowe umowy najmu, kaucja 3-miesieczna jest standardem, kandydat na najemcę musi okazać umowę zatrudnienia lub zaświadczenie o zarobkach, musi również wyrazić zgodę na sprawdzenie go w bazie danych dłużników. W ostatnich latach – niestety – państwo niemieckie zaczęło angażować się w rynek najmu wprowadzając limit ceny najmu (liczonej w €/mkw) oraz przenosząc koszt pośrednika nieruchomości z najemcy na wynajmującego (2 miesiące czynszu + VAT). Ta sytuacja przekłada się niestety na niższy zwrot z inwestycji (3-4% rocznie). Zaleta jest natomiast nieprzerwany wzrost cen nieruchomości (Düsseldorf: ~5% rocznie przez ostatnie co najmniej 10 lat). Jeżeli wprowadzisz do tego lewar w postaci kredytu o koszcie około 1-2% rocznie i doliczysz koszty uzyskania (rozkładane na 50 lat) to cala inwestycja jest dość opłacalna.

          Pozdrawiam z Tokio,
          Adam

          0
        • Sławek Muturi pisze:

          Adam, dzięki za te dodatkowe i bardzo ciekawe informacje. Wiele rozwiązań warto by przenieść z rynku niemieckiego (np 3-miesięczna kaucja), ale nie wszystkie (np odsprzedawanie kuchni czy mebli przez jednego najemcę – drugiemu:-)

          A jak wyglądają zwyczaje najmu w Szanghaju? I czy teraz przeniosłeś się już do Tokio czy jesteś tam tylko na chwilę?

          0
      • Michał pisze:

        Sławek tak naprawdę do dzisiaj tego nie rozumiem bo wydaje mi się to dziwną przypadłością ale niektórzy wynajmujący twierdzą, że „taki standard niektórzy mają własne kuchnie” itd. takie bzdury czyli inaczej mówiąc tak się przyjęło – dlaczego akurat kuchnie to nie wiem. Chodzi w gruncie rzeczy o kompletną kuchnie czyli szafki, sprzęt AGD, zlew z bateriami czyli właściwie wszystko bez kafelek i jest to raczej przypadłość większych mieszkań czyli 3-4 pokoje. Chociaż ostatnimi czasy wydaję mi się, że to się powoli zaczyna zmieniać i inwestorzy wyposażają już mieszkania w kuchnie. Może dlatego, że sprzęt AGD się dosyć szybko psuje i lepiej przenieść koszty inwestycyjne na wynajmującego? Czasami trafiają się mieszkania w pełni umeblowane ale to raczej małe dla większych mieszkań to raczej niespotykane.

        0
        • Sławek Muturi pisze:

          Michał, dzięki za dodatkowe info. Co kraj, to obyczaj.

          To jest też jednym z powodów, dla których odradzam inwestowanie w kraju, którego zwyczajów się dobrze nie zna. Samo odwiedzenie i kilka rozmów wg mnie zdecydowanie nie wystarcza. Dłuższe mieszkanie w danym kraju też nie czyni z człowieka eksperta, bo inaczej to w Polsce mielibyśmy 38 milionów, a w Anglii 58 mln ekspertów od inwestowania w nieruchomości na wynajem:-)

          0
      • Monte pisze:

        potwierdzam – na rynku francuskim standardem są gołe ściany i w 1 na 5 mieszkania brak podłogi. A przynajmniej tak było kilka lat temu…generalnie standardem w cywilizowanych krajach są gołe mieszkania. A u nas standardem są gołodupce najemcy którym się nie podoba wystrój bo np. „tani z ikei” o oni chcieliby np. Kler. Żeby po roku go zdziadzić. I tu się rodzi pytanie – jak sobie radzicie z takimi najemcami którzy dostają np. nowe mieszkanie z nowym wystrojem a po roku oddają je np z pobrudzonymi ścianami i np brudnym łóżkiem?

        0
        • Sławek Muturi pisze:

          Monte, dzięki za dodatkowe info dot rynku najmu we Francji.

          Jak sobie radzimy? Staramy się ściągnąć kwoty potrzebne na pomalowanie ścian lub wyczyszczenie łóżka, bądź wymiany narzuty, itp albo z kaucji (to jest relatywnie łatwe, najwyżej nasłuchamy się, że jesteśmy złodziejami, że ktoś nas zniszczy w internecie, itp) lub dodatkowo z pieniędzy najemcy jeśli kaucja nie wystarcza do pokrycia strat (z tym jest ciężej, ale sytuacja nie jest beznadziejna:-)

          0
        • Monte pisze:

          a w jaki sposób określacie zużycie mieszkania? czy np. wynajmując nowe mieszkanie z nowymi łóżkami i odbierając je po roku w stanie: ściany lekko miejscami przybrudzone, kanapy również przybrudzone i nie wyprane – najczęściej najemca bredzi że to jest ‚normalne zużycie” a sami wiecie że mieszkając w tym mieszkaniu sami doprowadzilibyście do takiego stanu np po 5-7 latach…czy warto wtedy potrącić to z kaucji i ew. nasłuchać się czy machnąć ręką? bo generalnie jakiekolwiek cywilizowanie polskiego rynku najmu to orka na ugorze…

          0
        • Sławek Muturi pisze:

          Monte, to wymaga pewnego wyczucia. Nie udało nam się jeszcze wypracować jednej uniwersalnej miary „normalnego zużycia”. Specjalistom Mzuri jest nieco łatwiej wypracować doświadczenie, bo często odbierają od najemców po kilka, kilkanaście lub nawet po kilkadziesiąt mieszkań miesięcznie. Poprzez porównanie nastu przypadków łatwiej jest zrozumieć jaka jest skala dbania o mieszkanie i co jest normalne, a co nie jest. Poza tym, specjaliści dodatkowo mają możliwość konsultacji z kierownikami najmu oraz z zarządem, więc nie są pozostawieni sami swojemu wyczuciu.

          Staramy się być obiektywni w ocenie. Jeśli uznamy, że coś nie jest „normalnym zużyciem”, to na pewno nie możemy – tak jak może zrobiłby to właściciel mieszkania – machnąć ręką tylko po to by uniknąć ewentualnej konfrontacji. Bardzo pomaga drobiazgowy protokół zdawczo-odbiorczy. A czasami przeszkadza to, że właściciel mieszkania nazbyt elegancko je wyposażył, np w jasne sofy lub w skórzane fotele, które mają tendencję do przecierania się po jakimś czasie, nawet przy normalnym zużyciu. Czasami też właściciele bywają zbyt emocjonalnie przywiązani do sprzętów w swoich mieszkaniach i zdarza nam się – choć coraz rzadziej – znajdować się w sytuacji między młotem a kowadłem. Taki urok tej branży:-)

          0
      • Patryk H pisze:

        Slawek obecnie mieszkam na terenie Niemiec i wynajmuje drugie mieszkanie. Oboje mieszkania wynajmowałem od” prywatnej spółdzielni ” i w obu przypadkach nie było określonego okresu trwania umowy jedynie było 3 miesięczne wypowiedzenie. A jesli chodzi renowacje mieszkania to obie spółdzielnie miały swój standard ktory trzeba było zachować po opuszczeniu mieszkania. Jesli najemca zechce swoje kafelki kolory na ścianach itd po opuszczeniu musi pozostawić takie jak były w standardzie :)

        0
  4. Tomek pisze:

    Nie dla każdego biznesu korzystne jest podpisanie umowy na wiele lat. W wielu branżach wzrost firmy oznacza potrzebę większego biura. Firmy często rosną bardzo dynamicznie np w. branży IT 5 lat to wieczność, w tym czasie z jednoosobowej firmy może powstać korporacja. Jako właściciel firmy mogę spokojnie zainwestować kilkadziesiąt tys w remont ale niekoniecznie chce się wiązać umowami na stałe. 10letnia umowa jest dobra dla np apteki…

    0
  5. vanin pisze:

    Ja kiedyś słyszałem o praktyce z rynku amerykańskiego – przy umowach na okres około 12-miesięczny (rynek lokali dla studentów), najemca zobowiązany był informować z wyprzedzeniem ok. 4 miesięcznym o chęci przedłużenia umowy. Jeśli w ustalonym terminie granicznym najemca nie przysłał informacji o przedłużeniu umowy, ta była rozwiązywana. To dawało więcej czasu właścicielowi na poszukiwanie nowego chętnego.
    Nie wiem czy w polskich warunkach miałoby to zastosowanie.

    0
    • Tomtor pisze:

      Bylem, wynajmowalem i przynajmniej na moim osiedlu bylo inaczej. Pierwsza i kolejne umowy na rok (za kazdym razem trzeba bylo pokazac wazna wize i prawo jazdy), z mozliwoscia rozwiazania, bodajrze 1 miesiecznego (pelny miesiac kalendarzowy) + kara/oplata w wysokosci jednego czynszu, ktora z zalozenia.

      0
      • Tomtor pisze:

        przepadala ;-)

        0
        • Sławek Muturi pisze:

          Tomtor, ciekawe co piszesz o przepadającej z założenia kaucji. Kilka lat temu ktoś z Mzuri mi opowiedział o tym jak jeden z naszych najemców – Francuz – ogromnie się zdziwił gdy oddawaliśmy mu kaucję. Powiedział, że we Francji nikt na jej zwrot nawet nie liczy… Co kraj, to obyczaj. W kraju 13-stek, 14-stek i 15-stek może nie powinno dziwić niezwracanie kaucji:-)

          0
        • Tomtor pisze:

          To bylo nawet jeszcze bardziej skomplikowane. Z kaukcji bylo pokryte odmalowanie, odczyszczenie dywanow itd, a reszta zostala mi zwrocona. Natomiast rzeczona oplate musialem uiscic skladajac wypowiedzenie, zgodnie z umowa najmu. Jakbym tego nie zrobil i zlamal umowe, to nie dostalbym dobrych referencji, a bez nich dobry wynajem bylby praktycznie niemozliwy.

          0
  6. HubertP pisze:

    Czy biura ksiegowosci moga pomuc w placeniu podatku za nieruchomości?? Mieszkam zza granica i kompletnie nie wiem komu zlecic placenia podatku za nieruchomości w Polsce.

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Hubert, ws podatków polecam kontakt z Grzegorzem Grabowskim z serwisu wynajmistrz. A w sprawie kompleksowej opieki nad najmem posiadanych przez Ciebie w Polsce nieruchomości – kontakt z firmą Mzuri. Obie te firmy są najlepszymi w Polsce fachowcami w swoich dziedzinach:-)

      0
    • Aga-ta pisze:

      Samo płacenie podatku, to przelew raz na kwartał (gdy rozliczenie kwartalne) lub raz w miesiącu do US. Wspomniany Grzegorz Grabowski jest wydawcą genialnego poradnika dotyczącego wynajmu i przy zakupie otrzymujesz też pliki do rozliczania najmu. Warto skorzystać. Można też wynająć księgową, aby to ona rozliczała najem (gdy pytałam, podano mi koszt 200-250 pln /m-c) i przesyłała tylko kwoty do zapłaty. Wiele zależy od skali wynajmu. Ja mam około 400 dokumentów rocznie, zatem spokojnie daję radę sama (dzięki Grzegorzowi i edukacji, jaką nabywam rokrocznie kupując przewodnik), ale mam też MZURI, które wysyła mi co miesiąc faktury i rozliczenie z każdego lokalu, zatem sprawa jest prostsza.

      Hubert, jestem na świeżo z rozliczeniem ubiegłego roku, zatem chętnie podzielę się wiedzą, gdybyś miał jeszcze jakieś pytania.

      0
  7. Tomek pisze:

    Hubert: jeśli mieszkasz za granicą, to i przychód z nieruchomości w Polsce chyba powinieneś rozliczyć za granicą?

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Tomek, nie jestem wprawdzie ekspertem od podatków, ale z tego co wiem, to przychody z najmu mieszkań na 100% należy rozliczać w Polsce. Natomiast przy rezydencji podatkowej poza Polską powstaje pytanie czy DODATKOWO nie należy deklarować przychodów z Polski w kraju swojego zamieszkania. I wtedy mógłby potencjalnie powstać wymóg dopłaty podatku jeśli by się okazało, że podatki liczone w Polsce są niższe niż gdyby były policzone w kraju zamieszkania.

      O tym czy taki wymóg istnieje decyduje każdy kraj z oddzielna, w oparciu o swoje prawodawstwo oraz o umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania pomiędzy danym krajem a Polską. Każda taka bilateralna umowa jest inna. Można ją pewnie znaleźć w internecie oraz w konsulacie RP. Być może w konsulacie będą nawet potrafili pomóc przy jej interpretacji:-)

      0
      • Tomek pisze:

        Sławek, w takim razie te przepisy są bardzo uciążliwe. Ja rozliczam najem w ramach działalności gospodarczej, tak nakazał mi Urząd Skarbowy. Z tego co mówisz wynika, że gdybym przeniósł się do Anglii, to nadal musiałbym w Polsce mieć zarejestrowaną działalność związaną z mieszkaniami które tu wynajmuję.

        Z drugiej strony to dobra wiadomość, bo w takim razie zagraniczne REITy muszą tu płacić podatki od przychodów z posiadanych centrów handlowych itp?

        0
        • Sławek Muturi pisze:

          Tomek, nie wiem czy musiałbyś mieć zarejestrowaną działalność. Jeśli liczba mieszkań na wynajem nie jest duża, to być nadal mógłbyś się rozliczać ryczałtowo lub na zasadach ogólnych. Ale o szczegółową analizę sytuacji na Twoim miejscu poprosiłbym Grzegorza.

          A co do REIT-ów oraz innych korporacji, to często zatrudniają one specjalistów od optymalizacji podatkowej co pomaga im znacząco zmniejszać swoje zobowiązania podatkowe:-)

          0
        • Michał pisze:

          cześć Tomek możesz napisać więcej o tym dlaczego nakazał ci tak urząd skarbowy? Czy masz teraz nieruchomości na firmę? Przy likwidacji będziesz musiał je przepisać na siebie… problem. Z mojej wiedzy to wygląda tak przynajmniej jeśli chodzi o niemcy: wynajmujesz mieszkanie w polsce. Zarabiasz x zł. Pracujesz w niemczech i zarabiasz x euro. Od x euro normalnie jest pobierany podatek wg inszej skali podatkowej od 0 do bodajze 42%. Powiedzmy, ze od x euro pobierany jest podatek 30%. Jesli zarabiasz w polsce dodatkowo poprzez najem to podatek oblicza sie tak ze od x euro pobiera sie podatek w skali takiej jaka by wyszla po dodaniu x euro + x zł. Czyli teoretycznie przy 100 euro w niemczech placisz 30% bo w takiej skali sie znajdujesz. Jesli w polsce zarobisz jeszcze 400 zł (100 euro) to obliczaja jaki procent bys musial zaplacic od 200 euro – powiedzmy 40% w niemczech i od tych 100 euro placisz 40% w niemczech a w polsce to tak jak w polsce albo 8/18/19/40% – oczywiscie jesli zglosisz za granica ze masz dochod w polsce. Jeśli chodzi o REITy to tak muszą płacić podatek w polsce co jest chyba oczywiste. Optymalizowac to raczej przy nieruchomosciach duzo nie mozna a przynajmniej legalnie. Do tej pory popularne byly pozyczki czyli „REIT” angielski pozyczal „REIT”owi w polsce (swoja droga zarejestrowanego jako sp. z o.o.) sume na zakup nieruchomosci z oprocentowaniem na poziomie 6% i wlasciwie to to samo 6% co Sp w polsce by zarobila. Dodatkowo dochodza pensje prezesow, zarzadu, pracownikow itd. wiec faktycznie moga i nawet nic nie placic bo nic nie zarabiaja. Skomplikowany temat.

          0
        • Tomek pisze:

          @Michał Urząd skarbowy nakazał mi rozliczać przychody z najmu w ramach działalności, bo uznał, że najem czterech kawalerek to już działalnośc gospodarcza, z której przychodów nie mogę rozliczać w ramach ryczałtu. Odpowiedzi tej udzielił mi, bo wystąpiłem o interpretację indywidualną; nie chciałem mieć wątpliwości w tym zakresie, a mi wszystko jedno czy rozliczam prywatnie czy w działalności (i ta opcja i tamta ma swoje wady i zalety).

          0
        • Michał pisze:

          @Tomek heh ciekawa interpretacja. Co na to Mzuri / Sławek Muturi ? Pamiętam w jednej z książek było napisane „można mieć i nawet 10 mieszkań i rozliczać wg ryczałtu” czy coś podobnego… (jeśli gdzieś indziej to przeczytałem to przepraszam, nie chcę wkładać w usta słowa ludziom którzy ich nie wypowiedzieli). Mógłbyś podesłać nr tej interpretacji? (postaram się sam znaleźć ale tak zawsze szybciej).

          0
        • Sławek Muturi pisze:

          Michał, nie przypominam sobie takich słów w żadnej z moich książek. Na temat tego od ilu posiadanych mieszkań nie można już rozliczać podatków w formie ryczałtu dyskutowaliśmy już wielokrotnie. Z jednej strony jest wolność wyboru przez podatnika metody rozliczania podatków, z drugiej strony różne US oraz Izby Skarbowe wydają sprzeczne ze sobą decyzje. Raz zgadzają się na ryczałt dla dużej liczby mieszkań, a w innym przypadku odmawiają ryczałtu przy mniejszej liczbie mieszkań.

          Jeśli chcesz mieć pewność, to wystąp o indywidualną interpretację podatkową. Interpretacja wystawiona dla Iksińskiego mającego tyle samo mieszkań na wynajem co Ty nie jest miarodajna.

          0
        • Michał pisze:

          @Sławek: z tego co wiem indywidualna interpretacja też nie jest wiążąca… witamy w Polsce. http://ekspertax.pl/varia/item/409-moc-wi%C4%85%C5%BC%C4%85ca-interpretacji-podatkowych.html

          0
        • Sławek Muturi pisze:

          Michał, dzięki za linka do zaskakującego artykułu. Komu zależy na tym by przepisy podatkowe były coraz bardziej pogmatwane? Chyba tylko wyłudzaczom zwrotu vat-u no i samym urzędnikom by nie stracili pracy.

          0
        • Michał pisze:

          @Sławku: komu zależy? A na to akurat znam odpowiedź. Na tym najbardziej zależy ludziom którym się wydaję, że można stworzyć „idealne prawo sprawiedliwe”. Co to znaczy? Mianowicie jest grupa ludzi którzy widząc, że ktoś nagina prawo próbuje „załatać dziurę” itd. w końcu powstaje taki poziom skomplikowania, że już normalny obywatel nie jest w stanie tego prawa za bardzo zrozumieć. To tak samo z programem, jeśli pisze się program dla normalnego człowieka to wystarczy 5 linijek kodu. Jeśli się pisze program „debiloodporny” trzeba 20x więcej a to i tak nie zawsze pomoże. Po prostu nie da się przepisami wykluczyć kreatywności ludzi – mówimy to o promilu społeczeństwa – a później cierpi cała reszta. Sprawcami są ludzie „szukający sprawiedliwości”.

          0
        • Michał pisze:

          @Sławku: jeszcze dodam, że trudno jest w Polsce stwierdzić kto jest „wyłudzaczem” podatku czyli potocznie zwanym ZŁODZIEJEM (bo okrada społeczeństwo). Np. ta interpretacja indywidualna. Kobiecina ma 2 mieszkania. Prowadzi działalność (podatek dochodowy w wysokości 19% przypuszczam) i zarejestrowała ryczałt jako prywatny najem dla mieszkań na 8,5%. Po kilku latach urząd skarbowy mówi – chwila chwila właściwie to powinna pani to prowadzić jako działalność bah 19%. Czyli przez kilka lat płaciła o 10,5% za mało (pomijam już odpisy amortyzacyjne itd bo urząd akurat TEGO nie zauważy). Czyli co jest złodziejem? Albo taki Kluska? Wytargali go później wygrał i co mu po tym? Firma zniszczona.
          ps. nie jestem księgowym i nie wiem, czy prowadząc działalność można mieć kilka stawek podatkowych dla jednej działalności ale wydaje mi się, że nie. Jeśli się mylę to przepraszam.

          0
  8. HubertP pisze:

    Slawku a czy Mzuri oplaca coroczny podatek od nieruchomości??

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Hubert, w tym momencie tego nie robimy. Ale rozważamy wprowadzenie takiej dodatkowej usługi.

      0
      • Aga-ta pisze:

        No to czeka Was solidna praca :-) Otóż zauważyłam na tegorocznych pismach w sprawie wysokości należnego podatku od nieruchomości, że nawet, gdy nie zostanie wysłane pismo, należy podatek płacić samemu, bez wezwania. I tylko skąd możemy wiedzieć, czy w danym roku nie zmieni się stawka? Podatek należy płacić bodaj do 15 marca, a w tym roku pisma przyszły po tym terminie. Oczywiście można zrobić korektę. I jeszcze jedno – przy współwłasności przychodzą dwa pisma z taką samą kwotą. O ile właściciele mają wspólnotę majątkową i doświadczenie, zapłacą tylko raz. Ale gdy mój mąż i jego siostra mieszkająca w innym mieście otrzymali wyliczone kwoty podatku, to mając dwa akty notarialne na dom zawierający dwa mieszkania, potraktowali to jako zobowiązanie podwójne. I podwójnie zostało zapłacone… Przelewy robił mój mąż – pierwszy w swoim imieniu, drugi w imieniu siostry. Okazało się, że siostra otrzymała pismo, iż jest nadwyżka i pytanie, co z nią zrobić. Czyli nawet nie osoba wpłacająca była o to pytana. Nadpłacony podatek został zaliczony na poczet kolejnego roku.
        Warto wziąć pod uwagę takie niuanse :-)

        Ale usługa godna przemyślenia :-)

        0
        • Sławek Muturi pisze:

          Aga-ta, masz rację, że sprawa nie będzie łatwa do ogarnięcia przy naszej skali działania. Już przy samych tylko moich mieszkaniach w Łodzi, informacje były wysyłane do mnie, do mojej byłej żony oraz do Mzuri. Z reguły nie były to komplety informacji, tzn część mieszkań szła na dwa adresy. Monity, pisma i prośby z naszej strony by pisma szły tylko do Mzuri niewiele dawały, bo okazywało się, że różnymi dzielnicami miasta zajmują się różne osoby i robią każdy „po swojemu”. Prośba o to by UM wysyłał tylko jedno pismo (zamiast iluś tam) co pozwoliło by im zmniejszyć koszty wysyłek (cholerne polecone) oraz wyeliminować błędy pozostały bez odpowiedzi.

          Zamiast zapanować nad swoim systemem informatycznym, który dziś wysyła pisma w eter bez uwzględniania wskazówek odbiorcy, urzędy wolą wprowadzić przepis, że jak nie dostaniesz pisma (często dlatego, że wysłali je gdzieś we wszechświat) to i tak musisz odgadnąć kwotę do zapłaty. Już łatwiej by nam było działać gdyby urzędy żadnych pism nie wysyłały:-) Bez tych wszystkich poleconych czułbym się o wiele szczęśliwszy:-)

          0
        • mnm pisze:

          Większość (pewnie wszystkie) samorządów wrzuca na swoją stronę internetową stawki podatku na dany rok (np. w dziale BIP). Wystarczy, że wiesz jaka powierzchnia danej nieruchomości jest zadeklarowana w Urzędzie (znajdziesz ją np. w wymiarze podatku z poprzednich lat) i możesz sama obliczyć wysokość zobowiązania podatkowego.
          Dla Łodzi http://www.uml.lodz.pl/miasto/tablica_informacyjna/podatki_lokalne_2016

          0
  9. Maciek pisze:

    Ja bardzo często korzystam z tego rozwiązania zawartego w KC.

    Art. 674. Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

    Nie wiem czy dobrze, ale fakt, że Twój wpis zmusił mnie do refleksji, że może jednak lapiej za każdym razem podpisywać nową umowę na czas określony.

    0
  10. Szymon pisze:

    Witam,
    napiszcie czy przy przedłużaniu najmu powinna być nowa umowa, czy aneks do bieżącej umowy, przedłużający okres jej trwania?
    Jeżeli nowa umowa, to co z protokołem zdawczo-odbiorczym? musi być chyba nowy.
    Jeżeli aneks, to protokół chyba zostaje ten sam?

    0
  11. Aleksandra pisze:

    Czy umowa po okresie ustalonym np rok przechodzi w umowę na czas nieokreślony ?

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Aleksandra, nie jestem pewien czy rozumiem intencję Twojego pytania. Jeśli pytasz o to co mówi na ten temat prawo, to wydaje mi się, że tak. Jeśli nie podpiszesz żadnej nowej umowy, a najemca dalej płaci za najem, a Ty akceptujesz pieniądze, to sąd może domniemywać, że umowa przeszła w umowę na czas nieokreślony. Z tego co pamiętam, to tak właśnie jest w Anglii. W Polsce nie jestem pewien na 100%.

      Jeśli pytasz o to jaka jest praktyka Mzuri, to nie. My podpisujemy aneks do umowy przedłużający okres najmu o kolejny rok.

      0
  12. Tomek pisze:

    Witam,
    Czy aneksujecie umowę jeśli najemca zmienił nazwisko np. po ślubie? Pozdrawiam

    0
  13. schmeichelq pisze:

    Witam,
    Mam takie pytanie: czy i jeśli tak to jak aneksujecie umowę jeśli najemca zmienia nazwisko (np. po ślubie)?

    0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA, WEBINARY I KONFERENCJE

10 grudnia, wtorek, 18:00, ClickMeeting – webinar, Janek Dziekoński opowie „czy to dobry moment na inwestowanie w nieruchomości, czy czeka nas kryzys – 3. kwartał 2019”. LINK DO NAGRANIA 

 

NAGRANIA OSTATNICH WEBINARÓW I PODCASTÓW:

PODCASTY

Social media:

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Cztery Pory Życia

Jakiś czas temu opracowałem własną teorię. Teorię Czterech Pór Życia. (Uwaga: to będzie kolejny bardzo długi - niestety - wpis. Chcę się pochwalić jedyną moją autorską teorią. Wymyśloną już ładne kilkanaście lat temu). Otóż... ... człowiek żyje średnio 72 lata. Chyba w rzeczywistości w Polsce nieco dłużej, ale liczba 72 dobrze się dzieli. Na 4 równe ćwiartki po 18 lat każda. Pierwsza pora życia to dzieciństwo, gdzie człowiek nie jest zdolny sam przetrwać, ani fizycznie, ani [...]

Najnowsze komentarze

  • Jowita: Witam, wlasnie skonczylam czytac ksiazke. Bardzo praktyczna wiedza, idealna dla osob poczatkujacych (ale nie...
  • Konrad: Masz dużo szczęścia do wyjątkowo sprawnej spółdzielni! Ja złożyłem wniosek w październiku 2018 i właśnie mnie...
  • małgorzata: witam czy ktoś wie ile czasu ma spółdzielnia na przekształcenie mnie zwodzą 7 miesięcy?
  • Jan Dziekonski: Ad. PS. zgadzam się w 100%! Dlatego skończyłem niedawno „Inteligentnego Inwestora”,...
  • Michał: Witam Dziękuję za podpowiedź i czekam na jak zawsze dokładną analizę. Zdaje sobie sprawę, że trader21 to...
  • Sławek Muturi: Jeszcze jeden wątek który poruszyłes. Tuż przed moim wyjazdem do Afryki mieliśmy status projektu...
  • Sławek Muturi: Krystian Podhale, ogromne dzięki za wielowatkowa deklaracje wsparcia oraz za kilka dobrych pomysłów....
  • Sławek Muturi: Bartosz vF, ogromne dzięki. To dużo dla mnie znaczy. Jestem bardzo wdzięczny. Fundacja Fridomia ma też...
  • Jan Dziekonski: Panie Michale, postaram się odnieść do tego artykułu =) Zresztą trochę zmieniam formę webinaru, bo...
  • Jan Dziekonski: Będzie nagrywany i wrzucimy go na YouTube Mzuri – bez obaw =)
  • Konkret: Kolejny artykuł w temacie najmu krótkoterminowego: https://wyborcza.pl/7,15628...
  • Krystian Podhale: Sławku jak zwykle „odjechany na maxa pomysł” z FF, z 195/365, oraz z Harambee:)...
  • Przemysław: Czy webinar będzie można obejrzeć w innym terminie? Innymi słowy – czy będzie nagrywany? Pracuję w...
  • Bartosz vF.: Sławek, Sorry za brak kontaktu, nie przeglądałem po prostu fridomii :) Zgodnie w wcześniejszą deklaracją...
  • Bartosz vF.: A ja proszę o : – Zmiany na rynku najmu w ostatnim roku, czy również obserwujecie spadek popytu w...
  • Michał: Witam Panie Janie Mam pytanie o analizy. Ostatnio natchnąłem się na taką analizę: https://independenttrader...
  • Jan Dziekonski: Agnes – agresywne – takie na których możemy łatwo stracić lub się zablokować na lata z...
  • Jan Dziekonski: Agnes – przekazuję odpowiedź od Marii, która ma trochę doświadczeń (zarządza ok. 5.500...
  • Jan Dziekonski: Mateusz – jak to gdzie? W Mzuri ;) Opowiemy trochę o kuchni =)
  • Mateusz: Będę czekał :) W webinarze o kamienicach można by jeszcze wspomnieć gdzie w ogóle szukać ofert sprzedaży,...

Najnowsze wpisy

created by Water Design