11

08.2016

Jak przygotować M do wynajęcia lub do sprzedaży

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Napisali o ..., Nas

ilość komentarzy: 6

We wczorajszym wydaniu GW ukazał się duży artykuł pod powyższym tytułem, w którym wypowiedzieli się m.in Robert Mostieńczuk z lubelskiego biura Mzuri oraz Marcin Konarski, kierownik ds remontów Mzuri Investments. Wprawdzie mieszkań raczej nie pomagamy sprzedawać (osoba, która zakupiła mieszkanie na wynajem bo chce osiągnąć wolność finansową raczej nie widzi sensu w jego sprzedaży), ale pomogliśmy w zakupie ponad 450 mieszkań więc znamy perspektywę kupującego. Pewnie jak nikt inny w Polsce:-)

Większość zakupionych mieszkań wymagała remontu. Część mieszkań, które właściciele przekazują nam pod opiekę też wymaga na początek remontu lub mocnego odświeżenia. Dzięki temu, w chwili obecnej nadzorujemy ponad 50 toczących się remontów mieszkań.  To też chyba rekordowa liczba:-) O remoncie dwóch-trzech kamienicach nie wspominając:-) Prawie każdy remont uczy nas czegoś nowego – ciekawe kiedy (jeśli w ogóle) przestaniemy się doskonalić? Ciągłe doskonalenie się jest naszym firmowym celem i dlatego wprowadziliśmy stanowisko regionalnych kierowników remontów.

Oto link do artykułu: http://m.wyborcza.biz/biznes/1,106501,20520311,mieszkanie-na-sprzedaz-mieszkanie-na-wynajem-jak-je-przygotowac.html?disableRedirects=true

Wiem, że wypowiedzi ekspertów Mzuri zostały mocno skrócone na potrzeby tego artykułu w GW. Postaram się ich poprosić o to by załączyli je w całości. Ich wskazówki mogą być przydatne Fridomiaczkom czy Fridomiakom planującym przygotować swoje M do najmu przed szczytem sezonu najmu:-) Powodzenia!!!

0

Komentarze:

  1. Bartek pisze:

    Witam,

    mam pytanie odnośnie wspomnianych remontów kamienic. Otóż jestem ciekaw, czy rynek kamienic w Polsce jest duży i czy, korzystając z doświadczenia Mzuri, można stwierdzić, że pojawia się na nim wiele ciekawych inwestycji? I czy indywidualny inwestor jest na tym rynku na przegranej pozycji?

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Bartek, okazje się pojawiają. Indywidualny inwestor też może oczywiście inwestować. Ma więcej barier niż przy zakupie kawalerki (wyższa kwota nakładów, banki mało chętnie finansują kamienice, komplikacje natury prawno-administracyjnej, stan techniczny trudniejszy do zweryfikowania, itp), ale wszystko jest do ogarnięcia. Może też współpracować z Mzuri Investments korzystając z naszego doświadczenia oraz zasobów czasowych:-)

      0
  2. RobertM pisze:

    Przed wystawieniem oferty warto więc zainwestować w remont, dzięki któremu mieszkanie zyska na atrakcyjności w oczach potencjalnych nabywców lub najemców. Wcale nie musi się to wiązać z dużymi wydatkami! Ale wcześniej zastanów się, do kogo chcesz skierować tę ofertę. Jeśli zależy ci na długoterminowym najemcy, np. rodzinie z dzieckiem, dopasuj wyposażenie do jej potrzeb. Jeżeli zaś chcesz wynająć mieszkanie studentom, wystarczą podstawowe meble, czyli łóżko, szafa, biurko oraz sprzęt AGD – pralka, lodówka, odkurzacz, kuchenka mikrofalowa. Takie mieszkanie z pewnością wynajmiesz dużo szybciej, niż gdyby nie miało ono tych udogodnień. Z kolei w turystycznych miejscowościach, gdzie popularny staje się wynajem krótkoterminowy, oczekiwania wobec standardu wykończenia i wyposażenia mieszkania są największe.

    Uwaga! Zanim zaczniesz remont, przeprowadź szczegółowy przegląd mieszkania pod kątem bezpieczeństwa przyszłego najemcy oraz stanu instalacji. – Wtedy okaże się, czy konieczny jest gruntowny remont mieszkania czy wystarczy je odświeżyć – mówi Robert Mostieńczuk z lubelskiego oddziału Mzuri Investments. I dodaje, że o ile nad standardem można się zastanawiać, to wszelkie niedociągnięcia wpływające na bezpieczeństwo muszą być usunięte.

    W przypadku stosunkowo nowego mieszkania, które nie nosi jeszcze śladów zniszczenia, na ogół wystarczy lekkie odświeżenie, czyli pomalowanie ścian. – Należy postawić na jasne kolory, bo dzięki temu mieszkanie wyda się potencjalnemu najemcy bardziej doświetlone i czyste – radzi Wioletta Sałasińska z pracowni projektowej W4 DESIGN. I uczula, by do świeżo wykończonych wnętrz wstawić czyste i będące w dobrym stanie meble oraz niezbędny sprzęt AGD. Fatalnie prezentuje się bowiem nowe mieszkanie, które wyposażono w rozpadające się graty. Jeśli nie chcesz pozostawić w nim dotychczasowych mebli, kup nowe, niedrogie, ale za to praktyczne. – Na rynku poszukiwane są mieszkania w dobrych lokalizacjach, gustownie wykończone, do wprowadzenia od zaraz – komentuje Wioletta Sałasińska. I podkreśla, że standard wykończenia mieszkania – czy to przy jego sprzedaży, czy przy wynajmie – podnosi jego wartość.

    Remont nieunikniony

    Jeśli mieszkanie jest stare, konieczny może być gruntowny remont, który pochłonie sporo pieniędzy. Postaraj się je więc wydawać z głową. I pamiętaj, że są rzeczy, na których nie warto oszczędzać. Robert Mostieńczuk wskazuje takie, od których zależą koszty eksploatacji. Jeśli wymieniasz okna, dopłać do bardziej energooszczędnych. Do kranów zastosuj perlatory, dzięki którym spadnie zużycie wody. Najemca patrzy na koszt najmu całościowo. Jeśli założył, że zapłaci 1500 zł miesięcznie, to będzie mu obojętne, czy w tej kwocie opłaty za media wyniosą 300 czy 200 zł. A dla właściciela 100 zł miesięcznie to dodatkowy zysk.

    Rozważ też wymianę aluminiowej instalacji elektrycznej, jeśli jest taka w mieszkaniu.

    Dzięki temu nie zaskoczy cię awaria. Musisz bowiem wiedzieć, że obecnie sprzęty gospodarstwa domowego mają znacznie większą moc i jest ich więcej niż w czasach, kiedy instalacja była projektowana. To samo dotyczy instalacji wodno-kanalizacyjnej.

    Uwaga! Zapytaj w administracji, czy nie planuje wymiany pionów w budynku. Są to prace finansowane ze środków spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej i dobrze byłoby je zgrać z remontem mieszkania.

    Planując remont weź też pod uwagę wytrzymałość stałego wyposażenia i jego skłonność do awarii. Nawet drobne, ale powtarzające się często awarie potrafią skutecznie uprzykrzyć życie najemcom i wynajmującym. Innymi słowy: oszczędzać możesz na żyrandolach, które łatwo wymienić, ale raczej nie na zabudowanej w ścianie spłuczce, która powinna bezawaryjnie działać przez kilkanaście lat.

    Mieszkanie na wynajem: Jakich błędów nie popełniać?

    Są tacy, którzy do wykończenia używają drogich materiałów, a mieszkanie wyposażają w zniszczone graty. Albo kupują elegancką glazurę do mieszkania, które ma być wynajmowane studentom. To przykłady bezsensownie wydanych pieniędzy, bo wydatki nie przełożą się na wzrost ceny wynajmu.

    Po drugie, wynajmujący często kierują się własnym gustem, który nie zawsze pokrywa się z oczekiwaniami najemców. Więc jeśli zdecydowana większość osób preferuje jasne łazienki, to właśnie w takich kolorach należy ją urządzić, nawet jeśli tobie bardziej podoba się łazienka czarna. Pamiętaj cały czas, że celujesz w jak najszerszy krąg potencjalnych najemców.

    Uwaga!Zakupy robione do mieszkania na wynajem mają trochę inny charakter niż do własnego mieszkania. Śmiało możesz nastawiać się na kupowanie końcówek serii, lodówki z ekspozycji sklepu itp. To, że pralka jest przeceniona z powodu wgniecenia obudowy najemcy nie będzie przecież przeszkadzać, jeśli ustawisz ją uszkodzonym bokiem do ściany.

    Uwaga! Dla każdego remontu i doposażenia trzeba przeprowadzić osobną kalkulację. Nie ma sensu inwestować dodatkowych np. 20 tys. zł, żeby uzyskać czynsz o 50 zł wyższy, czyli w najlepszym razie 600 zł rocznie. Według Mostieńczuka, w przypadku kawalerki lub niewielkiego, dwupokojowego mieszkania, odświeżenie pochłonie ok. 2 tys. zł, a umeblowanie wraz z wyposażeniem nie powinno kosztować więcej niż 6 tys. zł. Dotyczy to oczywiście standardu ekonomicznego.

    Mieszkanie na sprzedaż: Niewielu chce kupić do remontu

    Musisz wiedzieć, że tylko stosunkowo nieduża grupa klientów decyduje się na zakup mieszkania do całkowitego remontu. Pomimo niskich kosztów początkowych, czyli atrakcyjnej ceny mieszkania, może się bowiem okazać, że późniejsze nakłady na wykończenie przekroczą zakładany budżet. Z tego względu, łatwiej jest sprzedać mieszkanie, które jest gotowe do zamieszkania od zaraz lub przy niewielkim nakładzie prac.

    Uwaga! Nie angażuj się jednak w remont, który pochłonie mnóstwo pieniędzy. Choćby dlatego, że każdy klient ma inne oczekiwania względem wykończenia. Po co więc inwestować w drogie materiały, które i tak mogą być usunięte. I nie łudź się, że te wydatki ci się zwrócą, bo uzyskasz wyższą cenę. – Wpływ na jej wysokość mają głównie takie czynniki jak metraż, liczba pokoi, funkcjonalność, piętro, lokalizacja oraz ogólny stan techniczny. Jeśli jest w miarę przyzwoity, to nakłady na remont niewiele wpłyną na ostateczną cenę sprzedaży – podkreśla Marcin Konarski, kierownik ds. remontów w Mzuri Investments.

    Z drugiej strony, mieszkania będące w fatalnym stanie opłaca się niekiedy doprowadzić do stanu deweloperskiego. Ma to uzasadnienie zwłaszcza w przypadku mieszkań, które uległy znacznym zniszczeniom, np. wskutek pożaru lub zalania. Pod tym względem sprzedaż mieszkania trochę przypomina sprzedaż samochodu. Jeśli jest sprawny, jeździ, to nie ma sensu wymieniać w nim opon czy lakierować, by błyszczał. Jeśli natomiast opony są całkiem łyse lub co gorsza samochodu nie daje się uruchomić, to z pewnością warto wymienić opony czy akumulator. Przy podejmowaniu decyzji kieruj się rachunkiem ekonomicznym.

    0
  3. Przedstawiam pełny tekst odnośnie przygotowania mieszkania do sprzedaży.
    Każdy może sobie z tym poradzić. Zainteresowani zakupem są coraz bardziej wymagający i nie podejmują pochopnie decyzji. Zatem chcąc sprawnie i korzystnie je sprzedać powinniśmy ułatwić im podjęcie decyzji odpowiednio przygotowując do tego swoje mieszkanie. Coraz więcej osób poszukuje dla siebie lokum, w którym nie będzie musiało przeprowadzać dużych i kosztownych remontów. Poniżej przedstawiamy najważniejsze wskazówki jak niewielkim kosztem sprawić by mieszkanie w oczach odwiedzających nas potencjalnych klientów było bardziej atrakcyjne i dzięki temu zyskało na wartości.

    1. Posprzątaj
    Mieszkanie podczas prezentacji potencjalnym kupcom powinno błyszczeć. W związku z tym upewnijmy się, że podłogi są czyste, dywany i chodniki odkurzone a na meblach nie ma kurzu,
    Pamiętaj by zmyć naczynia i nie chować ich do innych szafek czy zakamarków, ponieważ kupujący bywają dociekliwi i potrafią zajrzeć w każde miejsce. Umyjmy armaturę łazienkową, usuńmy z niej nagromadzony kamień i wyczyśćmy fugi w płytkach łazienkowych i kuchennych – pożółkłe lub ciemne od brudu nie wyglądają zachęcająco. Koniecznie wyczyść znajdujące się na zewnątrz w kuchni wszelkie sprzęty, pojemniki, naczynia itp. Warto także zadbać by ręczniki w łazience i ścierki w kuchni były czyste i suche. Bardzo ważną rzeczą są czyste okna i parapety – kupujący prawie zawsze wyglądają za okno by przekonać się na co jest z nich widok. Usuń z parapetów kwiaty, które usychają a tym na których jest kurz zrób prysznic.
    2. Brzydkie zapachy
    Nieprzyjemny zapach może skutecznie odstraszyć kupującego już przy samym wejściu do mieszkania.
    Pozbądź się jego źródeł tak szybko jak to możliwe. Często są to zabrudzone chodniki lub dywany – zleć profesjonaliście ich wypranie lub zrób to sam, ewentualnie po prostu pozbądź się ich jeśli podłoga bez nich lepiej wygląda. Jeśli posiadasz w domu zwierzęta to wysprzątaj ich kącik, wyczyść kuwetę lub klatkę, w której przebywają.
    Bezpośrednio przed wizytą staraj się nie gotować potraw o intensywnym zapachu – smażenie ryb, cebuli, pieczenie mięs A jeśli musisz gotować to dobrze przewietrz mieszkanie, zresztą warto to zrobić zawsze przed prezentacją. Polecamy także zakupić odświeżacze powietrza i umieścić je w każdym pomieszczeniu. Pamiętaj by zapach ten nie był zbyt intensywny.

    3. Ściany i podłogi.
    Ciemne lub jaskrawe ściany koniecznie przemaluj na kolor stonowany i neutralny – niech to będzie biel, odcienie beżu, szarości a może delikatna zieleń w pokoju dziecięcym zamiast wściekło różowego koloru. Dzięki temu zabiegowi pomieszczenia będą się wydawać jaśniejsze i większe. Nie musisz usuwać wzorzystej i kolorowej tapety, wystarczy że ją przemalujesz na jasny kolor używając właściwej farby. Pomaluj ściany także wtedy gdy ostatni raz robiłeś to 10lat temu i nie wyglądają świeżo.
    Pozbądź się dywanów, które zasłaniają całą podłogę, nawet najlepszy dywan nie będzie wyglądał tak dobrze jak drewniana podłoga, czy ładne panele.
    A może masz w mieszkaniu wykładzinę nie wymienianą od lat a na której widoczne są plamy, zmechacenia lub przetarcia. Teraz będzie to najlepszy czas na jej zmianę.

    4. Porządek
    Bałagan z całą pewnością nie zachęci do zakupu potencjalnego klienta. Przede wszystkim pozbądź się z pola widzenia sprzętów i rzeczy, których nie używasz a które niepotrzebne zajmują powierzchnię. Dotyczy to także mebli, których nie będziesz zabierał z sobą do nowego lokum a które nadszarpnął już ząb czasu. Pamiętaj, że im mniej rzeczy i mebli w mieszkaniu tym optycznie będzie wyglądało na większe.
    Jeśli w mieszkaniu masz dużo bibelotów, pamiątek osobistych i ozdób to spakuj przynajmniej część z nich, a najlepiej wszystkie. Będziesz już mieć mniej pakowania podczas przeprowadzki a kupujący będzie widział więcej przestrzeni na której będzie mógł zmieścić swoje drobiazgi.
    Zabawki dzieci najszybciej posprzątasz do dużych koszy lub pudeł dostępnych w każdym większym sklepie. Uprzątnij wszystko to co powinno mieć swoje miejsce w szafie, komodzie czy biurku. Pamiętaj by rzeczy w szafie były poukładane, kupujący może tam zajrzeć, a gdy otworzy drzwi i wypadnie kilka rzeczy na podłogę lub zobaczy wewnątrz stertę pomiętych ubrań to raczej nie uwierzy, że sprzedający jest zorganizowaną osobą i będzie się zastanawiał czy w mieszkaniu nie ma czających się ukrytych usterek.

    5. Oświetlenie
    Oświetlenie może mieć decydujący wpływ na decyzję kupującego. Zadbaj o to by każde pomieszczenie było dobrze doświetlone. Wymień przepalone żarówki, zmień je na mocniejsze lub po prostu wymień lampę na taką, która będzie lepszym źródłem światła. To ostatnie dotyczy także pomieszczeń słabo doświetlonych np. ze względu na północną lub wschodnią wystawę okien.
    Nowa lampa może także wpłynąć pozytywnie na wystrój wnętrza. Okna także nie powinny być zasłonięte przez grube zasłony i firany, dzięki czemu w mieszkaniu będzie więcej światła słonecznego.

    6. Drobne naprawy.
    Spraw by niewielkie problemy nie umniejszały zalet twojego mieszkania.
    Wymień zniszczone klamki w drzwiach i oknach, dokręć je. Zadbaj by krany nie ciekły a silikony wokół wanny, brodzika czy umywalki były czyste i nie popękane.
    Drzwi w żadnym wypadku nie powinny nie domykać się lub ocierać o podłogę. Naoliw zawiasy w drzwiach by nie skrzypiały przy otwieraniu.
    Wymień zawiasy w szafkach tak by domykały się lub po prostu je wyreguluj. Wymień zniszczone listwy przypodłogowe lub pomaluj je odpowiednią farbą.
    Pamiętaj o wymianie wszelkich pękniętych szyb w oknach, szafkach czy drzwiach wewnętrznych.

    7. Zwierzęta

    Ludzie bywają alergikami, a dzieci mogą się ich bać. Zwierzęta podczas prezentacji trzymajmy na uboczu, a jeżeli jest to pies który przy wizycie każdej obcej osoby zajadle szczeka postarajmy się by nie było go wówczas w mieszkaniu – jeden z domowników może w tym czasie wyjść z nim na spacer lub poprośmy sąsiada o zajęcie się zwierzakiem przez ten czas.

    8. Prezentacja
    Zadbaj by w przedpokoju, który jest oceniany na początku wizyty kupujących, było jak najwięcej miejsca. Schowaj więc swoje buty i kurtki do szafy, tak jak robisz to zwykle gdy zapraszasz gości. Staraj się przedstawiać mieszkanie kupcom w ciągu dnia by w pomieszczeniach było jak najwięcej światła i słońca, będą wówczas wyglądać bardziej przestronnie. Świeże owoce w kuchni i kwiaty na uprzątniętym stole w pokoju będą doskonałym uzupełnieniem. Pamiętaj by eksponować i zachwalać zalety swojego mieszkania i nie mówić o jego wadach.

    Zastosowanie się do powyższych rad będzie zapewne wymagać trochę wysiłku, ale jesteśmy przekonani, że będzie się to opłacało.

    0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA, WEBINARY I KONFERENCJE

23 listopada, godz. 17.00, Warszawa, Kongres XI Mieszkanicznika – Artur Kaźmierczak poprowadzi wykład „Flipowanie, krótki termin, czy klasyczny najem długoterminowy” (Airport Hotel Okęcie)

26 listopada, godz. 12.40, Warszawa, Forum Prawa Nieruchomości 2019 – Artur Kaźmierczak weźmie udział w debacie pt. „Ustawa o firmach inwestujących w najem nieruchomości” (Radisson Collection)

5 grudnia, Ożarów Mazowiecki, Kongres Związku Banków Polskich – Artur Kaźmierczak weźmie udział w jednej z dyskusji (więcej szczegółów wkrótce)

 

NAGRANIA OSTATNICH WEBINARÓW I PODCASTÓW:

PODCASTY

Social media:

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Rzetelny najemca

Znalezienie rzetelnego, uczciwego najemcy jest warunkiem udanego najmu. Z naszych doświadczeń wynika, że większość lokatorów wywiązuje się ze swoich obowiązków, chociaż niestety zdarzają się czasami opóźnienia w płatnościach. Proces poszukiwania nowego najemcy przez właściciela mieszkania na wynajem może być swoistą przygodą, ponieważ spotyka się podczas przeprowadzanych wywiadów z całą paletą typów ludzkich, z przedstawicielami wszystkich warstw społecznych oraz narodowości, a także z przeróżnymi osobowościami. Do interesujących spotkań dochodzi, gdy nowego locum szukają cudzoziemcy.  Wśród naszych najemców zdarzyli się: Anglicy, Rosjanki, jeden Hindus, [...]

Najnowsze komentarze

  • Artur Kaźmierczak: Cerwantes, nie znam tego webinaru, więc odniosę się przede wszystkim do Twojego wpisu. Nasi...
  • Sławek Muturi: Piotr, masz rację, dzięki za podpowiedź. Na FB, Insta też zaistnieję z większą systematycznością. Już...
  • Sławek Muturi: Sławek, dzięki za podzielenie się miłą dla moich uszu „prognozą”. Obyś się nie mylił:-) Ja...
  • Piotr: Witam Serdecznie Sławku, dalej z uporem maniaka sugeruje jednak założenia kont społecznosciowych na...
  • Sławek: Myślę że jesteśmy świadkami pięknej historii pisanej na naszych oczach a za parę „wieków” ten...
  • Cerwantes: Wolność finansowa w zgodzie z prawem budowlanym, to tytuł webinaru z Kacprem Kaczmariem, który odbył się...
  • Mikołaj: Dzięki za odpowiedź :) może to zabrzmi dziwnie ale według mnie dużo osób nie umie tak zagadywac jak ty ;)
  • Sławek Muturi: Mikołaj, o swoim stylu podróżowania już tutaj pisałem, ale pokrótce wygląda to tak 1. nie planuję, nie...
  • Mikołaj: Sławku pewnie nie odpowiesz bo za długie pytanie , ale jak ty zwiedasz na czym polega twoje podróżowanie nie...
  • Sławek Muturi: Już całkiem sporo osób obejrzało na YT na kanale „Zaprojektuj Swoje Życie” filmik z moim...
  • Sławek Muturi: Maciej, to ja dziękuję. Super pomysł Twojego programu. Będę Cię wspierał bo jestem przekonany, że...
  • Maciej Filipkowski: To był na prawdę mega wywiad! Sławku dziękuję za ta rozmowę i zapraszam w przyszłym roku na...
  • Sławek Muturi: Oto link do audycji: https://www.youtube.com/watch? v=lIpfvPUl3tI Gorąco zapraszam. Zachęcam też do...
  • Sławek Muturi: Marian, tak, znam to powiedzenie i o ile z reguły zgadzam się z przysłowiami, to akurat z tym mam...
  • Maciej: No właśnie ja wszedłem kiedyś do pokoju, gdzie było zgaszone światło i był mój znajomy Kenijczyk i właśnie...
  • Marian: Życie chcemy projektowąć, żeby czuć się bezpiecznie i harmonijnie.Niemniej pozwolę sobie zacytować klasyka:...
  • Mikołaj: Rozumiem o co chodzi ty pewnie dużo zwiedziłeś na swój sposób( w sensie to co Cię interesowało) , wiem ,że...
  • Sławek Muturi: Mikołaj, czytając Twój komentarz początkowo nie miałem zamiaru odpowiadać, bo uważam, że są różne...
  • Mikołaj: W ogóle mam problem z tym ,że Sławek i inni ludzie mówią ,że mówią w iluś językach i na różnych poziomach ,...
  • Monika: Również wysłane zaproszenie :) Pozdrawiam

Najnowsze wpisy

created by Water Design