17

04.2018

Miasto 2.0

autor: Artur Kaźmierczak|kategoria: Blog autorów

ilość komentarzy: 31

W zeszłym tygodniu w Łodzi odbyła się konferencja Miasto 2.0 organizowana przez Akademię Sztuk Pięknych oraz Urząd Miasta Łodzi. Byłem na niej panelistą podczas dyskusji „Rewitalizacja a Biznes”, ale nie o tym. Gościem honorowym konferencji był Daniel Libeskind – starchitecht – jak to się teraz mówi – projektujący obecnie „kamienicę” w Łodzi. Projekt dość kontrowersyjny jak na mój konserwatywny gust, ale znowu – nie o tym chciałem.

Chciałem napisać o wykładzie p. Libeskinda. Zrobił na mnie wielkie wrażenie. Jego projektami w Dublinie, NY, Singapurze, Mediolanie i sam już nie pamiętam gdzie jeszcze. Jego wizjami oddania idei poprzez bryłę. Jego pogodną, entuzjastyczną osobowością. Tym, że zaczął wykład po polsku. A najbardziej jego skromnością i dystansem do siebie – nie każdy „celebrity” przyznałby, że urodził się w przytułku dla bezdomnych na ul. Kilińskiego w Łodzi. I wreszcie tym, że mnie zainspirował i dał mi pozytywną energię.

Jutro będę w Łodzi, pójdę na Piotrkowską 48, gdzie p. Libeskind mieszkał. Ciekaw jestem jak wygląda ta kamienica – pewnie miała na niego wpływ.

I, na koniec, cytat z p. Libeskinda: „Łódź has the potential to be one of the greatest cities in Europe” (Łódź ma potencjał, by być jednym z najwspanialszych miast Europy).

0

Komentarze:

  1. BiL pisze:

    Dawno nie bylem w Lodzi, ale to chyba wciaz jedno z najszybciej wyludniajacych sie miast w Polsce?

    Do tego starzejace sie w b szybkim tempie, z niewielka liczba ludzi w wieku rozrodczym.

    Problem starzenia sie spoleczenstwa dotyczy zreszta calej Polski. Od 2020 zacznie stawac sie to odczuwalne dla rynku, juz spada mocno liczba ludzi w wieku 20-35 lat.
    W 2018 – 8,41mln
    2019 – 8,118mln
    2020 – 7,83mln
    2024 – 6,880mln
    W 2014 – bylo to 9,337mln

    Zwieksza sie natomiast liczba ludzi po 65 roku zycia:
    2018 – 6,736mln
    2019 – 6,957mln
    2020 – 7,192mln
    2024 – 8,036mln
    W 2014 bylo to 5,879mln

    Do tego nowe budownictwo – w 2017 oddano 180tys mieszkan, rozpoczete jest kolejne 200tys., do tego ma byc program Mieszkanie +, no i jeszcze polskie REITY mieszkaniowe w planie… czy na pomoc przyjda Ukraincy?

    Co sie wydarzy na rynku pomiedzy 2020 – 2024? Ktos sie pokusi o prognoze?

    0
  2. monte pisze:

    BiL, daj Arturowi dwa tygodnie a on napiszę dla Ciebie prognozę doludniania Łodzi, taką że się nie pozbierasz z tymi swoimi statystykami ;) już teraz mam sygnały z rynku że niektóre firmy wynajmujące robią bokami ze względu na pustostany ale muzyka wciąż gra :)

    0
    • Artur Kaźmierczak pisze:

      Monte, przykro mi, że sugerujesz, że moja prognoza będzie nierzetelna. Daj mi proszę szansę – może nie będzie tak źle.
      PS. Mzuri nie robi bokami – nasz poziom pustostanów nadal uważamy za dobry – przeciętnie poniżej miesiąca średniorocznie. W Łodzi również. Ale muzyka rzeczywiście gra :)

      0
      • Woju pisze:

        Artur,
        A czy byłaby możliwość opublikowania statustyk za 2017 i może Q1 2018 dotyczący pustostanów w Mzuri. Z podziałem na miasta z informacją rownież na temat wielkości próbki dla danego miasta.

        Nie musi być na forum ale na przykład jako newsletter wysyłany do osob subskrybujacych oferty inwestycyjne (jako inormacja do bardziej swiadomego podejmowania decyzji) lub osob posiadających mieszkania w zarzadzaniu Mzuri

        Pozdrawiam

        0
        • Artur Kaźmierczak pisze:

          Woju, wybacz, ale tak szczegółowe informacje postrzegamy jako tajemnicę handlową. Niemniej podzielę się paroma:
          1. najniższe pustostany mamy z reguły w Radomiu (sic!) i Wrocławiu
          2. nasi Klienci inwestycyjni znajdują informacje o pustostanach zbliżone do tych, o które prosisz, w ofertach inwestycyjnych – założony w nich poziom pustostanu odzwierciedla średni poziom w danym mieście dla danego typu mieszkania (kawalerka, dwupokojowe itp)
          3. wydaje mi się, że od początku 2017 roku do dzisiaj ani razu średni pustostan na całym portfelu nie przekroczył u nas 8% a z reguły wynosi ok. 5% (choć np. w czerwcu co roku rośnie a w październiku spada)

          0
        • TX pisze:

          To ja dołącze się z pytaniem. Jaka jest metodologia liczenia wartości pustostanów prezentowanych w ofertach?

          0
        • Artur Kaźmierczak pisze:

          TX, jest to kilkumiesięczna średnia krocząca dla danego miasta (np. Warszawa), dla danego typu mieszkania (np. kawalerka). Licznik to wszystkie mieszkania w danym momencie wolne i osiągalne dla najemców, mianownik to wszystkie mieszkania nie wyłączone z najmu (czyli np. nie remontowane), a więc suma licznika i liczby mieszkań wynajętych. Celem uniknięcia zaburzeń związanych ze zwalnianiem mieszkań na koniec miesiąca, dane są gromadzone w środku miesiąca (nie jest to średnia z pomiarów dziennych tylko z miesięcznych).

          0
        • TX pisze:

          Dziękuję. O to chodziło :)

          0
        • Woju pisze:

          Artur, w pewnym stopniu rozumiem Twój argument mówiący o tajemnicy handlowej. Więc zaproponuje inne zestawienie.
          1. Ranking miast (kolejność) w jakich działacie po stopach zwrotu – bez liczb
          2. Ranking miast (kolejność) wg pustostanów – również bez liczb (to w pewnym stopniu już zacząłeś ujawniać)

          Chodzi mi o to żeby nie działać na ślepo i nie subskrybować kolejnych miast tylko mieć jakieś odniesienie – stopa zwrotu, pustostaan …

          Tak jak pisze – nie musi to być na forum ale np. do osób subskrybujących oferty czyli takich ktore zainwestowały we współpracę z Mzuri (z tego co pamiętam to 1000 PLN)

          Pozdrawiam

          0
        • Artur Kaźmierczak pisze:

          Woju, Wolałbym jednak nie ujawniać rankingu miast według pustostanów. Z co najmniej trzech powodów: po pierwsze dlatego, że pustostany zmieniają się w czasie i miasto, które na dzisiaj jest w środku „peletonu”, za pół roku czy rok może być na czele stawki albo w jej ogonie. Nie mówiąc już o tym co będzie za 10 czy 20 lat.
          Po drugie zaś dlatego, że z Twojego komentarza wynika, że chcesz się kierować pustostanami w swoich decyzjach inwestycyjnych, a moim zdaniem to może być mylące. Choćby dlatego, że na stopę zwrotu z inwestycji ma wpływ wiele innych czynników i na dzisiaj widzimy, że miasta z relatywnie wysokimi pustostanami oferują wysokie zwroty. Przepraszam, jeśli brzmi to paternalistycznie, nie chodzi oczywiście o Ciebie osobiście, tylko o ogół Fridomiaków. Nie chciałbym, by ktoś mi zarzucił za trzy lata, że zainwestował w mieście z niskimi pustostanami, a teraz okazało się, że ma większy pustostan. Nawiasem mówiąc niektórzy nasi Klienci (tylko czasem nie bierz tego do siebie!) nie rozumieją, że przeciętny pustostan jest PRZECIĘTNY – tzn. uśredniony w czasie, między wieloma mieszkaniami itd.
          A po trzecie uśredniony zwrot może być mylący jeśli chcesz zainwestować w kawalerkę czy w dwupokojowe.
          Natomiast przeciętne stopy zwrotu dla poszczególnych miast jak najbardziej są jawne dla Klientów Mzuri Investments- poproszę kogoś, by Ci je przesłał.

          0
        • Woju pisze:

          Dzieki za odpowiedź
          Pozdrawiam
          Woju

          0
      • monte pisze:

        Arturze, nie sugeruję że będzie nierzetelna ale zakładam że będzie optymistyczna. Mam pewien horyzont czasowy z którym spoglądam na rynek i widzę co się na nim dzieje a dzieje się tak że jest coraz ciaśniej i dla mnie i dla Was i dla pozostałych. Świeżaki go nie mają i wskakują do wehikułu który jakby traci powoli paliwo. Dopytuję trochę przewrotnie bo mam mieszkanie zarządzane przez Mzuri w Warszawie i pustostan ciągniony szacuję na delikatnie mówiąc trochę wyższy niż piszesz dla średnich. Być może coś nie ‚pyknęło’ w mieszkaniu i dlatego tak jest, a cała reszta ma się znacznie lepiej. A być może nagoniono już tak dużo osób na mieszkania w Warszawie że jeden na drugiego patrzy. A jak do średniej dla miasta wlicza się HMO? czy jeżeli np. 2 z 3 pokoi jest wynajęte to ujmowane jest to jako 100%? pytam bo staram się zrozumieć czy np. całe mieszkania mają pustostanu np. 5% a HMO już np 30?

        0
        • Sławek Muturi pisze:

          Monte, wiem, że Artur wyjechał z Polski na długi weekend i nie wiem kiedy będzie w stanie odpowiedzieć, więc pozwolę sobie częściowo odpowiedzieć w jego imieniu, choć nie mam wglądu we wszystkie dane Mzuri. Pytałeś już mnie kilka miesięcy temu o kwestię wysokości pustostanów w pokojach i sorry, że Ci wówczas nie odpowiedziałem – będąc w drodze mój dostęp do internetu nie zawsze jest łatwy czy nawet możliwy i po prostu wyleciało mi to z głowy. Najmocniej przepraszam.

          Otóż pustostany dla pokoi są w Mzuri znacząco wyższe niż dla mieszkań. I wynika to pewnie m.in. z tego, że w pokojach widzimy większą rotację i – niestety – większą sezonowość najmu. Nieco częściej zdarza się, że musimy wypowiadać umowy najmu z powodu zaległości czynszowych lub najemcy sami wypowiadają bo ktoś z ich współlokatorów np. zbyt głośno się zachowuje lub nie sprząta po sobie, itp. Dodatkowo, różnice pomiędzy danymi z poszczególnych miast też się sporo różnią – w W-wie owe 2-3 miesiące temu, gdy pytałeś, pustostany na pokoje były o prawie 50% wyższe niż średnia dla wszystkich pokoi, które mieliśmy wówczas pod opieką. W sumie Mzuri ma pod swoją opieką ponad 530 pokoi, więc baza do statystyk jest już dość wiarygodna. Z miesiąca na miesiąc coraz bardziej wiarygodna. Rynek nieruchomości, w odróżnieniu od rynków innych aktywów inwestycyjnych, mniej dynamicznie się zmienia, więc okres potrzebny do tego by wyciągać jakiekolwiek wnioski z trendów jest o wiele dłuższy. Według mnie, 2-3 a nawet 5 lat to za krótko by móc wyciągać wnioski nt „średnich” wartości. Baza danych Mzuri – jak dobre wino – wciąż jeszcze dopiero dojrzewa:-)

          Niemniej zespół Mzuri Investments monitoruje te dane i na ich bazie okresowo modyfikuje kalkulatory opłacalności zakupów by jak najlepiej, jak najrzetelniej odzwierciedlać rzeczywistość wynikającą z praktyki.

          Jeszcze raz sorry, że od razu nie odpowiedziałem na Twojego maila. Dopiero teraz przypomniałem sobie o naszej wymianie maili sprzed kilku miesięcy. Starość nie radość:-(

          0
        • Artur Kaźmierczak pisze:

          Dzięki Sławek!
          Istotnie, pustostany na pokojach czy na mieszkaniach trzypokojowych są wyższe.
          A co do prognozy – cały czas się zastanawiam i konstruuję ją w głowie i wychodzi, że nie będzie to jedna prognoza lecz dwa czy trzy możliwe scenariusze – albo optymistyczny i pesymistyczny albo jeszcze z trzecim pośrednim. Napiszę pewnie już po powrocie do Polski, bo nie przyszło mi do głowy wziąć do Włoch przejściówki do kontaktu, a bolce we wtyczce od zasilacza do komputera są za grube jak na tutejsze gniazdka i jadę jeszcze na baterii naładowanej w Polsce. Na szczęście ładowarki do telefonów wchodzą do gniazdek.

          0
  3. dczekol pisze:

    Do mnie przemawiał poprzedni sposób liczenia pustostanów czyli 1 miesiąc w roku

    0
    • Artur Kaźmierczak pisze:

      Dczekol, 1 miesiąc w roku zawsze i wszędzie jest z pewnością prostszym podejściem, ale gorszym, tzn. gorzej odzwierciedlającym rzeczywistość. W przypadku kawalerek w Radomiu czy Wrocławiu może ponadczterokrotnie zawyżać pustostan w stosunku do rzeczywistego poziomu.

      0
  4. Emil pisze:

    Niestety nie mogłem pojawić się na tej konferencji. Czy gdzieś mogę znaleźć materiały?

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Emil, ja tego niestety nie wiem i nie sądzę by wiedział Artur (w imieniu którego odpowiadam Tobie, bo Artur się w tej chwili długoweekenduje:-) Myślę, że najlepiej będzie się skontaktować z organizatorami konferencji:-), a z pewnością organizatorem nie był … Artur:-)

      Powodzenia!

      0
      • Artur Kaźmierczak pisze:

        Istotnie nie mam pojęcia.
        Organizatorami byli Urząd Miasta i Akademia Sztuk Pięknych – u nich bym szukał.

        0
  5. Paula pisze:

    Witam,
    Na jakim etapie jest remont kamienicy w Lublinie? Czy orientują się Państwa jakie mieszkania zostaną tam zrealizowane i w jakiej będą cenie?
    Pozdrawiam
    Paula

    0
    • Artur Kaźmierczak pisze:

      Remont sensu stricte nie rozpoczął się jeszcze. Mamy co prawda prawomocne pozwolenie na budowę, ale musimy pozałatwiać jeszcze sprawy z dystrybutorem energii itp. Niemniej ufamy, że prace zakończą się jeszcze w tym roku. Odnośnie cen – mamy oczywiście założenia, ale nie chciałbym się nimi dzielić na tym etapie.
      Bardziej szczegółowe informacje są i będą dostępne dla Wspólników Mzuri CFI 4 po zalogowaniu się do Strefy Inwestora.
      Jeśli jesteś zainteresowana inwestycją a nie jesteś Wspólniczką Mzuri CFI 4 (Wspólnicy mają prawo pierwokupu o ile nie sprzedamy kamienicy jako całości), proponuję zawarcie umowy z Mzuri Investments – Ci Klienci otrzymają oferty w drugiej kolejności.

      0
  6. Wojtas pisze:

    Czyżby tak fatalnie z perspektywami dla Łodzi, że Artur nie przedstawił jeszcze swojej prognozy? Notabene miała być po długim majowym weekendzie? Pozdrawiam i czekam na analizę łódzkiej aglomeracji.

    0
    • Artur Kaźmierczak pisze:

      Pamiętam, pracuję, będzie najdalej w weekend. Ale nie dla rynku łódzkiego tylko dla całego rynku najmu.

      0
    • Tomek pisze:

      Wojtas, Bil, chyba za wiele sobie obiecujecie po raporcie, ponadto z Waszych dotychczasowych wypowiedzi wnioskuję, że i tak będziecie negowali zawarte w nim tezy :) Moim zdaniem każdy powinien inwestować zgodnie ze swoimi przekonaniami; jeśli nie lubicie Łodzi, to tam nie inwestujcie. Jeśli korzystacie z usług Mzuri, to przecież obsługują oni tak wiele miast, że nie ma problemu z wyborem wielu innych miejsc; jeśli się boicie demografii to inwestujcie w Warszawie albo w Krakowie.

      0
      • BiL pisze:

        Tomek, musimy zaczekac az Artur skonczy, zeby cos moc powiedziec. Ale podobnie jak chyba Ty, spodziewam sie, ze bedzie to w miare optymistyczna prognoza :)

        Dobrze, ze nie bedzie dotyczyc samej Lodzi, dla ktorej patrzac na demografie wg. GUS sprawy maja sie raczej kiepsko. Chyba, ze nastapi jakis cud? Ale to przeciez tylko demografia, sa tez kwestie ktore sa na PLUS ;)

        Rynek obecnie wydaje sie byc dosc mocno rozgrzany, z powodu niskich stop procentowych duzo pieniedzy z lokat trafilo na rynek nieruchomosci. Ceny w Lodzi tez zaliczyly spore wzrosty w ostatnim czasie, ale to normalne ze jesli sa chetni zeby tyle placic, to kupuja i placa, a ceny ida w gore.

        0
        • Artur Kaźmierczak pisze:

          Widzę, że atmosfera się podgrzewa. Miło (choć trochę dziwnie) widzieć jak potencjalni czytelnicy spekulują co autor napisze i podgrzewają atmosferę :) Już wkrótce wszystko będzie jasne…

          0
  7. Wojtas pisze:

    Tomek, nie do końca w stosunku do mnie Twój wniosek jest trafny, ponieważ zainwestowałem w CFI Łódź. Poza tym szersza perspektywa na przyszłość danych aktywów jeszcze nikomu nie zaszkodziła. Pozdrawiam.

    0

Pozostaw odpowiedź Artur Kaźmierczak





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA, WEBINARY I KONFERENCJE

22 października, godz. 10.00 – Janek Dziekoński weźmie udział w dyskusji „Meandry rynku najmu” w ramach konferencji Polski Rynek Mieszkaniowy (Hilton Warsaw Hotel)

29 października, godz. 14.00 – Artur Kaźmierczak weźmie udział w dyskusji „Rynek mieszkań. Łódź – dobry adres” w ramach Property Forum Łódź (Holiday Inn Łódź)

NAGRANIA OSTATNICH WEBINARÓW I PODCASTÓW:

PODCASTY

Social media:

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Studium przypadku: kawalerka w Katowicach

Właśnie finalizujemy transakcję zakupu mieszkania dla jednego z klientów Mzuri w Katowicach w dzielnicy Załęże. Dla osób znających to miasto, mieszkanie znajduje się przy ul. Janasa (boczna od ul. Gliwickiej) i położone jest na 2 piętrze w 3 piętrowej kamienicy tzw. Familoku.  Budynek należy do wspólnoty mieszkaniowej - czynsz wynosi 100zł (administracja+fundusz remontowy). Kawalerka o pow. 36,45m2 jest po remoncie, ale do wykończenia. Mieszkanie ma wymienione okna, zrobione gładzie na ścianach i pomalowane na biało, [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Stock, dzięki za gratulacje oraz za tę informację. Nie słyszałem wcześniej o Babisie i choć na jego...
  • Stock: Slawku, Wielkie gratulacje, ale byłeś raczej drugi. Piewszym, który zwiedził dwukrotnie wszystkie kraje, był...
  • Sławek Muturi: Mikiś, Mateusza G widziałem na jakiejś konferencji, ale o jego umiejętnościach językowych przyznam, że...
  • Mikiś: A co myślisz o umiejętnościach językowych Mateuszach Grzesiaka. (Ale on mówi jezykami tej samej rodziny a ty...
  • Sławek Muturi: Mikiś, płynnie, tak bym mógł opowiedzieć np. o wolności finansowej lub o inwestowaniu w najem –...
  • Sławek Muturi: Mikołaj, tak naprawdę najbardziej interesuje mnie coś jeszcze innego – codzienne życie ludzi w...
  • Sławek Muturi: Bartosz vF, dzięki za gratulacje oraz tak pozytywną deklarację wsparcia. O takim apelu nawet nie...
  • Sławek Muturi: xav, masz absolutnie rację. Oczywiście z wdzięcznością przyjmiemy Twoją analizę. Przy okazji,...
  • Lutek: Ciekawy tekst o rynku najmu w Polsce i w Niemczech https://subiektywnieofinansach .pl/najem-mieszkan-zwariow...
  • Mikiś: Jakimi językami Sławku mówisz?
  • Mikołaj: Sławku po przejechaniu tylu uważasz ,że większe na Cb wrażenie robią rzeczy człowieka(zabytki starożytne ,...
  • Bartosz vF.: Jest dalekosiężny CEL ! Brawo Sławek Rozumiem że będzie w przyszłości jakieś konto do wpłat itd ?...
  • xav: a tak z ciekawosci przyjmujecie jeszcze „mity inwestowania w nieruchomosci” – mnie ostatnio...
  • Artur Kaźmierczak: https://www.rp.pl/Mieszkaniowe /310179875-Batalia-o-drobnych- inwestorow.html
  • Sławek Muturi: Adam, dzięki za gratulacje:-) Udało mi się zakończyć Projekt 102, o którym tu na fridomii pisałem po...
  • Adam G: Sławek, GRATULACJE !! https://wiadomosci.onet.pl/kra j/slawek-muturi-polak-odwie...
  • Artur Kaźmierczak: https://www.propertyinwestycje .pl/mzuri-cfi-rozpoczyna-budow e-mieszkan-na-wynajem-w-gda...
  • Marek S.: Robert- przeczytaj proszę raz jeszcze zdanie, które tez musiałem czytać dwa razy, żeby załapać : ” ,...
  • AAZR: Szanowny Panie, dziękuję za zainteresowanie moją sprawą. Sprawa ta została już wyjaśniona z firmą Mzuri i...
  • AAZR: W celu sprostowania powyższego wpisu – po kilku tygodniach firma Mzuri przyznała mi, że środki z kaucji...

Najnowsze wpisy

created by Water Design