11

01.2019

Według mBanku ceny mieszkań jeszcze długo będą rosły

autor: Artur Kaźmierczak|kategoria: Blog autorów, Co czytaliśmy

ilość komentarzy: 20

Zapoznałem się dzisiaj z opublikowanym w ostatnich dniach przez mBank raportem zatytułowanym – może niezbyt kreatywnie, ale z pewnością trafnie – „Raport mBanku na temat rynku nieruchomości”. Lektura to niełatwa (oto próbka: „Alternatywnym sposobem prezentacji indeksu dostępności kredytowej jest kombinacja liniowa znormalizowanego względem średniej i odchylenia standardowego oprocentowania kredytu (-), realnego wynagrodzenia (+) oraz ceny m.kw. (-), gdzie w nawiasach podajemy „ładunki” znormalizowanych zmiennych,…”), więc polecam ją tylko koneserom, zaś poniżej postaram się podsumować główne wnioski. Choć tej najważniejszy wskazałem już w tytule wpisu :)

Ekonomiści banku przedstawiają nam następujące rozumowanie:

  1. Ceny mieszkań są wynikiem gry popytu i podaży.
  2. Krótkoterminowo należy się spodziewać ograniczenia podaży (deweloperzy budują mniej, bo przy obecnych poziomach cen i kosztów, jest to – relatywnie – mało opłacalne, a na dodatek brakuje ludzi i nie ma komu budować).
  3. Nie ma przesłanek za ograniczaniem popytu na mieszkania – ani krótkoterminowo ani długoterminowo. mBank analizuje tu szereg czynników wpływających na popyt, w szczególności niedobór mieszkań, relatywnie niską jakość części obecnie funkcjonujących na rynku mieszkań – zwłaszcza gdy porównywać do standardów UE, niedopasowanie geograficzne – owszem, są domy na wsi, ale nie ma komu w nich mieszkać, bo ludzie wyjeżdżają do miast, dostępność kredytu, demografię = która przez wielu jest wskazywana jako  główny czynnik ryzyka dla inwestorów, imigrację, atrakcyjność inwestycji w mieszkanie na wynajem (którą oceniają jako wysoką!) itd. Nie będę tu relacjonować każdego z nich z osobna, dość powtórzyć, że zdaniem bankowych ekspertów popyt bardzo długo jeszcze będzie wysoki.
  4. W efekcie należy się spodziewać dalszego wzrostu cen mieszkań…
  5. … tym bardziej, że obecne wzrosty są umiarkowane i daleko im do poziomu „bańki”

Trudno mi znaleźć w raporcie jakieś tezy, które by budziły mój sprzeciw, choć muszę zastrzec, że nie przeanalizowałem głęboko całego raportu a raczej skupiłem się na streszczeniu i przeglądzie całości. Jedynym może aspektem, które mi zabrakło, jest dyskusja ewentualnego wpływu na ceny mieszkań radykalnego spadku kosztu produkcji, np. w skutek zmian technologicznych. Mam tu na myśli jeszcze dzisiaj brzmiącą fantastycznie koncepcję „drukowania” budynków, czy też, innymi słowy, budowania ich przez roboty. Brzmi niewiarygodnie, ale myśl techniczna idzie w tym kierunku i być może za dwadzieścia lat – a może i znacznie szybciej – będzie to naszą codziennością. Oczywiście nie musi to automatycznie oznaczać spadku cen mieszkań, ale pewnie wcześniej czy później by do tego doprowadziło. Ale to chyba już temat na osobny wpis.

0

Komentarze:

  1. obserwator pisze:

    Ceny nie zależą od tego, co napiszą panowie „eksperci” z mBanku, tylko od popytu i podaży. NIe trzeba być ekspertem, żeby zauważyć że szczyt akcji kredytowej już za nami (https://www.polskieradio.pl/42/7204/Artykul/2244351,Kredyty-hipoteczne-rekordu-z-2018-roku-nie-bedzie-ale-trzeba-obserwowac-sytuacje-na-rynku-mieszkaniowym), więc ten artykuł mBanku to zwykłe naganianie na kredyt…

    0
    • Artur Kaźmierczak pisze:

      Obserwatorze, tak, właśnie o popycie i podaży piszą ekonomiści mBanku :) Twój wpis sugeruje, że uważasz, że popyt zależy tylko od akcji kredytowej. Ufam, że tak nie jest i – podobnie jak eksperci (bez cudzysłowu – nie mam powodu, by nie ufać ich kompetencjom, z pewnością mają większe niż ja) z mBanku – dostrzegasz także od wielu innych czynników, które oni analizują.

      0
  2. Jan Dziekonski pisze:

    Ja dodam dwa komentarze:
    1. to co opisał na początku 2019 roku mBank również pokrywa się z naszą analizą z października 2018 roku dla Inwestorów Mzuri Investments, o której mówiłem na webinarium pt. „Czy to dobry czas na inwestowanie”:

    Więcej na ten temat:
    https://fridomia.pl/wp-content/uploads/2019/01/Newsletter-MI-10.2018_vFINAL_SHORT.pdf
    https://www.facebook.com/mzuri.real.estates/videos/438287460031092/

    2. Odpowiadając Obserwatorowi:
    – popyt to przyczyny dlaczego ludzie nabywają mieszkania – inwestycyjnie lub konsumencko. Akcja kredytowa to tylko sposób sfinansowania popytu.
    – finansowanie kredytem stanowi mniej niż 50% źródeł finansowania dla mieszkań na wynajem, co potwierdzają analizy NBP (o ile z jakością jego kierownictwa można dyskutować, to analitycy są OK) – to tylko jedno ze sposobów finansowania popytu na mieszkania. Dominującym środkiem zakupu jest gotówka, której setki miliardów leżą na kontach z niskim oprocentowaniem.
    – fundamentalne źródła popytu pozostają nadal aktualne – brak mieszkań szacuje sie na minimum 2 mln. W obecnym tempie „produkcji” nowych mieszkań (ok. 60 tys. sprzedanych w 2018 r.) dziura ta zostanie zasypana za około 30 lat!

    https://nieruchomosci.dziennik.pl/news/artykuly/587134,w-polsce-brakuje-mieszkania-rynek-nieruchomosci-dom-pieniadze.html
    https://bezprawnik.pl/w-polsce-brakuje-mieszkan/

    0
  3. Tomasz pisze:

    Nie można poza brakiem lub głębokim niedoborem w miarę niezłych mieszkań nie zwrócić uwagi na szybko rosnące pensje. Wybudowanie metra kwadratowego mieszkania jest coraz droższe i tego się nie da odwrócić. Rynek mieszkań jest nienasycony nie tylko w dużych miastach. Ludzie nie chcą mieszkać jak kiedyś wielopokoleniowo. Jest całe multum przeslanek za tym że rynek mieszkaniowy jest niedoszacowany.

    0
  4. Jan Dziekonski pisze:

    Tomasz
    Pełna zgoda – nawet jeśli sprzedaż nowych mieszkań spada (gdzie mniejszy nabór kredytów, podkreślony trafnie przez Obserwatora, jest obecnie objawem, a nie przyczyną) ale koszt budowy metra kwadratowego szybko rośnie, to może nastąpić sytuacja wzrostu cen (fachowo nazywa się to przesunięciem krzywej podaży ze względu na zmianę kosztów produkcji).

    Obecnie dokładnie taką sytuację mamy w Polsce…

    0
  5. nowy pisze:

    Moim zdaniem, tylko nowe budynki beda coraz drozsze. Nikt nie bedzie inwestowal w stare plyty lub slumsowe kamiennice z gazem.

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Nowy, pozwolę się z Tobą nie zgodzić. Na rynku starego miasta w Toruniu (i w wielu innych polskich miastach) nadal stoją kilkusetletnie kamienice, które kiedyś nawet w gaz nie były wyposażone:-) A mimo to ich ceny podążają za cenami nowobudowanych mieszkań. Rynek, podobnie jak natura, nie znosi próżni, więc nie wyłoni się nadmierna dziura pomiędzy cenami mieszkań w nowych, a cenami mieszkań w starych budynkach. Zresztą to co dziś jest nowe, za kilkanaście lat będzie już „stare”:-) „Slumsowe” – jak piszesz – kamienice będą ponadto stopniowo remontowane – już się tak dzieje. Wiele kamienic, w których kupiłem kilkanaście lat temu mieszkania już zostało w Łodzi odnowionych.

      1+
  6. nowy pisze:

    Nowe, czyli budowane w technologi monolitycznej (zelbet), postoi na luzie kilkaset lat, wiec jest bezpieczne . Wszystkie stare kamienice i wielka plyta, to wszystko bedzie grozilo zawaleniem lub wybuchem. Budynki te beda wkrotce do rozbiorki. Ich jedyna wartosc to drozejacy grunt pod nimi minus koszt rozbiorki.

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Nowy, skoro tak uważasz :-) Oczywiście ani Ty ani ja nie pożyjemy kilkaset lat, by móc sprawdzić trafność Twoich przekonań. Natomiast wiem, że wiele kamienic nadal stoi tam gdzie zostały zbudowane kilkaset lat temu:-) Jeśli jesteś przekonany do inwestowania w mieszkania w nowych budynkach, to super! – nie będziemy sobie wzajemnie … przeszkadzać:-) Powodzenia!

      NB: uważam, że wybór pomiędzy nowymi a starymi budynkami jest – z punktu widzenia osiągnięcia wolności finansowej – zupełnie poboczny:-)

      0
      • Przemek pisze:

        Niedawno uświadomiłem sobie, że moja perspektywa inwestowania sięga… 50 – 60 lat. A mojej, niemłodej już przecież mamy lat 40-tu! (nawiasem mówiąc jestem z niej dumny, bo niedawno pod wpływem rozmów i książki Sławka kupiła swoje pierwsze mieszkanie na wynajem) Nie jestem w stanie przewidzieć trendów na taki długi okres czasu, ale o stabilność istniejących budynków jestem spokojny. Dla dwustuletniej kamienicy te 50 lat to pikuś ;)

        0
  7. Konkret pisze:

    @Nowy
    “Wszystkie stare kamienice i wielka plyta, to wszystko bedzie grozilo zawaleniem lub wybuchem. Budynki te beda wkrotce do rozbiorki.”

    Aż się boję pomyśleć jak w takim razie będzie „wkrótce” wyglądać gdańska starówka jak wyburzą wszystkie kamienice przy Długiej i sąsiednich ulicach…

    0
    • Jan Dziekonski pisze:

      No i cały Rzym jest do wyburzenia…

      A propos wielkiej płyty, ramy H i innych technologii popularnych w latach 60-tych i 70-tych – budynki te stoją od zachodu (Hiszpania, Francja) do wschodu (Rosja, Chiny). Jakoś nie słychać, że się zapadają samoczynnie pod ziemię. Dobrze utrzymywane budynki nie stanowią zagrożenia. A w przeciwieństwie do części kamienic są one zarządzane przez administracje lub spółdzielnie – lepsze czy gorsze, ale zawsze z poczuciem odpowiedzialności.

      0
  8. Kuneg pisze:

    Jestem podobnego zdania, co analitycy z mBanku. Kwestia tylko tego, jak długi okres wzrostu cen to będzie. Na „oko” szacuję jeszcze ze dwa, trzy lata wzrostu, potem rok lub dwa stabilizacji cen, a potem w dół… I wtedy czas na zakupy dla nas, inwestorów czekających na okazje :)

    Koniunktura jest cykliczna, czy tego chcemy, czy nie.

    W związku z ciążącym mi coraz mocniej etatem, posiadaniem niewielkiej poduszki finansowej na poziomie najniższego wynagrodzenia netto co miesiąc oraz chęcią załapania się na ten pociąg, który właśnie się rozpędza ze wzrostem cen nieruchomości (i zapewne owczym pędem, który może się rozpocząć, żeby zdążyć z zakupem, zanim ceny wzrosną jeszcze bardziej), postanowiłam przebranżowić się i zostać pośrednikiem w obrocie nieruchomościami :)

    Na samą myśl, że w ramach pracy będę bawić się w to, co lubię oraz, że już niedługo moja noga więcej nie postanie w obecnej firmie, bo złożyłam wypowiedzenie, uśmiech sam mi się pojawia na twarzy. :) Nie jest to jeszcze wolność, ale już całkiem niezły przedsmak :) Trzymajcie kciuki ;)

    Stare, czy nowe nieruchomości, nie ma to znaczenia. Jak kamienica jest zadbana, a lokal odpowiednio przygotowany, to nie ma najmniejszego problemu z wynajmem. Stare dzielnice mają duszę, a mieszkania (często ze 100-letnią sztukaterią na sufitach) mają niepowtarzalny klimat oraz ponad przeciętną wysokość kondygnacji.

    Mieszkania z wielkiej płyty są zazwyczaj świetnie skomunikowane z centrum, a cena bywają relatywnie niższe, niż nowych. I znów odpowiednio przygotowane mieszkanie nie będzie stało puste.

    Podstawową zaletą starych mieszkań jest możliwość zastosowania podwyższonej amortyzacji i uzyskanie lepszej stopy zwrotu z inwestycji :)

    0
    • Artur Kaźmierczak pisze:

      Kuneg, powodzenia na nowej drodze życia zawodowego! Trzymamy kciuki!
      A jak będziesz miała ciekawą okazję inwestycyjną daj nam znać :)

      0
      • Kuneg pisze:

        No i mam dylemat… a mówią, że od przybytku głowa nie boli ;)

        Siostrzana spółka chce mnie zgarnąć do siebie, jak się dowiedzieli, że rzuciłam papierami.
        Etat to stały dochód na rozsądnym poziomie, ale i frajda mniejsza. Z kolei pójście w nieruchomości mnie kręci, choć pieniądze z tego na początku będą marne, dopóki się nie rozkręcę. Teraz nie wiem, co z tym zrobić i waham się.

        Osiołkowi w żłoby dano… ;)

        0
        • Jan Dziekonski pisze:

          Kuneg,
          myślę, że to najlepsza decyzja jaką możesz podjąć – ja spędziłem 8 lat w korpo i szczerze nie mam zamiaru tam wracać. Ale uwaga – nie będzie łatwo, będziesz przeklinać każdy dzień, ale satysfakcja na koniec gwarantowana =)

          Jak będziesz mieć ciekawe mieszkania to zapraszamy do Mzuri =D

          0
        • Artur Kaźmierczak pisze:

          Ja nie przeklinam każdego dnia (tylko niektóre :) ), ale też nie narzekam. No i pragnę zaznaczyć, że to „korpo”, z którego odszedłem, to firma o której miałem i mam nadal bardzo, bardzo dobre zdanie – PwC. Spędziłem tam 5 lat i czas ten wspominam z dużym sentymentem. Ale decyzji o przejściu do własnego biznesu nie żałuję :)

          0
  9. Kuneg pisze:

    Dzięki serdeczne :)
    W sam raz zdążę się rozkręcić do czasu korekty cen na rynku nieruchomości i na pewno będę pamiętała o Mzuri.

    0
  10. Mariusz pisze:

    Przydałoby się zrobić tabelę z wykazem czynników wpływających na ceny mieszkań (demografia, bezrobocie, dostępność kredytów itd). Dopiero wtedy możnaby oszacować siłę danego czynnika (np. spadek demografi zmniejszy popyt o XX mieszkań rocznie) i dopiero z podsumowania wyjdzie, czy popyt będzie rósł, czy nie.

    Druga kwestia – całkowicie fałszywe jest wyciąganie wniosków co do przyszłego wzrostu cen na podstawie argumentu, że „brakuje 2 mln mieszkań”. Bo „brakuje” nie oznacza, że jak będą to ludzie je kupią. To, że ludzie mają masowo niezaspokojone potrzeby w tym zakresie nie oznacza, że będą w stanie mieszkania kupić (gdyby tak było, to dziś nie byłoby żadnego niesprzedanego mieszkania u developerów).

    Niezaspokojone potrzeby występują w każdej dziedzinie – większość ludzi „ma potrzebę” posiadania Ferrari, ale „chcieć nie znaczy móc”. Także wiele osób ma niezaspokojone potrzeby żywieniowe (mimo, że jedzenie na świecie się marnuje), niezaspokojone potrzeby snu (mimo, że teoretycznie każdy może spać ile zechce)…

    0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Gwarancja zysku to klasyczny oksymoron

Wszelkie "gwarancje zysku" to - według mnie - triki dla naiwniaków. Dlaczego tak uważam? Bo w biznesie jest tak, że zysk jest niczym innym jak nagrodą za gotowość do poniesienia ryzyka. Im większe ryzyko ponosi inwestor, tym większego  zysku może oczekiwać. Ryzyko ponosi inwestor kupując produkty (złoto, obligacje, ziemię, mieszkanie) lub usługi (lokaty bankowe, akcje giełdowe, jednostki funduszy inwestycyjnych, polisy ubezpieczeniowe, itp) dostarczane przez ich "producentów" czyli banki, skarb państwa, firmy, fundusze, itp. Gwarancja oznaczałaby, że podmiot [...]

Najnowsze komentarze

  • Jan Dziekonski: Agnes, różnica jest następująca: – umowa doradztwa – Inwestor otrzymuje różne opcje...
  • Agnes 7: czym roznia sie wskazane kawalerki pod podanymi linkami od tych, ktore dostawalam na maila po podpisaniu...
  • Artur Kaźmierczak: Dodam jeszcze, że w przedsprzedaży, w bardzo atrakcyjnych cenach, są już lokale, jakie Mzuri CFI...
  • Artur Kaźmierczak: średnia rynkowa już nawet wyższa…
  • Artur Kaźmierczak: trafne pytanie :)
  • hellfire: ps. Próbowałem Sławku wypatrzeć Ciebie wśród kenijskich kibiców ale za krótki był shot kamery na trybuny....
  • hellfire: Może tak samo jak w mojej „ogniowej branży” trzeba też Twoich rodaków nauczyć też kibicowania...
  • Tomek: Marian, czemu interesuje Cię cena za metr? Przecież to mieszkania inwestycyjne, więc kluczowa jest rentowność,...
  • Marian: już 7 000 zł/m2 w Bydgoszczy?, sporo…
  • Artur Kaźmierczak: Kawalerki ok. 25 m kw oraz dwupokojowe po ok. 30 m kw. Cena w przedsprzedaży wyniesie zapewne ok....
  • Grzegorz: A można spytać jakie będą metraże mieszkań i jakie ceny za metr (tak mniej więcej) w przedsprzedaży?
  • Agnes 7: Bartosz vF. tu nie chodzi o hipokryzje. Ja wynajmuje mieszkanie puste, nawet panele musialam polozyc sama,...
  • Bartosz vF.: A ja zezwalam na zwierzęta, tak z min. 3 powodów : – nie lubie hipokryzji, skoro Ty jako...
  • Jan Dziekonski: Na pewno, ale nie wiem czy Grzegorz odpowie ;)
  • Sławek Muturi: TX, jak się nie ma własnego poczytnego bloga, to trzeba na innych🤣 … To nie jedyny przypadek gdy...
  • TX: No nieźle profesjonalna ta firma zarządzająca skoro na blogach konkurencji się reklamuje ;)
  • Ajojzy: Mnie ten mit też zadziwia. Nie rozumiem takiego nieopłacalnego podejścia. Ja mam mieszkanie w Warszawie, a...
  • xav: Hej, dzieki za odpowiedzi. Niestety (albo stety) wasze doswiadczenia sprawiaja, ze postanowilem odmowic. Wydaje...
  • malychanieru: Ciekawy wpis! Widać, że blok jest prowadzony z pasją.
  • Agnes 7: xav, sama mam dwa koty i od wielu lat mieszkam w wynajetych mieszkaniach. Mam tez teraz kawalerke do...

Najnowsze wpisy

created by Water Design