21

02.2019

Mit 49 – tylko od dewelopera

autor: Jan Dziekonski|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Fridomia, Inwestowanie, Mity inwestowania w nieruchomości na wynajem, Opłacalność Inwestowania, Praktyczne wskazówki, Różne, Wynajem

ilość komentarzy: 10

Wielu początkujących inwestorów na rynku wynajmu mieszkań swoje pierwsze kroki w poszukiwaniu mieszkania do zakupu kieruje do dewelopera. Przemawiają do niego takie argumenty, jak nowość mieszkania, dobre wykonanie, ale też skuteczny marketing i kolorowe foldery. Większość z nich chciałoby w takim mieszkaniu zamieszkać, zresztą często zakup taki ma na celu najpierw „konsumpcję” mieszkania, a z czasem, po przeprowadzce do większego lokalu (bo na przykład urodziły się dzieci), jego wynajęcie.

Mieszkania deweloperskie mają wiele niezaprzeczalnych cech. Sprzedaż takich lokali podlega szeregowi wymogów prawnych, które zabezpieczają potencjalnego nabywcę. Po pierwsze lokale takie podlegają, przed rozpoczęciem budowy, zatwierdzeniu ich projektu w procesie wydawania Pozwolenia na Budowę, co powinno gwarantować zachowanie przepisów budowlanych i wymogów sztuki projektowania. Po drugie, przed oddaniem do użytkowania, odbiorowi przez Inspektorat Nadzoru Budowlanego, któremu deweloper musi udowodnić, że lokal spełnia wszystkie bieżące normy, zwłaszcza w zakresie odbiorów instalacji, czy spełnienia przepisów przeciwpożarowych. Po trzecie, można domniemywać, że zastosowanie najnowszych materiałów budowlanych i technologii zapewni trwałość budynku przez wiele lat. Stan deweloperski pozwala także łatwo i względnie szybko wykończyć mieszkanie. Jednocześnie panuje przekonanie, że najemcy z większą łatwością znajdą się do pachnącego nowością lokalu, niż do starego bloku z wielkiej płyty.

Niestety, w praktyce z mieszkaniami deweloperskimi jest trochę jak z nowymi samochodami – za nowość, swobodę wyboru, biuro sprzedaży, foldery na papierze kredowym i kolorowe reklamy trzeba zapłacić więcej, a samochód używany może równie dobrze spełniać wszystkie potrzeby użytkownika. Co więcej, pewnych modeli samochodów kupić już nie można, np. modeli klasycznych, ale nadal popularnych

Tak więc istnieje szereg argumentów przemawiających za rynkiem wtórnym, są to:

  1. Lokalizacja – budynki deweloperskie wymagają pozyskania gruntu przez dewelopera, czy to pustego, czy też z budynkiem do wyburzenia lub renowacji. Przekłada się to wprost na cenę i dostępność działek dla deweloperów. W praktyce w centrach miast i miejscach dobrze skomunikowanych z centrami dostępność takich działek, a w efekcie ofert mieszkań deweloperskich, jest ograniczona – przez to ceny są niezmiernie wysokie. Na przykład znalezienie projektu deweloperskiego w śródmieściu miast o zabytkowych centrach, jak Kraków, czy Gdańsk, graniczy z cudem, a ceny mieszkań w żaden sposób nie odzwierciedla osiągalnych czynszów. Większość ofert natomiast jest dostępna na obrzeżach miast, często tam, gdzie nie ma infrastruktury, a raczej pola uprawne. Najemcy, szukający dobrej infrastruktury, komunikacji publicznej i dojazdu samochodowego, może będą skuszeni nowością mieszkania, ale już praktycznymi aspektami lokalizacji już mniej. Starsze budynki bardzo często mają idealne lokalizacje – centra miast lub węzły komunikacyjne.
  2. Koszt dużego metrażu – jak wcześniej wspomnieliśmy, nowobudowane budynki muszą spełniać wymogi budowlane w chwili wydawania Pozwolenia na Budowę. Od 2017 r. funkcjonują przepisy, które wymagają od lokali mieszkalnych, aby miały powierzchnię minimum 25 metrów kwadratowych (poprzednie normy wymagały metrażu ok. 22-24 m2). Starsze budynki, powstające w latach kiedy funkcjonowały inne przepisy budowlane, mają w swojej strukturze lokale o mniejszych metrażach – bloki z wielkiej płyty nierzadko zawierały kawalerki o powierzchni 17-22 metry, a kamienice nawet mniejszymi (co można było też zniwelować antresolami dzięki wysokim pomieszczeniom). Mały metraż daje kilka przewag – można wydać mniej za ich zakup i remont, a koszty jego utrzymania też będą niższe.
  3. Koszty ukryte mieszkań deweloperskich – ceny mieszkań deweloperskich, prezentowane jako cena za metr kwadratowy, często nie pokazują, na pierwszy rzut oka, wszystkich kosztów. Z reguły do mieszkania trzeba dokupić miejsce postojowe, czy komórkę lokatorską, których ceny zupełnie nie odzwierciedlają wartości na rynku wynajmu (zresztą miejsca postojowe są pochodną wymogów lokalnych, nakładanych na deweloperów – istniejące budynki często takich wymogów nie miały). Dodatkowo, w wielu miastach budynki deweloperskie są stawiane na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym, a nie stanowiących własność, które wymagają corocznych płatności właścicieli lokali i podwyższają opłaty za części wspólne budynku. Na pierwszy rzut oka koszty te nie są widoczne w cenie mieszkania, ale wpływają na jego rentowność.
  4. Możliwości negocjacyjne i okazje – nabywając mieszkanie na rynku pierwotnym, kupujący staje oko w oko z profesjonalną firmą, cennikami, polityką cenową oraz ich prawnikami. Negocjowanie w takich warunkach jest znacznie trudniejsze, niż w przypadku zakupu od osoby prywatnej na rynku wtórnym, a więc i zdobycia okazji, która stanowi o rentowności danej inwestycji. Po pierwsze, deweloper budujący bloki mieszkalne ponosi określone koszty – zakup działki, projektowanie, budowa, koszty marketingu, koszty finansowania budowy, jak też musi pokryć koszty funkcjonowania swojej centrali oraz wreszcie musi wygenerować zysk. W takich warunkach poniżej określonej kwoty nigdy nie zejdzie. W warunkach dużego popytu, kiedy do jednego mieszkania może być wielu klientów (ponieważ deweloperzy sprzedają mieszkania w wielu kanałach sprzedaży), trudno uzyskać istotny rabat od cennika (jak w salonie samochodowym) – nawet jeśli będziemy chcieli kupić kilka lokali (takie rabaty zdarzały się tylko w okresach istotnych spadków na rynku deweloperskim, np. 2009-2010, a obecnie dotyczą głównie lokali o dużym metrażem – nieopłacalnych do wynajmu – lub z istotną wadą – tutaj potencjalnie może to być interesujące). Kupując na rynku wtórnym mamy wiele możliwości złapania okazji. Lokal może być do generalnego remontu (uzyskujemy wówczas premię remontową, bo możemy potencjalnie taniej wyceniać remont niż sprzedający), mieć wady faktyczne lub pozorne, które możemy wykorzystać jako argumenty negocjacyjne (ostatnie piętro lub parter, słaby widok z okna, kiepskie sąsiedztwo), sprzedający może być w tarapatach finansowych lub osobistych (dług, rozwód etc.), co zawsze daje potencjał do uzyskania ustępstw cenowych.
  5. Konkurencja wynajmu, czyli strategia niebieskiego oceanu – kupując mieszkanie na rynku pierwotnym stajemy się jednym z kilkudziesięciu, a nawet kilkuset konkurentów na danym mikrorynku (budynek). Nawet jeśli tylko połowa osób nosi się z zamiarem wynajmu w tym budynku (tyle w chwili pisania tej książki przeciętnie osób kupujących mieszkania deweloperskie planowało ich wynajem), to nasze mieszkanie będzie konkurowało z wieloma innymi ofertami wynajmu, które co więcej ruszą na rynek w podobnym czasie – stosujemy tzw. strategię czerwonego oceanu. W istniejących od lat budynkach większość mieszkań jest zamieszkiwana przez właścicieli, którzy nie noszą się z zamiarem ich wynajmu. Wówczas nasze mieszkanie konkuruje raptem z kilkoma mieszkaniami lub nawet jest jedynym na wynajem – jest to bardziej skuteczna strategia niebieskiego oceanu.
  6. Amortyzacja – mieszkania z rynku wtórnego mają większy potencjał do uniknięcia, w pełni legalnie, płacenia PIT od najmu – w przypadku mieszkań deweloperskich jest to trudniejsze. Zgodnie z przepisami podatkowymi, mieszkania deweloperskie (a dokładniej, takie, dla których pierwsze zamieszkanie nastąpiło nie później niż 5 lat przed zakupem) można amortyzować wyłącznie stawką 1,5% rocznie. Mieszkania, których pierwsze zamieszkanie nastąpiło więcej niż 5 lat temu, można amortyzować ze stawką przyspieszoną, nawet do 10% w skali roku. W efekcie, osoby stosujące bardziej zaawansowaną metodę rozliczania podatków mogą w przypadku mieszkań z rynku wtórnego unikać PIT poprzez generowanie straty podatkowej.
  7. Czas to pieniądz – Wreszcie ostatni, ważny argument, przemawiający za mieszkaniami z rynku wtórnego, jest czas – a wiadomo, że czas to pieniądz! Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, zwłaszcza chodliwe kawalerki, musimy zdecydować się na zakup na etapie tzw. dziury w ziemi. Wprawdzie nie wpłacamy wówczas wysokich kwot rezerwacyjnych, ale później, nierzadko przez rok czy dwa, musimy wpłacać kolejne transze, a mieszkanie nie pracuje. Na rynku pierwotnym po pierwsze po zapłacie od razu możemy wejść we władanie mieszkaniem i rozpocząć jego remont, a po drugie, możemy kupić mieszkanie gotowe do najmu (lub tylko do lekkiego odświeżenia), a nawet z najemcą – oszczędzamy wiele czasu!

W efekcie przeciętne rentowności, po skalkulowaniu wszystkich pozycji finansowych, osiągane na mieszkaniach z rynku wtórnego przewyższają rynek pierwotny. Oczywiście nie oznacza to, że na rynku pierwotnym nie można znaleźć dobrych okazji inwestycyjnych, ale wymaga to większego szczęścia, lepszych kontaktów i dużej wytrwałości. Na pewno też rynek pierwotny jest łatwiejszy do finansowania kredytem, ponieważ deweloperzy mogą „przytrzymać” mieszkanie,  na rynku wtórnym gotówka rządzi. Także, co do zasady, rynek pierwotny jest mniej ryzykowny dla inwestora, który nie potrafi ocenić ryzyk budowlanych w mieszkaniach z rynku wtórnego do generalnego remontu, albo nawet, które są pozornie gotowe do najmu.

 

Chcesz poznać więcej mitów o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem? Kliknij tutaj!

 

Chcesz być na bieżąco z książką „Mity inwestowania w nieruchomości na wynajem”? Zapisz się na listę zainteresowanych!

Wysyłając swoje dane, wyrażasz zgodę na ich przetwarzanie. W każdej chwili możesz się wypisać. Więcej informacji znajdziesz w Polityce Prywatności

 

1+

Komentarze:

  1. Konrad pisze:

    Janku, w pkt 6 miałeś zapewne na myśli rynek wtórny a nie pierwotny…

    0
  2. Anu pisze:

    W stu procentach zgadzam się z Pana postem! pozdrawiam

    0
  3. hhh pisze:

    Rentownosc na wtorym jest lepsza, ale wartosc starch mieszkan nie urosnie tak, jak beda drozaly nowoczesne, bezpieczne mieszkania z sasiadami na jakims poziomie i bez patologii.

    Przypomina mi to myslenie frankowiczow, dla ktorych wazna byla niska rata %, ale kurs franka( kapital do splaty) juz mniej. Podsumowujac teraz z wynajmu starego mieszkania jest wiecej % miesiecznie, ale wartosc tego mieszkania nie urosnie jak nowowoczesnego, a wiec nasz wlozony kapital bedzie warty coraz mniej.

    0
    • Kunego pisze:

      Od frankowiczów, to proszę się odtentegować ;)

      Zdolność kredytowa w latach 2004-2008 była liczona przez banki tak, że dla kredytu złotówkowego wynosiła dla mnie 160k, a dla kredytu frankowego 210k w tym samym banku. Podobna praktyka była też w innych bankach. Rata stała miała wynosić w PLN ok. 960, a w CHF (również stała) ok. 750 – przy okresie spłaty 20-25 lat (już nie pamiętam dokładnie)

      Wzięłam kredyt w CHF, bo banki nie dawały rozsądnego wyboru i celowo wciskały klientów na minę. Resztką rozsądku wzięłam raty malejące z maksymalną kwotą raty na początku, jaką dałam radę udźwignąć. Brałam kredyt przy kursie jakieś 2,50 w 2005r.

      P.S. Nawet z kredytem w CHF da się żyć i nadal inwestować. W tym roku kończę spłatę przed terminem :)

      0
  4. Nieruchomości Wisła pisze:

    Dobrze rozwinięte argumenty, wiele osób żyje z nastawieniem, że mieszkanie musi być nowiutkie… niekoniecznie :) Rynek pierwotny i wtórny, oba mają wiele zalet i minusów, trzeba je tylko poznać. Pozdrawiam.

    0
  5. Aga-ta pisze:

    Jesteśmy z Mężem przykładem jednego wielkiego zauroczenia mieszkaniami nowymi. Wszystkie nasze mieszkania kupiliśmy od developerów, zawiazując często sympatyczne relacje z pracownikami danej firmy. Było milo i przyjemnie, choć nie były to najlepsze inwestycje z punktu widzenia dynamiki dochodzenia do wolności finansowej. Sami poczuliśmy skutki zbyt drogich zakupów (wspomniane miejsca w garażu za 30 tpln, które w ogóle nie są wynajmowane za określoną kwotę, a w cenie…), a także wysokich czynszów, które zmniejszają nasz dochód. Bo w czynszu musi być ochrona, monitoring, utrzymanie zieleni zamkniętego osiedla, kosmiczny fundusz remontowy…
    Zatem wszystko to było naszym doświadczeniem. W międzyczasie chcieliśmy kupić conajmniej kilkukrotnie coś na rynku wtórnym. Nie powiódł się ani jeden zakup! Kiedyś skróciliśmy wyjazd weekendowy, bo właściciel się zdecydował na sprzedaż oglądanego mieszkania, a negocjowalismy już telefonicznie, gdy szykowane były dokumenty. Przyjechaliśmy, a on się wycofał! Kiedyś chciano nam sprzedać mieszkanie z lokatorką – babcią odwiezioną do domu starców. Innym razem okazało się, że sprawy spadkowe nie są dokończone w sądzie, że ktoś się zgłosił do spadku i będzie trzeba czekać dłużej na sprzedaż, ale Pan chętnie już teraz by korzystał z zaliczki…
    Nie mieliśmy szansy, aby zejść na drogę cnoty i mądrości inwestycyjnej 😂.
    Teraz, po latach, nasze nowiutkie mieszkania już są mocno zużyte. Z ciekawości spojrzałam na ceny i rzeczywiście, możemy je sprzedać dużo drożej, ale że sprzedawać nie zamierzamy, nie zrealizujemy potencjalnego zysku. Staliśmy się natomiast właścicielami starej nieruchomości, którą remontujemy i dzielimy na mieszkania na sposób… deweloperski 🤣🤣🤣. Tylko to potrafimy, aby urządzać nowe. Zatem skucie tynków, wymiana okien, ocieplenie elewacji, nowe kuchnie i łazienki. To mi uświadomiło, jak ograniczeni w naszym myśleniu jesteśmy.
    Ale cóż. Róbmy swoje. Róbmy to, co potrafimy najlepiej. Nie potrafię ocenić mieszkania inaczej niż przez pryzmat własnych preferencji, tego, że takie mieszkanie chciałabym nająć, w takiej energii mieszkać. To moja ułomność, wiem.
    Dziękuję za ten post. Z przyjemnością przeczytałam o wszystkim, co niby wiem, ale teraz sobie jeszcze ułożyłam. Nie zakłamuję rzeczywistości, nie żałuję i nie mówię, że teraz bym zrobiła inaczej. Wtedy podejmowaliśmy decyzje na warunki tamtejsze. Dziś już nie kredytujemy zakupów (żaden bank nam nie da złotówki) i możemy myśleć inaczej. Mamy też inne życie, inny czas.
    Pozdrawiam wszystkich, którzy kupili mieszkania tylko od deweloperów! I tych z lepiej rozwiniętą umiejętnością budowania wolności finansowej także!

    4+
    • Jan Dziekonski pisze:

      Agata, dziękuję serdecznie za bardzo ciekawy i odważny wpis!

      Nie martwcie się =) Nie jest tak, że jak kupi się coś u dewelopera, to jest źle, a inwestor to frajer. Ja sam mam 1 mieszkanie od dewelopera i jest dalekie od ideału, ale tak naprawdę chyba nie o to tylko chodzi, żeby mieć najlepsze zwroty i najniższe ceny. Fajnie je oczywiście jest mieć – ale nie jest to warunek konieczny.

      Warunkiem koniecznym jest… inwestowanie =) Lepiej, czy gorzej, ale ważne, żeby inwestować – i po Twoim wpisie widzę, że to robicie. To najważniejsze! Bo jeśli ktoś sobie postawi za cel kupić najlepsze, najbardziej rentowne, idealne mieszkanie to… nigdy nie zainwestuje =) Analysis paralysis, jak mnie Sławek zawsze uczył jest największym wrogiem inwestora.

      0
      • Aga-ta pisze:

        No tak, nawet mały krok do przodu jest lepszy niż stanie w miejscu :-)
        I pewnie dlatego też nie żałujemy. Chwytamy okazję, wykorzystujemy czas, dane nam warunki. Ważne, aby nie działać wbrew sobie, ale też nie betonować stanowiska.
        Jedyną stała w życiu, której warto zaufać, jest zmiana :-)

        Pozdrawiam!

        0

Pozostaw odpowiedź Konrad





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Najważniejsza inwestycja w życiu ?

Podczas jednego  z ostatnich weekendów mieliśmy okazję rozmawiać ze znajomą, bardzo dumną z powodu nadchodzącej realizacji jej głęboko skrywanego marzenia. Okazało się, że cała jej rodzina przeprowadza się wkrótce do nowo zakupionego domu za miastem.  Pogratulowaliśmy jej goraco odwagi i konsekwencji tym bardziej, że znaliśmy sytuację finansową rodziny. Wiadomo było, że kredyt zaciągnięty na tę „inwestycję” rodzina będzie musiała spłacać przez 25 lat, ale ileż płynęło z tego radosnego faktu korzyści! Kazde z dzieci będzie teraz [...]

Najnowsze komentarze

  • Jan Dziekonski: Agnes, różnica jest następująca: – umowa doradztwa – Inwestor otrzymuje różne opcje...
  • Agnes 7: czym roznia sie wskazane kawalerki pod podanymi linkami od tych, ktore dostawalam na maila po podpisaniu...
  • Artur Kaźmierczak: Dodam jeszcze, że w przedsprzedaży, w bardzo atrakcyjnych cenach, są już lokale, jakie Mzuri CFI...
  • Artur Kaźmierczak: średnia rynkowa już nawet wyższa…
  • Artur Kaźmierczak: trafne pytanie :)
  • hellfire: ps. Próbowałem Sławku wypatrzeć Ciebie wśród kenijskich kibiców ale za krótki był shot kamery na trybuny....
  • hellfire: Może tak samo jak w mojej „ogniowej branży” trzeba też Twoich rodaków nauczyć też kibicowania...
  • Tomek: Marian, czemu interesuje Cię cena za metr? Przecież to mieszkania inwestycyjne, więc kluczowa jest rentowność,...
  • Marian: już 7 000 zł/m2 w Bydgoszczy?, sporo…
  • Artur Kaźmierczak: Kawalerki ok. 25 m kw oraz dwupokojowe po ok. 30 m kw. Cena w przedsprzedaży wyniesie zapewne ok....
  • Grzegorz: A można spytać jakie będą metraże mieszkań i jakie ceny za metr (tak mniej więcej) w przedsprzedaży?
  • Agnes 7: Bartosz vF. tu nie chodzi o hipokryzje. Ja wynajmuje mieszkanie puste, nawet panele musialam polozyc sama,...
  • Bartosz vF.: A ja zezwalam na zwierzęta, tak z min. 3 powodów : – nie lubie hipokryzji, skoro Ty jako...
  • Jan Dziekonski: Na pewno, ale nie wiem czy Grzegorz odpowie ;)
  • Sławek Muturi: TX, jak się nie ma własnego poczytnego bloga, to trzeba na innych🤣 … To nie jedyny przypadek gdy...
  • TX: No nieźle profesjonalna ta firma zarządzająca skoro na blogach konkurencji się reklamuje ;)
  • Ajojzy: Mnie ten mit też zadziwia. Nie rozumiem takiego nieopłacalnego podejścia. Ja mam mieszkanie w Warszawie, a...
  • xav: Hej, dzieki za odpowiedzi. Niestety (albo stety) wasze doswiadczenia sprawiaja, ze postanowilem odmowic. Wydaje...
  • malychanieru: Ciekawy wpis! Widać, że blok jest prowadzony z pasją.
  • Agnes 7: xav, sama mam dwa koty i od wielu lat mieszkam w wynajetych mieszkaniach. Mam tez teraz kawalerke do...

Najnowsze wpisy

created by Water Design