30

03.2019

Mit wolności finansowej

autor: Jan Dziekonski|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Inwestowanie, Mity inwestowania w nieruchomości na wynajem, Refleksje nad mijającym czasem, Rozwój osobisty, Wolności finansowej, Wynajem

ilość komentarzy: 37

Ostatnio natknąłem się na intrygujący artykuł pt. „Inwestowanie w mieszkania na wynajem: czy nadchodzi koniec eldorado?” na blogu Maćka Samcika „Subiektywnie o finansach”. Sam blog jest poświęcony instrumentom finansowym, lokatom, kredytom, akcjom etc. (niestety już niekoniecznie nieruchomościom – zapraszam do lektury artykułu i Waszej oceny jakości analizy ;) Pod tym artykułem wszedłem w polemikę z kilkoma statystykami, które przytoczył autor artykułu – dość szybko padł komentarz „O boze tylko nie Mzuri i fridomia. Jeden wielki przekret wmawiajacy osobm ze inwestycja w nieruchomosci to interes zycia…” (cytat oryginalny). O ile szermierka argumentami wiele nie dała, to cała sytuacja natchnęła mnie kolejnym pomysłem na mit!

Tym mitem narażę się pewnie Sławkowi, ale co tam ;) Mit brzmi „muszę osiągnąć wolność finansową”. De facto mit ten bardziej dotyczy nas – Fridomii i Fridomiaków – niż samego inwestowania w nieruchomości jako takiego. Przecież nie jest tak, że inwestowanie w nieruchomości ma sens wyłącznie w celu osiągnięcia wolności finansowej. I nie jest też tak, że trzeba inwestować w cash flow – bo jak nie będzie cash flowu to będzie dramat i w ogóle. I nie jest też tak, że naszym zdaniem „wolność finansowa” to jedyny koszerny powód inwestowania w nieruchomości!

Ba – przypuszczam, że mało kto osiągnie wolność finansową na takim poziomie, jaki by sobie wymarzył! Na drodze staną mu obawa przed nieznanym, słodkie lenistwo, czy też po prostu parszywy los i życie (np. rozwód szybko cofa nas o parę pól wstecz ;) I nie ma w tym nic złego! Tak już jest, że nie zawsze osiągamy to co sobie zamierzyliśmy… Ale jeśli coś zaplanujemy, to przynajmniej osiągamy 25, 50 czy nawet 75% celu. A zwłaszcza, jeśli skupimy się na mniejszych i bardziej namacalnych celach, to pewnie łatwiej i bardziej motywująco dotrzemy do tego „mitycznego” celu.

Na naszej drodze pomagania innym w inwestowaniu w mieszkania (a będzie tego pewnie już prawie ponad tysiąc osób!) napotkałem na wiele motywacji do rozpoczęcia inwestowania w mieszkania – i wolność finansowa rzadko była tą prawdziwą motywacją ze względu na jej odległy,w wręcz mityczny, charakter. Także ja – daleki jeszcze od wolności finansowej – mam wiele innych wytłumaczeń dlaczego inwestuję, które bardziej mnie zachęcają do działania tu i teraz, niż dalekosiężna perspektywa wolności finansowej za 5 czy 10 lat. Po prostu jestem leniwym niedowiarkiem i wyobrażenie tego, że osiągnę poziom „miliona monet” cash flowu mniej do mnie przemawia, niż prostsze i bardziej przyziemne wytłumaczenia „małych kroków”.

Tak samo jest ze sportem – większość z nas nie wpadnie nigdy na pomysł, że mogłaby być za 10 lat mistrzem w jakiejś dyscyplinie. Ale jeśli sobie wymyśli, że za rok będzie przebiegać półmaraton o 10 minut szybciej lub podnosić 10 kg więcej – to pewnie będzie to bardziej motywujące i realne! Przykład osobisty – wspinam się z przerwami od dzieciństwa, ale na serio zabrałem się za ten sport dopiero 2-3 lata temu (regularne wspinanie, edukacja etc.). I mimo to nie odnosiłem jakichś świetnych wyników – prowadziłem maksymalnie drogi 6a+ (więcej o skalach wspinaczkowych TUTAJ), co na ludzkie oznacza, że byłem tylko nieco lepszy niż ogół ludzi niekoniecznie wspinających się regularnie. Ale roku temu postawiłem sobie cel – mało ambitny, ale zawsze jakiś – że w 2019 będę prowadzić drogi z wyceną 6c (czyli taka, że osoba trochę wspinająca się . Zapisałem się na sekcję i… po prostu się wspinałem. Teraz prowadzę drogi 6b+, a 6c robię z „wędką”. Prowadzenie osiągnę pewnie za 2-3 miesiące. Plan na ten rok to 7a, który pewnie osiągnę w pobliżu września.

Dlaczego ma to znaczenie? Bo gdybym postawił sobie cel „za 5 lat będę prowadzić 8c” (czyli  „mega-kozak” =), to szybko bym stwierdził, że jest to nieosiągalne, dalekie i w ogóle nigdy tego nie osiągnę. Strategią „łyżką a nie chochlą” jednak lepiej się sprawdza w moim przypadku, niż stawianie sobie nieosiągalnych celów.

***

Tak samo każdą inwestycję – czy to w obligacje, czy akcje, czy nieruchomości – tłumaczę sobie tym, co zrobię ze środkami finansowami z niej osiąganymi. Każde 1.000 PLN miesięcznie mogę przeliczyć na przykład na pól raty leasingu samochodu, 5 wizyt w teatrze, 5 lepszych kolacji we dwoje, 30 dobrych książek, etc. Takie wytłumaczenie pozwala mi lepiej trzymać na wodzy wydatki i planować działania. A z każdym osiągniętym celem posuwam się dalej. Gdybym postawił sobie cel 10.000 PLN miesięcznie, to pewnie skala i dystans tego celu spowodowałby szybki pass. Cóż, nie jestem takim człowiekiem, którego porywają wielkie cele…

Zbierając więc do jednego worka różne, własne i moich inwestorów, „alternatywne” do wolności finansowej pomysły (lub etapy pośrednie jej osiągania) powstała taka oto moja klasyfikacja powodów dla inwestowania w nieruchomości (UWAGA: poniższy opis i wyliczenia jest z perspektywy singla – dla rodziny z piątką dzieci liczby będą zupełnie inne, nie mniej nie oznacza to, że nie ma on sensu =):

  • Dach nad głową. Pierwszą z moich motywacji do inwestowania w mieszkania na wynajem, było zabezpieczenie płatności raty mojego kredytu na mieszkanie konsumpcyjne. Mianowicie chciałem mieć „święty spokój” z tym, czy będzie mnie stać na kredyt niezależnie, czy pracuję, czy też nie. Powiedzmy, że rata ta wynosiła ok. 1.800 PLN, więc potrzebowałbym mniej więcej 2 kawalerki na Śląsku do osiągnięcia tego celu – obecnie jest to około 240 tysięcy PLN. Kwota większa, ale nie kosmiczna – chyba w zasięgu sporej części osób, które myślą o nieruchomościach, a pierwszy cel zostaje osiągnięty!
  • Wikt i opierunek. Jak już osiągnałem spokój z ratą za mieszkanie, to na horyzoncie pojawiły się kolejne pomysły i cele. Jeśli dodam kolejne dwa mieszkania za 240 tys. PLN (j.w. 1.800 PLN), to będę mieć +/- z głowy moje potrzeby finansowe związane z codziennymi rachunkami, zakupami spożywczymi i takimi tam elementami konsumpcji, które ponosić musimy, chyba, że jesteśmy mnichem. Ot mieszkania finansują życie codzienne. Łącząc to z powyższymi osiągnąłem podstawę piramidy Maslowa, co jest też ciekawym celem, mianowicie…
  • Święty spokój z pracą. Jak już było za co mieszkać i wypełnić garnek, to szybko okazało się, ze znika z horyzontu jakikolwiek stres związany z pracą (byłem wówczas pracownikiem korporacji). Szef się wkurza lub wywiera zbędną presję – no cóż, jego problem – jak mnie zwolni to i tak przeżyję dowolnie długo, żeby znaleźć kolejną pracę ;) Paradoksalnie luz i brak stresu, które osiągnąłem, spowodowały, że byłem bardziej efektywny w pracy, zbierałem lepsze oceny i mogłem piąć się szybciej w górę!
  • Wytłumaczenie dodatkowej konsumpcji. Dzisiaj – mimo kilku perypetii życiowych – osiągnąłem „święty spokój z pracą”, choć nie jest to jeszcze pełna wolność finansowa. Czasem chce się zmienić samochód, spędzić dłuższe wakacje w górach czy na plaży, powiększyć rodzinę etc. O ile ostatni element nie powinien być zależny od finansów i dochodów, to wcześniejsze już takie mogą być. Ja na przykład każdy regularny wydatek – zmiana mieszkania na większe, regularny abonament, plan wakacyjny, skoki spadochronowe, leasing nowego samochodu etc. – staram się wiązać z nową inwestycją w mieszkania. I tak kolejny zakup jaki planuję pozwoli mi sfinansować dodatkowe 10 skoków miesięcznie – łatwiej mi tak utrzymać reżim finansowy =) Przypuszczam, że jak zrealizuję wszystkie moje powtarzalne wydatki (np. corocznie miesiąc w skałach w Hiszpanii, miesiąc w winnicach w Toskanii, pakiet 100 skoków rocznie etc.) to osiągnę coś a’la wolność finansowa dla siebie, nie mniej…
  • Moi bliscy. Nie jest to jeszcze mój etap, ale mam nadzieję, że też go szybko osiągnę. Większość z nas musi myśleć nie tylko o sobie, ale też o swoich dzieciach, partnerach, a zwłaszcza rodzicach! I moim zdaniem jest to ważny powód dla inwestowania w nieruchomości. W zeszłym roku doświadczyłem agonii mojego prawie 90-letniego dziadka chorego na demencję i wszystkie schorzenia takiego wieku. Gdyby nie pomoc rodziny, która była pod ręką, to nie wiem jak jego ostatnie lata życia mogłyby wyglądać. Nie mniej znacznie łatwiej byłoby mojej rodzinie, gdyby stać ich było na wynajęcie profesjonalnej opieki w równie profesjonalnym miejscu leczenia (nie mam na myśli domów opieki, tzw. DOLów, za pięć groszy, tylko domy senioralne z prawdziwego zdarzenia jak w krajach zachodnich – a jest to często wydatek 4-5 tysięcy złotych miesięcznie!). Podobnie jest z osobami, których dzieci są trwale upośledzone i nie będą nigdy w stanie samodzielnie się utrzymywać. Szereg moich inwestorów kupuje mieszkania nie dla wolności finansowej, a dla zapewnienia opieki i bytu dla swoich dzieci! A mniej ekstremalnie – popatrzcie w emerytury swoich rodziców – na pewno nadejdzie moment, kiedy trzeba będzie ich wspierać finansowo i lepiej mieć ku temu mieszkanie na wynajem, niż sięgać do konta oszczędnościowego!

Każdy z powyższych argumentów do inwestowania w mieszkania moim zdaniem jest bardzo dobrym wyjaśnieniem, dlaczego to robimy. Nie rentowność, procenty zwrotu, odległa wolność finansowa, a bardzo namacalne powody dla których to robimy, są najważniejsze! Często mówię moim inwestorom, że „wiesz, procentem się nie najesz” =)

Pomijając powyższe powody, znam też od moich inwestorów kilka dodatkowych argumentów dla inwestowania:

  • Obrona wydatków i inflacja. Argument dobry dla rozrzutnych =) Wiecie jak to jest, jak macie w portfelu 100 złotych? Rozchodzi się w mig… Podobnie jest z większą kwotą na koncie – wakacje, nowe TV, samochód. Jeśli ulokujemy te środki w mieszkaniu na wynajem, to przynajmniej nie wydamy oszczędności na głupoty ;) Podobnie jest z trzymaniem środków na koncie bankowym w sytuacji inflacji, zwłaszcza będącej na poziomie oprocentowania lokat. Większość mieszkań na wynajem – nawet tych przeciętnie rentownych, będzie dawało wyższy zwrot, niż taka lokata =)
  • Obrona przed podatkami. Część osób inwestuje w mieszkania, ponieważ… muszą wygenerować koszty i wykorzystać ulgi podatkowe po sprzedaży mieszkania =) Cóż, argument zasadny, choć często kończy się panicznym szukaniem inwestycji w grudniu. Osobiście nie polecam, jeśli same inwestycje są średnio przemyślane…
  • Wzrost majątku. W Wielkiej Brytanii, wg Simona Zutschi, wartość nieruchomości rośnie co 7-9 lat, poprzez wzrostu kosztów budowy, wzrost cen w gospodarce, czy też spadek liczby dostępnych nieruchomości na sprzedaż (zwłaszcza w centrach miast) i inne trendy. W Polsce jest być podobnie, zależnie który rok weźmie się jako podstawę obliczeń. Sporo osób inwestuje po to, żeby pomnażać swój majątek, ale już niekoniecznie aby uzyskiwać wysoki czynsz z najmu. Wprawdzie naszym zdaniem nie jest to najlepsza strategia (jeśli występuje saute, bez sensownych dochodów z czynszów najmu), ale zawsze jest to jakiś argument. Jeśli połączy się to z doborem mieszkań o wysokiej rentowności najmu i wykorzysta equity zawarte w nieruchomościach zyskujących na wartości – tym lepiej!
  • Bo… mogę =) Też dobry powód =)

 

Chcesz poznać więcej mitów o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem? Kliknij tutaj!

 

Chcesz być na bieżąco z książką „Mity inwestowania w nieruchomości na wynajem”? Zapisz się na listę zainteresowanych!

Wysyłając swoje dane, wyrażasz zgodę na ich przetwarzanie. W każdej chwili możesz się wypisać. Więcej informacji znajdziesz w Polityce Prywatności
0

Komentarze:

  1. nibul pisze:

    W moim przypadku każda inwestycja nie jest kalkulowana pod jak największy cashflow tylko spłatę kredytu w odpowiednim momencie przy cashflow równym 0. Efektem ma być w emerytura – taka jaką będę potrzebował a nie ile akurat będzie w zusie i na którą przejdę w momencie przeze mnie wybranym a nie przez polityków.

    0
  2. AdiT pisze:

    Janku – komentarze w linkowanym artykule są momentami zabawne…

    Jednak, do rozważenia: opublikowanie na fridomii analizy ryzyk zaprezentowanych w blogu i/lub dodanie części z nich do mitów i „rozprawienie” się z nimi ;).

    1+
  3. Wojtas pisze:

    Jan,
    w wielu aspektach podzielam Twój punkt widzenia. Wydaje się on być bardziej racjonalnym i przyziemnym, niż mityczna „wolność finansowa”. Moim bodźcem do inwestowania w nieruchomości jest zabezpieczenie bytu i funkcjonowania (opieki zdrowotnej) swojego dorosłego, niepełnosprawnego syna. Będąc od 7 lat na wcześniejszej emeryturze ze względu na stan zdrowia syna, obserwuję jej spadającą z roku na rok siłę nabywczą, a coroczne waloryzacje nie rekompensują wzrostu cen i kosztów utrzymania. W moim przypadku dochód pasywny z wynajmu mieszkań pozwoli na godne życie i funkcjonowanie mojej rodziny zarówno obecnie jak i w przyszłości, gdy już nie będę w stanie fizycznie zajmować się synem. Wtedy z żoną i naszym synem zamieszkamy w ośrodku (domu) senioralnym, którego koszt oscyluje ( jak słusznie zauważyłeś) ok. 5 tysięcy złotych miesięcznie na osobę. Reasumując moją wolnością finansową jest uzyskanie na dzisiaj 15 tysięcy złotych miesięcznie (emerytura + dochód pasywny z wynajmu), gwarantujących mojej rodzinie godne życie oraz zabezpieczenie finansowe dla syna po mojej śmierci. Sukcesywnie i z determinacją zbliżam się do tego celu i mogę tylko tyle powiedzieć, że wolność finansowa ma nie jedno ” imię”. Pozdrawiam

    5+
  4. BiL pisze:

    Jan, nawiazujac do Simona Zutshi to miales na pewno na mysli, ze srednie ceny sie podwaja w takim okresie.

    Rozmieniles troche wolnosc finansowa Slawka na drobne, ale ciezko sie nie zgodzic z takim postawieniem sprawy. Mozna tez tak, no bo niby czemu nie? :)

    Co do artykulu do ktorego nawiazales, to dokladnie tak jak probowales tlumaczyc tam w jednym ze swoich wpisow. Porownywanie inwestycji w nieruchomosci z inwestycjami w akcje, obligacje czy lokaty troche mija sie z celem, bo gdy wycofujesz z akcji, lokat czy obligacji zainwestowane w nie srodki to przestaja one przynosic Ci zyski. Natomiast w nieruchomosciach, gdy oczywiscie dobrze poprowadzisz projekt, to uzywajac dostepnych na rynku narzedzi jestes w stanie stosunkowo szybko wycofac z inwestycji caly zainwestowany w nia kapital, i dalej ciagnac z niej zyski. Dokladnie tak jak to opisales. Coz, po prostu chyba nie kazdemu jest dane zrozumiec to nieruchomosciowe czary-mary :)

    1+
  5. Filonski pisze:

    Lubie ten blog pana Samcika, ale najazd na Janka jest zabawny :-) Komentarze ludzi, którzy chyba nawet nie zetknęli się z najmem mieszkań.

    1+
  6. Marian pisze:

    „Większość mieszkań na wynajem – nawet tych przeciętnie rentownych, będzie dawało wyższy zwrot, niż taka lokata =)” – pozwolę sobie z tym punktem polemizować.
    Co będzie w przyszłości nie wiemy, kązdy rodzaj inwestycji jest obarczony ryzykiem, czy lokaty czy nieruchomości. Obecnie świat zmienia się tak dynamicznie jak nigdy wcześniej. Wszelkie prognozy są na podstawie danych historycznych a dynamika zmian czyni je iluzorycznymi. Nikt nie wie jak ostatecznie wpłyną takie zjawiska jak depopulacja Polski, zmiana modelu gospodarki prowadząca do pracy zdalnej, i robotyzacja (czyli coraz więcej ośob żyjących ze swiadczen socjalnych – stąd konieczny wzrost podatków majątkowych – podatek katastralny. ) minusem inwestycji w nieruchomości jest dłuższy czas wyjscia z inwestycji w razie pogarszania się perspektyw.

    0
  7. Adam pisze:

    Moim zdaniem linkowany artykul jest bardzo rzetelny. Dobrze opisuje wady i zalety inwestowania w nieruchomosci oraz wiele niewiadomych, ktore moga wplynac na oplacalnosc w dlugim okresie czasu. Konkluzja artykulu jest to, ze jest wiele sposobow inwestowania i zaden nie jest najlepszy.

    Pana odpowiedz byla dosc bunczuczna i mysle, ze dlatego spowodowala taka reakcje, choc musze przyznac, bardziej nacechowana hejtem niz merytoryka.

    Na pewno na nieruchomosciach da sie zarobic ale trzeba sie na tym troche znac. Nie kazdy wie jak kupic tanio duze mieszkanie i podzelic je na male mieszkania na najem krotkoterminowy albo zoptymalizowac podatek dzieki amortyzacji.

    Jest tez zrozumiale, ze Mzuri zacheca ludzi do kupowania mieszkan bo to Wasz biznes, a ja tez jestem Waszym klientem. Ale obecnie jestesmy w fazie kiedy kupuje „ulica”. To oznacza, ze wiele osob, ktore nie maja pojecia o nieruchomosciach kupije bo mysli, ze do smierci bedzie mialo zapewniony zysk 5%. Przestrzegalbym Mzuri przed przedstawianiem inwestycji w wynajem jako czegos bardzo latwego i niebezpiecznego. Jak kazda inwestycja jest obarczona ryzykiem.

    Rynek bedzie sie zmienial, bo jezeli odpala zagraniczne fundusze inwestycyjne to popyt szybko zostanie nasycony. Ustawodawca ewidentnie nie sprzyja wynajmujacym i bedzie zmienial prawo na bardziej restrykcyjne. To sprawi, ze za kilka lat oczekiwany zysk z najmu spadnie o kilka punktow procentowych. Dlatego warto dywersyfikowac inwestycje w rozne instrumenty, a inwestycje w nieruchomosci w rozne miasta i kraje.

    1+
    • Sławek Muturi pisze:

      Adam, napisałeś, że „Mzuri zachęca do inwestowania w nieruchomości, bo to nasz biznes”. Jest to jakiś związek przyczynowo-skutkowy. A nie pomyślałeś o innym – „Biznesem Mzuri są nieruchomości, bo to dobre inwestycje”?

      Zdradzę Ci pewien sekret. Ten drugi związek przyczynowo-skutkowy jest bliższy prawdzie naszych najgłębszych intencji:-) Osiągnąłem pełną wolność finansową 10 lat temu dzięki inwestowaniu w najem. Słyszałem i czytałem o wielu innych osobach, którym też się to udało. Kilkoro Klientów Mzuri też już osiągnęło wolność finansową (lub są tego bliscy) dzięki inwestowaniu w najem. To konkretne dowody na to, że ta strategia działa. A Mzuri założyłem potem tylko dlatego, że nie istniała na polskim rynku usługa zarządzania najmem – usługa niezbędna do tego, by osoby posiadające duże portfele, generujące wystarczająco dużo pasywne cashflowy, mogły cieszyć się pełnią swojej wolności finansowej.

      Biznes Mzuri jest wtórny w stosunku do osiągnięcia wolności finansowej.

      Mam pytanie do wszystkich niedowiarków. Czy ktoś zna KOGOKOLWIEK kto osiągnął wolność finansową (definiowaną jako nadwyżkę pasywnego cashflow ponad comiesięczne koszty utrzymania swojego standardu życia) dzięki inwestowaniu w:
      – akcje na giełdzie?
      – złoto, srebro lub diamenty?
      – dzieła sztuki lub antyczne samochody?
      – whisky lub stare wina?
      – w swój własny biznes?
      – w bitcoiny?
      – w forex?
      – w ziemię?
      – w cokolwiek innego?

      Będę bardzo wdzięczny za każdy dowód pokazujący, że da się osiągnąć wolność finansową dzięki inwestowaniu w inne aktywa inwestycyjne.

      Jednak dopóki nie dowiem się o takich przypadkach to będę obstawał przy tym, że inwestowanie w najem jest najlepszą (by nie powiedzieć wręcz JEDYNĄ) metodą na osiągnięcie wolności finansowej. Bez względu na ryzyko tego, że ktoś posądzi mnie o stronniczość i pseudo-reklamowanie Mzuri:-)

      2+
      • Kuneg pisze:

        Oj tam, zaraz dowodów potrzebujesz… ;)

        Bogaci tego świata dorobili się na różnych rzeczach, nie tylko na nieruchomościach. Aby zabezpieczyć zgromadzone środki zakładali spółki, fundacje, czy inne formy prawne, gdzie zarządzaniem tym majątkiem zajmują się pracownicy najemni – przy odpowiednim zabezpieczeniu prawnym interesów właścicieli. Istnieje całkiem spora grupa ludzi, którzy nie zajmują się prowadzeniem własnych interesów, a jedynie czerpaniem zysków i życiem. W Polsce jest to dopiero przed nami :)

        0
      • Adam pisze:

        Slawek, podzielam Twoja pasje do nieruchomosci i sam jestem bliski osiagniecia cash flow dajacego mi wolnosc finansowa w oparciu o nieruchomosci (60%), strony internetowe (20%) i ETF (20%).

        Im wiecej ludzie kupuja mieszkan i oddaje Mzuri w zarzadzanie tym wiecej zarabia Mzuri wiec przyznasz, ze jest konflikt interesow w zachecaniu do zakupu mieszkan przez Mzuri.

        Macie super misje oraz osiagniecia w profesjonalizacji polskiego rynku wynajmu, edukacji finansowej oraz budowania bogactwa Polakow.

        Ale to wlasnie Wasz autorytet i opiniotworczosc w tej dziedzinie naklada na Was moralny obowiazek uswiadamiania ludzi o ryzyku inwestowania w nieruchomosci. Sledzac Wasza retoryke widze jedynie optymistyczne wizje przyszlosci jak np. cytowany raport mbanku.

        Kryzys przyjdzie a wtedy najbardziej straca, ci ktorzy kupowali na gorce (czyli od jakiegos czasu) bo „wszyscy kupuja i mowili, ze tylko bedzie roslo”. Pamietamy 2008.

        Ja osobiscie od jakiegos czasu nie kupuje i zbieram gotowke zeby kupic w nastepnym dolku. W zyciu kazdego inwestora sa prawdopodobnie 2 lub 3 recesje i warto ten „dolek” wykorzystac.Dobrym przykladem jest W. Buffet, ktory tak kupil potezne udzialy w upadajacym Goldman Sachs podczas Lehman crisis, na czym swietnie zarobil.

        2+
        • Sławek Muturi pisze:

          Adam, świetnie, że wspominasz o ryzyku. Ja też często o nim mówię na swoich prezentacjach. W książce o mitach znajdzie się mit pt „Inwestowanie w najem jest bezryzykowne”.

          Całe życie jest ryzykiem. Wczoraj wracałem do Warszawy z Berlina samochodem. Podjąłem – tak jak setki tysięcy innych kierowców – ryzyko śmierci w wypadku samochodowym. Wczoraj prawdopodobnie setki osób na całym świecie zmarły w wyniku wypadków w swoich własnych łazienkach. Dzisiaj umrze z tego powodu podobna liczba osób. Ryzykiem jest przejście przez ulicę, a nawet stanie na przystanku autobusowym (ile osób zginie dziś na świecie przez to, że jakiś kierowca wjedzie na przystanek autobusowy?)

          Inwestowanie w najem też oczywiście niesie ze sobą ryzyka. Można za mieszkanie przepłacić. Można remontu nie dokończyć. Mieszkanie może się spalić. Budynek może się zawalić. Może na niego spaść meteoryt. Może zostać wprowadzony dekret polityka, który zechce znacjonalizować własność mieszkań. Prawdopodobieństwa niektórych z owych ryzyk są minimalne. Ale jest ryzyko wysoce prawdopodobne: można popełnić wiele błędów przy najmie – wynająć niewłaściwej osobie, nie trzymać dyscypliny w ściąganiu należności czynszowych, można źle zbudować relacje z najemcą, itp, itd

          Oczywiście ryzykami można też zarządzać.

          Przed ryzykiem spadku rynkowych cen nieruchomości można się obronić – znam nawet metodę dającą 100% gwarancji obrony :-) Jak myślisz, jaka to metoda?

          P.S. Choć inwestowanie w najem niesie ze sobą pewne ryzyka, to nadal twierdzę, że są one mniejsze (i łatwiej jest nimi zarządzać pojedynczemu inwestorowi) niż w przypadku inwestowania w inne aktywa, typu akcje, obligacje korporacyjne, złoto, diamenty, bitcoiny, forex, start-up’y, a nawet swój własny biznes:-)

          0
        • Marcin pisze:

          Panie Sławku, przy całym szacunku, odpowiadanie takimi argumentami jak ten o kierowcach na opinie Adama nie jest zbyt poważne. Górka cenowa o której pisze Adam powoduje znaczący wzrost ryzyka, a więc niestety wzrasta obudzenie sie przez inwestora z ręką w nocniku. Pozdrawiam

          0
        • Przemek pisze:

          Tyle, że Sławek ma 100% racji.

          Bez szklanej kuli nie wiemy w którą stronę będzie podążał rynek. Ale też nie wiemy, czy jutro nie zginiemy w wypadku.

          Jest takie fajne powiedzenie, że rynek wspina się po ścianie strachu. I słusznie. Dzięki temu ceny są wyważone. Mimo braku szklanej kuli jak słyszę zewsząd że rynek jest przegrzany, że ceny osiągnęły sufit to… spokojnie inwestuje dalej.

          0
        • Kuneg pisze:

          Ceny jeszcze nie osiągnęły sufitu (przynajmniej we Wrocławiu). Dopiero co przekroczyliśmy poziom cen z 2008 roku. Zarobki z 2008 r., a zarobki teraz, to obecnie są jednak nieco wyższe. Nieco wyższe mamy (Polacy) oszczędności w bankach, mimo niskich stóp procentowych. Rząd dosypuje co trochę forsy kolejnym grupom społecznym. Ceny mieszkań jeszcze trochę wzrosną. To taka analiza rynku na moje „oko” i mój „prosty rozumek”. Jednak proszę tego nie brać za profesjonalną analizę, bo i narzędzia analityczne nie są precyzyjne ;)

          0
  8. Alek pisze:

    Dzień dobry
    Trochę offtopic, ale temat bardzo mnie nurtujący więc pozwolę sobie zadać pytanie.
    Jestem klientem Mzuri, współpraca przebiega dobrze.
    Przyjaciel z pracy podpatrując moje poczynania stwiedził: ” Wezmę kredyt na mieszkanie, Ty się wszystkim zajmiesz a kosztami, zyskami i mieszkaniem podzielimy się na pół”
    Mi taka forma bardzo by odpowiadała.
    W jaki sposób mogę zabezpieczyć się, abym miał pewność że to mieszkanie będzie w połowie moje ? Zabezpieczenie na wypadek śmierci, na wypadek gdyby chciał sprzedać mieszkanie i się ze mną nie podzielić zyskiem itp.

    0
  9. adam (inny) pisze:

    Ja znam takich, co osiągnęli wolność finansową z:
    – biznesu,
    – giełdy.

    Pozdro Sławek

    0
  10. TX pisze:

    Adam, artykuł faktycznie jest rzetelny, ale nie bierze on jednak pod uwagę jednej rzeczy – a mianowicie, że są różne cele inwestowania. Inaczej inwestuje ktoś, kto chce zgromadzić kapitał, inaczej ktoś, kto ten kapitał posiada ale chce zachować jego realną wartość, jeszcze inaczej ktoś, kto – jak Sławek – kapitał zgromadził gdzie indziej i chce jedynie z niego czerpać regularne przychody. Obranie tego ostatniego celu czyni porównanie zwrotów z lokaty i mieszkania bezprzedmiotowym – to są zupełnie innej klasy aktywa inwestycyjne i do czego innego służą.

    Czasem zastanawiam się nad tym, o co zapytał Sławek – jakie inne aktywa poza nieruchomościami realizują mój/Sławka cel. Jedyne co przychodzi mi do głowy to akcje globalnych koncernów o ugruntowanej polityce dywidendowej i bardzo długiej historii ich wypłacania. Przykładowo Coca Cola płaci nieprzerwanie dywidendę od 1920 roku – to prawie nieruchomość giełdowa :) Tyle, że poza niską stopą takiej dywidendy takie spółki mają swoje problemy. Innych sposobów na realizację obranego celu inwestycyjnego nie znalazłem.

    Pojawia się pytanie czy nieruchomości będą realizować ten cel za 10/20/50 lat. Oczywiście 100% pewnoście nie ma. Historia cywilizowanego świata pokazuje, że tak i jeśli nie dokona się jakaś drastyczna rewolucja to powinny one działać. Kawalerka w centrum Warszawy zawsze będzie mogła zapewnić komuś dach nad głową w fajnym do życia miejscu i pewnie zawsze znajdzie się ktoś chętny by za to zapłacić. Podobnie za lokal użytkowy na Nowym Świecie albo jedyny lokal pod sklep spożywczy na osiedlu z tysiącem mieszkań. Raz więcej, raz mniej ale dobra nieruchomość zawsze będzie dla kogoś użyteczna.

    Pytanie o wartość tej użyteczności jest trochę zakładem o przyszłość kraju/regionu. Przyjmuję, żę Polska będzie stawać się krajem zamożniejszym i będziemy dążyć do tego co dzisiaj widzimy w zachodniej części Europy i patrząc na zachód można próbować prognozować co stanie się u nas. Wbijając kilka porównań na numbeo zauważyłem dwie prawidłowości. Pierwsza – ceny m2 nieruchomości w miarę korespondują z wynagrodzeniami. Więc jeśli w Polsce pensje będą rosły to ceny nieruchomości również. Druga – relacja czynszu najmu do pensji jest w Polsce dość niekorzystna. Prawdopodobnie czynsze będą więc rosły wolniej niż wynagrodzenia. Ma to swoje dobre i złe strony. Dobra jest taka, że najem będzie stawał się coraz bardziej atrakcyjny w stosunku do zakupu, co powinno dobrze wpłynąć na płynność. Zła – jeśli dzisiaj wystarczy nam X kawalerek na określony standard życia, za jakiś czas możemy potrzebować ich powiedzmy 2X. Ja obstawiam taki właśnie scenariusz, który chyba jest zbieżny z tym co czasem pisze Sławek (spadek stopy zwrotu).

    Czy taki scenariusz się zrealizuje to dopiero czas pokaże. Ale póki co ja nie znalazłem lepszego niż nieruchomości pomysłu na realizacje zakreślonego tutaj celu inwestycyjnego. A może ktoś ma takowy i się podzieli?

    2+
    • Alek pisze:

      Dobrze prawisz kolego, 100 % racji. Ja znalazłem jeszcze taki biznes pasywny, że powierzam pieniądze handlarzom na obrót nieruchomościami. Fajne zwroty, bez pracy. Pracują pieniądze, a nie Ty.

      + wysokie zyski
      + zabezpieczenie na nieruchomościach

      – kapitałochłonne
      – ryzyko kupna niewłaściwego mieszkania, na którym się nie zarobi/straci

      1+
    • Bartek L. pisze:

      „Zła – jeśli dzisiaj wystarczy nam X kawalerek na określony standard życia, za jakiś czas możemy potrzebować ich powiedzmy 2X.”
      Raczej nie, bo :
      – jesli zarabiamy wiecej to starcza nam na wiecej (jesli kilka lat temu srednia krajowa to jakies 2000 zl a dzis powyzej 4000 zl to zwroc uwage, ze poziom zycia rosnie- ego- zyjesz dostatniej
      – zobrazuje inaczej- od kilkunastu lat zyje w poza Polska, tu wystarcza 4,5 mieszkan na wynajem, by osiagnac poziom przecietnej pensji, jadnakze za te pensje spokojnie przezyjesz i na wszystko starcza. Nie wiem jak to wyglada obecnie w Polsce, ale vhyba powoli zblizamy sie do tego poziomu….

      0
      • Tomek pisze:

        Możemy kiedyś potrzebować więcej kawalerek, bo na przykład skończy się amortyzacja i trzeba będzie płacić podatek od najmu. Albo, podatek od najmu zostanie podwyższony.

        Natomiast podobnie jak Bartek L nie bardzo widzę, żeby potrzeba większej liczby kawalerek wynikała z rosnących płac. Różne rzeczy już w tej chwili są w Polsce podobnie drogie, jak na zachodzie Europy, a niektóre – na przykład bilety lotnicze w fajne egzotyczne miejsca – nawet droższe.

        0
  11. Przemek pisze:

    Hah, w punkt! Wolność niejedno ma imię. Dla mnie wolność finansowa to takie wyzwanie mentalne czy techniczne. Cel, który sobie postawiłem do osiągnięcia i całkiem szybko do niego zmierzam, korzystając z drogi ekspresowej wybudowanej przez Mzuri ;)

    Mimo półtorarocznej współpracy dopiero wczoraj pierwszy rozmawiałem z kimś z Mzuri na żywo. Dzięki blogowi byłem w stanie po twarzach rozpoznać kto jest kto. Fajna sprawa. Półtorej godziny luźnej rozmowy dało mi pogląd jak wygląda firma od środka. I muszę przyznać, że znacie się na nieruchomościach jak mało kto!

    Cieszę się też, że podajecie trochę ciekawostek z firmy we wpisach czy komentarzach. Daje to większe wyobrażenie na temat tego co się dzieje w środku, zmniejsza różne obawy. W pewnym sensie to jak wypłynięcie we wspólny, potencjalnie nawet 50 – 60 – letni rejs ;)

    0
    • Krystian Podhale pisze:

      Przemek, mam taki sam pogląd jak Ty odnośnie Mzuri :)

      Moja pierwsza styczność z Mzuri to rok 2013 i spotkanie w… windzie (podczas Seminarium Inwestowania w nieruchomości) pewnego człowieka ubranego od stóp do głów w kolor… pomarańczowy :) oraz Krzysztofa Bystrosza, zrobili na mnie piorunujące wrażenie jeśli chodzi o wiedzę nt nieruchomości. Mzuri w tym czasie miało w portfolio zarządzania, 600 mieszkań, obecnie 4500:) Miło było i jest widzieć ten ciągły rozwój firmy :)

      Świetnie to ująłeś, że to jak wypłynięcie we wspólny, potencjalnie nawet 50-60-letni rejs:)

      Ja bym poszedł o krok dalej, w dożywotni rejs, a później kontynuowany przez potomków:)

      Miałem przyjemność poznać również Artura Kaźmierczaka wtedy jako prezesa Mzuri Investments obecnie prezesa spółek Mzuri CFI, który to również wywarł na mnie olbrzymie wrażenie:)
      A teraz cieszę się, że Jan Dziekoński wrócił do Mzuri, z którym na pokładzie Mzuri będzie jeszcze silniejsze :)

      1+
  12. Przemek pisze:

    Te 50 – 60 lat to właśnie mój przewidywany (w optymistycznym wariancie) czas życia ;) ale faktycznie, pod wpływem tego tekstu:

    https://jlcollinsnh.com/2019/03/03/stocks-part-xxxv-investing-for-seven-generations/

    zacząłem wybiegać dalej, szczególnie że trochę dzieci już mam ;D

    Swoją drogą blog JL Collinsa to znakomite wprowadzenie to jedynej znanej mi sensownej alternatywy dla inwestowania w nieruchomości jako drogi do wolności finansowej. Czyli fundusze indeksowe. Całkiem inna filozofia, ale nie znajduje w niej błędów logicznych. Znam też trochę osób, które w ten sposób uzyskały wolność finansową.

    A budowa firmy na pokolenia wydaje się być jeszcze trudniejszym zadaniem niż wychowanie dzieci. Działając w branży internetowej mam poczucie chwilowości, wybieganie na rok czy dwa do przodu wydaje mi się szaleństwem. Nieruchomości przy tym wydają mi się oazą stabilności.

    0
    • TX pisze:

      Błędów logicznych nie ma ale mogą być pułapki praktycznej implementacji takiej strategii. Fundusz indeksowy operowany jest przez jakiś podmiot i ponosisz ryzyko tego podmiotu – uczciwości jego zarządzających, obranej polityki. Przykładowo przywołany w artykule VBTLX może czasowo inwestować w instrumenty pochodne. Dodatkowo nie jesteś właścicielem instrumentów, w które zainwestował fundusz. Słowem – jest warstwa pośrednia pomiędzy Tobą a inwestycją i ona generuje pewne ryzyko. Sprawdź jak stare są najstarsze takie fundusze to będzie miał jakiś pogląd na „wieczność” takich rozwiązań.

      0
      • Piotrek pisze:

        To są bardzo trafne komentarze.

        Wydaje mi się, że dla przeciętnego Kowalskiego obecnie dostępne są dwie sprawdzone drogi budowania (prawie) pasywnego dochodu: 1) nieruchomości na wynajem, 2) niskokosztowe indeksy replikujące całe rynki.

        Te dwie drogi charakteryzują się trochę odmiennymi właściwościami:

        1) nieruchomości:
        * duża stabilność ceny;
        * niezupełnie pasywny dochód;
        * wymaga bardzo dużo wysiłku i czasu na początku;
        * realna rentowność 6% powyżej inflacji;
        * możliwość podnoszenia rentowności poprzez własny wysiłek i zaangażowanie;
        * mała płynność;
        * duża koncentracja kapitału/mała dywersyfikacja;
        * bezpośrednia własność aktywów; możliwość agresywnego lewarowania; możliwość czerpania dochodu od dnia zainwestowania
        * duże ryzyko ingerencji rządu w rynek

        2) indeksy:
        * mała stabilność ceny;
        * w pełni pasywny dochód;
        * wymaga bardzo mało wysiłku na start;
        * realna rentowność 3-4% powyżej inflacji;
        * zero wpływu na rentowność;
        * duża płynność;
        * łatwa dywersyfikacja pomiędzy kraje/kontynenty/klasy aktywów;
        * pośrednia własność poprzez „papierowe” produkty finansowe;
        * ograniczony dostęp do lewara finansowego;
        * wymaga lat zanim w sposób komfortowy będziemy wypłacać sobie regularne zyski (wynika to z natury inwestycji – wypłata zysku w dużej mierze polega na sprzedawaniu części inwestycji)
        * małe ryzyko ingerencji rządu w rynek

        Umiejętne połączenie tych dwóch dróg może być kluczem do budowy ultra-stabilnego portfela :-))

        Na koniec chciałbym tylko dodać, że budowanie wolności finansowej w oparciu o strony internetowe to raczej bajka…

        0
        • Tomek pisze:

          Po stronie nieruchomości dodatkową korzyścią jest możliwość amortyzacji.

          Przyglądałem się funduszom ETF dostępnym w Polsce, ale nie doszedłem do sensownej konkluzji. Fundusze notowane na polskiej giełdzie są syntetyczne, w przypadku upadłości banku użytego w całym procesie pieniądze mogą wyparować. Trochę mnie to zniechęca od zainwestowania w te indeksy sporych kwot. Nie potrafię też oszacować ryzyk związanych z użyciem brokerów typu degiro, no i nie jest wówczas też dla mnie jasna kwestia opodatkowania. Dlatego pozostaję przy mieszkaniach, aż polski rynek ETF się ucywilizuje.

          0
        • TX pisze:

          Piotrek, zapytam tak z ciekawości – jaki jest mechanizm generowania wartości przez indeksy o których piszesz?

          0
  13. Piotrek pisze:

    TX, w dużym uproszczeniu, kupowanie udziału w funduszu indeksowym to jakby kupowanie udziału w jakimś sektorze gospodarki po maksymalnie niskich kosztach.

    Czyli, nie staramy się wybrać jakiejś spółki giełdowej, która będzie bardziej dochodowa od innych, tylko zadowalamy się ogólnym wzrostem całego sektora lub wręcz całej gospodarki.

    Technicznie, fundusz indeksowy po prostu kupuje udziały w spółkach giełdowych lub innych klasach aktywów w sposób proporcjonalny do ich udziału w indeksie, który ten fundusz replikuje (np. amerykański S&P). Dlatego w długim okresie wartość naszego udziału powinna rosnąć podobnie do rozwoju gospodarki amerykańskiej – stąd oweg kilka procent powyżej inflacji…

    Zwrócić tu trzeba uwagę na jeszcze kilka rzeczy:
    * Główną zaletą funduszy indeksowych są niskie koszty zarządzania.
    * ETFy to nie to samo co fundusze indeksowe. Idea jest podobna, ETF też replikuje indeks, jednak sam w sobie jest też instrumentem, którym obraca się na giełdach podobnie jak akcjami firm. Ma to zalety i wady.
    * Fundusz indeksowy to *fundusz*, czyli podobnie jak Mzuri CFI, zbiera pieniądze od inwestorów i kupuje za nie aktywa.
    * W Polsce faktycznie jest nadal ograniczony dostęp do funduszy indeksowych. W UK czy USA kupowanie indeksów to chleb powszedni ;-)
    * Pionierem indeksów był (ostatnio zmarły) John C. Bogle: https://en.wikipedia.org/wiki/John_C._Bogle

    0
    • Przemek pisze:

      W wydaniu maksymalnym (np. formacie VWRL) jest to kupowanie ładnego kawałka świata – z grubsza udziałów w około 8 tysiącach największych spółek rozproszonych po kilkudziesięciu krajach świata. Inwestowanie w tym wydaniu to jak kupowanie idei, że świat pójdzie do przodu.

      Rzeczywiście są pewne ryzyka strony pośredniczącej, ale w przypadku Vanguard zostało to rozwiązane w bardzo przemyślany sposób – w przypadku funduszy wzajemnych kupując udziały jednocześnie stajemy się współwłaścicielami Vanguard. Co sprawia, że fundusz i jego klienci są po tej samej stronie. Zwykle mamy sytuację gdy celem funduszu jest zysk dla jego właścicieli bazując na klientach. Dodatkowo w przypadku replikacji fizycznej upadłość funduszu nie skutkuje utratą majątku – chyba że dojdzie do jawnych nadużyć.

      W Europie nie wygląda to aż tak ciekawie, ponieważ bezpośredni dostęp do funduszy wzajemnych jest ograniczony i mamy tylko ETF (z wyjątkiem Wielkiej Brytanii i Szwajcarii). Dodatkowo wówczas warto zwrócić uwagę na ryzyko biura maklerskiego. Takie deGiro nie prowadzi zapisu papierów wartościowych na rachunek klienta, tylko księguje je w ramach swojego konta. Takie rachunki maklerskie zdecydowanie nie są polecane!

      Podatki to też temat wymagający namysłu. Nie są skomplikowane, ale błędy byłyby kosztowne. Dużo ciekawych informacji jest tutaj: https://www.bogleheads.org/wiki/EU_investing

      A poza tym, Piotrek, znakomicie podsumowałeś cechy obu dróg inwestowania. Ja zdecydowałem się właśnie na połączenie twierdząc, że uzupełniają się wyśmienicie.

      0
  14. Marcin pisze:

    Panie Sławku, przy całym szacunku, odpowiadanie takimi argumentami jak ten o kierowcach na opinie Adama nie jest zbyt poważne. Górka cenowa o której pisze Adam powoduje znaczący wzrost ryzyka, a więc niestety wzrasta obudzenie sie przez inwestora z ręką w nocniku. Pozdrawiam

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Marcin, :-))) Niepoważne mówisz? :-) Życie jest ryzykiem – jazda samochodem uważasz nie jest ryzykowna? Co roku, na polskich drogach ginie około 3500 osób. Dziś też w wypadkach zginie około 10 Polek i Polaków. Dla mnie to bardzo poważna sprawa, dla rodzin zmarłych lub okaleczonych tym bardziej.

      Ale pisałem też o pewnej metodzie dającej 100% gwarancji ominięcia ryzyka spadku wartości rynkowej mieszkań na wynajem. Domyślasz się może jaka to metoda?

      Otóż, wystarczy nie mieć zamiaru sprzedawać mieszkania, co przy budowaniu wolności finansowej jest całkiem słusznym założeniem. Jeśli nie masz zamiaru sprzedać (ja np nigdy w życiu nie sprzedałem ani jednego zakupionego mieszkania), to ewentualny spadek cen nie stanowi dla Ciebie jakiegokolwiek ryzyka. Ja nawet lubię gdy ceny spadają – mogę wtedy, dysponując taką samą wielkością kapitału, kupić więcej mieszkań :-) Więc jest to raczej wyczekiwana przeze mnie szansa niż „ryzyko”, którego miałbym się obawiać.

      Ciekawe natomiast jest to, że nie wystarczy podjąć decyzji o nieposiadaniu prawa jazdy ani samochodu by jednak zginąć w wypadku samochodowym. Można zginąć będąc pasażerem. Można zginąć przechodząc przez ulicę lub stojąc na przystanku. Ciężarówka może wjechać w dom, w którym przebywasz by nie wychodzić na dwór (lub „na pole” jak mówią Krakowianie:-). Wypadkowi mogą ulec Twoi bliscy. Ryzyko drogowe czyha z każdej możliwej strony…

      0
  15. Marcin pisze:

    Dziekuje Sławku za odpowiedz, podważanie przeze mnie argumentu samochodowego było nieostrożne ;) dalej jednak jestem po stronie Adama, który przestrzega przed optymizmem w zakupach przy obecnej górce cenowej. Dla mniej zamożnych niż Ty kredytowanie sie teraz pod inwestycję mieszkaniową to bardzo realne ryzyko wtopienia sporych pieniędzy. Z innej beczki -ciekawe ze b.optymistyczni i modni obecnie guru nieruchomosci panowie Midel i Orzechowski szkolą i zachowują się jakby wymyślili sami to co Sławek Muturi opisał dawno temu w swoich książkach…taki tam sobie plagiat

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Marcin, napisz proszę więcej, bo nie rozumiem (może dlatego, że przed wylotem do Afryki zaczynam działać w pośpiechu:-) jak przy kredytowaniu się można wtopić spore pieniądze…
      A owa inna beczka, no cóż większość z nas niczego zupełnie nowego nie wymyśla, często kopiujemy pomysły innych. Pytanie tylko o styl działania. Często słyszę wystąpienia osób, które kilka lat temu gorąco polemizowały ze mną np w kwestii selekcji najemców (twierdziły, że to amerykański wymysł, który nigdy się na polskim rynku nie przyjmie), a dziś mówią o tym jakby wyssały tę praktykę z mlekiem matki:-) Pana Midel zupełnie nie kojarzę, a Wojtek Orzechowski jest akurat bardzo w porządku :-)

      0
  16. Marcin pisze:

    Sławku, przy tak rozgrzanym cenowo rynku, co wynika równiez z działań panów o których wspomniałem, b.prawdopobna jest korekta i spadek wartości, a więc pózniej spłacanie kredytu za mieszkanie które straciło na wartości albo jak kto woli- którego wartość została urealniona. Pamiętam wątki z fridomii dot. kupowania na całe życie i szukania okazji, a jednak daje do myślenia to co pisze Adam który przypomina rok 2008 w nieruchomościach w Polsce

    0
    • Jan Dziekonski pisze:

      Marcin, nie wiem skąd opinia,że ceny są „rozgrzane”? Ja akurat jestem mocno analityczny i lubię się opierać na danych. Moją analizę (i analityków mBanku) na ten temat znajdziesz tutaj: LINK

      0
  17. Marcin pisze:

    Jan, dziękuję za linka do ciekawej analizy, pada w niej pytanie ”czy ceny mieszkań zwariowały?” Z perspektywy Trójmiasta tak. 20-30% wzrosty w ciągu 2 lat, m2 w wielkiej płycie sięgający 8-10k. Jesli dodac do tego owczy pęd do kupowania napędzany szkoleniami i modą to mamy bańkę spekulacyjną, którą rozsądnie byłoby przeczekać.

    0
    • Jan Dziekonski pisze:

      Marcin, tu się zgodzę, że najbardziej rozgrzanym rynkiem na dzień dzisiejszy jest faktycznie Trójmiasto, tam chyba jednak bardziej zadziałał owczy pęd do najmu krótkoterminowego.

      Nie mniej, w każdej sytuacji można znaleźć okazje rynkowe (przykład, ostatnio znaleźliśmy mieszkanie za 42 tys. PLN w Gdyni :), więc nawet jeśli ceny spadną, to będzie to dotyczyło przeciętnych mieszkań, bo Twoja okazja i tak będzie „in the money” :)

      0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Jak sfinansować zakup mieszkania – warszawskie impresje targowe c.d.

W poprzedni weekend w Pałacu Kultury i Nauki odbyły się warszawskie targi mieszkaniowe. Wystawiało się dziesiątki developerów: i tych największych i tych mniejszych. Dodatkowo było kilka bezpłatnych warsztatów. Uczestniczyłem w 45-minutowym wykładzie Pana Krzysztofa Oppenheima, założyciela firmy Oppenheim Enterprise. Pan Krzysztof od 17 lat zajmuje się doradztwem kredytowym. Jego firma pośredniczyła w blisko 100 tysiącach zaciągniętych kredytów, a więc ma ogromne doświadczenie w doradzaniu w tym temacie. W swojej prezentacji odpowiedział m. in. na pytanie: Czy doradcy kredytowi [...]

Najnowsze komentarze

  • Jan Dziekonski: Agnes, różnica jest następująca: – umowa doradztwa – Inwestor otrzymuje różne opcje...
  • Agnes 7: czym roznia sie wskazane kawalerki pod podanymi linkami od tych, ktore dostawalam na maila po podpisaniu...
  • Artur Kaźmierczak: Dodam jeszcze, że w przedsprzedaży, w bardzo atrakcyjnych cenach, są już lokale, jakie Mzuri CFI...
  • Artur Kaźmierczak: średnia rynkowa już nawet wyższa…
  • Artur Kaźmierczak: trafne pytanie :)
  • hellfire: ps. Próbowałem Sławku wypatrzeć Ciebie wśród kenijskich kibiców ale za krótki był shot kamery na trybuny....
  • hellfire: Może tak samo jak w mojej „ogniowej branży” trzeba też Twoich rodaków nauczyć też kibicowania...
  • Tomek: Marian, czemu interesuje Cię cena za metr? Przecież to mieszkania inwestycyjne, więc kluczowa jest rentowność,...
  • Marian: już 7 000 zł/m2 w Bydgoszczy?, sporo…
  • Artur Kaźmierczak: Kawalerki ok. 25 m kw oraz dwupokojowe po ok. 30 m kw. Cena w przedsprzedaży wyniesie zapewne ok....
  • Grzegorz: A można spytać jakie będą metraże mieszkań i jakie ceny za metr (tak mniej więcej) w przedsprzedaży?
  • Agnes 7: Bartosz vF. tu nie chodzi o hipokryzje. Ja wynajmuje mieszkanie puste, nawet panele musialam polozyc sama,...
  • Bartosz vF.: A ja zezwalam na zwierzęta, tak z min. 3 powodów : – nie lubie hipokryzji, skoro Ty jako...
  • Jan Dziekonski: Na pewno, ale nie wiem czy Grzegorz odpowie ;)
  • Sławek Muturi: TX, jak się nie ma własnego poczytnego bloga, to trzeba na innych🤣 … To nie jedyny przypadek gdy...
  • TX: No nieźle profesjonalna ta firma zarządzająca skoro na blogach konkurencji się reklamuje ;)
  • Ajojzy: Mnie ten mit też zadziwia. Nie rozumiem takiego nieopłacalnego podejścia. Ja mam mieszkanie w Warszawie, a...
  • xav: Hej, dzieki za odpowiedzi. Niestety (albo stety) wasze doswiadczenia sprawiaja, ze postanowilem odmowic. Wydaje...
  • malychanieru: Ciekawy wpis! Widać, że blok jest prowadzony z pasją.
  • Agnes 7: xav, sama mam dwa koty i od wielu lat mieszkam w wynajetych mieszkaniach. Mam tez teraz kawalerke do...

Najnowsze wpisy

created by Water Design