Mit 127 – gwarancja zwrotu

Od kilku lat bardzo popularnym elementem oferty deweloperów, szczególnie z segmentu condo-hoteli, jest tak zwana „gwarancja zwrotu”. Nabywający lokal wchodzi z deweloperem lub operatorem inwestycji w umowę, zgodnie z którą przez określony okres czasu kupujący ma zagwarantowany konkretny zwrot, a więc i konkretny przepływ pieniężny. Oferty sięgają od 2 do 10 lat gwarancji, a procentowy zwrot – od 5 do nawet 10% w skali roku. Kuszące? Bardzo! Nie dziwne, że wiele osób poszukujących takich inwestycji decyduje się na taki zakup. Ale czy aby na pewno jest to dobry pomysł? Czy rzeczywistość może być tak piękna, jak pokazują to reklamy?

Niestety – w ekonomii nie ma tak zwanych „darmowych obiadów”, a w łaskawość i hojność deweloperów raczej nie ma co wierzyć. Nie da się osiągać wysokich rentowności zupełnie bez ryzyka! Zacznijmy więc od tego dlaczego właściwie deweloperzy stosują gwarancje zwrotu. Dzieje się tak z reguły z dwóch przyczyn:

Przyczyna pierwsza – problem z lokalami użytkowymi. Koncept condo-hoteli powstał niejako z potrzeby deweloperów, którzy dotychczas budowali budynki wielorodzinne z mieszkaniami. Mianowicie, o tym co można zbudować na danej działce decyduje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (dalej MPZP) lub, w razie jego braku, Decyzja o Warunkach Zabudowy (dalej WZ) w ramach której inwestor prezentuje urzędowi koncepcję, a urząd ją akceptuje lub zmienia. Czasami zdarza się, że nowo uchwalony przez radnych danej gminy MPZP lub wydana przez urząd WZ nie jest po myśli dewelopera. Na przykład, nie ma zgody na budownictwo wielorodzinne, a tylko na zabudowę usługową (w skład których wchodzi tzw. zamieszkanie zbiorowe – hotele, domy studenckie etc.). Lub też zgoda na mieszkania może być, tylko MPZP lub WZ narzuca bardzo wysoki wskaźnik miejsc postojowych w relacji do jednego mieszkania (np. 2 m.p. do 1. mieszkania), co powoduje, że deweloper musiałby wybudować kosztowny parking podziemny, żeby nie skończyć z małą liczbą mieszkań wielgachnych mieszkań. W obu przypadkach deweloper może próbować sprzedać taką działkę lub jednak postawić budynek zamieszkania zbiorowego – condo-hotel. Co więcej w takim budynku nie muszą być spełnione przepisy mieszkaniowe, związane z minimalnym metrażem mieszkań i ich doświetleniem – można spokojnie budować 17-metrowe kawalerki.

Czasami condo-hotele to zwykłe bloki mieszkalne, ale spełniające formalne przepisy przeciwpożarowe budynków hotelowych, nierzadko są to też budynki faktycznie pomyślane jako obiekty najmu krótkoterminowego. W obu przypadkach powstaje jednak problem, jak szarego Inwestora przekonać do tego, że coś co jest formalnie lokalem użytkowym, da się wynajmować. Problemów z takimi lokalami jest kilka – formalnie nie można się w nim zameldować (więc nie sprawdzi się jako mieszkanie konsumenckie), trudno pozyskać na niego kredyt hipoteczny (a jeśli się uda, to na pewno będzie droższy), przy nabyciu pojawia się VAT na poziomie 23%, a do wynajmu (czyli świadczenia usługi zakwaterowania) formalnie należy założyć działalność gospodarczą – przyszła sprzedaż lokalu też będzie trudna, bo każdy nowy nabywca będzie musiał się zmierzyć z takimi samymi rozterkami. Nie brzmi zachęcająco dla zwykłego Inwestora, a takich deweloper musi znaleźć setki (tego typu inwestycje liczą nierzadko 200, 400 lub i więcej apartamentów)… Więc wymyślono gwarancję zwrotu – skoro lokal ma być wprost inwestycyjny, to zapewnijmy określony zwrot, żeby ten wahający się Inwestor zmienił swoje zdanie.

Powyższe rozwiązanie nie jest samo w sobie złe – skoro deweloper skalkulował potencjalny czynsz z najmu w danym miejscu i podjął się takiej deklaracji, to czemu nie skorzystać? Problem niestety tkwi w tym, że nikt nie kontroluje deweloperów i ich ofert, nikt nie pilnuje czy deweloper będzie wypłacalny w okresie gwarancji, a sama umowa to jedynie dość miękkie zobowiązanie – nie ma tam zastawów rejestrowych, wpisów do hipoteki i tego typu mechanizmów. W efekcie nawet jeśli znajdą się deweloperzy, którzy rzetelnie przygotują się do zapewnienia czynszu gwarantowanego, to pojawi się też chmara innych, którzy wprowadzą gwarancję zwrotu z innych pobudek. Można to porównać do banków komercyjnych i spółdzielczych, które znajdują się pod nadzorem KNF i w przypadku których środki na kontach i lokatach są zabezpieczone przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Ale jeszcze mamy SKOKi, które do 2012 nie były objęte gwarancjami BFG i w sytuacjach problemów środki Klientów przepadały, jak i instytucje pozabankowe (np. Amber Gold), które oczywiście zagwarantują wszystko, ale co i rusz któraś upada i trzeba go ratować. Co więcej, BFG daje twarde gwarancje wyłącznie do równowartości 100 tys. EUR, co oznacza, że nie są one bezwzględne.

Przyczyna druga – chciwość. Mechanizm gwarancji zwrotu jest bardzo prosty i niestety – skłaniający do naciągania klientów. Deweloper mówi „kup lokal za X tysięcy złotych, a ja Tobie zagwarantuję zwrot w wysokości Y% przez Z lat”. Jeśli zwiększę cenę to musi więcej wypłacić w okresie gwarancji zwrotu. Ale typowo okres gwarancji wynosi tylko kilka lat i wyższa cena z nawiązką rekompensuje wyższe wypłaty czynszu dla nabywcy lokalu. Niestety motywuje to dewelopera do windowania ceny!

Weźmy przykład – wybudowanie lokalu kosztuje dewelopera 250 tysięcy złotych. Deweloper wykonał też analizę rynku i ustalił, że realnie z wynajmu może uzyskać 70 tysięcy złotych w ciągu trzech lat. Jakie ten deweloper ma opcje?

Powiedzmy, że deweloper ustala gwarancję zwrotu na poziomie 7% i 3 lat. Jeśli sprzeda lokal za 300 tysięcy złotych (50 tysięcy zysku na sprzedaży lokalu), to w ciągu trzech lat będzie musiał wypłacić nabywcy 300 x 7% x 3 lata = około 63 tysięcy złotych – czyli nawet zarobi na wynajmie 7 tysięcy, a łączny zysk wyniesie 57 tysięcy. Ale jeśli podniesie cenę sprzedaży do 500 tysięcy, to jego zysk ze sprzedaży wzrośnie do 250 tysięcy. Z tytułu wyższej ceny będzie musiał też wypłacić wyższy zwrot, mianowicie 105 tysięcy – czyli będzie musiał dołożyć do zwrotu 35 tysięcy z własnej kieszeni. Ale w ogólnym rozrachunku i tak zarobi 215 tysięcy. I tak dalej…

Niestety, jak się domyślacie, przy takim modelu biznesowym większość deweloperów skłoni się do zwiększenia ceny sprzedaży, ponieważ wzrośnie ich zysk łączny zysk. Co więcej, mogą oni spekulować, że czynsze wzrosną, więc mogą być nawet bardziej agresywni. A co będzie później? Kogo to obchodzi, bo zysk został zrealizowany i można uruchamiać kolejne projekty sprzedaży (apetyt rośnie w miarę jedzenia) lub co gorsza – zamknąć spółkę i zniknąć z kasą. A co z inwestorem? Nawet jeśli otrzymał swój obiecany zwrot w wysokości 105 tysięcy, to po zakończeniu gwarancji okazuje się, że na rynku zarabia znacznie mniej niż dotychczasowy zwrot gwarantowany i najnormalniej w świecie przepłacił za lokal.

Brzmi jak czarny, spiskowy wręcz scenariusz? Może, ale przykłady inwestycji z gwarancją zwrotu Dolcanu z lat 2012-2014, dużego mazowieckiego dewelopera, pokazują, że niestety nastąpiło jego spełnienie – inwestycje były finansowane drogim i nie do końca legalnie zdobytym kredytem z SK Banku (który nota bene oferował najwyższe oprocentowania lokal w tamtym okresie), prognozowane czynsze i zwroty były z kosmosu, spółka upadła bez majątku, a właściciele lokali pozostali zdani na siebie – już bez żadnych gwarancji.

Jeden z największych deweloperów hoteli i apartamentów wakacyjnych powiedział kiedyś na jednej konferencji, że mógłby zaoferować czynsz nawet i 10% w skali roku oraz ceny kilkukrotnie wyższe od kosztów budowy – i niestety, stwierdził, że „kupujący waliliby drzwiami i oknami”. Na szczęście jest on jednym z wyjątków, ale kto wie ile apartamentów o przesadzonych cenach zostało już sprzedanych?

***

Oczywiście możliwe jest znalezienie racjonalnej gwarancji zwrotu – jeśli gwarancja jest dawana przez niezależnego operatora, a nie dewelopera, jeśli sprawdzimy rzetelność operatora, a nasza analiza potwierdzi, że wycena nieruchomości oraz proponowany zwrot jest realistyczny do osiągnięcia, to można z tego skorzystać. Tylko pytanie po co, skoro można byłoby uzyskać to samo (lub nawet więcej!) po prostu korzystając z umowy zarządzania? Jedynym sensownym wytłumaczeniem byłaby sytuacja, w której operator podzieli się ewentualną nadwyżką z wynajmu, bo wówczas on też ma motywację do osiągania maksymalnego zysku z wynajmu.

Chcesz poznać więcej mitów o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem? Kliknij tutaj!

Chcesz być na bieżąco z książką “Mity inwestowania w nieruchomości na wynajem”? Zapisz się na listę zainteresowanych!

Wysyłając swoje dane, wyrażasz zgodę na ich przetwarzanie. W każdej chwili możesz się wypisać. Więcej informacji znajdziesz w Polityce Prywatności