12

04.2019

Mit 127 – gwarancja zwrotu

autor: Jan Dziekonski|kategoria: Blog autorów, Edukacja finansowa, Mity inwestowania w nieruchomości na wynajem, Opłacalność Inwestowania, Różne, Wynajem

ilość komentarzy: 3

Od kilku lat bardzo popularnym elementem oferty deweloperów, szczególnie z segmentu condo-hoteli, jest tak zwana „gwarancja zwrotu”. Nabywający lokal wchodzi z deweloperem lub operatorem inwestycji w umowę, zgodnie z którą przez określony okres czasu kupujący ma zagwarantowany konkretny zwrot, a więc i konkretny przepływ pieniężny. Oferty sięgają od 2 do 10 lat gwarancji, a procentowy zwrot – od 5 do nawet 10% w skali roku. Kuszące? Bardzo! Nie dziwne, że wiele osób poszukujących takich inwestycji decyduje się na taki zakup. Ale czy aby na pewno jest to dobry pomysł? Czy rzeczywistość może być tak piękna, jak pokazują to reklamy?

Niestety – w ekonomii nie ma tak zwanych „darmowych obiadów”, a w łaskawość i hojność deweloperów raczej nie ma co wierzyć. Nie da się osiągać wysokich rentowności zupełnie bez ryzyka! Zacznijmy więc od tego dlaczego właściwie deweloperzy stosują gwarancje zwrotu. Dzieje się tak z reguły z dwóch przyczyn:

Przyczyna pierwsza – problem z lokalami użytkowymi. Koncept condo-hoteli powstał niejako z potrzeby deweloperów, którzy dotychczas budowali budynki wielorodzinne z mieszkaniami. Mianowicie, o tym co można zbudować na danej działce decyduje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (dalej MPZP) lub, w razie jego braku, Decyzja o Warunkach Zabudowy (dalej WZ) w ramach której inwestor prezentuje urzędowi koncepcję, a urząd ją akceptuje lub zmienia. Czasami zdarza się, że nowo uchwalony przez radnych danej gminy MPZP lub wydana przez urząd WZ nie jest po myśli dewelopera. Na przykład, nie ma zgody na budownictwo wielorodzinne, a tylko na zabudowę usługową (w skład których wchodzi tzw. zamieszkanie zbiorowe – hotele, domy studenckie etc.). Lub też zgoda na mieszkania może być, tylko MPZP lub WZ narzuca bardzo wysoki wskaźnik miejsc postojowych w relacji do jednego mieszkania (np. 2 m.p. do 1. mieszkania), co powoduje, że deweloper musiałby wybudować kosztowny parking podziemny, żeby nie skończyć z małą liczbą mieszkań wielgachnych mieszkań. W obu przypadkach deweloper może próbować sprzedać taką działkę lub jednak postawić budynek zamieszkania zbiorowego – condo-hotel. Co więcej w takim budynku nie muszą być spełnione przepisy mieszkaniowe, związane z minimalnym metrażem mieszkań i ich doświetleniem – można spokojnie budować 17-metrowe kawalerki.

Czasami condo-hotele to zwykłe bloki mieszkalne, ale spełniające formalne przepisy przeciwpożarowe budynków hotelowych, nierzadko są to też budynki faktycznie pomyślane jako obiekty najmu krótkoterminowego. W obu przypadkach powstaje jednak problem, jak szarego Inwestora przekonać do tego, że coś co jest formalnie lokalem użytkowym, da się wynajmować. Problemów z takimi lokalami jest kilka – formalnie nie można się w nim zameldować (więc nie sprawdzi się jako mieszkanie konsumenckie), trudno pozyskać na niego kredyt hipoteczny (a jeśli się uda, to na pewno będzie droższy), przy nabyciu pojawia się VAT na poziomie 23%, a do wynajmu (czyli świadczenia usługi zakwaterowania) formalnie należy założyć działalność gospodarczą – przyszła sprzedaż lokalu też będzie trudna, bo każdy nowy nabywca będzie musiał się zmierzyć z takimi samymi rozterkami. Nie brzmi zachęcająco dla zwykłego Inwestora, a takich deweloper musi znaleźć setki (tego typu inwestycje liczą nierzadko 200, 400 lub i więcej apartamentów)… Więc wymyślono gwarancję zwrotu – skoro lokal ma być wprost inwestycyjny, to zapewnijmy określony zwrot, żeby ten wahający się Inwestor zmienił swoje zdanie.

Powyższe rozwiązanie nie jest samo w sobie złe – skoro deweloper skalkulował potencjalny czynsz z najmu w danym miejscu i podjął się takiej deklaracji, to czemu nie skorzystać? Problem niestety tkwi w tym, że nikt nie kontroluje deweloperów i ich ofert, nikt nie pilnuje czy deweloper będzie wypłacalny w okresie gwarancji, a sama umowa to jedynie dość miękkie zobowiązanie – nie ma tam zastawów rejestrowych, wpisów do hipoteki i tego typu mechanizmów. W efekcie nawet jeśli znajdą się deweloperzy, którzy rzetelnie przygotują się do zapewnienia czynszu gwarantowanego, to pojawi się też chmara innych, którzy wprowadzą gwarancję zwrotu z innych pobudek. Można to porównać do banków komercyjnych i spółdzielczych, które znajdują się pod nadzorem KNF i w przypadku których środki na kontach i lokatach są zabezpieczone przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Ale jeszcze mamy SKOKi, które do 2012 nie były objęte gwarancjami BFG i w sytuacjach problemów środki Klientów przepadały, jak i instytucje pozabankowe (np. Amber Gold), które oczywiście zagwarantują wszystko, ale co i rusz któraś upada i trzeba go ratować. Co więcej, BFG daje twarde gwarancje wyłącznie do równowartości 100 tys. EUR, co oznacza, że nie są one bezwzględne.

Przyczyna druga – chciwość. Mechanizm gwarancji zwrotu jest bardzo prosty i niestety – skłaniający do naciągania klientów. Deweloper mówi „kup lokal za X tysięcy złotych, a ja Tobie zagwarantuję zwrot w wysokości Y% przez Z lat”. Jeśli zwiększę cenę to musi więcej wypłacić w okresie gwarancji zwrotu. Ale typowo okres gwarancji wynosi tylko kilka lat i wyższa cena z nawiązką rekompensuje wyższe wypłaty czynszu dla nabywcy lokalu. Niestety motywuje to dewelopera do windowania ceny!

Weźmy przykład – wybudowanie lokalu kosztuje dewelopera 250 tysięcy złotych. Deweloper wykonał też analizę rynku i ustalił, że realnie z wynajmu może uzyskać 70 tysięcy złotych w ciągu trzech lat. Jakie ten deweloper ma opcje?

Powiedzmy, że deweloper ustala gwarancję zwrotu na poziomie 7% i 3 lat. Jeśli sprzeda lokal za 300 tysięcy złotych (50 tysięcy zysku na sprzedaży lokalu), to w ciągu trzech lat będzie musiał wypłacić nabywcy 300 x 7% x 3 lata = około 63 tysięcy złotych – czyli nawet zarobi na wynajmie 7 tysięcy, a łączny zysk wyniesie 57 tysięcy. Ale jeśli podniesie cenę sprzedaży do 500 tysięcy, to jego zysk ze sprzedaży wzrośnie do 250 tysięcy. Z tytułu wyższej ceny będzie musiał też wypłacić wyższy zwrot, mianowicie 105 tysięcy – czyli będzie musiał dołożyć do zwrotu 35 tysięcy z własnej kieszeni. Ale w ogólnym rozrachunku i tak zarobi 215 tysięcy. I tak dalej…

Cena zakupu lokalu (tys. zł)
A
Koszt dewelopera (tys. zł)
B
Zysk dewelopera ze sprzedaży lokalu (tys. zł)
C = A – B
300 250 50
400 250 150
500 250 250

 

Cena zakupu lokalu (tys. zł)
A
Gwarantowany zwrot (% ceny zakupu)
D
Okres gwarancji (w latach)
E
Zwrot wypłacony nabywcy lokalu (tys. zł)
F = C x D x E
Realnie uzyskany czynsz z wynajmu przez dewelopera (tys. zł)
G
Wynik dewelopera na gwarancji zwrotu (tys. zł)
H = G – F
300 7% 3 63 70 7
400 7% 3 84 70 -14
500 7% 3 105 70 -35

 

Cena zakupu lokalu (tys. zł)
A
Zysk dewelopera ze sprzedaży lokalu (tys. zł)
C = A – B
Wynik dewelopera na gwarancji zwrotu (tys. zł)
H = G – F
Łączny zysk dewelopera (tys. zł)
C + H
300 50 7 57
400 150 -14 136
500 250 -35 215

Niestety, jak się domyślacie, przy takim modelu biznesowym większość deweloperów skłoni się do zwiększenia ceny sprzedaży, ponieważ wzrośnie ich zysk łączny zysk. Co więcej, mogą oni spekulować, że czynsze wzrosną, więc mogą być nawet bardziej agresywni. A co będzie później? Kogo to obchodzi, bo zysk został zrealizowany i można uruchamiać kolejne projekty sprzedaży (apetyt rośnie w miarę jedzenia) lub co gorsza – zamknąć spółkę i zniknąć z kasą. A co z inwestorem? Nawet jeśli otrzymał swój obiecany zwrot w wysokości 105 tysięcy, to po zakończeniu gwarancji okazuje się, że na rynku zarabia znacznie mniej niż dotychczasowy zwrot gwarantowany i najnormalniej w świecie przepłacił za lokal.

Brzmi jak czarny, spiskowy wręcz scenariusz? Może, ale przykłady inwestycji z gwarancją zwrotu Dolcanu z lat 2012-2014, dużego mazowieckiego dewelopera, pokazują, że niestety nastąpiło jego spełnienie – inwestycje były finansowane drogim i nie do końca legalnie zdobytym kredytem z SK Banku (który nota bene oferował najwyższe oprocentowania lokal w tamtym okresie), prognozowane czynsze i zwroty były z kosmosu, spółka upadła bez majątku, a właściciele lokali pozostali zdani na siebie – już bez żadnych gwarancji.

Jeden z największych deweloperów hoteli i apartamentów wakacyjnych powiedział kiedyś na jednej konferencji, że mógłby zaoferować czynsz nawet i 10% w skali roku oraz ceny kilkukrotnie wyższe od kosztów budowy – i niestety, stwierdził, że „kupujący waliliby drzwiami i oknami”. Na szczęście jest on jednym z wyjątków, ale kto wie ile apartamentów o przesadzonych cenach zostało już sprzedanych?

***

Oczywiście możliwe jest znalezienie racjonalnej gwarancji zwrotu – jeśli gwarancja jest dawana przez niezależnego operatora, a nie dewelopera, jeśli sprawdzimy rzetelność operatora, a nasza analiza potwierdzi, że wycena nieruchomości oraz proponowany zwrot jest realistyczny do osiągnięcia, to można z tego skorzystać. Tylko pytanie po co, skoro można byłoby uzyskać to samo (lub nawet więcej!) po prostu korzystając z umowy zarządzania? Jedynym sensownym wytłumaczeniem byłaby sytuacja, w której operator podzieli się ewentualną nadwyżką z wynajmu, bo wówczas on też ma motywację do osiągania maksymalnego zysku z wynajmu.

 

Chcesz poznać więcej mitów o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem? Kliknij tutaj!

 

Chcesz być na bieżąco z książką „Mity inwestowania w nieruchomości na wynajem”? Zapisz się na listę zainteresowanych!

Wysyłając swoje dane, wyrażasz zgodę na ich przetwarzanie. W każdej chwili możesz się wypisać. Więcej informacji znajdziesz w Polityce Prywatności
0

Komentarze:

  1. errata pisze:

    Depozyty w SKOK są objęte ochroną w Bankowym Fundusz Gwarancyjnym.

    0
    • Jan Dziekonski pisze:

      Errata, racja – uszczegółowiłem, że SKOKi do 2012 nie były objęte BFG, ale też przypomniałem, że BFG daje gwarancje wyłącznie do 100 tys. EUR.

      0
  2. Luke pisze:

    Jest jedna osoba którą znam z tego, że m.in. podnosi problemy jakie opisałeś – Marlena Kosiura.

    0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA, WEBINARY I KONFERENCJE

10 grudnia, wtorek, 18:00, ClickMeeting – webinar, Janek Dziekoński opowie „czy to dobry moment na inwestowanie w nieruchomości, czy czeka nas kryzys – 3. kwartał 2019”. LINK 

 

NAGRANIA OSTATNICH WEBINARÓW I PODCASTÓW:

PODCASTY

Social media:

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Jak sfinansować zakup mieszkania – warszawskie impresje targowe c.d.

W poprzedni weekend w Pałacu Kultury i Nauki odbyły się warszawskie targi mieszkaniowe. Wystawiało się dziesiątki developerów: i tych największych i tych mniejszych. Dodatkowo było kilka bezpłatnych warsztatów. Uczestniczyłem w 45-minutowym wykładzie Pana Krzysztofa Oppenheima, założyciela firmy Oppenheim Enterprise. Pan Krzysztof od 17 lat zajmuje się doradztwem kredytowym. Jego firma pośredniczyła w blisko 100 tysiącach zaciągniętych kredytów, a więc ma ogromne doświadczenie w doradzaniu w tym temacie. W swojej prezentacji odpowiedział m. in. na pytanie: Czy doradcy kredytowi [...]

Najnowsze komentarze

  • Jan Dziekonski: Ad. PS. zgadzam się w 100%! Dlatego skończyłem niedawno „Inteligentnego Inwestora”,...
  • Michał: Witam Dziękuję za podpowiedź i czekam na jak zawsze dokładną analizę. Zdaje sobie sprawę, że trader21 to...
  • Sławek Muturi: Jeszcze jeden wątek który poruszyłes. Tuż przed moim wyjazdem do Afryki mieliśmy status projektu...
  • Sławek Muturi: Krystian Podhale, ogromne dzięki za wielowatkowa deklaracje wsparcia oraz za kilka dobrych pomysłów....
  • Sławek Muturi: Bartosz vF, ogromne dzięki. To dużo dla mnie znaczy. Jestem bardzo wdzięczny. Fundacja Fridomia ma też...
  • Jan Dziekonski: Panie Michale, postaram się odnieść do tego artykułu =) Zresztą trochę zmieniam formę webinaru, bo...
  • Jan Dziekonski: Będzie nagrywany i wrzucimy go na YouTube Mzuri – bez obaw =)
  • Konkret: Kolejny artykuł w temacie najmu krótkoterminowego: https://wyborcza.pl/7,15628...
  • Krystian Podhale: Sławku jak zwykle „odjechany na maxa pomysł” z FF, z 195/365, oraz z Harambee:)...
  • Przemysław: Czy webinar będzie można obejrzeć w innym terminie? Innymi słowy – czy będzie nagrywany? Pracuję w...
  • Bartosz vF.: Sławek, Sorry za brak kontaktu, nie przeglądałem po prostu fridomii :) Zgodnie w wcześniejszą deklaracją...
  • Bartosz vF.: A ja proszę o : – Zmiany na rynku najmu w ostatnim roku, czy również obserwujecie spadek popytu w...
  • Michał: Witam Panie Janie Mam pytanie o analizy. Ostatnio natchnąłem się na taką analizę: https://independenttrader...
  • Jan Dziekonski: Agnes – agresywne – takie na których możemy łatwo stracić lub się zablokować na lata z...
  • Jan Dziekonski: Agnes – przekazuję odpowiedź od Marii, która ma trochę doświadczeń (zarządza ok. 5.500...
  • Jan Dziekonski: Mateusz – jak to gdzie? W Mzuri ;) Opowiemy trochę o kuchni =)
  • Mateusz: Będę czekał :) W webinarze o kamienicach można by jeszcze wspomnieć gdzie w ogóle szukać ofert sprzedaży,...
  • Jan Dziekonski: Mateusz – dzięki za sugestie! Planuję istotnie dwa takie webinary: – co to znaczy kupić...
  • Jan Dziekonski: TX – przyznam, w tym roku dobrze się sprawowałeś, dlatego Św. Mikołaj pomyśli jak takie dane...
  • Sławek Muturi: Vali, thanks for your contiued support. We will provide the bank a count details shortly. Thanks and...

Najnowsze wpisy

created by Water Design