14

04.2019

Mit 27 – wyższy standard da wyższy zwrot z najmu

autor: Jan Dziekonski|kategoria: Blog autorów, Edukacja finansowa, Fridomia, Inwestowanie, Mity inwestowania w nieruchomości na wynajem, Nieruchomości, Opłacalność Inwestowania, Różne

ilość komentarzy: 8

Częstym wyborem Inwestorów kupujących pierwsze mieszkanie na wynajem jest wyższy standard – budynku, mieszkania, jak i całego wykończenia. Dominuje przeświadczenie, że piękna elewacja budynku, prestiżowe lobby, atrakcyjny układ mieszkania (balkon, garderoba, druga łazienka), a zwłaszcza luksusowe materiały wykończeniowe, meble oraz sprzęty AGD przyniosą szybki wynajem oraz wysoki czynsz, skutkujący wysoką rentownością.

Prawda? Jednostkowo tak, ale co do zasady niestety – jest to wyrzucanie pieniędzy, ponieważ rynek nie płaci proporcjonalnie więcej za wyższy standard. Ludzie kupują oczami – telefony, samochody, ale też inwestycje. Natomiast chyba wszyscy wiemy, że popularność iPhone’a za 4.000 złotych leży nie w jego funkcjonalności (która jest na poziomie smartphone’a za 1.000 złotych), tylko w tym, że ma atrakcyjne reklamy, punkty sprzedaży i intensywny marketing. Tak samo większość Polaków jeździ nie drogimi samochodami marki Audi, tylko bardzo technicznie zbliżonymi do nich Škodami, które są odpowiednio tańsze. Pierwszą klasą na pewno przyjemniej się lata, ale to Ryanair najwięcej zarabia. Czy warto więc przepłacać?

Po pierwsze – budynek. Mieszkania w budynkach o wyższym standardzie, a zwłaszcza premium (np. Złota 44 w Warszawie, ale też zabytkowe kamienice w Krakowie, czy Toruniu) nie są tylko trochę droższe. Są ekstremalnie znacznie droższe! Za sam zakup musimy często zapłacić 15, 25, a nawet 45 tysięcy złotych za metr kwadratowy, a za samo mieszkanie – minimum 500 tysięcy złotych za kawalerkę, ale często też milion złotych i więcej (bo taka luksusowa kawalerka ma z reguły 40 metrów i więcej). Pytanie czy znajdzie się wielu najemców na takie mieszkanie? Niekoniecznie. Żeby osiągnąć nawet jako taki zwrot z apartamentu za milion złotych, powiedzmy 5%, musielibyśmy otrzymywać od najemcy czynsz netto na poziomie około 5.000 złotych, co wraz z opłatami (te są wysokie w apartamentowcach ze względu na usługi Concierge, baseny, powierzchnie wspólne etc.) dawałoby kwotę 6.000 złotych.

Liczba Polaków mogących sobie pozwolić na taki wydatek co miesiąc jest niewielka – a większość z nich dzięki zasobnym kieszeniom prędzej taki apartament sama by nabyła, niż wynajmowała. Oczywiście są też najemcy korporacyjni (apartament dla menedżera zza granicy), czy też zamożni obcokrajowcy, chociaż są to najemcy bardzo wymagający i roszczeniowi. A statystyka jest nieubłagana, jest ich znacznie mniej, niż najemców skorych wynająć prostą kawalerkę w bloku z lat 70-tych – efekcie czynsze niezbędne do uzyskania wysokiej rentowności w mieszkaniach premium nie są osiągane – typowy zwrot z ich wynajmu to około 2-4% (w porównaniu do segmentu economy, dającego zwroty rzędu 6-8%!).

I tu anegdota odnośnie obcokrajowców – w Azji Południowo-Wschodniej (Chiny, Tajwan, Korea, Japonia, Wietnam – czyli około ¼ ludności świata) występuje tzw. „tetrafobia”, czyli strach i niechęć do liczby „4” ze względu na jej podobieństwo w wymowie do słowa „śmierć”. Jak myślicie, ilu najemców z Azji wynajmie mieszkanie w Złotej 44 lub w Cosmopolitanie (Twarda… 4 =)

Po drugie – funkcja. Często osoby myśląc o wyższym standardzie sięgają do mieszkań deweloperskich, w których pole manewru w zakresie układu mieszkania jest dość szerokie. Nabywane są miejsca postojowe (najlepiej dwa), wybierane mieszkania z balkonami, czy garderobami. Problem w tym, że takie kosztowne dodatki nie znajdują istotnego odzwierciedlenia w uzyskiwanym czynszu najmu, który stanowi o rentowności mieszkania.

Przykład? Miejsce postojowe – typowo w nowych blokach w Warszawie kosztuje ok. 40 tysięcy złotych. Ile najemca zapłaci za takie miejsce? Jeżeli nie potraktuje go jako darmowy dodatek, to maksymalnie 200-300 złotych. Ile oddamy za utrzymanie miejsca? Około 100 złotych. Zostaje 100-200 złotych, co rocznie licząc optymistycznie daje 1.800-2.400 złotych. Rentowność miejsca? 3-6%. Mało, żeby podnieść rentowność.

Kolejny przykład: Garderoba – dopłacamy za jej zakup około 50.000 złotych (około 4 m2 po 10.000 złotych za zakup i około 10 tysięcy złotych na wyposażenie w szafy). Żeby taka garderoba się zwróciła, to najemca musiałby płacić dodatkowo za jej obecność 300-400 złotych. Łatwe do osiągnięcia? Niestety w praktyce bardzo rzadko.

Problem leży w tym, że trudno mówić o mieszkaniu premium, bez tych dodatków – brak nawet jednego z nich może przekreślać premiowy charakter mieszkania i jeszcze bardziej pogrzebać jego wynajmowalność przy wysokim czynszu. A jak wcześniej wyjaśniliśmy, nawet ten wysoki czynsz da mizerną rentowność.

Po trzecie – wykończenie i wyposażenie. Obszar ostatni – dobór płytek, podłóg, farb, lamp, pralek, lodówek oraz innych sprzętów. Kto urządzał własne mieszkanie ten wie, że bardzo łatwo można „popłynąć” z budżetem dobierając luksusowe włoskie płytki zamiast tańszych polskich odpowiedników, niemiecką kuchenkę zamiast polskiej produkcji oraz designerskie lampy zamiast ich – co tu dużo mówić – tańszych podróbek, płacąc dwu-trzykrotnie więcej za markę przy bardzo zbliżonej funkcjonalności i wyglądzie. Bo przecież ma być luksusowo. Nie inaczej jest z wykańczaniem pierwszego mieszkania na wynajem – panuje kultura „na bogato”, przy czym nie jest to zawsze przemyślane. Nie potrzeba marki projektanta i wysokiej ceny, żeby płytki były wizualnie atrakcyjne – wystarczy dobrze poszperać w zasobach marketów. Nie trzeba robić mebli na wymiar z granitowym blatem, żeby kuchnia była atrakcyjna i wytrzymała.

Łatwo w takim przypadku przejść z jednostkowego kosztu wykończenia i wyposażenia na poziomie 1 tys. zł na m2 na 2-3 tys. zł na m2, co daje wzrost budżetu o kilkadziesiąt tysięcy! Ponownie, najemca może nie być skory do zapłacenia kilkuset złotych wyższego czynszu za takie luksusy, choć przy jednym mieszkaniu do wynajęcia może to być wykonalne. Gorzej, jeżeli tak drogie wyposażenie ulegnie zniszczeniom, od których się nie ubezpieczyliśmy (OC najemcy, pożar etc.), czy też postanowiliśmy zaoszczędzić na projektancie wnętrz, zdając się na naszego nosa i gust – często wtedy dobór mebli oraz wyposażenia pasuje jak pięść do nosa.

***

Dodatkowy problem z mieszkaniami w podwyższonym standardzie leży w tym, że trudno o tym mówić i oczekiwać wysokiego czynszu bez wszystkich powyższych dodatków – brak nawet jednego z nich może przekreślać wyższy, czy też nawet premiowy charakter mieszkania i jeszcze bardziej pogrzebać jego wynajmowalność. Na przykład złote klamki nie ułatwią wynajmu, jeżeli sam budynek sprawia wrażenie ruiny i strach do niego wejść – nie ma sensu wówczas przeinwestować, bo i tak najemca z większym budżetem ucieknie przed otoczeniem. A jak wcześniej wyjaśniliśmy, nawet ten wysoki czynsz da mizerną rentowność…

Jednakże, od powyższych reguł zdarzają się wyjątki. W miastach, w których przeciętny rynkowy standard jest niski (dominuje meblościanka z czasów Gierka lub co najwyżej Ikea), a mieszkań zrobionych „z głową” jest jak na lekarstwo, to nawet niewiele wyższy od przeciętnej standard (zmywarka, ciekawe lampy etc.) może dać efekty w postaci ponad proporcjonalnie wysokiego czynszu gdyż dobro rzadkie, jeśli jest poszukiwane, staje się cenne. Osobiście znam przykład mieszkania dwupokojowego w kamienicy w centrum Łodzi, które daje rentowność ponad 8% w skali roku i wynajmuje się w cenach zbliżonych do warszawskich, ponieważ jego standard został nieco podniesiony. Ale jest to jednostkowy przypadek i gdyby wszyscy w Łodzi tak przygotowywaliby swoje mieszkania, to prędko łódzki najemca miałby oczekiwanie zmywarki jako standardowe wyposażenie mieszkania (jak to już się zdarza w Warszawie).

 

Chcesz poznać więcej mitów o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem? Kliknij tutaj!

 

Chcesz być na bieżąco z książką „Mity inwestowania w nieruchomości na wynajem”? Zapisz się na listę zainteresowanych!

Wysyłając swoje dane, wyrażasz zgodę na ich przetwarzanie. W każdej chwili możesz się wypisać. Więcej informacji znajdziesz w Polityce Prywatności
0

Komentarze:

  1. Bobbi van der Rohe pisze:

    O rety! Następny… Trudno, najwyżej się komuś narażę… Ręce prawie opadają, ale stereotypy, które powielasz Pan, Panie Janie, w tym bieżącym wpisie, są jak nie drzazga, a całe koromysło w moim oku. Uderzyłem się niedawno w głowę, więc nie bierz Pan wszystkiego co piszę jako potwarz, a jedynie jako majaki niepełnosprawnego. Mimo tego stoję murem za każdym słowem, które tutaj piszę. Moja krytyka Twoich zdań (nie ich szyku, a jedynie sensu) to tylko jednostkowy głos sprzeciwu w dyskusji. Peace!

    Otóż, odczep się Pan od pięknych elewacji budynków, czy atrakcyjnego układu pomieszczeń. Po prostu miło byłoby, gdyby piękne elewacje, czy funkcjonalne układy pomieszczeń, stały się standardem rynkowym (!), podobnie jak chociażby umowy najmu, których nikt już się chyba nie czepia?

    O rety, przepraszam, ale nie mam już siły odpisywać dalej, więc puszczam do publikacji tylko wstęp. To, że czwórka gdzieś tam w świecie oznacza śmierć, to znaczy że, tu w Polsce, mamy nie inwestować w mieszkania z numerem 4, lub 13? (13 to tez czwórka 1+3 to 4). Biedne Czwórki, biedne Cztery Pory Roku…
    Niech ten rynek najmu już się w końcu ucywilizuje:-), bo oporny jest w tym jak mało kto :-)
    Pozdro

    1+
    • Jan Dziekonski pisze:

      Bobbi, cóż, chyba uderzenie faktycznie było mocne ;)

      A na serio, chyba faktycznie niejasno napisałem ten wpis, skoro wywnioskowałeś z niego, że jestem przeciwnikiem pięknej formy i doskonałej funkcji – ja tylko wyjaśniam, że segment mieszkań premium jest co najwyżej mocno przeciętną inwestycją =) Zresztą premium nie równa się tym przymiotnikom – Grzybowska 4 jest przeciętnym wieżowcem w Warszawie, a Złota 44 to jest już nawet trochę gargamel.

      Nie premium oraz cena i kasa włożona w wykończenie świadczy o pięknie i funkcji. Przykłady? Osiedle Sady Żoliborskie Skibniewskiej, osiedle Nikiszowiec w Katowicach, czy też zabytkowe kamienice w każdym polskim mieście. Można inwestować w mieszkania w pięknych budynkach, które nas otaczają, bez wydawania miliona monet na etykietkę „premium” – to moje przesłanie.

      Zresztą dam nawet przykład z pierwszej ręki. Posiadam mieszkanie z półki prawie premium – wysokiej klasy apartament, całkiem zgrabny budynek (choć za duży na mój gust) na warszawskim Żoliborzu, wykończony zgodnie z założeniami premium. Rentowność? 4,5%. Moje „byle jakie kawalerki” na Śląsku dają jakieś 8-9%, są funkcjonalne i sensownie urządzone. Budynki, które remontuję w ramach Mzuri, staram się doprowadzać do lepszego standardu, żeby nas otaczało piękno – taki mam etos wynikający z tego, że pochodzę z wielopokoleniowej rodziny architektów i urbanistów.

      Skoro nadałeś sobie przydomek jednego z największych architektów XX wieku, to też powinieneś znać jego projekty (patrz osiedle Weißenhof), które premium nie były, a koncentrowały się na funkcji i użyteczności oraz niskiemu kosztowi wykonania (choć nie miał takiego fioła jak Corbu =)

      PS. Komentarz odnośnie 4-ki jest już mega słaby – zastrzegłem, że to anegdota jak mała drobnostka może pogrzebać dowolnie premiową inwestycję =)
      PS2. Ciekaw jestem co Sławek dopisze =D

      0
    • Przemek pisze:

      Oj, tam Bobby.

      Zauważam lekko zwiększona trudność wprowadzenia funkcjonalnych wnętrz w istniejących budynkach, względem wprowadzenia umów najmu jako standardu rynkowego. Podobnie z elewacjami nie będzie tak łatwo.

      Mnie to pachnie lekkim odklejeniem, szczególnie gdy mowa o rentownościach i typowych błędach przy inwestowaniu ;) Wydaje mi się, że kiedyś mi mignęło że jesteś z Piły. A to miasto akurat architekta musi szarpać i gnieść, więc rozumiem Twoje poruszenie.

      0
      • Bobbi van der Rohe pisze:

        Przemku, na czym więc polega inwestowanie jak nie na podnoszeniu wartości otaczającego nas świata przy jednoczesnym czerpaniu zysków?

        Tak, jestem z Piły, od 10-ego roku życia. Miasto całkowicie zniszczone podczas wojny, pochopnie odbudowane, otoczone jeziorami i lasami, co z nawiązką rekompensuje piękno utracone.

        0
        • Przemek pisze:

          A zatem jesteśmy niemal sąsiadami, gdyż jestem ze Złotowa ;) Dlatego też ta informacja utkwiła mi w pamięci. Definitywnie lasy i jeziora są największym walorem naszych okolic, z czego obficie korzystam niemal codziennie :)

          Znam przedsiębiorców, którzy zarobione pieniądze „inwestowali” w nowy, piękny samochód, eleganckie meble biurowe, porządne sprzęty. Jako miłośnik rzeczy „tanich a dobrych”, czyli używanych, odkupywałem wielokrotnie takie sprzęty gdy likwidowali działalność. Przestrzelili, a para poszła w gwizdek.

          Inwestowanie jako podnoszenie wartości tego świata – brzmi pięknie ;)

          0
        • Tomek pisze:

          Inwestowanie zasadniczo nie ma zbyt wiele wspólnego z podnoszeniem wartości świata. Widać to jaskrawie na przykładzie inwestowania na giełdzie, gdzie duże firmy mają na celu maksymalizację zysku, często kosztem zatrucia środowiska, nadmiernej eksploatacji naturalnych zasobów, niehumanitarnego traktowania zwierząt, albo – patrz Boeing – kosztem życia ludzi. Wokół inwestowania w nieruchomości są też kontrowersje – że np. za sprawą inwestorów wzrastają ceny mieszkań, co czyni je mniej dostępnymi dla szarego Kowalskiego. Osobiście kompletnie nie przejmuję się problemami potencjalnie generowanymi przez inwestowanie w nieruchomości, i jestem dość agresywny w podwyższaniu czynszów lokatorom, jak również nie przeszkadza mi inwestowanie w giełdę – ale warto zdawać sobie sprawę, że to wszystko nie jest takie różowe a hasło głoszone przez różne firmy „Making the world a better place” to PR-owy bełkot.

          0
  2. Bobbi van der Rohe pisze:

    Peace Man!

    Uderzenie było koszmarnie mocne :-) Pozostańmy więc przy tym, że się nie zrozumieliśmy, bo argumenty które dalej przytaczasz powodują chyba dalsze niezrozumienie…

    Wpis napisałeś bardzo niejasno, tu się zgodzę :-P To, że coś Tobie, Janowi Dziekońskiemu, się nie podoba Panie Janie, nie oznacza, że jest Gargamelem :-) Trochę to niepoważne, nie przyznasz? Po to chyba w języku polskim mamy choćby zwrot „nie podoba mi się”, aby nadać opinii jednostkowy charakter, a nie wymiar obelgi? Takie ocenianie jest po prostu tak słabe, że mój japoński przy tym to pikuś :-P
    Zgadzamy się na pewno z tym oczywistym chyba dla Wszystkich stwierdzeniu, że nie premium oraz kasa włożona w wykończenie świadczy o pięknie i funkcji. Perełki Architektury możemy znaleźć przecież wszędzie, warto przypomnieć tutaj choćby projekt domu dziecka w Kenii, który w moim odczuciu taką Perłą jest:

    https://www.archdaily.com/574887/nakuru-project-orkidstudio/

    Twoje przesłanie o niewydawaniu miliona monet wydaje mi się ok, takie dość oczywiste, no ale dobrze jest przypominać oczywiste przesłania.

    Znam projekty Miesa, Panie Janie, a w Stuttgarcie, gdzie owe osiedle Weißenhof, na które skierowałeś mój słabnący wzrok, się znajduje, spędziłem prawie dwa lata moich studiów architektonicznych, pierwszy rok w ramach Erasmusa, a drugi na własny koszt, pracując cały czas w Bund Deutscher Architekten Stuttgart, gdzie, dzięki uprzejmości mojej szefowej, Frau Evy Weinmann, miałem okazję poznać wielu współczesnych projektantów, nie tylko „warszawskich Gargamelów” :-) i nie tylko w ramach oficjalnych wystaw, ale również na mniej oficjalnych kolacyjkach :-)

    P.S. Lol ze słabości komentarza o czwórkach :-)
    P.S.2. To, że jestem wnukiem kujawskich krawców, nie oznacza że umiem szyć tak pięknie jak oni :-) apropos słabości argumentów, to w moim odczuciu wymiatasz :-)

    Mimo wszystko pozdrawiam Cię smerfnie,

    Jedyna na całą wioskę,
    Smerfetka

    0
  3. Artur Banach pisze:

    Dobry artykuł wyjaśniający dokładnie jeden z mitów dotyczących inwestowania, że wyższy standard oznacza wyższy zysk, co jest nieprawdą. Ciekawa wzmianka o tym, co oznacza liczba”4″ w Azji. Byłem tam wiele razy, ale o tym nie wiedziałem :-) Dziękuje za poświęcony czas na przygotowanie artykułu!

    0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA, WEBINARY I KONFERENCJE

22 sierpnia, godzina 19.00 – webinar „Jak zmienił się rynek nieruchomości w Polsce na przestrzeni ostatnich 5 lat” poprowadzi Artur Kaźmierczak (Rejestracja)

29 sierpnia, godzina 19.00 – webinar „Specyfika i perspektywy inwestycyjne Krakowa i Warszawy” poprowadzi Jan Dziekoński  (Rejestracja)

18 września, godzina 14:45, Łódź – udział Artura Kaźmierczaka w panelu „Aaapokój wynajmę”, w ramach konferencji Łódź REdiscover organizowanej przez Eurobuild (Hotel Andels, Ogrodowa 17)

NAGRANIA OSTATNICH WEBINARÓW I PODCASTÓW:

PODCASTY

Social media:

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Timing jest ważny – czyli dwie żaby i dwa garnki

Na ostatnim spotkaniu Fridomiaczek i Fridomiaków w Londynie powtórzyłem historyjkę, którą kiedyś gdzieś wyczytałem i którą często powtarzałem swoim klientom bądź współpracownikom wtedy gdy jeszcze pracowałem w konsultingu. Ponieważ wielu z Was zapytało mnie w komentarzach do wpisu z relacją z Londynu o tę historyjkę, więc oto ona. Na jakiejś amerykańskiej uczelni przeprowadzono eksperyment. Dwie żaby wrzucono do dwóch garnków z wodą stojących na gazowych palnikach. Podpalono gaz w palnikach. Widzicie to? Tylko, że jedną żabę [...]

Najnowsze komentarze

  • Jan Dziekonski: Tutaj posypię głowę popiołem, ale faktycznie nieco opadła para w przygotowaniach książki – ot...
  • BiL: Chyba niestety troche popadla. Byl duzy konkurs o mitach, ktory wygralem kilka miesiecy temu, a z Waszej strony...
  • Sławek Muturi: Basta, dzięki za ciepłe słowa. Też tęsknię za czasami gdy byłem bardziej aktywny na łamach fridomii:-)...
  • Basta: Nareszcie post Slawka, dobrze widziec. Pomimo ze innych piszacych tez mozna czytac to jednak czasy kiedy...
  • Tomek: Xeroks: dla mieszkań objętych do 2018 roku opłatą wieczystą przyjmowałem wartość gruntu z opłaty wieczystej....
  • Mateusz: Po zakupie każdego mieszkania zlecam u rzeczoznawcy wykonanie wyceny z wyszczególnieniem wartości gruntu,...
  • Xeroks: w jaki sposób ustalacie wartość gruntu pod mieszkaniem do celów pomniejszenia kwoty amortyzacji? bo podobno...
  • AS: Sławku, Dziękuję za pierwsze rady. Chodzi mi po głowie rozliczenie remontu z zadłużenia … , zastanowię się...
  • Sławek Muturi: Czy ktoś z Warszawiaków mógłby polecić jakiś dobry ośrodek do przeprowadzania regularnych dializ? Będę...
  • Sławek Muturi: AS, Twoja historia kłopotów z najemcą który jest znajomym wcale mnie nie zaskoczyła. Wbrew pozorom nie...
  • Sławek Muturi: Michał, potwierdzam. Tak właśnie było. Zgadzam się z Tobą że nie warto życia odkładać „na potem...
  • Jan Dziekonski: Krystian, wywołany do tablicy – mogę też tylko podziękować za zaufanie dane nam na początku...
  • Krzysztof Bystrosz: Krystian, Pamiętam nasze spotkanie w Łodzi ;-) Wtedy też się poznaliśmy. Współpracowaliśmy ze...
  • Artur Kaźmierczak: Krystian, Przyłączam się do podziękowań Sławka. Tak, też pamiętam to spotkanie w Łodzi :) Ale...
  • AS: Dziękuje za zachętę i opisuję sytuację. Kilka lat temu kupiłem b. małą kawalerkę (18m2) z myślą o wynajmie. Było...
  • Michal: Wedlug mnie powinnismy czesc wolnego czasu poswiecac wlasnie na nasze zainteresowanie juz w trakcie budowania...
  • Sławek Muturi: Krystian, to my dziękujemy Tobie. Mamy ku temu mnóstwo powodów. Dziękujemy za to, że nie tylko...
  • Sławek Muturi: Dominik, dzięki za uznanie. Trzymam kciuki za Twoje szybkie dołączenie do grona Inwestorów. Przy...
  • Sławek Muturi: AS, jak najbardziej! Fridomia właśnie po to powstała – by być miejscem wymiany opinii,...
  • Krystian Podhale: Gratulacje dla całego zespołu Mzuri! Gratulacje Artur też dla Ciebie! Za Twój wkład, za wiedzę, za...

Najnowsze wpisy

created by Water Design