26

05.2019

Mit „mieszkanie musi spełnić wszystkie moje kryteria” czyli czego uczą nas podróże?

autor: Jan Dziekonski|kategoria: Blog autorów, Edukacja finansowa, Fridomia, Inwestowanie, Mity inwestowania w nieruchomości na wynajem, Nieruchomości, Podróżowanie po świecie, Praktyczne wskazówki, Różne

ilość komentarzy: 9

Życie to sztuka kompromisu w każdym z jego obszarów – zawodowym, uczuciowym, sportowym, czy inwestycyjnym. Jest tak nawet wtedy, gdybyśmy urodziliśmy się miliarderami – możemy być nogą w nogę. Kupujemy kompromisowe samochody – wielu chciałoby mieć Porsche, ale kończą na dobrej skądinąd Škodzie. Wybieramy kompromisową szkołę dla dzieci – bo albo jest blisko, albo świetna, albo za darmo. Tak samo wybieramy kompromisowe kierunki na wakacyjny wylot.

Szczególnie ten ostatni przykład jest bardzo obrazowy. Kupując bilet na samolot mamy trzy główne płaszczyzny decyzji – dokąd, kiedy i za ile polecimy. Każdy oczywiście wolałby polecieć na wymarzoną podróż do Australii, najlepiej w Majówkę (dużo „darmowego” wolnego) i przy okazji zapłacić mniej niż 500 złotych. Niestety, takie cuda mogą się czasem zdarzać, ale zastanów się jak często Tobie się taka sztuka udała? Raczej nigdy, no może jeden raz w całym życiu, ale trudno ufać, że będzie to powtarzalne. Tak więc z reguły musimy iść na kompromis i możemy zoptymalizować maksymalnie dwie z trzech z powyższych płaszczyzn:

  • albo lecimy tanio i w wybranej przez siebie dacie, ale dokąd to się okaże,
  • albo lecimy tanio i w wybranym przez siebie kierunku, ale na wymarzony lot musimy „czyhać”,
  • albo wybieramy kierunek i datę, ale to wyszukiwarka lotów określi ile za taki lot zapłacimy…

I pewnie ta ostatnia sytuacja ma najczęściej u Was miejsce. A jeśli ktoś szuka idealnego lotu, to najpewniej kończy się to albo pozostaniem w domu albo zgniłym kompromisem (lecimy nie tam gdzie chcemy, w złych datach i na dokładkę za podwójny budżet =)

Nie inaczej jest z inwestowaniem w mieszkania. Istnieją w tym podobnie trzy płaszczyzny – wysoka rentowność (co oznacza niską cenę w stosunku do osiągalnych dochodów z najmu), jakość (mityczna lokalizacja, stan budynku, układ, metraż i tak dalej) oraz czas inwestowania (czyli jak szybko znajdziemy takie nieruchomości). I tak samo nie możemy mieć wszystkiego naraz. Możemy:

  • portfel swoich mieszkań zbudować bardzo szybko i będą świetnej jakości, ale będzie to niesamowicie drogie (bo pewnie będziemy musieli pójść do prestiżowego dewelopera albo kupić kamienicę w centrum Warszawy) a więc i niskorentowne (w takim przypadku pewnie zaliczymy maksymalnie 5% zwrotu) lub
  • portfel zbudować szybko i będzie on wysoce rentowny, co można osiągnąć poprzez zakup mało prestiżowo wyglądającej kamienicy w równie mało prestiżowym miejscu (ubocze Sosnowca?), najtańszych mieszkań w najmniej preferowanych przez konkurencję miejscach (Bytom?), czy też w ramach tzw. wielopaków (kilka mikro-kawalerek na jednej księdze wieczystej), ale wszystko to będzie oznaczało kompromis w zakresie tzw. jakości mieszkań (albo będą brzydkie, albo ciasne, albo nie w takim miejscu, jakie byśmy sobie wymarzyli) lub
  • zbudować bardzo rentowny portfel o bardzo dobrze dobranych mieszkaniach poprzez inwestowanie w tzw. okazje inwestycyjne. Każdy by to oczywiście chciał! Ale nie jest możliwym, żeby osiągnąć to w miesiąc, ani nawet w rok! Nawet jeśli chcielibyśmy zrobić to jednym strzałem kupując budynek (gdybyśmy hipotetycznie mieli na to kapitał), to i tak jako „szybki” nowicjusz nie dojdziemy do takich okazji! Prawda jest taka, że złote strzały zdarzają się bardzo rzadko, a znajdowanie białych kruków wymaga obecności na rynku – a więc i chodzenia za okazjami. I to, zwłaszcza ze względu budżet, jest z reguły jedyna droga do udanego portfela mieszkań.

Niestety bardzo często spotkam się z początkującymi Inwestorami, którzy chcieliby wszystko naraz. Są to niesamowicie inteligentne osoby, często eksperci w swoich zawodach, pełniący kierownicze role w dużych korporacjach. I jakoś nie dociera do nich, że nie można mieć wszystkiego naraz. Na przykład pięknego budynku, centralnej lokalizacji, dużego metrażu, niskiej ceny za metr kwadratowy i jeszcze super rentowności, a na dokładkę chcieliby dostawać takie smaczki co tydzień i najlepiej nie płacić nikomu za pomoc w pozyskaniu takich okazji. Po prostu się nie da =) Efekt dla tych osób jest taki, że roztrząsają każdy zakup, popadają w „analysis paralysis” (tego terminu nauczył mnie w 2013 roku Sławek, jak poszukiwałem pierwszej kamienicy dla Mzuri i przekopałem się bodaj przez 200 obiektów bez większego sukcesu =) i wstrzymują się z inwestycjami na święty „nigdy”, bo „zawsze coś jest nie tak”.

Dlatego prawdziwy sukces w budowaniu wymarzonego portfela mieszkań odnoszą Ci Inwestorzy i Inwestorki, którzy mają strategię – cel, preferowane kierunki inwestowania, ale też i niewykluczające się kryteria oceny nieruchomości. Obejmują one po pierwsze obszar bezwzględnie istotnych kryteriów zakupu (np. minimalna realistyczna rentowność – np. 6%, maksymalny realistyczny budżet – np. nie więcej niż 250.000 zł per mieszkanie, obszary „no-go” czyli np. nie inwestuję w przyziemia, czy niebezpieczne dla najemcy lokalizacje) oraz kryteria dodatkowe, które z osobna mogą być kompromisowo być spełnione lub też nie (np. wolę mieć mieszkanie o niskiej cenie, ale jeśli trafi się perełka, to wydam więcej – albo wolę mieć w centrum miasta, ale jeśli będzie okazja na uboczu to też kupię etc.). Upraszczają one podejmowanie decyzji zakupowych i realizację zakupów – bo inaczej nigdy nic nie kupimy =)

 

Chcesz poznać więcej mitów o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem? Kliknij tutaj!

 

Chcesz być na bieżąco z książką „Mity inwestowania w nieruchomości na wynajem”? Zapisz się na listę zainteresowanych!

Wysyłając swoje dane, wyrażasz zgodę na ich przetwarzanie. W każdej chwili możesz się wypisać. Więcej informacji znajdziesz w Polityce Prywatności
0

Komentarze:

  1. Paw pisze:

    dzień dobry, to jest mój pierwszy napisany post na fridomii, chociaż przeczytanych mam już pewnie setki jak nie tysiące :). bardzo dobry artykuł i musze napisać, że sam od 4 lat roku stosuję opisaną w ostatnim akapicie strategię. przez te 4 lata kupiłem okazyjnie 3 mieszkania (cena około 30 % nizsza niż rynkowa) po prostu udało się, warto było czekać i szukać. dzięki temu , że mam określoną wymaganą stopę zwrotu (znacznie wyższą niż 6 %) nie kupuje drogich mieszkań. po okresie kupna mieszkania, liżę rany (czyli uzupełniam budżet po remontach i wyposażeniu), a potem zbieram wkład własny na kolejne mieszkanie (pieniądze z wynajmu i troszkę z etatu), i …zaczynam tęsknić za kolejną inwestycją bo zawsze jest to jakieś nowe wyzwanie. zaznaczam, że pracuję ale dochody z najmu zaczynają stanowić bardzo duży udział w moim budżecie. celem jest oczywiście wolność finansowa, ale nie wiem czy starczy czasu, ale na pewno nie martwię się o swoją emeryturę :) i nie stresuję się w pracy z powodu zwolnienia a to również jest bardzo ważne.
    pozdrawiam
    Pawel

    0
  2. dczekol pisze:

    napisz prosze jaką stopę zwrotu sobie zalożyłeś i jak długo szukasz nieruchomności?

    0
    • Paw pisze:

      założona stopa zwrotu minimum 10%. na dwóch nieruchomościach, posiadanych kilka lat osiągam troszkę większą, na ostatniej kupionej nieruchomości, we wrześniu 2018, nie minął jeszcze rok, więc rentowność nie policzona. spodziewana 9,1% (troszkę nizsza od zakładanej ale super lokalizacja). Od dwóch miesięcy ponownie szukam nieruchomości ale nic dla mnie nie ma.

      0
  3. Agnes 7 pisze:

    Mam nowy mit: Kazdy moze zostac inwestorem.

    Moj przyklad: do Mzuri zapisalam sie od marca i kupilam dwie kawalerki. Jedna na od razu, a druga sie remontuje (bedzie oddana dopiero pozniej). Myslalam, ze wszystko ok, czytalam Fridomie, ksiazki, zyje ponizej zdolnosci finansowych, przygotowywalam sie do tematu pol roku. Jednak u notariusza o malo ze stresu nie zemdlalam :-). Wyszla jedna sprawa, na ktora nie bylam przygotowana / uprzedzona i ogarnal mnie taki stres, ze nie wiedzialam co z tym robic. W koncu kupilam te kawalerke, ale kosztowalo mnie to ogromne ilosci stresu. Pomimo, ze mam fajnego doradce z Mzuri, ktory ogarnia wszystkie tematy.
    Sadze, ze nie kazdy moze zostac inwestorem – potrzebna jest do tego odpowiednia mentalnosc, wyluzowanie, mniej emocjonalny stosunek do pieniedzy, ludzkich bledow itp. Jednak nie jestem pewna, na ile nie gra tutaj nasza natura – np. do stalego zamartwiania sie pierdolami – a to nie jest i nie bedzie jednak cecha dobrego inwestora. Dlatego sadze, ze przed kupnem kawalerek, warto rozwazyc czy jest sie w stanie udzwignac ryzyka, jaki jest czlowieka stosunek do pieniedzy, itp.
    Mnie to rozlozylo na lopatki, pomimo, ze juz mam jedna nieruchomosc, ktora zbudowalam kilka lat temu. Ale wlasne mieszkanie to nie jest inwestycja – wtedy wydaje sie pieniadze dla siebie/pod siebie, nie jest to az tak stresujace, jak kupno mieszkania, gdzie zaraz oddaje sie klucze i nie ma wplywu jak ludzie beda je uzytkowac, jak sprzatac itp.

    0
    • xav pisze:

      Agnes,
      wg mnie sa dwa Mity, ktore ty polaczlas w jeden:

      1. „Niekazdy moze zostac inwestorem”. – otoz kazdy, najwazniejsze jest zrozumiec, ze kazdy moze odkladac nawet jakies 10% swoich dochodow (wystarczy wyobrazic sobie, ze szef obcina nam pensje o 10% – co wtedy sie dzieje? chyba nie ladujemy automatycznie na ulicy). a te pieniadze zainwestowane w standardowe produkty (akcje, nieruchomosci, obligacje) w dlugim okresie przyniosa zyski.

      2. „Nieruchomosci sa najlepsza inwesytcja dla kazdego”

      Ja osobiscie lubie nieruchomosci – od duzej kwoty w banku – wole mala kwote co miesiac na konto. Ale niektorzy wola akcje, a pewnie Ci ktorzy maja bardzo duzo I wstarczy I’m zwykly depozyt czy obligacje USA.

      moze opisz swoja sytuacje ? moze po prostu brakuje Ci doswiadczenia – nie wyobrazam sobie sytuacjii. ktora moglaby mnie zniechecic do dalszych inwestycij w nieruchomosci I przekonac do trzymania pieniedzy na lokacie czy w akcjach. Nie wyobrazam sobie tez wydarzenia, ktore po Roku czy dwoch latach nie bedzie jedynie wspomnieniem

      0
      • Agnes 7 pisze:

        xav, tak moze sa to dwa mity, ale:

        1. Zrozumienie, ze warto odkladac a inwestowanie odlozonego to dwa bieguny. Pomiedzy nimi jest jeszcze przestrzen na tzw. zaleganie pieniedzy na koncie. Jest to malo absorbujaca, i malo stresujaca forma trzymania pieniedzy – po prostu leza sobie na lokacie i w kazdej chwili sa dostepne.
        2. W tym micie jest zalozenie ze trzeba inwestowac, a to tak samo jak w punkcie 1.

        Moj post byl o tym, ze pomimo tego, ze czlowiek przeczyta ksiazki, teoretycznie sie przygotuje, to jednak bardzo wazne jest podejscie mentalne a to nie zmienia sie z dnia na dzien z chwila podjecia decyzji o inwestowaniu. Moga zdarzyc sie rozne nieprzewidywalne momenty, nie musza byc nawet dramatyczne. W moim przypadku dowiedzialam sie ze wspolnota mieszkaniowa ma zacigagniety kredyt w trakcie odczytywania aktu notarialnego. Wczesniej tej informacji nie dostalam, wiec nie wiedzialam jak sie zachowac, ani jak zinterpertowac te wiadomosc. Podpisalam akt, jednak odchorowywalam to dwa dni. Ja wiem, ze moze jest to trywialna sprawa, jednak dala mi ona do myslenia, ze inwestowanie kosztuje nie tylko pieniadze, ale i spore emocje, na ktore nalezy sie nastawic, jesli nie ma sie odpowiedniej mentalnosci. Stad uwazam, ze nie kazdy moze zostac inwestorem. Mam nadzieje, ze w moim przypadku poziom stresu spadnie, jak system zaczenie dzialac. Jednak nie wiem czy jest to regula dla kazdego.

        0
        • Tomek pisze:

          Nie znam szczegółów sytuacji, ale chyba wspólnota mieszkaniowa może zaciągnąć kredyt w każdej chwili, jeśli odpowiednia uchwała przejdzie większością głosów. Takie kredyty są często zaciągane na termomodernizacje i inne remonty. Więc nawet jeśli kupisz mieszkanie we wspólnocie bez kredytu, to następnego dnia już ten kredyt może się pojawić…

          Moim zdaniem inwestowanie w nieruchomości wymaga przede wszystkim pracy – nawet jeśli zleci się część rzeczy Mzuri, to pozostają zawsze jakieś decyzje, pilnowanie obowiązkowych przeglądów budowlanych itd.

          0
        • Agnes 7 pisze:

          @ Tomek – tak ja to wiem, sytuacja w ogole nie jest problematyczna z logicznego punktu widzenia.
          Mi chodzilo w poscie, ze podobnie jak w temacie glownym – sa ludzie ktorzy rozwazaja kazda oferte i nie potrafia dokonac wyboru, bo szukaja idealow, tak samo jak sa ludzie, ktorzy zamartwiaja sie kazda drobnostka zwiazana w mieszkaniem i przez to inwestowanie wcale nie jest takie rozowe. Na ile sa to cechy, ktore mozna wyuczyc lub zmienic – nie wiem. Byc moze inwestowanie nie jest dla czlowieka ktory nie umie podjac decyzji, albo czlowieka, ktory nie umie przestac sie zamartwiac, stad moj mit. Pozdrawiam serdecznie.

          0
        • Bartosz vF. pisze:

          Agnes 7 – to jest właśnie zdobywanie wiedzy :) Ciebie powinien interesować dział hipoteki (IV) w księdze wieczystej (no i dział III czyli roszczenia innych osoób do co nieruchomości) gdyż tylko za taki dług możesz odpowiadać w całości samemu. Za zadłużenie wspólnoty odpowiada wiele osób (fakt ze solidarnie..) wiec nie stanowi bezpośredniego zagrożenia „wtopą” na bardzo duża wartość…
          Przed inwestowaniem w tanie mieszkania (i każdym innym zaangażowaniem) tak jak doradzał Sławek – czytamy, czytamy i zdobywamy wiedze.. a i tak nigdy nie będziemy ekspertami.
          Mzuzi robiąc tysiące transakcji ma tę wiedzę o kruczkach prawnych, warto więc spytać ekspertów

          0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA, WEBINARY I KONFERENCJE

12-13 października, Warszawa, EXPO XXI – targi finansów osobistych „MoneyDays” (POST)

15 października, od godz. 17.00 –  Występ Sławka Muturi na spotkaniu regionalnym WIWN, „Życie jak Rentier przez duże R – partnerski model zarządzania biznesem” (Warszawa, „Golden Floor Tower”, ul. Chłodna 51) – POST

22 października, godz. 10.00 – Janek Dziekoński weźmie udział w dyskusji „Meandry rynku najmu” w ramach konferencji Polski Rynek Mieszkaniowy (Hilton Warsaw Hotel)

29 października, godz. 14.00 – Artur Kaźmierczak weźmie udział w dyskusji „Rynek mieszkań. Łódź – dobry adres” w ramach Property Forum Łódź (Holiday Inn Łódź)

NAGRANIA OSTATNICH WEBINARÓW I PODCASTÓW:

PODCASTY

Social media:

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Charakter

Każdy ma swoją historię, nawet - a może zwłaszcza osoby - które już raz "przegrały" swoje życie. Dziś miałem arcyciekawą i zupełnie niespodziewaną rozmowę z jedną z pań sprzedającą owoce na Saskiej Kępie. Kupowałem u niej maliny, śliwki i gruszki i gdy już płaciłem, to sama z siebie zaczęła bardzo sympatyczną rozmowę, a właściwie to nawet - w dużym stopniu - monolog. Nie pamiętam już nawet od czego zaczęła, ale temat rozmowy prawie od razu, [...]

Najnowsze komentarze

  • Artur Kaźmierczak: https://www.parkiet.com/Budown ictwo/310149990-Platforma-Soci alEstate-Latwiej-zainwestowac. html
  • Michał: Dziękuję za odpowiedź. Pozdrawiam.
  • Mateusz: Dziękuję za odpowiedź, osobiście myślę, że tego typu ubezpieczenie to bardzo dobre rozwiązanie. Czy można...
  • Tomek: Cześć, czy będzie dostępne nagranie?
  • Artur Kaźmierczak: Panie Michale, dokładnie tak, chodzi o dotarcie do nowych inwestorów. Nic w zasadach CFI Stolica...
  • Piotr: „Teraz pomaganie jest modne, kiedyś nie było modne, było oczywiste.”- Ja jestem z tych czasów...
  • Michał: Witam Z jakiego powodu Państwo zdecydowali się na współpracę z zewnętrzną firmą crowdfundingową? Jestem...
  • Artur Kaźmierczak: https://www.rp.pl/Wynajem/3101 09919-Miasta-walcza-z-drogim-n ajmem.html Dwa komentarze ode mnie:...
  • Sławek Muturi: Piotr, listę „skróciły” w moim imieniu moje koleżanki z Mzuri i sorry, że nie doszło do...
  • Sławek Muturi: ESTA, dzięki za dodatkowe info. Miałem – jak widać mylne – wrażenie, że obowiązek...
  • Jan Dziekonski: Panie Mateuszu, ubezpieczenia OC najemcy są elementem tzw. pakietu najemcy Mzuri, które są standardem...
  • Piotr: „Na człowieka składają się wybory i okoliczności. Nikt nie ma władzy nad okolicznościami, ale każdy ma...
  • Mateusz: W webinarze było wspomniane, że najemcy przy podpisywaniu umowy najmu z Mzuri muszą dodatkowo wykupić...
  • ESTA: Sławku, rejestracja w ESTA to jednorazowy wydatek kilkunastu USD a niej masz prawo do wjazdu przez 2 lata. Więc...
  • Jan Dziekonski: AAZR – dziękuję za komentarz i z góry przepraszam, jeśli faktycznie nastąpiło niedociągnięcie z...
  • Robert: http://wyborcza.biz/biznes/7,1 47758,25260548,kokosy-w-sezoni e-ciulanie-na-rate-kredytu-...
  • AAZR: BARDZO NEGATYWNIE O MZURI – jako były najemca, gdzie Mzuri reprezentowało wynajmującego, ostrzegam przed...
  • Sławek Muturi: Nibul, dzięki za przegląd prasy. Wygląda na to, że to chyba konkurencja, a raczej na pewno...
  • Jan Dziekonski: Tak zrobię :) kamera ma niezły mikrofon, ale sala niestety ma taki układ…
  • nibul: https://businessinsider.com.pl /finanse/inwestowanie/rynek-ni eruchomosci-inwestowanie-pr...

Najnowsze wpisy

created by Water Design