Deloitte Property Index 2019

Skończyłem właśnie nieco spóźnioną – z racji urlopu – lekturę interesującego, wydanego w lipcu przez Deloitte – Property Index 2019. To już ósma edycja tego wydawnictwa, która podsumowuje ubiegły rok z perspektywy rynku mieszkaniowego w Europie.

Chciałem podzielić się z Wami kwestiami, które przykuły moją uwagę. Z powodów oczywistych skupiłem się na dwóch elementach: cenach mieszkań i wynajmie. Zanim jednak przejdę do ich omówienia, komentarz dotyczący nasycenia mieszkaniami.

Deloitte potwierdza inne dane mówiące o tym, że w Polsce mamy najniższy w Unii (lub drugi najniższy, bo, jak mi się zdaje, Deloitte nie objął raportem Rumunii) wskaźnik nasycenia mieszkaniami – mamy ich zaledwie 380 na 1000 mieszkańców. Uwaga na marginesie: będę się posługiwać terminem „mieszkanie” tłumacząc angielskie „dwelling” – proszę pamiętajcie, że nie jest to precyzyjne tłumaczenie, bo „dwelling” obejmuje też domy. Polska ma mieszkań aż o 26% mniej niż średnio w badanych krajach. Co ciekawe, druga od końca jest Wielka Brytania, będąca wielkim i ożywionym rynkiem najmu i generalnie olbrzymim rynkiem mieszkaniowym z ponad 27 milionami lokali – to niemal dwa razy tyle co u nas (14,6 mln). Brylują natomiast w tej kategorii Portugalia i Włochy, z niemal identycznym wskaźnikiem prawie 580 mieszkań na tysiąc mieszkańców. To aż 52% więcej niż w przypadku naszego kraju.

Gdyby zaś na bazie danych z raportu oszacować deficyt mieszkaniowy w Polsce, wyniósłby on aż 3,7 mln mieszkań! Przy zeszłorocznym tempie budowy, załatanie tej dziury zajmie nam 20 lat. A i to zakłada, że (a) jakość obecnego zasobu mieszkaniowego w Polsce jest odpowiednia – co nie jest prawdą oraz (b) że nie trzeba będzie odtwarzać obecnego zasobu (co jest bardzo wątpliwym założeniem). Z drugiej jednak strony, spadać może populacja mieszkańców naszego kraju, co jednak będzie zależeć zapewne w dużej mierze od polityki imigracyjnej kolejnych rządów.

Co ciekawe Portugalia przoduje w zestawieniu jeszcze w dwóch kategoriach. Po pierwsze w kraju tym są relatywnie najtańsze mieszkania  – przeciętny lokal o powierzchni 70 m kw kosztuje niespełna czterokrotność średniej, rocznej pensji brutto (wobec 7,5 krotności w Polsce i aż 11 krotności w Czechach, gdzie mieszkania są relatywnie najdroższe). Po drugie – o ile można tu użyć sformułowania „przoduje” –  w Portugalii relatywnie najmniej się buduje, co może być jednak zrozumiałe w przypadku kraju, gdzie mieszkań jest dużo i (bo?) są tanie.Co ciekawe w kategorii tempa budownictwa Polska wypada nieźle – jesteśmy na trzecim miejscu pod względem zbudowanych lokali zarówno w ujęciu absolutnym (za Francją i Niemcami, gdzie jednak buduje się duuużo więcej niż u nas) jak i relatywnym (na 1000 mieszkańców) –  za Francją i Norwegią. W przypadku tej kategorii znowu nasze  trzecie miejsce mocno odbiega od dwóch pierwszych – zbudowaliśmy mieszkań na 1000 osób aż o 42% mniej niż Francuzi.

Zaskoczyła mnie zupełnie liczba mieszkań wybudowanych w Łotwie. Rozumiem, że to kraj niewielki, ale wynik 3000 nowych mieszkań w 2018 roku mnie zszokował.

To raptem sześć razy więcej niż liczba mieszkań zbudowanych lub budowanych przez spółki Mzuri CFI o charakterze deweloperskim i tylko cztery razy więcej niż liczba mieszkań łącznie zbudowanych lub kupionych przez wszystkie Mzuri CFI. Niestety w raporcie nie ma informacji o liczbie wszystkich mieszkań istniejących na Łotwie – kusiło mnie, by ją odnieść do 5100 mieszkań zarządzanych przez Mzuri :)

Przejdźmy wreszcie do cen mieszkań. Wiemy już, że w Polsce przeciętne mieszkanie kosztuje średnio 7,5 roku pensji brutto (co nie jest najszczęśliwszą miarą z racji różnic w systemach podatkowych), co plasuje nas mniej więcej w środku stawki. Jednak najtańszym miastem spośród obserwowanych przez Deloitte jest, poza Węgrami, Łódź! Wg raportu cena metra kwadratowego w Łodzi w ubiegłym roku (1237 Euro) była o 56% niższa niż w Warszawie i aż dziesięciokrotnie niższa niż w najdroższym Paryżu (12.910 Euro, czyli ok. 55 tys zł! Za jeden metr kwadratowy lokalu!). Co ciekawe, w Warszawie zakup mieszkania był w 2018 roku tańszy o niemal sześć razy niż w Paryżu (czy niewiele tańszym Londynie). Należy tu dodać, że chodzi o ceny nowych mieszkań.

Zaskoczenia czekały mnie również przy analizie czynszów najmu. Może nie jeśli chodzi o najdroższe miasta: Paryż z czynszem w wysokości 27,8 Euro (ok. 120 zł) za 1 m kw, drugie Oslo, trzecie Trondheim i czwarty Londyn – wszystkie z czynszem przekraczającym 20 Euro za metr). Zdziwił mnie raczej dół tabeli, a w szczególności cztery miasta, gdzie czynsze są równe lub niższe niż w Łodzi (8,4 Euro, czyli ok. 36 zł za metr). Otóż tyle samo przyjdzie zapłacić najemcy we Frankfurcie, a mniej w Berlinie (7,3 Euro) oraz w austriackich Grazu i Linzu (8,3 Euro)!!! Niewiele droższy jest najem w Hamburgu, Gandawie czy Wiedniu – wszędzie jest to mniej niż 10 Euro za metr kwadratowy. Dla porządku dodam, że najtańszy jest najem w węgierskim Debreczynie (6,4 Euro/m kw).

Inne zaskakujące dla mnie dane: najem w Warszawie (14,6 Euro / m kw) kosztuje tyle co w Manchesterze a więcej niż w Rzymie czy Pradze (po 13,4), Lyonie (12,6) czy Brukseli (11,1)!!! Kraków i Wrocław są dla najemców droższe niż Monachium czy Wiedeń!!!

Raport Deloitte nie podaje w tym roku danych o rentowności najmu, ale mając dane o cenach zakupu i najmu metra kwadratowego, policzyłem je sam – choć nie dla wszystkich niemal pięćdziesięciu miast, a jedynie dla jedenastu. Wybrałem je wg klucza: wszystkie polskie, wszystkie najdroższe i ważniejsze najbliższe. Oto wynik, uszeregowany według malejącej rentowności. I tutaj uwaga metodologiczna: to baaardzo zgrubnie liczona rentowność. Abstrahuje od kosztów wykończenia mieszkania, kosztów transakcyjnych, pustostanów, kosztów zarządzania najmem itd. Ale pewnie i tak znamienna:

Przysięgam, że do tej analizy podchodziłem bez z góry założonej tezy, a miasta dobrałem wedle przedstawionych wyżej kryteriów, a nie tak, by coś udowodnić. Niech mnie jednak kule biją, jeśli nie wynika z tego, że polski rynek najmu jest w skali Europy wyjątkowo atrakcyjny (z punktu widzenia właścicieli mieszkań oczywiście)! Niech mi ktoś powie, że inwestycja w Mzuri CFI Stolica (która nabywa przede wszystkim właśnie nowe lub niemal nowe mieszkania na wynajem w Warszawie i Krakowie) to zły pomysł!

Oczywiście, trzeba pamiętać, że nie referuję tu zmian cen mieszkań (Polska: +4%, UK: -15%, Niemcy +5%, Norwegia – brak danych, Czechy + 17%, Austria +2%, Francja -2% – ale to dotyczy znów tylko rynku pierwotnego) i abstrahuję od ryzyka kursowego, no i pomijam ponad 30 miast, ale myślę, że wymowa tych liczb jest jednoznaczna.

Nie to, żeby ten wynik jakoś zupełnie mnie zaskoczył – może poza tym, że rentowność inwestycji w nowe mieszkanie w Warszawie jest wyższa niż w innych polskich miastach objętych badaniem Deloitte.

Podsumowując, raport Property Index był dla mnie ciekawą i momentami mocno zaskakującą lekturą. Mam nadzieję, że podobnie odebraliście jego powyższe streszczenie.

 

Jeżeli chcesz podzielić się z innymi, udostępnij:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email

10 Responses

  1. Artur, dzięki za wskazanie na raport, z chęcią przeczytam. Tak na szybko, czytając to, co napisałeś takie przemyślenia przychodzą mi do głowy. Po pierwsze – relatywnie wysokie ceny najmu m2 w Polsce mogą wynikać z mniejszych powierzchni mieszkań przeznaczonych na wynajem. Po drugie – metodologia liczenia rentowności jako stosunek dwóch średnich IMHO obarczona jest bardzo dużym błędem metodologicznym. Przykładowo w Warszawie daleka Białołęka zaniży koszt zakupu (buduje się tam dużo i relatywnie tanio) ale nie wpłynie znacząco na średni czynsz – to nie jest dzielnica “na wynajem”. Po trzecie – ktoś niedawno pisał w komentarzu, że w Niemczech mieszkania wynajmuje się bez mebli, nawet kuchennych. A to jest element, który pierwszy wymaga nakładów. Więc gdy policzy się to dokładniej to różnica w atrakcyjności rynków o której piszesz może okazać się mniejsza niż się wydaje.

    Jeśli ja miałbym wyciągać jakieś wnioski z tych porównań (oraz tego, co widać na numbeo) to obstawiłbym w obecnych realiach gospodarczych scenariusz dalszego wzrostu cen mieszkań przy znacznie wolniejszych wzrostach czynszów i większe zróżnicowanie jednych i drugich ze względu na lokalizację. Ale to jedynie moja subiektywna prognoza :)

    1. TX, możesz mieć rację co do niewielkich metraży, aczkolwiek wydaje mi się, że w Paryżu czy Londynie też jest mnóstwo mikrokawalerek na wynajem. Więcej niż w Warszawie. Nie jestem natomiast przekonany do Twojego drugiego komentarza – Berlin, Rzym czy Wiedeń też mają swoje “dalekie Białołeki” – generalnie powinno się to mniej więcej uśrednić. Co do wynajmu bez mebli też zapewne masz rację. Choć znowu – w różnych krajach są różne praktyki.

  2. Artur, dzieki za komentarz do raportu. Szkoda ze nie uwzgledniles Dublina. Mysle ze to rekord Europy jesli chodzi o roznicy ceny mieszkania do wynajmu.

    1. Dominik, to nie ja, to Deloitte! :) Wróciłem do raportu i sprawdziłem – Dublin (ani żadne inne miasto w Irlandii) nie jest ujęte ani w zestawieniach cen mieszkań ani czynszów najmu.

  3. Xeroks – wynajem jest jakiś 2x droższy od raty hipotecznej za to samo mieszkanie. Jest tam ciekawy mechanizm w bankach, że zależnie czy to twoje pierwsze mieszkanie czy kolejne to bank żąda innego wkładu własnego i nawet odsetek! Dubliński rynek to dla mnie kuriozum. Reszta kraju ma zupełnie inne ceny – nie znam ich i nie wiem jaka jest relacja kupno/wynajem.

    Artur – jeśli tak to ok! Ale to bardzo podejrzane… :-)

    1. Nie, raczej nie ma w tym nic podejrzanego – pracowałem 20 lat w wielkich firmach konsultingowych i postawię dużo, że powodem jest to, że zespół doradców nieruchomościowych Deloitte w Irlandii albo był zbyt zajęty, by zebrać dane, albo się rozsypał wkrótce przed zbieraniem danych do tego raportu, albo po prostu był zbyt zajęty. Doszukiwałabym się raczej wyjaśnienia prozaicznego niż spiskowego :)

    1. Przeliczając po obecnym kursie euro, wynajmuję średnio 1 m. kw. swojego katowickiego portfela za 7,78 euro, więc niemalże za nowe ustawowe berlińskie maksimum.

      Mam nadzieję, że w Polsce władze nie wpadną na pomysł dyktowania tego, co obywatelom wolno robić z ich prywatną własnością.
      To jest -tak jakby- używanie prywatnych mieszkań jako zasobów komunalnych. Bez żadnych wydatków z budżetu.

  4. Mieszkam w Brukseli (wcześniej w Warszawie) i po przyjeździe zaskoczyły mnie relatywnie niskie ceny najmu mieszkań w Belgii (również w dobrych lokalizacjach stolicy). Czynsze zwłaszcza korzystnie wypadają w przeliczaniu na metr kwadratowy, gdyż belgijski zasób mieszkaniowy charakteryzuje się dużymi metrażami (np. trzypokojowe mieszkanie ma zwykle 110-120 m2). Nie wiem jak w raporcie ujęto koszty opłat administracyjnych (utrzymanie nieruchomości, ogrzewanie, śmieci, sprzątanie itp.), ponieważ te w Belgii są bardzo wysokie.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Kup Pomarańczową wolność finansową

 

Najnowszą książkę autorów bloga Fridomia i dołóż swoją cegiełkę do kupna mieszkania dla młodzieży opuszczającej domy dziecka. I Ty możesz pomóc.

 

Książkę kupisz klikając tutaj.