24

08.2019

Deloitte Property Index 2019

autor: Artur Kaźmierczak|kategoria: Blog autorów, Co czytaliśmy

ilość komentarzy: 10

Skończyłem właśnie nieco spóźnioną – z racji urlopu – lekturę interesującego, wydanego w lipcu przez Deloitte – Property Index 2019. To już ósma edycja tego wydawnictwa, która podsumowuje ubiegły rok z perspektywy rynku mieszkaniowego w Europie.

Chciałem podzielić się z Wami kwestiami, które przykuły moją uwagę. Z powodów oczywistych skupiłem się na dwóch elementach: cenach mieszkań i wynajmie. Zanim jednak przejdę do ich omówienia, komentarz dotyczący nasycenia mieszkaniami.

Deloitte potwierdza inne dane mówiące o tym, że w Polsce mamy najniższy w Unii (lub drugi najniższy, bo, jak mi się zdaje, Deloitte nie objął raportem Rumunii) wskaźnik nasycenia mieszkaniami – mamy ich zaledwie 380 na 1000 mieszkańców. Uwaga na marginesie: będę się posługiwać terminem „mieszkanie” tłumacząc angielskie „dwelling” – proszę pamiętajcie, że nie jest to precyzyjne tłumaczenie, bo „dwelling” obejmuje też domy. Polska ma mieszkań aż o 26% mniej niż średnio w badanych krajach. Co ciekawe, druga od końca jest Wielka Brytania, będąca wielkim i ożywionym rynkiem najmu i generalnie olbrzymim rynkiem mieszkaniowym z ponad 27 milionami lokali – to niemal dwa razy tyle co u nas (14,6 mln). Brylują natomiast w tej kategorii Portugalia i Włochy, z niemal identycznym wskaźnikiem prawie 580 mieszkań na tysiąc mieszkańców. To aż 52% więcej niż w przypadku naszego kraju.

Gdyby zaś na bazie danych z raportu oszacować deficyt mieszkaniowy w Polsce, wyniósłby on aż 3,7 mln mieszkań! Przy zeszłorocznym tempie budowy, załatanie tej dziury zajmie nam 20 lat. A i to zakłada, że (a) jakość obecnego zasobu mieszkaniowego w Polsce jest odpowiednia – co nie jest prawdą oraz (b) że nie trzeba będzie odtwarzać obecnego zasobu (co jest bardzo wątpliwym założeniem). Z drugiej jednak strony, spadać może populacja mieszkańców naszego kraju, co jednak będzie zależeć zapewne w dużej mierze od polityki imigracyjnej kolejnych rządów.

Co ciekawe Portugalia przoduje w zestawieniu jeszcze w dwóch kategoriach. Po pierwsze w kraju tym są relatywnie najtańsze mieszkania  – przeciętny lokal o powierzchni 70 m kw kosztuje niespełna czterokrotność średniej, rocznej pensji brutto (wobec 7,5 krotności w Polsce i aż 11 krotności w Czechach, gdzie mieszkania są relatywnie najdroższe). Po drugie – o ile można tu użyć sformułowania „przoduje” –  w Portugalii relatywnie najmniej się buduje, co może być jednak zrozumiałe w przypadku kraju, gdzie mieszkań jest dużo i (bo?) są tanie.Co ciekawe w kategorii tempa budownictwa Polska wypada nieźle – jesteśmy na trzecim miejscu pod względem zbudowanych lokali zarówno w ujęciu absolutnym (za Francją i Niemcami, gdzie jednak buduje się duuużo więcej niż u nas) jak i relatywnym (na 1000 mieszkańców) –  za Francją i Norwegią. W przypadku tej kategorii znowu nasze  trzecie miejsce mocno odbiega od dwóch pierwszych – zbudowaliśmy mieszkań na 1000 osób aż o 42% mniej niż Francuzi.

Zaskoczyła mnie zupełnie liczba mieszkań wybudowanych w Łotwie. Rozumiem, że to kraj niewielki, ale wynik 3000 nowych mieszkań w 2018 roku mnie zszokował.

To raptem sześć razy więcej niż liczba mieszkań zbudowanych lub budowanych przez spółki Mzuri CFI o charakterze deweloperskim i tylko cztery razy więcej niż liczba mieszkań łącznie zbudowanych lub kupionych przez wszystkie Mzuri CFI. Niestety w raporcie nie ma informacji o liczbie wszystkich mieszkań istniejących na Łotwie – kusiło mnie, by ją odnieść do 5100 mieszkań zarządzanych przez Mzuri :)

Przejdźmy wreszcie do cen mieszkań. Wiemy już, że w Polsce przeciętne mieszkanie kosztuje średnio 7,5 roku pensji brutto (co nie jest najszczęśliwszą miarą z racji różnic w systemach podatkowych), co plasuje nas mniej więcej w środku stawki. Jednak najtańszym miastem spośród obserwowanych przez Deloitte jest, poza Węgrami, Łódź! Wg raportu cena metra kwadratowego w Łodzi w ubiegłym roku (1237 Euro) była o 56% niższa niż w Warszawie i aż dziesięciokrotnie niższa niż w najdroższym Paryżu (12.910 Euro, czyli ok. 55 tys zł! Za jeden metr kwadratowy lokalu!). Co ciekawe, w Warszawie zakup mieszkania był w 2018 roku tańszy o niemal sześć razy niż w Paryżu (czy niewiele tańszym Londynie). Należy tu dodać, że chodzi o ceny nowych mieszkań.

Zaskoczenia czekały mnie również przy analizie czynszów najmu. Może nie jeśli chodzi o najdroższe miasta: Paryż z czynszem w wysokości 27,8 Euro (ok. 120 zł) za 1 m kw, drugie Oslo, trzecie Trondheim i czwarty Londyn – wszystkie z czynszem przekraczającym 20 Euro za metr). Zdziwił mnie raczej dół tabeli, a w szczególności cztery miasta, gdzie czynsze są równe lub niższe niż w Łodzi (8,4 Euro, czyli ok. 36 zł za metr). Otóż tyle samo przyjdzie zapłacić najemcy we Frankfurcie, a mniej w Berlinie (7,3 Euro) oraz w austriackich Grazu i Linzu (8,3 Euro)!!! Niewiele droższy jest najem w Hamburgu, Gandawie czy Wiedniu – wszędzie jest to mniej niż 10 Euro za metr kwadratowy. Dla porządku dodam, że najtańszy jest najem w węgierskim Debreczynie (6,4 Euro/m kw).

Inne zaskakujące dla mnie dane: najem w Warszawie (14,6 Euro / m kw) kosztuje tyle co w Manchesterze a więcej niż w Rzymie czy Pradze (po 13,4), Lyonie (12,6) czy Brukseli (11,1)!!! Kraków i Wrocław są dla najemców droższe niż Monachium czy Wiedeń!!!

Raport Deloitte nie podaje w tym roku danych o rentowności najmu, ale mając dane o cenach zakupu i najmu metra kwadratowego, policzyłem je sam – choć nie dla wszystkich niemal pięćdziesięciu miast, a jedynie dla jedenastu. Wybrałem je wg klucza: wszystkie polskie, wszystkie najdroższe i ważniejsze najbliższe. Oto wynik, uszeregowany według malejącej rentowności. I tutaj uwaga metodologiczna: to baaardzo zgrubnie liczona rentowność. Abstrahuje od kosztów wykończenia mieszkania, kosztów transakcyjnych, pustostanów, kosztów zarządzania najmem itd. Ale pewnie i tak znamienna:

Przysięgam, że do tej analizy podchodziłem bez z góry założonej tezy, a miasta dobrałem wedle przedstawionych wyżej kryteriów, a nie tak, by coś udowodnić. Niech mnie jednak kule biją, jeśli nie wynika z tego, że polski rynek najmu jest w skali Europy wyjątkowo atrakcyjny (z punktu widzenia właścicieli mieszkań oczywiście)! Niech mi ktoś powie, że inwestycja w Mzuri CFI Stolica (która nabywa przede wszystkim właśnie nowe lub niemal nowe mieszkania na wynajem w Warszawie i Krakowie) to zły pomysł!

Oczywiście, trzeba pamiętać, że nie referuję tu zmian cen mieszkań (Polska: +4%, UK: -15%, Niemcy +5%, Norwegia – brak danych, Czechy + 17%, Austria +2%, Francja -2% – ale to dotyczy znów tylko rynku pierwotnego) i abstrahuję od ryzyka kursowego, no i pomijam ponad 30 miast, ale myślę, że wymowa tych liczb jest jednoznaczna.

Nie to, żeby ten wynik jakoś zupełnie mnie zaskoczył – może poza tym, że rentowność inwestycji w nowe mieszkanie w Warszawie jest wyższa niż w innych polskich miastach objętych badaniem Deloitte.

Podsumowując, raport Property Index był dla mnie ciekawą i momentami mocno zaskakującą lekturą. Mam nadzieję, że podobnie odebraliście jego powyższe streszczenie.

 

1+

Komentarze:

  1. TX pisze:

    Artur, dzięki za wskazanie na raport, z chęcią przeczytam. Tak na szybko, czytając to, co napisałeś takie przemyślenia przychodzą mi do głowy. Po pierwsze – relatywnie wysokie ceny najmu m2 w Polsce mogą wynikać z mniejszych powierzchni mieszkań przeznaczonych na wynajem. Po drugie – metodologia liczenia rentowności jako stosunek dwóch średnich IMHO obarczona jest bardzo dużym błędem metodologicznym. Przykładowo w Warszawie daleka Białołęka zaniży koszt zakupu (buduje się tam dużo i relatywnie tanio) ale nie wpłynie znacząco na średni czynsz – to nie jest dzielnica „na wynajem”. Po trzecie – ktoś niedawno pisał w komentarzu, że w Niemczech mieszkania wynajmuje się bez mebli, nawet kuchennych. A to jest element, który pierwszy wymaga nakładów. Więc gdy policzy się to dokładniej to różnica w atrakcyjności rynków o której piszesz może okazać się mniejsza niż się wydaje.

    Jeśli ja miałbym wyciągać jakieś wnioski z tych porównań (oraz tego, co widać na numbeo) to obstawiłbym w obecnych realiach gospodarczych scenariusz dalszego wzrostu cen mieszkań przy znacznie wolniejszych wzrostach czynszów i większe zróżnicowanie jednych i drugich ze względu na lokalizację. Ale to jedynie moja subiektywna prognoza :)

    0
    • Artur Kaźmierczak pisze:

      TX, możesz mieć rację co do niewielkich metraży, aczkolwiek wydaje mi się, że w Paryżu czy Londynie też jest mnóstwo mikrokawalerek na wynajem. Więcej niż w Warszawie. Nie jestem natomiast przekonany do Twojego drugiego komentarza – Berlin, Rzym czy Wiedeń też mają swoje „dalekie Białołeki” – generalnie powinno się to mniej więcej uśrednić. Co do wynajmu bez mebli też zapewne masz rację. Choć znowu – w różnych krajach są różne praktyki.

      0
  2. Dominik Gacek pisze:

    Artur, dzieki za komentarz do raportu. Szkoda ze nie uwzgledniles Dublina. Mysle ze to rekord Europy jesli chodzi o roznicy ceny mieszkania do wynajmu.

    0
    • Xeroks pisze:

      Dominik, chcesz przez to powiedzieć że w Dublinie rentowność najmu jest najmniejsza? czy odwrotnie?

      0
    • Artur Kaźmierczak pisze:

      Dominik, to nie ja, to Deloitte! :) Wróciłem do raportu i sprawdziłem – Dublin (ani żadne inne miasto w Irlandii) nie jest ujęte ani w zestawieniach cen mieszkań ani czynszów najmu.

      0
  3. Dominik Gacek pisze:

    Xeroks – wynajem jest jakiś 2x droższy od raty hipotecznej za to samo mieszkanie. Jest tam ciekawy mechanizm w bankach, że zależnie czy to twoje pierwsze mieszkanie czy kolejne to bank żąda innego wkładu własnego i nawet odsetek! Dubliński rynek to dla mnie kuriozum. Reszta kraju ma zupełnie inne ceny – nie znam ich i nie wiem jaka jest relacja kupno/wynajem.

    Artur – jeśli tak to ok! Ale to bardzo podejrzane… :-)

    0
    • Artur Kaźmierczak pisze:

      Nie, raczej nie ma w tym nic podejrzanego – pracowałem 20 lat w wielkich firmach konsultingowych i postawię dużo, że powodem jest to, że zespół doradców nieruchomościowych Deloitte w Irlandii albo był zbyt zajęty, by zebrać dane, albo się rozsypał wkrótce przed zbieraniem danych do tego raportu, albo po prostu był zbyt zajęty. Doszukiwałabym się raczej wyjaśnienia prozaicznego niż spiskowego :)

      0
    • JacekP pisze:

      Przeliczając po obecnym kursie euro, wynajmuję średnio 1 m. kw. swojego katowickiego portfela za 7,78 euro, więc niemalże za nowe ustawowe berlińskie maksimum.

      Mam nadzieję, że w Polsce władze nie wpadną na pomysł dyktowania tego, co obywatelom wolno robić z ich prywatną własnością.
      To jest -tak jakby- używanie prywatnych mieszkań jako zasobów komunalnych. Bez żadnych wydatków z budżetu.

      0
  4. Jakub pisze:

    Mieszkam w Brukseli (wcześniej w Warszawie) i po przyjeździe zaskoczyły mnie relatywnie niskie ceny najmu mieszkań w Belgii (również w dobrych lokalizacjach stolicy). Czynsze zwłaszcza korzystnie wypadają w przeliczaniu na metr kwadratowy, gdyż belgijski zasób mieszkaniowy charakteryzuje się dużymi metrażami (np. trzypokojowe mieszkanie ma zwykle 110-120 m2). Nie wiem jak w raporcie ujęto koszty opłat administracyjnych (utrzymanie nieruchomości, ogrzewanie, śmieci, sprzątanie itp.), ponieważ te w Belgii są bardzo wysokie.

    0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:


Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA, WEBINARY I KONFERENCJE

Nagranie webinaru „Jak bezpiecznie i zyskownie inwestować w nieruchomości”. [LINK]

Nagranie wystąpienia Sławka Muturi w Comparic24.tv

Nagranie wystąpienia Artura Kaźmierczaka w Comparic24.tv

7.02, piątek, godz 14:00 – Artur Kaźmierczak weźmie udział w dyskusji panelowej „Potencjał inwestycyjny kamienic”, która odbędzie się w ramach Housemarket Forum Silesia w Katowicach, w Międzynarodowym Centrum Kongresowym

24.03, wtorek, godz 9:00 – Artur Kaźmierczak weźmie udział w audycji Liberator w Radiu Dla Ciebie.

NAGRANIA OSTATNICH WEBINARÓW I PODCASTÓW:

PODCASTY

Social media:

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Jak pozbyć się niechcianego najemcy – najtrudniejszy dotąd case w Mzuri

Podczas licznych prezentacji czy spotkań otrzymuję często pytanie: "OK, rozumiem tę ideę wolności finansowej i inwestowania w nieruchomości na wynajem. Ale co zrobić z najemcą, który nie chce się wyprowadzić z mieszkania? Jak się go pozbyć?". Ludzie postrzegają ten problem jako podstawową barierę na drodze do wolności finansowej. Gdy tłumaczę, że niesłusznie, to nie do końca dają się przekonać. Często nie pomaga to, że mówię, że nie mieliśmy żadnych trudnych, niemożliwych do rozwiązania przypadków. A mamy [...]

Najnowsze komentarze

  • Iwona: Ja preferuję mieszkania z rynku pierwotnego. Kupiłam mieszkanie, jestem pierwszym właścicielem, co bardzo mnie...
  • Sławek Muturi: Dzięki za komplement, choć przyznam, że o tym, że poruszaliśmy w książce aspekt zdrowego odżywiania...
  • Adamski: W niektórych dużych miastach jest sporo mieszkań komunalnych do wynajęcia po stosunkowo niskich cenach ( 7...
  • Adam: Kiedyś oglądałem wywiad ze znanym guru inwestycji od nieruchomości. Nazwisko na H. Jego szkolenia to górna...
  • zdrowe-odzywianie: Książka wydaje się być rewelacyjna! Porusza wiele ciekawych spraw, a w tym zdrowe odżywianie
  • Sławek Muturi: Artur, nie wiem jak wygląda aktualny program nauczania w kenijskich szkołach ani tego jakie panują tam...
  • Sławek Muturi: Jola, moje dzieci mocno się uśmiały z mojej przygody. Oprócz typowego „Sławek, uważaj na...
  • BiL: Tomek, ja pisalem ogolnie o inflacji, Kuneg chyba tez taka ogolna inflacje miala na mysli. Z perspektywy kazdego...
  • Jan Dziekonski: Kuneg, tak, chyba się nie rozumiemy i czas zakończyć dyskusję :)
  • Artur: Sławku nie wiem gdzie to napisać , ale to dotyczy twojej ojczyzny ostatnio widziałem wywiad z Mateuszem...
  • Tomek: Bil, może my mówimy o różnych inflacjach. Ja mówię o inflacji cen mieszkań, a nie o inflacji liczonej przez...
  • Kuneg: Janku, ale chyba się nie zrozumieliśmy. :D Ja nie twierdzę, że czynsze komercyjne spadną poniżej komunalnych,...
  • Jan Dziekonski: TX – są to trochę inne produkty, ale na koniec dnia mieszkanie to mieszkanie. Większość...
  • TX: Czy mieszkania komunalne są wyposażone przez właściciela? Te, z którymi ja się zetknąłem były przez wiele lat...
  • Jan Dziekonski: Kuneg, bardzo poważnie :) właśnie sama wykazałaś mikroekonomicznie dlaczego czynsze w Polsce nie...
  • kolo: I jak się okazało cały biznes hotele4kolory to jeden wielki przekret
  • Kuneg: Janku, Ty tak na poważnie? ;) Pokaż mi duże miasto w Polsce, które od ręki przydziela takie mieszkania. Ja...
  • Kuneg: Odwiedzając na pojawiające się wątpliwości – to jest mój punkt widzenia i analiza moich poczynań. Nie...
  • Jola: Boże! Sławek co na to twoje dzieci? Jednak podróże są niebezpieczne.Lepiej trzymać się krajowych dróg i...
  • BiL: Prawdziwym pieniadzem? Czyli, ze co? Prawidziwy pieniadz to taki za ktory praktycznie nic nie mozesz sobie...

Najnowsze wpisy

created by Water Design