Dyskusja o REITach w ramach Property Forum 2019

W ubiegłym tygodniu miałem przyjemność wziąć udział w dyskusji o REITach w ramach Property Forum 2019. W panelu zabrakło niestety przedstawicieli rządu czy giełdy, reprezentowana była tylko strona prywatna. Szkoda.

Myśląc o dyskusji miałem wrażenie, że będziemy rozmawiać o widmie – ustawa jest dyskutowana od bodaj trzech lat, w sejmie była czytana niemal rok temu i od tego czasu jest zahibernowana w komisji sejmowej. W związku z końcem kadencji jest niemal pewne, że trafi do śmietnika. Jest więc bardzo mało prawdopodobne, by REITy pojawiły się w polskim systemie prawnym przed 1 stycznia 2021 roku. Co mnie zdumiewa, biorąc pod uwagę fakt, o którym może już dzisiaj wiele osób zapomniało, mianowicie ten, że wprowadzenie REITów było wielkimi literami wypisane na sztandarach programu gospodarczego PiS, firmowanego przez obecnego premiera.

W związku z fantomową naturą REITów w Polsce trudno było dyskutować o konkretach. Głównym wnioskiem z naszej rozmowy zdaje się być: niech już będą – takie czy inne, byle by były. Aspekty takie jak regulacje odnośnie koncentracji – czy to aktywów czy to inwestorów, czy dopuszczalności działalności deweloperskiej w ramach REITu, są w tym kontekście tylko detalami.

Już po zakończeniu panelu zdałem sobie sprawę, że nie odpowiedzieliśmy w jego toku na pytanie postawione w podtytule dyskusji: czy brak REITów jest hamulcem rozwoju polskiego rynku nieruchomości. Chciałbym więc odpowiedzieć na nie tutaj. Nie, moim zdaniem nie jest. Rynek albo jest rozwinięty (np. biurowy, centrów handlowych), albo bardzo dynamicznie się rozwija (np. magazynowy) i brak REITów w niczym mu nie przeszkadza. Oczywiście nas najbardziej interesuje segment mieszkaniowy, ale i ten rozwija się dobrze. Tak więc brak REITów nie jest hamulcem. Co nie oznacza, że REITy by nie pomogły w jego szybszym rozwoju. Tak jak mogłyby pomóc w rozwoju giełdy.

I wreszcie refleksja bardziej subiektywna: co brak REITów oznacza dla Mzuri? To niejednoznaczne. Z jednej strony to brak potencjalnych, dużych Klientów. Z drugiej: brak REITów to brak potencjalnie silnej konkurencji dla naszych spółek inwestowania grupowego Mzuri CFI.

Zapraszam wszystkich Fridomiaków do dyskusji nad pytaniami i refleksjami opisanymi powyżej.

A na koniec ciekawostka: jak się dowiedziałem od prowadzącego dyskusję red. Pruska, w Finlandii jest jeden REIT. Mieszkaniowy.

Jeżeli chcesz podzielić się z innymi, udostępnij:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email

3 Responses

  1. Dla mnie, jako dla indywidualnego inwestora, REIT-y nie byyby korzystne z dwóch powodów:
    1. konkurencja – REITy mogłyby zadowolić się znacznie niższą rentownością, niż 5-6%, mogłyby nawet akceptować 3% z uwagi na masowość działania.
    2. O ile powstanie funduszy BGK spowodowało poprawę prawa najmu z punktu widzenia właścicieli, to powstanie REIT-ów mogłoby spowodować pogorszenie prawa najmu z punktu widzenia właścicieli. Ponieważ byłby to inwestor prywatny niezależny od państwa, to byłaby pokusa zepchnięcia na cały rynek najmu obowiązków socjalnych, np. wprowadzonoby maksymalne ceny najmu itp.

    1. Tomku,
      Tak zapewne REITy zadowoliłyby się niższą stopą zwrotu gotówkowego. Do zwrotu musiałyby też doliczać wzrost wartości aktywów, więc sumarycznie pokazywałyby (na rosnącym stale rynku) większy. Czy jednak byłyby konkurencją? Tylko wówczas, gdyby inwestowały w pojedyncze mieszkania (zakładam, że jak większość z nas nie posiadasz ani realistycznie nie planujesz posiadać w nieodległej przyszłości portfela budynków wielorodzinnych). A to założenie wydaje mi się bardzo mało prawdopodobne. Zakładam, że większość REITów (może poza powołanym przez Mzuri) będzie inwestować w całe budynki, najlepiej już wynajęte. A większość z z tej większości będzie chciała nabyć te budynki od deweloperów, spod igły. Nie dotyczy to oczywiście tych REITów, które powstaną, by upłynnić już posiadany portfel (np. Funduszu Mieszkań na Wynajem, PKP czy Poczty Polskiej). Tak więc nie czuję, by REITy były realną konkurencją dla inwestorów indywidualnych. No, chyba że kupią blok z 300 mieszkaniami akurat koło mieszkania jednego z nas – wówczas będziemy konkurentami o najemców.
      Nie jestem też przekonany co do drugiej obawy. Rynek jest tak wielki i tak rozdrobniony, że miną długie lata, zanim REITy (czy inni inwestorzy instytucjonalni) będą miały w nim duży udział. Dominować będą nadal indywidualni właściciele. Zatem sytuacja się nie zmieni przez wiele lat, tak więc owa pokusa, o której piszesz, też nie powinna ulec znaczącej zmianie.

      1. Mają, przykro mi z powodu problemów które Cię dotknęły. Niestety z tego co piszesz było w tym też trochę Twojej winy. Działanie “na nosa” nie wystarczy.

        Domyślam się bowiem że przed podpisaniem umowy najmu nie poprosiłaś tych osób o okazanie Ci dowodu swojego zatrudnienia i zarobków. To częsty błąd czasami skutkujacy poważnymi konsekwencjami. Osoby lub firmy typu Mzuri unikają tego typu problemów m.in. stosując profesjonalną selekcję najemców.

        Powodzenia następnym razem!!!

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Kup Pomarańczową wolność finansową

 

Najnowszą książkę autorów bloga Fridomia i dołóż swoją cegiełkę do kupna mieszkania dla młodzieży opuszczającej domy dziecka. I Ty możesz pomóc.

 

Książkę kupisz klikając tutaj.