KNF ostrzega przed condo/aparthotelami

Dzisiaj na stronie Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) pojawił się „Komunikat Urzędu KNF w sprawie inwestycji alternatywnych w nieruchomości. Przed ryzykiem związanym z inwestowaniem w „condohotele” w swoim komunikacie ostrzega także UOKiK” (https://www.knf.gov.pl/o_nas/komunikaty?articleId=67218&p_id=18)

KNF w komunikacie w szczególności zwraca uwagę na inwestycje oparte o najem krótkookresowy, z „gwarancją” wysokiego zysku, często bez uwzględniania strony kosztowej, bez informowania o ryzykach. Inną kategorią inwestycji, które wskazuje KNF, są grunty rolne.  KNF w odniesieniu do obu pisze:

„(…) Urząd KNF zwraca uwagę na konieczność zachowania przez potencjalnych nabywców nieruchomości szczególnej ostrożności i rozwagi w odbiorze przekazów reklamowych. Przed podjęciem decyzji o nabyciu należy w szczególności przeanalizować warunki zakupu, tak aby móc ocenić realność realizacji inwestycji, faktyczne prawdopodobieństwo wypracowywania przez nią zysku oraz możliwość wyjścia z inwestycji. Kupno nieruchomości jest zazwyczaj inwestycją długoterminową, zatem decydując się na zakup należy mieć na uwadze, że sytuacja na rynku nieruchomości jest zmienna i zależy od wielu czynników gospodarczych. Sprzyjająca w momencie zakupu koniunktura nie oznacza, że w przyszłości będzie ona równie korzystna.”

Na koniec KNF radzi:

  • “Nie ma czegoś takiego, jak pewny dochód czy gwarantowany zysk. Takie hasła to tylko marketing, aby przyciągnąć Twoją uwagę. Każda forma inwestowania wiąże się z ryzykiem.
  • Sprawdź kontrahenta. Nie każdy jest specjalistą od inwestycji budowlanych. Zapytaj się o doświadczenie i dotychczasowe inwestycje przedsiębiorcy. Sprawdź sytuację finansową i reputację tego, komu powierzasz swoje pieniądze.
  • Zweryfikuj, co kupujesz. Zostaniesz właścicielem apartamentu, pokoju czy działki ? A może współwłaścicielem? A może tak naprawdę poza wniesieniem oszczędności i lukratywnym zyskiem rocznym, nie będziesz miał żadnych praw właścicielskich? Zbadaj jakie będą Twoje prawa.
  • Przeczytaj, zanim podpiszesz. Zanim zainwestujesz swoje pieniądze dokładnie zapoznaj się z umową. Jeśli nie rozumiesz jej treści – skonsultuj się koniecznie ze specjalistą. Jeśli i on nie potrafi przeanalizować tego dokumentu – lepiej niczego nie podpisywać.
  • Zysk 7%-10%. A koszty? 10% – taki dochód brzmi niezwykle atrakcyjnie. Czy wiesz jednak jak jest obliczony? Może do jego przedstawienia ktoś przyjął wynajmowanie apartamentu przez 365 dni w roku? A może zysk nie uwzględnia kosztów administracji nieruchomości, podatków czy chociaż drobnych remontów? Zażądaj szczegółowych założeń przyjętych do podania wysokości zysków.”

Dla przypomnienia, w Mzuri CFI:

– nie gwarantujemy zysku,

– piszemy o ryzykach,

– szacując oczekiwany zwrot uwzględniamy wszystkie przewidywalne koszty, a dodatkowo w modelach finansowych uwzględniamy rezerwy na nieprzewidziane koszty,

– jesteśmy bardzo transparentni jeśli chodzi o przedmiot inwestycji

– zawsze namawiamy do zapoznania się z całością dokumentacji związanej z inwestycją.

Zgodnie z tytułem komunikatu KNF, swój komunikat opublikował także UOKiK (https://www.uokik.gov.pl/aktualnosci.php?news_id=15799). Poza zagrożeniami, na które wskazuje KNF, UOKiK zwraca także uwagę na finansowanie inwestycji. I o ile z tezami KNF ogólnie się zgadzam, to z UOKiKiem w tej kwestii nie do końca. Nie rozumiem bowiem, czemu inwestycje finansowane kredytem bankowym miałyby być bezpieczniejsze niż te finansowane tylko przez inwestorów.

Cieszę się, że KNF i UOKiK pochyliły się nad tematem inwestycji condo/aparthotelowych. Nie wątpię, że na tym rynku są uczciwi operatorzy i deweloperzy, niektórych takowych sam znam. Ale jednak jednocześnie jestem przekonany, że ten rynek niedługo imploduje, bo część inwestycji nie dowiezie obiecywanych zwrotów. A część z nich – czuję – od początku wiedziała, że tak się stanie.

Z drugiej jednak strony, KNF odmówił rejestracji spółek Mzuri CFI jako tzw. Alternatywnych Spółek Inwestycyjnych, co oznaczało by wzięcie Mzuri CFI pod swój nadzór. Postrzegam to trochę jako rozdwojenie jaźni.

UOKiK publikuje też interesujące wyniki badań. Cytuję: „Na zlecenie UOKiK pod koniec 2018 r. Kantar Public zapytał konsumentów w co ulokowaliby 20 tys. zł, 100 tys. zł i 500 tys. zł. Wielu z nich większą gotówkę chciałoby przeznaczyć na zakup domu lub mieszkania. Za 500 tys. zł większość ankietowanych kupiłaby nieruchomość. Tak odpowiedziało 47 proc. ankietowanych. W przypadku 100 tys. zł – 41 proc. osób wybierze lokatę bankową, a 31 proc. zainwestuje w nieruchomości. Osoby, które mają 20 tys. zł odłożyłyby je na lokacie bankowej. Takiego zdania jest 52 proc. badanych.”

 

Jeżeli chcesz podzielić się z innymi, udostępnij:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email

3 Responses

  1. Myślę, że rozumowanie UOKiK dotyczy jedynie fazy budowy i jest następujące. Jeśli deweloper uzyskał kredyt to bank choć trochę przyjrzał się jemu i inwestycji i kilka rzeczy sprawdził. Dodatkowo pewnie bank wymógł na deweloperze zabezpieczenie, którym ten ostatni ryzykuje w razie niepowodzenia. Podobnie z zaangażowaniem środków własnych. Oczywiście nie daje to gwarancji, że deweloper dowiezie zwrot, ale zwiększa prawdopodobieństwo, że jednak coś wybuduje :)

    1. TX, rozumiem czemu KNF uważa, że zaangażowanie środków własnych developera zmniejsza ryzyko. Co do banku – być może istotnie jest jak piszesz, ale z drugiej strony – patrząc już zupełnie z mojej perspektywy jako zarządzającego spółkami deweloperskimi – bank, covenanty, terminy spłaty itp. to dodatkowy poziom komplikacji i, jednak, dodatkowe ryzyko.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Kup Pomarańczową wolność finansową

 

Najnowszą książkę autorów bloga Fridomia i dołóż swoją cegiełkę do kupna mieszkania dla młodzieży opuszczającej domy dziecka. I Ty możesz pomóc.

 

Książkę kupisz klikając tutaj.