Po debacie z cyklu Inwestowanie w Nieruchomości

Miałem przyjemność uczestniczyć dzisiaj w debacie eksperckiej z cyklu Inwestowanie w Nieruchomości, z udziałem przedstawicieli największych polskich deweloperów, inwestorów czy banków i konsultantów nieruchomościowych. Gościem specjalnym debaty był p. Jacek Wojciechowicz, były wiceprezydent Warszawy,

prezes fundacji Instytut Rozwoju Warszawy. Z tej racji, obok dyskusji o perspektywach rynku nieruchomości w ogóle, więcej niż zwykle rozmawialiśmy o Warszawie.

Poniżej chciałem się podzielić garścią impresji i notatek z dzisiejszego spotkania – mam nadzieję, że choć po części będą dla Was interesujące:

  1. Według Colliers, w pierwszej połowie br, transakcje związane z tzw. aktywami alternatywnymi (mieszkania na wynajem, akademiki, domy senioralne itp) miały wartość ok. €150 mln, co stanowi 6% całości transakcji na rynku nieruchomości w Polsce. Z tego 40% (€60 mln) to jedna transakcja sprzedaży Student Depot. W toku dyskusji pojawiła się teza, że wolumen transakcji w tym segmencie nieruchomości wzrośnie znacznie w 2020 roku.
  2. Przedstawiciel PFR Nieruchomości (czyli agendy prowadzącej program Mieszkanie+ oraz Fundusz Mieszkań na Wynajem) zapewniał, że w obecnej, nowej kadencji Sejmu zostanie uchwalona ustawa o REITach. Podzielił się też ciekawostkami: PFR (Polski Fundusz Rozwoju) ma siedzibę w biurowcu należącym do kapitału koreańskiego, a PFR Nieruchomości – austriackiego :).
  3. Jeszcze o REITach – nie pamiętam niestety kto o tym mówił, ale w Czechach podobno, po wprowadzeniu REITów, udział kapitału lokalnego (czeskiego) w finansowaniu nieruchomości wzrósł z ok. 1% do bodaj 37% (nie wiem w jakim okresie).
  4. W perspektywie kilku lat można się spodziewać spadku stóp zwrotu z inwestycji w nieruchomości do poziomu poniżej 4% – jak to ma dzisiaj miejsce na przykład w Pradze. Innymi słowy: duzi inwestorzy instytucjonalni zaczną akceptować ceny nieruchomości, które wzrosną na tyle, że będą zwroty spadną poniżej owych 4%. Jest to efektem przede wszystkim postrzegania Polski jako rynku bezpiecznego, dojrzałego.
  5. Pan Jacek Wojciechowski twierdzi, że to, co się dzisiaj buduje w Warszawie (w szczególności na rynku mieszkaniowym), to efekt decyzji sprzed 4-5 lat. W jego opinii dzisiaj takie decyzje nie są podejmowane, co zaowocuje posuchą – brakiem nowych inwestycji – za kolejne parę lat.
  6. Gorącym tematem były inwestycje w condohotele. Uczestnicy szacują, że ok. 90-95% inwestycji tego typu nie będzie w stanie osiągnąć „gwarantowanych” zwrotów, zapowiadanych przy sprzedaży tych inwestycji, a duża część z nich to po prostu oszustwa. Jedynie kilka firm w Polsce wie co robi na tym rynku – ma zarówno kompetencje deweloperskie jak i operatorskie i ma szanse dać realny zwrot. Nota bene: te firmy z reguły niczego nie gwarantują. Po prostu etycznie działają.
  7. Debata zakończyła się głosowaniem w jakie klasy aktywów uczestnicy inwestowaliby w przyszłym roku,a w jakie nie. Zdecydowana większość (72%) uczestników zainwestowałaby w mieszkania. Na drugim miejscu (44%) – ku memu zdziwieniu – znalazła się ziemia, przy czym czasem chodziło o ziemię rolną a czasem pod mieszkania. Niemal trzy czwarte (znowu 72%) głosujących trzymało by się z daleka od condohoteli, a 28% od nieruchomości handlowych, w szczególności dużych centrów.

Jeżeli chcesz podzielić się z innymi, udostępnij:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email

6 Responses

  1. Artur, dzięki za relację z tej konferencji. Cieszę się, że inwestorzy nieco się przebudzili i wreszcie przejrzeli na oczy. Przed “gwarancją zwrotu” ostrzegałem już niemal dokładnie 7 lat temu. Oto link do posta na fridomii: https://fridomia.pl/2012/11/29/gwarancja-zysku/

    Mam nadzieję, że nikt z Was nie straci swoich oszczędności z powodu nieuczciwych praktyk biznesowych.

  2. Wolność finansowa w zgodzie z prawem budowlanym, to tytuł webinaru z Kacprem Kaczmariem, który odbył się 4.11.2019 r. Podważa on legalność mikrokawalerek. Zastanawiam się co wy na to ? Widzę że Mzuri oferuje nam 2-paki, gdzie powierzchnia mieszkań nie przekracza 25m2. Pan Kacper uważa że w przypadku konfliktu właściciel-najemca, ten drugi może zgłosić sprawę do Nadzoru Budowlanego ponieważ wszelkie zmiany w projekcie dotyczące wentylacji i gazu muszą mieć zgodę NB aby można było przeprowadzić legalnie remont. Przy kontroli prawdopodobnie zostanie zanegowany sposób użycia mieszkania z jednorodzinnego na mieszkanie wielorodzinne, ponieważ takie mieszkania posiadają 2 łazienki, 2 kuchnie etc. Webinar trwał ponad 2h ale wnioski ogólne były takie że przerabianie mieszkań na mikro jest nielegalne i przy małożyczliwych sąsiadach możemy spodziewać się kontroli NB. Ciekawy jestem waszych przemyśleń.

    1. Cerwantes, nie znam tego webinaru, więc odniosę się przede wszystkim do Twojego wpisu. Nasi prawnicy twierdzą, że nie ma przepisów zabraniających tworzenia np. dwupaków. W szczególności nie ma przepisów mówiących o maksymalnej liczbie łazienek czy kuchni w mieszkaniu czy domu. Sam mam dwie łazienki, a moi Teściowie na przykład mają dwie kuchnie w domu (jednorodzinnym).
      Oczywiście masz rację pisząc, że nie wolno przerabiać wentylacji czy instalacji gazowej bez zgód formalnych – w naszych projektach zawsze tak jest (tzn uzyskujemy niezbędne zgody). Odnośnie zakwestionowania przeróbek przez PINB – mieliśmy w naszych dwupakach kontrole z PINB (kojarzę takowe na Śląsku i bodaj w Łodzi, może były też inne) i PINB nie zgłosił żadnych zastrzeżeń. Bo wszystko było wykonane lege artis :)

    2. Cerwantes, dodam więcej:

      Ad. nieformalny podział:
      – trzeba uporządkować kilka rzeczy:
      –> nieformalny podział polega na tym, że w lokalu powstają fizycznie wydzielone np. dwa lub więcej mieszkań (technicznych). Oznacza to, że mamy np. 2 toalety, 2 kuchnie etc. Może to doprowadzić do tego, że poszczególne lokale będą miały mniej niż 25 m2.
      –> żadne przepisy nie zakazują tego, żeby w mieszkaniu mieć dwie łazienki, czy dwie kuchnie. Ja osobiście w mieszkaniu mam np. dwie łazienki.
      –> ale przepisy nie pozwalają np. na samodzielne doprowadzenie wentylacji do drugiej łazienki bez pozwolenia na budowę. Wymaga też tego np. zmiana w instalacji gazowej, przesuwanie ścian nośnych, przesuwanie otworów okiennych.
      –> popularne dzisiaj na rynku tworzenie „gotowców” w postaci np. „dwupaków” niestety czasem dzieje się z naruszeniem powyższych wymogów. TO JEST NIELEGALNE
      –> jeśli jednak np. przy tworzeniu dwupaku mamy już odpowiednią wentylację lub tworząc nową wentylację występujemy o PnB, to robimy wszystko lege artis
      –> odnośnie przepisu nt. 25 m2 – dotyczy on nowobudowanych mieszkań i jego źródłem „rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie”. Tj. jeśli występujemy o PnB np. na nowy budynek lub formalny podział mieszkania lub zagospodarowanie poddasza, to faktycznie mieszkanie musi mieć minimum 25 m2. JEDNAKŻE nie dotyczy to mieszkań istniejących, ponieważ (a) powstawały w czasach, kiedy przepisy były inne, (b) przy ich remoncie lub usamodzielnianiu nie podlegamy pod ww. „rozporządzenie”, a najwyżej pod „ustawę o własności lokali”, która mówi li tylko „Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.”

  3. Rozumiem zatem ,ze wszystkie 2 -paki oferowane jako gotowce przez Mzuri maja przerobke wentylacje poprzedzona wszelkimi stosownymi dokumentami , ktore moga byc przedstawione przy sprzedazy ?
    Jak rozwiazujecie problem domofonu/ skrzynek pocztowych/pradu/ciepla ?

    1. Nie będę zdradzać kuchni, zwłaszcza przy rozwiązywaniu problemów (od tego jesteśmy ekspertami =D, zapraszam do kontaktu z naszymi specjalistami =) Ale co do zasady, tak =)

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Kup Pomarańczową wolność finansową

 

Najnowszą książkę autorów bloga Fridomia i dołóż swoją cegiełkę do kupna mieszkania dla młodzieży opuszczającej domy dziecka. I Ty możesz pomóc.

 

Książkę kupisz klikając tutaj.