25

10.2019

Po debacie z cyklu Inwestowanie w Nieruchomości

autor: Artur Kaźmierczak|kategoria: Blog autorów, Relacje, Wydarzenia

ilość komentarzy: 6

Miałem przyjemność uczestniczyć dzisiaj w debacie eksperckiej z cyklu Inwestowanie w Nieruchomości, z udziałem przedstawicieli największych polskich deweloperów, inwestorów czy banków i konsultantów nieruchomościowych. Gościem specjalnym debaty był p. Jacek Wojciechowicz, były wiceprezydent Warszawy,

prezes fundacji Instytut Rozwoju Warszawy. Z tej racji, obok dyskusji o perspektywach rynku nieruchomości w ogóle, więcej niż zwykle rozmawialiśmy o Warszawie.

Poniżej chciałem się podzielić garścią impresji i notatek z dzisiejszego spotkania – mam nadzieję, że choć po części będą dla Was interesujące:

  1. Według Colliers, w pierwszej połowie br, transakcje związane z tzw. aktywami alternatywnymi (mieszkania na wynajem, akademiki, domy senioralne itp) miały wartość ok. €150 mln, co stanowi 6% całości transakcji na rynku nieruchomości w Polsce. Z tego 40% (€60 mln) to jedna transakcja sprzedaży Student Depot. W toku dyskusji pojawiła się teza, że wolumen transakcji w tym segmencie nieruchomości wzrośnie znacznie w 2020 roku.
  2. Przedstawiciel PFR Nieruchomości (czyli agendy prowadzącej program Mieszkanie+ oraz Fundusz Mieszkań na Wynajem) zapewniał, że w obecnej, nowej kadencji Sejmu zostanie uchwalona ustawa o REITach. Podzielił się też ciekawostkami: PFR (Polski Fundusz Rozwoju) ma siedzibę w biurowcu należącym do kapitału koreańskiego, a PFR Nieruchomości – austriackiego :).
  3. Jeszcze o REITach – nie pamiętam niestety kto o tym mówił, ale w Czechach podobno, po wprowadzeniu REITów, udział kapitału lokalnego (czeskiego) w finansowaniu nieruchomości wzrósł z ok. 1% do bodaj 37% (nie wiem w jakim okresie).
  4. W perspektywie kilku lat można się spodziewać spadku stóp zwrotu z inwestycji w nieruchomości do poziomu poniżej 4% – jak to ma dzisiaj miejsce na przykład w Pradze. Innymi słowy: duzi inwestorzy instytucjonalni zaczną akceptować ceny nieruchomości, które wzrosną na tyle, że będą zwroty spadną poniżej owych 4%. Jest to efektem przede wszystkim postrzegania Polski jako rynku bezpiecznego, dojrzałego.
  5. Pan Jacek Wojciechowski twierdzi, że to, co się dzisiaj buduje w Warszawie (w szczególności na rynku mieszkaniowym), to efekt decyzji sprzed 4-5 lat. W jego opinii dzisiaj takie decyzje nie są podejmowane, co zaowocuje posuchą – brakiem nowych inwestycji – za kolejne parę lat.
  6. Gorącym tematem były inwestycje w condohotele. Uczestnicy szacują, że ok. 90-95% inwestycji tego typu nie będzie w stanie osiągnąć „gwarantowanych” zwrotów, zapowiadanych przy sprzedaży tych inwestycji, a duża część z nich to po prostu oszustwa. Jedynie kilka firm w Polsce wie co robi na tym rynku – ma zarówno kompetencje deweloperskie jak i operatorskie i ma szanse dać realny zwrot. Nota bene: te firmy z reguły niczego nie gwarantują. Po prostu etycznie działają.
  7. Debata zakończyła się głosowaniem w jakie klasy aktywów uczestnicy inwestowaliby w przyszłym roku,a w jakie nie. Zdecydowana większość (72%) uczestników zainwestowałaby w mieszkania. Na drugim miejscu (44%) – ku memu zdziwieniu – znalazła się ziemia, przy czym czasem chodziło o ziemię rolną a czasem pod mieszkania. Niemal trzy czwarte (znowu 72%) głosujących trzymało by się z daleka od condohoteli, a 28% od nieruchomości handlowych, w szczególności dużych centrów.
3+

Komentarze:

  1. Sławek Muturi pisze:

    Artur, dzięki za relację z tej konferencji. Cieszę się, że inwestorzy nieco się przebudzili i wreszcie przejrzeli na oczy. Przed „gwarancją zwrotu” ostrzegałem już niemal dokładnie 7 lat temu. Oto link do posta na fridomii: https://fridomia.pl/2012/11/29/gwarancja-zysku/

    Mam nadzieję, że nikt z Was nie straci swoich oszczędności z powodu nieuczciwych praktyk biznesowych.

    0
  2. Cerwantes pisze:

    Wolność finansowa w zgodzie z prawem budowlanym, to tytuł webinaru z Kacprem Kaczmariem, który odbył się 4.11.2019 r. Podważa on legalność mikrokawalerek. Zastanawiam się co wy na to ? Widzę że Mzuri oferuje nam 2-paki, gdzie powierzchnia mieszkań nie przekracza 25m2. Pan Kacper uważa że w przypadku konfliktu właściciel-najemca, ten drugi może zgłosić sprawę do Nadzoru Budowlanego ponieważ wszelkie zmiany w projekcie dotyczące wentylacji i gazu muszą mieć zgodę NB aby można było przeprowadzić legalnie remont. Przy kontroli prawdopodobnie zostanie zanegowany sposób użycia mieszkania z jednorodzinnego na mieszkanie wielorodzinne, ponieważ takie mieszkania posiadają 2 łazienki, 2 kuchnie etc. Webinar trwał ponad 2h ale wnioski ogólne były takie że przerabianie mieszkań na mikro jest nielegalne i przy małożyczliwych sąsiadach możemy spodziewać się kontroli NB. Ciekawy jestem waszych przemyśleń.

    1+
    • Artur Kaźmierczak pisze:

      Cerwantes, nie znam tego webinaru, więc odniosę się przede wszystkim do Twojego wpisu. Nasi prawnicy twierdzą, że nie ma przepisów zabraniających tworzenia np. dwupaków. W szczególności nie ma przepisów mówiących o maksymalnej liczbie łazienek czy kuchni w mieszkaniu czy domu. Sam mam dwie łazienki, a moi Teściowie na przykład mają dwie kuchnie w domu (jednorodzinnym).
      Oczywiście masz rację pisząc, że nie wolno przerabiać wentylacji czy instalacji gazowej bez zgód formalnych – w naszych projektach zawsze tak jest (tzn uzyskujemy niezbędne zgody). Odnośnie zakwestionowania przeróbek przez PINB – mieliśmy w naszych dwupakach kontrole z PINB (kojarzę takowe na Śląsku i bodaj w Łodzi, może były też inne) i PINB nie zgłosił żadnych zastrzeżeń. Bo wszystko było wykonane lege artis :)

      1+
    • Jan Dziekonski pisze:

      Cerwantes, dodam więcej:

      Ad. nieformalny podział:
      – trzeba uporządkować kilka rzeczy:
      –> nieformalny podział polega na tym, że w lokalu powstają fizycznie wydzielone np. dwa lub więcej mieszkań (technicznych). Oznacza to, że mamy np. 2 toalety, 2 kuchnie etc. Może to doprowadzić do tego, że poszczególne lokale będą miały mniej niż 25 m2.
      –> żadne przepisy nie zakazują tego, żeby w mieszkaniu mieć dwie łazienki, czy dwie kuchnie. Ja osobiście w mieszkaniu mam np. dwie łazienki.
      –> ale przepisy nie pozwalają np. na samodzielne doprowadzenie wentylacji do drugiej łazienki bez pozwolenia na budowę. Wymaga też tego np. zmiana w instalacji gazowej, przesuwanie ścian nośnych, przesuwanie otworów okiennych.
      –> popularne dzisiaj na rynku tworzenie „gotowców” w postaci np. „dwupaków” niestety czasem dzieje się z naruszeniem powyższych wymogów. TO JEST NIELEGALNE
      –> jeśli jednak np. przy tworzeniu dwupaku mamy już odpowiednią wentylację lub tworząc nową wentylację występujemy o PnB, to robimy wszystko lege artis
      –> odnośnie przepisu nt. 25 m2 – dotyczy on nowobudowanych mieszkań i jego źródłem „rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie”. Tj. jeśli występujemy o PnB np. na nowy budynek lub formalny podział mieszkania lub zagospodarowanie poddasza, to faktycznie mieszkanie musi mieć minimum 25 m2. JEDNAKŻE nie dotyczy to mieszkań istniejących, ponieważ (a) powstawały w czasach, kiedy przepisy były inne, (b) przy ich remoncie lub usamodzielnianiu nie podlegamy pod ww. „rozporządzenie”, a najwyżej pod „ustawę o własności lokali”, która mówi li tylko „Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.”

      0
  3. Bart pisze:

    Rozumiem zatem ,ze wszystkie 2 -paki oferowane jako gotowce przez Mzuri maja przerobke wentylacje poprzedzona wszelkimi stosownymi dokumentami , ktore moga byc przedstawione przy sprzedazy ?
    Jak rozwiazujecie problem domofonu/ skrzynek pocztowych/pradu/ciepla ?

    1+
    • Jan Dziekonski pisze:

      Nie będę zdradzać kuchni, zwłaszcza przy rozwiązywaniu problemów (od tego jesteśmy ekspertami =D, zapraszam do kontaktu z naszymi specjalistami =) Ale co do zasady, tak =)

      0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:


Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA, WEBINARY I KONFERENCJE

Nagranie webinaru „Jak bezpiecznie i zyskownie inwestować w nieruchomości”. [LINK]

Nagranie wystąpienia Sławka Muturi w Comparic24.tv

Nagranie wystąpienia Artura Kaźmierczaka w Comparic24.tv

7.02, piątek, godz 14:00 – Artur Kaźmierczak weźmie udział w dyskusji panelowej „Potencjał inwestycyjny kamienic”, która odbędzie się w ramach Housemarket Forum Silesia w Katowicach, w Międzynarodowym Centrum Kongresowym

24.03, wtorek, godz 9:00 – Artur Kaźmierczak weźmie udział w audycji Liberator w Radiu Dla Ciebie.

NAGRANIA OSTATNICH WEBINARÓW I PODCASTÓW:

PODCASTY

Social media:

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Spotkanie z profesorem Baumanem

W  sobotę 20 listopada pojechaliśmy z żoną do Narodowego Instytutu Audiowizualnego w Warszawie na wykład prof Zygmunta Baumana.  Organizatorzy nie przewidzieli chyba, jak ogromne będzie zainteresowanie tym wykładem wśród młodzieży akademickiej, ale również wśród ludzi sztuki i mediów – było bardzo tłumnie. Na szczęście udało nam się znaleźć jakieś rozkładane krzesełka i siedzieliśmy bardzo blisko sceny, choć trochę do niej bokiem. Już po paru minutach od rozpoczęcia wykładu zapomnieliśmy o drobnych niewygodach. Profesor mówił bardzo interesująco [...]

Najnowsze komentarze

  • Iwona: Ja preferuję mieszkania z rynku pierwotnego. Kupiłam mieszkanie, jestem pierwszym właścicielem, co bardzo mnie...
  • Sławek Muturi: Dzięki za komplement, choć przyznam, że o tym, że poruszaliśmy w książce aspekt zdrowego odżywiania...
  • Adamski: W niektórych dużych miastach jest sporo mieszkań komunalnych do wynajęcia po stosunkowo niskich cenach ( 7...
  • Adam: Kiedyś oglądałem wywiad ze znanym guru inwestycji od nieruchomości. Nazwisko na H. Jego szkolenia to górna...
  • zdrowe-odzywianie: Książka wydaje się być rewelacyjna! Porusza wiele ciekawych spraw, a w tym zdrowe odżywianie
  • Sławek Muturi: Artur, nie wiem jak wygląda aktualny program nauczania w kenijskich szkołach ani tego jakie panują tam...
  • Sławek Muturi: Jola, moje dzieci mocno się uśmiały z mojej przygody. Oprócz typowego „Sławek, uważaj na...
  • BiL: Tomek, ja pisalem ogolnie o inflacji, Kuneg chyba tez taka ogolna inflacje miala na mysli. Z perspektywy kazdego...
  • Jan Dziekonski: Kuneg, tak, chyba się nie rozumiemy i czas zakończyć dyskusję :)
  • Artur: Sławku nie wiem gdzie to napisać , ale to dotyczy twojej ojczyzny ostatnio widziałem wywiad z Mateuszem...
  • Tomek: Bil, może my mówimy o różnych inflacjach. Ja mówię o inflacji cen mieszkań, a nie o inflacji liczonej przez...
  • Kuneg: Janku, ale chyba się nie zrozumieliśmy. :D Ja nie twierdzę, że czynsze komercyjne spadną poniżej komunalnych,...
  • Jan Dziekonski: TX – są to trochę inne produkty, ale na koniec dnia mieszkanie to mieszkanie. Większość...
  • TX: Czy mieszkania komunalne są wyposażone przez właściciela? Te, z którymi ja się zetknąłem były przez wiele lat...
  • Jan Dziekonski: Kuneg, bardzo poważnie :) właśnie sama wykazałaś mikroekonomicznie dlaczego czynsze w Polsce nie...
  • kolo: I jak się okazało cały biznes hotele4kolory to jeden wielki przekret
  • Kuneg: Janku, Ty tak na poważnie? ;) Pokaż mi duże miasto w Polsce, które od ręki przydziela takie mieszkania. Ja...
  • Kuneg: Odwiedzając na pojawiające się wątpliwości – to jest mój punkt widzenia i analiza moich poczynań. Nie...
  • Jola: Boże! Sławek co na to twoje dzieci? Jednak podróże są niebezpieczne.Lepiej trzymać się krajowych dróg i...
  • BiL: Prawdziwym pieniadzem? Czyli, ze co? Prawidziwy pieniadz to taki za ktory praktycznie nic nie mozesz sobie...

Najnowsze wpisy

created by Water Design