12

01.2020

Najlepsza recepta na sukces! O ryzyku i zasadach bezpiecznego inwestora

autor: Jan Dziekonski|kategoria: Blog autorów, Edukacja finansowa, Inwestowanie, Książce, Mity inwestowania w nieruchomości na wynajem, Nieruchomości, Rozwój osobisty

ilość komentarzy: 20

W zeszły piątek miałem przyjemność być po drugiej stronie szklanego ekranu, oglądając webinar jednej z bardziej znanych osób w świecie polskiego inwestowania w nieruchomości. Tego świata niewidocznego gołym okiem – Facebooka, kongresów, szkoleń.

W ciągu godziny prelegent opowiedział o tym, czy spodziewać się kryzysu w najbliższym roku (ta część prezentacji była podejrzanie znajoma ;), ale też wyjawił 3 jego zdaniem najlepsze metody zarabiania na nieruchomościach oraz 2 metody inwestowania. Czy było warto? Tak! Przeczytaj dalej dlaczego.

Dzięki temu webinarowi po raz kolejny zobaczyłem, że skala naiwności, chciwości oraz ślepoty na ryzyka jest tak duża, że moje przewidywania co do zbliżania się przesilenia na rynku nieruchomości są coraz bardziej pesymistyczne. Dlaczego?

  • Na pytanie do widowni czy są początkujący czy zaawansowani, na oko 80% odpowiedziało „początkujący”,
  • Na pytanie o oczekiwania co do zachowania cen, na oko 80% odpowiedziało „wzrosną” a kryzysu nie będzie („teraz będzie inaczej”),
  • Sam prelegent stwierdził, że ceny nieruchomości w ciągu dwóch-trzech lat zapewne mogą ulec korekcie, a stopy procentowe w ciągu (dokładnie ;) dwóch lat wzrosną. Po czym bez kozery zarekomendował dość ryzykowne metody inwestowania oparte na cenie nieruchomości i koszcie kredytu. Po tym zaprosił na płatne szkolenie.
  • Jakie metody zarabiania/ inwestowania zalecał ów prelegent:
    • Flipy/cesje na rynku pierwotnym – bo młodzi zawsze kupią ładne nowe mieszkanie, a cena mieszkań będzie wyższa jak budynek będzie bardziej zaawansowany. Niestety zapomniał dodać, co będzie z naszym biznesem, jeśli jednak ceny mieszkań zaczną spadać lub ten czy inny deweloper się wywróci, a my nieszczęśliwie zawarliśmy umowy na działalność gospodarczą…;
    • Podnajem – bo przy niewielkim kapitale możemy wygenerować ciekawy cash flow z wynajmu na pokoje, a jeśli zaczniemy to robić profesjonalnie i wysokim standardzie, to ściągniemy bogacących się pracowników korporacji. Niestety podnajem to tykająca bomba – nikt nie myśli o tym, że w wielu miastach następuje już nasycenie pokojami na wynajem, a ów pracownik korporacji chętniej wynajmie zwykłą kawalerkę (czego z podnajmu już się nie robi). Sam podnajem to forma kredytowania – tylko po drugiej stronie jest właściciel mieszkania, a nie bank. Jeśli spadną nam czynsze, albo wzrosną pustostany, to bardzo szybko będziemy pod wodą;
    • Deweloperkę w domach jednorodzinnych w małych miastach – bo jest tam niska konkurencja, koszty budowy są ograniczone, a ceny prawie jak w Warszawie. Pominął fakt, że deweloperka to nie jedzenie lodów i trochę wiedzy wymaga, a zaangażowanie kapitałowe jest znaczne. Nota bene: i tak była to chyba jedyna w miarę dobra rada inwestycyjna tego prelegenta,
    • Zakup mieszkań i zwłaszcza gotowców inwestycyjnych na kredyt – bo koszt kredytu tylko 4-6%, podczas gdy ze zwykłego mieszkania można osiągnąć 5% zwroty, a z gotowca na pokoje przy samodzielnej obsłudze nawet 9% – więc samo się spłaca, a nawet coś zostaje. Wprawdzie ostrzegł, że stopy procentowe mogą pójść w górę, ale od razu poklepał po plecach, że „przecież wówczas wszystko pójdzie do góry”. No nie.Koszmar jaki można wymyślić z powyższej kombinacji to finansowanie cash flowem z podnajmu kredytów na projekty deweloperskie i flipping na rynku pierwotnym – co w sytuacji zawsze możliwego scenariusza szybkiego wzrostu inflacji, wzrostu stóp procentowych, wzrostu bezrobocia (a takie konstelacje gwiazd miały miejsce w latach 2001-2003, 2008, 2011), a więc i możliwego odpływu najemców byłoby śmiertelne…

I to nie jest jedyny tego typu doradca Internetów! Niestety – historia pokazywała, że powyższe symptomy POTWIERDZAJĄ zbliżanie się przesilenia. Historia lub się powtarzać (jeśli chcecie zapoznać się z listą moich ostatnich lektur – znajdziecie je na końcu tego wpisu):

  • Na gorączce złota najwięcej zarobili sprzedawcy kilofów,
  • W 1928-29 roku lwia część inwestorów na amerykańskiej giełdzie kupowała akcje na kredyt. W 1932 wartość ich akcji spadła o 90%,
  • W latach 60-tych na amerykańskiej giełdzie modne było inwestowanie w Nifty Fifty – 50 spółek które miały nigdy nie stanieć (np. IBM etc.). W 1971 roku ceny ich akcji wynosiły 10% tego co 2 lata wcześniej,
  • W 1999 roku wszyscy inwestorzy w spółki dot-com śmiali się z Warrena Buffeta. W 2002 roku Buffet śmiał się ze wszystkich,
  • W 2005-2007 mnóstwo mądrych głów finansowych uwierzyła, że na mieszkaniach i kredytach hipotecznych nie można stracić. W 2009 roku wartość amerykańskiej giełdy spadła o ponad 50%.

Nie mam odpowiedzi na typowe pytania: kiedy i w jakim stopniu należy się spodziewać korekty cen nieruchomości, kiedy i w jakim zakresie wzrosną stopy procentowe etc. Ale wiem, że jest ku temu bliżej niż dalej. Rośnie ryzyko wystąpienia powyższych czynników. I należy się na nie coraz bardziej przygotowywać. Co robić w obliczu przesilenia? Piszę o tym poniżej oraz w TYM POŚCIE.

UWAGA: nie jest tak, że w wielu punktach prelegent nie miał racji. +100 do doskonałości ma za podkreślanie ryzyka stopy procentowej (chociaż na miejscu tego prelegenta uważałbym z prognozowaniem kiedy dokładnie mogą one pójść do góry), czy ryzyk związanych z gotowcami inwestycyjnymi, czy rynkiem najmu krótkoterminowego.

***

W takim świetle powstaje pytanie czym jest ryzyko – albo czym jest wysokie lub niskie ryzyko? Ryzyko najlepiej zdefiniował Howard Marks w swoich memorandach o Ryzyku (LINK 1 ; LINK 2 ; LINK 3) oraz książce wymienionej poniżej.

Ryzyko to ilość możliwych scenariuszy przyszłości i związanych z nimi konsekwencji. Elroy Dimson (profesor finansów z London Business School) stwierdził, że „ryzyko oznacza, że więcej rzeczy może się wydarzyć, niż się faktycznie wydarzy”. Przyjęło się potocznie uważać (zwłaszcza wraz z popularyzają tzw. teorii efektywnych rynków oraz modelu CAPM), że wyższe ryzyko = wyższy zwrot z inwestycji. Można to przedstawić poniższym wykresem (wszystkie wykresy za Oaktree Capital Management i tym postem):

W praktyce tak nie jest. Im bardziej ryzykowna jest inwestycja (klasa aktywów) tym wyższy przeciętnie osiągnę zwrot, ale skala możliwych wyników jest też szersza. Jest to przedstawione za pomocą tzw. rozkładow prawdopodobieństwa. „Najpewniej będę mieć wysoki zwrot, ale jest szansa, że będzie dwa razy wyższy i jest szansa, że stracę”.

Poszczególne klasy aktywów mają typowe poziomy ryzyka – jedne dają przeciętnie niski zwrot, ale niezależnie od przyszłości najpewniej wiele on sie nie zmieni (obligacje Skarbu Państwa, lokaty, wynajem), inne dają przeciętnie wysoki zwrot, ale zależnie od scenariusza możemy na nich stracić (akcje małych spółek, private equity, deweloperka).

Tym co w różnych warunkach makroekonomicznych zmienia nachylenie tej linii oczekiwanego zwrotu, są stopy procentowe, które „rządzą” zwrotem z obligacji skarbowych, czy z lokaty bankowej (czyli jest to „bezpieczny poziom zwrotu”). Jeśli stopy procentowe spadają (a obecnie są najniższe w historii świata – patrz ta strona NBP), to również spadają oczekiwane stopy zwrotu z różnych aktywów.

W takich warunkach niskich zwrotów, chciwość zachęca wielu inwestorów do „niezgody z bieżącymi warunkami”. Lewarują inwestycje, poszukują spekulacyjnych rozwiązań, albo są ślepi. A w takich warunkach niestety skala strat ROŚNIE.

***

Jakie zatem kroki powienien podjąć inteligentny inwestor – w obliczu podwyższonego ryzyka (i nie podwyższonego tylko) oraz faktu, że przesilenie na rynku nieruchomości może się zbliżać?

Ogólnie rzecz biorąc:

  • Uważaj na to kogo słuchasz i jak filtrujesz informacje,
  • Obserwuj jak zachowują się inni,
  • Wykazuj podwyższoną dozę sceptycyzmu,
  • Bądź strachliwa, kiedy inni są chciwi. Bądź chciwa, kiedy inni są strachliwi.

Jeśli inwestujesz w wynajem:

  • Inwestuj w tanie mieszkania (np. segment ekonomiczny, przeciętne lokalizacje, mniejsze miasta, mały metraż, niższa cena za m2 w danym segmencie), a nie drogie (np. segment premium, złote klamki, świetne lokalizacje, większe miasta, duże metraże, wysoka cena za m2 w danym segmencie),
  • Inwestuj w więcej mieszkań w portfelu, niż mniej – rozkładaj ryzyko pomiędzy kilka kawalerek, a nie jeden siedemnastopak,
  • Nie opieraj całego lub istotnej większości portfela na bardziej ryzyk nieruchomościach – wielopaki, mieszkania na pokoje,
  • Nie kupuj byle mieszkania od byle dewelopera, czy też pierwszego z brzegu na rynku wtórnym. Bądź zawsze gotowa do kupna okazji (tanie mieszkania można zawsze kupić),
  • ZWŁASZCZA OBECNIE: Nie opieraj całej ani nawet większości działalności na podnajmie,
  • ZWŁASZCZA OBECNIE: Nie subsydiuj skrośnie działalności – np. że podnajem spłaca kredyt na deweloperkę.
  • ZWŁASZCZA OBECNIE: Ostrożnie stosuj finansowanie dłużne – nie przekraczaj 25-50% LTV w swoim portfelu i każdorazowo wykonuj analizę wrażliwości co by było gdyby stopy procentowe wzrosły dwu- lub trzykrotnie,
  • ZWŁASZCZA OBECNIE: Uśredniaj inwestycje na wynajem. Systematycznie zwiększaj portfel (nigdy nie wiesz w którą stronę pójdą ceny mieszkań).

Jeśli jesteś agresywnym inwestorem i inwestujesz we fliping lub deweloperkę – napisałem o tym TUTAJ:

  • Rozpraszaj ryzyko (zaangażowany kapitał) pomiędzy kilka projektów,
  • Inwestuj w bardzo tanie okazje (w najgorszym razie i tak będziesz do przodu), a nie w oczywiste inwestycje z niewielką marżą,
  • Nie lewaruj inwestycji lub stosuj bardzo niskie lewarowanie (maks. 40%),
  • Nie stosuj finansowania dłużnego o zapadalności krótszej niż pesymistyczny czas trwania projektu,
  • Szukaj nisz w których nikt nie działa (dzisiaj „wszyscy” flipują mieszkaniami, pustymi kamienicami, domami jednorodzinnymi),
  • Jeśli nie wiesz co się dzieje – wyjdź z flipingu lub deweloperki i lepiej zaufaj specjalistom.
  • ZWŁASZCZA OBECNIE: Zwiększaj udział portfela zaangażowanego w wynajem i redukuj zaangażowanie we fliping lub deweloperkę (obecnie optymalnie poniżej 50%).

Książki które ostatnio czytam lub czytałem o zasadach dobrego inwestowania (w nawiasach data pierwszego wydania, żeby unaocznić jak dawna wiedza ma przełożenie na świat dzisiejszy – oczywiście są nowsze reedycje):

Udanej lektury!

***

Chcesz poznać więcej mitów o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem? Kliknij tutaj!

 

Chcesz być na bieżąco z książką „Mity inwestowania w nieruchomości na wynajem”? Zapisz się na listę zainteresowanych!

0

Komentarze:

  1. TX pisze:

    Janku, dzięki za fajny wpis. W większości punktów się z Tobą zgodzę. Jednego jednak nie rozumiem – piszesz, że defensywne inwestowanie w najem to wybór mniejszych miast i gorszych lokalizacji zamiast większych miast i centrów. Dlaczego? Jak Twoim zdaniem wygląda negatywny scenariusz? Większy spadek ilości najemców i ich zdolności do płacenia w dużych miastach w porównaniu z mniejszymi? Skąd taka hipoteza?

    2+
  2. Konrad pisze:

    A mnie nurtuje kwestia stóp procentowych w Polsce. We wszelkich wypowiedziach/wpisach na ten temat temat komentatorzy podają jako pewnik przyszły wzrost stóp – nie zetknąłem się z wątpliwością czy to nastąpi albo na ile prawdopodobny jest scenariusz że stopy spadną.
    To o tyle interesujące że stopy w Polsce (choć rekordowo niskie na przestrzeni lat) to nadal są znacznie wyższe niż w wielu innych krajach. Czy nie oznacza to że jest przestrzeń na ich dalszą obniżkę w Polsce lub utrzymanie przez wiele lat na obecnym poziomie?
    Nie przesądzam takiego scenariusza ale mam wrażenie że nikt ze znanych mi komentatorów nie bierze go w ogóle pod uwagę…

    2+
    • Paweł pisze:

      RPP ma świadomość tej różnicy, ale dopóki nie nastapi konwergencja naszej gospodarki do europejskiej w pozostałych obszarach to nie ma szans na konwergencję stóp. Inflacja w Polsce jest dużo wyższa niż w Europie

      0
  3. Maciek pisze:

    Takie wpisy to ja szanuję podwójnie.

    3+
  4. Konkret pisze:

    @TX
    Moim zdaniem ta strategia wynika z zalecenia „Inwestuj w tanie mieszkania”
    Potem podane są przykłady jakie to mogą być te tańsze mieszkania.

    Chodzi o to aby nie przepłacać szczególnie w tym niepewnym czasie za mieszkanie bo możesz kupić bardzo drogo małe mieszkanie w samym centrum dużego miasta tylko zarówno w przypadku przeceny, wzrostu stóp, spadku ilości najemców etc takie mieszkanie będzie znacznie bardziej ryzykowne.

    W razie spadku koniunktury najemcy także będą szukać tych tańszych ofert a nie będą szukać mieszkań premium na rynku dużego miasta.

    Generalnie obraz cen najmu większość osób chcących wejść w w ten biznes ma na podstawie… nie wynajętych mieszkań a wiadomo, że na portalach najdłużej zalegają te oferty które mają problem ze znalezieniem najemców, te oferty które mają normalne ceny schodzą z portali w 1 – 5 dni.
    Ja nie raz miałem swoje oferty po kilka godzin więc przeciętny analizujący oferty chcący wejść w ten biznesie często nie ma nawet szans ich zauważyć.
    To co jest na portalach to bardzo nie pełny obraz rynku najmu / nieruchomości.

    2+
    • Jan Dziekonski pisze:

      @ Konkret – wyjąłeś mi to z ust =)
      @ TX –
      Mój wpis to miał dokładnie na myśli: szukaj tanich mieszkań. Tanim mieszkaniom sprzyjają takie cechy jak np:
      – segment ekonomiczny,
      – przeciętne lokalizacje,
      – mniejsze miasta,
      – mały metraż,
      – niższa cena za m2 w danym segmencie
      Im więcej kryteriów naraz spełnisz, tym bardziej „tanie” będzie Twoje mieszkanie. Nie musi być mniejsze miasto, bo możesz to osiągnąć kupując mniejszy metraż w większym mieście etc.

      Dodałbym do oceny Konkreta jeszcze kilka powodów:
      – droższe/większe miasta często mają bardziej napompowane wyceny w stosunku do gorszych/mniejszych miast (przykład – ceny spadły najbardziej w Warszawie)
      – w większych miastach, w momencie odpływu będziesz mieć najpewniej znacznie większą konkurencję (jak na popularnym łowisku zabraknie rybek, to będzie trudniej, niż jak będziemy samotnym wędkarzem na pobocznym stawie)
      – dolną granicą czynszów za które wynajmiemy w „najgorszym razie” są czynsze komunalne, ustalane na bazie wartości odtworzeniowej. Są one zbliżone między województwami. W efekcie są one zbliżone do rynkowych w małych miastach, a w dużych są odległe. Tj. w razie katastrofalnego spadku czynszu mieszkanie w małym mieście bardzo szybko „oprze się” na dolnej granicy czynszów komunalnych. A w dużym będzie mogło jeszcze długo i swobodnie spadać…

      Spadek Wzrost od
      2008-2013* 1 kw. 2013
      Warszawa -26,10% 33,90%
      Gdańsk -21,20% 53,10%
      Kraków -16,20% 20,30%
      Wrocław -18,40% 32,70%
      Poznań -24,40% 29,60%
      Łódź -19,20% 37,60%
      Katowice -21,50% 52,40%

      0
      • Kuneg pisze:

        Mała korekta.
        Czynsze komunalne nie są dobrym punktem odniesienia, ponieważ takich mieszkań jest zawsze za mało i nie ma ich na rynku. Nie można więc porównywać najmu rynkowego do czegoś, co na rynku NIE JEST DOSTĘPNE.

        Co do reszty zgadzam się. Okazje zdarzają się, ale trzeba na nie polować. Mnie upolowanie okazji zajmuje zawsze trochę czasu – bywa, że i pół roku.

        1+
        • Jan Dziekonski pisze:

          KUNEG – nie zgodzę się =) 75-80% mieszkań wynajmowanych w Polsce (wg Eurostat) to mieszkania z czynszem komunalnym. Można je wynająć =) Od miast etc. Tak samo są TBSy – czynsz jest o 33% wyższy od komunalnych. Więc jest dużo takich mieszkań. To jest dolna granica, mało prawdopodobne, że popyt na wynajem w Polsce spadnie tak bardzo, że nawet mieszkania komunalne będą szeroko w ofercie =D

          0
  5. Michał pisze:

    Rzeczywiście sugerowanie, że za 2 lata stopy wzrosną, szczególnie, że cały świat obniża, jest mocno ryzykowne :)

    1+
    • Jan Dziekonski pisze:

      @ Konrad – ale stopy procentowe tak nie działają. One nie są skorelowane ze stopami w innych krajach. One zależą w dużej mierze od wewnętrznej inflacji, salda wymiany handlowej, siły waluty, czy po prostu polityki gospodarczej i składu RPP.

      To że w innych krajach są niższe nie ma tak wielkiego znaczenia, ponieważ:
      1. Inflacja przebiła w grudniu poziom celu NBP. Utrzymanie się takiej inflacji teoretycznie „wymuszałoby” zwiększenie przez RPP stóp procentowych. Przy spadającej dynamice PKB grozi to co więcej wpadnięciem w stagflację (https://pl.wikipedia.org/wiki/Stagflacja)…
      2. Polska ze względu na „ryzyko” musi utrzymywać wyższe stopy procentowe niż np. Niemcy czy Szwajcaria
      3. Oczywiście, że możliwy jest scenariusz utrzymania niskich stóp procentowych. Jeśli w niego wierzysz, to oczywiście zadłużaj się. Ale NIGDY NIE WIESZ JAKA BĘDZIE PRZYSZŁOŚĆ. Jeśli akurat tak się złoży, że stopy pójdą do góry – nie przeżyjesz. Buffet powiedział „Żeby odnieść sukces musisz najpierw przeżyć”

      @ Michał – Chyba nie zrozumieliśmy się =) Sugerowanie, że za 2 lata wzrosną jest ryzykowne. Nie wiadomo kiedy. Ale jest więcej szans na to, że wzrosną w ciągu najbliższych 5 lat, niż, że spadną.

      I to, że inne kraje obniżają nie ma związku z tym, że w Polsce mamy przyspieszającą inflację.

      0
  6. Dawid pisze:

    Co to znaczy „Uśredniaj inwestycje na wynajem” ?

    1+
    • Jan Dziekonski pisze:

      Ponieważ najpewniej nikt nie wie na 100% w którą stronę podąża rynek (jak długo będzie rósł lub spadał), to najlepszą obroną przed tym, żeby nie przepłacić za mieszkania, jest kupować jedno co jakiś okres czasu (np. rok / kwartał czy jak tam często możesz). Raz kupisz w górce, raz w dołku, ale na średnio będziesz częściej do przodu, niż ryzykując np. zainwestowanie całości środków w jednym momencie bo… może to być szczyt górki.

      Ostrożni, nieagresywni inwestorzy giełdowi też tak często postępują kupując transzę akcji np. za 1.000 PLN co stały okres czasu.

      0
  7. nibul pisze:

    A ja polecam książkę Johna R. Nofsingera „Psychologia inwestowania”. Obecna sytuacja w nieruchomościach przypomina mi sytuację na giełdzie w 2007 roku. Instrumenty inne ale pęd stadny podobny.

    1+
  8. Paweł pisze:

    Fajna analiza Janku, ja bym zmienił wykresy prawdopodobieństw z symetrycznych na skośne. Wartość oczekiwana może być na krzywej, ale szanse na bardzo wysokie zyski są dużo mniejsze niż na bardzo wysokie straty.

    1+
    • Jan Dziekonski pisze:

      Paweł – dokładnie tak powinno być, niestety szanse na pewne straty z reguły są większe niż na bardzo wysokie zyski! Ale to oryginał Howarda Marksa, który zresztą sam na to zwracał uwagę. To uproszczenie =)

      0
  9. AdiT pisze:

    Janku – świetny artykuł. Przystępnie napisany, dobrze się go czyta i trudno jest się nie zgodzić z tezami jakie stawiasz.

    W kwestii stop procentowych – pełna zgoda co do korelacji z inflacja (która nakręciły ostatnie pomysły rzadu). Dzieki wzrostowi inflacji wzrosną podatki, a dzieki temu rząd będzie miał z czego tworzyć kolejne programy (lub sfinansować obecne ;)). Poza tym, inflacja jest dobrym argumentem żeby jednak nadal inwestować w nieruchomosci (w segmentach które sugerujesz).

    0
    • Kuneg pisze:

      Inflacja, to wg mnie jeden z głównych powodów do inwestowania w nieruchomości, poza bieżącymi wpływami na konto. Chodzi o ochronę wartości pieniądza w czasie.

      W 2005 roku kupowałam 1mkw za 2,7k – do zamieszkania w Centrum (kredyt 60%),
      w 2013 kupiliśmy 1mkw za 5k (kredyt 50%) w Centrum,
      w 2016 kupiliśmy 1mkw za 4,5k na peryferiach,
      w 2019 kupiliśmy 1mkw za 8k w ścisłym Centrum.
      Wszystko we Wrocku.
      Nawet, jeśli nie będziemy brali pod uwagę lokalizacji i metrażu mieszkań dla uproszczenia, to jasno widać, że przez te lata 1mkw podrożał blisko trzykrotnie.

      Wniosek: dziś 100k PLN jest warte ok. trzykrotnie mniej metrów kwadratowych, niż 15 lat temu. Pównując to wszystko z inflacją i % kredytu, to i tak jesteśmy do przodu w długim okresie na samej cenie 1 metra kwadratowego.
      Jak się do tego wynajmuje i generuje dodatnie przepływy, to buzia się sama uśmiecha, bo 1mkw jest nadal 1mkw, a kasa na koncie jest na bieżąco.

      Wg mnie inflacja jest „przyjacielem” nie tylko rządu, ale też i moim.

      To tyle na mój prosty rozumem ;)

      0
      • Tomek pisze:

        Kuneg, ja się zupełnie nie zgodzę co do tego, że wzrost cen nieruchomości jest przyjacielem inwestora który mieszkania kupuje na najem. Piszesz, że od 2016 ceny mieszkań wzrosły dwukrotnie. Jeśli inwestor ma pieniądze z etatu, to oznacza to, że w tym okresie jego wynagrodzenie musiałoby wzrosnąć dwukrotnie, żeby mógł teraz kupować mieszkania tak samo często jak wcześniej. Ale wynagrodzenia w Polsce aż tak nie wzrosły. Jeśli inwestor jest biznesmenem, to musiałby zwiększyć swoje marże dwukrotnie w tym okresie, żeby mógł kupować mieszkania tak samo często jak wcześniej – ale marże w biznesie aż tak nie wzrosły w tym okresie, a w wielu sektorach wręcz zmalały, bo koszty pracy poszły do góry. Tak więc wzrost cen mieszkań jest dobry tylko dla fliperów którzy z definicji na tym wzroście zarabiają, dla tych którzy systematycznie kupują mieszkania do swojego portfela już tak dobry nie jest.

        0
  10. Wojtas pisze:

    Kuneg,
    inflacja to ukryty podatek i spadek siły nabywczej pieniądza (środka płatniczego). Żeby natomiast przekonać się czy nieruchomości są aktualnie drogie porównaj ówczesne i dzisiejsze ceny w prawdziwym pieniądzu, czyli złocie. Ile uncji kosztował 1 mkw w 2005 r. we Wrocławiu, a ile kosztuje w 2020 r. w podobnej lokalizacji i standardzie. Henry Hazlitt w swojej książce „Inflacja wróg publiczny nr 1” świetnie oddaje jej istotę i mechanizm funkcjonowania. Pozdrawiam.

    0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:


Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA, WEBINARY I KONFERENCJE

21.01, wtorek, godz 19:00 – Live na ClickMeeting: „Jak bezpiecznie i zyskownie inwestować w nieruchomości”. [LINK]

22.01, środa, godz 12:00 – Artur Kaźmierczak wystąpi na żywo w Comparic24.tv – nagranie  będzie później dostępne pod tym samym adresem

7.02, piątek, godz 14:00 – Artur Kaźmierczak weźmie udział w dyskusji panelowej „Potencjał inwestycyjny kamienic”, która odbędzie się w ramach Housemarket Forum Silesia w Katowicach, w Międzynarodowym Centrum Kongresowym

24.03, wtorek, godz 9:00 – Artur Kaźmierczak weźmie udział w audycji Liberator w Radiu Dla Ciebie.

NAGRANIA OSTATNICH WEBINARÓW I PODCASTÓW:

PODCASTY

Social media:

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Co bym zrobił z wygraną w Radio ZET

Dzisiaj rano jadąc samochodem słyszałem jak niejaka Pani Ewa z Racisławic koło Kalisza wygrała 100.000 złotych w zetkowym konkursie SMS-owym Morze Pieniędzy.  Była bardzo zaskoczona wygraną. Prowadzący audycję Tomek Florkiewicz powiedział, że „wszyscy są zawsze zdziwieni i nie wierzą w wygraną”. Okazuje się, że pewne stwierdzenia są – z perspektywy prowadzącego taki program radiowy - bardzo stereotypowe. Tak samo stereotypowe było później zachowanie prowadzącego. Po ochłonięciu osoby, która wygrała, prowadzący zadaje dość schematyczne pytanie: „a co [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Mikołaj, powodzenia w Hiszpanii. Nie pamiętam czy byłem w Gironie, ale jeśli tak to tylko przejazdem i...
  • Jan Dziekonski: KUNEG – nie zgodzę się =) 75-80% mieszkań wynajmowanych w Polsce (wg Eurostat) to mieszkania z...
  • Jan Dziekonski: Masz 100% racji – tylko raz. Ale opisałem powyżej – po tych 10 lub kilkunastu latach...
  • Wojtas: Kuneg, inflacja to ukryty podatek i spadek siły nabywczej pieniądza (środka płatniczego). Żeby natomiast...
  • Tomek: Kuneg, ja się zupełnie nie zgodzę co do tego, że wzrost cen nieruchomości jest przyjacielem inwestora który...
  • Piotr Struzik: Cześć Janku! Zaciekawił mnie Twój wpis. Konkretnie punkt 6. dotyczący niwelowania przychodu przez...
  • Kuneg: Inflacja, to wg mnie jeden z głównych powodów do inwestowania w nieruchomości, poza bieżącymi wpływami na...
  • Kuneg: Mała korekta. Czynsze komunalne nie są dobrym punktem odniesienia, ponieważ takich mieszkań jest zawsze za...
  • arek: Dzień dobry, serdecznie dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Arek.
  • arek: Dzień dobry, serdecznie dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Arek
  • Lila: Sprawdzilam w Ustawie o zryczltowanym podatku dochodowym, stan prawny na 15.01.2020 a tam pelno nowosci i tak:...
  • mikolaj: Heh zmiana planów jadę do hiszpanii , byłeś w Gironie? i czy coś tam polecasz? Pozdrawiam i życzę miłej...
  • nibul: USTAWA z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych...
  • AdiT: Janku – świetny artykuł. Przystępnie napisany, dobrze się go czyta i trudno jest się nie zgodzić z tezami...
  • Michał: Z tego co dowiadywałem się u mnie w US to jest tak jak piszesz z tym że mi powiedziano, że składać można...
  • Jan Dziekonski: Paweł – dokładnie tak powinno być, niestety szanse na pewne straty z reguły są większe niż na...
  • Jan Dziekonski: Nibul – bardzo chętnie przeczytam! Teraz jednak czekam na paczkę z trzema książkami Nassima...
  • Jan Dziekonski: Ponieważ najpewniej nikt nie wie na 100% w którą stronę podąża rynek (jak długo będzie rósł lub...
  • Jan Dziekonski: Arek, zabiłeś mi ćwieka – nie mam pojęcia bo… korzystam z księgowości (Wynajmistrz...
  • Paweł: RPP ma świadomość tej różnicy, ale dopóki nie nastapi konwergencja naszej gospodarki do europejskiej w...

Najnowsze wpisy

created by Water Design