Jak ugryźć kamienicę? Wyzwanie startuje 16 czerwca!

Kiedy w 2013 roku Sławek powiedział “Janek – kupisz kamienicę!” to stwierdziłem, że chyba kolejna podróż po świecie musiała mu zaszkodzić, żeby powierzać takie zadanie akurat mnie. “Ja, 28-letni szczyl, który biznes i inwestowanie znał głównie z PowerPointa, Excela i wymądrzania się na konsultingowych prezentacjach ma inwestować w kamienice”. Mzuri Investments w tamtym czasie było prawie wyłącznie na papierze. Mzuri zarządzało raptem 300 mieszkaniami (obecnie dla porównania jest to 6.000). W warszawskim biurze, we wściekle pomarańczowej kawalerce Sławka, plusem było tylko to, że żeby zrobić kawę wystarczyło się obrócić na fotelu.

A to był dopiero początek…

Moja wiedza o inwestowaniu w nieruchomości podówczas ograniczała się do paru książek Sławka, Kiyosakiego, solidnego doświadczenia finansowego z konsultingu (ale zupełnie z innych branż) i jako takiej wiedzy o budynkach dzięki architektonicznej schedzie mojej rodziny i wsparciu rodziców (dziękuję Wam w tym miejscu bardzo serdecznie!). Inwestycje w mieszkania dla naszych Klientów Mzuri Investments dopiero rozkręcało (dziękuję naszym pierwszym Inwestorom za zaufanie!). No i mieliśmy 700.000 zł kapitału na start.

Jak podszedłem do tematu? Po kiyosakowemu – zobacz 100, złóż ofertę na 10… Wszyscy to znacie. Zmierzyłem wzdłuż i wszerz Łódź, Górny Śląsk i parę innych miast. Szwendałem się po obsikanych bramach i ciemnych klatkach. Wyćwiczyłem się w docieraniu bezpośrednio do właścicieli kamienic po fotkach i opisach pośredników. Excelowałem budynki na różne sposoby, nieświadom setek niuansów. Aż do czasu, gdy Sławek powiedział “Janek, to jest analysis paralysis – kupujemy”. No i kupiliśmy.

Pabianicka 35 (LINK DO GOOGLE MAPS) w Łodzi była naszym pierwszym zakupem – 700 m2 za raptem 630 tysięcy złotych. Właścicielem był sędziwy 94-latek, który natychmiast po akcie wykonał akt darowizny dla dwójki dzieci. Pamiętam do dziś, jak przelew ekspresowy SORBNETem szedł 5 godzin, oczekując w napięciu ze sprzedającymi u notariuszki, zanim mogła ona podpisać akt notarialny.

Częściowo wynajęta na umowy terminowe, a częściowo pusta, już na starcie sprawiała problemy z najemcami, a co dopiero z późniejszym remontem (którego niestety przez swoją nieobecność w Mzuri już nie miałem okazji obserwować, ale moi następcy poradzili sobie z tym pewnie lepiej niż ja sam bym to zrobił ;). W budynku wydzieliliśmy ponad 30 mieszkań, co pozwoliło je sprzedać w zawrotnie niskich nawet jak na tamte czasy cenach. Co więcej – sfinansowaliśmy z ich wpłat na fundusz remontowy doprowadzenie budynku do takiego stanu, jak możecie zobaczyć na GMaps. I zarobiliśmy na tym ponad 14% w skali roku (pod 30% łącznie). Dla jednych mało, dla innych dużo – ale na plus!

Jaki jest z tego morał? Że byliśmy niesamowicie głupi i mieliśmy kuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuupę szczęścia (jak to głupi =)

• Żaden “kwiatek” prawny nam nie wyskoczył w trakcie zakupu oraz po nim,
• Prawie wszyscy najemcy wyprowadzili się wręcz karnie (niektórzy zabrali ze sobą nawet drzwi wejściowe ;) – nie dostałem nawet od nikogo noża w brzuch, ani nikt się nie zaparł, że się nie wyprowadzi,
• Tym, którzy nie mieli takiej możliwości, całkiem szybko zorganizowałem lokale zastępcze,
• Na jedyną umowę najmu bezterminowego (nomen omen zawartą z babcią znanego młodego tenisisty) znalazłem kruczek w ustawie o ochronie lokatorów,
• Dość sprawnie pozyskałem przyłącze CO (pan z łódzkiej Dalkii był naszym kibicem – diabli wiedzą dlaczego),
• Stan techniczny, zwłaszcza stropów, okazał się dobry, mimo braku odkrywek, czy solidnej kontroli konstruktora,
• Od ręki dostaliśmy niezbędną do zagospodarowania poddasza WZkę od UMŁ (dziękuję za sprawną obsługę inwestorów!),
• Beata P., która była podówczas wyrocznią czynszów w Mzuri, była tak zachowawcza jak mało kto – wszystkie mieszkania wynajęły się grubo powyżej założeń =)
• Okienko sąsiada, które nielegalnie na nas “wychodziło”, zniknęło jak ręką odjął po szybkiej interwencji u sąsiada,
• Pozyskaliśmy w międzyczasie wystarczająco dużo Inwestorów, żeby mieszkania rozsprzedać na pniu i sfinansować dalsze prace,
• Polska wychodziła akurat z chwilowego spowolnienia gospodarczego w 2013, a ceny mieszkań zaczęły rosnąć,
• A Łódź była niesamowicie tania w stosunku do innych miast Polski.

Wielu z tych rzeczy pomogły proste rady Sławka, które upierdliwe odrzucały poprzednie budynki – “ma się bronić bez poddasza”, “a za ile będzie jednostka najmu”, “a czy najemcy się wyprowadzą” i tak dalej. Dzięki Sławku!

Od tego czasu Mzuri zainwestowało – samodzielnie lub poprzez spółki CFI, w ponad 20 budynków i działek (ZOBACZ JE TU) – począwszy od knypka na 150 m2, po całkiem spore budynki pod 2.000 m2. Czego się z tego jeszcze nauczyliśmy? Lista jest długa:

• Pękająca rura z wodą, zalewająca sprzęt laboratoryjny o wartości setek tysięcy złotych,
• Najemcy żyjący w warunkach z XIX wieku, którzy odrzucają 50+ opcji mieszkań zastępczych,
• Sąsiedzi protestujący przeciwko zamierzeniom inwestycyjnym “bo tak”,
• Skrawek budynku wystający na sąsiednią działkę, wymagający dwóch lat boksowania się z Urzędem Miasta w celu jej wykupu,
• Dokumentacje spadające “za szafę” w ww. Urzędach Miasta,
• Drobne błędy w dokumentacji przeradzające się w gigantyczne opóźnienia inwestycji,
• Zagadkowe schrony przeciwlotnicze pod parkingiem,
• Pojawiające się “znikąd” mieszkania,
• Niepłacący lokatorzy z problemem alkoholowo-kognitywnym, bojowe stowarzyszenia najemców i nielegalne podnajmy,
• “Przyjazna Wspólnota” rozwalająca plan wyodrębnienia mieszkań,
• Nagłe “zwrotki” z kanalizacji ze względu dziwny podział,
• Nie do końca legalne instalacje gazowe poprzednich właścicieli,
• Brakujące piętra w EGiB,
• Badania geologiczne, które wymagają wykopania dziury rozmiarów co najmniej jak kopalnia w Bełchatowie,
• Konflikt dostawcy ciepła z sąsiadującą spółdzielnią, który wywraca Twoje plany podłączenia do CO,
• Dramatyczny niekiedy stan techniczny po odkryciu tego i owego,
• Wilgoć wychodząca “znikąd”.
• …

Długo można by wymieniać. Inwestycje w kamienice są niesamowicie wciągające – potwierdzi to każdy członek mojego dedykowanego temu zespołu (pozdrowienia dla Moniki, Patrycji i Roberta). Potrafią też przynosić bardzo duże zyski – ale pod warunkiem, że… i tutaj możecie popatrzeć na listę powyżej (i jest ona niekompletna).

Czy warto w nie inwestować? Na pewno! Ale pod warunkiem, że na nich nie stracicie. Żebyście nie popełnili naszych błędów i świadomie mogli rozważyć inwestowanie w takie budynki, postanowiłem zorganizować wyzwanie “Jak ugryźć kamienicę?”. O co chodzi:

• 3 krótkie webinary (16 czerwca o 18:00, 17 czerwca o 18:00 i 19 czerwca o 16:00) – od czego zacząć inwestowanie w kamienice, jak je analizować i jak stwierdzić, czy mamy okazję, czy też niekoniecznie.
• Po każdym webinarze quiz,
• Na koniec – podzielimy się wynikami i przemyśleniami =)

Zapisz się na pierwszy webinar w wydarzeniu:

Wtorek, 16 czerwca, 18:00 – Link do rejestracji