Jak ugryźć kamienicę? Wyzwanie startuje 16 czerwca!

Kiedy w 2013 roku Sławek powiedział “Janek – kupisz kamienicę!” to stwierdziłem, że chyba kolejna podróż po świecie musiała mu zaszkodzić, żeby powierzać takie zadanie akurat mnie. “Ja, 28-letni szczyl, który biznes i inwestowanie znał głównie z PowerPointa, Excela i wymądrzania się na konsultingowych prezentacjach ma inwestować w kamienice”. Mzuri Investments w tamtym czasie było prawie wyłącznie na papierze. Mzuri zarządzało raptem 300 mieszkaniami (obecnie dla porównania jest to 6.000). W warszawskim biurze, we wściekle pomarańczowej kawalerce Sławka, plusem było tylko to, że żeby zrobić kawę wystarczyło się obrócić na fotelu.

A to był dopiero początek…

Moja wiedza o inwestowaniu w nieruchomości podówczas ograniczała się do paru książek Sławka, Kiyosakiego, solidnego doświadczenia finansowego z konsultingu (ale zupełnie z innych branż) i jako takiej wiedzy o budynkach dzięki architektonicznej schedzie mojej rodziny i wsparciu rodziców (dziękuję Wam w tym miejscu bardzo serdecznie!). Inwestycje w mieszkania dla naszych Klientów Mzuri Investments dopiero rozkręcało (dziękuję naszym pierwszym Inwestorom za zaufanie!). No i mieliśmy 700.000 zł kapitału na start.

Jak podszedłem do tematu? Po kiyosakowemu – zobacz 100, złóż ofertę na 10… Wszyscy to znacie. Zmierzyłem wzdłuż i wszerz Łódź, Górny Śląsk i parę innych miast. Szwendałem się po obsikanych bramach i ciemnych klatkach. Wyćwiczyłem się w docieraniu bezpośrednio do właścicieli kamienic po fotkach i opisach pośredników. Excelowałem budynki na różne sposoby, nieświadom setek niuansów. Aż do czasu, gdy Sławek powiedział “Janek, to jest analysis paralysis – kupujemy”. No i kupiliśmy.

Pabianicka 35 (LINK DO GOOGLE MAPS) w Łodzi była naszym pierwszym zakupem – 700 m2 za raptem 630 tysięcy złotych. Właścicielem był sędziwy 94-latek, który natychmiast po akcie wykonał akt darowizny dla dwójki dzieci. Pamiętam do dziś, jak przelew ekspresowy SORBNETem szedł 5 godzin, oczekując w napięciu ze sprzedającymi u notariuszki, zanim mogła ona podpisać akt notarialny.

Częściowo wynajęta na umowy terminowe, a częściowo pusta, już na starcie sprawiała problemy z najemcami, a co dopiero z późniejszym remontem (którego niestety przez swoją nieobecność w Mzuri już nie miałem okazji obserwować, ale moi następcy poradzili sobie z tym pewnie lepiej niż ja sam bym to zrobił ;). W budynku wydzieliliśmy ponad 30 mieszkań, co pozwoliło je sprzedać w zawrotnie niskich nawet jak na tamte czasy cenach. Co więcej – sfinansowaliśmy z ich wpłat na fundusz remontowy doprowadzenie budynku do takiego stanu, jak możecie zobaczyć na GMaps. I zarobiliśmy na tym ponad 14% w skali roku (pod 30% łącznie). Dla jednych mało, dla innych dużo – ale na plus!

Jaki jest z tego morał? Że byliśmy niesamowicie głupi i mieliśmy kuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuupę szczęścia (jak to głupi =)

  • Żaden “kwiatek” prawny nam nie wyskoczył w trakcie zakupu oraz po nim,
  • Prawie wszyscy najemcy wyprowadzili się wręcz karnie (niektórzy zabrali ze sobą nawet drzwi wejściowe ;) – nie dostałem nawet od nikogo noża w brzuch, ani nikt się nie zaparł, że się nie wyprowadzi,
  • Tym, którzy nie mieli takiej możliwości, całkiem szybko zorganizowałem lokale zastępcze,
  • Na jedyną umowę najmu bezterminowego (nomen omen zawartą z babcią znanego młodego tenisisty) znalazłem kruczek w ustawie o ochronie lokatorów,
  • Dość sprawnie pozyskałem przyłącze CO (pan z łódzkiej Dalkii był naszym kibicem – diabli wiedzą dlaczego),
  • Stan techniczny, zwłaszcza stropów, okazał się dobry, mimo braku odkrywek, czy solidnej kontroli konstruktora,
  • Od ręki dostaliśmy niezbędną do zagospodarowania poddasza WZkę od UMŁ (dziękuję za sprawną obsługę inwestorów!),
  • Beata P., która była podówczas wyrocznią czynszów w Mzuri, była tak zachowawcza jak mało kto – wszystkie mieszkania wynajęły się grubo powyżej założeń =)
  • Okienko sąsiada, które nielegalnie na nas “wychodziło”, zniknęło jak ręką odjął po szybkiej interwencji u sąsiada,
  • Pozyskaliśmy w międzyczasie wystarczająco dużo Inwestorów, żeby mieszkania rozsprzedać na pniu i sfinansować dalsze prace,
  • Polska wychodziła akurat z chwilowego spowolnienia gospodarczego w 2013, a ceny mieszkań zaczęły rosnąć,
  • A Łódź była niesamowicie tania w stosunku do innych miast Polski.

Wielu z tych rzeczy pomogły proste rady Sławka, które upierdliwe odrzucały poprzednie budynki – “ma się bronić bez poddasza”, “a za ile będzie jednostka najmu”, “a czy najemcy się wyprowadzą” i tak dalej. Dzięki Sławku!

Od tego czasu Mzuri zainwestowało – samodzielnie lub poprzez spółki CFI, w ponad 20 budynków i działek (ZOBACZ JE TU) – począwszy od knypka na 150 m2, po całkiem spore budynki pod 2.000 m2. Czego się z tego jeszcze nauczyliśmy? Lista jest długa:

  • Pękająca rura z wodą, zalewająca sprzęt laboratoryjny o wartości setek tysięcy złotych,
  • Najemcy żyjący w warunkach z XIX wieku, którzy odrzucają 50+ opcji mieszkań zastępczych,
  • Sąsiedzi protestujący przeciwko zamierzeniom inwestycyjnym “bo tak”,
  • Skrawek budynku wystający na sąsiednią działkę, wymagający dwóch lat boksowania się z Urzędem Miasta w celu jej wykupu,
  • Dokumentacje spadające “za szafę” w ww. Urzędach Miasta,
  • Drobne błędy w dokumentacji przeradzające się w gigantyczne opóźnienia inwestycji,
  • Zagadkowe schrony przeciwlotnicze pod parkingiem,
  • Pojawiające się “znikąd” mieszkania,
  • Niepłacący lokatorzy z problemem alkoholowo-kognitywnym, bojowe stowarzyszenia najemców i nielegalne podnajmy,
  • “Przyjazna Wspólnota” rozwalająca plan wyodrębnienia mieszkań,
  • Nagłe “zwrotki” z kanalizacji ze względu dziwny podział,
  • Nie do końca legalne instalacje gazowe poprzednich właścicieli,
  • Brakujące piętra w EGiB,
  • Badania geologiczne, które wymagają wykopania dziury rozmiarów co najmniej jak kopalnia w Bełchatowie,
  • Konflikt dostawcy ciepła z sąsiadującą spółdzielnią, który wywraca Twoje plany podłączenia do CO,
  • Dramatyczny niekiedy stan techniczny po odkryciu tego i owego,
  • Wilgoć wychodząca “znikąd”.

Długo można by wymieniać. Inwestycje w kamienice są niesamowicie wciągające – potwierdzi to każdy członek mojego dedykowanego temu zespołu (pozdrowienia dla Moniki, Patrycji i Roberta). Potrafią też przynosić bardzo duże zyski – ale pod warunkiem, że… i tutaj możecie popatrzeć na listę powyżej (i jest ona niekompletna).

Czy warto w nie inwestować? Na pewno! Ale pod warunkiem, że na nich nie stracicie. Żebyście nie popełnili naszych błędów i świadomie mogli rozważyć inwestowanie w takie budynki, postanowiłem zorganizować wyzwanie “Jak ugryźć kamienicę?”. O co chodzi:

  • 3 krótkie webinary (16 czerwca o 18:00, 17 czerwca o 18:00 i 19 czerwca o 16:00) – od czego zacząć inwestowanie w kamienice, jak je analizować i jak stwierdzić, czy mamy okazję, czy też niekoniecznie.
  • Po każdym webinarze quiz,
  • Na koniec – podzielimy się wynikami i przemyśleniami =)

Zapisz się na pierwszy webinar w wydarzeniu:

Wtorek, 16 czerwca, 18:00 – Link do rejestracji

Jeżeli chcesz podzielić się z innymi, udostępnij:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email

3 Responses

  1. Janku, dzięki za wymienienie mnie kilka razy, to bardzo miłe oczywiście, ale czuję, że było to mocno “na wyrost”. Bo mój rzeczywisty wkład w niewątpliwy sukces jakim był projekt CFI Zero przy ul Pabianickiej 35 w Łodzi był wręcz … symboliczny. To Ty jesteś ojcem tego sukcesu – ja może tylko życzliwym dalekim wujkiem, który tylko mocno kibicował.

    Dzięki też za przypomnienie naszych działań sprzed 6-7 lat. Miłe są takie refleksje po latach. O tym, że całe nasze warszawskie biuro mieściło się (… prawie, bo już spotkania całego zespołu – z konieczności – robiliśmy w zaprzyjaźnionej restauracji hinduskiej wcześnie rano nim się otwierała dla gości:-) w jednej z moich pomarańczowych kawalerek już prawie zdążyłem zapomnieć. O tym jak trudno nam było pozyskać pierwsze 100 mieszkań pod opiekę od nieznajomych, z rynku, też już ledwo pamiętam – dojście do 300 też nam zajęło baaardzo długo. Porywanie się wówczas na projekt Pabianickiej z 30+ kawalerek należało zdecydowanie do kategorii, którą Anglicy nazywają “punching above your weight”. Jak się później szczęśliwie okazało – entuzjazm i zdrowy rozsądek wystarczyły:-)

    Zapisuję się do Twojego challenge, bo wiem, że Ty (oraz cały zespół) wiecie o kamienicach (a także o budowaniu nowych bloczków pod najem) sto razy więcej niż ja. Wiem, że bardzo wiele się nauczę:-) Dzięki za tę inicjatywę!!!

  2. Janek, bardzo ciekawy wpis!

    Osobiście od dziesięciu lat kibicuję Mzuri, a od niedawna również Mzuri Investments. Podesłałem Wam już kilku klientów :-) Ostatnio nawet sam kupiłem od Was dwa mieszkania – jedno w kamienicy na Mariackiej w Sosnowcu.

    Mariacka to dla mnie sentymentalne miejsce. Jako 4-5 latek biegałem po pobliskim parku. Jako 20-latek studiowałem w budynku naprzeciwko gdzie były zajęcia Wydziału Informatyki Uniwersytetu Śląskiego. Cieszy mnie, że okoliczne budynki są odnawiane i że mogę brać w tym udział – wszystko dzięki Mzuri.

    Pozdrawiam,
    Piotrek

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Kup Pomarańczową wolność finansową

 

Najnowszą książkę autorów bloga Fridomia i dołóż swoją cegiełkę do kupna mieszkania dla młodzieży opuszczającej domy dziecka. I Ty możesz pomóc.

 

Książkę kupisz klikając tutaj.