Pierwsze mieszkanie na wynajem kupiłem w Warszawie w 1998 roku, 26 lat temu. Wtedy nie było w Polsce ogłoszeniowych portali internetowych (ogłoszenia tylko w papierowej wersji Gazety Wyborczej “Dom” lub Gratki); było jeszcze mniej informacji niż dzisiaj; ceny najmu definiowało się w USD; i oczekiwało płatności za cały rok z góry; nie było firm typu Mzuri; nie było żadnych poradników, szkoleń, konferencji. Nie było nawet kredytów hipotecznych, a dostępne kredyty konsumenckie były oprocentowane na kilkadziesiąt procent. Ceny mieszkań były nieporównywalnie niższe (za pierwszą kawalerkę w Warszawie w stanie “do zamieszkania”, remont zrobiony przez poprzednich właścicieli kilka lat wcześniej) zapłaciłem 85 tys zł! Ale oczywiście zarobki też wtedy były o wiele niższe.
Nie wiedząc za ile mogę ją wynająć, podzieliłem koszt zakupu kawalerki przez 100 i wyszło mi, że za około 850 zł miesięcznie, czyli za USD 210 (chyba). Nie wiem za ile ta kawalerka jest wynajmowana teraz (należy do mojej byłej żony:-), ale z pewnością za więcej niż 26 lat temu, a jej wartość rynkowa wzrosła wielokrotnie.
Co się zmieniło w ciągu ostatnich 25 lat?
Dziś dysponujemy dużo większą ilości informacji. Nieporównywalnie lepiej funkcjonuje infrastruktura wspierająca inwestowanie w oraz sam najem mieszkań. Wdrożyliśmy – miałem w tym swój niemały udział – nowe standardy rynkowe. Selekcja najemców to coś o czym 25 lat temu (a nawet 15 lat temu), nikt w Polsce nie tylko nie mówił, ale nawet nie słyszał. 15 lat temu, wielu właścicieli mieszkań na wynajem, nie podpisywało jakiejkolwiek umowy najmu. A jeśli już, to korzystali z 1-2 stronicowego wzoru dostępnego w internecie. Dziś umowy najmu, w większości bazujące na standardzie wprowadzonym przez Mzuri są bardziej rozbudowane i lepiej zabezpieczają strony umowy. Dodatkowym zabezpieczeniem są – znów wprowadzone przez Mzuri – drobiazgowe protokoły zdawczo-odbiorcze, a także kaucje, które jeszcze 15 lat temu nie były wcale standardem. Jeśli ktoś mi nie wierzy, niech w bibliotece sięgnie do Gazety Wyborczej z lat 2009-2015 i policzy w ilu ogłoszeniach mieszkań znajdują się słowa typu “bez kaucji”. Kilkanaście lat temu, kaucja, a w zasadzie jej brak, był swoistym “chwytem reklamowym”. Kaucja nie była traktowana z powagą. Wynajmujący, swojego zajęcia też nie traktowali z powagą czego przykładem było powszechne unikanie płacenia podatków (dopuściła się tego nawet ówczesna wiceminister … finansów! Albo wiszące na balkonach banery o treści “sprzedam lub wynajmę” – dziś to już rzadkość:-)
Oprócz wprowadzenia nowych standardów rynkowych, Mzuri stworzyło – niechcąco – nową branżę usług zarządzania najmem. Piszę “niechcąco”, bo nie przypuszczałem, że ktokolwiek, kto nie potrzebuje takich usług (jakich ja potrzebowałem) będzie chciał kopiować moją drogę. Zanim otworzyłem firmę Mzuri, jako konsultant wiedziałem, że: (a) jest to usługa bardzo nisko marżowa (marże są najniższymi w całym łańcuch wartości branży najmu mieszkań), (b) jest to usługa bardzo skomplikowana ze względu na wiele stron procesu najmu – właściciel mieszkania, najemca, administracja budynku, dostawcy mediów – oraz niezliczoną mnogość procesów – od remontu mieszkania, sprzątanie, fotografowanie, ogłaszanie, umawianie spotkań, selekcję najemców, podpisywanie umowy najmu wraz z załącznikami, po monitorowanie płatności i reagowanie na ich brak, po usuwanie awarii i usterek, rozliczanie napraw, przedłużanie umowy najmu, rozliczanie podatków, itd, oraz (c) firma zarządzająca najmem jest zawsze pośrodku i może – słusznie, ale też w sposób zupełnie niezasłużony – zbierać cęgi z obu stron. Tego ostatniego aspektu, przyznam, nawet nie doszacowałem.
Nie jest to w żadnym wypadku “biznes marzeń”, więc byłem mocno zaskoczony tym, że nastąpił wysyp naśladowców Mzuri – osób, które dzwoniły przedstawiając się za właścicieli mieszkań, po to by wydobyć wzory umów, cennik, zasady współpracy i założyć własną “kopię”. Gdyby takie firmy istniały w 2009 roku (gdy przechodziłem na wcześniejszą emeryturę), to z pewnością Mzuri by nie powstało.
W ciągu ostatnich 25 lat spadły zwroty z najmu. Jest to coś zupełnie naturalnego i przewidywałem to w 2009 roku. I teraz, myśląc o najmie, nadal przewiduję spadki zwrotu z najmu – bo nadal są one w Polsce zbyt wysokie, bo ryzyko inwestowania nadal będzie spadać w miarę rozwoju rynku, bo ceny mieszkań będą rosnąć szybciej niż czynsze najmu. Wprawdzie dziś czynsze najmu się ustabilizowały lub nawet lekko spadły, ale i tak są wyższe niż były przed wybuchem wojny w Ukrainie. Od marca 2022 roku wystrzeliły w górę, a obecna korekta jest zaskakująco słaba.
Ok 10 lat temu, pojawili się na rynku inwestorzy instytucjonalni. Pierwszym był państwowy BGK Nieruchomości, potem na polski rynek weszło kilkanaście dużych zagranicznych funduszy inwestujących w mieszkania na wynajem. O tym czy to dobrze dla polskiego rynku najmu czy nie napiszę więcej w oddzielnym wpisie.
Od 1998 roku przeszliśmy przez kilka kryzysów. W 1998 roku mieliśmy rosyjski (i nie tylko bo też indonezyjski i azjatycki) kryzys walutowy. Pamiętam jak upadł polski eksport do Rosji i jakie perturbacje to powodowało w naszej gospodarce. Na początku lat 2000-ych dopadł nas kryzys gdy pękła bańka dot.com-ów. Firmy ścigały się o to, która pierwsza ogłosi jakąś inicjatywę (nieważne jak małą) dot.com’ową i od razu wartość jej akcji wystrzeliwała mocno w górę. Nakręciła się bańka, która – jak każda bańka – gwałtownie pękła.
Kilka lat później (2008/09) wybuchła bańka na amerykańskim rynku kredytów hipotecznych. Bańka spowodowana była chciwością banków, które udzielały kredytów bezdomnym, a gdy okazało się, że są niespłacalne, to pakowano je w “snopki” i sprzedawano z zyskiem kolejnym naiwniakom, a ci kolejnym. Po kilku kolejnych “zyskownych” transakcjach, bezwartościowe “snopki” udawały, że są bardzo wiele warte, ale niestety w praktyce były nadmuchanymi bańkami. W efekcie tej “kreacji wartości” upadły banki (m.in. Lehmann Brothers), a ceny nieruchomości zjechały mocno w dół. W Polsce mniej niż na innych rynkach, a czynsze najmu praktycznie nie drgnęły. Z mojej perspektywy było o wiele więcej dymu niż ognia. I to właśnie w tym czasie, pomimo ogólnie panującej paniki, odszedłem z Deloitte i zrezygnowałem z bycia partnerem. Bo tak to sobie zaplanowałem:-)
W Polsce, w marcu 2020 wybuchła pandemia. A co gorsze, wybuchła jeszcze większa panika. O tym jak po raz pierwszy w życiu poczułem się w Polsce obco napisałem już w poprzednim poście. Natomiast efekt pandemii na rynku nieruchomości można przyrównać do “perfekcyjnego sztormu”. Jednocześnie i bardzo gwałtownie spadł popyt (zamknięte uczelnie, zamknięte miejsca pracy, zamknięte granice), wzrosła podaż (z rynku najmu krótkoterminowego ludzie przenosili mieszkania na długi najem; inwestorzy uciekali z giełdy i z lokat do nieruchomości; dodatkowo, właśnie w tym czasie, PRS-y zaczęły wprowadzać na rynek swoje pierwsze inwestycje); i zaczęła się panika (politycy zamrażali czynsze; najemcy dopytywali się o zniżki; niektórzy właściciele mieszkań byli bliscy “wojny cenowej”)
Efekty pandemii odczuwaliśmy do października 2021 roku. Ledwo zaczęliśmy wracać do normalności, gdy wybuchła pełno-skalowa wojna w Ukrainie. Praktycznie z dnia na dzień, przyjechało do Polski ponad milion uchodźców wojennych i z tygodnia na tydzień zaczynało brakować mieszkań na wynajem. W pierwszy weekend wojny, zadzwoniło do mnie kilku kolegów z globalnych korporacji, którzy szukali mieszkań dla rodzin ich kolegów “z biura w Kijowie”. Początkowo koledzy wybrzydzali – chcieli byśmy im zarezerwowali mieszkania w wysokim standardzie, nie tylko “na Mokotowie”, ale blisko siedziby ich firmy. Po kilku tygodniach, gdy informowaliśmy ich, że nie mamy ani jednego mieszkania na Mokotowie, to pytali “gdzie jest najbliższe”? Byłem zdziwiony, że na moją odpowiedź – zresztą zgodna z prawdą – “że najbliżej to mamy coś w … Bydgoszczy (akurat odebraliśmy od dewelopera blok z około 35 kawalerkami)” – padło: “hmm, trochę daleko, ale dawaj!”.
Efektem tego był niestety skokowy wzrost czynszów najmu. Dlaczego piszę “niestety” choć zyskałem na tym wzroście i bezpośrednio (czynsze moich własnych mieszkań), i pośrednio (wzrosły prowizje Mzuri za najem powierzonych nam pod opiekę mieszkań)? Ano dlatego, że wiedziałem, że czynsze i tak będą rosły, a mam silną preferencję do stopniowych (a nie raptownych) wzrostów. Po drugie, czułem że “premia wojenna” nie do końca jest etyczna. Po trzecie, uważałem, że właściciele mieszkań na wynajem uzyskaliby większą (i trwalszą) korzyść wykorzystując tę sytuację do podniesienia wysokości kaucji. A tak, kaucje pozostały niezmienione, a czynsze które raptownie wzrosły, potem nieco spadły i część właścicieli mieszkań sprzedaje swoje mieszkania.
Na szczęście, nie zmaterializowało się jedno z poważnych ryzyk, które dostrzegałem na początku “bonanzy czynszowej”. Otóż przewidywałem, że rząd usłyszawszy, że czynsze gwałtownie rosną, postanowi wprowadzić jakąś formę kontroli czynszowej. Na szczęście nie wpadli na ten szkodliwy pomysł.
Dziś na rynku mamy do czynienia z lekką nadpodażą mieszkań na wynajem. I powojenne (choć wojna nadal trwa) czynsze najmu – nieco niższe niż tuż po wybuchu wojny, ale nadal wyższe niż były wcześniej.
Na koniec, w 2009 roku znałem tylko dwie osoby wolne finansowo w Polsce. Tymi osobami była moja była żona oraz … ja. Teraz – jak się przekonałem z Waszych komentarzy pod ostatnim wpisem – jest nas o wiele, wiele więcej. Bardzo, bardzo mnie to cieszy. Daje mi też ogromną satysfakcję poczucie tego, że w jakimś stopniu mogłem się przyczynić do Waszych sukcesów. Nie chcę by zabrzmiało to nadmiernie patetycznie, ale mam poczucie ogromnego spokoju. Poczucie, że mogę już spokojnie umrzeć, bo widzę, że moja misja życiowa została spełniona.
Co się nie zmieniło?
Wszelkie rządowe programy “wsparcia mieszkalnictwa” nadal robią tylko bałagan i mało pożytku. Tych programów było dużo i wszystkie łączy jedno: albo brak efektów, albo efekty odwrotne do deklarowanych. Gdy słyszę program “wsparcia”, to słyszę “znów wzrosną ceny mieszkań”. Masakra. W okolicach 1998 roku funkcjonowała tzw “duża ulga podatkowa”. Można było częściowo odliczyć sobie od podatku zakup mieszkania na wynajem w bloku, w którym deweloper sprzedał co najmniej 5 mieszkań na wynajem. Takie mieszkanie nie mogło zostać sprzedane przez jakiś okres (chyba 5 lub 10 lat). W trzecim (i niestety chyba ostatnim) roku trwania tego programu, powstało w ten sposób – z tego co pamiętam – ok 30 tyś mieszkań na wynajem. Przyjmując 30 tyś nowych mieszkań rocznie, dziś mielibyśmy na rynku ponad 750 tys. mieszkań na wynajem. Nadal ich nie mamy.
Dziś nadal uważam, że mieszkania na wynajem to nadal najlepsza droga do wolności finansowej. Wprawdzie w ciągu ostatnich 26 lat, wielu przedsiębiorców osiągnęło wolność finansową dzięki np. gamingowi (tworzeniu gier, e-sportu, itd) – co najmniej dwóch z nich stało się dużymi Klientami Mzuri – to nadal uważam, że czynsz z najmu mieszkań to najstarsza, najbardziej dostępna i najpewniejsza (choć oczywiście niepozbawiona ryzyka) droga do wolności finansowej.
A jak Ty widzisz zmiany? Czy zgadzasz się z moimi obserwacjami, a może z czymś się nie zgadzasz? Czy dostrzegasz coś o czym zapomniałem wspomnieć?
Pozdrowienia z Houston….
PS. jestem już w Warszawie, a w Teksasie byłem na 4 meczach fazy grupowej Copa America 2024. Duuuuuże stadiony, na które wpuszczają bez kontroli i na których sprzedają nie tylko hot-dogi i piwo, ale też whisky, tequillę, wódkę i inne mocne trunki, a ochrony prawie nie widać. Nie tego się spodziewałem…
8 Responses
Kawał historii w jednym wpisie! Przechodziłem te wszystkie wzloty i upadki – na początku jako obserwator, potem już jako inwestor – ale jedno mogę powiedzieć: nie żałuję zakupu żadnej nieruchomości! Nawet tej pierwszej, którą kupiłem w 2007 roku w Warszawie, na samym szczycie górki cenowej, w kredycie na… 50 lat, przewalutowanym później na franki :-D
Najbardziej z Twoich wpisów i wywiadów zainspirował mnie ten o różnicy między wolnością finansową a bogaceniem się. Wolność finansową osiągnąłem ok. 2018 roku, jednak postanowiłem dalej się bogacić. 6 lat później, dzięki własnej firmie, mam co prawda znacznie większy majątek (choć mniej mieszkań na wynajem), ale też zdecydowanie więcej stresu i mniej czasu dla siebie i bliskich. Bardzo mi to daje do myślenia i zacząłem poważnie zastanawiać się nad sprzedażą firmy i kupnem za wszystkie pieniądze dużego “pakietu” mieszkań albo wybudowaniem całgo budynku mieszkań na wynajem. Po prostu – stres i czas potrzebne na ogarnianie tego biznesu nie są warte nawet dużych pieniędzy. Jak już to zrobię – chciałbym podróżować, pisać książki, podjąć kolejne studia i wykładać na uczelni, może zaangażować się w działalność pro bono.
Zastanawiam się czy są jakieś godne polecenia książki / usługi doradcze / inspiracje dla kogoś, kto jednym ruchem, za kilkanaście lub kilkadziesiąt milionów złotych, chciałby uzyskać wolność finansową dzięki nieruchomościom? Czy taka transakcja (przy założeniu, że chcemy w pełni “wyoutsource’ować” zarządzanie) wpływa na rentowność i charakter całego przedsięwzięcia? Czy należy się spodziewać raczej 6% rocznie czy, przeciwnie, powyżej 10% (bo np. korzystniejszy, zoptymalizowany zakup)? Czy lepiej kupić cały budynek w jednym miejscu (łatwiejsze zarządzanie, wspólne naprawy itp.) czy rozproszyć to maksymalnie na różne miejscowości?
Chętnie poznam Twoje zdanie lub jakieś wskazówki – jak się zabrać do analizy takiego przypadku. Co przeczytać, z kim porozmawiać.
Pozdrawiam i dziękuję za wszystko co robisz dla społeczności “Fridomiaków” :-)
Łukasz, dzięki za powrót na łamy fridomii oraz za podzielenie się Twoją historią. Gratuluję Ci też osiągnięcia wolności finansowej! Super!!! I życzę Ci udanych podróży, absolutnych bestsellerów, inspirującej nauki oraz wykładów, a także dużej satysfakcji z działalności pro bono. Trzymam życzliwie kciuki.
Fajnie też, że piszesz o tym, że decyzja o dalszym bogaceniu się uszczupliła Twoją wolność finansową (mniej mieszkań, mniej czasu wolnego). Jest to coś co wielokrotnie powtarzałem, choć nie znałem tego z własnej praktyki. To była tylko moja “dedukcja”, intuicja. Dużo bardziej wierzę jednak doświadczeniu niż “dedukcji”, więc dzięki za ten konkretny przykład z praktyki, z Twojego doświadczenia. To dla mnie bardzo cenne. Dzięki.
A co do Twoich pytań, to zastanowię się nad bardziej pogłębioną odpowiedzią.
Tak na szybko, to wśród Klientów Mzuri znam kilka osób, które postanowiły dużą część gotówki ze sprzedanego biznesu (zarówno tradycyjnego jak i gaming’owego) przekonwertować w portfel mieszkań na wynajem. Jedna z tych osób kilka lat temu (7-8?) kupiła duży pakiet mieszkań na jednym z osiedli w Krakowie (nie jestem pewien jak dobry rabat udało jej się wówczas wynegocjować; dziś to nie jest takie łatwe) i oddała je nam pod opiekę. Inna kupiła od nas średniej wielkości kamienicę w Warszawie i po dodaniu sporego pakietu mieszkań kupionych z nami w innych miastach, stworzyliśmy dla tej osoby “prywatną spółkę inwestycyjną”, bardzo podobną do rentierskich spółek CFI, z tą różnicą, że zamiast wielu udziałowców, w tej spółce mamy tylko jednego. A jeszcze inna osoba, oprócz mieszkań kupionych z pomocą Mzuri, sama znalazła i kupiła kamienicę w Warszawie. Tę kamienicę pomogliśmy wyremontować i teraz zarządzamy najmem. Jeszcze inna osoba (lata temu mój klient w Andersenie) sprzedała firmę i postanowiła zbudować dwa bloki na wynajem (łącznie ponad 300 mieszkań) na warszawskim Wilanowie. W tym przypadku pomogliśmy – na samym początku projektu – zaprojektować mieszkania by były optymalne z punktu widzenia najmu. Projekt jest jeszcze w toku.
W pewnym sensie, można powiedzieć, że tak wyglądała też moja droga do wolności finansowej. Początkowo finansowałem zakupy z oszczędności, potem trochę z kredytów (gdy już się pierwsze pojawiły). Natomiast duży boost w liczbie posiadanych mieszkań dostałem po otrzymaniu gotówki ze sprzedaży naszego biznesu konsultingowego do firmy Deloitte Central Europe. Całość przychodów ze sprzedaży przeznaczyłem na zakup pojedynczych mieszkań.
Czy lepiej wtedy kupić odrębne mieszkania w różnych miastach czy może lepiej wybudować blok na wynajem? Nie sądzę by istniała na tak postawione pytanie jakaś jedna, jedyna poprawna odpowiedź. Jeśli miałbyś zarządzać najmem samemu, to pewnie najlepszym rozwiązaniem byłby jeden blok, i to najlepiej jak najbliżej Twojego miejsca zamieszkania.
Jeśli natomiast – tak jak piszesz – planujesz wyoutsource’ować zarządzanie najmem (oczywiście polecam usługi Mzuri:-), to opcji otwiera się więcej. Może to nadal być blok, ale być może nie blisko Twojego miejsca zamieszkania, tylko 200-500 km dalej, w mieście gdzie działki są tańsze, a mieszkania wynajmują się w dobrych cenach. I gdzie ryzyko pojawienia się – po sąsiedzku – dużego osiedla na wynajem należącego do PRS-u jest zdecydowanie mniejsze. Inna opcja – zamiast zbudować jeden duży blok, można zbudować kilka mniejszych w różnych miastach. Albo kupić i wyremontować kilka kamienic. Albo zbudować większy portfel mieszkań rozproszonych geograficznie. Dlaczego taka opcja? Bo w budynkach zdarzają się różne rzeczy. Kilkanaście miesięcy temu (a może to już nawet nieco dłużej) mieliśmy w kamienicy na Śląsku, należącej do Mzuri, dziwne zdarzenie. Tuż po zakończeniu remontu kamienicy, jeden z najemców postanowił popełnić samobójstwo. Odkręcając gaz. A ponieważ w tym budynku nie było podłączenia gazu, to przytachał butlę z gazem gdzieś “z miasta”. Nastąpił wybuch. Mocno poparzony, niedoszły samobójca, trafił do szpitala. Ale musieliśmy też wykwaterować pozostałych najemców, wybuch uszkodził podłogi i sufity sąsiednich mieszkań. Dodatkowo, strażacy – gasząc pożar – doszczętnie zalali wszystkie wyremontowane mieszkania, klatkę schodową, itp. Co gorsze, firma ubezpieczeniowa zaproponowała nam odszkodowanie w wysokości 80 tyś złotych (mniej niż 10% poniesionych strat) i będziemy musieli się z nimi procesować. Całość zajęła naszym ludziom mnóstwo czasu, energii, nerwów. A to przecież jeszcze nie koniec sprawy.
W naszej praktyce zarządzania najmem, co i raz natykamy się na przypadki problemu z dojazdem do jakiegoś budynku, bo np. trwa remont ulicy dojazdowej. Jeśli masz w tym budynku 1-2 mieszkania, to jest to 20-krotnie mniejszy problem niż jeśli byłbyś właścicielem całego budynku. Podobnie z samobójstwami. Zdarzają się nam one co kilka miesięcy, ale wtedy tylko jedno mieszkanie jest wyłączone z najmu, a nie cały budynek, tak jak ten na Śląsku.
A może najlepszą opcją – jeśli pozwolą na to fundusze – byłby jakiś miks? Jeden blok, kilka kamienic i wiele mieszkań?
Powodzenia w rozwiązaniu tej łamigłówki. Jestem pewien, że wiele osób chciałoby mieć taką właśnie łamigłówkę na głowie. Jeśli Twoje plany się wykrystalizują i będziesz chciał powierzyć te mieszkania pod opiekę Mzuri, to my oczywiście bardzo chętnie pomożemy Ci wypracować najlepszą strategię inwestycyjną. Im lepsza będzie owa strategia, tym łatwiej będzie Mzuri tym portfelem zarządzać w przyszłości. Raz musieliśmy odmówić przyjęcia dużego bloku na wynajem, bo został zaprojektowany jako hotel, co wiązało się z koniecznością zainstalowania sytemu p-poż, automatycznie włączającego alarm i wzywającego straż pożarną. Nie chcieliśmy by najemcy wybudzani w środku nocy alarmem jeszcze z tego powodu szkalowali imię naszej firmy w sieci. Wystarczy nam frustracji najemców, którym śmiemy cokolwiek potrącić z kaucji:-)
Sławek,
Dziękuję za szczegółową i pełną przykładów odpowiedź. Bardzo chętnie omówię z Mzuri szczegóły i ustalę strategię jak już będę bliżej decyzji o sprzedaży firmy. Chciałbym wszystkie nieruchomości powierzyć w zarządzanie, inaczej zamieniłbym tylko jeden absorbujący biznes na inny i niewiele by się zmieniło :-) Myślę, że mix kilku mniejszych “bloków” w mniej obleganych lokalizacjach i pakietu rozproszonych mieszkań to jest to. Być pierwsze zakupy pojedynczych mieszkań mógłbym zrealiozwać już na początku przyszłego roku. Mam nadzieję, że nawiążemy współpracę!
Łukasz, dzięki za zainteresowanie współpracą z Mzuri. Mam nadzieję, że się nie obrazisz jeśli podam Twoje namiary mojemu synowi, Oskarowi. On chętnie Ci opowie o różnych strategiach inwestycyjnych w obszarze mieszkań na wynajem. Tak jak Ty, też mam nadzieję na nawiązanie współpracy:-)
cześć Sławek,
super, że udało się Tobie zobaczyć mecze Copa America, tym bardziej, że nowa formuła tego turnieju obejmuje kraje Ameryki Pd i Pn. napisz koniecznie, kto jest Twoi faworytem w finale.
jeżeli chodzi o rynek najmu, to rzeczywiście – ostatnie 10 lat było bardzo dynamiczne. zwiększyła się podaż, a na rynku zaczęli pojawiać się nowi inwestorzy indywidualni (artykuły dot. rentowności najmu pojawiały się prawie w każdej gazecie) i instytucjonalni (PRS). to też okres, gdzie pojawiły się nowe impulsy popytowe (migracja do dużych aglomeracji, imigracja zarobkowa do Polski, więcej gospodarstw 1 os.). z perspektywy dekady – COVID i wybuch wojny na Ukrainie, na pewno odcisnęły bardzo mocne piętno.
z drugiej strony, jak za 30 lat spojrzymy na wykres pokazujący historyczne stopy zwrotu z najmu albo zmiany wysokości czynszów, to pewnie lata 2020-2024 będą widoczne, jednak skala zmian nie będzie taka duża, jak nam się teraz wydaje. a w ciągu najbliższych 10 lat z pewnością wydarzy coś, co równie mocno wpłynie na rynek (tylko nikt nie potrafił i nie nadal potrafi tego przewidzieć ;-).
ludzie wynajmowali nieruchomości od tysięcy lat i to się nie zmieni.
pomyślności,
Mikołaj
Mikołaj, dzięki za Twój komentarz oraz obserwacje i pytania. Zacząłem Ci odpisywać nt Copa America i … powstał z tego oddzielny wpis:-) Więc tutaj tylko skomentuję Twoje przewidywania co do kolejnych lat na rynku najmu mieszkań. Oczywiście nie możemy przewidzieć jakiej natury będą kolejne czarne łabędzie. Jakbym miał typować, to spodziewam się krachu na rynku mieszkań wywołanego przez krach w Chinach. Gdyby nie wsparcie państwa, to wielu deweloperów, a także tamtejszych banków już by pewnie padło, a to mogłoby spowodować efekt domina i pociągnąć cały światowy rynek nieruchomości w dół. Łącznie z polskim, choć polskie banki nie mają wcale silnych powiązań z chińskimi. Ale wiadomo, liczy się nie tylko rzeczywistość, ale też “percepcja”, więc krach w Chinach i nasz rynek by dotknął.
Oprócz efektów ewentualnych czarnych łabędzi, to mniej więcej wiem czego się spodziewać. Nastąpi konsolidacja własności mieszkań. Nie wiem tylko czy skorzystają na tym głównie PRS i inne zagraniczne fundusze inwestycyjne, czy Polki i Polacy. Obstawiałbym niestety tych pierwszych. Wraz ze wzrostem rynku najmu, będzie spadać rentowność dlatego, że ceny mieszkań będą rosnąć szybciej niż czynsze najmu. Jestem też przekonany, że nie uciekniemy od podatku katastralnego. Jego wprowadzenie, w krótkim horyzoncie wywoła tąpnięcie, natomiast w dłuższym horyzoncie, podatek ten – jak każdy inny – zostanie przerzucony na najemców w postaci wyższych czynszów najmu.
Za kolejne 24 lata, w 2048 roku (o ile dożyję:-) zobaczymy czy moje prognozy się sprawdziły:-)
Sławek jak postrzegasz ryzyko wojny w naszym kraju? Nie boisz się że mieszkania mogą stać się ruinami? Sporo osób po wybuchu wojny na Ukrainie zaczęło dywersyfikować swój majątek np. Inwestując w fundusze ETF u zagranicznych brokerów.
Paweł, niestety nie mam bladego pojęcia nt ETF. Raz chciałem namówić syna na zainwestowanie pieniędzy, które zarobił będąc nastolatkiem, ale z jakichś powodów to się nie udało. To było dobre 10-12 lat temu.
Ryzyko wojny w Polsce oceniam na o wiele niższe niż ryzyko tego, że umrę w wypadku samochodowym lub jeżdżąc moim skuterem po Warszawie. Ryzyko, owszem jest, ale minimalne. Kto miałby nas zaatakować? “Druga armia świata” została chyba skutecznie rozkradziona przez generałów i innych decydentów. Do ryzyka jazdy samochodem ludzie już przywykli, więc bardziej się boją ryzyk, z którymi jeszcze się nie oswoili. Spodziewam się, że są tacy Ukraińcy, którzy inwestują dziś w swoim kraju, pomimo wojny. Bo się do niej … przyzwyczaili. Przekonali się, że podczas wojny, życie – w dużym stopniu – toczy się dalej.
Inny przykład – najbardziej podróży do Afryki boją się ci, którzy nigdy jej nie odwiedzili.