24

01.2010

Jaki zwrot z najmu nieruchomości?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Inwestowanie, Najwyżej cenione, Opłacalność Inwestowania, Praktyczne wskazówki

ilość komentarzy: 11

 Jakiego zwrotu należy się spodziewać z inwestycji w nieruchomości pod wynajem? To pytanie często się pojawia. Od razu przyznajemy: nie lubimy tego pytania (dodajemy, że oczywiście lubimy wszystkich, którzy je nam zadająJ). Nie dlatego, że nie rozumiemy koncepcji zwrotu, czy nie potrafimy go wyliczyć, tylko że należy ono – wg nas – do innej perspektywy patrzenia na inwestowanie.

 Jak to jest ze zwrotem z najmu? Przyjrzyjmy się kilku liczbom. Kupujemy mieszkanie za PLN 100.000, którego najem przynosi nam roczny przychód netto rzędu PLN 7000, czyli zwrot to 7%. Proste, prawda? Ale w międzyczasie wartość rynkowa mieszkania wzrosła – dostaliśmy poważną ofertę zakupu od naszego najemcy za PLN 110 tys. Czy teraz możemy uznać, że zwrot z naszej inwestycji to 17% (czyli 7000  przychodu netto z najmu + 10. 000 zysku kapitałowego)? A jeśli nie sprzedamy mieszkania najemcy, tylko dalej je będziemy wynajmować, to w kolejnym roku nasz przychód z najmu w wysokości PLN 7000 reprezentuje już tylko 6.36% od rynkowej wartości mojego aktywa.

A jeśli mieszkanie warte PLN 100.000 kupiliśmy w kredycie 100% (czyli nie wkładając w to ani grosza swoich pieniędzy – ponieśliśmy jedynie PLN 1248 kosztów agencji nieruchomości) i płaciliśmy co miesiąc PLN 548 rat spłaty kredytu, a mieszkanie wynajmowaliśmy za średnio netto PLN 600, to okaże się że zarobiliśmy w ciągu roku <na czysto> PLN 624. Czyli wcale nie tak dużo. Ale ponieważ nasz wkład własny był również niski, to okaże się, że nasz zwrot był ….. aż 50% !!! I to bez uwzględnienia wzrostu rynkowej wartości mieszkania o PLN 10.000 (uwzględniając wzrost wartości aktywu zwrot byłby ponad 800%). Jeśli nasz bank zgodziłby się pokryć również koszta agencji nieruchomości, to nasz zwrot byłby wręcz nieskończony i to bez względu na to, czy wartość mieszkania wzrosła, czy pozostała niezmieniona. Gdyby jednak spadła o ponad PLN 624, to mielibyśmy nieskończony ujemny zwrot, czyli % nieskończoną stratę.

Dla nas jednak <zwrot> jest pojęciem nieprzystającym do filozofii inwestowania dla zbudowania swojej wolności finansowej. W tej filozofii dużo ważniejszym od %-owego zwrotu z inwestycji jest kwota wolnej gotówki, którą będziemy mogli regularnie, co miesiąc otrzymywać w przyszłości, do końca życia, bez względu na naszą aktywność zawodową. Dlaczego? Dlatego, że to gotówka jest nam potrzebna do płacenia za rachunki, do pokrycia kosztów utrzymywania pożądanego przez nas standardu życia.

Wróćmy jednak do zwrotu z inwestycji w nieruchomości pod wynajem. Jeśli kupione za PLN 100.000  mieszkanie stoi puste, bo nie mamy czasu zająć się jego wynajmem (wbrew pozorom, tego typu sytuacje są dość częste), to osiągniemy ujemny zwrot. Jeśli mieszkanie warte PLN 100.000 w Łodzi  uda nam się okazyjnie kupić za PLN 70 tys, to – przy jego ciągłym najmie – osiągniemy zwrot rzędu 10-12%. Prawdopodobnie bardziej realne będą – obecnie – zwroty rzędu 5-8%. Jaki my (Robert i Sławek) osiągamy zwrot z naszego portfela mieszkań? Nie wiemy, nigdy tego nie liczyliśmy, a mimo to i tak nam się udało osiągnąć wolność finansową.

Tobie też tego życzymy !

Tagi: , , , , , ,

Komentarze:

  1. Mariusz napisał(a):

    Panowie rozpiszcie lepiej wyraźnie typy możliwych zysków z nieruchomości. Masowa literatura i medialny bełkot są zdominowane stopami zwrotu. I tu jest duży błąd.
    Sugeruję Wam jako edukatorom wyodrębnić wyraźnie kilka czynników możliwych zysków i strat. Dość ciekawie to przedstawił Robert Kiyosaki w jednej ze swoich książek – niestety tylko jako małą cześć…
    A więc:
    – zysk/strata wynikająca z przepływu pieniądza. Miesięcznego/rocznego. Czyli to co wpływa co miesiąc do kieszeni i co z niej wypływa. I to samo dla rocznego przepływu. Oczywiście unettowiona kwota po odjęciu poadtku. TU TAK NAPRAWDĘ ODBYWA SIĘ INWESTYCJA.
    – zysk/strata wynikająca ze SPEKULACJI – czyli zmiany cen. I tak w długim terminie nieruchomości w znakomitej większości przypadków drożeją i będą drożały. Są też jednak wyjątki – jak np. nieruchomości w większości miasteczek i miast byłej NRD.
    – zysk z tytułu amortyzacji i innych kosztów podatkowych zmniejszający realną stopę opodatkowania i tym samym podnoszący unettowioną kwotę inwestycji. Oczywiście przy ryczałcie nie ma praktycznie o tym mowy…

    Od kilkunastu lat jestem obecny na rynkach kapitałowych, nieruchomości, życiu biznesowym, itd. Ostatnia bessa nauczyła mnie odróżniać te różne typy możliwych dochodów, lub też strat z tytułu różnych inwestycji i spekulacji.

    Tym samym składam kolejny wniosek o książkę, tym razem z przeróżnymi wskaźnikami ;)

    pozdrawiam,

    m.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Panie Mariuszu,
      Dziękujemy za bardzo wartościowy komentarz, który dotknął sedna sprawy. Rzeczywiście przy inwestowaniu w nieruchomości możemy mówić o takich rodzajach zysku. Na bieżąco najważniejszy jest strumień regularnej gotówki. Miłym zabezpieczeniem jest wzrost wartości nieruchomości. Korzystny efekt podatkowy można widzieć jako swoisty deser, wspierający zysk gotówkowy.
      Ważne jest, aby odróżniać te 3 rodzaje zysków od stopy zwrotu z inwestycji, o której już pisaliśmy.
      Gorąco pozdrawiamy,

      • Mariusz napisał(a):

        Panowie,

        Sądzę, że ukrytą wartością w nieruchomościach jest fakt tak naprawdę większej rentowności, niż ta wynikająca z bieżących stóp kapitalizacji.
        Ta wartość to licząc prostą algebrą mniej więcej:
        + stopa kapitalizacji – czyli wskaźnik czynsz roczny netto / cena nieruchomości – tutaj w długim terminie na rynku brytyjskim wskaźnik ten fluktuuje średnio między 4% a 8% – czyli przekładając to na wskaźnik giełdowy P/E – 12,5 a 25. Obecnie sądzę, że średnia stopa kapitalizacji w Polsce wynosi jakieś 5-6%, czyli P/R (price/rent) ratio waha się między 16,6 a 20.
        + inflacja kosztów budowy – w długim terminie sądzę, że może być lekko powyżej inflacji CPI.
        + wzrost gospodarczy – czyli a wraz z nim rozbudowa miast i poprawa lokalizacji.
        – na minus wpływa zużycie i przestarzałość nieruchomości na tle nowobudowanych – i tu możemy posłużyć się stałą amortyzacją na poziomie ok. 2%.

        Czyli w skrócie mniej więcej tak to wygląda dla Polski za 2009:
        5% (r/p ratio) + 3,5% (CPI) + 1,5% (wzrost PKB) -2% (amortyzacja) = 10%

        Natomiast dla samej zmiany cen nieruchomości sądzę że można ważne by były:
        + inflacja CPI
        + zmiana PKB
        – amortyzacja
        czyli dla Polski za 2009r. byłoby to:
        3,5% + 1,5% -2% = 3%
        Jak do tego dodamy zmianę cen w danym roku, a średnio w 2009r. nieruchomości potaniały na rynku o jakieś 10%, to wychodzi na to, że inwestycje w nieruchomości w Polsce uległy uatrakcyjnieniu o jakieś 13%, względem 2008r.
        Dodatkowymi plusami są też:
        + spadek marż bankowych
        + poprawa wskaźnika p/r ratio.

        Tym niemniej wybicie cenowe z lat 2004-2007, sprawia że wiele wskaźników jest jeszcze na nieatrakcyjnych i wyżyłowanych poziomach.

        Rynek niemiecki wygląda za to dość fajnie do inwestowania długoterminowego, gdyż ceny w wielu regionach Niemiec są na poziomie kosztów odtworzenia. Możliwe, że impuls do gorączkowego wzrostu cen nieruchomości w Niemczech zostanie nadany przez polskich emigrantów, gdyż rynek pracy otwiera się już za kilkanaście miesięcy.

        To takie przemyślenia na gorąco na temat zysku na spekulacji na nieruchomościach. Wygląda na to, że za naszą zachodnią granicą w ciągu najbliższych lat może zacząć się hossa spekulacyjna na rynku nieruchomości ;)

        pozdrawiam raz jeszcze,

        mariusz

  2. Adam napisał(a):

    Zgadzam się, że w pewnych sytuacjach obliczenie zwrotu nie jest proste lub miarodajne.

    Z mojej perspektywy zwrot jako stosunek zysku netto do rynkowej warości nieruchomości ma dwie istotne zastosowania:
    a) Pomaga w budowaniu wizji i ocenie jakie środki muszę zgromadzić by osiągać pewien dochód. Znajomość takiej liczby ułatwia planowanie.
    b) Pozwala ocenić efektywność danej inwesycji. Jeśli jedno z mieszkań przynosi znacząco niższy zwrot od pozostałych to należy taki problem rozwiązać. W tym przypadku zwrot jest chyba najlepszym miernikiem.

    Pozdrawiam,
    Adam

  3. Rafał Witkowski napisał(a):

    Witam,
    ..chcciałbym się włączyć do dyskusji i dopytać. Zastanawiam sie czy ja dobrze rozumiem pojęcie „wolność finansowa”? Z tego co Pan Sławek mówi wynika, że osiąga się ją gdy przychody pasywne są większe niż koszty życia. Jeśli kupuję N -kawalerke, mieszkanie 2 pokojowe na kredyt z proporcja 20/80 to powiedzmy po odliczeniu kosztów zostaje mi 200-300zł. Gdybym określiił moje potrzeby finansowe na poziomie 10 000zł, musiałbym zbudować porfel 30-40 mieszkań???…to trochę zajmuje. …chyba,że w wolności nie chodzi o to ile dziś masz przychodów pasywnych, tylko jak przejdziesz na emeryture??Pan Sławek twierdzi, że dzis już jest wolny finansowo…czy to znaczy, że dziś ma Pan ten poziom o ktorym pisalem wczesniej?(prosze mnie zle nie zrozumiec, ten poziom to moj przyklad i w zadnym wypadku nie zamierzam Panu zagladac w portfel. jeśli Pana urazilem to z gory przepraszam) Proszę o komentarz…co autor ma na myśli?:-)
    Z pozdrowieniami

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Panie Rafale, dziękuje za pytanie uściślające. Oczywiście wolność finansowa to stan, który osiąga się po spłaceniu wszystkich, lub przynajmniej większości kredytów zaciągniętych na zgromadzenie swojego portfela nieruchomości. Wielu osobom wydaje się, że to jest coś co przychodzi wraz z kupnem pierwszego mieszkania. Nawet dalej, może się przecież zdarzyć, że jednak raty kredytu będą wyższe niż przychody (w najlepszym przypadku nadwyżki gotówki będą oscylowały wokół zera) i w takich przypadkach część osób twierdzi że „co to za biznes, który się nie domyka”. Była już o tym dyskusja na blogu, często o tym dyskutowałem w spotkaniach na żywo.
      Ja jestem zwolennikiem myślenia, że nawet jeśli początkowo raty przewyższają przychody z najmu ( o 200 czy 300 złotych), to nie powinno to zniechęcać do budowania wolności finansowej. Zakładam, że budżet domowy osoby zarabiającej co najmniej średnią krajową nie odczuje w ogóle obciążenia kwotą rzędu 200-300 złotych. Natomiast czas działa na korzyść: kredyt się spłaca, więc saldo do spłacenia maleje, po kilku latach raczej wysoce prawdopodobne, że (i) wartość nieruchomości wzrośnie, więc można się np refinansować, (ii) wysokość najmu będzie wyższa, więc i nadwyżki będą większe.
      Podsumowując, budowanie wolności to nie sprint, lecz raczej mega-maraton. Choć na szczęście aby go ukończyć nie trzeba ekstremalnej sprawności fizycznej. Wystarczy upór i zawziętość Maratończyka, wizja mety i cieszenie się z przebiegnięcia obok palika wyznaczającego kolejny przebiegnięty kilometr.
      Powodzenia !

      • Piotr Hryniewicz napisał(a):

        Grając w Cashflow 101 łatwiej zrozumieć ideę wolności finansowej. Jeśli nasze koszty miesięczne wynoszą ok.10.000 zł to zdobycie wolności finansowej i wyjście z wyścigu szczurów nastąpi faktycznie po zakupie kilkudziesięciu małych mieszkań z małym przychodem pasywnym. Możemy te pierwsze mieszkania potraktować jako naszą edukację w świecie inwestowania w nieruchomości i tak jak w grze, po jakimś czasie sprzedać je dla zysków kapitałowych. Mając większe zapasy gotówkowe i doświadczenie inwestycyjne, możemy wtedy zacząć interesować się nieruchomościami, które dadzą nam większy przychód pasywny, np: mieszkania typu premium, domy, budynki wielomieszkaniowe i nieruchomości komercyjne. Dzięki takim nieruchomościom osiągnięcie wolności finansowej jest dziecinnie proste, jeśli tak jak w grze Monopoly, zamieniamy cztery małe domki na jeden wielki.
        Absolutnie zgadzam się również ze stwierdzeniem Pana Sławka: budowanie wolności to nie sprint, ale maraton.
        1. Jeśli nie przygotujesz się do maratonu, nie przebiegniesz go.
        2. Jeśli za szybko zaczniesz na początku, nie starczy Ci sił do mety.
        Trzeba też pamiętać, że „maraton” do wolności finansowej to nie zawody o pierwsze miejsce, tylko konkurencja w wytrwałości dążenia. Zwycięzcą będzie każdy, kto osiągnie swój finansowy cel bez względu na czas, w jaki to zrobi.
        Pozdrowienia!

  4. ZSUIRAM napisał(a):

    No to ja zapytam
    Czy jest możliwe że w pewnym momencie bank zażąda większego zabezpieczenia kredytu a skoro nie będzie kredytobiorca mógł temu sprostać to bank wypowie umowę zabierze nieruchomość a brakującą częścią niespłaconego kredytu(bo np. nieruchomość zostanie sprzedana na aukcji taniej niż wartość kredytu) obciąży byłego kredytobiorcę?
    Sławku
    Myślę że jednym z pierwszych zadań Stowarzyszenia powinien być lobbing na rzecz zmiany prawa w Polsce.W przypadku kredytu hipotecznego naprawdę nie ma powodu aby odpowiedzialność kredytobiorcy sięgała poza hipotekę.
    Warto by było uzmysławiać na każdym kroku czym dla banku jest kredyt.Wiedza niby powszechna ale tak naprawdę prawie wszyscy się prześlizgują po tym jakby było to bez znaczenia.Efekt jest taki że jest przyzwolenie na takie prawo które zdejmuje z banku (który najwięcej zarabia i najmniej ryzykuje )prawie całkowicie odpowiedzialność za kredyt i współdziałanie wraz z kredytobiorcą w kierunku opłacalności przedsięwzięcia kredytowanego.
    Myślę że warto by było już lobbować na zmianę przepisów wraz z wejściem nowej rekomendacji.

    Czym jest kredyt dla banku staram się wyjaśniać ilekroć ktoś zaczyna o tym mówić zwykle jest wielkie zdziwienie,większość ludzi którzy zajmują się na co dzień pieniądzem mówi że to nie możliwe. żeby lepiej zrozumieć odsyłam do youtube ” pieniądze jako dług”.
    To jest ważne aby zmieniać świadomość.
    Niedawno na spotkaniu w Poznaniu padło z sali pytanie o opłacalność inwestowania w nieruchomość /a lokata .Przy tej okazji padło stwierdzenie że oczywistym jest że dla banku nie korzystne byłoby udzielenie pożyczki gotówkowej nisko oprocentowanej na dokonanie lokaty wyżej oprocentowanej ,że to oczywiste.
    Nie jest to takie oczywiste.Twierdzę że (pomijając stałe koszty typu obsługa itp bo ich nie znam) co do zasady funkcjonowania czegoś takiego jak kredyt ,byłoby dla banku jak najbardziej opłacalne udzielenie takiej pożyczki.Możliwe ,że są jakieś prawne zabezpieczenia (tego nie wiem) aby nie zrobiła się piramida.
    Generalnie chodzi mi o to że banki przy rozsądnej polityce nie mają prawa tracić na kredytach i nie ma powodu dla którego biorący kredyt ma być nadmiernie obciążany odpowiedzialnością.
    No ale to samo się nie zmieni.
    Trzeba lobbować tłumaczyć i wyrażać niezadowolenie na każdym kroku.
    Chyba że nie mam racji? Może jest inaczej to napiszcie drodzy fridomiacy.
    Może tak jak jest ,jest dobrze i nie warto kruszyć kopii.

    • ZSUIRAM napisał(a):

      Właśnie sobie przypomniałem że w tym filmiku „money as debt ” autorzy omawiając mechanizm funkcjonowania kredytu zwracają uwagę na możliwość wystąpienia piramidy w związku z czym system ma zabezpieczenia ograniczające rozszerzanie się piramidy kredytowej.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      ZSUIRAM, nie jestem specem od kredytów, więc mam nadzieję, że inni się ustosunkują. Co do postulatu lobbyingu w sprawie kredytów, to Grupa Robocza już to zidentyfikowała. Jednak proponujemy, aby lobbying na razie odłożyć w czasie i zająć się tym dopiero gdy w Stowarzyszeniu będzie naprawdę wielu członków. Czujemy, że w początkowych etapach tworzenia się struktur Stowarzyszenia, lobbying może nie być bardzo skuteczny…

  5. Kacper napisał(a):

    Skoro został wspomniany Robert Kiyosaki, to też dorzucę swoje pytanie.

    W swoich książkach zaleca on inwestowanie poprzez spółki po to, aby dochód z nieruchomości przeznaczyć na kolejne inwestycje przed opodatkowaniem. Spółka jako całość ma wtedy mniejszy zysk i płaci mniej podatku, przez co może się szybciej rozwijać. To nam pozwala znacznie szybciej zbudować pokaźne portfolio.

    Tylko czy polskie prawo jest w tym przypadku tak samo przychylne jak amerykańskie?

    Pozdrawiam,
    Kacper

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

czwartek, 20 kwietnia – Trójmiasto, Uniwersytet Gdański, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Benzyna po 5 zł za litr! Mity, kłamstwa i zwykła głupota…

Cały ubiegły tydzień media były pełne alarmujących doniesień o tym, że ceny benzyny na stacjach nieuchronnie zbliżają się do granicy 5 zł za litr.  Rzeczywiście tankując zapłaciłem 4,80 zł za litr. Ale dokładnie po tyle samo kosztowały na stacji litrowe butelki coca-coli oraz tonicu. A przecież koszty dokonania odwiertów w szybach naftowych, czasami głeboko pod dnem oceanu, następnie przetransportowania jej setek kilometrów na ląd rurociągami czy też kosztownymi tankowcami, potem cały proces rafineryjny, wreszcie transport [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Jeszcze 3 ciekawostki dot M-Pesa. 1. Handel między Kenią a Etiopią jest zadziwiająco niski. Kenijskich...
  • PioNa: Serdecznie witam Fridomaniaków / Fridomaniaczki. Ponowie zapytanie przetargów mieszkaniowych urzędu miasta....
  • Sławek Muturi: Swid, dzięki za pozytywny feedback oraz za dający do myślenia cytat. Mnie te słowa kojarzą się z radą...
  • SWid: Też potwierdzam, że fajnie się czyta takie dawki egzotyki podróżniczej (zamiast newsów, po długim dniu...
  • Sławek Muturi: :-) W każdym kraju do polityki trafiają tylko ci najmądrzejsi, najbardziej przedsiębiorczy i...
  • Sławek Muturi: Tomku, dzięki za te wszystkie informacje.
  • Tomek: A więc z jednej strony zapewnią nierynkowo niskie czysze lokatorom, a z drugiej strony – rynkowo wysokie...
  • Tomek: Tu jest informacja o tym: http://www.srodmiescie.warszaw a.pl/strona-2775-podatek_od_cz esci_wspolnych.html...
  • Tomek: Jeśli Twój administrator złoży to za Ciebie, to tym lepiej. W administracjach odpowiedzialnych za moje...
  • Bolo: Nie słyszałem o tym. A to nie będzie tak, że zajmować się tym będą spółdzielnie lub administratorzy ?
  • Tomek: Teoretycznie możesz pobrać informację o powierzchni wspólnej z administracji i wysłać ją pocztą do urzędu na...
  • HubertP: Mieszkam zza granica. Czy dobrze rozumiem ze będę musiał specjalnie przyjechać żeby zdobyć jakiś papierek?
  • Tomek: W tym roku weszły przepisy o podatku od nieruchomości dla części wspólnych. Od każdej wspólnoty i spółdzielni,...
  • Sławek Muturi: Bolo, trafiłeś w bardzo czuły punkt. Te sprawy administracyjne są moją największą barierą przed...
  • Robert: Dzięki za Twoją perspektywę. Uważam jednak, że nieco przesadzasz, przecież napisałem że są to w sumie...
  • Bolo: Sławek, jak sobie radzisz podczas wyjazdu z takimi sprawami jak: opłacanie podatku za nieruchomości, za...
  • BiL: Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGK Nieruchomości ujawnił, że program częściowo będzie finansowany ze środków...
  • Sławek Muturi: Patryk, dzięki za dodatkową perspektywę „od wewnątrz”.
  • Sławek Muturi: ZPP, dzięki za odwiedzenie fridomii. Zgadza się, dlatego opisałem to jako skrajny przykład:-)
  • Patryk H: Slawek obecnie mieszkam na terenie Niemiec i wynajmuje drugie mieszkanie. Oboje mieszkania wynajmowałem...

Najnowsze wpisy

created by Water Design