12

03.2010

Czy inwestowanie w nieruchomości na wynajem jest w ogóle opłacalne?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Fridomia, Inwestowanie, Najwyżej cenione, Opłacalność Inwestowania, Praktyczne wskazówki

ilość komentarzy: 59

Czytelnicy książki, widzowie Bankier.TV, czytelnicy naszych artykułów często podnoszą wątpliwość dotyczącą tego, czy przy obecnej relacji cen zakupu mieszkania, wysokości stawek najmu oraz wysokości oprocentowania kredytów, w ogóle możliwe/opłacalne jest inwestowanie w nieruchomości pod wynajem. Podawane przykłady dotyczą kawalerki na warszawskich Kabatach w cenie PLN 300 tys, którą można wynająć za PLN 1600, a sam koszt miesięcznej spłaty kredytu z odsetkami wynosi PLN 1700. Inwestycja przynosi ujemny cashflow, a więc – pada argument – jest nieopłacalna.

 Czy budowanie portfela mieszkań na wynajem jest opłacalne?

Mimo, że takie postawienie sprawy jest dla nas zrozumiałe, nie do końca zgadzamy się z takim ujęciem tematu w kontekście budowania wolności finansowej. Jeśli chcemy w perspektywie 15-20 lat zbudować sobie wolność finansową (tj osiągnąć stan w którym nasze pasywne comiesięczne wpływy gotówki są wyższe niż poziom wydatków związanych z utrzymaniem pożądanego przez nas standardu życia), powinniśmy patrzeć na nasze inwestowanie w dłuższej perspektywie.

W roku 2030 Pani Kowalska chce dostawać 10.000 złotych pasywnych wpływów gotówki co miesiąc. Może jej to zapewnić portfel 12 kawalerek w Kutnie. Ale dzisiaj nie stać jej na kupno owych 12 kawalerek. Ze zgromadzonych oszczędności mogłaby kupić najwyżej 3 lub 4. Decyduje zatem zaciągnąć kredyt bankowy i kupić 12 kawalerek. I co się dzieje wtedy? Od samego początku staje się właścicielką 12 kawalerek (aczkolwiek w KW jest wpisana hipoteka banku który udzielił jej kredytu). Przez 20 lat będzie spłacać kredyt, który zaciągnęła. Ale na szczęście w spłacie kredytu pomagać jej będą najemcy jej mieszkań. W zależności od relacji stawek najmu do kosztów spłaty kredytu, najemcy będą spłacać kredyt Pani Kowalskiej albo w 100%, albo w 90%, albo jeśli będą sprzyjać okoliczności w 110% (tzn że po spłaceniu rat kredytu, Pani Kowalskiej zostanie jeszcze lekka nadwyżka gotówki). Tak czy inaczej, przez 20 lat, zakup owych 12 kawalerek będzie oscylował wokół zerowego cashflow.

 To po co w ogóle inwestować?

Ano po to aby od roku 2030 Pani Kowalska mogła w wieku 47 lat (przepraszam, że wypominam wiek kobiecieJ), cieszyć się wolnością finansową: zmienić pracę na mniej stresującą, albo po prostu bardziej satysfakcjonującą, albo móc przenieść się na wieś; albo pomagać swojej córce w wychowaniu wnuków, albo zająć się swoim schorowanym ojcem, albo …. robić dokładnie to na co będzie miała ochotę.

Co zrobić aby najemcy jednak spłacali 100%, a nie 90% czy 80% zaciągniętego przeze mnie kredytu?

Tutaj należy dołożyć wszelkiej staranności, aby:

  1. dobrze kupić mieszkania. Im drożej kupimy, tym większe będzie obciążenie comiesięczną spłatą kredytu. Najemca  nie zapłaci nam wyższego czynszu tylko dlatego, że przepłaciliśmy za mieszkanie i kupiliśmy je za cenę wyższą niż średnia cena rynkowa. Dobrze kupić oznacza m.in. szukać okazji (o tym więcej w książce). Ale może też rozważyć kupno mieszkań w Kutnie, Płocku czy Radomiu, a nie w Warszawie czy w Gdańsku jeśli tu nasz <biznes case> się nie dopina. Nikt nie powiedział, że wolność finansową można zbudować tylko w stolicy. Z drugiej strony, comiesięczny koszt spłaty kredytu w wysokości PLN 100tys będzie identyczny za mieszkanie kupione czy w Warszawie czy w Płocku
  2. negocjować jak najkorzystniejsze warunki kredytu
  3. zwiększyć poziom swoich oszczędności, aby powiększyć wkład własny i zmniejszyć wysokość i – co za tym idzie – koszt obsługi kredytu
  4. zanim się podejmie decyzję o kupnie mieszkania, zastanowić się dla jakiego segmentu rynku najemców będzie ono atrakcyjne i za jaką cenę realnie będzie można je wynajmować
  5. sumiennie i konsekwentnie zarządzać wynajmem. Spośród osób wyrażających wątpliwości nt <opłacalności inwestycji> nikt jeszcze nie wspominał o ważnej zmiennej jaką jest współczynnik pustostanów. W naszym przekonaniu współczynnik ten ma o wiele istotniejsze znaczenie dla powodzenia przedsięwzięcia niż samo oprocentowanie kredytu.

Ponadto, spodziewamy się, że sam upływ czasu będzie działał korzystnie dla Pani Kowalskiej. Mianowicie:

  1. sądzimy, że z czasem stawki czynszów najmu będą rosły wraz z inflacją oraz ze wzrostem zamożności społeczeństwa
  2. z drugiej strony, spodziewamy się, że mogą spadać koszty kredytu. Dziś oprocentowanie jest ustalane jako WIBOR + marża banku. Ale co się stanie z WIBOR-em gdy Polska już wejdzie do poczekalni EURO? Może będzie niższy. A gdy Polska już oficjalnie wejdzie do strefy EURO, to stopy procentowe powinny się zbliżyć (zrównać?) ze stopami w innych krajach strefy EURO, a tam oprocentowanie kredytów jest dużo niższe
  3. dzięki temu, że najemcy systematycznie pomagają Pani Kowalskiej w spłacaniu jej kredytu bankowego, z upływem każdego roku saldo kredytu pozostającego do spłaty spada (no chyba, że Pani Kowalska zaciągnęła kredyt w walucie, której kurs istotnie wzrósł w stosunku do złotówki, co życzliwie odradzamy)
  4. z kolei, wartość zakupionych mieszkań systematycznie rośnie – inflacja znów działa na korzyść Pani Kowalskiej. Wartość mieszkań rośnie, a przecież kredyt pozostaje nadal wyrażony w wartościach z 2010 roku gdy go zaciągnęła. Pani Kowalska będzie mogła ewentualnie w roku 2017 czy 2024 sprzedać 1 lub 2 mieszkania i w istotnej częśći spłacić pozostały kredyt, przyśpieszając swoją drogę do wolności finansowej.

No dobrze, ale co jeśli Pani Nowakowska nie ma oszczędności na zakup 3-4 mieszkań?

Trudno jest odpowiadać na pytania dotyczące każdej z 19 milionów Polek. Nie twierdzimy, że zjedliśmy wszystkie rozumy, niemniej dostrzegamy szereg możliwości:

  1. może Pani Nowakowska mogłaby zrewidować w dół swoje oczekiwania odnośnie pożądanego przez nią standardu życia w 2030 roku. Nie każdy przecież musi osiągać PLN 10 tys miesięcznie pasywnego wpływu gotówki. Jeśli potrzebowałaby powiedzmy PLN 3 tys, to wtedy do zbudowania wolności wystarczyłby jej portfel 4 kawalerek.
  2. dla zdobycia swojego wkładu własnego może sprzedać jakieś swoje aktywa. Ostatnio mój Przyjaciel wspominał, że pod wpływem lektury naszej książki, jego siostra – samotna matka utrzymująca się z pensji nauczycielskiej – zdecydowała się sprzedać  kawałek ziemi, który odziedziczyła i kupić (bez kredytu bankowego!) kilka kawalerek w swoim niedużym mieście
  3. a może Pani Nowakowska powinna poszukać dodatkowego zajęcia i dodatkowe przychody oszczędzać na zgromadzenie wkładu własnego
  4. a może Pani Nowakowska mogłaby – biorąc pod uwagę swój słabszy punkt startu – określić sobie dłuższy horyzont budowania wolności finansowej

Powyżej przedstawiłem kilka argumentów przemawiających za tym, że jeśli Panie Kowalska i Nowakowska chcą osiągnąć swoją wolność finansową w ciągu 15-20 lat, będą to w stanie uczynić rozumnie inwestując w mieszkania pod wynajem. Jesteśmy przekonani, że prawdziwe jest hasło <Polka potrafi> i że nasze Czytelniczki – jeśli tylko będą zdeterminowane – znajdą jeszcze dziesiątki innych pomysłów na zbudowanie trwałego strumienia pasywnych dochodów.

Na czym polega <wartość fridomii>?

Fridomia to stan ducha (oraz wspierający go stan materialny bazujący na stałych wpływach pasywnej gotówki), który daje poczucie niezależności, wolności, swobody, wyboru. Ile to jest warte?

Z punktu widzenia finansowego, wartość fridomii polega na tym, że posiłkując się kredytem bankowym, Pani Kowalska może wejść w posiadanie większego portfela aktywów, niż byłaby w stanie kupić za własne oszczędności. Musi spłacać bankowi zaciągnięty na 15-20-30 lat kredyt, ale pomagają jej w tym najemcy mieszkań, których jest właścicielką. Przez wiele lat przychody z najmu ledwie pokrywają raty spłat kredytu, aczkolwiek czas działa tutaj na korzyść Pani Kowalskiej. Oczywiście Pani Kowalska (dysponująca większymi przychodami z pracy na wysokim stanowisku), może sobie pozwolić na spłatę 10-15 czy nawet 20% swojego własnego kredytu bankowego. Jej budżet domowy nie odczuje dodatkowego obciążenia. Natomiast w przypadku Pani Nowakowskiej (która ma niższe uposażenie z tytułu stosunku pracy) zalecamy większą ostrożność, bo skąd weźmie pieniądze na dorzucanie się do rat kredytu spłacanych przez najemców jej mieszkań, jeśli pojawiłaby się taka potrzeba. Pani Nowakowskiej potrzebna jest większa poduszka bezpieczeństwa, bo samo wynagrodzenie z pracy takiego bezpieczeństwa finansowego jej nie daje. Obie panie Kowalska i Nowakowska powinny zgromadzić wkład własny na poziomie dającym im bezpieczeństwo finansowe, nie powinny zadłużać się pod korek swoich zdolności kredytowych, nie powinny brać kredytów w obcych walutach, powinny brać pod uwagę realne poziomy stawek czynszów (a nie np. zapewnienia pośredników, że w tej lokalizacji kwota X to kwota minimum) itp. środki ostrożnościowe.

Po całkowitej spłacie kredytu, obie Panie cieszyć się będą nieobciążonym spłatami kredytu strumieniem gotówki z najmu. Co więcej mieszkania, które w 2010 roku kupiły za X, będą warte wielokrotność X i nadal będą miały potencjał generowania pasywnych przychodów. Do końca ich życia, a nawet dłużej – dla ich dzieci i wnuków.

A czy to się będzie Panu <opłacało>? To już sam Pan musi dla siebie, na własny użytek ocenić, Panie Iksiński. My na to pytanie nie potrafimy Panu udzielić prawidłowej odpowiedzi.

Tagi: , , , , , , ,

Komentarze:

  1. Kris pisze:

    Oczywiście ,że sie opłaca.Ludzie którzy inaczej mysla nie uzyskuja wyników w biznesie na nieruchomosciach nawet ponizej progu…pozdrawiam

  2. anonim pisze:

    Mam pytanie do autorów książki, czy policzył ktoś kiedyś wzrost wartości mieszkań w stolicy lub ogólnie w Polsce w jakimś dłuższym przedziale czasowym. Jeżeli jeszcze nie, to warto by to teraz zrobić, bo można pokazać czytelnikom na liczbach że wzięcie kredytu na mieszkanie i dopłacanie przez pewien czas do inwestowania w wolność finansową kiedyś stanie się opłacalne…?
    Takie zestawienie można by wtedy porównać z inwestycją np. w fundusze gdzie operuje magiczny procent składany np.15-18%.
    Podejmie się ktoś policzyć te dwie inwestycje?

  3. Mariusz pisze:

    proszę bardzo – 10 lat temu kupiłem mieszkanie w centrum Warszawy płacąc 3200zł/m2. Dziś mogę je sprzedać 3x drożej. Zatem to 11,6% zysku rocznie. Dodając jednak koszty urządzenia wychodzi 10,4%. Raczej bez rewelacji biorąc pod uwagę, że już chyba nie powtórzy się boom 2007-2008.

    • Adam pisze:

      10% bądź co bądź to i tak zysk lepszy niż na lokacie . Koszt urządzenia jeśli byś sprzedał z , też by wszedł w cene oczywiście z amortyzacją. Najlepiej działeczki kupować i przekształcać :)

    • flow pisze:

      przy tak niskim ryzyku jak kupno mieszkania 10 lat temu to 10% zysku to bardzo duzo.
      jak chcesz wiecej to przeciez sa przerozne instrumenty finansowe gdzie osiagenicie 100% dziennie nie jest niczym nadzwyczjanym, jednak wtedy ryzyko sie zmienia z 1 na 10:)

      pzdr
      flow

  4. jan pisze:

    Ja mam trochę inną wątpliwość. Jestem właśnie w trakcie lektury książki i został tam przytoczony poniższy przykład:

    Kupuję kawalerkę o wartości 100 tys przeznaczając ze swoich oszczędności 20 tyś, resztę finansuje bank. W przykładzie przedstawiono sytuację, w której po 5 latach wartość mieszkania wzrasta do 120 tys zatem sprzedaję mieszkanie, oddaję bankowi 80 tys i mam 40 tys w kieszeni. A gdzie są uwzględnione odsetki od kredytu?

    Korzystając z kalkulatora kredytów hipotecznych, przyjmując oprocentowanie 6,5%, niski okres kredytowania 20 lat, wartość kredytu wynosi 132 216.67. Czy po 5 latach spłacania kredytu istnieje możliwość wcześniejszej spłaty kredytu bez naliczonych odsetek, rozbitych na raty spłacane przez 20 lat? Jeśli nie to sprzedając mieszkanie za 120 tys jestem „na minusie” 12 216.67 zł, a wysokość odsetek od 80 tyś wynosi ponad 52 tyś. Czy moje rozumowanie jest błędne? Proszę o odpowiedź. Pozdrawiam.

    • Sławek Muturi pisze:

      Do Jana :Szanowny Panie,

      Zwykle banki dają możliwość wcześniejszej spłaty kredytu. I wtedy nie trzeba w przyszłości spłacać odsetek od spłaconego już kredytu. Jedyna kwestia to taka, czy za zgodę na wcześniejszą spłatę kredytu bank będzie wymagał prowizji (w wysokości 1 czy 2% salda kredytu), czy też prowizja wyniesie 0%. Oczywiście zaciągając kredyt warto wynegocjować 0%-ową prowizję:-)

      A jesli chodzi o przykład z ksiązki, to domyślam się, że cyfry pochodzą ze strony 154, na której – w uproszczony sposób – przedstawione są zalety dźwigni finansowej. W praktyce kupując mieszkanie warte 100 tys złotych za 20 tysięcy własnych oszczędności oraz za 80 tysięcy kredytu (przy parametrach kredytu, które Pan cytuje) oraz zakładając, że cena najmu pokryje spłatę kredytu wraz z odsetkami, to po 5 latach saldo kredytu spadnie do około PLN 65,500 (bo w ciągu tego okresu Pana najemca pomoże Panu spłacić, oprócz odsetek od kredytu, średnio około PLN 240 salda kredytu miesięcznie).

      Pozdrawiam,

  5. Adam pisze:

    Panowie,

    Koncentrujecie się na inwestowaniu w mieszkania. Czy nie jest lepszym wyjściem inwestowanie w nieruchomości komercyjne? Możecie podzielić się swoimi przemyśleniami na ten temat?

    Pytam ponieważ obecnie mam dochody z wynajmu mieszkania i zastanawiam się nad następnymi inwestycjami. Proste podzielenie zysku z wynajmu przez cene lokalu daje dużo korzystniejszy wynik w przypadku lokalu komercyjnego niż mieszkania (liczyłem to na podstawie Warszawy). Zastanawiam się czy nie ma tu pułapki.

    Z góry dziękuje, pozdrawiam,
    Adam

    • Sławek Muturi pisze:

      Panie Adamie, nieruchomości komercyjne są bardzo dobre, ale tu trzeba mieć niewątpliwie dodatkowe rozeznanie. W książce nasze założenie było takie, że o mieszkaniach każdy coś wie, bo każdy sam gdzieś mieszka. Można sobie wyobrazić, z jakimi opłatami, problemami będzie się miało do czynienia.
      Rynek nieruchomości komercyjnych ma inną specyfikę i wymaga ona dodatkowej wiedzy, wyobraźni, aby nie popełnić błędu. Ale oczywiście zachęcam, bo zyski mogą tu być większe. Na pewno warto się wyspecjalizować. Pozdrawiam.

      • Czytelnik pisze:

        A czy mógłby Pan polecić jakąś dobrą książkę nt. inwestowania w nieruchomości komercyjne? Bo też jestem zainteresowany tym tematem. Albo może maja Panowie w planach napisanie takiej książki?

        • Sławek Muturi pisze:

          Do Czytelnika:
          Jestem teraz za granicą, ale gdy wrócę do Polski, to sprawdzę w swojej domowej biblioteczce. Nawet jeśli coś mam, to będzie to w języku angielskim.
          Nie planuję napisania książki o nieruchomościach komercyjnych, bo mam w tym zakresie ograniczone osobiste doświadczenia, a nie chciałbym pisać teoretycznych książek. Mam nadzieję, że może Pan taką napisze, gdy już nabierze dość doświadczeń w inwestowaniu w tej części rynku.
          Powodzenia !!!

        • Mikolaj pisze:

          „Niercuhomości komercyjne” to bardzo szerokie pojęcie – więc trudno coś polecić. Dlaczego? Bo to jak polecać coś „z nieruchomości”.
          Podstawowo dzielimy na handel, biura, magazyny.
          - handel: pawilon handlowy (chodzi mi o np. „partery”, czyli fragment nieruchomości lub takie poniżej 2 tysięcy metrów), mała galeria, centrum handlowe
          - biura: od „mieszkań” zaczynając na biurowcach kończąc
          - magazyny: od garaży po centra logistyczne

          Który z tych segmentów komercji chciałbyś zgłębić?

          Pomimo beznadziejnego tytułu początkującym poleciłbym coś z serii „for dummies”.
          Na polskim rynku jest jedna książka, która się do czegoś nadaje, chociaż traktuje głównie o finansowaniu nieruchomości przez Bank. Spodoba Ci się, bo pokazuje jakie kryteria muszą być spełnione aby bank sfinansował nieruchomość – co w efekcie pokazuje na co inwestor musi zwracać uwagę.

  6. George pisze:

    „Jeśli potrzebowałaby powiedzmy PLN 3 tys, to wtedy do zbudowania wolności wystarczyłby jej portfel 4 kawalerek.” – kwota 3 tysięcy – z 4 kawalerek – w wielu miastach w Polsce jest mało realna. Poza tym – ‚maksymalizowanie” kwoty czynszu – zwiększa ryzyko pustostanu.
    Trzeba też pamiętać o podatkach.

    • George,

      100% zgody. Niemniej są to wyliczenia ,które mają na celu zainteresować czytelnika jego sytuacją na miarę możliwości jego miasta. We Wrocławiu, gdzie mieszkam na 100% jest opcja wyciągnięcia z 4 kawalerek 3.000 PLN- nawet sporo więcej.

      A ryzyko pustostanu przecież można ograniczać podpisując umowy długoterminowe z terminem wypowiedzenia na poziomie miesiąca.

      Pozdrawiam Serdecznie.

    • Sławek Muturi pisze:

      Dziękuję za celne uwagi. Rzeczywiście może być tak, że w mniejszych miastach PLN 3000 z wynajmu 3 kawalerek może być mało osiągalne. Co wtedy zrobić?

      Do George’a
      Wyjścia są conajmniej trzy: (1) albo trzeba ustawić sobie cel wolności finansowej na nizszym poziomie, powiedzmy PLN 2500 miesięcznie, albo (2) postarać się zbudować portfel składający się z 5 kawalerek (zamiast 4), a jeśli to jest niemożliwe do osiągnięcia w zakładanym terminie, to (3) wydłużyć sobie termin osiągnięcia pełnej wolności finansowej.

      W każdym razie, nie powinno to nas zniechęcić do starania się o naszą wolność finansową, a wręcz zmobilizować do poszukania rezerw, którymi każdy z nas dysponuje.

      Dziękuję raz jeszcze za celne uwagi.

  7. mikafu pisze:

    Mi się bardzo idea podoba, realizacja również :-)
    Ale zastanawia mnie odpowiedź na trochę inne pytanie.
    Jak bedzie wyglądał rynek nieruchmości za np. 20-30 lat pod kątem zmian demograficznych.
    Zakłada się, że nasze społeczeństwo będzie się starzało.
    Młodych ludzi (to oni są głównie najemcami) zainteresowanych wynajmem będzie po prostu mniej.
    Dodatkowo ceny mieszkań mogą spaść, bo będzie większa podaż.
    Jest to chyba generalnie problem w starzejących się społeczeństwach.

    pzdr

    • Wpływ niżu (jeśli chodzi o demografię) będzie negatywny- to na pewno.

      Tyle, że pytanie jest inne: Co zrobi rząd (ten i następne) ,żeby to zmienić. Odpowiedzią jest tylko polityka prorodzinna i imigracyjna, które trend odwrócą. Nie wierzę w czarne scenariusze w stylu „młodzi w UK, starzy mają własne mieszkania”

      Kluczowe z punktu inwestora to kupić mieszkanie tam gdzie ludzie się przeprowadzają. Bo wynajem w wiosce na podkarpaciu raczej nie ma przyszłości. Co innego we Wrocławiu, któremu zdarzało się mieć w ciągu ostatnich kilku lat nawet dwucyfrowy wzrost PKB.

  8. Inwestor pisze:

    Poniżej link do ciekawego opracowania na temat rentowności inwestycji w mieszkania pod nazwą: Wynajem nie gwarantuje wysokich zysków.

    Często o tym wspominam klientom jak sporządzam przepływy pieniężne w biznes planach, tzn o rentowności i jak pracują nasze pieniądze. Tutaj ciekawe spojrzenie na problem.

    Źródło biznes interia:
    http://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news/wynajem-nie-gwarantuje-wysokich-zyskow,1624699,4206

    Pozdrawiam,
    smalltrader(at)o2.pl

    • Inwestor pisze:

      Do Bartosza Majewskiego:
      „…Poza tym- obligacje korporacyjne mają to do siebie, że ich zmienność jest wysoka…” ????
      Chyba nie w Polsce, zmienność jest mała a jeśli poczekamy do wykupu to zmienność nas nie interesuje. No chyba, że jest nagła potrzeba odzyskania kapitału, które z obligacji można odzyskać dość szybko.
      Oczywiste jest również, że nie trzeba być Gordonem Gekko żeby inwestować, wystarczy systematyka w funduszach – obligacje były przykładem. Za to trzeba być nieco więcej zorientowanym, że jak się zaciągnie kredyt to CF może się nie domykać, pomimo że najemca płaci, bo…..ktoś nie wytłumaczył, że rata odsetkowa z całej raty kredytu jest zmienna. Wiele razy widziałem dramat ludzi, którym kredyt został wciśnięty dosłownie dla otrzymania prowizji, pomimo że nie potrzebowali. Ale pracownik banku potrzebował….wyrobić miesięczny limit.
      Podobnie często wygląda sprawa z finansowaniem nieruchomości nie do zamieszkania ale najmu – nie do końca „ludzie z branży” tłumaczą co i dlaczego.
      Mówienie o „spokojnym” kupowaniu za 2 lub 10 lat jest trochę dziwne – kupowanie nieruchomości na kredyt nigdy nie powinno dawać spokoju. Polecam wczorajszy program w TVP na temat kredytów i banków. Oczywiste jest, że jeśli ktoś ma wiedzę to dobrze wykorzysta kredyt a jeśli ktoś nie ma, to zapłaci za brak wiedzy swoimi pieniędzmi, zdrowiem a czasem czymś więcej.
      Doputy pracownicy banków oraz pośrednicy będą zarabiali na prowizjach (czyt. im więcej wcisnę, tym większa premia), dopóty będzie tak jak jest. Oczywiście wszystko w imię dobra klienta.
      Każdy ma oczywiście swoje zdanie i to szanuje.

      Pozdrawiam,
      Smalltrader

      • Trudno się nie zgodzić z Pana krytyką obecnego systemu doradztwa finansowego w Polsce. Tak jest, było i pewnie jeszcze trochę będzie.

        Z drugiej strony, jak ktoś nie został poinformowany o tym, że stopa referencyjna banku jest zmienna albo tego nie doczytał…to sam jest sobie winien. Wystarczyło przeczytać umowę kredytową. Dowolny portal internetowy. Jeden z moich tekstów. Lepiej wybrać doradcę.

        „Oczywiste jest, że jeśli ktoś ma wiedzę to dobrze wykorzysta kredyt a jeśli ktoś nie ma, to zapłaci za brak wiedzy swoimi pieniędzmi, zdrowiem a czasem czymś więcej.”

        Ja myślę, że tak jest ze wszystkim w inwestycjach (i nie tylko). Jak ktoś się zna, to da sobie radę, jak się nie zna- święty boże nie pomoże. Plusem nieruchomości jest to, że każdy gdzieś mieszka, żyje i w miarę rozumie swoje podwórko. Łatwo więc się poznać na tej materii.

        Pozdrawiam Serdecznie.

        • mikafu pisze:

          Jakoś nikt nie skomentował mojego posta.
          Wiec zapytam wprost,. Panie Bartku, ale jak Pan widzi wpływ niżu na opłacalność wynajmu za 20/30 lat ?

          pzdr
          mikafu

  9. Inwestor pisze:

    Witam,

    a ja tradycyjnie chcę zainteresować alternatywą – wspomniana Pani, która spłaca kredyt 1700 miesięcznie nie wybiera zaciągania długu i wchodzenie w mało płynną inwestycję jaką są zapewne mieszkania ale…..odkłada owe 1700 zł miesięcznie (uwaga: nie jestem pośrednikiem sprzedającym produkty finansowe). Nie ma problemu z najemcami, remontami, dodatkowymi kosztami, itp, itd. Jaki wynik takiego podejścia?
    Pan Sławek przytoczył przykład 20 lat, miesięcznych rat kredytu na poziomie 1700 zł. Jeśli Pani odkłada miesięcznie taką kwotę np w polskie obligacje korporacyjne (rentowność średnio 10% rocznie) to rachunek rent daje nam sumę (przy założeniu nie 10% ale 8% rocznie) 1 001 334,71 zł w tym samego zysku do opodatkowania 593 334,71 zł, co daje razem po zapłaceniu podatku Belki (19%) z uzbieranym kapitałem kwotę 888 601,11 zł. Może po takim okresie kupić za gotówkę kilka mieszkań i kolejne na kredyt. W okresie 20 lat mamy środki inwestowane w płynny instrument – możliwość szybkiego zbycia i otrzymania gotówki w 4 dniu od sprzedaży. Mieszkania jednak nie dają takiej możliwości.
    Wniosek: wynik ten sam – w sensie finału po 20 latach – i wtedy można kupić mieszkanie za gotówkę a jednak 20 lat to długi żeby „wpakować” w kredyty.

    Pozdrawiam
    Smalltrader(at)o2.pl [at=@]

    • Do inwestora:

      Tylko jaka jest gwarancja, że te obligacje dadzą jakikolwiek zwrot kapitału nie wspominając o zwrocie Z kapitału?

      Żadnej. Bajki o bezpiecznych obligacjach odchodzą do lamusa dzięki Islandii, Dubajowi, Irlandii, Grecji, Portugalii, Hiszpanii, Włochom oraz drukarce amerykańskiej rezerwy federalnej drukującej dolary na 3 zmiany. Przedwojenne obligacje II RP mają dzisiaj wartość kolekcjonerską. Można je powiesić na ścianie- wyglądają bardzo ładnie. Podobnie, w mojej opinii będzie z licznymi obligacjami w najbliższym 10 leciu.

      Nawet gdyby nieruchomość dawała cashflow na poziomie 10 PLN po spłaceniu raty przez 20 lat i tak będę uważał ją za 100 razy lepszą inwestycję od obligacji. Bo nieruchomość zawsze przedstawia wartość w czasie, a obligacja jest warta tyle co obietnica polityka.

      Pytanie, czy kupować obligacje to tak naprawdę pytanie: Czy pożyczyłbyś politykowi pieniądze?

      • Inwestor pisze:

        Ja nie pisałem o obligacjach Skarbu Państwa, tylko korporacyjnych zabezpieczonych. Większość obligacji emitowana przez podmioty jest zabezpieczona, co daje zabezpieczenie.
        Inwestowanie w nieruchomości w dzisiejszych czasach [czyt.cenach za m.kw.] na wynajem się nie opłaca – po co mam płacić kredyt za mieszkanie i je wynajmować kiedy po zbliansowaniu przychodu i kosztów wychodzi, zę każda wydana złotówka generuje powiedzmy rocznie 0,2% rentowność (jeśli wogóle coś zarobimy). Przecież uwzględniając inflację, która bije w inwestora po stronie spadku wartości pieniądza a z drugiej strony bije w koszt obsługi kredytu, to w tym przypadku już tylko zarabia bank oraz notariusz. Lepiej jest zarabiać w tym czasie 8-10% rocznie i w ten sposób wygenerować kapitał do kupna nieruchomości.
        Po prostu prosta matematyka przemawia za tym.

        Pozdrawiam
        Smalltrader(at)o2.pl

        • No cóż, raczej się w takim razie nie zgodzimy. Widzę dookoła kilkadziesiąt rodzin, które powolutku, metodycznie budują dobry cashflow na bazie 1-2 i więcej nieruchomości bez oglądania się na mityczne zwroty z inwestycji i inne „taniej kupię drożej sprzedam”. Cześć to moi klienci, część to współpracownicy i znajomi. Kupowali dzisiaj, wczoraj, 10 lat temu i pewnie będą spokojnie kupować też za 2 i 10 lat.

          Uważam, że konsekwencja w działaniu i własne know- how budowane ilością godzin spędzonych nad książkami i na rozmowach z najemcami, sprzedającymi, notariuszami daje zawsze lepszy zwrot niż inwestowanie w coś co nie do końca się rozumie. Widzę to po swoich klientach- najlepiej finansowo wychodzą na transakcjach ci, którzy wiedzą dokładnie czego chcą a mnie widzą jako człowieka ,który trochę podsadzi ich, żeby mogli bez większego wysiłku wejść na wyższy poziom.

          Poza tym- obligacje korporacyjne mają to do siebie, że ich zmienność jest wysoka. To w połączeniu z płynnością wcale nie jest dobre. Rynek taki jak np. catalyst to Up`s and down`s. Jak wielu przeciętnych kowalskich będzie w stanie wytrzymać i nie wypanikować się z obligacji przez spadek w wyniku np. przejechania się firmy na takich np. opcjach walutowych jak to miało miejsce w 2009? Przeciętny inwestujący Kowalski to nie jest żaden Gordon Gekko, tylko osoba ciężko pracująca, która o inwestowaniu ma pojęcie takie sobie, o ile wogóle, nie wspominając o przygotowaniu antypanikowym, którego nie ma wśród maluczkich inwestorów prawie nikt. Dlatego właśnie ciężkie, trudno zbywalne nieruchomości są lepsze. Bo zanim zdąży sprzedać nieruchomość to przetrzeźwieje i zobaczy, że nie jest tak źle a kasa spływa w portfel. Nie bez przyczyny 60% milionerów w USA staje się nimi przez nieruchomości.

  10. Łukasz Pietrzak pisze:

    Co do czynnika braku demograficznego to jest on oczywiście ważny ale …
    w Polsce według danych nawet osoatnio przyjętnych przez Sejm czytamy „ostatnie wiarygodne dane na temat deficytu mieszkaniowego w Polsce pochodzą z 2002 r. – uzyskano je w trakcie Narodowego Spisu Powszechnego. Wynika z nich, że różnica między liczbą gospodarstw domowych a liczbą zamieszkanych mieszkań sięga 1,7 mln, z czego 1,1 mln przypada na miasta. W latach 2003-2009 w naszym kraju przybyło 950 tys. mieszkań. Według danych GUS, w tym samym okresie liczba gospodarstw domowych zwiększyła się o 1,1 mln. „Oznaczałoby to, że aktualnie statystyczny deficyt mieszkań w Polsce wynosi ok. 1 mln 850 tys. Uwzględniając, że część mieszkań teoretycznie niezamieszkałych jest w praktyce wykorzystywana w szarej strefie najmu, a także, że część mieszkań teoretycznie znajdujących się w budowie jest w praktyce zamieszkałych, obecnie faktyczny deficyt mieszkaniowy wynosi ok. 1,4 – 1,5 mln mieszkań”
    Do tego dochodzi następna rzecz o której trzeba pamiętać co jest ww cytowany Dokument wskazuje też na zły stan niektórych budynków – w ciągu kilkunastu lat należałoby wycofać z eksploatacji ok. 200 tys. mieszkań.

    Wnisoki są następujące oczywiście moim zdaniem

    1) brakuje prawie 2 mln mieszkań
    2) sam jestem z wyżu tj. lat 1980 . mam 30 lat w chwili obecnej ten wyż ma lub zaczyna mieć dzieci sam mam dwójkę więc za 20/30 moje dzieci będą potrzebować 2 mieszkań / dzieci ludzi z niżu i wyżu będzie potrzebować mieszkań

    Inny wpływ jest niżu demograficznego przy obecnych i przyszłych brakach mieszkań w Polsce na rynek mieszkaniowy a inny wpływ niżu na miejsca pracy np w szkołach lub naszego systemu emerytalnego

  11. Czarna pisze:

    Witam. Potrzebuję pomocy w oszacowaniu opłacalności inwestycji w nieruchomość mieszkaniową w Warszawie (zakup) pod wynajem, finansowaną kredytem hipotecznym. Mam problem z oszacowaniem parametrów NPV oraz IRR. Nie moge nigdzie w literaturze nawet znalezc w jaki sposob to wyliczyc, np. jak ujac raty kredytowe i co po kolei liczyc. Chce porównac ją z inwestycja finansowana ze srodków własnych…z tym nie mam problemu wszystko elegancko mi sie wylicza ale gdy pojawila sie sytuacja z kredytem mam juz duzy problem…Bardzo prosze o pomoc. Ponizej podaje parametry inwestycji:
    300 000 zł- są to nakłady inwestycyjne, a zarazem wysokosc uzyskanego kredytu, cena mieszkania;
    20 lat okres inwestycji i kredytu
    stopa dyskont. 10%, przychod z wynajmu roczny 17009 zł, koszty remontu 0,5% pierwsze 5 lat, pozniej przez nastepne 5 lat 1% i kolejne 10 lat 2%, raty kredytu równe po 26397,36 zł (a jak ujac to z podzialem na odestki i kapitał?)
    Od jakiej kwoty mam policzyc podatek?Proszę o pomoc jak mialabym to wszystko po kolei wyliczyc, wręcz błagam jest to mi naprawde bardzo potrzebne a nie mam do kogo sie zwrocic z tym problemem…..Pozdrawiam

    • Sławek Muturi pisze:

      Czarna, jakiś czas temu (22 lipca ubiegłego roku) Fridomia otrzymała bardzo użyteczną tabelę opłacalności od Mariusza – jednego z najaktywniejszych Fridomiaków. Oto link do tej tabeli: http://fridomia.pl/?s=tabela+op%C5%82acalno%C5%9Bci. Mam nadzieję, że pomoże Ci w Twoich kalkulacjach.
      Tak przy okazji, to nie wiem jaka jest Twoja strategia budowania portfela inwestycyjnego, ani w jakim mieście mieszkasz, ale PLN 300.000 jak na pierwsze (tak się domyślam) mieszkanie czy lokal użytkowy na wynajem to całkiem sporo. Za tę sumę w Łodzi, w Katowicach, w Radomiu, czy w innych miastach spokojnie możnaby kupić 3-4 kawalerki. Lub kilkanaście garaży, o których też już była mowa na łamach fridomii. Koszt obsługi kredytu taki sam (bez względu na rodzaj zakupionej nieruchomości), a łączne wpływy z najmu pewnie nieco wyższe (większy jest czynsz z metra kwadratowego za małe mieszkanie), mniejsze ryzyko pustostanów. Wprawdzie trochę więcej bałaganu z zarządzaniem najmem, ale dzięki temu szybsze zbieranie doświadczeń. A po ostatecznej spłacie kredytu niezła baza do wolności finansowej. Ale być może chcesz kupić 60-70 metrowe mieszkanie i przerobić ja na mini-akademik, który w lecie będziesz wynajmować turystom na doby i wtedy może to być lepsza inwestycja niż te alternatywy, które wcześniej opisywałem.
      W każdym razie, zachęcam do tego, abyś dobrze przemyślała (o ile tego nie zrobiłaś oczywiście:-) w jakich nieruchomościach chcesz się specjalizować. To może Ci lepiej zabezpieczyć przyszłość niż Excel. Albo inaczej: najpierw bardzo klarowna wizja, a potem Excel.

  12. Inwestor pisze:

    Chciałbym wrócić do tematu inwestowania w mieszkania w celu osiągnięcia wolności finansowej. Nie zamierzam spierać się czy warto czy nie, proszę tylko osoby z własnymi doświadczeniami już w inwestycjach w mieszkania o wskazanie gdzie – jeśli popełniłem – jest błąd w obliczeniach.
    Mieszkanie generuje czynsz 1300 zł przez 10 miesięcy w roku = +13000
    Roczne koszty inwestycji (bez kredytu) = -6346
    w tym:
    czynsz = – 300 * 12 = – 3600
    zarządzanie (wg. obliczeń firmy zarządzającej ) = -1456
    drobne naprawy = – 1000
    ubezpieczenie = – 250
    media (pustostan) = – 40
    Dochód = +13000 – 6346 = + 5855, miesięcznie dochód = +487,9 zł
    Jeśli na takie mieszkanie zaciągam kredyt, który finansuje mi część inwestycji to miesięczna rata (kredyt = 100 000 zł, dla uproszczenia równe raty, oprocentowanie 5,5%) dla 10 lat = 1085 zł, 15 lat = 817 zł itd. Żeby wyjść na 0, czyli żeby rata wyniosła około 490 zł, kredyt 100 000 na 5,5% trzeba zaciągnąć na 599 miesięcy, tj 49,9 lat.
    Czy jedynym rozwiązaniem jest większy wkład własny, czy może jest inny sposób?

    Dziękuję za pomoc i uwagi,
    Bartek

    • Sławek Muturi pisze:

      Inwestorze, mam nadzieję, że inni Fridomiacy też Ci odpowiedzą i że nasza dyskusja będzie wielostronna. Ale pozwolę sobie na pierwszy komentarz:-)
      Nie przeliczałem Twoich wyliczeń arytmetycznie, bo zakładam, że zrobiłeś to prawidłowo. Ale mam kilka potencjalnych odpowiedzi na Twoje pytanie: co zrobić aby wyjść na „0″. Oto one:

      1. kup taniej mieszkanie i taniej je wyremontuj. Cena najmu mieszkania jest niezależna od tgo czy za mieszkanie przepłaciłeś czy też udało Ci się cierpliwie znaleźć doskonałą okazję

      2. skup się na wynajmie, obsesyjnie zwalczaj pustostany (jeśli kupiłeś mieszkanie z myślą o konkretnym segmencie odbiorców i przetestowałeś popyt; jeśli jesteś zdyscyplinowany w poszukiwaniu nowych najemców lub powierzyłeś mieszkanie w zarządzanie dobrej firmie zarządczej; jeśli nie starasz się wyśrubować w górę ceny najmu, itp) to możesz osiągnąć niższe poziomy pustostanów

      3.ale mam jeszcze poważniejszy argument. Dlaczego tak ważne jest aby „wyjść na 0″??? Wiem, że tak mówi m.in Kiyosaki, tylko że ja się z tym totalnie nie zgadzam w większości życiowych przypadków. Czy jeśli z Excela wyjdzie -PLN 50 miesięcznie, to znaczy, że inwestycja się nie opłaca, a jak wyjdzie +PLN 50, to znaczy że inwestycja się opłaca? Niby tak, teoretycznie. A jeśli to będzie -PLN 5 vs + PLN 5? A jeśli to będzie – 10 groszy vs +10 groszy? Wg Kiyosakiego i jemu podobnych to inwestycja, która przynosi -10 groszy miesięcznie jest „nieopłacalna”…

      Wg mnie to jakiś życiowy absurd. Z kilku powodów:
      a) bo dla większości z Was -10 groszy, czy – PLN5 czy nawet -PLN 50 jest zupełnie NIEMATERIALNE.
      b) to i tak są tylko wyliczenia Excela. Czy lepiej spędzić czas i mordować Excela, żeby wyszło „na plus” czy lepiej ten czas poświęcić na pracę z ogłoszeniami i telefonem i potencjalnymi najemcami, aby zminimalizować pustostany? Prędzej do wolności finansowej dojdzie osoba super zdeterminowana niż super analityczna, co do tego jestem całkowicie przekonany
      c) czas będzie działał na Twoją korzyść, bo saldo kredytu pozostanie przez cały okres kredytu wyrażone w wartościach nominalnych, a czynsz najmu (oraz wartość mieszkania) będzie rósł wraz z inflacją. Poza tym, na przestrzeni lat będziesz nabierać doświadczenia, itp
      e) te excelowe wyliczenia nadają się do tego, aby porównać jedno mieszkanie do drugiego czy trzeciego, ale nie do tego, aby zdecydować czy „budowanie portfela nieruchomości na wynajem jest opłacalne”.
      f) Bo według mnie nie da się „wycenić” wolności finansowej, czyli tego co nam pozostanie po spłaceniu tych wszystkich kredytów. Ile to jest warte dla Ciebie Inwestor? Jeśli potrafisz to wycenić, to zdyskontuj tę wartość w czasie, wylicz NPV wartości rezydualnej swojej inwestycji i wstaw do Excela. Jestem przekonany, że wyjdzie Ci, że NPV całości jest pozytywne. No chyba, że nisko cenisz swoją wolność finansową… bo dla mnie np. jest ona bezcenna
      g) teraz mam pytanie: jeśli NPV całości (łącznie z wartością rezydualnej wolności finansowej) jest pozytywne, to jaki jest problem z tymi -10 groszami czy -50 złotych co miesiąc? Czy nie jest to adekwatną ceną do zapłacenia za osiągnięcie wolności finansowej? A tych kwot w swoim domowym budżecie przecież i tak nie odczujesz…

      … i tu chciałem powrócić do początku mojej odpowiedzi. Powiedziałem wcześniej, że moje wywody będą dotyczyły WIĘKSZOŚCI sytuacji życiowych. W jakich sytuacjach odradzałbym komuś podejmowania inwestycji w nieruchomości na wynajem z ujemnym cashflow? Są dwa takie przypadki:
      A) ktoś jest zawodowym inwestorem, tzn nie pracuje na etacie, nie ma innych źródeł przychodów i żyje w 100% z cashflow’u z inwestycji. Wtedy rzeczywiście nie może sobie pozwolić na ujemny cashflow nawet PLN 1, no bo skąd miałby go pokryć?
      B) Ktoś zarabia tylko minimum socjalne, czyli +/- PLN 1000 na rękę. Taka osoba mogłaby boleśnie odczuć comiesięczny deficyt PLN 50 z najmu mieszkania (choć być może więcej miesięcznie wydaje dajmy na to na papierosy, czy inne szkodliwe używki). Czy wrota do wolności finansowej są dla takiej osoby zamknięte? Nie, tylko musi dłużej zbierać na wkład własny, aby ryzyko ujemnego cashflow było niższe…

      Podsumowując, decyzja o inwestowaniu w budowanie portfela nieruchomości na wynajem = w wolność finansową, to decyzja życiowa nie analityczna. Czyste modele matematyczne oderwane od życia nie do końca się sprawdzają w tej sytuacji.

      Wręcz pokuszę się o stwierdzenie, że wg mnie nadmierna inteligencja finansowa może prowadzić do … życiowego analfabetyzmu:-). To pewnie m.in. dlatego nie ma zbyt wielu osób wolnych finansowo wśród profesorów ekonometrii:-)

      Tak czy inaczej, powodzenia Inwestorze ! I czekamy na głosy innych osób…

      • Inwestor pisze:

        Dziękuję za uwagi i podpowiedzi. Nie chodziło mi o tworzenie sztywnego montażu finansowego (bo nawet przytoczony przykład nie można takowym nazwać) tylko o logikę, no bo skoro przy pewnym wkładzie własnym i obecnych cenach nieruchomości vs możliwościach uzyskania czynszu z najmu, może się okazać ,że budując portfel mieszkań będziemy mieli wolność finansową za np 20 lat (okres spłaty kredytów). Jeśli z dużym uogólnieniem założymy, że uda się nam zbudować np portfel kilku mieszkań nabytych z wykorzystaniem kapitału obcego, to z przytoczonego przykładu (CF ujemny, np – 50 czy nawet -500 zł) przez ten okres „dopłacamy” do interesu. Zakładam, że zarządzaniem zajmuje się profesjonalna firma a potencjalny inwestor skupia się na robieniu tego, na czym się zna celem akumulowania kapitału pod kolejne inwestycje. Chodzi mi o dopłacanie w sensie kapitałowym a nie edukacyjnym czy zdobywania doświadczenia. My mówimy o wolności finansowej czyli jednak również złotówkach, zatem są one też ważne.
        Wydaje się zatem, że przy takich warunkach (stopy procentowe, ceny nieruchomości vs czynsze) najszybszą drogą do uzyskania owej wolności jest wkład własny na takim poziomie, aby CF był dodatni i banki mogły go wliczyć do zdolności pod kolejną inwestycję.

        Pozdrawiam i czekam na inne pomysły,
        Bartek

        • Linda pisze:

          Dzień dobry,

          Bardzo ciekawe podejście do kupowania nieruchomości Inwestor. Pracując w dużym biurze nieruchomości często muszę obliczać klientom zwrot z inwestycji, ale Ci z dużym portfolio (około 50-70 nieruchomości) mają inne podejście do całej sprawy. Bardzo podobne do pana Sławka.

          Jeśli chcesz inwestować w nieruchomości to nie możesz liczyć na szybki zwrot. To trochę taka lokata na 20-30 lat. Ja sobie obliczyłam, że przy dobrych wiatrach dokładnie za 20 lat osiągnę wolność finansową i fantastycznie! Oznacza to, że będę miała 50 lat a nie 65 :)
          Poza tym zgadzam się z panem Sławkiem, że trzeba szukać okazji i choć zakup mojej pierwszej kawalerki (może 2-pokojowe mieszkania) planujemy na koniec roku to już od miesiąca codziennie śledzimy ogłoszenia (ciężka praca, ale mam nadzieję, że dzięki niej trafi nam się perełka).

          Pozdrawiam i życzę powodzenia w inwestowaniu w nieruchomości!

        • Sławek Muturi pisze:

          Linda, rzeczywiście dla mnie proces budowania wolności finansowej to wieloletni proces, a nie wyścig z procencikami zwrotu. Powodzenia w znajdowaniu perełek:-) No i przyjęło się na fridomii, że jesteśmy po imieniu, więc gdy piszesz „Pan Sławek” to czuje się jakoś tak strasznie wiekowo:-)

        • Agnieszka pisze:

          Według mnie dodatni cash flow jest ważny, ale nie jako potwierdzenie sukcesu inwestycji, tylko jako „poduszka bezpieczeństwa”.

          Być może dla bogatych inwestorów kwestia dołożenia 50-100 zł m-cznie do interesu to drobnostka (jak zauważyła Linda), ale dla osoby z przeciętnymi dochodami może to zaważyć na powodzeniu całego przedsięwzięcia.

          Podam przykład z własnego życia. Cztery lata temu udało mi się namówić moją partnerkę na zakup mieszkania pod wynajem. Kredyt wzięłyśmy we frankach (wydawało się, że po tak dużym wzroście, już dużo więcej franek wzrosnąć nie może – myliłyśmy się). Dodatni cash flow z początku inwestycji co prawda stopniał do zera, a nawet trzeba było dopłacać po ok. 50-80 zł, ale zawsze to lepsze niż dopłacać 300 zł co miesiąc. Dodam, że moja partnerka w międzyczasie straciła pracę i znalezienie nowej zajęło jej przeszło pół roku. Jako osoba posiadająca mieszkanie na wynajem nie miała prawa do zasiłku, więc nie miała żadnych źródeł dochodu w tamtym czasie.

          Aktualnie ja przymierzam się do zakupu portfela nieruchomości. Dodatni cash flow inwestycji pozwoli mi spać spokojnie, nawet jak stracę pracę lub wzrosną stopy procentowe. Poprosiłam Panią w banku o zrobienie symulacji wysokości raty, gdyby stopy wzrosły do poziomu 5% (wątpię by udało nam się w najbliższym czasie wejść do strefy euro, a długi horyzont inwestycyjny powoduje, że kiedyś pewnie powrócą dobre czasy i stopy wzrosną). Dzięki temu wiem, że nie będę musiała dopłacać do mieszkań, a pozostałe w kieszeni pieniądze będę mogła przeznaczyć na dalsze inwestycje.

          I jeszcze uwaga do ostatniego zdania Inwestora. Jak najbardziej, by uzyskać dodatni cash flow, należy mieć wkład własny. Jest to możliwe przy 20% wkładzie własnym, który już niedługo będzie obowiązkowo wymagany przez banki i jest zalecany przez część osób udzielających się na tym blogu.

          Samo ROI wyliczone na daną chwilę nie jest aż tak ważne. Wystarczy wrócić do tego artykułu na Interii sprzed 3 lat – jakże inaczej wygląda sytuacja dziś :)

          Zresztą, jak często podkreśla to Sławek, wolność finansowa jest bezcenna :)

      • henieck pisze:

        chciałem dodać, że oprócz cash flow z najmu mała część pieniędzy idących do banku spłaca naszą nieruchomość (im dalej tym wieksza część) – tzn nieruchomość staje się coraz bardziej nasza aż po całym okresie kredytowania jest w 100% nasza. W długoterminowych obliczeniach trzeba to uwzględniać. Tak samo podatki tzeba uwzglednić. Może być tak, że dokładamy do najmu np 100zł miesięcznie ale w postaci „equity” (czyli spłaconej części) co miesiąc mieszkanie staje się o 300zł coraz bardziej nasze. W takim wypadku idziemy do przodu ale tego nie widać – dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości albo w momencie zakończenia spłat widać ogromną różnicę na plus. Na samym poczatku spłat bardzo niewielka część idzie na spłatę kwoty pożyczki – ale po kilku latach sytuacja już wygląda inaczej.

        Co do nieruchomości komercyjnych – one są obłożone duuużo wyższym podatkiem od nieruchomości i to trzeba uwzglęniać.

        I ostatnia rzecz- większość ludzi nie docenia długoterminowej inflacji – nieruchomości zabezpieczają i przed inflacją i generują zyski z najmu. Dzisiejsze 100 000 zł za 10 czy 20 lat będzie miało już dużo niższą siłę nabywczą. Na to nabierają się ludzie jak im sprzedawca ubezpieczeń pokazuje wielkie sumy za 30lat – ale jak się spojrzy na to za 30 lat wstecz to jest to bardzo słaba inwestycja – (właściwie takie ubezpieczenie czy lokata, czy obligacje to jest bardzo dobra inwestycja ale dla banku czy dla emitenta). W dodatku w obliczu kryzysów banki centralne dodrukowują kasę i powodują inflację.

        • Sławek Muturi pisze:

          Henieck, witam na łamach fridomii i dziękuję za uwagi, z którymi się w pełni zgadzam. Rzeczywiście nieruchomość to jest coś bardzo realnego, nad czym inwestor ma kontrolę, a fundusze, lokaty i inne papiery inwestycyjne, to tylko … papiery. Nad którymi kontrolę mają inni (emitenci, rządy, założyciele funduszy, itp).

  13. STAN pisze:

    Ja wole inwestować na bierząco w lokaty wysoko oprocentowane i obligacje korporacyjne
    dzisiejsze czasy są tak niepewne ze nawet w czasie wybuchu kryzysu nieruchomości pujdą w dół
    natomiast mieszkanie na wynajem trzeba obrabiac martwic sie czy lokator zaplaci i miec na glowie urząd skarbowy
    Wrazie kryzysu mam szypko kasę mogę kupić waluty obce czy nawet zloto aby chronić kapitał
    300tyś na lokacie spokojnie wychodzi 1700 zł netto
    jeśli bym sie pojął zainwestować to tylko w ziemie inwestycyjną na 2-3lata dla zysku 50%
    mieszkania to zbyt stresowy interes
    tyle w temacie dziekuje -STAN

    • Bartosz Dolinkiewicz pisze:

      Podejście do inwestycji poprzez oszczędzanie na lokatach w banku w danej rzeczywistości mija się zupełnie z celem. Lokaty spadają i być może w marcu 2013 osiągnął poziom inflacji. Do tego dochodzi podatek 19% od odsetek, co prowadzi do ujemnej wartości pieniądza w czasie.
      Nieruchomości mają tę przewagę, że w łatwy sposób można oprzeć się podatkom i zastosować różne tarcze podatkowe. Inflacja jest również podatkiem!
      Jeżeli ktoś nastawia się na zysk kapitałowy – może szybko popłynąć.

  14. Adam pisze:

    Witaj, jeśli chcesz powiększyć swoją wiedzę na temat inwestowania to koniecznie sprawdź stronę http://www.permanent.cba.pl. Poznaj wiele przydatnych informacji dotyczących inwestycji, a spełnisz swoje marzenia. Wejdź i przeczytaj informacje na niej zawarte, nic Cię to nie kosztuje.

    • Sławek Muturi pisze:

      Adam, dzieki za odwiedzenie fridomii i podeslania linku. Nie mialem zbyt wiele czasu by przejrzec cala strone (choc jest to mozliwe:-), ale moje pierwsze wrazenie jest takie, ze to przykrywka do jakiegos funduszu, ktory oferuje magiczne rozwiazania. Oferuje zatem pseudo-wiedze finansowa, ktora pozwala zarobic przede wszystkim osobom, ktore 500plus stworzyly:-)

  15. Oliwia pisze:

    Inwestowanie w nieruchomości na wynajem jest kwestią o dosyć dużym poziomie ryzyka, dlatego jest rozwiązaniem dobrym dla osób mających naprawdę dużą wiedzę o giełdzie i ekonomii i śledzą zmiany tam zachodzące na bieżąco. Ja dużo bardziej preferuje fundusze inwestycyjne, które charakteryzują się różnym stopniem ryzyka i są zarządzane przez profesjonalistów w tej dziedzinie. Dzięki temu pozwalają one na efektywne zyski przy jak najmniejszym poziomie ryzyka i mogą w nie inwestować nawet laicy w dziedzinie inwestycji.

    • Sławek Muturi pisze:

      Oliwio, witam na łamach bloga fridomia.pl. Cieszę się, że tu zaglądasz.

      Nie chciałbym być niegrzeczny, ale nie zgadazam się z Twoimi tezami. Najlepszy dowód na to, że nie trzeba doskonale się znać na giełdzie by inwestować w nieruchomości na wynajem jestem ja sam. W zsadzie nigdy nie miałem konta maklerskiego, a o giełdzie wiem nie więcej niż przeciętny Polak nie inwestujący na giełdzie.

      • Jankes pisze:

        Widzisz Sławku ja mam podobne zdanie co ty, lecz niestety nie wszyscy którzy tu zagladają myślą w podobny sposób. Ja sam osobiście już od dziecka miałem pomysl aby kupić kilka nieruchomości i je wynajmować . Jednak i u mnie losy potoczyły się inaczej i w pierwszym lokalu kupionym na wynajem prowadzę działalnośc gospodarczą do dziś. Posiadam w tej chwili 2 mieszkania które wynajmuję , ale doceniam również dochody z innych działów tj obligacje korporacyjne, fundusze , czy giełda . Przy dobrym zarządzaniu niestety zwrot kapitalu z tych drugich jest przeciętnie 2x większy niż z wynajmowanych mieszkań.Natomiast nieruchomości mają to do siebie iz generują pasywny przypływ gotówki (czytaj nudny ). Dla niektórych jest to zbyt nudne a dla innych jest to zbyt skomplikowane. Muszę nadmienić iż moja żona co prawda akceptuje moje starania w kierunku wolności finansowej , niemniej jednak mam wrażenie iż nie bardzo ją to interesuje i wolała by jednak sama sie tym nie zajmować i np. powierzyć pieniadze „specjalistom” i co miesiąc dostawać jakieś skromne procenty . Dlatego tez potrafię zrozumieć ludzi którzy sceptycznie podchodzą do naszych pomysłów. Z drugiej strony przecież nie wszyscy będą landlordami i przecież ktoś od nas musi te mieszkania wynajować.
        Natomiast czy inwestowanie w akcje jest trudniejsze niz wynajmowanie mieszkań ?
        Myślę że jest dużo łatwiej zacząc natomiast jest chyba dużo trudniejsze jeśli chcemy na tym zarabiać….
        WWiększośc ludzi w Polsce zraziło się do tego sposobu inwestowania gdyż myśleli , że giełda to maszynka do drukowania pieniędzy . Że wystarczy wpłacić raz pieniądze kupić jakieś tam akcje firmy np która sąsiad polecił albo pani na poczcie i kłopot z głowy . Ze wystarczy poczekać nic nie robiac i za rok będziemy mieli 2-3 a może nawet 10x tyle ile wplaciliśmy…..
        Natomiast inwestowanie na giełdzie to naprawdę ciężka praca.
        I żeby zarobić np 200 zł obracając kapitałem np 10 000 trzeba cały dzień a nawet 2-3 siedzieć plackiem przed komputerem. Jeśli inwestujemy w dłuższym czasie to oczywiście nie możemy sobie pozwolić na komfort zapomnienia o kilkakrotnym codziennym śledzeniu notowań , bo możemy po prostu obudzić się z przysłowiową ręką w nocniku.
        Reasumując nieruchomosci , czy fundusz, czy np lokata da nam dużo większe poczucie bezpieczeństwa , nawet nas rozleniwi ale coś za coś .
        Po za tym uważam iż jeśli ktoś naprawde chce inwestować w nieruchomości powinien przygotowac się do tego merytorycznie i albo powierzyc to specjalistom . Bo takie inwestowanie na 1/2 gwizdka uczyni więcej szkód niz pożytku .
        Przykładem będzie sąsiad ktory 2 piętra wyżej nad moja nieruchomościa chce wynając przez pośrednika takie samo mieszkanie . Moje poszło za 1000zł/mc plus opłaty . Sąsiad proponuje 800 plus połowe opłat . Ja swoje wynająłem w ciągu 2 tygodni .U niego nawet pośrednicy nie wysilili się aby zrobić pożadne zdjęcia , ale oczywiście chca skasować 1 miesięczny czynsz dla siebie . Rozmawiałem również z sąsiadem który wyjaśnił iż owe 800 zł zaproponował pośrednik z uwagi na to iż cyt . w tej okolicy i o tej porze roku jest uzyskać wyższą kwotę , po za tym jest kryzys…….. ale zaproponował aby właściciel nie podpisywał umowy to zaoszczędzi na podatku…
        Ręce opadają jak takich baranów słyszę .
        Doradziłem sąsiadowi aby zastanowil się nad sprzedażą tego mieszkania bo cóz innego mogłem mu poradzić…

        • Sławek Muturi pisze:

          Jankes, dzięki za Twój długi, przemyślany wpis. Czytając go nasunęło mi się kilka uwag:

          1. masz rację, rzeczywiście nie możemy wszyscy być mieszkanicznikami:-) Nigdy nie robiłem założenia, że chcę wszystkich przekonać do budowania wolności finansowej. Ten blog ma raczej służyć tym, którzy zdecydowali, że chcą ją osiągnąć, jako platforma do wymiany wiedzy, doświadczeń, do dodawania sobie nawzajem otuchy

          2. sąsiada, który popełnia błędy namówiłbym raczej do wstąpienia do Stowarzyszenia Mieszkanicznik niż do sprzedaży mieszkania:-)

          3. mam wątpliwości co do tezy, że na innych polach można zarobić dwa lub więcej razy niż na mieszkaniach na wynajem. Jeśli porównać sam zwrot z obligacji, z lokaty, z funduszu akcji do czynszu najmu, to mogą one być podobne lub wyższe od tego ostatniego. Natomiast takie porównanie pomija aspekt wartości aktywa w czasie.

          Chodzi mi o to, że gdy zacząłem kupować mieszkania na wynajem w 1998 roku, to wartość WIG 20 – jeśli dobrze pamiętam – była na poziomie 1200 punktów, a kawalerki w Łodzi kosztowały PLN 25.000.

          Dziś po 14 latach moja inwestycja w zakup kawalerki dawno się zwróciła i nawet jeśli przyjmiemy, że osiągnąłem w tym czasie niższą stopę rocznego zwrotu niz inwestując w inne rodzaje aktywów, to dziś moja kawalerka jest warta PLN 100.000, czyli 3-4 razy więcej. A wartość WIG 20 oscyluje dziś wokół 2,100 punktów, czyli w ciągu 14 lat zyskała 62%.

          Wiem, że ktoś będzie argumentował, że przecież on zarabiał i na zwyżkach i na spadkach i dzięki temu udało mu się „pokonać rynek”. Może to być prawdą, natomiast mam poważne wątpliwości czy komukolwiek udaje się w sposób ciągły i trwały pokonywać rynek. Doskonała większość inwestorów (i dotyczy to także ludzi, którzy zajmują się tym profesjonalnie na zasadach pełnego etatu pracując w rozmaitych funduszach inwestycyjnych) osiąga jedynie przeciętne rynkowe zyski. Chyba tylko fartem udawało by się w sposób ciągły „pokonywać rynek” osobie, która gra na giełdzie „po godzinach” swojej pracy.

          A mnie się udało zbudować portfel nieruchomości właśnie „po godzinach” bez zawalania moich ówczesnych obowiązków zawodowych oraz bez odbierania sobie przyjemności podróżowania po świecie. I to kolejna – dla mnie – przewaga inwestowania w nieruchomości na wynajem.

          Udało mi się zbudować portfel bez pomocy zewnętrznej – nie było książek na ten temat, nie było pośredników kredytowych, nie istniało Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości na Wynajem. Nie było firmy typu Mzuri:-) Dziś macie gdzie sięgnąć po wsparcie, a dużą część czasochłonnych, najmniej wartościowych czynności, możecie wyoutsource’ować. I skupić się na zarabianiu jak najwięcej by przyśpieszyć tempo budowy swoich portfeli mieszkań na wynajem:-)

          Powodzenia !!!

  16. Mr.J.83 pisze:

    Witam,
    przeczytalem z uwaga te wszystkie komentarze i tak sie zastanawiam. Rozumiem, ze w obecym czasie ciezko o dochod pasywny z nieruchomosci i zeby tak bylo to musimy kupic po bardzo okazyjnej cenie, najlepiej do remontu (miec swoja firme budowlana to juz wogole bajka), wynegocjowac jak najnizsza rate stala. I teraz sie zastanawiam, czemu piszecie, ze dopiero po 20 latach jak splacimy caly kredyt paru inwestycji osiagniemy wolnosc finansowa? Uwazam, ze czym dluzszy okres kredytowania tym lepszy, osobiscie bym wzial kredyt na 35 albo i 40 lat jak by sie dalo. Dlaczego? Poniewaz, daje mi to wieksza szanse znalesc nieruchomosc ktora bedzie mi generowala przeplyw pieniezny, po drugie z czasem splacanie rownych rat (tylko takie rozwazam) i inflacja moj dochod beda powiekszac, gdzyz cena za wynajem bedzie rosla. Po trzecie po paru latach moge refinansowac kredyt jak pojawi sie lepsza oferta, przez co moge placic jeszcze mniejsza rate.. Kiyosaki pisal, ze tylko coraz wiekszy przeplyw pieniezny generuje co raz wieksza zdolnosc kredytowa a o to chodzi, zeby za nie swoje pieniadze pozyskiwac kolejne nieruchomosci. Mowil jeszcze, ze chce jak najszybciej odzyskac swoje pieniadze zainwestowane jako wklad wlasny… Zakladajac, ze po remoncie nasz lokal jest wiecej wart i ze po paru latach mamy juz czesc splacona… ? i wtedy mozemy (tak mi sie wydaje) refinansowac kredyt odzyskujac swoje pieniazki bedace wkladem wlasnym. Dobrze to rozumiem?
    Rozwazam rowniez rozpoczecie inwestowania w nieruchomosci, ale tylko wtedy gdy bede rozumiam o co w tym wszystkim chodzi (jak zarzadzac dlugiem, jak placic najnizsze podatki) i tak narazie nie jest. Chetnie zapoznal bym ludzi ktorzy maja podobne cele i troche juz w tym siedza. Ja poki co pracuje na etackie, mam dochod pasywny z billbordow, i prowadze bar z pizzeria. Staram sie roznicowac moj przychod. Zastanawiam sie rowniez nad myjnia bezdotykowa ktora moze byc duzo lepszym aktywem niz mieszkanie czy lokal uzytkowy…pozdrawiam i zapraszam do ciagniecia tego watku

  17. rob pisze:

    To mój pierwszy post na tym blogu.

    Tocząca się na tutejszym forum dyskusja na temat „opłacalności kredytowanego zakupu mieszkania na wynajem” krąży w okół obliczeń stricte matematycznych, przy założeniu pewnych stałych, które są przyjęte za pewien dogmat:

    zakup mieszkania poniżej ceny rynkowej
    zakup mieszkania na kredyt – najlepiej jak najdłuższy okres kredytowania celem poprawy cash flow
    mieszkanie będzie wynajmowane przez cały okres kredytowania
    pustostany będą na poziomie 1 miesiąca w skali roku
    czynsz najemny nie będzie malał, a najpewniej będzie rósł zgodnie z inflacją
    wartość nieruchomości będzie rosła co najmniej z inflacją

    Dodatkowo pojawiają się poglądy, że tak naprawdę nie ważne jest to, czy wartość nieruchomości w czasie wzrośnie, czy też nie – z uwagi na to, że liczy się ostateczny cel – po okresie kredytowania i wynajmu – nieruchomość staje się naszą własnością, przy małym zaangażowaniu naszych środków własnych, a to najemca w głównej mierze spłaca naszą nieruchomość. Z punktu widzenia inwestora najważniejszy jest dodatni Cash Flow, ewentualnie jak to często podkreśla gospodarz bloga można przecież „dołożyć” do mieszkania 50-100 zł miesięcznie – bo przecież to niewielki wkład, przy założeniu, że po okresie kredytowania mieszkanie będzie naszą własnością, aktywem trwałym, które będzie budowało naszą wolność finansową. Z kolei inni podkreślają, że jeżeli „dopłacamy do nieruchomości” jakąkolwiek kwotę to jesteśmy na minusie.
    Często ludzie na forum podkreślają, że nie opłaca się inwestować w nieruchomości z uwagi na to, że zysk z lokaty jest większy /nominalny zysk/.
    Podane wyżej stanowiska przedstawiane są często wybiórczo. Ludzie biorą pod uwagę tylko niektóre argumenty, bez całościowego spojrzenia na problem.

    Moim zdaniem może być opłacalne „inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe pod wynajem”, ale trzeba uwzględnić wiele czynników.
    Należy jednoznacznie powiedzieć, że inwestowanie w nieruchomości w oparciu kredyt może nam przynieść sukces finansowy, a zbiegiem lat pasywny dochód – niesie jednak zagrożenia.
    Inwestowanie w nieruchomości w oparciu o kredyt jest silną formą lewarowania. Używamy pieniędzy banku do zakupu aktywa trwałego, które wynajmujemy i które przynosi nam dochód z czynszu najmu. Każde lewarowanie wiąże się z wysokim ryzykiem i musimy mieć tego świadomość – ryzyko powinniśmy ograniczać jak najbardziej i to zarówno poprzez odpowiednie finansowanie, jak i wybór odpowiedniej nieruchomości. Całkowicie błędne moim zdaniem jest uleganie magicznemu dodatniemu cash flow. Powoduje to, że często zwiększamy ryzyko inwestycji zakładając, że inwestycja się sama finansuje /wpływ z najmu całkowicie pokryje ratę kredytu/. Powoduje to następujące posunięcia:

    zwiększamy maksymalnie okres kredytowania – najczęściej do 30 lat, wielu by chciało jeszcze dłuższy okres kredytowania – celem jak najmniejszej raty
    wybieramy kredyt o zmiennej stopie procentowej
    najchętniej zadłużalibyśmy się w walucie obcej z uwagi na niskie stopy procentowe

    Wychodzimy z założenia, że nie ma żadnego ryzyka, bo rata jest tak mała, że zawsze najemca ją spłaci, a przynajmniej jej większość. Bierzemy za to na siebie wszystkie pozostałe ryzyka:
    możliwą inflację i wzrost raty kredytowej, a w konsekwencji niewypłacalność /przy wzroście inflacji o kilka pkt. % nasza rata może wzrosnąć o 100%/.
    długi okres związania się z bankiem /zagrożenia demograficzne/
    ryzyko walutowe
    nie bierzemy pod uwagę zmiany wartości nieruchomości w czasie, bo cash flow jest dodatni lub zerowy – więc i tak nieruchomość dostaniemy „za darmo”.

    Moim zdaniem najważniejsze w całej inwestycji jest zrozumienie następujących zagadnień:
    dodatni cash flow nie ma żadnego znaczenia – przy ujemnym cash flow również będziemy zarabiać na nieruchomości. Możemy finansować część raty kredytu z własnych środków, bowiem spłacamy własną przyszłą nieruchomość – jest to forma oszczędzania. Ważne, aby czynsz najmu pokrywał nam odsetki zawarte w racie kredytu. Wtedy nasz najemca staje się naszym sprzymierzeńcem, bowiem kredyt mamy „za darmo”. Korzystamy z cudzych pieniędzy za darmo pomimo, że jest inflacja – a pieniądze te urzeczywistniają się w fizycznej nieruchomości. Jeśli czynsz najmu pokrywa nam ratę kapitałową przynajmniej w części to fantastycznie.
    ograniczamy ryzyko, więc kredyt bierzemy na 10-15 lat – przy takim założeniu w razie trudnej sytuacji możemy być elastyczni, wydłużyć okres kredytowania
    wkład własny na poziomie 30%
    kredyt bierzemy tylko w tej walucie, w której zarabiamy
    możemy wziąć kredyt droższy o stałym oprocentowaniu – wszak to inwestycja, gdzie jesteśmy w stanie przynajmniej zaplanować przepływy środków pieniężnych z najmu i ocenić, czy czynsz najmu pokryje te odsetki – mamy wtedy pewność stałej raty w stałym okresie kredytowania – inwestycja taka chroni Nas przed inflacją. Przy zmiennym oprocentowaniu, pomimo że może wzrosnąć wartość nieruchomości o wskaźnik inflacji to możemy zbankrutować poprzez utratę płynności finansowej /rata nam wzrośnie o kilkadziesiąt procent/.
    przy pewnych stałych ratach powinniśmy mieć gotówkę na „czarne miesiące” – powiedzmy na pół roku

    Ceny nieruchomości obecnie są jeszcze zawyżone. Trzeba więc kupić nieruchomość „poniżej ceny rynkowej” – a przecież nasza nieruchomość powinna dodatkowo spełniać inne warunki:
    mieć jak najlepszą lokalizację /w sensie skomunikowania, ale i sąsiedztwa/.
    być w jak najlepszym stanie technicznym – najlepiej jak nie wymaga remontów, dodatkowych nakładów. Na naszą nieruchomość musimy również na tym etapie podejmowania decyzji o zakupie spojrzeć w perspektywie kilkudziesięciu lat. Należy spojrzeć nie tylko na stan konkretnego mieszkania, ale i na stan budynku obecnie i za 10-15 lat.
    mieć jak najniższe koszty eksploatacji /preferowane ogrzewanie miejskie i ciepła woda /
    mieć jak najlepszy stosunek metrażu do oczekiwań klientów wynajmujących mieszkania /co przekłada się dodatkowo na cenę i koszty eksploatacji/.

    Kupno nieruchomości spełniającej powyższe warunki moim zdaniem jest praktycznie niemożliwe. Nieruchomość zazwyczaj ma cenę niższą, niż inne nieruchomości z uwagi na to, że ma pewne wady, brak jej jest pewnych zalet.

    Spełnienie powyższych warunków moim zdaniem jest możliwe tylko w 2 przypadkach:

    sami budujemy mieszkania na wynajem /kamienica z kilkoma mieszkaniami/.
    zbieramy grupę ludzi /10-20/ osób, która w dobie kryzysu jaki mamy teraz kupuje pakiet mieszkań od developera po atrakcyjnej cenie /do 30% poniżej ceny rynkowej/.

    Stworzyliście Państwo ten blog m. in. :) celem wymiany doświadczeń między mieszkanicznikami. Moim zdaniem to świetne miejsce, aby zebrać zdecydowanych ludzi do wspólnego grupowego zakupu mieszkań od developera. Na gruncie rynku lubelskiego znam dwie zaawansowane inwestycje, gdzie sprzedano zaledwie 38-40% mieszkań /2 lata od rozpoczęcia inwestycji – jedna oddana do użytku/. Śledzę wysokość sprzedaży co 2 tygodnie i wynika, że przy obecnym tempie sprzedaż trwałaby 2 lata !!! Moim zdaniem w Polsce takich inwestycji jest więcej. Jeżeli zdecydowana grupa osób chciałaby kupić pakiet 20-30 mieszkań, to wtedy byłaby duża możliwość negocjacji – sądzę, że nawet kilkadziesiąt procent.
    Jak wcześniej wspomniałem, można podjąć się budowy niewielkich budynków samemu, ale ma to sens jedynie przy samodzielnej inwestycji i wymaga dużych nakładów. Jak obserwuję Państwa forum to raczej są tu potencjalni inwestorzy, którzy nie będą w stanie unieść samemu inwestycji na poziomie kilkunastu mieszkań.
    Dlatego też uważam, że grupowy zakup mieszkań jest jedynym rozwiązaniem, aby spełnić w/w warunki opłacalności:
    nowe budownictwo
    dobra lokalizacja
    niskie koszty eksploatacji
    niskie koszty zarządu
    ujednolicenie wyposażenie mieszkań /niższe koszty/
    mieszkania w jednej lokalizacji – nie rozrzucone /można kupić całe piętra/.

    Zanim jednak ktokolwiek zdecyduje się na zakup mieszkania powinien mieć na uwadze następujące czynniki:

    Demografia:
    Wskaźniki demograficzne na lata przyszłe da się stosunkowo łatwo przewidzieć. Możemy sięgnąć do danych GUS. Jako, że nasza inwestycja jest długoterminowa, a nasze aktywo ma być źródłem dochodu pasywnego netto po około 15 latach idealnym jest zbadanie raportów demograficznych dotyczących Polski do 2030r.. Takie dane są dostępne na stronach GUS.

    Prognoza ludności na lata 2003-2030
    http://www.stat.gov.pl/gus/5840_648_PLK_HTML.htm

    Dla przykładu wziąłem pod uwagę dane dotyczące kilku dużych miast akademickich:
    Do 2030r. Liczba stałych mieszkańców zmniejszy się dla:

    Warszawy z około 1.688 tyś – do 1.532 tyś
    Gdańska z około 460 tyś – do 360 tyś
    Wrocławia z około 627 tyś – do 547 tyś
    Poznania z około 560 tyś – do 480 tyś
    Lublina z około 350 tyś – do 300 tyś

    Ma na to wpływ wiele czynników – wymieranie społeczeństwa, zmniejszenie liczby narodzin, emigracja, kurczenie się miast – przeprowadzanie się na przedmieścia.
    Dane te tylko dotyczą ogólnej liczby ludności. Polecam zapoznać się z danymi na temat liczby ludności w tych miastach w wieku 19-24, czyli potencjalnych studentów, oraz w wieku 19-44, czyli w wieku kiedy ludzie są najbardziej mobilni. Liczba ludności w tym przedziale wiekowym spada w w/w miastach o kilkadziesiąt procent.

    Dodatkowo warto zapoznać się z wynikami Spisu Powszechnego – również na stronach GUS:
    http://www.stat.gov.pl/gus/12773_PLK_HTML.htm

    Z przedstawionych danych jednoznacznie wynika, że liczba gospodarstw domowych odpowiada w przybliżeniu liczbie mieszkań /oczywiście wzięto pod uwagę również te w złym stanie technicznym/.
    W najbliższych kilkunastu latach będzie „odchodziło” więcej gospodarstw domowych niż, powstawało nowych. Należy mieć na uwadze, że średnia przyjęta przez GUS 2,81 osoby na gospodarstwo domowe jest silnie zawyżona w stosunku do ludzi starszych. Wiele osób żyje samotnie /kobiety/ lub maksymalnie 2 osoby prowadzą gospodarstwo domowe. W ciągu kilkunastu lat może zatem „wypłynąć” kilkadziesiąt tysięcy mieszkań po ludziach, którzy odeszli.

    W ramach tego raportu trzeba jednak wziąć poprawkę na 2 okoliczności:
    do liczby mieszkańców Polski wliczono 2 mln emigrantów – wpływa to na zwiększenie średniej wielkości gospodarstwa domowego. Zakładam, że ludzi tych nie ujęto jako oddzielnych gospodarstw domowych. Często są zameldowani pod adresem rodziców – i ujęto ich właśnie w ramach gospodarstw domowych, które funkcjonują w kraju. W perspektywie dalszej przyszłości ludzie Ci mogą wracać na emeryturę do Polski – co teoretycznie mogłoby zwiększyć zapotrzebowanie na mieszkania. /moim zdaniem raczej będzie zapotrzebowanie na małe domy/.
    studentów ujęto jako składnik gospodarstwa domowego ich rodziców, a de facto zajmują oni mieszkania oddzielne podczas studiów – w tym przypadku jedno gospodarstwo domowe zajmuje więcej niż jeden lokal mieszkalny. Wraz ze spadającą liczbą studentów te lokale będą uwalniane.

    Proszę więc samemu ocenić jak demografia będzie wpływać na:
    rynek najmu
    liczbę nieruchomości na rynku
    zapotrzebowanie na nowe lokale
    jaką wartość będzie stanowiło mieszkanie, które ma być po kilkunastu latach źródłem pasywnego przychodu, jakie będą koszty jego eksploatacji, czy będzie płynnym aktywem

    Koszty eksploatacji

    Często wychodzicie Państwo z założenia, że koszty eksploatacji ponosi Wasz klient, a Wy kasujecie czynsz najmu. Koszty energii rosną i będą rosły w zastraszającym tempie w szczególności jak będziemy się musieli przestawić na OZE /odnawialne źródła energii/. Wynajmujący będzie zawsze kalkulował koszty eksploatacji w szczególności na rynku, na którym będzie miał dużo lokali do wyboru. Niedoinwestowane mieszkania w starych kamienicach /wysokie, nieocieplone, ze starą infrastrukturą/ będą generowały olbrzymie koszy, podobnie jak mieszkania w starym budownictwie. Za kilkanaście lat może dojść do takiej sytuacji, że ludzie będą chcieli wynająć mieszkanie po kosztach, tylko po to, aby pokryć wysokie koszty eksploatacji /już dzisiaj są ogromne różnice w naliczaniu przez spółdzielnie kosztów ogrzania ciepłej wody, czy też ogrzewania budynku, wysokie fundusze remontowe, czy koszty zarządu/. Tutaj różnice mogą wynieść nawet kilkaset złotych przy niewielkim mieszkaniu – a ta różnica może być właśnie jedyną szansą na Wasz zysk.

    Jakie mieszkania kupować – kawalerki, czy mieszkania 2 – pokojowe

    Rynek najmu z biegiem lat będzie co raz trudniejszy. Będzie więcej mieszkań na wynajem i mniej klientów. To klient będzie wybierał w ofertach. Państwo koncentrują się obecnie głównie na kawalerkach z uwagi na wysoką stopę zwrotu z takiej inwestycji. Przy dużej liczbie mieszkań ceny najmu pomiędzy kawalerką, a małym mieszkaniem 2-pokojowym mogą być niewielkie – ludzie wybiorą większy komfort za mniejszą ceną. Moim zdaniem trudno będzie wynająć kawalerkę 18-24 m2, przy dużych kosztach eksploatacji, jeżeli konkurencją dla niej będzie małe mieszkanie 2-pokojowe o niskich kosztach eksploatacji.
    Już dzisiaj można zauważyć dużą konkurencję na rynku najmu – ten trend dopiero się zaczyna. Jeśli ktoś zdecyduje się na zakup mieszkania pod wynajem to musi być konkurencyjny dzisiaj i za 10 lat i to w każdym aspekcie – lokalizacji, powierzchni, ceny najmu, jakości technicznej lokalu. Słabe lokale będą wypadały z rynku.

    Pozdrawiam

    • Sławek Muturi pisze:

      Rob, dzięki za odwiedzenie fridomii oraz za tak kompleksowy komentarz. Myślę, że bardzo dobrze uchwyciłeś główne wątki fridomii. Zgadzam się też z Tobą odnośnie tego, ze wiele osób fetyszyzuje dodatni cash flow od pierwszego miesiąca po fokonaniu zakupu.
      Zgadzam się też z Tobą, że dobrym sposobem na kupowanie poniżej średniej wartości rynkowej będzie powstawanie klubów inwestycyjnych, gdzie grupka osób będzie wspólnie budować lub dokonywać wspólnych zakupów.
      Trudniej jest mi się odnieść do Twoich przewidywań odnośnie demografii, kosztów eksploatacji czy zapotrzebowania na poszczególne typy mieszkań. Spodziewam się jednak, że o ile mogą one być istotne w stosunku do „rynku”, to czuję że pojedyńczy indywidualny inwestor posiadający pakiet kilkunastu/kilkudziesięciu mieszkań na wynajem będzie mniej podatny na „warunki rynkowe” o ile będzie dokonywał dobrych decyzji „poniżej rynkowych”. Ale to bardziej moja intuicja (do której na ogół mam zaufanie) niż jakiś mój dowód myślenia analitycznego.
      W każdym razie dziękuję za rzetelnie przygotowany komentarz i podzielenie się Twoim wątpliwościami, obserwacjami i sugestiami działań.
      Powodzenia. Sukcesów i wolności!

  18. jacek pisze:

    witam serdecznie,

    może moje pytanie wyda się mało profesjonalne, ale dopiero zaczynam si e obracać w świecie nieruchomości inwestycyjnych i chciałbym się dowiedzieć w jaki łatwy sposób wyliczyć „zwrot z inwestycji” czyli stopę kapitalizacji i czy jest przyjęta w teorii jakaś wysokość tej stopy świadcząca o opłacalności inwestycji?

    oczywiście zdaję sobie sprawę, że wiele zależy czego oczekujemy i co chcemy osiągnąć kupując daną nieruchomość.

    Ja chcę kupić pierwszą kawalerkę pod wynajem i wiadomo jestem nieco poddenerwowany i chciałbym wszystko jak najlepiej wyliczyć i dograć.

    Pozdrawiam serdecznie

    • Sławek Muturi pisze:

      Jacku, dzięki za odwiedzenie fridomii. Najprościej jest wyliczyć stopę zwrotu przyjmując
      przychody z najmu netto (czyli bez opłat do administracji, za energię, gaz, itp) x 11 (by założyć średnio 1 miesiąc pustostanu w roku) i podzielić to przez cenę zakupu mieszkania +koszty transakcyjne (prowizja dla pośrednika, koszty notarialne, podatek od czynności cywilno-prawnych) + koszty ewentualnego remontu i wyposażenia mieszkania
      Średnia stopa zwrotu zależy od tego jakie mieszkanie kupujesz (zwykle jest wyższa dla mniejszych mieszkań) oraz od miejscowości, w której inwestujesz (w W-wie jest niższa niż w Łodzi czy w Katowicach).
      Jako inwestor powinieneś się skupić na znalezieniu okazji rynkowej, czyli mieszkania sprzedawanego o 10-20% PONIŻEJ średniej wartości rynkowej. Takie mieszkania się zdarzają gdy sprzedający jest szczególnie zmotywowany do sprzedaży.
      Powodzenia!

      • Jurek pisze:

        Witam,
        Czy do obliczenia średniej zwrotu urealniacie jakość wartość nieruchomości? Jak pisałeś kawalerka w 1998 w Łodzi kosztowała 25 tys., później 100 tys. W tym czasie czynsz się chyba tak bardzo nie zmienił, a mianownik czterokrotnie :-). Z jednej strony urealniając wartość mogę łatwiej porównać efektywność mieszkań kupionych w różnym czasie, a w podobnej lokalizacji. Z drugiej, skoro mniej zapłaciłem do rzeczywiście mam przecież większy zwrot…
        Pozdrawiam,
        Jurek

        • Sławek Muturi pisze:

          Jurek, jeśli masz namyśli to w jaki sposób Mzuri Investments wylicza rentowność, to oczywiście bierzemy pod uwagę aktualną cenę zakupu mieszkania + koszty remontu i doposażenia jako podstawę do obliczania rentowności.
          W liczniku z kolei uwzględniamy 11-miesięczne przychody z najmu (by założyć średnio miesiąc pustostanu w roku) pomniejszone o opłaty do administracji, za media oraz o prowizję za zarządzanie dla Mzuri.

  19. warto pisze:

    Warto inwestować w nieruchomości, ale trzeba mieć kapitał. I tutaj nie chodzi o mieszkania, lecz o nieruchomości komercyjne. Na mieszkaniach można tylko wtopić. Patrząc na ceny magazynów w jartomie, można tylko zarobić, i raczej prędko ta sytuacja się nie zmieni. Prawda jest taka, że tak dobre nieruchomości w takich cenach, nie były dostępne od lat. Pozostaje nam jedynie kwestia wykorzystania tych okazji.

  20. JustIn pisze:

    Czy inwestowanie w nieruchomości na wynajem jest opłacalne? Tak brzmi temat tego artykułu – a ja zapytam, czy inwestowanie w firmę sprzątającą jest opłacalne? A w firmę budowlaną jest opłacalne? A czy w firmę informatyczną jest opłacalne? Odpowiedź moim zdaniem jest jedna i bardzo prosta: zależy kto się tym zajmuje i jaką ma wiedzę, doświadczenie i kompetencję w danym temacie. Jeden będzie zarabiał, a drugi będzie tracił – tak jest w każdej branży.

    Są branże dojrzałe (do których zaliczają się np. nieruchomości, sklep spożywczy, warsztat samochodowy), które mają mniejszy potencjał zysku, ale też mniejsze ryzyko, oraz są branże nowoczesnych technologii, gdzie ryzyko jest większe i szanse zysku też są większe (np. Internet, biotechnologia, odnawialne źródła energii). Każdy może samodzielnie zdecydować co jest dla niego bardziej opłacalne, na czym się zna i na czym chce zarabiać. Osobiście odniosłem jakiś tam „sukces” w branży internetowej, ale kosztowało mnie to dwa lata „pasywnej” pracy (czyli bez jakiegokolwiek dochodu :) żyjąc z nadzieją, że się uda. Na szczęście się udało, ale podjąłem ryzyko oraz miałem wiedzę.

    Mam też 10 letnie doświadczenie w wynajmowaniu jednego domu (nie czerpię z tego zysku, po prostu pomagam bliskiej mi osobie). Teraz chciałbym się zająć bardziej na poważnie budowaniem portfela nieruchomości (właśnie jutro idę na moje pierwsze spotkanie stowarzyszenia mieszkalniczników w Łodzi :) więc czytam artykuły, oglądam szkolenia i dopiero teraz widzę w jak amatorski sposób robiłem to do tej pory.

    Bywały problemy z lokatorami, ale teraz widzę, że wynikało to raczej z mojej niewiedzy i nieprofesjonalnego podejścia… ale też nie było tak źle :) Obserwując różne sytuacje życiowe (w tym również relacje z lokatorami) dochodzę do wniosku, że czasem problem nie jest merytoryczny, ale opiera się tylko i wyłącznie o sposób komunikacji między dwojgiem ludzi – tą samą sytuację jedna osoba zamieni w dramatyczny konflikt (zbudowany wokół ambicji, ego, dziwnych widzi-mi-się), a ktoś inny rozwiąże go jedną przyjacielską rozmową.

    Czasem jak czytam komentarze na tej stronie (i na innych również), to przypomina mi się pewna scenka z przed kilkunastu lat kiedy obserwowałem moich dwóch wujków na jakichś imieninach – jeden z trudem wiązał koniec z końcem i mówił, że „nic się nie opłaca”, a drugi milioner (różne z sukcesem prowadzone biznesy przez całe życie, a później właściciel dwóch biurowców w 100 tysięcznym mieście), który próbował udzielać wskazówek temu pierwszemu. Ten biedny mógłby zamknąć się i posłuchać rad tego bogatego, ale zamiast tego próbował go przekonać na siłę, że „nic się nie opłaca” :) Hmmm… to tak jakbym ja rozmawiał z Adamem Małyszem i przekonywał go, że nie da się skoczyć dalej niż 20 metrów :)

    Sławek M. odwalił kupę dobrej roboty (jeśli będzie mi kiedyś dany zaszczyt poznania Cię osobiście, to pokłonie się i oddam Ci hołd :), jest wolny finansowo i zachęca do tego innych. Nie sprzedaje nam niczego, nie wciska kitów po to, aby coś na tym zyskać, po prostu dzieli się wiedzą, którą zdobył w trakcie wieloletnich doświadczeń. Osobiście wolę słuchać jego, niż malkontentów, którzy mówią, że „nic się nie opłaca”.

    • Sławek Muturi pisze:

      JustIn, bardzo słuszne spostrzeżenie odnośnie bezzasadaności tak ogólnie zadanego pytania o opłacalność.
      Dzięki też za ciepłe słowa pod moim adresem. Mam nadzieję, że wkrótce uda nam się spotkać i wzajemnie uścisnąć sobie dłoń. Bez hołdów i pokłonów oczywiście:-)))
      Powodzenia w budowaniu Twojego portfela mieszkań na wynajem. Trzymam kciuki.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

Friend Email
Enter your message
Enter below security code
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 11.10 – Lublin, godz 12:45, moja prezentacja nt inwestowania w mieszkania na wynajem podczas targów mieszkaniowych, ul Dworcowa 11

czwartek, 16.10 – Łódź, godz 18:00, „Wieczór z nieruchomościami” Klub Inteligencji Finansowej, Hotel Borowiecki, ul Kasprzaka 7/9.  Udział bezpłatny. Rejestracja tutaj: https://inwestowaniewnieruchomosci.evenea.pl/

sobota, 18.10 – Melbourne, godz 10:00, moja prezentacja podczas konferencji Quo Vadis Australia, The Bayview on the Park Hotel

środa 22.10 – Sydney, godz 18:00, spotkanie Fridomiaków, szczegóły wkrótce

piątek, 24.10 – Brisbane, spotkanie Fridomiaczek i Fridomiaków, szczegóły wkrótce

niedziela, 26.10 – Singapore, godz 17:00, spotkanie Fridomiaczek i Fridomiaków, Clubhouse @ Reflections at Kappel Bay, Singapore 098419, http://www.reflectionsatkeppelbay.com.sg/EN-Location.asp. Więcej szczegółów we wpisie z dnia 16.10.2014.

sobota, 13.12 – Warszawa, godz 10:00 – 13:30, moja prezentacja podczas MBA Nieruchomości, ASBIRO, szczegóły wkrótce

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Historia firmy Starbucks

Chociaż moja babcia posiadała niedużą plantację kawy (kilka tysięcy małych drzewek) w Kenii, to nigdy – podobnie jak ona – nie piłem kawy. Po prostu mi nie smakuje. Lubię jej aromat (choć tylko z oddali, z bliska intensywny zapach kawy przyprawia mnie o mdłości), podoba mi się jej intensywny kolor i konsystencja, ale nie smak. Gdy odwiedzałem babcię, to zawsze wchodziłem na jej plantację nieopodal małego domku, w którym mieszkała. Drzewka kawy pokryte były małymi, [...]

Najnowsze komentarze

  • finance: Zarówno niedocenianie, jak i przecenianie osiągnięć medycyny nie prowadzi do niczego dobrego. Niestety...
  • Sławek Muturi: TX, oczywiście zgadzam się. Czasami są potrzebni. Jedyny niuans, który pewnie różni nasze stanowiska,...
  • Sławek Muturi: TX, nie usunąłem żadnej części wpisu, a chyba rzeczywiście zniknęła. Nie mam pojęcia w jaki sposób....
  • Łukasz: Pierwszy dzień szkolenia, to prezentacja wszystkich treści z książki Ekera. W zasadzie lepiej przeczytać...
  • rentier: Robert masz maila :)
  • Krzysztof: Akurat, to jest jedno z mądrzejszych zdań (mądrzejsze nawet m.zd. od całej filozofii fridomii, niczego jej...
  • TX: Sławku, przepraszam – akapit jest w Twojej pierwszej odpowiedzi. Wydawało mi się, że był w głównym poście...
  • lewy81: Nie da się ukryć faktu, iż pewne grupy mają bardzo duży interes w straszeniu nas chorobami, które dla...
  • Sławek Muturi: TX, nie usuwałem ostatniego akapitu. Postaram się sprawdzić o czym piszesz:-) Jedna uwaga do...
  • TX: Sławku, oczywiście się zgodzę że leki skutki uboczne mają – jedne mniej, inne więcej. Na tym też właśnie...
  • Krystian Podhale: Doskonałe podsumowanie „Strach ma ogromne oczy…” Jestem przekonany gdy w mediach...
  • Sławek Muturi: Szymon, Marta mi odpisała wczoraj mailowo. Obiecała, że odpowie Ci do końca tego tygodnia. W związku z...
  • Sławek Muturi: Robert, gdy nie wiadomo o co chodzi, to zwykle chodzi o pieniądze. Potężne europejskie kluby...
  • Sławek Muturi: Andriu, statystyki, które przytaczasz wydają mi się prawdziwe. Rzeczywiście długość życia się...
  • Sławek Muturi: TX, przykład przejeżdżania przez skrzyżowanie nie jest według mnie najbardziej fortunny. Przejazdy...
  • TX: Ja na 30 przejazdów samochodowych jedynie raz stosuję się do przepisów drogowych i też jakoś żyję. Czy to...
  • Sławek Muturi: Andriu, zgadzam się z Twoją konkluzją, że należy zachować umiar. Masz rację co do wydłużenia życia,...
  • Sławek Muturi: TX, w ciągu ostatnich 10-15 lat szacuję, że lekarze przepisali mi antybiotyki co najmniej 20-30 razy....
  • Sławek Muturi: Bubel, dzięki za szczerość oraz bezpośredniość:-)
  • TX: Czy ostatnie zdanie drugiego akapitu sugeruje, ze Twoim zdaniem nalezy zaprzestac stosowania np. antybiotykow? :)

Najnowsze wpisy

created by Water Design