12

02.2011

Inwestowanie w małe mieszkania versus w lokale użytkowe

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Fridomia, Inwestowanie, Nieruchomości, Opłacalność Inwestowania, Wynajem

ilość komentarzy: 25

Dlaczego w książce zachwalamy inwestowanie w mieszkania ponad inwestowanie w lokale użytkowe pod wynajem mimo, że te drugie dają wyższy zwrot z inwestycji, są mniej ryzykowne z punktu widzenia niepłacących najemców, zapewniają dłuższe okresy najmu? Jest to pytanie, które nurtowało Pana Michała, ale domyślam się również szersze grono Czytelniczek i Czytelników bloga.
Rekomendacja inwestowania w małe mieszkania vs w lokale użytkowe wzięła się z kilku przyczyn:

1. ponieważ uważam, że wolność finansowa jest możliwa do osiągnięcia przez niemal każdego Polaka, to książka została skierowana nie tylko do osób już aktywnych w inwestowaniu, ale także do laików finansowych, językiem który będzie ogólnie zrozumiały. Mając w myślach takich mniej biznesowo doświadczonych odbiorców, rekomendowaliśmy rozpoczęcie od mieszkań, bo te po prostu jest łatwiej zrozumieć
2. wiadomo mniej więcej kto może być zainteresowany wynajęciem małej kawalerki i łatwiej jest się domyślić jakimi kryteriami taka osoba będzie się kierowała w wyborze. W przypadku lokalu użytkowego sprawa jest już trudniejsza. Bank, kiosk z gazetami, sklep z elektroniką, bar, kantor, zakład fryzjerski lub biuro mogą mieć zupełnie różne wymagania.
3. wydaje mi się, że inwestując w mieszkania jest mniejsze ryzyko popełnienia poważnego błędu. Nawet jeśli lokalizacja nie jest idealna, ale mieszkanie jest niedrogie, zawsze znajdzie się chętny najemca, któremu lokalizacja nie będzie przeszkadzać. W przypadku lokali użytkowych, dobra lokalizacja jest absolutnym kluczem. Widzę to też na przykładzie budynku, w którym mam jedno mieszkanie na wynajem oraz takie małe biuro, w którym czytam i pisuję w ciszy. Budynek jest w miarę nowy, duży, 15-piętrowy, tętni życiem. Ale spośród około 12-15 lokali użytkowych na dole budynku, prosperuje tylko jeden sklep ogólnospożywczy. Pizzeria oraz restauracja sushi świecą pustkami, trzecia restauracja już się zwija, punkt solarium też raczej nie przeżywa oblężenia, warzywniak się zwinął, a kilka lokali świeci pustkami od 6 lat odkąd stanął budynek. Nawet zakładając, że właścicielom tych lokali udało się je nabyć za okazyjną cenę, to raczej nie uda im się odzyskać pieniędzy, a na pewno lokale w tej lokalizacji nie przyniosą im wolności finansowej. Zresztą podobną rotację lokali widzę w bloku, w którym mieszkam.
4. w przypadku lokali użytkowych długie okresy najmu są tak długie, póki prosperuje interes, który jest prowadzony przez najemcę lokalu.
5.poza tym wydaje mi się, że firmy są dużo bardziej mobilne niż ludzie i coś, co dziś jest super lokalizacją za chwilę może świecić pustkami. Przykładem może być ul. Chmielna (dawniej: Rutkowskiego) w centrum Warszawy, lub ul. Piotrkowska w Łodzi. Większość handlu przeniosła się stamtąd do centrów handlowych. Z drugiej strony, przy Chmielnej czy Piotrkowskiej nadal mieszkają ludzie i to pewnie nie mniej, niż kiedyś mieszkało
6. wydaje się, że bariery wejścia na rynek małych mieszkań są na ogół niższe niż lokali użytkowych – mniejsza powierzchnia oraz niższy koszt za metr powodują, że suma całkowita, do której trzeba się przymierzyć chcąc dokonać swojej pierwszej inwestycji jest na ogół niższa w przypadku małych mieszkań
7. sądzę, że kontrakty na wynajem lokali użytkowych są bardziej złożone niż przy najmie mieszkania na 12 miesięcy. W zależności od specyfiki danej branży, najemca lokalu prowadząc działania marketingowe swojej firmy, „inwestuje” także w dany adres. Przywiązanie jego klientów do danej lokalizacji może mieć kluczowe znaczenie i może chcieć się zabezpieczyć przed niespodziankami ze strony właściciela lokalu
8. ale prawdą jest też to, że osobiście słabiej się znam na lokalach użytkowych niż na mieszkaniach. A ideą książki było aby wypływała bezpośrednio z doświadczeń, a nie z przeczytanych gdzieś indziej teorii. Stąd też trudno byłoby rekomendować inwestowanie w coś, na czym się nie znamy.

To powiedziawszy, nie chcę sugerować, że lokale użytkowe są z definicji gorszą podstawą do zbudowania wolności finansowej niż mieszkania. Nic podobnego. Do zalet, które zostały już przez Pana wymienione (komentarz z dnia , dorzuciłbym jeszcze kilka dodatkowych. Z punktu widzenia właściciela lokale użytkowe zwykle wymagają mniejszego zaangażowania czasowego w ich bieżącą obsługę. Koszty remontu lokalu i dostosowania go do swoich potrzeb zwykle ponosi najemca. Ponieważ najemca zwykle przepisuje umowy z dostawcami mdiów na swoją firmę, jest mniejsze ryzyko powstania długu, który spłacać by musiał właściciel. I pewnie jeszcze wiele innych zalet.

Inwestowanie w lokale użytkowe może być – jak najbardziej – bardziej dochodowe niż inwestowanie w mieszkania. Znajomy mojego przyjaciela jest właścicielem portfela co najmniej 150 lokali użytkowych w kilkunastu miastach w Polsce. Prawie wszystkie wynajęte są przez różne banki na placówki (oddziały). Ów znajomy wie dokładnie, czym kierują się banki poszukujące nowej placówki, jakiej wielkości powinny być lokale, w jakich miejscach zlokalizowane, co powinno się znajdować w pobliżu, ile osób powinno przechodzić obok danej lokalizacji dziennie, ile osób mieszkać lub pracować w odległości X metrów, itp. On nie działa w ciemno kupując lokal i licząc, że mu się powiedzie. Mając wiedzę, którą zgromadził przez lata, działa na pewniaka. I z pewnością posiadając taki portfel osiągnął już stabilną wolność finansową. Inny mój znajomy inwestuje z powodzeniem, choć póki co na dużo mniejszą skalę, w lokale pod salony sukien ślubnych.

Podsumowując. Zgadzam się, że inwestowanie w lokale użytkowe może być bardziej dochodowe i może stanowić doskonałą bazę do zbudowania wolności finansowej. Natomiast twierdzę – z silnym wewnętrznym przekonaniem – że do inwestowania w lokale użytkowe trzeba mieć więcej doświadczenia biznesowego, niż przy inwestowaniu w mieszkania. Zresztą to samo dotyczy inwestowania w magazyny, powierzchnie biurowe, czy inne powierzchnie komercyjne.
Jeśli ktoś taką wiedzę ma, to gratuluję i życzę – jak zwykle – powodzenia !

Tagi: , , , , ,

Komentarze:

  1. Dodatkowo: banki rzadziej chcą zabezpieczać się na nieruchomości stricte użytkowej w związku z czym trudniej jest zastosować dźwignię kredytem. Z pewnością nie jest to także inwestycja na pierwszą nieruchomość pod wynajem, ani z powyższego, bankowego powodu dla osoby ,której jedynym potencjałem jest zdolność kredytowa.

    Pozdrawiam Serdecznie.

  2. Adam pisze:

    Witam,

    Ucieszył mnie ten wątek bo od dłuższego czasu zadaje sobie pytanie „kawalerka czy lokal”.

    Z moje perspektywy główną wadą mieszkań jest mocna zależność od demografii a ta nie wygląda korzystnie. Lokatorzy to zwylke ludzie w wieku 20-35 lat. Z danych GUSu wynika, że za 10-20 lat liczba ludzi w tym przedziale wiekowym spadnie do około 60% obecnego poziomu. Jak zmienią się ceny gdy popyt spadnie o 40%? Czy nie należy się spodziewać znaczących obniżek czynszów? Wydaje się, że właściciele będą musieli ze sobą konkurować żeby znaleźć lokatorów.

    Co pan panie Sławku (lub inni czytelnicy) o tym myślicie?

    Pozdrawiam,
    Adam

    • Mariusz pisze:

      Za 20 lat na emerytury przejdą obecni 40 latkowie, emerytur nie dostaną… Być może będą sprzedawali swoje mieszkania by mieć pieniądze na życie i wynajem. Z podobnych powodów osoby z większych mieszkań i domów będą się przeprowadzać do kawalerek i mieszkań.

      Tylko takich argumentów po obu stronach można znaleźć kilkanaście – każdy ciągnie w jedną lub drugą, a finalnie nie wiem, czy na wynajem małych mieszkań popyt będzie większy, czy mniejszy – przydałaby się kompleksowa analiza opracowana przez np. dobrego socjologa.

      • Panie Mariuszu,

        Nauki społeczne jak socjologia, demografia czy ekonomia nie są jednoznaczne jak np. fizyka. Działają tutaj pewne prawa, aczkolwiek każda sytuacja jest inna. Dana decyzja zakupu mieszkania czy domu 30 lat temu i teraz w USA to zupełnie dwie inne kwestie. Nawet gdyby warunki demograficzne były 100% takie same, polityka banków analogiczna to nie ma szansy przewidzieć nawyków konsumentów i mieszkańców z wyprzedzeniem kilkunastu czy kilkudziesięciu lat.

        Innymi słowy: Nie ma co prognozować bo żaden socjolog, demograf czy futurolog nie przewidzi co będzie działo się za 20 lat. Odpowiedź to portfel mieszkań. Gdy będzie miał Pan 3 kawalerki, czas kupić 2 pokoje, potem coś dla firmy etc. No i cały czas monitorujemy rynek w poszukiwaniu trendów na ktorych moglibyśmy rozwinąć nasz biznes.

        Obecnie firmy i korporacje planują działania z 6-12 miesięcznym wyprzedzeniem jednocześnie mając przed oczami cel główny rozłożony na lata. Polecam to samo. Cel = wolność finansowa.
        Pozdrawiam Serdecznie.

    • Adam,

      Myślę ,że ta dziura nie będzie tak duża jak się opisuje, ze względu na to, czego większość obserwatorów nie bierze pod uwagę: Do Polski prędzej czy później sprowadzimy emigrację z krajów biedniejszych. To czy zaczniemy ściągać teraz wykształconych specjalistów lub studentów czy później tanią siłę roboczą zdeterminuje to jak będziemy się rozwijać ale będzie miało nieco mniejsze znaczenie dla rynku mieszkaniowego. Ci ludzie będą musieli gdzieś mieszkać.

      Pytanie ,które Pan zadał jest ważne dla ostatecznego wyniku finansowego, ale póki co mamy przed sobą 10-20 lat wynajmowania mieszkań wyżowi demograficznemu ,który rządzi na rynku pracy.

      Przez te 10-20 lat spokojnie da Pan radę zbudować wolność finansową, na tyle skutecznie ,żeby portfel mieszkań oddać w ręce firmy zarządzającej nieruchomościami lub sprzedać je i działać w środowisku bardziej przychylnym demograficznie.

      Pozdrawiam Serdecznie.

      Bartosz Majewski

      504 206 158

      Bartosz.majewski@hipotekaplus.pl

  3. Rafal pisze:

    Witam

    Od okolo 2 miesiecy bardzo mocno zaczalem sie interesowac tematem kupna nieruchomosci pod wynajem, glownie za sprawa ksiazki Roberta Kiyosakiego oraz „wolnosc finansowa dzieki inwestowaniu w nieruchomosci” dzieki ktorej trafilem na ta strone. Decyzje o tym czy inwestowac czy nie mysle ze mam juz za soba :) chcialbym sprobowac i tu zaczynaja sie „schody” w mojej glowie…
    Mianowicie oprocz inwestowania w mieszkania pod wynajem na rynku mozna spotkac szereg ofert, ktore wygladaja na pierwszy rzut oka, az nadto atrakcyjnie. Oto link do jednej z nich: http://hotel4kolory.pl/index
    Glowne parametry oferty to:
    Zakup za kwote 168 000zl netto
    Umowa najmu dlugoterminowego na okres 20 lat
    Roczna kwota wyplacana za uzyczenie lokalu do najmu 16 800zl netto – pytanie jaki mi sie pojawia to czy ta kwota jest w skali tych 20 lat zwiekszana chociaz o stope inflacji?
    Koszty remontow po stronie firmy zarzadzajacej
    Jedyne koszty po stronie kupujacego to ubezpieczenie + jakies podatki nie przekraczajace 1000zl/rok
    Zastanawiam sie gdzie w takiej ofercie jest haczyk? Co myslicie o takiej inwestycji?
    Bede wdzieczny za kazda odpowiedz

    Pozdrawiam
    Rafal

    • Haczyk jest taki ,że przychody z wynajmu są pożerane przez niemałe prowizje za zarządzanie przedsięwzięciem. Dodatkowo okresy bezczynszowe bywają większe, ze względu na to ,że większość podmiotów tego typu na rynku to nie są orły w zarządzaniu. Niemniej jednak, znam przynajmniej 3 osoby ,które w swoim portfelu nieruchomości mają również takie przedsięwzięcia i są bardzo zadowolone.

      Morał taki ,że jeśli znamy jakąś naprawdę profesjonalną firmę to możemy spokojnie wchodzić w ten biznes. Moim zdaniem nie jako pierwsze czy trzecie mieszkanie, ale jako dywersyfikacja od swojego regionu, 5 czy 10 nieruchomość już spokojnie.

      Pozdrawiam Serdecznie.

      Bartosz Majewski
      504 206 158
      bartosz.majewski@hipotekaplus.pl

      • Rafal pisze:

        A co w przypadku, gdy roczna kwota z wyplacanego najmu 16 800 zl netto jest juz z uwzglednieniem prowizji za zarzadzanie nieruchomoscia, nie i teresuje nas jako wlascicieli obsluga lokali, drobne naprawy oraz duze remonty po kilku latach uzytkowania nieruchomosci (rowniez pokrywa je firma zarzadzajaca) 
        Jezeli chodzi o okresy bezczynszowe to kwota 16 800 zl netto jest gwarantowana przez zarzadce niezaleznie od ilosci gosci hotelowych. Umowa dlugoterminowa jest na 20 lat…
        Moje watpliwosci budzi tez fakt co sie stanie z dana nieruchomoscia po tych 20 latach? Czy czasami cale przedsiewziecie nie zostanie zlikwidowane, a jak wiadomo w tego typu lokalu on sam bez infrastruktury, ktora jest wybodowana „dookola” straci wartosc w zasadzie do zera…
        Przynajmniej to co pisze zaproponowano mi gdy pytalem o oferte

        Pozdrawaim
        Rafal

        • Bartosz Majewski pisze:

          Dziękuję za bardziej szczegółowe informacje.

          Jeśli faktycznie warunki są takie, że w ciągu 10 lat sprawa się zwraca i zarządza sama to faktycznie trzeba sprawdzić tylko czy Pan będzie mógł wpadać od czasu do czasu (dodatkowy bonus to możliwość odwiedzenia hotelu raz na jakiś czas- ale trzeba się pilnować. Przede wszystkim zwrot inwestycji w krótkim czasie, dopiero później wypoczynek na niej). No i zdecydowanie trzeba pomyśleć o tym, żeby kupić w miejscu „przyszłościowym” ,które nie zostanie zabudowane takimi nieruchomościami w ciągu 3 lat. No i aspekt o którym Pan wspomniał jest kluczowy- co będzie później z tą nieruchomością.

          Jeśli to wszystko wyjdzie In plus to czemu miałby się Pan nie zdecydować? Więcej. Jeśli to wyjdzie to proszę o stronę internetową ,żebym sam mógł się zapoznać.

          Pozdrawiam Serdecznie. Wygląda na to ,że trafił Pan niezłą okazję.

    • Sławek Muturi pisze:

      Do Rafala,
      Osobiście zupełnie nie mam doswiadczeń z apartamentami wakacyjnymi na wynajem. Kiedyś otrzymałem propozycję zainwestowania, ale ponieważ nie do końca rozumiałem ten segment, to nie chciałem się rozmieniać na drobne.
      Moze ktoś z czytelników podejmie temat. Proszę.

    • Bartosz Majewski pisze:

      Panie Rafale,

      Zauważyłem ,ze w Hotelu4kolory kwota wartości to 168.000 + 22% VAT.

      Trzeba zrobić poprawkę w obliczeniach.

      Pozdrawiam Serdecznie.

      • Rafal pisze:

        Dziekuje za odpowiedzi…
        Chyba przyjze sie tej ofercie bardziej szczegolowo… Najlepiej jakbym poprosil o warunki zakupu i umowe zarowno dla kupna samej nieruchomosci jak i najmu dlugoterminowego. Fakt, cena to 168 000zl netto, ale i wyplata za wynajem to 16 800zl netto. Co do wypoczynku to traktuje to jako malo istotny bonus, bo nieruchomosc poki co ma na siebie zarabiac, a w przyszlosci moze sluzyc do wypoczynku.

    • Jacek pisze:

      Przy rozwazaniu inwestycji w kondo hotel, trzeba moim zdaniem powaznie sie zastanowic co faktycznie kupujemy i jaki jest koszat wyjscia z inwestycji, jesli jednak cos nie bedzie szlo.
      Jesli kupujemy wydzielony lokal, czyli cos jakby mieszkanie w takim hotelu, to w przypadku gdy interes bedzie szedl slabo raczej go nie sprzedamy jako mieszkanie. Bedziemy tkwic w inwestycji szukajac drogi wyjscia z innymi wlascicielami pokoi, np. poszukajmy nowego zarzadcy lub sami sie bedziemy musieli zajac najmem. Wtedy tez moze okazac sie, ze „gwarancja” zysku dana przez spolke ktora nie bedzie miala pieniedzy bedzie nic nie warta.
      Inwestycje tego typu przeswietlil redaktor Maciej Samcik z Gazety.biz. Polecam do przeczytania: http://samcik.blox.pl/2012/03/Czarodzieje-z-Lions-House-Kup-kawalek-hotelu.html

  4. Rafal pisze:

    A co w przypadku, gdy roczna kwota z wyplacanego najmu 16 800 zl netto jest juz z uwzglednieniem prowizji za zarzadzanie nieruchomoscia, nie i teresuje nas jako wlascicieli obsluga lokali, drobne naprawy oraz duze remonty po kilku latach uzytkowania nieruchomosci (rowniez pokrywa je firma zarzadzajaca)
    Jezeli chodzi o okresy bezczynszowe to kwota 16 800 zl netto jest gwarantowana przez zarzadce niezaleznie od ilosci gosci hotelowych. Umowa dlugoterminowa jest na 20 lat…
    Moje watpliwosci budzi tez fakt co sie stanie z dana nieruchomoscia po tych 20 latach? Czy czasami cale przedsiewziecie nie zostanie zlikwidowane, a jak wiadomo w tego typu lokalu on sam bez infrastruktury, ktora jest wybodowana „dookola” straci wartosc w zasadzie do zera…
    Przynajmniej to co pisze zaproponowano mi gdy pytalem o oferte

    Pozdrawaim
    Rafal

  5. Michal pisze:

    Ja z kolei jestem z obozu ludzi, ktorzy uwazaja ze lepiej inwestowac w lokale uzytkowe. Bardzo prosilbym autora tekstu o kontakt do specjalisty od inwestowania w lokale uzytkowe – jestem w stanie zaplacic dobra cene za kilkugodzinna konsultacje z kims kto zna sie na rzeczy. Pozdrawiam

    • Jacek pisze:

      Inwestuje w male lokale uzytkowe (male sklepy) na terenie Warszawy. Jesli jestes z Warszawy i interesuja Ciebie doswiadczenia z inwestowania w ten segment rynku nieruchomosci to zapraszam do kontaktu.
      Z mojego doswiadczenia wynika, ze w nieruchomosciach komercyjnych jest duzo wieksza specjalizacja niz w kawalerkach i doswiadczenia z jednego segmentu nie przekladaja sie na inny, czyli specjalista od inwestowania w powierzchnie biurowe raczej nie doradzi w przypadku gruntow inwestycyjnych ani w przypadku lokali handlowych. Wynika to z roznych grup docelowych klientow, mozliwosci, dostepnosci itp.

      • Sławek Muturi pisze:

        Jacku, potwierdzam Twoją opinię. Znam osoby, które inwestują wyłącznie w lokale pod oddziały dla banków lub w lokale dla salonów sukien ślubnych. Dopiero tak daleko posunięta specjalizacja pozwala uniknąć strategii „dziś kupię, a jutro się zobaczy”. Jacku, a może zechciałbyś zostać tematycznym ekspertem Stowarzyszenia Mieszkanicznik d/s inwestowania w lokale użytkowe? Gorąco zachęcam. Mógłbyś np. podczas Kongresu w październiku poprowadzić jeden z warsztatów właśnie na ten temat. Sądzę, że byłoby spore zainteresowanie.

        • Jacek pisze:

          Dziękuje za propozycje. Jeśli moje doświadczenie może okazać się przydatne, chętnie się nim podziele podczas kongresu.

      • Nika pisze:

        Witam,
        Ja rowniez zastanawiam sie nad kupnem lokalu uzytkowego z najemca, ale obawiam sie wlasnie problemow z ewentualnym rozwiazaniem tej umowy i ze znalezieniem kolejnego najemcy, bo w okolicy jest sporo takich lokali. Czy ma ktos sugestie, co powinnam sprawdzic, czy jak sie zabezpieczyc, zeby transakcja sie oplacala?
        Jak Michal, chetnie bym zasiegnela odplatnej porady.

  6. mieszkania pisze:

    my ze swojej strony jesteśmy raczej za tym, że warto inwestować w mieszkania na wynajem… z tego co widzimy w naszej branży w mieszkaniach zdecydowanie więcej się po prostu dzieje

  7. Jankes pisze:

    Witam może dołoże swoje 3 grosze do tematu . Jakiś czas temu sam zastanawiałem się nad kupnem apartamentu hotelowego lub mieszkania. Temat apartamentu bardzo mi pasował gdyż sam z rodziną korzystam często z takich wakacji. Miałem więc możność porozmawiać z właścicielami na tematy zwrotu z inwestycji. Wiec tak co do stopy zwrotu w przypadku apartamentów Gwarantowany Najm przez firmy obsługujące jest mocno zawyżony i jest już z reguły zawarty w cenie kupna lokalu. Wybierając lokalizację na przyszła inwestycję trzeba znać warunki lokalne czyli np. dlaczego apartament 36m2 w Mielnie , Grzybowie,itp lokalizacjach kosztuje np 160tys +vat a np mniejszy 30 m2 w Kołobrzegu 300 tys. Najprościej powiedziane – do Kołobrzegu przyjeżdzają Niemcy (czesto emeryci ) na kuracje lecznicze, wobec czego apartament będziemy wynajmowali tam przez większosć roku. Natomiast najprościej zadane pytanie -Kto z Was jeżdzi do np.Mielna w kwietniu na wakacje ? I tu pojawia się sedno tematu Na wynajemie w znanych miejscowościach turystycznych mamy PEWNIEJSZĄ stopę zwrotu ale niestety Niską w porównaniu do kosztu zakupu nieruchomości.Dodatkowo myli się ktoś kto myśli iż wygląda to tak różowo ( w wielu reklamach zapewniają nas iż nie musimy się martwić przez jakiś okres 3-5 lat niczym tj . naprawy , wynajm , obsługa.) prawda jest taka iz przez ten okres zarządcy jako drobne naprawy traktują np wymianę żarówki itp. natomiast przez ten okres ulega znacznemu pogorszeniu stan naszych ścian , mebli sprzetu agd, oraz części wspólnych. Kto chce zobaczyć jak to ma sie w praktyce proszę sie wybrać np do Zakopanego , tam od dłuższego czasu apartamentowce funkcjonują i można porównać sobie kilka z różnych okresów budowy. Po okresie gwarantowanego najmu zarządca z regóły zmienia warunki tak iż zwrot z najmu ledwo pokrywa koszty bieżącego utrzymania. Podsumowując więc Jeśli już mamy się zdecydować na apartamentowce to tak ale bez zarządu zewnętrznego ( sami szukamy klientów -Stronki internetowe, alegro,alewakacje itp- ) klucze i tak zostają w recepcji ,sprzątanie itp możemy zlecić , ale to wszystkio ma sens ekonomiczny dopiero przy kilku lokalach. Jeśli chcemy robić to tak jak nas kuszą w reklamach to lepiej WPŁAĆIĆ pieniądze na jakąs lokatę – lepiej na tym wyjdziemy Pozdrawiam

    • Sławek Muturi pisze:

      Jankes, dzięki za Twoje przemyślenia. Zgadzam się z nimi, bo nie wierzę w żadne „gwarancje” w biznesie, a w szczególności w biznesie najmu. No chyba, że ktoś zaakceptuje bardzo niski poziom „gwarantowanego” czynszu, lub od razu … sam sobie zapłaci najem za 5 lat w postaci wyższej ceny zakupu.
      Jeśli coś warte 100 (gdzie gwarancja przychodów ma wynieść 8% rocznie), kupisz za 170, to sprzedajacy może Ci gwarantować czynsz najmu na 5 lat. Bez problemu:-)
      Nie dajcie się nabierać !

  8. daniel pisze:

    Przeczytalem watek i powiem szczerze, ze w przynajmniej kilku punktach sie nie zgadzam. Najmniej przekonuje mnie argument, ze najem lokalu mieszkalnego jest mniej skomplikowany niz wynajem lokalu. Umowy najmu lokali sa bardziej przejzyste, w kwestiach prawnych (wymowienia, podwyzki, zaleganie z platnosciami) nie gra roli sytuacja socjalna najemcy. Zaden sad nie bedzie uwzglednial przy podejmowaniu decyzji o eksmisji zalegajacego z platnosciami najemcy, czy ten ma gdzie pojsc. Nie ma sie co czarowac, wynajecie mieszkania jest tak dlugo latwe, jak zgadza sie kasa na koncie. Gdy najemca przestaje placic, sytuacja wymyka sie nam totalnie spod kontroli. Moze dojsc do sytuacji, ze lokal przez kilka lat (kiedy gmina bedzie szukala lokalu zastepczego) nie bedzie przynosil zadnych dochodow, a na koniec zdany zostanie w stanie ruiny. W Polsce, w odroznieniu od innych krajow (Niemcy, Francja, Anglia) rynek najmu mieszkan jest rynkiem najemcy. Zadko kto wymaga od niego poswiadczenia o zarobkach, wyciagu z rejestru dluznikow czy opini bylego wynajmujacego czy poswiadczenia o niezaleganiu z czynszem w dotychczasowym miejscu zamieszkania. Polacy dalej wynajmuja czesto na przyslowowa gebe, a pozniej jest dramat. Juz nie wspomne o znajomosci prawa najmu i jego chaczykach u przecietnego Kowalskiego.
    Dlatego ogolnie stanowczo odradzam inwestycje w najem mieszkan, chyba ze:

    1.swietna lokalizacja, gdzie bedziemy mieli taki zbyt na mieszkanie, ze bedziemy mogli starannie wybrac sobie najemce.
    2. kupujemy mieszkanie po naprawde okazjonalnej cenie i zakladamy, ze nie tyle zarobimy na najmie, co na wzroscie wartosci nieruchomosci.

    Z wlasnego doswiadczenia (kupowanie i wynajmowanie lokali to taka rodzinna tradycja) polecam inwestowanie w lokale z kilkoma „ale”.
    1.miasta powyzej 200 000 mieszkancow
    2. tylko w najlepszych punktach.

    Teraz ktos zaraz mi powie, ze lokale w najlepszych punktach kosztuja majatek. Prawda. Ceny w najlepszych lokalizacjach to ok. 20000 zl/m², ale wole kupic lokal o 30 m³ w lokalizacji, ktora wyklucza utrate wartosci, niz 100 m² lokalu, ktory tylko „moze” wypali. To dyktuje tez moje doswiadczenie z zachodnich rynkow. Na dzien dzisiejszy istnieje mozliwosc kupna lokalu na starowce w Poznaniu, w Krakowie, Wroclawiu czy na Piotrkowskiej w Lodzi. Nie sa to lokale tanie, srednia cena to ok. 20000 zl za metr. Ale te lokale przynajmniej sa dostepne. W Niemczech, w porownywalnych lokalizacjach nie kupicie nic, bo nikt tych lokali nie sprzedaje. Dlaczego- bo przynosza ogromne zyski. Wynajem m² powierzchni parteru na berlinskiej Schlossstr to bagatela 150 €. Przy 100 m² powierzchni przynosi nam to 15000 €, miesiecznie. A pragne zauwazyc, ze Schlossstr do cen Kudammu czy londynskiego City duzo brakuje. Jesli wezmiemy pod uwage ze ceny najmu w Polsce beda coraz bardziej tendowac do tych standardow, to te 4000 €, ktore musimy dzis zaplacic za m² na Piotrkowskiej w Lodzi w perspektywie 15 lat bedzie sie zwaracalo co miesiac. Ten trend widac zreszta juz dzis, pamietam, jak moi rodzice suzkali do kupna lokal na nowym swiecie w Warszawie, oczywiscie bezowocnie. Po ktorejs wizycie w biurze nieruchomosci, podirytowany makler rzucil: Prosze Panstwa, tych lokali sie nie sprzedaje, je sie ma.
    Poza tym trzeba brac pod uwage rozwoj technologii, internetyzacje handlu i uslug, co moze doprowadzic do tego, ze w perspektywie 20 lat tylko lokale w najlepszych punktach nie straca na atrakcyjnosci i posrednio prze to- na wartosci.

    Plusem najmu lokali poza tym jest to, ze to zawsze jest umowa okresowa, z opcja przedluzenia. Jezeli podstawowy okres najmu zostal wynegocjowany na 5 lat, to najemca MUSI sie wywiazac z tego zobowiazania. Jesli po 2 lata stwierdzi, ze nie chce danego lokalu uzytkowac, to albo znajdzie zastepczego najmce, ktory zgodzi sie na te same warunki, albo bedzie musial za pozostale 3 lata zaplacic. Nie ma zmiluj.

    Podsumowujac, jesli ktos moze sobie pozwoli na wywalenie 2000000 zl na lokal, niech sie nei zastanawia. Zyski sa o wiele wieksze niz wynajem mieszkan, a i prawnie jest sie lepiej zabezpieczonym. Trzeba pamietac, ze nieruchomosci zawsze beda w dluzszej perspektywie spekulanctwem. Dzis jest taka sytuacja jaka mamy, za 10 lat bedzie rewoulcja w budownictwie mieszkalnym, wprowadza nam masowo inteligentne domy i kazdy bedzie kupowal ziemie na obrzezach, a kamienice w centrach beda staly puste. Dojdzie do jakiegos przelomu w motoryzacji i kazdy bedzie mogl przebyc 100 km w 15 minut i tez wszyscy beda do Warszawy dojezdzali z Mazur :) Chcac nie chcac, ludzie inwestujacy w nieruchomosci musza pobawic sie e Lema.

    Pozdrawiam

  9. madman pisze:

    Lokale użytkowe? To nie jest dobry moment na takie inwestycje. Przede wszystkim zbyt wiele firm upada i cena rynkowa najmu jest coraz niska. Lepszą inwestycją są w tym momencie hale magazynowe – na nich faktycznie można zarobić dobre pieniądze. Zwróćcie uwagę choćby na hale Jartomu – mając kilka milionów można w ciągu kilku lat zrobić zloty interes, trzeba tylko mieć kapitał, bo ryzyko wydaje się być żadne.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

Friend Email
Enter your message
Enter below security code
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

UWAGA ODWOŁANE!!! środa, 09.04 – Kraków, godz 13, XI Festiwal Biznesu BOSS, Wyższa Szkoła Europejska, ul Westerplatte 11 (sorry, względy zdrowotne)

weekend, 25-26.04 – Łódź, V Kongres Mieszkaniczników. Więcej szczegółów na www.mieszkanicznik.org.pl

czwartek, 22.05 – Łódź, godz 17:30, Klub Inteligencji Finansowej, Holiday Inn, ul Piotrkowska 229/231

czwartek, 29.05 – Wrocław, godz 17:00, Lion’s Real Estate Evening, Sky Tower, szczegóły wkrótce

piątek, 06.06 – Gdynia, godz 17:00, moje wystąpienie na forum Zjazdu Pomorskich Pośredników, SPPON, szczegóły wkrótce

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Rzetelny najemca

Znalezienie rzetelnego, uczciwego najemcy jest warunkiem udanego najmu. Z naszych doświadczeń wynika, że większość lokatorów wywiązuje się ze swoich obowiązków, chociaż niestety zdarzają się czasami opóźnienia w płatnościach. Proces poszukiwania nowego najemcy przez właściciela mieszkania na wynajem może być swoistą przygodą, ponieważ spotyka się podczas przeprowadzanych wywiadów z całą paletą typów ludzkich, z przedstawicielami wszystkich warstw społecznych oraz narodowości, a także z przeróżnymi osobowościami. Do interesujących spotkań dochodzi, gdy nowego locum szukają cudzoziemcy.  Wśród naszych najemców zdarzyli się: Anglicy, Rosjanki, jeden Hindus, [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Dzięki Przemku. W Polsce też już się ten trend zaczyna. Słyszałem o inicjatywie co-housingu w...
  • Przemek: tak znam z roznych artykolow w gazetach. sa to najczesciej osoby ktore znaja sie juz troche wczesniel lub...
  • Łukasz "Leśnik": A ja mam wiele pasji i mam nadzieję, że po osiągnięciu wolności finansowej będę je mógł spełniać do...
  • Sławek Muturi: Andy, kwestia „bezpieczeństwa” zgromadzonych środów na emeryturę, nie jest chyba wcale tak...
  • Sławek Muturi: Dzięki Przemku. Czy znasz takie inicjatywy z bezpośrednich doświadczeń lub rozmów?
  • Sławek Muturi: Cremaster, czy uważasz, że BEZ organizowania Euro 2012 jakośc polskiego transportu byłaby lepsza i...
  • Sławek Muturi: Marriusz, zgadzam się. Nie chciałem krytykować biznesu. Podziwiam przedsiębiorczość. Moim celem było...
  • Sławek Muturi: Robert, nie znam Mateusza więc mogę się całkiem mylić w swoich ocenach. Ale jeśli zajmuje się on...
  • Sławek Muturi: Maćku, dzięki za pomoc w pilnowaniu tego by Fridomia pozostała forum rzeczowej dyskusji na kulturalnym...
  • Przemek: Witam Slawku, dolaczam ciekawy artykol na temat nieruchomosci w Niemczech. http://gielda-inwestora.pl/...
  • Michał: Szacunek dla tego gościa, który zrobił coś (dochód) z niczego :) Ale taka strategia może zadziałać chyba...
  • cremaster: http://fakty.interia.pl/malopo lskie/news-polsat-news-mozliwa -dymisja-jagny-marczulajtis...
  • marriusz: Nie chciałem się odzywać bo wiem że temat wzbudza wiele kontrowersji. Rzecz jest niezwykle prosta. Biznes...
  • Wojtek: Można otworzyć kuchnię i połączyć ja z salonem/pokojem. Odzyska się miejsce przeznaczone uprzednio na...
  • Robert: Aha i tak na marginesie – nikomu nie zazdroszczę, ale wydaje mi się, że gdyby mu tak dobrze szło z...
  • Robert: Mi się wydaje, że z 12 mieszkań o których opowiada ten Mateusz, nie da rady wyciągnąć 18 tys. zł...
  • Robert: http://www.rp.pl/artykul/10958 56.html?preview=tak
  • sigma: Dla mnie inwestor to ktoś posiadający aktywa trwałe utrzymywane w celu czerpania z nich korzyści bądź wzrostu...
  • Robert: ranking dzietności http://www.pb.pl/3613792,76605 ,polki-wsrod-najrzadziej-rodza cych-na-swiecie-ranking?ut...
  • Maciek: Witam wszystkich serdecznie, Panie Mariuszu jako czytelnik bloga prosiłbym swoje osobiste wycieczki typu...

Najnowsze wpisy

created by Water Design