27

02.2011

Dochody z wynajmu a zdolność kredytowa

autor: Bartosz Majewski|kategoria: Blog autorów, Porady kredytowe

ilość komentarzy: 38

Dzisiaj będzie o budowaniu swojej zdolności kredytowej przy pomocy dochodu z wynajmowania nieruchomości. Sporo mitów narosło na ten temat i warto wyprostować sprawę, aby przy podejmowaniu strategicznych decyzji wszystko było klarowne.

Płaćmy podatki.
George Orwell napisał, że nie ma patriotów jeśli chodzi o podatki.  To prawda, ale w tym przypadku z pewnością płacenie ich nam się summa summarum opłaci. Gdy nasza umowa z najemcą jest niesformalizowana a my nie odprowadzamy podatków do skarbówki nie jesteśmy w stanie wziąć takiego dochodu pod uwagę w banku. Po prostu nie ma jak pokazać, że otrzymujemy dodatkowe pieniądze. Efektem jest mizerna zdolność kredytowa. Dlatego tak ważnym jest płacenie podatków- szczególnie gdy jesteśmy na początku drogi i nie mamy portfela kilku-kilkunastu mieszkań, które same w sobie generują przychód pozwalający na nabywanie kolejnych mieszkań od czasu do czasu- za gotówkę. Jeśli chcemy mieć zdolność kredytową na drugą i trzecią nieruchomość na wynajem trzeba przeboleć koszty państwa opiekuńczego.

 
Nie rezygnujmy z pracy zbyt wcześnie.
Początkowo nasze dochody z wynajmu zwykle nieznacznie przekraczają lub równają się wysokości raty kredytu hipotecznego zabezpieczonego na mieszkaniu. Gdy wpiszemy do kalkulatora zdolności kredytowej nasze dane i dopiszemy 1000 PLN raty kredytu i 1000 PLN dochodu z wynajmu sumarycznie wyjdziemy na zero, w wielu bankach nasza zdolność kredytowa spadnie. Dlatego też, jeśli nie mamy pracy nasza zdolność kredytowa będzie opiewała na bardzo małe kwoty, choć teoretycznie nie będziemy mieli problemu z utrzymaniem się z samego mieszkania.
Zawierajmy umowy najmu na dłuższy okres czasu.
Idealna umowa dla analityka bankowego ,który recenzuje wnioski kredytowe to umowa na czas nieokreślony trwająca od dłuższego czasu lub określony ale trwająca przynajmniej od minimum pół roku wstecz (zwykle 12 miesięcy) i na przynajmniej pół roku naprzód. Dlatego też, w miarę możliwości zawierajmy umowy długotrwałe, z miesięcznym terminem wypowiedzenia. W ten sposób zapewnimy sobie mniej pracy przy szukaniu lokatorów i okresów bezczynszowych, ale także zabezpieczymy się przed negatywną decyzją kredytową ze strony analityka bankowego. Kluczowym aspektem jest tutaj ciągłość wynajmowania. Jeśli w ciągu ostatnich 6-12 miesięcy zdarzył nam się miesiąc bezczynszowy prawdopodobnie nie uda nam się wziąć pod uwagę dochodu z tytułu wynajmu nieruchomości.

Jakie dokumenty?
Dokumentami potwierdzającymi uzyskiwanie dochodu z tytułu wynajmu nieruchomości są zwykle umowa najmu, potwierdzenia wpływów na konto dochodów za ostatnie 6 lub 12 miesięcy i czasami odpowiedni PIT. Wniosek: Najlepiej i najwygodniej poprosić lokatora o przelewanie pieniędzy na nasze konto. Będzie wygodniej z naszego punktu widzenia i pewniej z punktu widzenia banku.
Polska bankowość jeszcze nie otworzyła się na finansowanie klientów wynajmujących nieruchomości w stopniu jaki sugerowałby potencjał sprzedaży im produktów bankowych spełniających ich specyficzne potrzeby. Dla banków klient ,który buduje swój portfel nieruchomości na wynajem to potencjalnie wymarzony klient. Dysponuje dodatkowymi, zwiększającymi się w czasie przychodami, coraz większą własnością, bierze dużo kredytów ,które terminowo spłaca. No i dodatkowo generuje nieustanny obrót na rachunkach bankowych. Długa przed sektorem bankowym droga, niemniej jednak kredytowanie fridomiaków jest możliwe i wcale nie takie trudne, jeśli ma się odpowiednie wsparcie doradcy i jest się dobrze przygotowanym.
Bartosz Majewski
504 206 158
Bartosz.majewski@hipotekaplus.pl

OBLICZ DOKŁADNĄ RATĘ KREDYTU

Tagi: , ,

Komentarze:

  1. Mariusz napisał(a):

    Wielu osób zastanawia właśnie to, dlaczego banki są tak oporne z wliczania dochodów z wynajmu do naszej zdolności kredytowej. Jak Pan napisał, to są przecież idealni klienci, a traktowani są jak bezrobotni. A przecież nawet dwa miesiące bez czynszu nie oznaczają, że mieszkanie nie będzie stale generowało dochodu – to jest znacznie bardziej pewne, niż pensja w najlepszej pracy, bo choćby choroba może nas jej pozbawić, a mieszania zarabia „samo z siebie”. Nawet zrównoważonej osobie przychodzą na myśl teorie spiskowe…

    Może korzystając z choćby tak wysokiej pozycji bloga w ostatnim konkursie, oraz z racji liczby aktywnych uczestników, porozmawiać z kilkoma prezesami banków, by wypowiedzieli się w tej kwestii (liczę oczywiście na deklarację zmian, a nie samą wypowiedź) oraz wcześniej z kilkoma analitykami, dlaczego tak negatywnie oceniają wnioski – czym ich przełożeni się kierują, że każą odrzucać takie dochody…

    • Bartosz Majewski napisał(a):

      Panie Mariuszu,

      Osobami decyzyjnymi są tutaj ludzie ,którzy piszą procedury i tzw. działy zarządzania ryzykiem. Te osoby na podstawie skomplikowanych modeli matematycznych starają się wyliczyć ryzyko udzielenia statystycznego kredytu osobie o dochodach ze źródła X, lub na inwestycję o charakterze Y. Analitycy są tutaj tylko wykonawcami istniejących procedur.

      Ile warte są te modele matematyczne pokazał rok 2008 i 2009 i faktyczne bankructwa AIG, Bear Stearns czy Lehman Brothers ,które o niedoszacowanie inwestycji w zarządzanie ryzykiem posądzać nie można.

      Moja prywatna opinia jest też taka ,że w Polsce nadal (w bankach też) pokutuje sytuacja w której umowa o pracę= stabilność a własny biznes a już nie daj boże tak egzotyczny jak inwestowanie w nieruchomości= bankructwo odwleczone w czasie. To oczywiście bzdura. Pozytywna strona tego wszystkiego jest taka ,że rynek wynajmu i nieruchomości na wynajem jest w Polsce malutki, nie wymaga wiele pieniędzy na start a za parę lat pewnie zmieni się na lepsze (bo musi, w końcu przyjść cywilizacja). Dobrze wtedy być na rynku i mieć środki oraz know how ,żeby skorzystać na zmianach.

      • szimano napisał(a):

        „Ile warte są te modele matematyczne pokazał rok 2008 i 2009 i faktyczne bankructwa AIG, Bear Stearns czy Lehman Brothers ,które o niedoszacowanie inwestycji w zarządzanie ryzykiem posądzać nie można.”

        Zarządzanie ryzykiem nie jest nauką ścisłą i dlatego uważam, że konserwatyzm przy udzielaniu kredytków hipotecznych oraz Rekomendacja T to bardzo dobre rozwiązania. Zakup nieruchomości to chyba jedyny sposób na zastosowanie dźwigni finansowej na większą skalę, do którego ma dostęp przeciętny Kowalski, stąd regulacje w tym zakresie powinny być dość restrykcyjne.

        Pozdrawiam.

        • Bartosz Majewski napisał(a):

          Szimano,

          Zgadzam się ,że ekspansywna polityka banków+ interwencje państwa w stylu Fannie Mae czy Freddie Mac albo Rodzina na Swoim w połączeniu z niskimi stopami procentowymi i sekuturyzacją zadłużenia nie prowadzi do niczego dobrego. Ale te założenia są esensją obecnej bankowości (prof. Rybiński nazywa ją bankowością na sterydach), systemów monetarnych opartych na papierowym pieniądzu bez pokrycia i reżimie stopy procentowej. Nie zmienimy tego. Rekomendacja T to moim zdaniem raczej pudrowanie noska a nie realna zmiana paradygmatu finansowania nieruchomości.

          Zarządzanie ryzykiem nie jest nauką ścisłą, ale każdy kto czytał cokolwiek na ten temat wie ,że równanie z mniejszą ilością niewiadomych jest łatwiejsze do rozwiązania niż równanie z większą ilością niewiadomych. System finansowy i wzajemne powiązania kapitałowe są obecnie tak skomplikowane ,że modele ryzyka stają się nieco bezużyteczne, bo kto będzie potrafił ogarnąć równanie ze 100 niewiadomych, stale zmiennych?

          Przeciętny Kowalski ma też możliwość grania na Forexie z dźwignią 100 do 1 albo korzystania z kontraktów futures na towary lub indeksy ,które bywają lewarowane jeszcze bardziej a skomplikowaniem przewyższają nawet najbardziej złożony rynek nieruchomości. Co do ograniczania akcji kredytowej kolejnymi rekomendacjami to jestem zdania ,że trudno obwiniać banki za to co się dzieje. Nikt klientów na siłę do kredytów nie zmusza. Można dyskutować nt. etycznych aspektów marketingu banków i tzw. analityków rynku ale trudno zakwestionować dobrowolność transakcji podejmowanych przez klientów.

          Pozdrawiam Serdecznie.

  2. Karol Pn napisał(a):

    hmm bardzo ciekawi mnie ten temat… ponieważ uważam że w mojej obecnej sytuacji, która bądź co bądź jest paradoksalna, jest ciężko zacząc. Może jakos mi pomożecie;)

    mam 21 lat jestem studentem na ekonomicznym w Poznaniu, dziennym – w związku z tym nie mam pracy tylko dorabiam na kieszonkowe z korepetycji. mieszkam z narzeczoną i urodził nam się niedawno syn, lecz ślub mamy zaplanowany na wrzesień. Jednocześnie mieszkam we własnym 3 pokojowym mieszkaniu, mam kawalerkę w której mieszka mój tata (mieszkalismy wczesniej w mieszkaniu 4 pokojowym i korzystnie zamienilismy na 3 pokojowe i kawalerkę). Oba mieszkania są moją własnością(otrzymałem w wyniku spadku) mam też działkę rekreacyjną pod miastem oraz około 50 tys odłozone na funduszu. Na życie starcza z korepetycji oraz renty sierocej (1500zł). Jak widzicie jestem dosc nietypowym i przez to pewnie dosc ciekawym przypadkiem. Będzie mi miło jeśli moderator zrobiłby tego większy temat bądz jakbyscie mi poradzili tutuaj bądź na maila;)

    pozdrawiam!!!

    • Mariusz napisał(a):

      Zatem ma Pan dwa mieszkania i działkę, które wprawdzie nie przynoszą dochodu, ale jak rozumiem mają nieobciążone hipoteki, oraz 1500zł stałego dochodu, ktry jednak tylko „starcza na życie”. Moim zdaniem nie wygląda to bardzo źle, ale dość słabo (dla banków oczywiście, bo 90% Polaków by Panu zazdrościło). Jeśli banki odmawiają PAnu kredytu, być moze rozwiązaniem byłaby pożyczka hipoteczna zabezpieczona hipotekami na Pana mieszkaniach, ale zapewne na obu, jak i wyżej oprocentowana. Na Pana miejscu chyba sprzedałbym działkę, zlikwidował fundusz i wziął taką pożyczkę (zapewne ok 30.000zł) i kupił pierwszą kawalerkę. Za rok, w PIT już miałbym wykazywane przychody z kawalerki i łatwiej byłoby pod nią wziąć kredyt na kolejną.

    • Bartosz Majewski napisał(a):

      Panie Karolu,

      Z racji tego ,że jest Pan osobą młodą i studentem banki będą z pewnością bardzo mocno przyglądały się Pana sprawie gdy złoży Pan wnioski kredytowe. Zasada w bankach jest taka ,że czego nie ma w dokumentach tego nie ma wcale. Dlatego też, jeśli nie odprowadza Pan podatku z tytułu korepetycji nie jesteśmy w stanie wziąć tego pod uwagę przy liczeniu dochodu. Co do Pańskiej renty to ze względu na jej czasowość również nie jesteśmy w stanie brać tego pod uwagę. Co w tej sytuacji robić?

      1. Akumulować kapitał. W inwestycjach nie ma ostatnich szans. Jak nie dziś- to jutro, ale za większą kasę.
      2. Starzeć się i kończyć studia. Tak jak napisałem, banki nieco nieufnie patrzą na ludzi na początku drogi życiowej i kariery.
      3. A może po prostu sprzedać działkę rekreacyjną i 50.000 z funduszu i za te środki złożyć się z partnerem biznesowym na kawalerkę/ 2 pokoje w poznaniu?

      Pozdrawiam Serdecznie.

      Ps. Gratuluje zamiany nieruchomości. Pomimo młodego wieku nieźle Pan zaczął budowanie swojej przyszłości finansowej. Może Pan opisać to case study bardziej szczegółowo?

      • Karol Pn napisał(a):

        Witam i dziękuję za rady:)
        wzięcie kredytu hipotecznego pod zastaw 2 nieruchomości jest dla mnie zbyt wielkim ryzykiem. A pod jedną jest to niestety niemożliwe. No własnie i to jest mój paradoks mam nieruchomosci mam dochody których nie mozna wliczyc i jestem młody. Niestety ta z pozoru różowa sytuacja nie jest taka z punktu widzenia inwestora:)
        pozostaje mi tylko czekac aż skończe studia bądź popróbowac „kreatywnego finansowania” i zmotywowanych sprzedawców.
        Myslałem też o partnerze biznesowym ale doradźcie mi jak znalesc kogos kogo można obdarzyc zaufaniem i kto chciałby wejsc w spółkę do tak małej inwestycji.

        Co do zamiany to udało mi się to zrobic w następujący sposób:
        mieszkanie 4 pokojowe udało mi się sprzedac za 340 tysięcy i kupiłem kawalerke za 155tys zostało 185 które przeznaczyłęm na zakup. ze sprzedający dogadałem się ze najpierw wpłace 185 a potem reszta ( jak wspominałem miałem spadek do podziału z rodziną, w postaci mieszkania na którego sprzedarz oczewikałem a kiedy dokończyła się sprzedarz dołożyłem brakującą kwotę 60 tys. miałem dosc łatwą sytuacje ale udało mi sie dogadac ze sprzedawcą co tez łatwe nie było:) pozdrawiam.

        • Mariusz napisał(a):

          Znacznie mniejszym ryzykiem jest zastawienie obu mieszkań, niż dobranie sobie wspólnika…

  3. Paweł napisał(a):

    Witam
    Pracuję w banku i zajmuje się kredytami. Chciałbym wyklarować trochę sytuację opisaną w tym punkcie:

    „Gdy wpiszemy do kalkulatora zdolności kredytowej nasze dane i dopiszemy 1000 PLN raty kredytu i 1000 PLN dochodu z wynajmu sumarycznie wyjdziemy na zero, w wielu bankach nasza zdolność kredytowa spadnie.”

    W grudniu weszły w życie zapisy Rekomendacji T. Zgodnie z nimi maksymalny udział obciążeń kredytowych w dochodzie nie może być wyższy niż 50/65%. Weźmy Klienta zarabiającego 10000PLN. Może on przeznaczyć na kredyty (wszystkie) 6500PLN. Jeżeli kupi on mieszkanie na kredyt i rata równa będzie dochodowi z wynajmu (a bank te dochody uwzględni) to sytuacja będzie następująca. Klienta ma 11 000 dochodu, z czego na raty zgodnie z Rekomendacją może przeznaczyć 65%, czyli 7150PLN, jednak już płaci 1000PLN raty, czyli zostaje mu tylko 6150PLN.

    Podsumowując, nawet jeżeli bank uwzględnia dochody z najmu kupno mieszkania, którego rata kredytu równa będzie dochodom z wynajmu pomniejsza naszą zdolność kredytową.

    • Bartosz Majewski napisał(a):

      Panie Pawle,

      Rzeczywiście jest tak jak Pan napisał w większości przypadków. Ale kamienicznicy to właśnie ta mniejszość. Na wszystko są sposoby. Na rekomendację T także. Pan jako przedstawiciel bankowy na pewno wie jak można udzielać kredytów ,które w świetle rekomendacji T są niemożliwe do udzielenia, i to nie tylko w bankach ,które rekomendacji nie uznają, bo nie podlegają KNF. Czytelników uspokajam- nie mówię tu o niczym nielegalnym. Wystarczy mieć odpowiedni know how i dobrze opisać sytuację klienta analitykowi bankowemu, żeby spełnić swoje i klienta oczekiwania w banku.

      Dla mnie klient ,który ma y kredytów i x mieszkań z których część jest w kredycie, inne nie, a dodatkowo ma z dochodów przypomina trochę grę rummikub czy remika. Im więcej kostek/ kart tym większa szansa na to ,że skutecznie je złożymy w jedną, harmonijną całość wspólnie wygrywając. Tym bardziej ,że kalkulujemy w długim terminie. W skrajnym przypadku, jak się nie uda teraz to pokażę co można zrobić ,żeby za 2 miesiące się udało.

      Pozdrawiam Serdecznie.

      • Paweł napisał(a):

        Jest jeden podstawowy sposób nie podlegania Rekomendacji T i nie jest to wiedza tajemna. Rekomendacja T dotyczy udzielania kredytów osobom fizycznym. Jeżeli posłużymy się spółką celową to nie podlegamy już jej zapisom, a zdolność kredytowa kalkulowana jest w zupełnie inny sposób.

  4. Mariusz napisał(a):

    Może być też tak, że to ma sens… W końcu jak pracuje się na etacie to ktoś inny (w domyśle bardziej doświadczony) myśli co i kiedy mamy robić – wyznacza nam zadania takie, jakie prowadzą do zysku firmy i w rezultacie do pewności, że nasze miejsce pracy się utrzyma. A jak kupimy jedną kawalerkę to jesteśmy żółtodziobami na tym rynku (w dodatku z jednej kawalerki nie będzie zysku – za duże koszty zarządzania) i ryzyko, że jednak się nam nie uda jest dla banku za duże.

  5. szimano napisał(a):

    „Zgadzam się ,że ekspansywna polityka banków+ interwencje państwa w stylu Fannie Mae czy Freddie Mac albo Rodzina na Swoim w połączeniu z niskimi stopami procentowymi i sekuturyzacją zadłużenia nie prowadzi do niczego dobrego.”

    Sądzę, że w tym zdaniu bardzo dobrze podsumował Pan przyczyny ostatniego kryzysu finansowego.

    „Rekomendacja T to moim zdaniem raczej pudrowanie noska a nie realna zmiana paradygmatu finansowania nieruchomości.”

    Tutaj istotnie może Pan mieć rację – Rekomendacja T nic fundametalnie nie zmienia w sposobie finansowania nieruchomości. Jednak nadal uważam, że zarówno konsumenci jak i instytucje wytwarzające produkty finansowe powinni być w jakiś sposób „informowani” o tym jakie działania nie powinny mieć miejsca i publikowanie rekomendacji dla banków dotyczących kredytów hipotecznych to z pewnością krok w dobrą stronę.

    Pozdrawiam.

    • Bartosz Majewski napisał(a):

      Ja mam negatywny stosunek do rekomendacji wszelakich. Ryzyko jest dla ludzi i nie powinno się skazywać na niepodejmowanie ryzyka tych ,którzy chcę je świadomie podjąć. Nie jestem fanem agresywnych zachowań, ale nie podoba mi się ,że KNF wszystkich kredytobiorców wrzuca do jednego worka odcinając ich od ryzykownych działań ,które dla części oznaczają pętle zadłużenia a dla innych ponadprzeciętne zyski. Skoro obie strony- klient i bank się godzą na warunki umowy to w czym problem?

      • szimano napisał(a):

        „Skoro obie strony- klient i bank się godzą na warunki umowy to w czym problem?”

        Problem w tym, że ludzie nie mają ekonomicznego instynktu samozachowawczego i to prowadzi do baniek spekulacyjnych. Oczywiście w spekulacji samej sobie nie ma nic złego (lub prawie nic), bo przecież nietrafione inwestycje oznaczają stratę dla inwestora i na jego miejsce powinni wejść sprytniejsi inwestorzy. Słowem czysty kapitalizm.

        W praktyce sprawa wygląda inaczej. Jeżeli tym mniej bystrym inwestorem okaże się duży bank (np. wspomniany przez Pana Lehman) to jego updatek ma fatalne konsekwencje dla całej gospodarki (czasami światowej). Jeżeli tym mniej bystrym inwestorem okaże się jakaś instotna część społeczeństwa, która „zainwestowała” w nieruchomości to skutki dla gospodarki nie będą dużo lepsze…

        Dlatego sektor finansowy, podobnie jak np. branża lotnicza, powinien podlegać nadzorowi. Skuteczna kontrola banków i rozsądek przy udzielaniu kredytów będą skutkować bardziej stabilnym rynkiem nieruchomości i o to wszystkim Fridomiakom powinno chodzić. Cytując pana Sławka: „slowly but surely” :-)

        • Bartosz Majewski napisał(a):

          Szimano,

          Każdy kryzys to szansa. Dla jednych inwestorów sytuacja po bankructwie lehmana to tragedia, dla innych (na giełdzie był to słynny Andrew Lahde) błogosławieństwo. Zwykle tragedia dla tych ,którzy kupili ,żeby kupić tanio(albo tak im się zdawało) i drożej sprzedać. Jeśli cashflow raty kredytu z czynszem się zgadza, to co nas obchodzi wartość nieruchomości? Jak Pan powiedział- czysty kapitalizm. A moim zdaniem nadzór nie powstrzyma bańki spekulacyjnej. Może to zrobić tylko bank centralny a z nim jak wiemy bywa różnie(vide ostatnie szaleństwa FED)

          Pozdrawiam..

  6. Agata napisał(a):

    Witam,
    mam pytanie na które nie mogę znaleźć odpowiedzi, a mianowicie: czy ktoś z Państwa słyszał o takim mechanizmie, iż biorąc kredyt hipoteczny np. na 30 lat i spłacając go 2 razy w miesiącu po połowie należnej raty skracamy tym samym okres kredytowania o 7lat? Przeczytałam o tym w książce Davida Bacha ,,Ruchome schody do fortuny”, ale żaden z doradców finansowych, nie mówiąc już o pracownikach banków nic na ten temat nie słyszał.
    Pozdrawiam.

    • Bartosz Majewski napisał(a):

      Pani Agato,

      Tego typu model spłat jest dostępny w Polsce tylko w Pekao SA, mBanku i Multibanku. W pozostałych bankach nadpłaty są zbyt obwarowane procedurami ,żeby miało to czasowy sens. Tym bardziej ,że w warunkach Polskich oprocentowań zyski będą raczej na poziomie roku niż 7. Oczywiście w czasie gdy Bach pisał swoją książkę w USA sprawa miała się sporo inaczej.

      Pozdrawiam Serdecznie.

      • Mariusz napisał(a):

        Moim zdaniem nadpłacanie kredytu hipotecznego ma sens tylko wtedy, gdy chcemy zwiększyć swoją zdolność dla wzięcia kolejnego. W każdej innej sytuacji lepiej nadwyżkę zainwestować w wręcz cokolwiek – obligacje, fundusze, wiedza, ulepszenia zmniejszające zużycie energii, przedpłaty dla dostawców za extra rabat/skonto itd.

        Koszt kapitału na poziomie 3-6% jaki występuje dla kredytów hipotecznych jest najniższy z możliwych. Ja sam mam kredyt na 2,1% (w EUR, brany po kursie wyższym niż obecny), to prawie tak, jakbym jeszcze dostawał dopłaty :-)

  7. Jalu napisał(a):

    @: „banki są tak oporne z wliczania dochodów z wynajmu do naszej zdolności kredytowej”
    Można zauważyć rozluźnienie na rynku kredytów hipotecznych. Wraca konkurencja, banki po zamrożeniu akcji kredytowej otwierają ją ponownie.

    Czy ktoś może robił przegląd aktualnej oferty banków : dochody z najmu a zdolność kredytowa?
    Będę wdzięczny za podpowiedzi.

    • Bartosz Majewski napisał(a):

      Ja robię codziennie właściwie, ale to wymaga szczegółowych informacji nt. danego przypadku. Mail do mnie i telefon jest na stronie. Możemy porozmawiać.

      Pozdrawiam Serdecznie.

  8. wacek napisał(a):

    Szanowni Państwo
    Odwiedziłem kilka banków żeby przygotować sobie grunt pod zakup mieszkania na wynajem. Niektóre z nich nie chca wcale brać pod uwagę przychodu z wynajmu. W najlepszym wypadku trzeba mieć udokumentowany przychód z nieruchomości z ostatnich 12 miesięcy. Gdyby komuś udało się znaleźć bank który uwzględni przychód z mieszkania który chcemy kupić na wynajem to chętnie skorzystałbym z usług takiej instytucji.
    Pozdrawiam wszystkich

  9. Ewa Towarek napisał(a):

    Witam serdecznie,
    Planuje zakup mieszkania za 400 000 zl. Nie posiadam zadnej umowy o prace jednak od 3 lat wynajmuje swoja nieruchomosc na dosyc stabilna dzialanosc gospodarcza. W tym roku umowa zostala przedluzona na kolejna 3 lata. Czy sa na rynku banki ktore rozpatrza moja zdolnosc kredytowa tylko w oparciu o dochody z najmu? Czy realne jest takie kredytowanie? Bede wdzieczna za pomoc!
    Ewa

  10. Monika napisał(a):

    Szanowni Państwo,
    ja również jeśli mogę chciałabym zwrócić się o poradę. Od prawie 7 lat pracuje w Urzędzie Państwowym (4 lata zlecenie 2 na umowie teraz ponownie umowa zlecenie). Umowę zlecenie mam przedłużaną co 3-4 miesiące- więcej nie można. Moje dochody w pracy to 2800 netto. Do tego od lutego 2014 woku zaczęłam wynajmować swoje mieszkanie, które ma status spółdzielczo lokatorskiego ale ja jestem jedyną osoba z tzw. prawami lokatorskimi do tego mieszkania. Wynajmuje je za 1450 zł. Czy bank będzie brał pod uwagę któreś z tych dwóch moich dochodów, a może oba? Proszę jeszcze o poradę kiedy mam zgłosić fakt wynajmowania lokalu przy picie za 2014 rok? Rozumiem,że istotne jest by wpływy z wynajmu szły na , moje konto?pozdrawiam i bardzo proszę o odpowiedź, Monika

  11. Sławek napisał(a):

    Monika, co do podatku zajrzyj do ulotki – http://www.finanse.mf.gov.pl/documents/766655/2199436/ULOTKA-najem_2013.pdf

    Jeśli wybierzesz opodatkowanie ryczałtem, a wynajem nie zaczynał się od początku roku, to deklarację do US powinnaś zgłosić od razu w lutym. A 20.03 czyli dziś mija termin zapłaty zaliczki na podatek za luty (płaci się do 20-tego dnia miesiąca, za wpływy z miesiąca poprzedniego).

    Wpływy z wynajmu powinny trafiać na Twoje konto, bo niby na czyje :) Jeśli będą trafiać na cudze, jak udowodnisz, że faktycznie taki przychód osiągasz?

  12. Krzysiek napisał(a):

    Hej, czy ma ktoś doświadczenie w zaciąganiu kredytów w celu zakupu nieruchomości pod wynajem w Polsce, w PLN, w oparciu tylko i wyłącznie o zarobki z wynajmu? Mieszkam za granicą i zarabiam w innej walucie, co w połączeniu z rekomendacją S oznacza, że jedyny przychód widziany przez banki w Polsce to ten z wynajmu nieruchomości.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Krzysiek, dzięki za przypomnienie starego wątku. Liczę na to, że otrzymasz wiele podpowiedzi od Fridomaiczek i Fridomiaków mieszkających za granicą. Zachęcam do dzielenia się Waszymi doświadczeniami.

      • Tomek napisał(a):

        Widzę inny problem z zaciąganiem kredytów w oparciu o wyłącznie zarobki z najmu. Jedną z korzyści inwestowania w mieszkania jest możliwość amortyzacji, w praktyce często oznacza to brak księgowego zysku albo stratę na najmie. Czy bank udzieli kredytu komuś wykazującemu straty?

        • Robert W napisał(a):

          Udzieli jeżeli będzie się kierował nie zeznaniami podatkowymi, tylko np. wyciągiem z konta. Na pewno nie będzie to łatwe, o ile w ogóle niemożliwe.

        • nibul napisał(a):

          Robert, niestety w przypadku dochodu z najmu banki biorą pod uwagę roczny pit. Dlatego albo optymalizacja podatkowa, albo budowanie zdolności kredytowej.

  13. Krzysiek napisał(a):

    Ja aktualnie nie amortyzuje, rozliczam sie 8.5% ryczaltem. Mam same zyski!

  14. nibul napisał(a):

    Tak przy okazji tego tematu, pytanie do klientów firm zarządzających najmem. Płacicie podatek od kwoty z umowy najmu czy potrąconej o prowizję firmy zarządzającej (przy przelewie na konto kwoty potrąconej o prowizję – jak w Mzuri)?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Nibul, to pewnie zależy od wyboru formy opodatkowania – przy ryczałcie nie można odliczać jakichkolwiek kosztów. Ja odliczam sobie faktury z Mzuri za usługę zarządzania najmem. Stanowią one jeden z kosztów uzyskania przychodów.

      • Robert W napisał(a):

        Ja rozliczam najem na działalności gospodarczej i faktury Mzuri stanowią dla mnie koszt uzyskania przychodu.

      • nibul napisał(a):

        Chodzi o ryczałt. W kwestii odliczeń jasna sprawa. Interesuje mnie tylko czy skarbówka w razie kontroli bierze pod uwagę umowy najmu czy wystarczy np. wyciąg z konta z przelewami z Mzuri tytułem czynszu za najem lokalu.

        • Robert W napisał(a):

          Będą sprawdzali umowy najmu. Przy ryczałcie musisz opodatkować kwotę z umowy najmu, a nie to co Ci przelewa Mzuri. Ich prowizja nie pomniejsza twojego przychodu, tak działa ten podatek.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

poniedziałek, 15 maja – Warszawa, godz 12:15, SGH, Al Niepodległości 128, Bud C, Aula II Antresola

środa, 17 maja – Warszawa, godz 13:00, szczegóły bliżej terminu.

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, godz 14, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Gdańsk, godz 18, Park Naukowo-Technologiczny, ul Trzy Lipy 3

wtorek, 30 maja – Poznań, godz 18:00, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

piątek, 2 czerwca – Warszawa, godz 13:30, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja tutaj: http://businesswomancongress.pl/#Rejestracja

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Podnoszenie wieku emerytalnego

Wracając z Mistrzostw Świata w RPA, natknąłem się w prasie brytyjskiej na szereg artykułów poświęconych planom powiązania wieku przechodzenia na emeryturę ze zmianami w średniej oczekiwanej życia, jako sposób na zmniejszenie kosztów systemu emerytalnego. W Wielkiej Brytanii spodziewają się, że parlament przyjmie ustawy, które po raz pierwszy powiążą wiek emerytalny ze zmianami demograficznymi. Wiek ten będzie wydłużany co 5 lat o rok, czyli za 25 lat wiek emerytalny wzrośnie do 70 lat. Zmiana będzie dotyczyła wszystkich pracowników mających [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za niespodziewany komplement. Kilka dni temu myślałem, że może warto by stronę...
  • Sławek Muturi: OK, dzięki. Zgadzam się z Tobą, że prewencja jest zawsze lepsza od leczenia. Pytanie co robić gdy ktoś...
  • Robert Gołoński: Świetne i rzeczowe artykuły, które pomagają zrozumieć trudne terminy. Jak dla mnie jak najbardziej...
  • Michał: Sławku uważam, że pozbywanie rzeczy jest szkodliwe bo kupujesz coś np. za 500zł i później wydaje ci się to...
  • Sławek Muturi: Rent, dzięki za komplement:-)
  • Robert: Pozbywanie się rzeczy może być szkodliwe, bo jak wywalisz jedną skarpetkę to pójdziesz na spotkanie z jedną...
  • rent: Właśnie jestem po przeczytaniu tej książki i jestem pod wrażeniem fachowości. Sam zarządzam najmem mieszkań i...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki. Bardzo kibicuję Sebastianowi. Przynajmniej z 3 względów: 1) po przyjacielsku –...
  • Sławek Muturi: Michał, w tej kwestii w pełni się z Tobą zgadzam:-)
  • Sławek Muturi: Michał, tym razem to chyba rzeczywiście nie do końca rozumiem. Natomiast to co zaciekawiło mnie w...
  • Robert: http://businessinsider.com.pl/ strategie/sebastian-mikosz-pre zesem-kenya-airways-wywiad/ns0 v3fe
  • Michał: Może mogę dodać dosyc jasne porownanie. Jesli ktos sie uczy to bedzie mial dobre oceny. Oceny sa wynikiem...
  • Michał: Sławku, źle mnie zrozumiałeś. Nie napisałem „pozbywanie się nadmiaru rzeczy” tylko...
  • Robert: http://www.rp.pl/Nieruchomosci /305229870-Mikrokawalerki-reso rt-ukroci-nielegalne-prakty...
  • Robert W: Będą sprawdzali umowy najmu. Przy ryczałcie musisz opodatkować kwotę z umowy najmu, a nie to co Ci przelewa...
  • Sławek Muturi: W tym quizzie zdobyłem komplet punktów. Samoloty rozpoznawałem nim pojawiały się podpowiedzi:-) Oto...
  • Sławek Muturi: Tomek, nie sądzę by minimalizm był koniecznie powiązany lub by miał wynikać z chęci oszczędzania....
  • Marta: Sławku, Harva nie było. Był za to bardzo sympatyczny trener Ryan. Jadłam z nim śniadanie w hotelu i naprawdę...
  • Tomek: Czy jednak zawsze minimalizowanie liczby posiadanych przedmiotów idzie w parze z oszczędnościami? Minimalista...
  • nibul: Chodzi o ryczałt. W kwestii odliczeń jasna sprawa. Interesuje mnie tylko czy skarbówka w razie kontroli bierze...

Najnowsze wpisy

created by Water Design