25

05.2011

Słaba kondycja polskiego rynku najmu – Poradnik dla właścicieli mieszkań pod wynajem

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów

ilość komentarzy: 2

W ubiegłym tygodniu oddałem wreszcie do wydawcy zakończony maszynopis „Poradnika”. Podobnie jak w przypadku książki „Wolność finansowa” wydawcą będzie Studio EMKA. Prace nad korektą tekstu, grafiką, łamaniem, drukiem, itp potrwają pewnie do pierwszej połowy lipca i wtedy Poradnik powinien już być dostępny w księgarniach. Wydawca namawiał mnie, aby debiut książki odłożyć do października (wakacje to wydawniczy sezon ogórkowy, a wrzesień to sezon podręczników szkolnych), ale przekonałem go, że wielu z Was oczekuje na książkę – obiecałem, że będzie gotowa w połowie roku i teraz nie chcę się wycofywać. Poza tym mam nadzieję, że wielu z Was – pomimo okresu wakacyjnego – po Poradnik sięgnie i wydawca nie będzie miał problemów z zaleganiem książki w magazynachJ

Maszynopis liczy ponad 190 stron A4, a więc o 2/3 więcej niż liczyła „Wolność finansowa”. Zawiera wiele praktycznych – mamy nadzieję – wskazówek i rad jak sobie lepiej radzić z najmem. Poradnik składa się z 6 głównych rozdziałów. 1-szy to krótkie przypomnienie idei wolności finansowej. W 2-gim opisujemy plan marketingowy – m.in jak przygotować mieszkanie do wynajmu, komu i za ile je wynająć, kiedy, gdzie i jak ogłaszać mieszkanie, w jaki sposób dokonywać selekcji najemców. Rozdział 3-ci nosi nazwę Rozpoczęcie produkcji i opisuje m.in. umowę najmu, protokół zdawczo-odbiorczy, monitorowanie płatności oraz stanu technicznego mieszkania, utrzymywanie dobrych relacji z najemcami. W Rozdziale 4 – Administracja – opisujemy m.in obowiązki właścicielki, kwestie ubezpieczenia, meldowania najemców, porządku w papierach, płacenia podatków, a także pozbywanie się problematycznych najemców. W Rozdziale 5 – Strategiczne zarządzanie – przypominamy wiele z aspektów opisanych w książce „Wolność finansowa”, czyli m.in co robić, aby nie było przerw w najmie, aby zmniejszyć koszty, aby zwiększyć przychody z najmu. Wyliczamy również kluczowe umiejętności pomocne w obsłudze mieszkań na wynajem. W końcowym Rozdziale 6-tym opisujemy oferty firm zajmujących się profesjonalną obsługą najmu.

Kończenie pisania Poradnika zajęło mi wiele więcej czasu niż się spodziewałem. Dlatego też trochę ostatnio zaniedbałem bloga Fridomia, za co bardzo przepraszam. Mam nadzieję jednak, że Poradnik wkrótce tchnie w nasze dyskusje świeżego wigoru. Obiecałem Wam, że po oddaniu książki do wydawnictwa zamieszczę na blogu kilka „próbek” tekstu. Poniżej „próbka 1”, czyli fragment Wstępu:

                „Bardzo słaba kondycja polskiego rynku najmu mieszkań

                               … Z naszych obserwacji wynika, że rynek najmu w Polsce – w porównaniu z rynkami najmu w innych krajach: m.in Wielka Brytania, USA, Niemcy czy nawet rodzinna Kenia Sławka, którą trudno uznać za bardziej od Polski rozwinięty gospodarczo kraj – bardzo przypomina pionierskie czasy Dzikiego Zachodu.

Wielu właścicieli wynajmuje swoje mieszkania bez podpisywania umowy najmu; część właścicieli pobiera kaucje, część nie. Prawie nikt nie dokonuje selekcji czy też finansowej weryfikacji najemców powierzając im mieszkanie i wyposażenie warte kilkaset tysięcy złotych na „ładne oczy”. Nie ma źródeł rzetelnej wiedzy o średnich rynkowych cenach najmu.

Nie doczekaliśmy się jeszcze nawet zgrabnej nazwy dla osób będących „właścicielami mieszkań pod wynajem”. „Kamienicznicy” brzmi trochę pretensjonalnie i trąci nieco myszką. Poza tym, nazwa ta kojarzy się z posiadaczami całych kamienic. A przecież wielu z nas ma po prostu jedno, dwa, czy nawet więcej mieszkań, ale nie koniecznie usytuowanych w jednej kamienicy.  Niektórzy używają określenia „rentier”, ale wydaje się ono obejmować oprócz mieszkań na wynajem również inne klasy aktywów przynoszących właścicielowi pasywne dochody. Poza tym ma konotacje utrzymywania się ze swoich inwestycji, a przecież nie każdy posiadacz mieszkania na wynajem jest osobą wolną finansowo. W Anglii czy w Stanach jeśli powiemy „landlord” to wszystko jest jasne. Po drugiej stronie umowy najmu występują zaś „tenants”, czyli najemcy. Lecz wielu osobom w Polsce „najemcy” mylą się z „wynajmującymi”. Dla relatywnie nowej działalności jaką jest najem mieszkań nie wytworzyło się jeszcze ogólnie przyjęte nazewnictwo.

Nikt tak naprawdę nie wie jakie są obowiązki właścicielki mieszkania pod wynajem, o ich przestrzeganiu wogóle nie wspominając. Nie ma na polskim rynku żadnych poradników (oprócz podatkowo-prawnych) praktycznego zarządzania najmem. Nieliczne książki, które noszą tytuł „zarządzanie nieruchomościami” dotyczą spraw związanych z zarządzaniem czy administrowaniem całym budynkiem czy osiedlem, czyli m.in utrzymywaniem czystości klatek schodowych i otoczenia budynku, doprowadzaniem wody, kanalizacji czy energii i rozliczanie jej wśród członków wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni, wywozem śmieci, remontami dachu, itp. i są w zasadzie niewiele przydatne właścicielom pojedyńczych mieszkań na wynajem.

Nie istnieją w Polsce wyspecjalizowane w obszarze najmu mieszkań instytucje arbitrażowe. Jedyną drogą dochodzenia swoich roszczeń przez właścicieli mieszkań czy przez najemców, jest zupełnie w Polsce nieefektywna i niepraktyczna droga sądownictwa powszechnego. Niewielu właścicieli mieszkań się na nią decyduje, więc spory albo są rozstrzygane na dziko, lub strona pokrzywdzona sobie temat odpuszcza.

Firmy, którym możnaby powierzyć pod opiekę mieszkanie pod wynajem dopiero zaczynają nieśmiało powstawać (jest już sporo tego typu firm w obszarze zarządzania centrami handlowymi czy biurowcami). Nie ma też w Polsce żadnych kursów, konferencji, stowarzyszeń właścicieli mieszkań pod wynajem. Inaczej niż w Wielkiej Brytanii czy w Stanach Zjednoczonych, gdzie takich stowarzyszeń, kursów, konferencji jest mnóstwo.

Więc trudno większości właścicieli mieszkań pod wynajem w Polsce znaleźć podpowiedzi jak unikać typowych przy najmie błędów. Co robić, by zminimalizować ryzyko wynajęcia mieszkania osobie, która nie będzie płacić czynszu, ani opłat eksploatacyjnych dla administracji budynku, narobi długów i mimo to nie zechce się wyprowadzić, zasłaniając się ustawą o ochronie lokatorów. Wokół najmu narosło wiele nieprawdziwych mitów.

Jednym zdaniem: brakuje w Polsce wielu elementów infrastruktury rynku najmu mieszkań.

…. Postanowiliśmy tę lukę częściowo wypełnić i podzielić się naszymi skumulowanymi, kilkunastoletnimi, praktycznymi doświadczeniami w najmie mieszkań. Sami tę wiedzę zdobywaliśmy czytając zachodnie książki i poradniki, jeżdżąc na konferencje do Anglii lub do Stanów. Najwięcej się nauczyliśmy oczywiście na własnych błędach. W okresie gdy zajmowaliśmy się wynajmem mieszkań „po godzinach” naszej normalnej pracy, popełniliśmy wiele błędów, wielu kwestii nie dopilnowaliśmy, szliśmy drogą „na skróty”, co potem się na nas boleśnie mściło. O wnioskach z tych błędów piszemy tutaj, aby pomóc Wam ich uniknąć. „

Tagi: , ,

Komentarze:

  1. Jacek napisał(a):

    Panie Sławku,
    cieszę się, że Pan wraca na łamy bloga po żmudnym i pracowitym czasie pisania książki. Bardzo na nią czekam. Mam nadzieję, że Pańska prezentacja książki w gdańskim Empik’u dojdzie do skutku i będziemy mogli się ponownie spotkać.

    Pozdrawiam,
    Jacek

  2. Darek napisał(a):

    a będzie możliwość zamówienia książki na stronach Fridomii np. z autografem????

    pozdrawiam
    Darek

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

czwartek, 20 kwietnia – Trójmiasto, Uniwersytet Gdański, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Sposoby uczenia się języków obcych

W miarę płynnie potrafię się posługiwać (nawet podyskutować o .. wolności finansowej:-)  7-oma językami - polskim, angielskim, francuskim, rosyjskim, hiszpańskim, niemieckim, kiswahili; a dodatkowo dogadam się w 4 kolejnych - rumuńskim, kikuyu (to mój język plemienny, który diametralnie różni się od kiswahili), szwedzkim czy fińskim (ostatnio na basenie w Mombasie:-). Uczyłem się też kiedyś arabskiego i japońskiego, ale trudno byłoby mi powiedzieć, że te języki znam (choć rozpoznaję arabskie literki i czasami jestem w stanie [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Swid, dzięki za pozytywny feedback oraz za dający do myślenia cytat. Mnie te słowa kojarzą się z radą...
  • SWid: Też potwierdzam, że fajnie się czyta takie dawki egzotyki podróżniczej (zamiast newsów, po długim dniu...
  • Sławek Muturi: :-) W każdym kraju do polityki trafiają tylko ci najmądrzejsi, najbardziej przedsiębiorczy i...
  • Sławek Muturi: Tomku, dzięki za te wszystkie informacje.
  • Tomek: A więc z jednej strony zapewnią nierynkowo niskie czysze lokatorom, a z drugiej strony – rynkowo wysokie...
  • Tomek: Tu jest informacja o tym: http://www.srodmiescie.warszaw a.pl/strona-2775-podatek_od_cz esci_wspolnych.html...
  • Tomek: Jeśli Twój administrator złoży to za Ciebie, to tym lepiej. W administracjach odpowiedzialnych za moje...
  • Bolo: Nie słyszałem o tym. A to nie będzie tak, że zajmować się tym będą spółdzielnie lub administratorzy ?
  • Tomek: Teoretycznie możesz pobrać informację o powierzchni wspólnej z administracji i wysłać ją pocztą do urzędu na...
  • HubertP: Mieszkam zza granica. Czy dobrze rozumiem ze będę musiał specjalnie przyjechać żeby zdobyć jakiś papierek?
  • Tomek: W tym roku weszły przepisy o podatku od nieruchomości dla części wspólnych. Od każdej wspólnoty i spółdzielni,...
  • Sławek Muturi: Bolo, trafiłeś w bardzo czuły punkt. Te sprawy administracyjne są moją największą barierą przed...
  • Robert: Dzięki za Twoją perspektywę. Uważam jednak, że nieco przesadzasz, przecież napisałem że są to w sumie...
  • Bolo: Sławek, jak sobie radzisz podczas wyjazdu z takimi sprawami jak: opłacanie podatku za nieruchomości, za...
  • BiL: Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGK Nieruchomości ujawnił, że program częściowo będzie finansowany ze środków...
  • Sławek Muturi: Patryk, dzięki za dodatkową perspektywę „od wewnątrz”.
  • Sławek Muturi: ZPP, dzięki za odwiedzenie fridomii. Zgadza się, dlatego opisałem to jako skrajny przykład:-)
  • Patryk H: Slawek obecnie mieszkam na terenie Niemiec i wynajmuje drugie mieszkanie. Oboje mieszkania wynajmowałem...
  • ZPP: Tylko dla sprostowania – libertarianie są różni, ale zdecydowana większość nie odrzuca ideii rządu, tylko...
  • Tomek: Robert, mnie Twoje przykłady nie przekonują; moim zdaniem są krzywdzące dla Mzuri. Co do otworów w drzwiach...

Najnowsze wpisy

created by Water Design