25

05.2011

Słaba kondycja polskiego rynku najmu – Poradnik dla właścicieli mieszkań pod wynajem

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów

ilość komentarzy: 2

W ubiegłym tygodniu oddałem wreszcie do wydawcy zakończony maszynopis „Poradnika”. Podobnie jak w przypadku książki „Wolność finansowa” wydawcą będzie Studio EMKA. Prace nad korektą tekstu, grafiką, łamaniem, drukiem, itp potrwają pewnie do pierwszej połowy lipca i wtedy Poradnik powinien już być dostępny w księgarniach. Wydawca namawiał mnie, aby debiut książki odłożyć do października (wakacje to wydawniczy sezon ogórkowy, a wrzesień to sezon podręczników szkolnych), ale przekonałem go, że wielu z Was oczekuje na książkę – obiecałem, że będzie gotowa w połowie roku i teraz nie chcę się wycofywać. Poza tym mam nadzieję, że wielu z Was – pomimo okresu wakacyjnego – po Poradnik sięgnie i wydawca nie będzie miał problemów z zaleganiem książki w magazynachJ

Maszynopis liczy ponad 190 stron A4, a więc o 2/3 więcej niż liczyła „Wolność finansowa”. Zawiera wiele praktycznych – mamy nadzieję – wskazówek i rad jak sobie lepiej radzić z najmem. Poradnik składa się z 6 głównych rozdziałów. 1-szy to krótkie przypomnienie idei wolności finansowej. W 2-gim opisujemy plan marketingowy – m.in jak przygotować mieszkanie do wynajmu, komu i za ile je wynająć, kiedy, gdzie i jak ogłaszać mieszkanie, w jaki sposób dokonywać selekcji najemców. Rozdział 3-ci nosi nazwę Rozpoczęcie produkcji i opisuje m.in. umowę najmu, protokół zdawczo-odbiorczy, monitorowanie płatności oraz stanu technicznego mieszkania, utrzymywanie dobrych relacji z najemcami. W Rozdziale 4 – Administracja – opisujemy m.in obowiązki właścicielki, kwestie ubezpieczenia, meldowania najemców, porządku w papierach, płacenia podatków, a także pozbywanie się problematycznych najemców. W Rozdziale 5 – Strategiczne zarządzanie – przypominamy wiele z aspektów opisanych w książce „Wolność finansowa”, czyli m.in co robić, aby nie było przerw w najmie, aby zmniejszyć koszty, aby zwiększyć przychody z najmu. Wyliczamy również kluczowe umiejętności pomocne w obsłudze mieszkań na wynajem. W końcowym Rozdziale 6-tym opisujemy oferty firm zajmujących się profesjonalną obsługą najmu.

Kończenie pisania Poradnika zajęło mi wiele więcej czasu niż się spodziewałem. Dlatego też trochę ostatnio zaniedbałem bloga Fridomia, za co bardzo przepraszam. Mam nadzieję jednak, że Poradnik wkrótce tchnie w nasze dyskusje świeżego wigoru. Obiecałem Wam, że po oddaniu książki do wydawnictwa zamieszczę na blogu kilka „próbek” tekstu. Poniżej „próbka 1”, czyli fragment Wstępu:

                „Bardzo słaba kondycja polskiego rynku najmu mieszkań

                               … Z naszych obserwacji wynika, że rynek najmu w Polsce – w porównaniu z rynkami najmu w innych krajach: m.in Wielka Brytania, USA, Niemcy czy nawet rodzinna Kenia Sławka, którą trudno uznać za bardziej od Polski rozwinięty gospodarczo kraj – bardzo przypomina pionierskie czasy Dzikiego Zachodu.

Wielu właścicieli wynajmuje swoje mieszkania bez podpisywania umowy najmu; część właścicieli pobiera kaucje, część nie. Prawie nikt nie dokonuje selekcji czy też finansowej weryfikacji najemców powierzając im mieszkanie i wyposażenie warte kilkaset tysięcy złotych na „ładne oczy”. Nie ma źródeł rzetelnej wiedzy o średnich rynkowych cenach najmu.

Nie doczekaliśmy się jeszcze nawet zgrabnej nazwy dla osób będących „właścicielami mieszkań pod wynajem”. „Kamienicznicy” brzmi trochę pretensjonalnie i trąci nieco myszką. Poza tym, nazwa ta kojarzy się z posiadaczami całych kamienic. A przecież wielu z nas ma po prostu jedno, dwa, czy nawet więcej mieszkań, ale nie koniecznie usytuowanych w jednej kamienicy.  Niektórzy używają określenia „rentier”, ale wydaje się ono obejmować oprócz mieszkań na wynajem również inne klasy aktywów przynoszących właścicielowi pasywne dochody. Poza tym ma konotacje utrzymywania się ze swoich inwestycji, a przecież nie każdy posiadacz mieszkania na wynajem jest osobą wolną finansowo. W Anglii czy w Stanach jeśli powiemy „landlord” to wszystko jest jasne. Po drugiej stronie umowy najmu występują zaś „tenants”, czyli najemcy. Lecz wielu osobom w Polsce „najemcy” mylą się z „wynajmującymi”. Dla relatywnie nowej działalności jaką jest najem mieszkań nie wytworzyło się jeszcze ogólnie przyjęte nazewnictwo.

Nikt tak naprawdę nie wie jakie są obowiązki właścicielki mieszkania pod wynajem, o ich przestrzeganiu wogóle nie wspominając. Nie ma na polskim rynku żadnych poradników (oprócz podatkowo-prawnych) praktycznego zarządzania najmem. Nieliczne książki, które noszą tytuł „zarządzanie nieruchomościami” dotyczą spraw związanych z zarządzaniem czy administrowaniem całym budynkiem czy osiedlem, czyli m.in utrzymywaniem czystości klatek schodowych i otoczenia budynku, doprowadzaniem wody, kanalizacji czy energii i rozliczanie jej wśród członków wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni, wywozem śmieci, remontami dachu, itp. i są w zasadzie niewiele przydatne właścicielom pojedyńczych mieszkań na wynajem.

Nie istnieją w Polsce wyspecjalizowane w obszarze najmu mieszkań instytucje arbitrażowe. Jedyną drogą dochodzenia swoich roszczeń przez właścicieli mieszkań czy przez najemców, jest zupełnie w Polsce nieefektywna i niepraktyczna droga sądownictwa powszechnego. Niewielu właścicieli mieszkań się na nią decyduje, więc spory albo są rozstrzygane na dziko, lub strona pokrzywdzona sobie temat odpuszcza.

Firmy, którym możnaby powierzyć pod opiekę mieszkanie pod wynajem dopiero zaczynają nieśmiało powstawać (jest już sporo tego typu firm w obszarze zarządzania centrami handlowymi czy biurowcami). Nie ma też w Polsce żadnych kursów, konferencji, stowarzyszeń właścicieli mieszkań pod wynajem. Inaczej niż w Wielkiej Brytanii czy w Stanach Zjednoczonych, gdzie takich stowarzyszeń, kursów, konferencji jest mnóstwo.

Więc trudno większości właścicieli mieszkań pod wynajem w Polsce znaleźć podpowiedzi jak unikać typowych przy najmie błędów. Co robić, by zminimalizować ryzyko wynajęcia mieszkania osobie, która nie będzie płacić czynszu, ani opłat eksploatacyjnych dla administracji budynku, narobi długów i mimo to nie zechce się wyprowadzić, zasłaniając się ustawą o ochronie lokatorów. Wokół najmu narosło wiele nieprawdziwych mitów.

Jednym zdaniem: brakuje w Polsce wielu elementów infrastruktury rynku najmu mieszkań.

…. Postanowiliśmy tę lukę częściowo wypełnić i podzielić się naszymi skumulowanymi, kilkunastoletnimi, praktycznymi doświadczeniami w najmie mieszkań. Sami tę wiedzę zdobywaliśmy czytając zachodnie książki i poradniki, jeżdżąc na konferencje do Anglii lub do Stanów. Najwięcej się nauczyliśmy oczywiście na własnych błędach. W okresie gdy zajmowaliśmy się wynajmem mieszkań „po godzinach” naszej normalnej pracy, popełniliśmy wiele błędów, wielu kwestii nie dopilnowaliśmy, szliśmy drogą „na skróty”, co potem się na nas boleśnie mściło. O wnioskach z tych błędów piszemy tutaj, aby pomóc Wam ich uniknąć. „

Tagi: , ,

Komentarze:

  1. Jacek napisał(a):

    Panie Sławku,
    cieszę się, że Pan wraca na łamy bloga po żmudnym i pracowitym czasie pisania książki. Bardzo na nią czekam. Mam nadzieję, że Pańska prezentacja książki w gdańskim Empik’u dojdzie do skutku i będziemy mogli się ponownie spotkać.

    Pozdrawiam,
    Jacek

  2. Darek napisał(a):

    a będzie możliwość zamówienia książki na stronach Fridomii np. z autografem????

    pozdrawiam
    Darek

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

poniedziałek, 15 maja – Warszawa, godz 12:15, SGH, Al Niepodległości 128, Bud C, Aula II Antresola

środa, 17 maja – Warszawa, godz 13:00, szczegóły bliżej terminu.

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, godz 14, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Gdańsk, godz 18, Park Naukowo-Technologiczny, ul Trzy Lipy 3

wtorek, 30 maja – Poznań, godz 18:00, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

piątek, 2 czerwca – Warszawa, godz 13:30, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja tutaj: http://businesswomancongress.pl/#Rejestracja

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Kosztowny styl życia – David i Victoria Beckham

Wiele razy powtarzam, że „bogactwo” w odróżnieniu od „wolności finansowej” jest bardzo trudno zdefiniować. Czy ktoś jest bogaty, czy nie, można stwierdzić porównując tę osobę do innych.  Najbogatsza osoba w Racławicach koło Kalisza może się czuć ubogo na jakimś balu charytatywnym dla najbogatszych Polaków w Warszawie, a już z pewnością taką się poczułaby na balu w Moskwie, Monte Carlo czy w Dubaju.  Problem z poszukiwaniem szczęścia przez konsumpcję dóbr polega na tym, że nawet gdy [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Tomek, nie sądzę by minimalizm był koniecznie powiązany lub by miał wynikać z chęci oszczędzania....
  • Marta: Sławku, Harva nie było. Był za to bardzo sympatyczny trener Ryan. Jadłam z nim śniadanie w hotelu i naprawdę...
  • Tomek: Czy jednak zawsze minimalizowanie liczby posiadanych przedmiotów idzie w parze z oszczędnościami? Minimalista...
  • nibul: Chodzi o ryczałt. W kwestii odliczeń jasna sprawa. Interesuje mnie tylko czy skarbówka w razie kontroli bierze...
  • Sławek Muturi: Marta, dzięki za update. Widzę, że Marcus i Andy nadal robią swoje. Ciekawe, że stare sztuczki są...
  • Marta: Byłam właśnie na MMI. Edycja majowa 2017. Jestem trenerem sprzedaży. Robię to 11 lat. Ale jak długo żyję,...
  • Kuneg: Słusznie prawisz.
  • Kuneg: …i dlatego tak ciekawe są wg mnie ludy tzw. pierwotne, np. Aborygeni, którzy brali z przyrody tylko...
  • Robert W: Ja rozliczam najem na działalności gospodarczej i faktury Mzuri stanowią dla mnie koszt uzyskania przychodu.
  • Przemek: Ja żałuje na dzieci tak samo, jak na siebie. Rozpieszczone i przyzwyczajone do wysokiego standardu dzieci?...
  • Sławek Muturi: Nibul, to pewnie zależy od wyboru formy opodatkowania – przy ryczałcie nie można odliczać...
  • Sławek Muturi: Catherine Sophie, masz poniekąd rację, pisząc, że minimalizm zaczyna się stawać „modny”....
  • nibul: Tak przy okazji tego tematu, pytanie do klientów firm zarządzających najmem. Płacicie podatek od kwoty z umowy...
  • nibul: Robert, niestety w przypadku dochodu z najmu banki biorą pod uwagę roczny pit. Dlatego albo optymalizacja...
  • Catherine Sophie: Tu się zgodzę – bo minimalizm staje się dziś modą i jak każda moda nie ma żadnego sensu....
  • Catherine Sophie: A nikt z Was nigdy nie pozbywał się rzeczy? Może widać to dopiero po masowych...
  • Sławek Muturi: Michał, ciekawi mnie dlaczego uważasz, że pozbywanie się nadmiaru rzeczy jest szkodliwe.
  • Robert W: Art. 1003. § 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z...
  • Robert W: Nie jest tak jak piszesz – warto rzucić okiem na przepisy KPC o egzekucji z nieruchomości. Jest tam...
  • Robert W: Udzieli jeżeli będzie się kierował nie zeznaniami podatkowymi, tylko np. wyciągiem z konta. Na pewno nie...

Najnowsze wpisy

created by Water Design