25

05.2011

Słaba kondycja polskiego rynku najmu – Poradnik dla właścicieli mieszkań pod wynajem

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów

ilość komentarzy: 2

W ubiegłym tygodniu oddałem wreszcie do wydawcy zakończony maszynopis „Poradnika”. Podobnie jak w przypadku książki „Wolność finansowa” wydawcą będzie Studio EMKA. Prace nad korektą tekstu, grafiką, łamaniem, drukiem, itp potrwają pewnie do pierwszej połowy lipca i wtedy Poradnik powinien już być dostępny w księgarniach. Wydawca namawiał mnie, aby debiut książki odłożyć do października (wakacje to wydawniczy sezon ogórkowy, a wrzesień to sezon podręczników szkolnych), ale przekonałem go, że wielu z Was oczekuje na książkę – obiecałem, że będzie gotowa w połowie roku i teraz nie chcę się wycofywać. Poza tym mam nadzieję, że wielu z Was – pomimo okresu wakacyjnego – po Poradnik sięgnie i wydawca nie będzie miał problemów z zaleganiem książki w magazynachJ

Maszynopis liczy ponad 190 stron A4, a więc o 2/3 więcej niż liczyła „Wolność finansowa”. Zawiera wiele praktycznych – mamy nadzieję – wskazówek i rad jak sobie lepiej radzić z najmem. Poradnik składa się z 6 głównych rozdziałów. 1-szy to krótkie przypomnienie idei wolności finansowej. W 2-gim opisujemy plan marketingowy – m.in jak przygotować mieszkanie do wynajmu, komu i za ile je wynająć, kiedy, gdzie i jak ogłaszać mieszkanie, w jaki sposób dokonywać selekcji najemców. Rozdział 3-ci nosi nazwę Rozpoczęcie produkcji i opisuje m.in. umowę najmu, protokół zdawczo-odbiorczy, monitorowanie płatności oraz stanu technicznego mieszkania, utrzymywanie dobrych relacji z najemcami. W Rozdziale 4 – Administracja – opisujemy m.in obowiązki właścicielki, kwestie ubezpieczenia, meldowania najemców, porządku w papierach, płacenia podatków, a także pozbywanie się problematycznych najemców. W Rozdziale 5 – Strategiczne zarządzanie – przypominamy wiele z aspektów opisanych w książce „Wolność finansowa”, czyli m.in co robić, aby nie było przerw w najmie, aby zmniejszyć koszty, aby zwiększyć przychody z najmu. Wyliczamy również kluczowe umiejętności pomocne w obsłudze mieszkań na wynajem. W końcowym Rozdziale 6-tym opisujemy oferty firm zajmujących się profesjonalną obsługą najmu.

Kończenie pisania Poradnika zajęło mi wiele więcej czasu niż się spodziewałem. Dlatego też trochę ostatnio zaniedbałem bloga Fridomia, za co bardzo przepraszam. Mam nadzieję jednak, że Poradnik wkrótce tchnie w nasze dyskusje świeżego wigoru. Obiecałem Wam, że po oddaniu książki do wydawnictwa zamieszczę na blogu kilka „próbek” tekstu. Poniżej „próbka 1”, czyli fragment Wstępu:

                „Bardzo słaba kondycja polskiego rynku najmu mieszkań

                               … Z naszych obserwacji wynika, że rynek najmu w Polsce – w porównaniu z rynkami najmu w innych krajach: m.in Wielka Brytania, USA, Niemcy czy nawet rodzinna Kenia Sławka, którą trudno uznać za bardziej od Polski rozwinięty gospodarczo kraj – bardzo przypomina pionierskie czasy Dzikiego Zachodu.

Wielu właścicieli wynajmuje swoje mieszkania bez podpisywania umowy najmu; część właścicieli pobiera kaucje, część nie. Prawie nikt nie dokonuje selekcji czy też finansowej weryfikacji najemców powierzając im mieszkanie i wyposażenie warte kilkaset tysięcy złotych na „ładne oczy”. Nie ma źródeł rzetelnej wiedzy o średnich rynkowych cenach najmu.

Nie doczekaliśmy się jeszcze nawet zgrabnej nazwy dla osób będących „właścicielami mieszkań pod wynajem”. „Kamienicznicy” brzmi trochę pretensjonalnie i trąci nieco myszką. Poza tym, nazwa ta kojarzy się z posiadaczami całych kamienic. A przecież wielu z nas ma po prostu jedno, dwa, czy nawet więcej mieszkań, ale nie koniecznie usytuowanych w jednej kamienicy.  Niektórzy używają określenia „rentier”, ale wydaje się ono obejmować oprócz mieszkań na wynajem również inne klasy aktywów przynoszących właścicielowi pasywne dochody. Poza tym ma konotacje utrzymywania się ze swoich inwestycji, a przecież nie każdy posiadacz mieszkania na wynajem jest osobą wolną finansowo. W Anglii czy w Stanach jeśli powiemy „landlord” to wszystko jest jasne. Po drugiej stronie umowy najmu występują zaś „tenants”, czyli najemcy. Lecz wielu osobom w Polsce „najemcy” mylą się z „wynajmującymi”. Dla relatywnie nowej działalności jaką jest najem mieszkań nie wytworzyło się jeszcze ogólnie przyjęte nazewnictwo.

Nikt tak naprawdę nie wie jakie są obowiązki właścicielki mieszkania pod wynajem, o ich przestrzeganiu wogóle nie wspominając. Nie ma na polskim rynku żadnych poradników (oprócz podatkowo-prawnych) praktycznego zarządzania najmem. Nieliczne książki, które noszą tytuł „zarządzanie nieruchomościami” dotyczą spraw związanych z zarządzaniem czy administrowaniem całym budynkiem czy osiedlem, czyli m.in utrzymywaniem czystości klatek schodowych i otoczenia budynku, doprowadzaniem wody, kanalizacji czy energii i rozliczanie jej wśród członków wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni, wywozem śmieci, remontami dachu, itp. i są w zasadzie niewiele przydatne właścicielom pojedyńczych mieszkań na wynajem.

Nie istnieją w Polsce wyspecjalizowane w obszarze najmu mieszkań instytucje arbitrażowe. Jedyną drogą dochodzenia swoich roszczeń przez właścicieli mieszkań czy przez najemców, jest zupełnie w Polsce nieefektywna i niepraktyczna droga sądownictwa powszechnego. Niewielu właścicieli mieszkań się na nią decyduje, więc spory albo są rozstrzygane na dziko, lub strona pokrzywdzona sobie temat odpuszcza.

Firmy, którym możnaby powierzyć pod opiekę mieszkanie pod wynajem dopiero zaczynają nieśmiało powstawać (jest już sporo tego typu firm w obszarze zarządzania centrami handlowymi czy biurowcami). Nie ma też w Polsce żadnych kursów, konferencji, stowarzyszeń właścicieli mieszkań pod wynajem. Inaczej niż w Wielkiej Brytanii czy w Stanach Zjednoczonych, gdzie takich stowarzyszeń, kursów, konferencji jest mnóstwo.

Więc trudno większości właścicieli mieszkań pod wynajem w Polsce znaleźć podpowiedzi jak unikać typowych przy najmie błędów. Co robić, by zminimalizować ryzyko wynajęcia mieszkania osobie, która nie będzie płacić czynszu, ani opłat eksploatacyjnych dla administracji budynku, narobi długów i mimo to nie zechce się wyprowadzić, zasłaniając się ustawą o ochronie lokatorów. Wokół najmu narosło wiele nieprawdziwych mitów.

Jednym zdaniem: brakuje w Polsce wielu elementów infrastruktury rynku najmu mieszkań.

…. Postanowiliśmy tę lukę częściowo wypełnić i podzielić się naszymi skumulowanymi, kilkunastoletnimi, praktycznymi doświadczeniami w najmie mieszkań. Sami tę wiedzę zdobywaliśmy czytając zachodnie książki i poradniki, jeżdżąc na konferencje do Anglii lub do Stanów. Najwięcej się nauczyliśmy oczywiście na własnych błędach. W okresie gdy zajmowaliśmy się wynajmem mieszkań „po godzinach” naszej normalnej pracy, popełniliśmy wiele błędów, wielu kwestii nie dopilnowaliśmy, szliśmy drogą „na skróty”, co potem się na nas boleśnie mściło. O wnioskach z tych błędów piszemy tutaj, aby pomóc Wam ich uniknąć. „

Tagi: , ,

Komentarze:

  1. Jacek pisze:

    Panie Sławku,
    cieszę się, że Pan wraca na łamy bloga po żmudnym i pracowitym czasie pisania książki. Bardzo na nią czekam. Mam nadzieję, że Pańska prezentacja książki w gdańskim Empik’u dojdzie do skutku i będziemy mogli się ponownie spotkać.

    Pozdrawiam,
    Jacek

  2. Darek pisze:

    a będzie możliwość zamówienia książki na stronach Fridomii np. z autografem????

    pozdrawiam
    Darek

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

Friend Email
Enter your message
Enter below security code
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

23.11, środa – Bangkok, Tajlandia, godz 15:00. Rejestracja tutaj: http://www.event.biznesponadgranicami.pl/#program

26.11, sobota – Warszawa, moja prezentacja w trakcie Kongresu organizowanego przez Businesswoman & Life

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Warren Buffet a tłuste koty z Wall Street

Niedawno natknąłem się na 5-stronicowy artykuł o Warren'ie Buffet, jednym z najbogatszych ludzi na świecie (majątek wart USD 45 mld, czyli 1/4 GDP Polski) w amerykańskim tygodniku Time (z 23 stycznia 2012). Autorka - Rana Foroohar - odwiedziła go w jego skromnym domu i w biurze w Omaha w Stanie Nebraska. Warren zaprosił ją też na lunch do lokalnej jadłodajni, w której lubi się stołować. Osiągnięcia Warrena Buffet są naprawdę imponujące. Ogromny majątek, na który składają [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Jacek, dzięki za polecenie tej książki. Czytałem ją jakieś 30 lat temu i nie pamiętam szczegółów....
  • Sławek Muturi: Dzięki Robert!
  • Sławek Muturi: Piotrek, nie chciałem namawiać do rozwodów ani niepotrzebnych rozstań. Chodziło mi jedynie o to, że...
  • Jacek: Co do „skromności” Haille Selaise to polecam książkę Kapuścińskiego „Cesarz”.
  • Bolo: „zmień partnera życiowego” – Kochanie, muszę z Tobą się rozstać, muszę mieć młody mózg :) Mój...
  • Robert W: http://www.rp.pl/Mieszkaniowe/ 301169985-Inwestycje-Po-jakim- czasie-zwraca-sie-zakup-mieszk ania.html...
  • Aga-ta: Ostatnio czytałam o tym, że ważne, aby zmieniać aktywności, gdyż szybko się przyzwyczajamy do danej formy i...
  • recroot: Współczuję takich doświadczeń. Mam to szczęście, że przez ponad 6 lat wynajmowania nie miałem żadnego...
  • ROb: Zainteresowałem się tematem wynajmu nieruchomości i tak sobie czytam bloga od samego początku i trafiłem na ten...
  • Piotrek: Hej Sławek, Super wpis! Jeśli jednak chodzi o tę poradę: „zmień partnera życiowego”, to nieźle...
  • Sławek Muturi: Dziś byłem na ceremonii otwarcia i dwóch meczach. Dojazd – choć na początku było trochę chaosu,...
  • Sławek Muturi: Robert, walczyć to nie, bardziej im kibicowałem:-)
  • Robert W: Wszedłeś na trening bokserów – powalczyłeś z nimi?
  • Sławek Muturi: Piotrze, o Kasperczaku wiedziałem, o Baniaku słyszę po raz pierwszy. Dzięki. To będę im kibicował....
  • piotr: Z polskich akcentów trenerem Tunezji jest Henryk Kasperczak a w reprezentacji Burkina Fason w sztabie...
  • Sławek Muturi: Wczoraj spędziłem dzień przemierzając Libreville w poszukiwaniu biletów na mecze Mistrzostw Afryki....
  • Sławek Muturi: Robert, tak, to prawda. Mój kolor skóry najemczyniom wydał się bardzo podejrzany. I było to wiele,...
  • Sławek Muturi: Bolo, dzięki za podzielenie się z nami swoją historią. Jest bardzo pouczająca. Jakieś inne Wasze...
  • Robert: Kiedyś Sławek pisał, że potencjalny najemca nie chciał od Sławka wynająć mieszkania, najpewniej z powodu...
  • Bolo: Dokładnie wiem o co Ci chodzi pisząc o „wymianie systemu operacyjnego”. Jako 21-latek otworzyłem...

Najnowsze wpisy

created by Water Design