25

05.2011

Słaba kondycja polskiego rynku najmu – Poradnik dla właścicieli mieszkań pod wynajem

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów

ilość komentarzy: 2

W ubiegłym tygodniu oddałem wreszcie do wydawcy zakończony maszynopis „Poradnika”. Podobnie jak w przypadku książki „Wolność finansowa” wydawcą będzie Studio EMKA. Prace nad korektą tekstu, grafiką, łamaniem, drukiem, itp potrwają pewnie do pierwszej połowy lipca i wtedy Poradnik powinien już być dostępny w księgarniach. Wydawca namawiał mnie, aby debiut książki odłożyć do października (wakacje to wydawniczy sezon ogórkowy, a wrzesień to sezon podręczników szkolnych), ale przekonałem go, że wielu z Was oczekuje na książkę – obiecałem, że będzie gotowa w połowie roku i teraz nie chcę się wycofywać. Poza tym mam nadzieję, że wielu z Was – pomimo okresu wakacyjnego – po Poradnik sięgnie i wydawca nie będzie miał problemów z zaleganiem książki w magazynachJ

Maszynopis liczy ponad 190 stron A4, a więc o 2/3 więcej niż liczyła „Wolność finansowa”. Zawiera wiele praktycznych – mamy nadzieję – wskazówek i rad jak sobie lepiej radzić z najmem. Poradnik składa się z 6 głównych rozdziałów. 1-szy to krótkie przypomnienie idei wolności finansowej. W 2-gim opisujemy plan marketingowy – m.in jak przygotować mieszkanie do wynajmu, komu i za ile je wynająć, kiedy, gdzie i jak ogłaszać mieszkanie, w jaki sposób dokonywać selekcji najemców. Rozdział 3-ci nosi nazwę Rozpoczęcie produkcji i opisuje m.in. umowę najmu, protokół zdawczo-odbiorczy, monitorowanie płatności oraz stanu technicznego mieszkania, utrzymywanie dobrych relacji z najemcami. W Rozdziale 4 – Administracja – opisujemy m.in obowiązki właścicielki, kwestie ubezpieczenia, meldowania najemców, porządku w papierach, płacenia podatków, a także pozbywanie się problematycznych najemców. W Rozdziale 5 – Strategiczne zarządzanie – przypominamy wiele z aspektów opisanych w książce „Wolność finansowa”, czyli m.in co robić, aby nie było przerw w najmie, aby zmniejszyć koszty, aby zwiększyć przychody z najmu. Wyliczamy również kluczowe umiejętności pomocne w obsłudze mieszkań na wynajem. W końcowym Rozdziale 6-tym opisujemy oferty firm zajmujących się profesjonalną obsługą najmu.

Kończenie pisania Poradnika zajęło mi wiele więcej czasu niż się spodziewałem. Dlatego też trochę ostatnio zaniedbałem bloga Fridomia, za co bardzo przepraszam. Mam nadzieję jednak, że Poradnik wkrótce tchnie w nasze dyskusje świeżego wigoru. Obiecałem Wam, że po oddaniu książki do wydawnictwa zamieszczę na blogu kilka „próbek” tekstu. Poniżej „próbka 1”, czyli fragment Wstępu:

                „Bardzo słaba kondycja polskiego rynku najmu mieszkań

                               … Z naszych obserwacji wynika, że rynek najmu w Polsce – w porównaniu z rynkami najmu w innych krajach: m.in Wielka Brytania, USA, Niemcy czy nawet rodzinna Kenia Sławka, którą trudno uznać za bardziej od Polski rozwinięty gospodarczo kraj – bardzo przypomina pionierskie czasy Dzikiego Zachodu.

Wielu właścicieli wynajmuje swoje mieszkania bez podpisywania umowy najmu; część właścicieli pobiera kaucje, część nie. Prawie nikt nie dokonuje selekcji czy też finansowej weryfikacji najemców powierzając im mieszkanie i wyposażenie warte kilkaset tysięcy złotych na „ładne oczy”. Nie ma źródeł rzetelnej wiedzy o średnich rynkowych cenach najmu.

Nie doczekaliśmy się jeszcze nawet zgrabnej nazwy dla osób będących „właścicielami mieszkań pod wynajem”. „Kamienicznicy” brzmi trochę pretensjonalnie i trąci nieco myszką. Poza tym, nazwa ta kojarzy się z posiadaczami całych kamienic. A przecież wielu z nas ma po prostu jedno, dwa, czy nawet więcej mieszkań, ale nie koniecznie usytuowanych w jednej kamienicy.  Niektórzy używają określenia „rentier”, ale wydaje się ono obejmować oprócz mieszkań na wynajem również inne klasy aktywów przynoszących właścicielowi pasywne dochody. Poza tym ma konotacje utrzymywania się ze swoich inwestycji, a przecież nie każdy posiadacz mieszkania na wynajem jest osobą wolną finansowo. W Anglii czy w Stanach jeśli powiemy „landlord” to wszystko jest jasne. Po drugiej stronie umowy najmu występują zaś „tenants”, czyli najemcy. Lecz wielu osobom w Polsce „najemcy” mylą się z „wynajmującymi”. Dla relatywnie nowej działalności jaką jest najem mieszkań nie wytworzyło się jeszcze ogólnie przyjęte nazewnictwo.

Nikt tak naprawdę nie wie jakie są obowiązki właścicielki mieszkania pod wynajem, o ich przestrzeganiu wogóle nie wspominając. Nie ma na polskim rynku żadnych poradników (oprócz podatkowo-prawnych) praktycznego zarządzania najmem. Nieliczne książki, które noszą tytuł „zarządzanie nieruchomościami” dotyczą spraw związanych z zarządzaniem czy administrowaniem całym budynkiem czy osiedlem, czyli m.in utrzymywaniem czystości klatek schodowych i otoczenia budynku, doprowadzaniem wody, kanalizacji czy energii i rozliczanie jej wśród członków wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni, wywozem śmieci, remontami dachu, itp. i są w zasadzie niewiele przydatne właścicielom pojedyńczych mieszkań na wynajem.

Nie istnieją w Polsce wyspecjalizowane w obszarze najmu mieszkań instytucje arbitrażowe. Jedyną drogą dochodzenia swoich roszczeń przez właścicieli mieszkań czy przez najemców, jest zupełnie w Polsce nieefektywna i niepraktyczna droga sądownictwa powszechnego. Niewielu właścicieli mieszkań się na nią decyduje, więc spory albo są rozstrzygane na dziko, lub strona pokrzywdzona sobie temat odpuszcza.

Firmy, którym możnaby powierzyć pod opiekę mieszkanie pod wynajem dopiero zaczynają nieśmiało powstawać (jest już sporo tego typu firm w obszarze zarządzania centrami handlowymi czy biurowcami). Nie ma też w Polsce żadnych kursów, konferencji, stowarzyszeń właścicieli mieszkań pod wynajem. Inaczej niż w Wielkiej Brytanii czy w Stanach Zjednoczonych, gdzie takich stowarzyszeń, kursów, konferencji jest mnóstwo.

Więc trudno większości właścicieli mieszkań pod wynajem w Polsce znaleźć podpowiedzi jak unikać typowych przy najmie błędów. Co robić, by zminimalizować ryzyko wynajęcia mieszkania osobie, która nie będzie płacić czynszu, ani opłat eksploatacyjnych dla administracji budynku, narobi długów i mimo to nie zechce się wyprowadzić, zasłaniając się ustawą o ochronie lokatorów. Wokół najmu narosło wiele nieprawdziwych mitów.

Jednym zdaniem: brakuje w Polsce wielu elementów infrastruktury rynku najmu mieszkań.

…. Postanowiliśmy tę lukę częściowo wypełnić i podzielić się naszymi skumulowanymi, kilkunastoletnimi, praktycznymi doświadczeniami w najmie mieszkań. Sami tę wiedzę zdobywaliśmy czytając zachodnie książki i poradniki, jeżdżąc na konferencje do Anglii lub do Stanów. Najwięcej się nauczyliśmy oczywiście na własnych błędach. W okresie gdy zajmowaliśmy się wynajmem mieszkań „po godzinach” naszej normalnej pracy, popełniliśmy wiele błędów, wielu kwestii nie dopilnowaliśmy, szliśmy drogą „na skróty”, co potem się na nas boleśnie mściło. O wnioskach z tych błędów piszemy tutaj, aby pomóc Wam ich uniknąć. „

Tagi: , ,

Komentarze:

  1. Jacek napisał(a):

    Panie Sławku,
    cieszę się, że Pan wraca na łamy bloga po żmudnym i pracowitym czasie pisania książki. Bardzo na nią czekam. Mam nadzieję, że Pańska prezentacja książki w gdańskim Empik’u dojdzie do skutku i będziemy mogli się ponownie spotkać.

    Pozdrawiam,
    Jacek

  2. Darek napisał(a):

    a będzie możliwość zamówienia książki na stronach Fridomii np. z autografem????

    pozdrawiam
    Darek

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje tegoroczne zimowanie w tropikach (do Polski wracam dopiero w maju:-), w najbliższym czasie spotkać się będę mógł jedynie w … Azji:-) Na przykład podczas Zimowej Olimpiady w Korei w lutym 2018:-).

25.02, niedziela – Bangkok, Tajlandia, godz 19:00, przy Esplanade Shopping Mall na schodach przy Mc Donald’s https://goo.gl/maps/SLNbZ9YQfMs Stacja metra Thailand Cultural Centre, tel do Przyjaciela +66 805973532

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Jaka jest różnica między kawalerką 20- a 30-metrową i która jest lepszą inwestycją?

Często otrzymuję pytania o różnicę w cenach najmu kawalerek 20- i 30-metrowych i którą lepiej wybrać w celach inwestycyjnych? Moja odpowiedź znajduje się poniżej, przy czym WAŻNE by pamiętać, że ja wyspecjalizowałem się w obsłudze tzw segmentu budżetowego. I być może moje podejście jest OK tylko dla tego segmentu. Jeśli myślałabyś o specjalizacji w segmencie premium (choć w kawalerkach to może nie do końca być racjonalne), to moje odpowiedzi mogą się okazać zupełnie nietrafionymi. A [...]

Najnowsze komentarze

  • Artur Kaźmierczak: Dczekol, 1 miesiąc w roku zawsze i wszędzie jest z pewnością prostszym podejściem, ale gorszym,...
  • Robert: Chyba nie z polisy OC sąsiada (sam siebie zalał?) tylko z jego polisy ubezpieczenia mienia?
  • dczekol: Do mnie przemawiał poprzedni sposób liczenia pustostanów czyli 1 miesiąc w roku
  • TX: Dziękuję. O to chodziło :)
  • Artur Kaźmierczak: TX, jest to kilkumiesięczna średnia krocząca dla danego miasta (np. Warszawa), dla danego typu...
  • Filip: Szkoda jest likwidowana z polisy OC sąsiada, a ja obawiam się regresu – uważam, że oszacowana kwota jest...
  • TX: To ja dołącze się z pytaniem. Jaka jest metodologia liczenia wartości pustostanów prezentowanych w ofertach?
  • Artur Kaźmierczak: Woju, wybacz, ale tak szczegółowe informacje postrzegamy jako tajemnicę handlową. Niemniej...
  • Woju: Artur, A czy byłaby możliwość opublikowania statustyk za 2017 i może Q1 2018 dotyczący pustostanów w Mzuri. Z...
  • Robert: Proszę o więcej informacji – szkoda jest likwidowana z Pana polisy OC? Czy z polisy ubezpieczenia...
  • Artur Kaźmierczak: Monte, przykro mi, że sugerujesz, że moja prognoza będzie nierzetelna. Daj mi proszę szansę...
  • tomnext: zagrożenie? żadne. z pojawienia się na rynku inwestorów instytucjonalnych mogą być jedynie plusy w postaci...
  • Filip: Dzień dobry Panie Robercie. Czy jeśli wypełniłem i podpisalem oświadczenie o zalaniu (PZU), w którym opisane...
  • monte: BiL, daj Arturowi dwa tygodnie a on napiszę dla Ciebie prognozę doludniania Łodzi, taką że się nie pozbierasz...
  • Artur Kaźmierczak: Powodzenia!
  • Konrad: Artur dzięki za odpowiedź. Lokal jest ustawny. Jak uda mi się go kupić i wyremontować to podzielę się...
  • Robert: https://czasopismo.legeartis.o rg/2018/04/kara-umowna-brak-pl atnosci-czynszu-najem.html „Czy w umowie...
  • Tomek: Cena 70 tyś sugeruje, że to pewnie jakieś pomieszczenie użytkowe, warto by więc upewnić się, czy lokal będzie...
  • Nieruchomosci: Im bardziej jestem precyzyjna, tym łatwiej znaleźć mi mieszkanie. Do takiego wiosku doszłam, najpierw...
  • Sławek Muturi: Mati, dzięki za zgłoszenie oraz powodzenia w budowaniu wolności finansowej. Trzymam życzliwie kciuki:-)

Najnowsze wpisy

created by Water Design