03

03.2012

Case study: kawalerka na Woli już wynajęta

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Inwestowanie, Opłacalność Inwestowania, Wynajem, Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka

ilość komentarzy: 19

Jakiś miesiąc temu (1 lutego) podałem Wam informację o tym, że Mzuri pomogło jednemu z naszych warszawskich Klientów zakupić kolejną kawalerkę na wynajem.  Pomoc polegała na znalezieniu i obejrzeniu tej kawalerki, obfotografowaniu jej, zrozumieniu motywacji sprzedającego, a następnie po uzyskaniu akceptacji inwestora, wynegocjowanie ostatecznej ceny zakupu, założenie za inwestora 10%-owego  zadatku, podpisaniu umowy przedwstępnej, umówienie notariusza, itp. Prosiliście wówczas, by podać Wam informację gdy kawalerka się już wynajmie. I mam dobre wieści. Kawalerka jest już wynajęta od 1 marca. Uzgodniona cena najmu to PLN 1.300 miesięcznie, co po odjęciu PLN 230 opłaty do administracji oraz PLN 117,70 opłaty za zarządzanie najmem, pozostawia właścicielowi pasywny przychód na poziomie PLN 952,30.

Dla Waszej informacji, zainteresowanie kawalerką było całkiem spore. Agnieszka pokazywała je wielokrotnie. Jednej zdecydowanej parze odmówiliśmy ostatecznie wynajęcia, bo nie byli w stanie udokumentować wystarczająco wysokich zarobków. Inna pani chciała wynająć to mieszkanie tylko na 3 miesiące (z opcją wydłużenia jeśli pomyślnie przeszłaby okres próbny w swojej nowej firmie). Proponowaliśmy jej odpowiednie podniesienie czynszu, ale zanim się porozumieliśmy, pojawili się kolejni zdecydowani najemcy.

W sumie  pustostan trwał tylko tydzień – do 22 lutego mieszkali w nim najemcy poprzedniego właściciela mieszkania. W czasie tego pustostanu udało się mieszkanie gruntownie posprzątać, doposażyć (wersalka, stolik, dywan, pralka), sporządzić wzór szczegółowego protokołu zdawczo-odbiorczego, poprzepisywać umowy z dostawcami mediów, dokonać ostatecznego rozliczenia z administracją budynku, itp.

Dla przypomnienia: cena wyjściowa tej małej (17,3m.kw) kawalerki na Woli wynosiła PLN 151,000, ale udało się ją znegocjować do PLN 138,500. Dodatkowe koszty to około PLN 10.000 (podatek od czynności cywilno-prawnych, taksa notarialna, posprzątanie i doposażenie mieszkania).

W sumie, po uwzględnieniu wszystkich kosztów, łącznie z 11%-ową opłatą za zarządzanie, nowy właściciel będzie realizował zwrot na poziomie około 7,7% w skali roku (bez uwzględniania ewentualnych przyszłych wzrostów wartości samej kawalerki). Jest to całkiem przyzwoity wynik jak na Warszawę na ten moment cyklu rynku nieruchomości. Że nie wspomnę o satysfakcji z dokonania kolejnego kroku ku osiągnięciu wolności finansowej.

 

Komentarze:

  1. paglo pisze:

    inspirujące!!! mam nadzieję na podobny scenariusz w moim przypadku – być może już niedługo, w Gdańsku ;-)

  2. Adam pisze:

    Witam do tej pory głównie czytałem zaintrygowany ideą i rynkiem nieruchomości, ale odważę się coś napisać i po męczę trochę pytania pana Sławka, czy innych fridomaniaków.

    Czy w innych miastach Mzuri też udziela takich usług i radzi np jakie mieszkania po jakiej cenie da się w ogóle wynająć i byliby chętni i dalej pracownik oceniłby stan mieszkania, stan prawny, pomógł fachowo i bezpiecznie przeprowadzić zakup ?

    Dwa czy przy budowie portfela nieruchomości należy brać pod uwagę zmiany na rynku i jak ten rynek się zmieni za kilka lat ? Jeszcze kilka lat temu podstawą i najczęściej wynajmującymi się mieszkaniami były kawalerki, dziś wedle danych np Home Broker najczęściej wynajmują się mieszkania 2 pokojowe, a na drugim miejscu są 3 pokojowe, można się zastanawiać, czy za kilka lat podstawą nie będą mieszkania 3 pokojowe. Oczywiście dobra kawalerka, czy każda inna nieruchomość też się powinna wynająć, ale budując np portfel kilku nieruchomości warto chyba wpasować się w rynek, czy to nie ma znaczenia ? Chodzi nie tylko o najem, ale i wzrost wartości mieszkania w czasie.

    I jeszcze podam linka, ciekawy co fridomaniacy na to…

    http://nieruchomosci.dziennik.pl/artykuly/381019,home-broker-wprowadza-grupowe-zakupy-mieszkan.html

    • Sławek Muturi pisze:

      Adam, cieszy mnie to, że zdecydowałeś się stać aktywnym (a nie tylko pasywnym Fridomiakiem:-). Odpowiadając na Twoje pytania:

      1. Tak, Mzuri doradza swoim klientom przy zakupie mieszkań we wszystkich miastach, w których już działamy. Nie możemy doradzać w innych, bo nie będąc na miejscu, nie znamy danego rynku. Przy czym uwaga: Mzuri nie jest agencją pośrednictwa, więc nie pomożemy nikomu znaleźć mieszkania, w którym będzie chciał sam zamieszkać; czy nawet mieszkania do wynajęcia jeśli dana osoba będzie chciała się potem sama nim opiekować. Nasze doradztwo jest usługą dodatkową dla naszych Klientów, czyli osób które chcą nam powierzyć swoje mieszkanie pod wieloletnią opiekę

      2. Oczywiście przy budowie portfela należy brać pod uwagę przewidywane zmiany rynkowe. Jedyny szkopuł w tym, że nie wiadomo jak się rynek będzie zmieniał. Kieruj się własnymi odczuciami. Często słyszę, że najbardziej poszukiwane są mieszkania 2-3 pokojowe. Być może. Natomiast z doświadczeń Mzuri (a zarządzamy już blisko 200 mieszkaniami na wynajem) widzimy, że o wiele trudniej jest znaleźć najemcę na te większe mieszkania niż na kawalerki. Teoria sobie, a życie sobie.

      3. Zakupy grupowe mieszkań. Dobry pomysł. Ale nie jest to nic szczególnie nowego. Na targach mieszkaniowych w Warszawie 1-1,5 roku temu widziałem firmę, która się w tym specjalizuje i nawet wspomniałem o tym na łamach Fridomii.

      Powodzenia w budowaniu Twojego portfela nieruchomości na wynajem. Zapraszam Cię też na Kongres Otwarcia do Łodzi w sobotę 17 marca. Będziesz tam miał okazję spotkać co najmniej setkę innych osób budujących swój portfel i podpytać ich o ich doświadczenia, obserwacje, wnioski. Myślę, że dla wielu osób będzie to jedna z największych korzyści uczestniczenia w Kongresie. Rejestracja trwa na stronie http://www.mieszkanicznik.pl. Do zobaczenia !

  3. NoSign pisze:

    Sławku dziękuję za tego case’a! Takie z zycia wzięte przypadki skutecznie wpływają na wyobraźnię. Proszę o (w miarę możliwości) więcej takich opisów! Szczególnie spoza Warszawy ;)

    • Sławek Muturi pisze:

      NoSign, dzięki. Postaram się w takim razie częściej podawać takie case studies. Zresztą we wpisie z dnia 1 lutego, podałem tam też dwa case’y z Łodzi.

      Żywię nadzieję, że ciekawym źródłem inspiracji będą dla Ciebie i innych Czytelników, 32 historie zamieszczone w książce „MIeszkanicznicy 2012”, która mam nadzieję ukaże się w kwietniu.

      Mam też prośbę do wszystkich Fridomiaków. Dla mnie najcenniejszymi wpisami na tym blogu były te zamieszczane w kategorii „Zapiski Zdeterminowanych Fridomiaków”. Bardzo się cieszyłem z każdego z nich. Proszę o więcej ! Miejsca na serwerach Fridomii nie zabraknie:-)

  4. danielo pisze:

    Sławku, myślę, że początkującym fridomiakom warto przypomnieć o tym, iż opisany case nie zawiera w bilansie informacji o podatku jaki od uzyskanego przychodu będzie trzeba odprowadzać (np.8,5% jeśli wybieramy ryczałt). I jeszcze a propos podatków – tym roku składając zeznanie chciałem dla własnej wygody wybrać opcję rozliczania 1/kwartał, zamiast po każdym miesiącu. Okazało się (jakoś wcześniej mi to umknęło), że przy dochodach z wynajmu powyżej 25tys Eur/rocznie jedyną dopuszczalną formą rozliczenia jest opcja co miesięczna.Dla ścisłości dodam, że wybrałem ryczałt, i tej formy na pewno dotyczy powyższa reguła.
    Odnośnie historii kawalerki na Woli – osobiście nadal popełniam chyba błąd patrzenia na każde nowe mieszkanie trochę jak na swoje dziecko :-). Wiem, że nie będę z niego nigdy korzystał, ale i tak popełniam błąd przeinwestowania na etapie przygotowania lokalu do najmu. Wynika to zwykle z opłakanego stanu mieszkania w chwili zakupu, i obawy ze ewentualne odświeżenie i doposażenie nie będzie wystarczające. Dodatkowa motywacje to chęć uniknięcia poważniejszych napraw przez najbliższe lata po wprowadzeniu mieszkania do obiegu. Na pociechę mogę dodać, że dzięki temu mieszkania dość pozytywnie odróżniają się od rynkowego „standardu”, przychod z najmu jest wyższy (ale uczciwie trzeba przyznac ze roznica nawet kilkuset zlotych miesięcznie dopiero po wieeeelu miesiącach rekompensuje wyzsze naklady przy remoncie), a reakcja zainteresowanych wynajęciem to często coś w rodzaju „super, ja juz stad sie nie ruszam” :-) (to bardzo mile dla wlasciciela, ale oczywiście wtedy dopiero przystępujemy do kluczowego etapu selekcji najemcy…).
    Dziękuję za Twoje praktyczne wpisy, prezentujące konkretnie przebieg działań Mzuri – są bardzo pouczające, i pozwalają skonfrontować podejście eksperta z własnymi próbami. Pozdrawiam, i do zobacznia na Kongresie (czy mozna prosic o dodanie linku do strony rejestracyjnej obok informacji o Kongresie?, chyba tak byloby najwygodniej). Pozdrowienia

    • Sławek Muturi pisze:

      Danielo, dzięki za bardzo trafne uwagi.
      (1) Rzeczywiście przedstawione przeze mnie w case study wyliczenia nie uwzględniały podatków, które – namawiam ! – trzeba płacić. Lub przynajmniej rozliczać. Jeśli wybierzesz ryczałt, to będzie to 8,5%, jeśli działalność gospodarcza, to może to być 19%, ale też i zero % (jeśli możesz zastosować przyśpieszoną amortyzację lub masz inne wydatki związane z mieszkaniem).
      (2) Dzięki za doprecyzowanie zasad kwartalnego rozliczania podatków. Przyznam, że sam nie byłem świadom tego ograniczenia.
      (3) Emocje przy zakupie czy remoncie. Trudna sprawa, choć powinniśmy pamiętać, że jeśli będziemy remontować do takiego standardu żeby usłyszeć pochwałę od potencjalnych najemców przy pokazywaniu mieszkania, to możemy mocno przeinwestować. I czekać na zwrot tych przeinwestowanych pieniędzy wiele, wiele lat. A może nigdy jeśli najemcy nie będą skłonni zapłacić nam premii w czynszu najmu lub jeśli nasza wyższa ofertowa cena najmu spowoduje długie pustostany przy każdej zmianie najemcy.. Dlatego może lepiej oddać sprawę w ręce fachowców, takich jak Mzuri. Możecie nie robić z Waszego mieszkania „cukiereczka” – w końcu nie właściciel będzie je pokazywał najemcom, tylko ktoś z firmy Mzuri:-)
      (4) dzięki za podpowiedź dot linka do strony rejestracyjnej Kongresu. Już to wdrażam na blogu. Oto link: https://docs.google.com/spreadsheet/viewform?hl=en_GB&formkey=dHo3Q0MyUGl5MjdXRmQ0R2NOZmpubkE6MQ#gid=0

  5. bartonet pisze:

    takie informacje cieszą że coś się udaje :)

    Może wato było by założyć dział typu ,,ogłoszenia”?
    Są sytuacje kiedy przypadkowo napotykamy okazję, lub ciekawą ofertę ale mimo wszystko, nie jesteśmy nią osobiście zainteresowani (brak gotówki i wiele innych czynników) to w takim przypadku nie widziałbym problemu podzielić się wiedzą z innymi Fridomaniakami i im pomóc. Nie wspominając już o osobach które znamy osobiście i które chciały by szybko sprzedać swoje mieszkanie.
    Tak sobie tylko myślę. :)
    Pozdr.

    • Sławek Muturi pisze:

      Bartonet, super pomysł. Ale myślę, że bardziej właściwym miejscem będzie strona/forum Stowarzyszenia Mieszkanicznik. Tam należałoby stworzyć „bazar okazji rynkowych” i mam nadzieję, że ktoś z odpowiednią wiedzą się tego podejmie i stworzy sprawny i efektywny mechanizm.

  6. Ewa pisze:

    Jak obliczyliście te 7,7% zwrotu z inwestycji w skali roku?

    • Sławek Muturi pisze:

      Ewo, do obliczenia przyjęto kwotę PLN 952/miesięcznie (przychody właściciela po odjęciu opłat dla administracji oraz opłaty za zarządzanie) co rocznie daje PLN 11.424.
      Jeśli tę kwotę odnieść do całkowitych kosztów poniesionych na zakup (cena zakupu PLN 138.500 plus koszty notarialne, pcc, koszty zakupu sprzętu do doposażenia mieszkania, itp w łącznej kwocie PLN 10.000), to wyjdzie właśnie owe 7,7% zwrotu rocznie.
      Zgadza się?

  7. Inwestor pisze:

    Czy jest już może wiadomy oficjalny termin otwarcia biura w Katowicach? Była mowa o marcu, a że się już zaczął stąd powoli dopytuję.
    Chciałbym odwiedzić pracownika biura i porozmawiać o możliwości rozpoczęcia już współpracy.

    Pozdrawiam,
    Inwestor

    • Sławek Muturi pisze:

      Inwestorze, bardzo mnie cieszy perspektywa nawiązania bliskiej współpracy. Katowickie biuro Mzuri zostanie „oficjalnie” otwarte z końcem marca, ale już dziś możesz się skontaktować z Tomaszem Adamusem pod: tomasz.adamus@mzuri.pl lub na komórkę 796 218 012. Tomek część czasu spędza na szkoleniach w innych biurach Mzuri, ale jest też dostępny na Śląsku.

      • Inwestor pisze:

        Z tego co pamiętam, to była mowa o tym, że osoby chętne zostaną poinformowane o otwarciu biura (zgłosiłem swój e-mail), więc poczekam cierpliwie na kontakt (nie chcę być nachalny). Pytałem o termin, ponieważ myślałem, że go przegapiłem.

        Pozdrawiam,
        Inwestor

        • Sławek Muturi pisze:

          Nie, jeszcze nie przegapiłeś:-) Poza tym, „nachalny klient” to w dzisiejszym świecie biznesu chyba już oksymoron. Mzuri życzy sobie jak najwięcej „nachalnych” potencjalnych klientów, nie mogących doczekać się otwarcia biura:-)
          Poproszę aby Tomasz się z Tobą skontaktował :-)

        • Inwestor pisze:

          Już się ze mną Pan Tomasz skontaktował, dziękuję.
          A tutaj coś dla duszy….
          http://www.youtube.com/watch?v=Cgovv8jWETM

          Pozdrawiam
          Inwestor

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

Friend Email
Enter your message
Enter below security code
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

23.11, środa – Bangkok, Tajlandia, godz 15:00. Rejestracja tutaj: http://www.event.biznesponadgranicami.pl/#program

26.11, sobota – Warszawa, moja prezentacja w trakcie Kongresu organizowanego przez Businesswoman & Life

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Czy pieniądze dają szczęście? – studium przypadku mieszkańców Richistanu

Byłem już w kilkunastu stanach USA - m.in w Nowym Jorku, New Jersey, Massachussets, Connecticut, Illinois, Kalifornii, Newadzie, Arizonie, Nowym Meksyku, Utah, Colorado, na Florydzie, w Luizjanie, Mississippi, Alabamie, Tennessee, Teksasie, Waszyngotnie, Oregonie, Północnej Karolinie czy na Hawajach. Moi bliscy znajomi doskonale wiedzą, że moimi ulubionymi stanami są jednak ... Uzbekistan, Kazachstan, Kirgistan, Turkmenistan, Tadźykistan, Pakistan czy nawet Afganistan.  Gdybym dzisiaj był zmuszony wybrać czy wolę mieszkać w Missouri, w Kalifornii czy w Uzbekistanie zdecydowanie [...]

Najnowsze komentarze

  • Robert: Co masz konkretnie na myśli? Kto „prowokuje, ocenia i szufladkuje”? Wyrażam jedynie swoją opinię,...
  • Sławek Muturi: Gosiu, Etiopia jest w miarę bezpieczna. Ze względu na to, że był to (i w dalszym ciągu nadal jest)...
  • Sławek Muturi: Doktorze, „zacząć życie od nowa” z pewnością odmłodziłoby mózg, masz rację. Ale jak można...
  • UlaD: doktor21 obawiam się, że to może zadziałać wręcz przeciwnie :) http://wiedzoholik.pl/wielo...
  • nibul: Robert, niektórym przeszkadza jak ktoś popełnia błędy ortograficzne, a innym kiedy ktoś prowokuje ludzi,...
  • Gosik: Witam😊z ciekawością czytam twój blog ,dziękuję że przekazujesz swoje doświadczenia 😊dużo się dowiedziałam ,ale...
  • doktor21: Panie Sławku to nie była propozycja tylko luźne przemyślenia nad sensem życia:) a tak od innej strony to ja...
  • Sławek Muturi: Artur, nie miałem wpływu – bezpośredniego – na wysoką jakość komentarzy na fridomii, poza...
  • ArturSt: Mam już wyrobioną opinię po paru komentarzach których nie poprawiłeś. Niestety dużo gorzej się to...
  • Sławek Muturi: Zgadzam się. W Warszawie mamy 16 czy 17 dzielnic i w zasadzie prawie w każdej z nich (może oprócz...
  • Robert W: Wydaje mi się, że ewidentne ortografy należy poprawiać, jak tylko masz czas… Dzisiaj przykładowo...
  • Robert W: Dzielnica jakich wiele. O powodzeniu inwestycji będzie decydować pewnie cena zakupu tej kawalerki oraz...
  • kolo: nie no proszę was , tego języka neandertalsko-jaskiniowego nie da się czytać, skoro skończyliście szkoły,...
  • Sławek Muturi: Tomek, Mirosław, Bolo, dzienki sa fasze komętaże i suowa otuhy. F takiem razje bende fszystko pószczau...
  • Tomek: Ja bym zostawiał błendy takimi jakie one som, w oryginale. Jakby nie patżeć, sposub wypowiedzi i pisowni terz...
  • Mirosław Tomasz Borucki: Mam dwa blogi prywatne, nie pisane pod imieniem i nazwiskiem i zawsze moderuję treści, ale...
  • Bolo: Myślę, że ten blog mógłby być wzorem dla innych portali jeśli chodzi o kulturę prowadzonej dyskusji. Po co to...
  • Sławek Muturi: Doktorze, ciekawy pomysł, ale obawiam się, że sam będziesz musiał przeprowadzić swój eksperyment...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za linka do ciekawego artykułu. W uzupełnieniu do treści przedstawionych w artykule,...
  • Sławek Muturi: Sałata, masz rację. Ja też staram się nie outsource’ować myślenia do maszyn, które mają mnie w...

Najnowsze wpisy

created by Water Design