11

03.2012

Jak się wzbogacić dzięki pieniądzom Twojego bankiera? – radzi Dolf de Roos

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Co czytaliśmy, Inwestowanie, Jak sfinansować zakup nieruchomości, Nieruchomości, Opłacalność Inwestowania, Wynajem

ilość komentarzy: 35

Jednemu z Mieszkaniczników – Piotrowi – tak bardzo spodobały się książki Dolfa de Roos, że napisał do autora. Dolf mu odpowiedział, korespondowali ze sobą jakiś czas i Piotr zaproponował, że przetłumaczy którąś z jego książek na polski, ale kontakt z Dolfem  chwilowo się urwał. Ponieważ Piotra cenię i szanuję – zaintrygowany postanowiłem zamówić książkę Dolfa de Roos na amazonie. Na szczęście zanim to zrobiłem, sięgnąłem do swojej biblioteczki i okazało się, że mam już jedną z jego książek – „Real Estate Riches”, którą musiałem kupić chyba w 2005 lub 2006 roku. Tyle tylko, że przed przejściem na emeryturę więcej książek kupowałem niż czytałem i ta książka zbierała tylko kurz na półce.

Dzięki Piotrowi sięgnąłem do niej niedawno i jestem nią zafascynowany. W pierwszej części książki, Dolf zaczyna od porównania inwestowania w nieruchomości z inwestowaniem w inne klasy aktywów. Przekonuje, że inwestowanie w nieruchomości nie jest jedynie „nieco” lepsze niż inwestowanie w inne aktywa. Wg Dolfa de Roos, inwestowanie w nieruchomości jest „dziesiątki” czy „setki” razy lepsze.  Wynika to m.in z możliwości lewarowania zakupu; z możliwości dokonania zakupu mieszkania PONIŻEJ jego realnej wartości rynkowej; z możliwości podjęcia działań na rzecz wzrostu jego wartości po zakupie; z możliwości refinansowania (czyli wyciągnięcia gotówki bez sprzedawania mieszkania); z korzyści podatkowych niedostępnych dla innych klas aktywów; z możliwości ubezpieczenia ryzyka utraty wartości; z indeksacji wartości do inflacji; itp.

Niby nie dowiedziałem się niczego czego bym wcześniej nie wiedział (o wszystkich wymienionych powyżej korzyściach była mowa m.in w książce „Wolność finansowa..” czy podczas większości moich prezentacji), natomiast klarowność argumentów Dolfa pomogła mi jeszcze lepiej zrozumieć coś co wcześniej czułem tylko intuicyjnie. Na przykład, dzięki temu, że wyjaśnił, że w przypadku kursów akcji istnieje dużo większe standardowe odchylenie od średniej wartości (w tym tygodniu prześladuje mnie – jak widać – statystyka:-)), zrozumiałem dlaczego o wiele ważniejsza przy budowie portfela inwestycji w akcje jest „dywersyfikacja”, niż w przypadku budowy portfela mieszkań na wynajem (średnie ceny mieszkań danego typu w danej dzielnicy są o wiele bardziej wzajemnie ze sobą powiązane niż średnie wartości firm nawet z tej samej branży).

W drugiej części książki, Dolf dzieli się swoimi swoim osobistym podejściem, technikami oraz sekretami inwestowania w nieruchomości na wynajem. Pierwsza jego zasada brzmi: 100:10:3:1, czyli by kupić jedno mieszkanie, trzeba ich wcześniej obejrzeć 100; złożyć oferty na 10; szukać finansowania na 3 zaakceptowane przez sprzedającego oferty i – jeśli wszystko się powiedzie – kupić swoje jedno mieszkanie na wynajem. Mówi też o tym jakie 2-3 pytania trzeba zadać pośrednikowi by znaleźć takiego, który będzie nam rzeczywiście pomocny.

Dolf zaskoczył mnie pisząc, że nie kupuje nieruchomości dla ziemii (bo ona nie generuje przychodów); ani dla budynków (bo te wymagają napraw); ani dla najemców (bo ci wymagają obsługi); ale po to by nabyć … dług. Dlaczego? Bo dług pozostaje na zawsze określony w wartościach nominalnych, a wartość nieruchomości, na których dług jest zabezpieczony rośnie w czasie. Przedstawia dwa przykłady odmiennych strategii przyjętych przez dwóch kolegów w roku 1960, aby zilustrować przewagę posiadania długów. Przyznam, że to dla mnie nowatorskie spojrzenie na inwestowanie w nieruchomości wynikające chyba z tego, że celem Dolfa wydaje się być ciągłe „pomnażanie majątku” (i stąd tytuł książki), a nie – tak jak to jest w moim przypadku – osiągnięcie wolności finansowej.

Autor omawia też podstawowe zasady zarządzania najmem (zgadza się, że selekcja najemców to klucz do unikania problemów!) i namawia do oddania zarządzania zewnętrznej firmie typu Mzuri. W bardzo klarowny i systematyczny sposób omawia różnice pomiędzy inwestowaniem w nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne (może kiedyś zrobię z tego oddzielny wpis). A także argumenty za ograniczaniem interwencji rządów w rynek najmu, podając historyczne dowody na ich nieskuteczność.

Kończy 8-oma złotymi zasadami inwestowania w nieruchomości: (1) zarabiasz gdy kupujesz; (2) zawsze kupuj od zmotywanej osoby; (3) nie zakochuj się w nieruchomości; (4) przy negocjacjach ten, kto pierwszy określi swoje oczekiwania cenowe zawsze przegrywa; (5) działaj pod prąd; (6) staraj się używać jak najmniej własnej gotówki; (7) nie sprzedawaj; (8) Deale Roku pojawiają się co … tydzień! Musisz tylko nauczyć się ich szukać.

Książka warta polecenia! Duuuże dzięki, Piotrze :-)

Dolf de Roos, „Real Estate Riches. How to Become Rich Using Your Banker’s Money”, John Wiley & Sons, New Jersey, 2005

Tagi: , , , , , , , , , , , ,

Komentarze:

  1. Inwestor napisał(a):

    Czy można prosić o opisanie 1 zdaniach dwóch odmiennych strategii opisanych w książce?

    Pozdrawiam,
    Inwestor

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Inwestorze, Dwóch kolegów w roku 1960. obaj mają po USD 4.000 gotówki. Jeden kupił za gotówkę dom wart USD 4.000, który dziś jest wart USD 250,000. Drugi kupił w 1960 roku 4 domy po USD 4.000 każdy, zaciągając USD 12,000 długu. Dziś jego domy są warte USD 1 milion i jęsli w ogóle by nie spłacał długu to miałby nadal dług w wysokości USD 12.000 (ale to pikuś w porównaniu do wartości domów).

      Co więcej, załóżmy, że w roku 1970 obaj otrzymali premię w w wysokości USD 12.000 i że tyle już były warte domy w USA. Pierwszy inwestor kupił kolejny dom za USD 12.000 i teraz ma dwa warte łącznie USD 500.000 (nieźle!).
      Drugi inwestor miał wybór: albo spłacić dług z 4 pierwszych kupionych mieszkań (miałby teraz nadal majątek wart USD 1 mln), lub kupić kolejne 4 domy, zaciągając USD 36.000 długu. Ale dziś miałby już 8 domów wartych w sumie USD 2 miliony i „tylko” USD 48.000 długu.

      Jeśli przyjmiemy, że strategia drugiego inwestora jest lepsza, to nie warto spłacać długów, tylko je wciąż „kupować” i „gromadzić”. I to jest to co radzi Dolf, co – przyznam – dla mnie jest nowym spojrzeniem na cel inwestowania. Muszę jeszcze sam przemyśleć jak się to ma do wolności finansowej, która dla mnie osobiście oznacza stan wolny od zmartwień finansowych, ale też od wiszących nad głową do spłacenia kredytów.

      Na Twoje drugie, szczegółowe pytanie dotyczące kosztów obsługi przez Mzuri w Katowicach, odpowiem Ci mailowo.

      Powodzenia w inwestowaniu.

      • SiliconMind napisał(a):

        Strategia z „gromadzeniem” długu może też wyjść bokiem, jeśli się przeinwestuje, a sytuacja podobna do obecnej, spowoduje załamanie rynku. Niemniej, podejście do tematu ciekawe.

        • SiliconMind napisał(a):

          No tak, zapomniałem dopisać… zasada 100:10:3:1 – daje do myślenia :) Z drugiej strony, w niektórych częściach kraju, obejrzenie 100 nieruchomości w danej kategorii (np. kawalerek), mogłoby potrwać kilka lat :(

        • Mariusz napisał(a):

          @SiloconMind
          Wydaje mi się, ze w strategii 100:10:3:1 nie chodzi o obejrzenie na żywo każdej z nieruchomości.
          Możesz przeglądać 100 ogłoszeń w internecie albo w gazetach. Albo lepiej, ustal sobie listę pytań do właścicieli nieruchomości. Pytaj o to dlaczego sprzedają nieruchomość, o ich motywację, jak szybko muszą ją sprzedać i jak długo ja posiadają. Dzięki takim i podobnym pytaniom sprawdzisz czy sprzedawcy są „zmotywowani” tzn. czy są w stanie sprzedać nieruchomość poniżej wartości rynkowej.

          100 nieruchomości nie musisz oglądać, możesz przeprowadzić krótki wywiad telefoniczny.
          Zakładając, że każda rozmowa trwa około 15minut. To 100 takich rozmów da 25 godzin.
          W 2 tygodnie można spokojnie się uwinąć :)

          Ze 100 w ten sposób wybierasz 10, które odwiedzasz osobiście, żeby uzyskać więcej informacji od właściciela, ocenić ich stan techniczny, sąsiadów i okolicę.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Mariusz, masz rację. Dolf też sugeruje coś podobnego. Natomiast ja bym dodał, że trochę to też zależy od stopnia doświadczenia inwestora. Sugeruję by początkujący inwestor obejrzał fizycznie te 100 mieszkań (oczywiście po odsianiu części juz na podstawie ogłoszeń). Przy 80-tym będzie dostrzegał to co nie zwracało nawet jego uwagi przy 15-tym. Jeśli po drodze, np jako 32-ie widział jakąś dobrą okazję, to szanse są, że po odrobieniu swojej lekcji, ta okazja mogła już w międzyczasie zniknąć (bo to mają do siebie naprawdę dobre okazje:-). ale lepiej przepuścić 5 okazji, niż na samym początku popełnić 1 kosztowny błąd.

          Tak czy inaczej pytanie SiliconMind pozostaje ważne – co zrobić jeśli w twoim małym miasteczku nie ma 100 czy więcej mieszkań danego typu do obejrzenia? Proponuję „poćwiczyć” na sąsiednim mieście, lub na mieszkaniach, które nie są nawet w segmencie, którym jesteś zainteresowana:-)

      • Inwestor napisał(a):

        Dziękuję,

        pozdrawiam,
        inwestor

      • Tomek K. napisał(a):

        Dziękuje Sławku za przykład.

        Zastanowiło mnie zdanie „i jęśli w ogóle by nie spłacał długu” przecież to jest piękne w swojej prostocie. Mieszkania na wynajem wcześniej czy później będą sprzedane, wiec po co się obciążać spłato części kredytu hipotecznego skoro można odwlec to w czasie do momentu sprzedaży a dla banku spłacać tylko „ratę odsetkowo”. Zabieram się do poszukiwania informacji o takich kredytach na polskim rynku.

        PS. Może ktoś ma już informacje o takim kredycie ?

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Tomku, ten typ kredytu w Anglii czy Stanach nazywa się „interest only” i jest jednym z wariantów nieobecnych jeszcze w Polsce kredytów typu „buy-to-let”. Ale w Stowarzyszeniu będziemy chcieli pomóc bankom we wprowadzeniu tego typu kredytów na polski rynek.

          Ciebie zastanowiło jedno zdanie, mnie inne:-) Dlaczego piszesz, że „każde mieszkanie na wynajem będzie prędzej czy później sprzedane”. Pytam dlatego, że ja dotąd ani razu nie sprzedałem i nawet nie mam zamiaru sprzedawać sprzedawać żadnego z moich mieszkań, bo nie bardzo widzę po co miałbym to robić…

        • Tomek K. napisał(a):

          Sławku decyzja o sprzedaży czy trzymaniu nieruchomości przeważnie zależy do właściciela. Jednak są okoliczności które skłoniły mnie do opinii że wcześniej czy później mieszkanie pod wynajem i tak będzie sprzedane.
          Zacznę od przykładu który był podany wyżej w 1960 roku było kupionych 4 mieszkania za łączno kwotę 16 000 ( 4 000 gotówkę i 12 000 kredytu). W roku 1970 wartość tych nieruchomości wyniosła 4*12 000=48 000. Sprzedajemy (refinansujemy) je i spłacamy bank czyli 48 000-12 000 kredytu daje 36 000 gotówki plus 12 000 z premii w pracy daje kwotę 48 000 jako dysponujemy w 1970 roku. Następnie opierając się na kolejnych kredytach kupujemy 16 mieszkań (48 000 gotówka, 144 000 kredytu). Przy założeniach jakie były w przykładzie na koniec, mieszkania będą warte teoretycznie 4 miliony minus 144 000 kredytu.
          Teraz inne zagadnienie, w naszych realiach większość mieszkań pod wynajem jest w blokach. Bloki z wielkiej płyty teoretycznie mają swojo żywotność (50-60 lat), wiec zakładanie ze będą stać 1 000 lat odpada. Czyli wypadało by się zastanowić jak i kiedy wyjść z inwestycji. Co innego jeżeli rozważamy przypadek posiadania nieruchomości w postaci domu z gruntem, bo istnieje naprawdę mało sytuacji zniszczenia gruntu.
          Pozytywny http://www.muratorplus.pl/biznes/raporty-i-prognozy/wielka-pyta-nie-do-ruszenia_59105.html
          Negatywny http://www.rp.pl/artykul/343544.html?p=1

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Dzięki Tomku. Rzeczywiście refinansując po drodze nabyte wcześniej mieszkania można dodatkowo przyśpieszyć ten proces. Choć to przyśpieszanie też należy kontrolować by nie przegrzać się kredytowo.
          A co do wielkiej płyty, to była na fridomii na ten temat dyskusja już wiele razy. Z miejsca, z którego piszę te słowa widzę panoramę Pragi Południe oraz Północ. Oprócz dużej przestrzeni ogródków działkowych, wszędzie wkoło widzę bloki z wielkiej płyty. W Polsce mieszkań w blokach jest kilka dobrych milionów. Nie bardzo widzę gdzie ci wszyscy mieszkańcy mieliby się przenieść w perspektywie 50 lat. Moim prywatnym zdaniem szybciej doczekamy się ich modernizacji niż masowego wyburzania. Oczywiście jeśli ktoś ma odmienne zdanie, to nie powinien w mieszkania w blokach inwestować.

  2. Marcin Tychy napisał(a):

    Slawek,
    To co tlumaczymy jako stowarzyszenie i piszemy slowo wstepne :) ?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Marcin, moglibyśmy, pewnie! Tylko trzeba by najpierw zdobyć zgodę autora oryginału, a na tym etapie chyba urwały się rozmowy Piotra z Dolfem. Pogadajmy podczas Kongresu… :-)

  3. Łukasz Sobotowski napisał(a):

    Sławku muszę przyznać, że mnie równie skutecznie zachęciłeś do zgłębienia tej lektury.
    Rozpoczynam poszukiwania ;-)

    Pozdrawiam

  4. Rafał Witkowski napisał(a):

    witaj Sławku,

    Kilka miesięcy temu miałem okazję przeczytać polską wersję rozdziału, dzięki inicjatywie Piotra. Szkoda tylko, że póki co to na tym się skończyło. Może Piotrowi uda się nawiązać ponownie kontakt z Dolfem, czego jemu, sobie i wszystkim Mieszkanicznikom życzę. Sławku miałbym prośbę, czy mógłbyś się rozwinąć w temacie możliwości ubezpieczenia ryzyka utraty wartości? Na czym to polega i jak to jest realizowane w polskich realiach? Drugą sprawą jest refinansowanie mieszkań przez banki. Czy może wiesz, znasz które banki obsługują w tym zakresie spółki?…a może ktoś z Mieszkaniczników się wypowie na ten temat? Zapraszam! Pozdrawiam i do zobaczenia w sobotę na Kongresie Otwarcia

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Rafał, chodzi o to, że często się zdarza, że aktywo inwestycyjne, które kupiłeś może stracić na wartości. Np kupisz złoto za cenę X, a potem wartość może spaść do 1/2 X. Wartość akcji poszczególnej spółki giełdowej może spaść nawet o 90% lub zupełnie do zera w przypadku bankructwa firmy. To jest ryzyko inwestycyjne.

      Istnieje też ryzyko, że mieszkanie czy dom może ulec spaleniu, zawalić się. W niektórych krajach istnieje ryzyko zniszczenia w wyniku trzęsienia lub obsunięcia ziemii, powodzi i innych kataklizmów. Na szczęście to ryzyko można ubezpieczyć – jest to popularna usługa ubezpieczycieli.
      Natomiast żaden ubezpieczyciel nie ubezpieczy ryzyka utraty wartości akcji czy złota.

      • Rafał Witkowski napisał(a):

        Dziękuję za komentarz. Z tego co napisałeś wnioskuję, że chodzi o ubezpieczenie mieszkania od ognia i innych zdarzeń losowych, dobrze interpretuję? …a masz może wskazania co do drugiej części mojego postu? Byłbym zobowiązany:-)

  5. Roberts napisał(a):

    Wszystko zależy od przyjętych założeń. Przykład z książki przedstawia sytuację gdy przychody z najmu jednego mieszkania przejadamy, a z mieszkań kupionych na kredyt pieniądze z wynajmu idą na spłatę kredytu.
    Sytuacja będzie wyglądała inaczej jeżeli kupimy jedno mieszkanie i je wynajmiemy a dochody z najmu będziemy odkładać.
    Weźmy przykład mieszkania, z niedawnego wpisu na fridomi zakupionego w Warszawie za 148500 zł ze wszystkimi kosztami. Dochód dla właściciela to 952,30 zł na czysto jeśli stosuje przyśpieszoną amortyzację i płaci podatek 0 zł. Jeśli będzie odkładał dochód z wynajmu to po 30 latach odłoży 342 828 zł. Jeśli będzie odkładał pieniądze na lokatę bankową z oprocentowaniem 4% (w chwili obecnej są lokaty powyżej 6%) to po 30 latach po zapłaceniu podatku od odsetek 59259,39 zostanie mu 595 460,16 zł.
    Jeśli będzie odkładał przez 15 lat na lokacie 4% to na czysto odłoży 221 905,87. Po piętnastu latach za odłożone pieniądze kupuje drugie mieszkanie. Pieniądze z wynajmu dwóch mieszkań odkłada przez kolejne 15 lat. Po upływie łącznie 30 lat kupuje kolejne 2 mieszkania za gotówkę. Po 30 latach ma 4 mieszkania. Bez kredytu. Przy powyższych założeniach kupując za gotówkę nawet jak się nie uda kupić 4 mieszkań to nie powinno być tak, że kupując mieszkanie za gotówkę po 30 latach zostajemy tylko z 1 mieszkaniem a na kredyt z 4.
    W wyliczeniach nie została uwzględniona inflacja a także podniesienie czynszu za wynajem na wskutek inflacji.
    Pozdrawiam

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Robert, masz 100% racji. To też może być dobra strategia. Rzeczywiście , tak jak mówisz, szkopuł leży w tym czy uda się komuś utrzymać taką dyscyplinę przez 30, 40 lat, w ciągu których może się pojawić wiele „palących potrzeb”. I pewnie wraz z ilością gromadzącej się na koncie gotówki, częstotliwość pojawiania się owych „palących” potrzeb może rosnąć:-)

  6. Magdam napisał(a):

    Zastanawia mnie jedna rzecz. Załóżmy, że kupię 20 letnie mieszkanie na kredyt 30 letni. Po tych 30 latach, kiedy mieszkanie przestanie spłacać kredyt a zacznie przynosić dochód mi, będzie ono miało 50 lat. Będzie wymagało pewnie gruntownych remontów i nie będzie atrakcyjnym miejscem wynajmu, nie mówiąc już o tym, że niektóre wiekowe kamienice nadają się do wyburzenia (może się mylę, ale wydaje mi się, że jakość materiałów i budowanie ogólnie jest chyba teraz jednak gorsze niż to sprzed lat). Czy to nie jest duże ryzyko?

  7. Aga-ta napisał(a):

    Zasada, aby nie zakochiwać się w nieruchomości jest bezduszna! Co poradzić, gdy ma się skłonności do zakochiwania się w nieruchomościach?:-)))
    A serio, to też wymaga treningu, aby nauczyć się odłączać emocje i myśleć jak rasowy Mieszkanicznik. Kupujemy emocjami, urządzamy emocjami, a chodzi przecież o biznes :-)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Aga-to, nie jestem ekspertem od miłości czy emocji. Ale wydaje mi się, że dobrą metodą jest kierować swoimi emocjami, a nie koniecznie je wyłączać. Ja kupując nieruchomości swoje emocje skupiałem nie na kolejnej nabywanej jednostce, tylko na tym, że przybliża mnie ona do upragnionej wolności finansowej.
      Pamiętam, że nawet kupując swoje pierwsze mieszkanie na wynajem, też nie czułem jakichś specjalnych do niego emocji, ani dreszczyku podniecenia czy strachu. Co pewnie obiega od doznań wielu osób, z którymi rozmawiałem. Ale tutaj pomogło mi chyba też to, że ja nigdy nie czułem (i na szczęście nadal nie czuję) żadnych emocji do pieniędzy, więc pozbywanie się dużej ilości kasy na raz (mieszkania kosztują jej więcej niż cokolwiek innego) nie było dla mnie traumą.
      Zatem moja rada: jeśli chcesz coś (oprócz swojego Męża i Rodziny) pokochać, to pokochaj wolność finansową. A mieszkania traktuj zupełnie przedmiotowo, jako środki do celu.
      Powodzenia !
      „ekspert d/s miłości” ha, ha, hah :-)

  8. Inwestor napisał(a):

    W wolnej chwili zrobiłem sobie prostą analizę z prognozą 30 lat inwestowania w mieszkania w 2 wariantach: z kredytami oraz bez. Uwzględniłem akumulację kapitału z otrzymywanych czynszów, oraz ich reinwestowanie, odkładanie dodatkowego kapitału z otrzymywanych wynagrodzeń, czynsze i wartości nieruchomości w rynkowych wartościach oraz dodatkowe koszty, w tym MZURI.
    Dla mnie dwa podstawowe wnioski:
    1. Szybciej bogacimy się inwestując za gotówkę niż za kredyt – szybszy przyrost kapitału i wartości inwestycji, pomimo że kredytem „łowimy” szybciej mieszkania.
    2. Szybciej bogacimy się kawalerkami aniżeli mieszkaniami 2-pokojowymi – przy odpowiednim poziomie gromadzonego kapitału szybciej kupujemy kolejne. Im szybciej kupimy, tym szybciej wynajmiemy i zarabiamy.

    Pozdrawiam,
    Inwestor

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Inwestorze, to bardzo ciekawe i trochę wbrew intuicyjne. Spodziewam się, że wiele osób będą ciekawiły szczegóły Twoich obliczeń. Czy mógłbyś się nimi podzielić?

      • Inwestor napisał(a):

        Nie ma w tej analizie niczego specyficznego. Każda analiza powinna być wykonana przez każdego z nas, tak jak pisze się dla każdego przedsięwzięcia osobny biznes plan, nie ma dwóch takich samych montaży finansowych, itd.
        Przyjąłem wszystkie koszty ponoszone przy inwestycji i rynkowe wartości kredytów. Z analizy wyszło, że w szybszym tempie przyrasta nam gotówka jeśli nie ponosimy kosztów kapitału obcego. Oczywiście każdy według własnych możliwości dokłada do tego kapitał zakumulowany z wynagrodzenia lub innych źródeł zarobkowych.
        Co ciekawe, z analiz wynika, że korzyści z kawalerki są większe od korzyści z mieszkania 2-pokojowego. Jeśli cena nabycia kawalerki to 2/3 wartości mieszkania 2-pokojwego, to już korzyści z najmu kawalerki są większe niż 2/3 czynszu z mieszkania 2-pokojwego, stąd zapewne ta różnica, mniejsze czynsze i koszty zaadaptowania kawalerki.
        Kolejne ciekawe spostrzeżenie – pośrednicy „nie lubią” inwestorów. Wolą konsumentów, bo łatwiej ich zbajerować kawą o poranku w takim, czy innym miejscu mieszkania, itd. A inwestor twardo liczy i kalkuluje. Konsument płaci więcej za to samo mieszkanie, które mógłby nabyć inwestor przy tych samych pozostałych warunkach.

        Pozdrawiam,,
        Inwestor

  9. Piotr Hryniewicz napisał(a):

    Mam nadzieję, że w tym roku uda się zakończyć temat tłumaczenia i wydania pierwszej książki.

    Dolf de Roos zgodził się na opublikowanie pierwszego rozdziału w polskiej wersji i jest on dostępny w formie bezpłatnego e-booka pod adresem: http://www.dolfderoos.pl klikając na przycisk „Dowiedz się więcej o książce”

    Jest ona także dostępny na stronie http://edukacjainwestowania.pl/ebook/4pytania.html

    • Sławek Muturi napisał(a):

      To super wiadomość, bo książka jest warta przeczytania. Dzięki Piotrze za polecenie jej mnie. No i trzymam kciuki za powodzenie projektu.

  10. Romek napisał(a):

    „Nie zakochuj się w nieruchomości”.
    A w mojej strategii „zakochanie się w nieruchomości” jest ważne. Oczywiście nie determinuje zakupu, ale jest ważne: co widzę z okna, czy mogę wyjść na spacer, gdzie jest kawałek zieleni. Odbiega to od większości koncepcji (także Sławek stawia na wynajem, a nie na przyjemności), ale mieszkanie musi do mnie przemówić. Od jakiegoś czasu szukam następnego do zakupu. I to jest jeden z punktów do sprawdzenia. Jest to element zarzadzania ryzykiem, czyli zadania sobie pytania co by było, gdybym musiał mieszaknie sprzedać.
    Oczywiście sprzedanie nawet tak wybranego mieszkania nie byłoby dla mnie problemem, o ile kupujący godziwie chciałby zapłacić. Kupuję mieszkanie pod wynajem, ale zarobienie na sprzedaży nie jest grzechem.

    P.S. Ostatnio byłem w cudnym miejscu, blisko potencjalych wynajmujących. Widok z okna zapierał dech w piersi. Niestety mieszkanie z błędami w konstrukcji lub w wykonaniu. Cały budynek żył swoim życiem, a to znaczyłoby niekończący się remont. Rozum, a może bardziej arkusz kalkulacyjny, powiedział nie…
    A zdjęcia z usterkami z tego mieszkania przewijają się na moim komputerze jako bezpłatny materiał szkolenia na temat „Gdzie szukać usterek”.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Romek, dzięki za odwiedzenie fridomii oraz za Twoją opinię. Szczególnie cieszą mnie te opinie, które są sprzeczne z moimi. bo dzięki temu muszę się zastanowić i mam okazję się rozwijać.
      Co do możliwości sprzedaży, to przy budowaniu wolności finansowej powinna to być ostateczność, a nie pełnoprawna opcja do rozważenia, np w przypadku wzrostu ceny rynkowej kupionej na wynajem nieruchomości.

      Ale rozumiem, że mogą się wydarzyć nieprzewidziane okoliczności życiowe zmuszające do sprzedaży. Tylko pytanie czy łatwiej mi będzie znaleźć kupca na mieszkanie, które kupiłem ze słabym widokiem za 100 i jestem je gotów sprzedać za 100 mimo, że od czasu zakupu wzrosły średnie ceny rynkowe? Czy Tobie, który kupiłeś bardzo podobne mieszkanie za 130 (bo do Ciebie głośniej przemówiło) i które teraz jesteś gotów sprzedać za 130? A pamiętajmy, że jeśli to okoliczności życiowe cię zmuszą do sprzedaży, to szybkość zawarcia transakcji sprzedaży i otrzymania gotówki będzie dla ciebie bardzo istotna.

      Wg mnie, ale oczywiście mogę się mylić, obaj szybko sprzedamy nasze mieszkania za … 100. Tylko że ty w międzyczasie PLN 30 tys przepłaciłeś. Ale to jest oczywiście tylko hipoteza. Co o niej sądzicie Fridomiacy?

  11. jacek napisał(a):

    witam serdecznie

    czy wiadomo obecnie coś więcej na temat przetłumaczenia całości książki Dolfa de Roos’a, „Real Estate Riches. How to Become Rich Using Your Banker’s Money” na język polski?

    pozdrawiam

  12. PAndy napisał(a):

    Ciekawy i rzadko poruszany temat ‚co będzie z wielką płytą’, często jest omawiany bardzo schematycznie. Giga bloki wielkopłytowe w Warszawa-Śródmieście przecież nie znikną wraz z ziemią na której stoją. Nawet, gdyby musiały zostać zburzone (za następne np. 30 lat), to wartość ziemi, na której stoją wzrośnie znacznie w tym czasie (najprawdopodobniej). Bardzo dobrze to widać właśnie wzdłóż ulicy Grzybowskiej. Wielu z nas pamięta, jak ta ulica wyglądała jeszcze 10 lat temu. Obrosła apartomentowcami i biurowcami. Niedaleko, na rądzie ONZ zostanie zburzony, bodajże 20 letni biurowiec, dlatego że opłaci się go zburzyć i zbudować coś bardziej dochodowego. Podam też przykład z Singapuru, gdzie w niektórych,dzielnicach burzy się nawet 20 letnie !!! bloki mieszkalne, by ich miejsce wybudować wyższe. Przy okazji mieszkańcy dostają rekompensatę w postaci mieszkania w nowym budynku a dodatkowo uzystkana przestrzeń jest sprzedawana. W tym knotekście nie martwił bym się tak bardzo wielką płytą w dużych miastach. Bo dziś wielka płyta stoi praktycznie tylko w atrakcyjnych lokalizacjach. Podam jeszcze jeden sprawdzony niedawno przykład z mojego rodzinnego Rzeszowa. Na osiedlu Kmity (wielka płyta sprzed 35 lat) ceny mieszkań notują najwyższe wyceny w mieście. Wynika to m.in. z tego, że w międzyczasie osiedle pięknie obrosło roślinnością, a tereny nie zostały bezmyślnie zabudowane ‚dodatkowymi blokami’. Jest po prostu dużo przestrzeni. I pomimo braku wind w większości bloków, ludzie chcą tam mieszkać. A 30 lat temu mówiono o tym osiedlu ‚koniec świata’. Plusem mieszkań z wielkiej płyty jest po prostu wartość ziemi,na której są posadowione i często duży udział m2 mieszkania w gruncie. Czyli jesteśmy właścicielem sporego kawałka ziemi, który można w przyszłości przekształcić (np. po zburzeniu bloku). Czego nie można powiedzieć o ciaśniutkich działeczkach w nowobudowanych inwestycjach. Tam obrys budynku często jest ledwo, ledwo mniejszy od działki.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      PAndy, dzięki za ten komentarz i wniesienie dodatkowych perspektyw.
      Dodam, że niedawno byłem w Berlinie i tam setki bloków z płyty, które oryginalnie nie maiły wind czy balkonów zostały w nie doposażone. W przypadku balkonów są one zawieszane na metalowych konstrukcjach przytwierdzonych do ścian elewacji, do dachów, a często (choć nie zawsze) również do ziemi. Część z nich wygląda na prawdę atrakcyjnie.
      Mam nadzieję, że i w Polsce znajdą się przedsiębiorcy, którzy zechcą zaoferować usługę dobudowania balkonów wspólnotom mieszkaniowym:-)

      Andy do zobaczenia w Singapurze 9 stycznia. Może ktoś jeszcze do nas dołączy? Zapraszam gorąco.

    • Kuneg napisał(a):

      Świetne spostrzeżenie :)

  13. Kuneg napisał(a):

    Nie czytałam książki Pana de Roos, ale rachunek jest bardzo prosty wg mnie :)

    Odnośnie dźwigni finansowej, to z mojego doświadczenia wynika, że banki niechętnie udzielają kolejnego kredytu. Może z czasem, jak nasza wiarygodność będzie rosła, to będą patrzeć przychylniejszym okiem. Lewar też wymaga sporo zachodu w polskich warunkach i nie jest takie łatwe, jak to się niektórym wydaje. To tyle z marudzenia. ;)

    Teraz konkret :)

    Mam mieszkanie, które spłacam już ponad 10 lat – jest ono moje i kredyt na nie też. Zaległości we wpłatach nigdy nie było. Ten pierwszy kredyt mogłam wziąć po blisko 10 latach pracy zawodowej.

    2-3 lata temu kupowaliśmy z mężem mieszkanie mając 80% ceny zakupu gotówką. Potrzebne było prawie drugie tyle na sfinalizowanie zakupu i wyremontowanie ruiny. Część banków nam odmówiła, jeden nie chciał dać pełnej, wnioskowanej kwoty, następny nie chciał przekazać umowy wcześniej w celu dokładnego zapoznania się z zapisami – więc im podziękowałam (zobowiązanie zaciągam na blisko 30 lat, a na zapoznanie się z cyrografem mam mieć 30 minut???). W końcu kolejny bank zgodził się pożyczyć wnioskowaną kwotę, przesłał dokumenty w formie elektronicznej, a doradca kredytowy pomógł w wyjaśnieniu wątpliwości. Termin podpisania umowy notarialnej przesuwaliśmy 2 razy nie mogąc dopiąć formalności z bankami. Dzięki temu jednemu doradcy (dziękuję Panie Kamilu :) ) udało się nam kupić, wyremontować i zarabiać na mieszkaniu. Oczywiście próbowałam zarazić go tą ideą :)

    Mieszkanie po remoncie wyszło ekstra, z klimatem i nie tylko (zasługa mojego męża, który zakochał się w nim i myślał nawet o przeprowadzce :) ), a za kolejnym mieszkaniem zaczynam się rozglądać właśnie. Drugi kredyt finansuje prawie wszystkie moje bieżące wydatki stałe (bez jedzenia, ubrania, samochodu i zużycia mediów), łącznie z obiema ratami kredytowymi i podatkami od nieruchomości. Dzięki zastosowanej dźwigni mogę odkładać miesięcznie 2 razy większą kwotę, niż przed wynajęciem drugiego mieszkania – i to na luzie :)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Małgosiu, dzięki za przypomnienie kolejnego wpisu sprzed lat. Dokładnie sprzed 4 lat:-).
      Dzięki dyskusjom z Wami tutaj na fridomii oraz z uczestnikami moich prezentacji, moja wiedza też się rozwija. Od czasu tego wpisu, jeszcze wyraźniej widzę różnicę pomiędzy strategią budowania wolności finansowej, a strategią bogacenia się. Oczywiście w tej drugiej nie ma niczego złego, ale jeśli chcesz osiągnąć wolność finansową, to powinieneś rozumieć, że do tych dwóch różnych celów prowadzą dwie różne drogi oraz zupełnie inne strategie. Stosowanie narzędzi odpowiednich dla wzbogacenia się może Cię oddalać (a nie przybliżać) do wolności finansowej.

      Wiele Fridomiaczek i wielu Fridomiaków doskonale to rozumieją. Niestety wielu osobom te dwa cele, te dwie różne strategie nadal splatają się w jedną (poplątaną) całość.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Studium przypadku: kawalerka w Katowicach

Właśnie finalizujemy transakcję zakupu mieszkania dla jednego z klientów Mzuri w Katowicach w dzielnicy Załęże. Dla osób znających to miasto, mieszkanie znajduje się przy ul. Janasa (boczna od ul. Gliwickiej) i położone jest na 2 piętrze w 3 piętrowej kamienicy tzw. Familoku.  Budynek należy do wspólnoty mieszkaniowej - czynsz wynosi 100zł (administracja+fundusz remontowy). Kawalerka o pow. 36,45m2 jest po remoncie, ale do wykończenia. Mieszkanie ma wymienione okna, zrobione gładzie na ścianach i pomalowane na biało, [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: AltAir, nie wiem czy dobrze rozumiem intencję Twojego pytania. Pewnie mogą, bo wszyscy – również...
  • Sławek Muturi: Konkret, zgadzam się z Twoimi postulatami. Ja byłbym nawet za tym by w ogóle zlikwidować Sejm i Senat....
  • Sławek Muturi: Piotrze, temat demografii pojawia się na fridomii, regularnie, co kilkanaście miesięcy. Przestał mnie...
  • Sławek Muturi: Recroot, nie chodzi chyba o to by każdy miał „kogoś stojacego nad sobą”. Nie ma nikogo...
  • Sławek Muturi: Recroot, to cieszę się, że w dużej mierze zgadzamy się co do owych zmian w sądownictwie, które idą...
  • Sławek Muturi: Recroot, dzięki. Nie znałem tego Manifestu. Mam pytanie: czy Manifest rzeczywiście mówi o...
  • Kuneg: Żeby wiedzieć, że my, jako obywatele, mamy jakieś prawa, to najpierw powinniśmy się dokształcić w tym zakresie...
  • AltAir: Od kilku lat czytam ten blog. Jest moją codzienną lekturą. W komentarzach do tego wpisu napisałeś że dużo...
  • Konkret: A kwestia władzy ustawodawczej ? Polska: 100 senatorów, 460 posłów, ludność ok 37 mln USA: 100 senatorów,...
  • Konkret: Ja niestety muszę się zgodzić z Recrootem, dczekolem. Intencje przeciętnego demonstranta rzeczywiście wydają...
  • Piotr: Panie Slawku, dziekuje za dzielenie sie Pana doswiadczeniem, ktore jest bardzo pomocne w podejmowanych przeze...
  • recroot: Co do tonu wypowiedzi, to nie ma tam chamstwa, prostactwa i brzydkich słów. Profesor sztuki odkrywa tam...
  • recroot: Może delegalizacja partii politycznych by pomogła. Ale z tym zgodziłby się tylko Kukiz i jego ludzie.
  • recroot: Wolność osobista i życie na Dominikanie albo w innym ładnym miejscu :)
  • recroot: Sławek, Trudno się z Tobą nie zgodzić. Też nie mam telewizora, a właściwie sygnału telewizyjnego –...
  • recroot: Poruszyłem tak wiele wątków, ponieważ gdyby obok mnie flagą machał Balcerowicz, to poczułbym wielki niesmak,...
  • recroot: Sławek, w wywiadzie pewien profesor wyjaśnia jakim transformacjom uległa Wspólnota Europejska i na jakich...
  • Sławek Muturi: Konkret, dzięki. Masz rację. Wiele rzeczy w naszej demokracji działa źle. Przykładów można by podać...
  • Sławek Muturi: Konkret, trafna diagnoza, tylko co z niej wynika. Mamy czekać na cudowne pojawienie się męża stanu?...
  • Sławek Muturi: Konkret, zgadzam się ze wszystkim co powiedziałeś. Tylko pytanie: co dalej? Widzę kilka opcji: 1)...

Najnowsze wpisy

created by Water Design