12

04.2012

Studium przypadku: kawalerka w Katowicach

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Inwestowanie, Najwyżej cenione, Nieruchomości, Opłacalność Inwestowania, Praktyczne wskazówki, Wynajem

ilość komentarzy: 57

Właśnie finalizujemy transakcję zakupu mieszkania dla jednego z klientów Mzuri w Katowicach w dzielnicy Załęże. Dla osób znających to miasto, mieszkanie znajduje się przy ul. Janasa (boczna od ul. Gliwickiej) i położone jest na 2 piętrze w 3 piętrowej kamienicy tzw. Familoku.  Budynek należy do wspólnoty mieszkaniowej – czynsz wynosi 100zł (administracja+fundusz remontowy). Kawalerka o pow. 36,45m2 jest po remoncie, ale do wykończenia. Mieszkanie ma wymienione okna, zrobione gładzie na ścianach i pomalowane na biało, wymienione drzwi zewnętrzne i wewnętrzne, wymienione instalacje itd.

Aby wynająć mieszkanie należy dodatkowo zainwestować ok. 9000zł na: położenie paneli, płytek i sanitariatów w łazience (wanna/prysznic, umywalka, WC), zakupienie grzejników elektrycznych do powieszenia na ścianie oraz wyposażenie mieszkania).  Pierwotną cenę wyjściową 66.000zł udało się wynegocjować do  56.000zł.

Analiza rynku potwierdziła przypuszczenia zespołu Mzuri dotyczących popytu potencjalnych najemców. Na zamieszczone  3 kwietnia ogłoszenia zgłosiło się ponad  20 osób gotowych zaakceptować 730zł  (czynsz do administracji wynosi 100zł), więc dochód netto z mieszkania wyniósłby 630zł netto. Po ilości zainteresowanych osób można śmiało przypuszczać (na granicy z pewnością), że czynsz możliwy do osiągnięcia to 800zł (700zł netto). W związku z tym wczoraj doszło do podpisania umowy przedwstępnej i wpłacenia zadatku przez inwestora, a akt notarialny kupna-sprzedaży prawdopodobnie będzie miał miejsce już w poniedziałek 16 kwietnia (termin zależy od możliwości zgromadzenia kompletu dokumentów przez sprzedającego).

A teraz trochę liczb:
1. 56.000zł cena zakupu mieszkania,
2. Taksa notarialna- ok. 615zł + VAT,
3. Podatek od czynności cywilno prawnych (PCC) – 1120zł,
4. Opłata sądowa – 200zł,
5. Wniosek o wpis do księgi wieczystej – 200zł,
6. Wynagrodzenie za doradztwo – 1400zł + 322zł VAT,
7. Wykończenie mieszkania –  ok.9000zł.

Łączne poniesione nakłady – 69000zł
Spodziewany czynsz – 700zł
Jednorazowa opłata dla Mzuri za przejęcie mieszkania – 500zł (Klient skorzystał z promocji z okazji otwarcia biura Mzuri w Katowicach)
Comiesięczna prowizja dla Mzuri za zarządzanie najmem (11% czynszu) – 77zł

Przyjmując, że mieszkanie będzie „pracowało” przez 11 miesięcy w roku ( co sądząc po zainteresowaniu nie będzie miało miejsca), to zwrot z inwestycji wynosi prawie 10% po odjęciu kosztów obsługi Mzuri. To około 2 razy więcej niż można obecnie uzyskać na lokacie w banku; o potencjalnym wzroście wartości nieruchomości nie wspominając, a przecież już samo dokończenie remontu zwiększy rynkową wartość mieszkania. Dodatkowo, lokata jest obciążona podatkiem 20%, a w tym przypadku – w zależności od wybranej formy opodatkowania – może ono wynieść 8,5% w przypadku ryczałtu, lub nawet mniej w innych formach ze względu na poniesione nakłady na remont mieszkania, odpisy amortyzacyjne, odsetki od ewentualnego kredytu bankowego, prowizję za zarządzanie przez Mzuri, itp.

O tym ile dokładnie wyniosły koszty remontu, jak długo on trwał oraz za ile ostatecznie uda się i kiedy wynająć mieszkanie będę informował na bieżąco.

Tagi: , , , , , , ,

Komentarze:

  1. Inwestor napisał(a):

    Aż „ślinka cieknie” na taką inwestycję. Dobry przykład, dobra inwestycja.

    Pozdrawiam,
    Inwestor

  2. andriu35 napisał(a):

    Czy Mzuri tez szuka okazji rynkowych czy tylko zarządza nieruchomosciami na wynajem?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Andriu, Mzuri pomaga w znalezieniu okazji rynkowych, ale tylko klientom, którzy powierzą zakupione mieszkanie/a Mzuri w zarządzanie. Bo to zarządzanie najmem jest podstawową usługą Mzuri, a doradztwo w znajdowaniu odpowiednich mieszkań dla portfela danego inwestora jest jedynie usługą wartości dodanej.
      Mzuri nie chce być i nie będzie kolejnym na rynku pośrednikiem w obrocie nieruchomościami.

      • vardik napisał(a):

        Mam pytanie Slawku ile mzuri pobiera za znalezienie mieszkania,ktorego najmem potem zarzadza. moge prosic o szczegolowe informacje na email. Dziekuje z gory. pozdrawiam.

  3. Sławek napisał(a):

    Interesujący przypadek, takie teksty są szczególnie wartościowe.
    Mam tylko prośbę, żeby nie nazywać opłat za utrzymanie nieruchomości wspólnej „czynszem”. Czynsz jest opłatą za wynajem, a opłaty za utrzymanie nieruchomości płaci się niezależnie od tego czy mieszkanie jest wynajmowane czy też mieszka w nim sam właściciel.
    Myślę, że lepiej pisać „opłaty administracyjne” czy też „koszty utrzymania nieruchomości”. Może nie jest to zbyt wygodna forma, ale „czynsz” jest mylący tym bardziej, że parę zdań dalej zmienia swoją definicję. :)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Dzięki Sławek. Masz 100% racji z tymi definicjami.

    • tomasz_adamus napisał(a):

      Również się zgadzam. Stowarzyszenie z pewnością zajmie się usystematyzowaniem nazewnictwa terminów związanych z najmem. W wielu miastach w Polsce przyjęło się słowo „odstępne”, czyli czynsz najmu dla właściciela, a słowo „czynsz” oznacza koszty utrzymania nieruchomości.
      Myślę, że kwestie nazewnictwa pokazują w jakim stanie jest polski rynek najmu – czeka nas jeszcze wiele pracy :-)

  4. NoSign napisał(a):

    Sławku, czy prowizja za zarządzanie jest objęta podatkiem VAT? To 11% zawiera VAT? Należy doliczyć? Jak to jest?

    Pytanie drugie: cena w przeliczeniu za m2 wynosi około 1,650zł. W takiej cenie są mieszkania w Polsce?? i to wyremontowane??
    Pytam bo sam się rozlądam za mieszkaniem (inwestycja, Szczecin) i za diabła w rozmowach nie mogę zejść poniżej 4.000. Tak wiem, nie trafiłem jeszcze na zmotywowanego sprzedającego, ale mimo to róznica jest kolosalna (i to przy większym metrażu w moim przypadku).

    • Sławek Muturi napisał(a):

      NoSign, odpowiadając na Twoje pytania:
      1. Jeśli lokal jest wynajęty dla celów mieszkaniowych, to nie ma VAT-u; jeśli na cele niemieszkaniowe, to trzeba doliczyć VAT.
      2. Ceny zakupu mieszkań różnią się pomiędzy miastami. Rynku szczecińskiego nie znam, ale być może tam nie da rady znaleźć mieszkania w cenie okazji rynkowej z Katowic czy Łodzi czy innego miasta.
      Oczywiście nie radzę inwestować w jakimś odległym mieście tylko dlatego, że ceny są tam niższe. Bo jeśli się tam na miejscu nie będzie miało zaufanego zarządcy najmem, to efektywność najmu będzie kuleć ze względu na odległość.
      Powodzenia w znajdowaniu okazji rynkowych.

    • prezesik2000 napisał(a):

      NoSign – też jestem ze Szczecina i też poszukuję chcę kupić kolejne mieszkanie w Szczecinie – nie wiem jakiego mieszkania Ty szukasz, ale ja na rynku wtórnym już kilka razy miałem okazję kupić mieszkanie za 3.300 – 3.500 zł./m2 (w dobrej lokalizacji i nie ruinę) – ale mnie interesuje przedział 2.900-3.200 zł./m2.

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Prezesik, NoSign, może czas zrobić jakieś spotkanie szczecińskich Mieszkaniczników? Obiecałem kiedyś pewnej Kasi, ze odwiedzę Szczecin…. Kiedy by Wam pasowało czasowo?

      • NoSign napisał(a):

        Rzeczywiście szukam dość konkretnego mieszkania na konkretnym (dość dużym) osiedlu.
        Co do ceny to również uważam, że okazją byłaby w Szczecinie kwota rzędu 3.000zł/m2 – ale do tej pory na to nie trafiłem. Czekam cierpliwie licząć, że ceny się będą dalej obsuwać.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          NoSign, nie chcę Cię łapać za słówka, ale ja bym doradzał nie tyle „cierpliwie czekać, aż ceny spadną” (bo mogą Ci zrobić psikusa i wzrosnąć), ale aktywnie szukać zmotywowanego sprzedawcy.

        • MrStykamito napisał(a):

          Szukam w Szczecinie małego mieszkania i powinienem sfinalizować zakup w okolicach wakacji.Jeżeli będzie jakieś spotkanie (niekoniecznie Szczecin – może nad morzem , w końcu idą ciepłe dni) to z miłą chęcią i ja się dołączę.Podajcie termin publicznie lub na jarekpaw@wp.pl . Pozdrawiam

  5. bartonet napisał(a):

    Fajny przykład.
    Pytania:
    – na jaki wymagany okres (na początek) inwestor podpisuje umowę z Mzuri na oddanie pod
    zarządzanie swojego mieszkania?
    – jeśli właściciel wyraża chęć kooperacji to czy Mzuri pomaga niedoświadczonemu inwestorowi w
    załatwieniu wszelkich formalności prawnych związanych z nabyciem nieruchomości?

    Pozdrawiam :)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Bartonet, odpowiadając na Twoje pytania:
      1. początkowy okres współpracy powinien wynieść min 12 miesięcy
      2. Tak, pomagamy niedoświadczonym inwestorom w kwestiach prawnych, budowlanych, negocjacyjnych, itp. Jeśli sytuacja jest dla nas zbyt skomplikowana, to od razu się do tego przyznajemy, bo wolimy by Klient nie kupił mieszkania okazyjnie, niż żeby kupił jakieś z wadami i miał o to do nas mieć potem pretensje
      Pozdrawiam.

  6. Borys napisał(a):

    Świetny i dający do myślenia wpis. Tak się składa, że przymierzam się powoli do kupna kawalerki na wynajem. Początkowo myślałem o Warszawie jako że znam tutejsze realia i mógłbym się samodzielnie zająć obsługą mieszkania. Problem w tym, że na najtańsze mieszkanie w stolicy musiałbym oszczędzać jeszcze co najmniej 3-4 lata. Powoli skłaniam się więc do inwestycji w Łodzi lub Katowicach, gdzie ceny mieszkań w stosunku do czynszów są bardziej korzystne. Które z miast poleciłby Pan Gdzie jest więcej potencjalnych najemców i można założyć krótsze okresy pustostanu? A może trzymać pieniądze na lokacie i inwestować jednak w Warszawie?
    Oczywiście w wypadku Katowic lub Łodzi skorzystałbym z usług Mzuri, bo nie wyobrażam sobie choćby kwestii remontu, i wyboru lokatorów na odległość. Będę wdzięczny za sugestię :)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Borys, dzięki za komplement oraz za rozważanie współpracy z firmą Mzuri. Odpowiadając na pytania:
      1. Łodź czy Katowice? odpowiem zupełnie szczerze. Łódź znamy od podszewki i tam bez oglądania mieszkania wiem czy to jest dobra okazja rynkowa czy nie. W Łodzi zwrot z inwestycji jest obecnie istotnie lepszy niż w Warszawie.

      W Katowicach dopiero zaczynamy jako Mzuri. Szczęśliwie mój współpracownik Tomek ma kilkuletnie doświadczenie rynkowe (był m.in pośrednikiem), więc rynek zna dobrze. Na dziś Katowice wyglądają nawet lepiej niż Łódż. Ale ja jako Sławek wolę najpierw samemu przetestować realia katowickie zanim udzielę obcej osobie rekomendacji. Myślę, że za miesiąc, najdalej dwa już będę mógł coś konkretniej potwierdzić.

      2. czy trzymać pieniądze na lokacie i kupić w W-wie? Jest to oczywiście jakaś opcja. Ale nie wiadomo czy w ciągu tych 3-4 lat ceny nie odbiją od dna i bedą wyższe niż dziś. I wtedy okres może się wydłużyć o kolejny rok czy dwa.
      Z punktu widzenia wolności finansowej, im wcześniej się zacznie tym lepiej. Więc takie jest moje zdanie.

      Trafnych decyzji!

      • Borys napisał(a):

        Dzięki za odpowiedź. Najpewniej pod koniec roku zgłaszam się o pomoc w wyszukaniu okazji w Łodzi lub Katowicach do Mzuri. Mam jeszcze szybkie pytanie odnośnie inwestowania na odległość – w którym momencie moja obecność na miejscu będzie nieodzowna? Zakładam, że przy podpisywaniu umowy notarialnej, a później?

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Borys, czekamy na kontakt gdy tylko będziesz gotów. A co do Twojego pytania: to po podpisaniu umowy notarialnej Twoja obecność na miejscu nie będzie w ogóle potrzebna. Mamy klientów mieszkających w Stanach czy w Singapurze.
          Powiem więcej, klienci, którzy mają już do nas wystarczające zaufanie nie pojawiają się nawet na akcie notarialnym – mamy od wielu z nich pełnomocnictwa również na zakup w ich imieniu nieruchomości (oczywiście po uprzedniej decyzji zakupu na podstawie opisu nieruchomości:-)

  7. Inwestor napisał(a):

    W temacie inwestycji, cytuję bardzo ciekawy artykuł na temat spadku cen nieruchomości w Irlandii.
    Źródło: parkiet.com

    Pozdrawiam,
    Inwestor

    Irlandczycy, którzy stracili swoje nieruchomości w wyniku kryzysu, mają je wynająć na okres poświęcony poszukiwaniom dla nich kupca

    Irlandzka National Asset Management Agency (NANA) wymyśliła nowy sposób, na odzyskanie 32 mld euro wydanych na skup nieruchomości po załamaniu się rynku hipotecznego w kraju. Dotąd urzędnicy skupiali się na poszukiwaniu kupców na przejęte nieruchomości. Kryzys doprowadził jednak do sytuacji, że niewielu Irlandczyków stać na nowe mieszkania. Problemy pogłębiły banki, które mocno zaostrzyły kryteria przyznawania nowych kredytów hipotecznych. W efekcie zmusiło to wielu obywateli kraju do odłożenia planów zakupu własnego M. Zamiast kupić wolą je teraz wynajmować.

    Na efekty takiej sytuacji nie trzeba było długo czekać. Ceny mieszkań zapikowały w dół. Ceny wynajmu poszybowały w górę. Obserwująca sytuację agencja NANA podjęła więc decyzję, że idealnym rozwiązaniem będzie zmuszenie dawnych właścicieli do poszukania najemców zamiast kupców. Jest to zaskakująca sytuacja w kraju, gdzie jeszcze przed kryzysem trzy na cztery osoby mieszkały pod własnym dachem.

    – W obecnej sytuacji dłużnicy wolą czekać i czekać z nadzieją, że ceny w końcu odbiją do góry i dopiero wtedy sprzedać lokal – stwierdził Brendan McDonagh, prezes NANA. – Ja im mówię, że tak nie może być. Ja potrzebuję, by pieniądze płynęły i potrzebuję ich teraz – dodaje.

    Do końca roku NANA musi zebrać 7,5 mld euro. Same wpływy z czynszu nie zapewnią aż tak wysokich wpływów. Dlatego NANA zamierza zachęcać zagranicznych inwestorów, by ci skupowali całe bloki. Co ciekawe mowa tutaj o zamieszkanych przez wynajmujących je ludzi, a nie pustych budynkach, które przy obecnym trendzie są bardziej atrakcyjną inwestycją niż puste lokale na sprzedaż.

    „Zamrożony rynek”

    – Rynek hipoteczny w Irlandii jest zamrożony z powodu braku odpowiedniej podaży kredytów – stwierdził Dermot O’Leary, ekonomista z Goodbody Stockbrokers. Analitycy brokera prognozują, że ceny nieruchomości w kraju spadną w tym roku o 14 proc., a w przyszłym o 5 proc. – Ceny nieruchomości w Dublinie już teraz przestrzeliły w dół – dodaje O’Leary.

    W ubiegłym roku ceny na rynku spadły o 18 proc. Równolegle ceny najmu podskoczyły. Jak wyliczyli eksperci daft.ie, największego w Irlandii serwisu internetowego zajmującego się rynkiem nieruchomości, średnia cena miszkań spadła obecnie do 176 tys. euro z poziomu 366 tys. euro w połowie 2007 r. Jest to spadek o 52 proc.

    Wysokie ceny zachęciły deweloperów do inwestowania. W ciągu 10 lat do 2005 r. w Irlandii oddano 553 tys. mieszkań. Jest to wynik bardziej niż imponujący w kraju zamieszkanym przez 4,5 mln ludzi.

    Obecnie wiele budynków stoi pustych. W 2011 r. „domy widma” stanowiły 15 proc. ze wszystkich lokali mieszkalnych w Irlandii – informuje Krajowy Urząd Statystyczny. Ogromna ich liczba stoi niewykończona. By dokończyć proces inwestycyjny NANA wysupłała kwotę 500 mln euro, którą wsparła deweloperów. Wiele z nich robionych jest obecnie „pod klucz” tak, by można było jak najszybciej zacząć poszukiwania najemców.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Inwestorze, dzięki za ciekawy artykuł, choć mam wrażenie, że coś zostało stracone w tłumaczeniu go na polski lub to po prostu ja mam jakąs blokadę i do końca kumam pierwszej części artykułu.
      Spadki wyglądają dramatycznie. Natomiast ciekawe byłoby porównanie nie tylko roku 2011 do 2005 (spadek o 52%), ale też porównanie roku 2005 do 1997 (spodziewam się, że wzrost był dużo wyższy:-). Bo obecny kryzys nie jest – według mnie – niczym innym jak tylko urealnieniem nadmuchanej przez spekulantów bańki.
      Na szczęscie w Polsce ceny nieruchomości nie zdążyły aż tak bardzo „odkleić się” od rzeczywistej wartości. Zagraniczni inwestorzy m.in z Irlandii, Hiszpanii czy Wlk Brytanii próbowali zarazić nasz rynek swoją gorączką i chciwością, ale na szczęscie kryzys ich dopadł zanim zdążyli nadmuchać bańkę spekulacyjną w Polsce. I gorączka objęła relatywnie niedużą grupę rodzimych spekulantów.

      • Inwestor napisał(a):

        Cytat jest cały, więc może sam tekst nie został w całości przetłumaczony. Ja akurat nie doszukałem się „wyrwy”, natomiast zaskoczył mnie sam rozmiar kryzysu i braku płynności. Dla inwestora lokującego kapitał na rynku nieruchomości taka sytuacja jest idealna.
        Ciekaw jestem, czy u nas doczekamy się choć połowy takiej sytuacji – oczywiście wiąże się to z kryzysem właścicieli zlewarowanych mieszkań, czego z drugiej strony nikomu nie życzę.

        Pozdrawiam,
        Inwestor

  8. Dawid napisał(a):

    mam jedno mieszkanie na załężu ulice niedaleko i niedokońca jestem zadowolony

    Inwestycja powiedzmy że udana,ale trzeba wziąść też pod uwage to, że to osiedle załęże nie tak łatwo znaleźć chetnych na wynajem tam bo ludzie po prostu się boją tej okolicy.

    Ogrzewanie prawdopodobnie bedzie musiało być elektryczne wiec to też odstrasza, chociaż z moich wyliczen wynika ze w malym mieszkaniu nie wychodzi to drożej niż centralne z miasta.

    W zime jest tam częsty problem z zamarzaniem rur z zimną wodą, ponieważ klatki są nieogrzewane, tej zimy moi studenci 2 razy przez ok tydzien nie mieli wody.

    Był tez problem z karaluchami, dezynfekca musiała działać.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Dawid, dzięki za podpowiedzi. Właśnie ze względów o których wspominasz zdecydowaliśmy zamieścić ogłoszenie o najmie PRZED podpisaniem umowy przedwstępnej. Pytaliśmy też sąsiadów o te problemy, o których wspominasz i nie dostawaliśmy tego typu sygnałów. Być może budynki lezące nawet obok siebie różnią się stanem technicznym.

  9. Kondziu_79 napisał(a):

    Sławku poruszany był Temat spotkania w Szczecinie. Czekam na jakiś konkretny termin i informacje o tym na blogu. Pozdrawiam.

  10. jack napisał(a):

    ja sie dorzucam do spotkania w szczecinie ale bede na poczatku czerwca

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Teraz łatwiej niż kilka miesięcy temu dolecieć z Warszawy do Szczecina, więc tym chętniej akceptuje Wasze zaproszenie:-). Czy pasuje Wam termin 3,4,5 lub 6 czerwca? Potem są już mistrzostwa EURO 2012 i nie będzie to chyba najlepszy okres na zwoływanie spotkań:-)

  11. Michał napisał(a):

    Witam
    Czy macie newsletter odnośnie takich okazji inwestycyjnych ?
    Pozdrawiam

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Michał, w odpowiedzi na Twoje pytanie. Tak, Mzuri wysyła info o okazjach rynkowych, ale tylko klientom, który podpisali umowę o doradztwo inwestycyjne.
      Powodzenia !!!

  12. Inwestor napisał(a):

    Sławku,

    mam jeszcze pytanie odnośnie tej inwestycji. Ilu letni jest to budynek? Obecnie może wyjść taka rentowność jak obliczyłeś i wyglądać to na dobrą inwestycję. Ale inwestujemy na lata, najlepiej bez sprzedaży. Jeśli musimy ponieść po kilku latach spore koszty renowacji np. dachu, stropy lub całego budynku, należy uwzględnić kolejne nakłady. Nie mówiąc o potrzebie czasowego zamieszkania na czas remontu w innej nieruchomości. Jak wygląda to w tym przypadku?
    Czy jak Mzuri poszukuje mieszkań, to bierzecie również pod uwagę ten problem? Wiadomo, że nie kupujemy mieszkań na rynku pierwotnym.

    Pozdrawiam,
    Inwestor

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Budynek ma pewnie ze sto lat. Myślę, ze potrzeby remontowe ma takie jak budynki z wielkiej płyty. Większość wspólnot mieszkaniowych pobiera wpłaty na fundusz remontowy i to z tego funduszu są pokrywane wydatki na remonty dachu, itp

  13. Katarzyna napisał(a):

    Drogi Sławku, a co zrobić gdy mieszkanie do tej pory się wynajmowało a teraz stoi już 3 miesiąc i nic?????? cenę w dół???? Pozdrawiam. K.

    • paweł Bąk napisał(a):

      Zacznij od sprawdzenia jaki jest poziom cen podobnych mieszkań w twoim miescie. Przejrzyj gazety z ofertami, gratkę, gumtree i inne serwisy z ofertami i zobacz czy czasem czynsz jakiego oczekujesz nie odbiega od rynkowych stawek. Jeżeli już dostosowałaś oczekiwania do stawki rynkowej to mocniej postaraj się o promocję swojego ogłoszenia. Jeżeli ogłaszasz się w gazetach to daj nowe ogłoszenia, jezeli w serwisach internetowych to przywróć swoje ogłoszenie na 1 miejsce listy wyszukiwania (na dalsze nikt nie zagląda), zrób ładne zdjęcia żeby zachęcić do obejrzenia mieszkania. Jezeli masz oglądających, ale nie decydują się na wynajęcie to znaczy, że coś jest nie tak z mieszkaniem. Zapytaj tych, którzy ostatnie je oglądali co im się nie podobało i zastanów się nad ulepszeniami, odnowieniem mieszkania. To tyle co można poradzić na gorąco nie znając więcej szczegółow.

  14. Paweł Stachyra napisał(a):

    Witam,

    Gratuluję podejścia i przedsięwzięcia! Naprawdę, ta inwestycja wygląda rewelacyjnie. Gratuluję Panie Sławku takiej firmy jak Mzuri – to jest nowatorskie dość przedsięwzięcie, ale widzę, że bardzo udane.

    To mój pierwszy wpis. Mam nadzieję zagościć tutaj na dłużej i wpisywać się od czasu do czasu.
    Pozdrawiam wszystkich inwestorów i czytających.

    Pozdrawiam

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Panie Pawle, dziękuję za wpis oraz za komplementy. Oczywiście zapraszam do częstszego odwiedzania i aktywnego udziału w dyskusjach na łamach fridomii. Nikt nie ma monopolu na wiedzę, więc każdy dodatkowy głos, każdy dodatkowy punkt widzenia jest bardzo cenny.

  15. Praktyk napisał(a):

    Chciałbym dolać łyżkę dziegciu do tak „wspaniałej ” inwestycji.
    Załęże to przysłowiowe „zadupie” choć 4 przystanki tramwajem do centrum , ta dzielnica cieszyła się złą sławą, a we wspomnianych familokach mieszkała, mieszka patologia. (Parę lat temu zamordowano w familokach przedstawicielkę handlową gdy przyszła odebrać należne pieniądze). Kwota 750 jest niska cena najmu ale wobec złego stanu technicznego familoków trzeba się będzie wkrótce liczyć z poważnymi kosztami remontowymi. Dodatkowo sąsiedztwo patologii powoduje zwiększenie kosztów np. poprzez wielokrotne zalewanie, hałasy , pijatyki co skutecznie odstraszy klientów. Poza tym wynajem przez 11 miesięcy w tej lokalizacji i przy tych uwarunkowaniach jest bardzo wątpliwy. Tyle w temacie – a jak jest w rzeczywistości ?- to tylko wie właściciel.

  16. Beniamin napisał(a):

    Witam

    Sam mieszkam blisko dzielnicy Załeże, i mam mieszane uczucia co do inwestycji w tej okolicy. Ceny mieszkań są zachęcające to prawda, ale dzielnica jest biedna.

    Opinie o opiniami ale mam znajomych na Załeżu co tam mieszkaja i nie narzekają wiec może nie jest tak źle;)

  17. Adam i Ania napisał(a):

    Witaj Sławku,

    Zaczniemy od gratulacji dla Ciebie, za to co robisz dla cywilizacji rynku najmu w Polsce, ale przede wszystkim za to, że otwierasz oczy ludziom na inne możliwości inwestowania pieniędzy. To nasz pierwszy wpis na tym blogu i pewnie nie ostatni. Piszę w liczbie mnogiej, bo działamy razem z Anią, moją żoną. Razem podejmujemy decyzje inwestycyjne, choć to ja przeczytałem wszystkie książki Sławka (i wszystko opowiadałem żonie). Przez ostatnie miesiące przeczytałem też wszystkie wpisy na forum z komentarzami. Przyznam, że było wyzwanie dużo większe niż same książki, ale bardzo pouczające.

    Dwa słowa o nas. Mamy firmę, która przynosi nam, poza satysfakcją, więcej pieniędzy niż potrzeba nam na życie na nieco wyższym standardzie. Słowem wydajemy mniej niż zarabiamy, zgodnie z Twoim głównym przesłaniem. Przeszliśmy w życiu przez wiele średnich pomysłów na inwestowanie pieniędzy, łącznie z mieszkaniem na wynajem w Bułgarii nad morzem :-) Sporo z tych złych pomysłów opisujesz w swoich książkach, i na wystąpieniach (mieliśmy raz okazję Cię posłuchać na żywo), ale niestety gdy podejmowaliśmy te decyzje nie wiedzieliśmy nic o fridomii. Z jednej strony szkoda, ale widać tak miało być. Najważniejsze to co przed nami, czyli kupujemy Twój pomysł na inwestowanie w tanie mieszkania aby osiągnąć wolność finansową. To dla nas teraz jest najważniejsze i wszelkie nadwyżki finansowe chcemy inwestować w mieszkania na wynajem – oczywiście tylko i wyłącznie z Mzuri, bo już przerabialiśmy wynajmowanie mieszkań samemu bez pomocy profesjonalistów.

    Nie przez przypadek ten komentarz zamieściłem w tym artykule o mieszkaniu w Katowicach, bo właśnie tu po wielomiesięcznych dyskusjach, przeglądaniem ofert w necie i w rzeczywistości – chcielibyśmy kupić to pierwsze mieszkanie na wynajem z Mzuri. Byliśmy w dzielnicy Załęże i powiem robi ona duże wrażenie i ma spory potencjał. Jest niezwykle blisko centrum Katowic – ma dobry dojazd (tramwaje, autobusy, blisko do autostrady i śląskiej trasy średnicowej). Wiem – widać, że jest zaniedbana i mieszka tam nieco tzw. elementu – jednak to właśnie jest szansa inwestorów. A kupując na najbliższe kilkadziesiąt lat – trzeba w to wierzyć, że takie zaniedbane dzielnice będą się „rewitalizować” i dołączą do innych takich jak choćby słynny Giszowiec (dużo droższy). Dlatego będziemy szukać czegoś w Katowiacach i zapewne właśnie w Załężu.

    A do szanownych fridomiaków mam pytanie, czy ktoś miał doświadczenia w kupowaniu mieszkań na licytacjach w Katowicach lub generalnie na Górnym Śląsku. Pamiętam z lektury forum, że było coś o zagrożeniach, ale dotyczyły one tego, że ludzie licytowali dużo wyżej niż planowali. A mnie interesują inne zagrożenia tj. sprzedawanie mieszkań „z lokatorem”. Co trzeba sprawdzić przed taką licytacją aby nie narobić sobie problemów ?

    Może warto „odświeżyć” ten ciekawy wątek (oby więcej takich szczegółowych opisów inwestycji na forum). Mnie bardzo ciekawi, jak wynajmują się teraz lokale na Załężu i za ile. Czy nie ma problemów z familokami. Czy właściciel tego mieszkania jest zadowolony itd.

    Pozdrawiamy
    Adam i Ania

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Adam i Ania, dzięki za przeczytanie całej zawartości bloga fridomia (nie spodziewałem się, że jest to jeszcze możliwe:-))) oraz za wiele ciepłych słów. Od czasu gdy odkryłem Załęże, zrobiło się ono nieco bardziej modne (wcześniej Katowiczanie pukali się w głowę, gdy usłyszeli, że kupiłem tam swoje pierwsze mieszkanie w Katowicach:-). Pomogliśmy Klientom Mzuri Investments w zakupie tam kilkudziesięciu mieszkań. Na przetargach pojawia się też więcej konkurencji. No ale trudno, takie są konsekwencje dzielenia się wiedzą. Wierzę, że ta dzielnica się zmieni. Zapraszam do zainwestowania wspólnie z Mzuri – czy macie już podpisaną z nami umowę doradczą? To pierwszy krok do tego, by dostawać od nas oferty okazji rynkowych w Katowicach i nie tylko.

      Powodzenia w rozbudowie Waszego portfela mieszkań na wynajem. trzymam życzliwie kciuki.

  18. Adam i Ania napisał(a):

    Umowy z Wami podpisanej nie mamy, ale właśnie wysłałem maila z prośbą o taką umowę. Czyli pewnie niedługo podpiszemy :-) i dołączymy do fridomiaków (choć mamy doświadczenie w wynajmowaniu mieszkań, których na szczęście się już pozbyliśmy, bo to były złe wybory).

    A co do przeczytania całego forum – trwało to kilka miesięcy, ale się udało. To wielka skarbnica wiedzy i kto wie czy nie powinna to być jakaś Twoja kolejna pozycja wydawnicza. Forum w formie książki z komentarzem.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Adam, Ania, cieszę się, że pomogłem Wam w obraniu lepszego niż dotąd kursu na mieszkania na wynajem. Mam nadzieję, że dzięki temu szybciej, bezpieczniej dotrzecie do Waszej wolności finansowej.
      Dzięki za zaufanie wobec Mzuri oraz za podsunięcie mi pomysłu na kolejną książkę:-)

      • Robert napisał(a):

        Adam i Ania, napisałeś że kupiliście m.in. mieszkanie na wynajem w Bułgarii nad morzem. Możesz opowiedzieć coś więcej, jak to wyszło? Temat jest ciekawy. Mnie odstrasza tylko jedna rzecz – konieczność spędzania wszystkich wakacji ciągle w jednym miejscu.

  19. Adam i Ania napisał(a):

    Cześć Robert
    Oczywiście możemy się podzielić informacjami na temat Bułgarii. Pierwsze co muszę powiedzieć, to zupełnie bym nie wiązał spraw spędzania urlopu i kupowania mieszkania za granicą. Ktoś kiedyś mądry powiedział, że nie trzeba kupować browaru aby napić się piwa. Poza tym jeśli chcesz zarobić na wynajmie mieszkania nad morzem w Bułgarii – musisz wynająć je na całe wakacje, co kłóci się ze spędzeniem tam samemu urlopu. To tak tytułem wstępu, bo generalnie nie jesteśmy, po naszych doświadczeniach, zwolennikami kupowania mieszkań na wynajem za granicą. Pierwszy i podstawowy problem to odległość. Samemu nie ma się nad tym kontroli a zlecanie jakiejś firmie kończy się tym, że do Ciebie trafi niewiele pieniędzy. Np. w Bułgarii firmy brały 25 – 30 % za obsługę. I to jeszcze jakoś ujdzie, ale niestety każda inna czynność słono kosztuje. Pranie – ileś Euro plus taxi (bo jak mam na piechotę nieść do prania itd.). Drugi problem, który pamiętam to niepewność, czy jak nikt nie wynajmował naszego mieszkania, tak było naprawdę. Zostawało nam z sezonu mało pieniędzy a sami byliśmy tam dwa czy trzy razy. Mamy też mieszkanie nad polskim morzem i tu bywamy bardzo często i sobie chwalimy (nie wynajmujemy już, bo sami korzystamy). Z tego powodu też nie bywaliśmy w Bułgarii. Innym minusem w naszym miejscu była mentalność miejscowych osób. Mam nadzieję, że nie urażę nikogo, ale dla nas Bułgarzy mają w sobie coś z południowców, ale też z domieszką wschodnią. Ta mieszanka jest dość irytująca na dłuższą metę. Ciężko coś załatwić, wszędzie trzeba czekać i każdy ma Cię generalnie w poważaniu. I o ile na południu Europy ma to jakiś swój urok to w Bułgarii tego uroku brak. Mieszkanie mieliśmy w dość ekskluzywnym miejscu (największy port jachtowy nad Morzem Czarnym) i mentalność majętnych Bułgarów jest już tragiczna. Siedzisz sobie w knajpce w porcie, idzie wieczór i nagle podchodzi kelner i stawia tabliczkę „rezerwacja” na WSZYSTKICH stolikach i mówi, że musimy się wynieść ! Aby miejscowi bogacze mieli gdzie usiąść. Takich przykładów bym mógł opowiedzieć więcej.
    Generalnie wracając do tego czy kupować mieszkania w Bułgarii, Hiszpanii itd. – to zdecydowanie odradzam. Chyba, że się tam mieszka, ma rozeznanie, kupuje kilka mieszkań i tam nimi zarządza. Inaczej to na pewno się straci. Trzeba też pamiętać o ryzyku kursowym – można stracić wiele pieniędzy. My mieliśmy szczęście kupując przed górką (jak Bułgaria wchodziła do Unii E.), ale znamy wielu Polaków, którzy kupili już na górce i teraz gdyby chcieli sprzedać stracili by wielkie kwoty. My wyszliśmy na zero. Jak coś jeszcze chciałbyś wiedzieć, pytaj śmiało.
    Pozdrawiam
    Adam

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Adam, Ania, dzięki za podzielenie się Waszymi doświadczeniami. Zrobię z Waszego komentarza oddzielny wpis po to by doświadczenia z Bułgarii nie zginęły gdzieś w … Katowicach:-)))

    • Robert napisał(a):

      Dzięki za szczegółowe info. Potwierdzają się moje obawy, tak właśnie się domyślałem, że to tak wygląda. Dlatego raczej sceptycznie podchodzę do wielkich ogłoszeń, które wiszą w kurortach, w Bułgarii czy Grecji/Turcji, żeby tam kupować.

  20. adam napisał(a):

    Witam się:) Obserwuję jakiś czas, „odzywam” się po raz pierwszy. Wątek akurat – Katowice.

    Rok temu postanowiłem nabyć trochę mieszkań i obecnie zrobił się z tego 7-elementowy pakiet. I poznałem jakoś tam rynek katowicki. Nie mam 20 lat doświadczenia, ale….

    Osobiście tą inwestycją bym się specjalnie nie cieszył. Moim zdaniem – przykład fetyszyzowania stopy zwrotu. Na Załężu zdarzają się perełki. Ale perełki aż tak tanie nie są. Większość mieszkań ma te same problemy. Sąsiedztwo, „sława” dzielnicy, stan techniczny budynków, braki w instalacjach itd. A to wszystko przekłada się na bardzo realne problemy i ryzyka. Kiepscy sąsiedzi to nie tylko niedogodności, to brak funduszy remontowych. A brak funduszy remontowych to nie tylko kiepski stan techniczny budynków po prostu, ale ryzyko np. katastrof budowlanych. Takie mieszkania to może też być inwestycja bez wyjścia. Osobiście obserwowałem roczną walkę pewnej właścicielki o sprzedaż pieknego mieszkania, urządzonego w wysokim standardzie i ze smakiem, ale niestety z tą właśnie lokalizacją. Nie wiem czy w końcu sprzedała to mieszkanie. Stopa zwrotu to nie wszystko. Osobiście równie bardzo interesuje mnie popyt i możliwość szybkiej sprzedaży za dobre pieniądze w razie potrzeby.

    Zauważyłem, że jest też jedna ciekawostka, na którą nawet Sławek nie zwraca uwagi, a jest ona dość istotna. Muszę tylko znaleźć dobrą miejscówkę dla omówienia problemu:)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Adam, dzięki za podzielenie się swoją perspektywą. Dzięki też za kontakt mailowy ws współpracy z Mzuri. A ciekawostkę, którą podzieliłeś się ze mną mailowo umieszczę zaraz jako oddzielny wpis. Mam nadzieję, że wywoła dyskusję, która pomoże rozstrzygnąć nam ten dylemat.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Duchowa strona fridomii – przede wszystkim wolność od długów!

Po przeczytaniu serii artykułów w Gazecie Wyborczej zapoczątkowanej przez artykuł Joanny Blędewskiej „Życie za kredyt” opisujących tragiczne przypadki „ukredytowanych” (patrz mój wpis z zeszłego tygodnia), sięgnąłem po książkę „The 9 Steps to Financial Freedom” autorki Suze Orman. Pamiętałem bowiem, że spośród wszystkich książek, które jak dotąd przeczytałem nt wolności finansowej, ta książka najbardziej wyczerpująco  poruszała duchowe aspekty wolności finansowej. Suze Orman zaczyna od pytania, które wiele osób sobie stawia: „Czyż nie byłoby wspaniale mieć wystarczająco pieniędzy, [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: I jeszcze info z dzisiejszej „Rz”: Wg raportu Global Retirement Index 2017 firmy...
  • Sławek Muturi: Info z wczorajszej prasy (chyba GW): W 2017 roku rząd postanowił, ze najniższa emerytura wzrośnie z...
  • Kuneg: Ja też pracuję w firmie, gdzie większość, bo ponad 70% załogi to mężczyźni. Spółka liczy blisko 8 tys....
  • Sławek Muturi: Buko, akurat sam nie znałem podobnych przypadków. Dzięki za ich przedstawienie. Moje najserdeczniejsze...
  • buko74: Dodam jeszcze jedna kwestię bo może przyda się do tej drugiej książki dotyczącej wolności finansowej że...
  • Rafal Santoro: Kuneg nie wiem jak to możliwe, ale ja mam dokładnie odmienne spostrzeżenia np. w branży technicznej...
  • Sławek Muturi: Artur, masz rację, że statystyki potrafią zakłamywać rzeczywistość, ale tutaj akurat sumowałem dane...
  • Kuneg: Ach, jeszce jedno, żeby nie było niedomówień. Osobiście jestem wdzięczna losowi, że urodziłam się w tym...
  • Kuneg: Rafał, i właśnie przez takie postrzeganie zaangażowania, część kobiet nie chce mieć dzieci. Dzieci to nie...
  • Maks: Sławek, dzisiaj obejrzałam film poruszający tematykę zaangażowania kobiet i mężczyzn w ich karierę zawodową,...
  • Rafal Santoro: Coś strasznego, rodzenie dzieci dla pieniędzy… Wychowywanie dzieci przez kobiety chyba wynika z...
  • Konkret: Co do sytuacji kiedy to mężczyzna jest w domu i się nim zajmuje to mamy takich znajomych. On jest świadomie...
  • Artur: Jak to kiedyś napisał Twain, są trzy rodzaje kłamstw: kłamstwa, bezczelne kłamstwa i statystyki :) Zresztą...
  • Sławek Muturi: Agata, dzięki za odwiedzenie fridomii oraz duże dzięki za opis Twoich wyborów i doświadczeń weselnych....
  • Agata: Czesc Slawek, Dorzuce kilka slow o moim weselu, ktore odbylo sie prawie rok temu (5 sierpnia). Z gory...
  • Sławek Muturi: Konkret, zgadzam się do co do argumentów odnośnie przymusu ekonomicznego. Choć sam potem piszesz, że...
  • Sławek Muturi: Rafał, tak, też poznałem pewną Brytyjkę (sąsiadkę mojej kuzynki), która miała chyba 8 czy 9 dzieci i...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za linka. Wystąpiłem tam w zastępstwie Artura Kaźmierczaka, który jest teraz na...
  • Sławek Muturi: http://www.rp.pl/Nieruchomosci -TV/170719400-Moda-na-nierucho mosci.html Ważne pytanie! Gdzie wąsy???
  • Konkret: W tym przypadku magicznym hasłem jest „Wolny Wybór”. Moim skromnym zdaniem (lub w nowomowie:...

Najnowsze wpisy

created by Water Design