29

11.2012

Gwarancja zysku to klasyczny oksymoron

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Inwestowanie, Najwyżej cenione, Opłacalność Inwestowania, Praktyczne wskazówki

ilość komentarzy: 16

Wszelkie „gwarancje zysku” to – według mnie – triki dla naiwniaków. Dlaczego tak uważam?

Bo w biznesie jest tak, że zysk jest niczym innym jak nagrodą za gotowość do poniesienia ryzyka. Im większe ryzyko ponosi inwestor, tym większego  zysku może oczekiwać. Ryzyko ponosi inwestor kupując produkty (złoto, obligacje, ziemię, mieszkanie) lub usługi (lokaty bankowe, akcje giełdowe, jednostki funduszy inwestycyjnych, polisy ubezpieczeniowe, itp) dostarczane przez ich „producentów” czyli banki, skarb państwa, firmy, fundusze, itp.

Gwarancja oznaczałaby, że podmiot jej udzielający bierze ryzyko na siebie. W biznesie nie może być tak, że fundusz, developer, czy inny dostawca usług czy produktów inwestycyjnych, bierze na siebie ryzyko (udzielając gwarancji zysku), a inwestor pozbawiony ryzyka cieszy się tylko „pewnym zyskiem”. Bo wtedy inwestor przestaje być … „inwestorem”.

Jest wiele firm w Polsce, które wykorzystując słabą orientację w świecie reguł funkcjonowania biznesu, obiecują swoim klientom gruszki na wierzbie. Klienci dają się na to nabrać, bo opakowane jest to w bardzo atrakcyjny sposób – „Kliencie możesz żądać więcej!” „Od nas zawsze dostajesz podwójnie” i tego typu slogany reklamowe. Kojarzycie o co mi chodzi? Ludzie się tego osłuchają w TV i się do tego przyzwyczajają.

Zdarzają się potencjalni klienci, którzy oczekują od Mzuri gwarancji przychodów z najmu. Twierdzą, że płacąc firmie Mzuri 11% prowizji mają prawo żądać gwarancji przychodów z najmu nawet kiedy mieszkanie stoi puste. Nie rozumieją, że 11% to pokrycie kosztów bieżącej obsługi ich mieszkania. Mzuri nie jest inwestorem, a tylko firmą profesjonalnie obsługującą ich mieszkania na wynajem. Natomiast jeśli chcieliby by Firma udzieliła im gwarancji (czytaj zdjęła z nich ryzyko inwestycyjne) to wtedy Mzuri mogłoby im zaproponować czynsz najmu na wysokości np PLN 700 czy PLN 800 za mieszkanie, którego średnia rynkowa cena najmu wynosi PLN 1,000. Różnica wynikałaby z dodatkowego ryzyka ponoszonego przez Mzuri.

Czy wyobrażacie sobie fotografa, który dawałby gwarancje że młode pary, którym robi ślubne zdjęcia będą żyły ze sobą długo i szczęśliwie i doczekają się złotych godów, czwórki udanych dzieci i tuzina jeszcze bardziej udanych wnucząt? Trudno to sobie wyobrazić, choć nie wykluczam, że ktoś już wpadł na ten oryginalny pomysł i za sesję zdjęciową pobiera nie PLN 500, tylko PLN 15,000. Bo przecież daje „gwarancję zysku z małżeństwa”:-)

Takie są odwieczne realia biznesu. Firmy, które oferują rynkowe zwroty i dorzucają jeszcze do tego gwarancję, albo wiedzą coś o biznesie czego mi nie udało się dotąd odkryć i zrozumieć. Albo totalnie ściemniają. Śmiem nieskromnie twierdzić, że raczej to drugie.

W Anglii funkcjonuje powszechnie powiedzenie „buyers beware!”, czyli kliencie bądź ostrożny. Nie zawsze „promocja” jest promocją. Nie zawsze „zero oprocentowania” oznacza brak kosztów. Nie zawsze „gwarancja” jest gwarancją.

Wiesz w jaki sposób sprzedawca apartamentów wakacyjnych może Ci udzielić 8% zwrotu z inwestycji przez 5 lat? Bardzo prosto. Wystarczy, że apartament, który jest rynkowo wart PLN 100,000, sprzeda Ci za … PLN 166,666. Wtedy otrzymasz gwarantowane 8% (czyli  PLN 13,333 rocznie) przez 5 lat. W sumie, podchodząc do sprawy od strony arytmetyki, czy mojego „ulubionego” Excela, to developer wywiąże się ze złożonej Ci gwarancji i w ciągu 5 lat odda Ci PLN 66,666. Tylko, że Ty mu najpierw dałaś dokładnie tę kwotę już na etapie kupowania mieszkania. Prawda?

Czy byłabyś aż tak naiwna? Z pewnością nie. Zwłaszcza – mam nadzieję – po przeczytaniu tego wpisu:-) Ale wiem, że wiele osób, tysiące jeśli nie miliony, łapie się na ten trik  mamieni „gwarancją zysku”. „Gwarancja” daje poczucie bezpieczeństwa. Daje poczucie komfortu. Może nie zarobię na maksa, ale przynajmniej tyle mam „gwarantowane”.Rozumują tak: „wprawdzie mieszkanie jest droższe niż w mojej rodzinnej miejscowości, ale takie widać są tam nad morzem ceny,  a poza tym nie mogę stracić na tej inwestycji, bo mam przecież gwarancję”.

W dzisiejszej niepewnej rzeczywistości, gdy internet daje nam nieograniczone możliwości wyboru, gdy firm konkurujących o Twoje ciężko zapracowane oszczędności są tysiące, gdy te instrumenty inwestycyjne stają się coraz bardziej wyrafinowane i coraz mniej zrozumiałe dla przeciętnego Kowalskiego, „gwarancja” brzmi jak bezpieczna przystań. „Ufff! Problem z głowy”.

„Buyers beware!” „Gwarancja zysku” to najprawdopodobniej mniejszy lub większy lub nawet – jak w przypadku Amber Gold – gigantyczny przekręt. Co o tym sądzicie? Czy znacie może przykłady uczciwych „gwarancji zysku”?

Komentarze:

  1. pawel bak napisał(a):

    W finansach mamy jeszcze pojęcie stopy wolnej od ryzyka. W modelach przyjmuje się, że jest równa stopie oprocentowania obligacji państwowych. Wystawca jakiegoś instrumentu może nam zagwarantować jedynie stopę poniżej tej stopy wolnej od ryzyka, bo weźmie od nas pieniądze, potrąci prowizje i zainwestuje w instrument wolny od ryzyka (choć pewność obligacji skarbowych została ostatnio nadszarpnięta). Jeżeli ktoś mówi, że gwarantuję stopę wyższa to znaczy, że „zapomniał” powiedzieć o jakimś ryzyku (płynności, walutowym, prawnym, kontrahenta, koniunktury, stopy procentowej, sytuacji makroekonomicznej możecie sobie wybrać). Gdyby ktoś znał uniwersalny sposób na zarabianie 10% rocznie bez ryzyka to zapożyczyłby się w banku na 8% i wszytko włożył w tą inwestycję. W kolejnym roku zapożyczyłby się jeszcze bardziej, zainwestował cały swój zysk i w ciągu kilku lat był najbogatszym człowiekiem świata.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Paweł, no właśnie. Masz rację. Dzięki za uzupełnienie mojej myśli. Zawsze dobrze jest zapytać doradcę – do tego namawia m.in. Kiyosaki – czy sam aktywnie inwestuje własne oszczędności w instrumenty, które poleca:-)

  2. Grzegorz B. napisał(a):

    Mam bardzo podobne wrażenia. Niedawno dostałem ofertę kupna apartamentu w hotelu nad morzem – gwarantowany zysk to aż 10% przez 10 lat! Po co się bawić w kupowanie mieszkań i szukanie najemców skoro można dobry zysk dostać na tacy?
    Okazało się, że:
    – 10% oczywiście od ceny netto, po doliczeniu VATu do ceny apartamentu wychodzi ok. 8%.
    – lokal należy do nas, ale gwarantem tego zysku jest spółka z o.o. o małym kapitale.
    Jeśli przychody z najmu będą znacząco wyższe niż 10% wtedy pewnie dostaniemy swój udział. W przeciwnym wypadku spółka ‚gwarantująca’ zysk bankrutuje a zarządzanie przejmuje kolejna, która już zysku nie gwarantuje:) Tak jak napisałeś Sławku – nie ma nic za darmo.

    Pozdrawiam!

  3. Gumi napisał(a):

    Nawiązując do działalności Mzuri mam pytanie:
    Czy podpisując umowę z Firmą Mzuri dot. doradztwa i zakupu nieruchomości mam możliwość wyboru mieszkań z kilku miast?
    Przypuśćmy, że interesuję się inwestycją, która będzie dla mnie najkorzystniejsza finansowo. W momencie, gdy Firmę Mzuri angażuję w jej zakup i zarządzanie, nie jest dla mnie najważniejszą lokalizacja nieruchomości.
    Czy firma posiada centralną bazę danych o nieruchomościach, które oferuje inwestorom?
    Jak się do tej pory zorientowałam, to wyboru miasta, w którym chciałabym zainwestować muszę dokonać przed otrzymaniem jakiejkolwiek oferty z Firmy Mzuri (oczywiście, po podpisaniu umowy).

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Gumi, dzięki za zainteresowanie usługami firmy Mzuri. W zapytaniu poruszyłeś szereg kwestii, więc pozwól, że wyłożę ten proces od A do Z:-)

      1. rzeczywiście, masz rację, że jeśli zamierzasz powierzyć zarządzanie zakupionymi mieszkaniami firmie Mzuri, to nie musisz się ograniczać do miasta, w którym mieszkasz lub które najlepiej samemu znasz. Dzięki współpracy z Mzuri masz dostęp do okazji (często lepszych) również w innych miastach.

      2. rzeczywiście Mzuri doradza osobom zamierzającym powierzyć zakupione mieszkanie Firmie przy zakupie i konstruowaniu jej portfela mieszkań. Oczywiście osoba ta sama może sobie znaleźć mieszkania do kupna. Ale nam chodzi o to, żeby wybierając mieszkanie wykorzystać nasze nagromadzone 1000 mieszkaniolat doświdczeń w najmie. Po prostu lepiej czujemy co jest, a co nie jest „dobrą okazją”

      3. mamy lub raczej codziennie tworzymy bazę danych ofert rynkowych i na bieżąco szukamy okazji. Ale tylko w tych miastach, które dobrze znamy, bo mamy już tam biuro. Z daleka trudniej jest ocenić czy coś co wygląda na dobrą okazję da się łatwo i dobrze wynająć.

      4. jeśli zechcesz powierzyć nam poszukiwanie i zarządzanie najmem, to najpierw podpisujemy umowę. Doprecyzowujemy w rozmowie z Tobą jakie masz oczekiwania i które miasta Cię interesują

      5. dopiero gdy znajdziemy okazję spełniającą Twoje (i może jeszcze kogoś innego, bo zdarza się, że oczekiwania się pokrywają) wysyłamy opisy mieszkania + dane finansowe (m.in. cena wyjściowa, spodziewany możliwy upust negocjacyjny, wysokość nakładów na ewentualne remonty oraz oczekiwane widełki czynszu najmu), tak byś mógł podjąć decyzję czy wchodzisz w tę inwestycję czy nie

      6. dodam, że zwykle trzeba działać szybko, bo okazje nie lubią czekać. Zdarza się, że znikają w ciągu 2-3 godzin.

      Mam nadzieję, że udało mi się odpowiedzieć na Twoje wątpliwości. Jeśli nie do końca, to chętnie służę bardziej szczegółowymi informacjami. Ewentualnie możesz się skontaktować bezpośrednio z Krzysztofem Bystrosz, członkiem zarządu Mzuri odpowiedzialnym za obsługę inwestorów. Jego e-mail to: krzysztof.bystrosz@mzuri.pl

      Powodzenia w budowaniu Twojego portfela mieszkań na wynajem. Jeśli dasz Mzuri okazję by Ci w tym pomóc, to będzie mi tym milej.

  4. Mariusz napisał(a):

    Och, gwarancje zysku to mój ulubiony temat w rozmowach ze sprzedawcami telefonicznymi, przepraszam „doradcami”

    Jak już mnie taki człowiek obudzi telefonem rano, przypominając mi że żyję po to aby inwestować :) to wtedy od razu pytam go czy daje mi gwarancję zysku? Z reguły otrzymuję odpowiedź że TAK. Później dowiaduję się jaki to zysk % rocznie jest gwarantowany i zazwyczaj jest to powyżej 10-12% rocznie „albo nawet dużo dużo więcej”

    Następnie pytam, czy skoro jest Pan doradcą finansowym no mógłby mi Pan załatwić jakiś kredyt? Odpowiedź: nie ma problemu, oprocentowanie ok 7-8%

    I wtedy ja staję się doradcą inwestycyjnym i uświadamiam Pana, żeby wziął sobie kredyt na te 7-8% rocznie i zainwestował w te gwarantowane 10-12% i dużo dużo więcej to wtedy nie będzie musiał dzwonić od rana po ludziach. – Cisza w słuchawce – bezcenna :)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Mariusz, super patent:-)

      Wszyscy,
      a może ktoś z Was się jednak natknął na „gwarantowany zysk”, który zadziałał w praktyce? Jestem bardzo ciekaw, bo może jestem po prostu niepotrzebnie uprzedzony… i okaże się, że „gwarantowany zysk” NIE JEST jednak oksymoronem?

      • Mariusz napisał(a):

        Usłyszałem kiedyś taką definicję doradcy finansowego (proszę traktować jako żart nie jest moim celem obrażenie nikogo)

        Doradca finansowy – osoba która zarządza Twoimi pieniędzmi dopóki się nie skończą :)

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Mariusz, dobre, dobre. Strasznie się uśmiałem z tego określenia, i to mimo, że je wcześniej słyszałem. Były to słowa przypisywane – o ile dobrze pamiętam – Woody Allen’owi:-)

      • flow napisał(a):

        Slawku

        tutaj wpisuja gwarancje zysku w akcie notarilanym
        http://www.stmpb.pl/wladyslawowo.html

        jedyne ryzyko to takie klasyczne ze spolka upadnie:)

        pzdr
        flow

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Flow, dzięki za info. A czy wiesz ile kosztowałby taki apartament bez gwarancji? Podejrzewam, że mógłby kosztować mniej:-)

        • flow napisał(a):

          znalazlem wpis na ktory chcialem odpowiedziec jakis czas temu:)

          otoz nie kosztowalby mniej, malo tego kupujac przez brokrea(duzego) mozna bylo wynegocjowac wyposzenie w tej cenie!

          dla mnie to bylo zbyt cukierkowe ale przewazylo to ze po pokresie 5 lat (jak dobrze pamietam) gwarancj sie konczyla, i wtedy pojawi sie duza podaz, walka cenowa w najmie krotkterminowym etc. ….nie wszedlem w ta inwestycje finalnie, znalazlem lepsza :)

          pzdr.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Flow, dzięki. Jak mówią: lepiej późno niż wcale.

  5. madman napisał(a):

    Ale akurat w branży nieruchomości nie ma czegoś takiego jak ryzyko – nieruchomości nigdy w dłuższej perspektywie czasu nie tracą na wartości. Warto raczej stale utrzymuje się na takim samym poziomie, a ewentualne spadki są krótkookresowe. Współpracujemy z Jartomem przy transakcjach magazynami, wiemy co się dzieje i kolejne zmiany wydają się być oczywiste…

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 12 sierpnia – Dublin, konferencja Polskiego Klubu Biznesu w godz 10:00 – 14:00 i potem spotkanie ze mną w godz 15:00-18:00, Hotel Wynns

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

czwartek, 30 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Kobieta i mężczyzna pracująca

Z dużym żalem przyjąłem wiadomość o śmierci Ireny Kwiatkowskiej. Była ona dla mnie pewnego rodzaju wzorem do naśladowania. Około 20 lat temu, gdy już Pani Irena liczyła prawie 80 lat, widziałem jej obszerny wywiad telewizyjny. Miała nadal bardzo błyskotliwy umysł i była pełna życia i energii. Pomyślałem wtedy, że jednym z kluczy do długiej, radosnej i zdrowej starośći musi być ciągłe, nieustające stymulowanie mózgu nowymi doznaniami. Zarówno Pani Irena jak i Hanka Bielicka uczyły się ciągle [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Piotrze, cieszę się, że zaglądasz na fridomię. To bardzo miłe. Twoje porównanie do „kolegi z...
  • BiL: Pawel, Kazdy inwestor zastanawia sie nad tym co sie stanie w przyszlosc i wedlug swojej wiedzy i intuicji...
  • adam: „Jak slysze teksty, ze jedynym prawdziwym pieniadzem jest zloto, to wrecz troche mi zal ludzi ktorzy w to...
  • Piotr P.: Sławku, Grupa Andersen Alumni rzeczywiście pozostaje nadal silna. „Kolega z Andersena” to...
  • Paweł: BiL, Nie bardzo rozumiem. Piszę tylko, że ceny nieruchomości, jak i innych towarów, przechodzą cykle. Jeżeli...
  • Tomek: He-he. Większość mieszkań z tej galerii chętnie kupiłbym jako inwestor i co najwyżej lekko odświeżył :)
  • nibul: 1) Ciężko powiedzieć bo nie napisałeś jaki masz cel. 2) Możesz wziąć kredyt na mieszkania od razu z...
  • Robert: http://www.rp.pl/Mieszkaniowe/ 309179979-70-tysiecy-na-mieszk anie.html O inwestowaniu w mieszkania na...
  • Marek: http://www.rp.pl/Wynajem/30917 9922-Najem-instytucjonalny-tyl ko-dla-prowadzacych-firme.html #ap-3
  • Robert W: http://metrowarszawa.gazeta.pl /metrowarszawa/56,141635,20596 504,Tak_wygladaja_najtansze...
  • Robert W: Oglądałem program dokumentalny i pokazywano tam takie rzeczy właśnie w Korei Płn. Wsie pokazowe, żeby...
  • Sławek Muturi: Robert, nie sądzę by zadawali sobie aż tyle trudu – turystów jeżdżących pociągami nie ma chyba...
  • wiki: A Twoja wypowiedź, że stopy pozostana niskie na długie lata przypominaja mi sytuacje gdy mój kolega chciał...
  • wiki: Niestety musze Cię rozczarować, ale ekonomia się nie zmieniła, czy stopy zostana na niskim poziomie na długie...
  • mark2: Inwestorzy zaczynają tracić na tym biznesie bo zmieniło się otoczenie inwestycji. Obecne władze obniżyły ceny...
  • Piotr: KP to żart. Nie wiem nawet jak taki kraj wciąż mogę funkcjonować w takich warunkach w dzisiejszych czasach.
  • Robert: Mam tylko nadzieję, że te widoczki które widziałeś na wsi, to nie były „wsie pokazowe” a więc...
  • Robert: To są pytania do doradcy kredytowego, najlepiej tam skieruj kroki w pierwszej kolejności. Wyliczy ci zdolność...
  • Paweł: BiL, To czy pomysł jest dobry czy beznadziejny zależy od tego co się stanie w przeciągu roku, dwóch, pięciu....
  • BiL: Pawel, nawiazujac jeszcze do pierwszego zdania z Twojego wpisu, jesli faktycznie mialaby miejsce taka sytuacja...

Najnowsze wpisy

created by Water Design