05

12.2012

Czy kupować mieszkania na parterze i inne dylematy Fridomiaka z Krakowa

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania

ilość komentarzy: 24

Sławku,  bardzo spodobał mi się pomysł dyskusji w szerszym gronie dylematów gryzących mieszkaniczników, a właściwie mieszkaniczniczki – jak sfinansować zakup mieszkania i jak je wyposażyć.

Obecnie sam jestem na etapie poszukiwania kolejnych mieszkań i nasunęły mi się takie pytania:

1. czy mieszkanicznicy powiększając swoje portfele kupują mieszkania na parterach i ostatnich piętrach czy raczej unikają tych kondygnacji bo gorzej się wynajmują?

2. czy kupując mieszkanie u dewelopera inni mieszkanicznicy rozważają zakup miejsca postojowego (w celu jego późniejszego wynajęcia) w inwestycji, w której miejsc jest znacznie mniej niż mieszkań?

3. czy inwestując w mieszkania inni mieszkanicznicy skreślają wielka płytę czy raczej technologia nie ma większego znaczenia?

Jeżeli mógłbyś umieścić takie pytania na Fridomii byłoby super :)

Pozdrawiam

Ziemek

Komentarze:

  1. Katarzyna napisał(a):

    Dorzucam pytanie: czy kupować np. kawalerkę na piętrze na którym sami mieszkamy ? tuż za ścianą…. czy raczej najemcy by nam „zwiewali ” :-)?
    K.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Katarzyno, w jakim sensie „zwiewali”?

      • Katarzyna napisał(a):

        Sławku, chodzi mi oto, że najemca może nie chcieć mieć właściciela za ścianą :) są pewnie ludzie, którzy mogą do tego różnie podchodzić… chociaż na logikę nie powinno im to przeszkadzać… no chyba, że mają coś za uszami ;)

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Katarzyno, nie sądzę by im to przeszkadzało, zresztą mogą nawet o tym nie wiedzieć. Np tam gdzie się mieści biuro Mzuri w Warszawie, mam też mieszkanie, które jest wynajmowane. Najemcy dowiedzieli się o tym dopiero po jakimś czasie gdy poprosiliśmy ich o wrzucenie jakiegoś listu do innej skrzynki pocztowej w tej samej klatce schodowej. Jedna z Mieszkanicznik powierzyła firmie Mzuri zarządzanie pięcioma kawalerkami (dzięki Agato! :-), które kupiła w sąsiadującym z Jej mieszkaniem bloku.

          Gdy zadawałaś to pytanie, to sądziłem że raczej może Ci chodzić o to, że bliskość właściciela może najemców zachęcić do częstszego zgłaszania Ci problemów, z któymi normalnie może sami by sobie poradzili. Nie znam tego z osobistych doświadczeń, ale czytałem o takim ryzyku w amerykańskich poradnikach dla landlordów.

          A jakie są doświadczenia pozostałych Mieszkaniczników?

  2. Robert napisał(a):

    Mam 3 mieszkania w najmie i wszystkie są na parterze. Nie widzę przeciwwskazań, często parter jest nawet tańszy. A doceniłem to jak wnosiłem kafelki z samochodu podczas remontów ;-)

    Odnośnie miejsca postojowego – pod 2 kawalerkami w jednym bloku kupiłem 1 miejsce postojowe. Żaden z moich najemców nie chciał wynająć – studenci bez samochodu. Po małej akcji marketingowej znalazłem dość szybko najemcę za 190 zł/miesięcznie.

    Na innym osiedlu mam 5 miejsc postojowych. Wszystkie bardzo szybko się wynajęły (też nie moim lokatorom tylko komu innemu). Z tym że zwrot zysków z miejsc postojowych mnie rozczarowuje. Takie miejsce mnie kosztowało do 30 tys. zł z notariuszem. Nikt nie chce wynająć drożej niż za 200-250 zł, a jedno nawet musiałem wynająć za 160 zł miesięcznie.

    Czynsz niby fajny, ale muszę płacić wszystkie koszty, które są wysokie:

    – opłata do wspólnoty ok. 60-70 zł miesięcznie od każdego miejsca
    – podatek od nieruchomości wychodzi ok. 25 zł miesięcznie od każdego miejsca (garaże niestety mają osobne księgi wieczyste i stawka jest dużo wyższa niż przy mieszkaniach).

    Trzymam jednak te miejsca, w końcu dają mi ok. 100 zł miesięcznie zysku. Za 5 miejsc zapłaciłem ok. 150.000 zł, a mam dochód łącznie ok. 500 zł miesięcznie. W sumie mało, ale z drugiej strony czekam na zwiększenie popytu, może uda mi się zwiększyć czynsz, a może ludzie będą mieli dość parkowania na trawnikach gdzie popadnie i może kiedyś one znacznie podrożeją, wtedy zarobię.

    Na pewno nie warto dodawać miejsca do mieszkania jako „gratisu”. A zauważyłem że najemca nie będzie chętny płacić jeszcze 200 zł więcej miesięcznie za miejsce postojowe. Lepiej więc chyba wynająć to osobie trzeciej.

    Paradoksalnie myślałem, że z miejscami postojowymi nie będzie problemów w rodzaju zniszczeń. Tymczasem w moich 3 mieszkaniach nigdy nie było żadnych problemów, a z miejscami owszem. Jednemu z sufitu kapała woda i zniszczyła lakier na samochodzie. Facet się wkurzał, naprawił za ok. 4 tys. zł i poszło to z polisy OC wspólnoty. Ale co na mnie nakrzyczał to jego. Najgorsze że tam dalej kapie i cieć ze wspólnoty nie umie albo nie chce tego naprawić.

    Do tego okazało się, że po 6 latach bramy wjazdowe są już do wymiany, bo deweloper zamontował jakiś badziew. Koszty rzędu 16 tys. zł w każdym z bloków (miejsca mam rozsiane w 3 blokach na jednym osiedlu). Zarządca zapowiedział że koszt będzie po 100 zł miesięcznie od każdego z miejsc. Tak więc głupia wymiana bram pozbawi mnie zysku przez rok czasu.

    Moja rada jest prosta – przed kupieniem miejsc postojowych czy garażu trzeba dowiedzieć się tyle ile się da na temat kosztów które co miesiąc trzeba będzie płacić i wtedy skalkulować.

    Najgorsze jest to że ludzie nie chcą płacić za miejsca, wolą stawać pod chmurką w niedozwolonych miejscach, dla niepełnosprawnych itd. Na pewno efekty odniosłaby jakaś akcja policyjna, u nas już raz ich nasłałem. Problem jest taki że policja twierdzi że to teren prywatny i zwykle nic nie robią. Gdyby ich regularnie gonili, to prędzej czy później ludzie musieliby szukać miejsc do wynajęcia.

    • Ziemek napisał(a):

      Robercie czy porównywałeś czynsz za swoje mieszkania na parterze z podobnymi mieszkaniami na wyższych piętrach w okolicy, jaka jest różnica?
      Miejsca postojowe wydają się kuszące, zwłaszcza jeśli można je kupić tam gdzie jest ich deficyt, ale tak jak pisałeś czasem koszty utrzymania są naprawdę duże. Plus do tego dochodzi podatek od nieruchomości, w chorej wysokości, jeśli dla garażu jest założona odrębna KW. Twoje miejsca postojowe są przynależne do mieszkań czy są udziałem w garażu z oddzielną KW.

  3. Marta napisał(a):

    Tak naprawdę nie ma zasad, które mówiłyby jakie mieszkanie znajdzie klienta, a jakie nie. Dla każdego coś dobrego, ludzie kierują się różnymi kryteriami przy wyborze mieszkań. Różne są też strategie inwestowania w mieszkania, jedni kupują wielką płytę, inni tylko lokale w nowych blokach itd.
    Razem z mężem pierwsze mieszkanie kupiliśmy w bloku przy ulicy. Ile się nasłuchaliśmy, że przy ulicy nikt nie będzie chciał zamieszkać, bo za głośno. Mieszkanie jest wynajęte od 4 lat bez miesiąca przestoju.
    Drugie mieszkanie kupiliśmy z miejscem postojowym, ale chętny, który znalazł się na to mieszkanie, auta nie posiadał i nie był zainteresowany miejscem postojowym. W ciągu paru dni znalazła się jednak osoba chętna na samo miejsce. Z powodzeniem je do dziś wynajmujemy.
    Kolejną inwestycją, na którą się zdecydowaliśmy była mini kawalerka w kamienicy w dzielnicy, która nie cieszy się najlepszą sławą. Właśnie wystawiliśmy ją na wynajem, dzisiaj oglądały ją 2 osoby. Jedna kategorycznie stwierdziła, że szuka mieszkania z telewizorem :), podczas gdy druga ucieszyła się, że nie ma tam telewizora, bo nie ogląda telewizji :)
    Aha, dodam jeszcze, że mieszkanie mieści się na wysokim parterze i nie ma balkonu, co nie stanowi przeszkody w jego wynajęciu.
    Ludzie są naprawdę różni i mają różne potrzeby.
    Trzymam się właściwie tylko jednej żelaznej zasady – jeśli już zdecyduję się na inwestycję, dbam o to, by bazowe wykończenie mieszkania estetycznie się prezentowało. Nie ma mowy o wyciąganiu starych mebli z piwnicy itp. Estetycznych mieszkań na rynku jest stosunkowo niewiele, przynajmniej w Polsce, więc takie mieszkania wyróżniają się pozytywnie na tle innych. Dzięki temu od 4 lat nie miałam ani miesiąca przestoju i nigdy nie pojawiły się problemy z wynajęciem mieszkania, pomimo tego, że cena wynajmu ustawiana jest wysoko.

    Powodzenia w poszukiwaniu mieszkania! Inwestowanie wciąga :)

  4. nibul napisał(a):

    Dorzucę pytanie od siebie. Czy jesteście w stanie zaakceptować zakup mieszkania na rynku pierwotnym na etapie rozpoczęcia budowy, co się wiąże z płatnościami kolejnych transz na etapie budowy, co się oczywiście przekłada na dodatkowe początkowe koszty „bez pokrycia” w czynszu od najemcy? Założenie jest takie, że kawalerki są w dobrej cenie w dobrej lokalizacji, także rozchodzą się w przedsprzedaży.

    Pozdrawiam

    • Ziemek napisał(a):

      Nibul, negocjuj z deweloperem wpłatę 20% koszt do przeżycia oczekując na oddanie, a reszta przy odbiorze mieszkania. Jako argumentu używasz, że traktujesz to jako inwestycje i nie chcesz zamrażać kapitału :) Deweloper jako przedsiębiorca, powinien potraktować taki argument poważnie. Co do znikania małych mieszkań na początku inwestycji to różnie z tym bywa raz schodzą, a raz znikają dopiero na 2-3 miesiące przed oddaniem budynku do użytkowania.

      • nibul napisał(a):

        Ziemek, dzięki za komentarz. W moim przypadku te transze to nie tyle mrożenie kapitału co dodatkowe koszty bo będzie to kredytowane a odsetki trzeba płacić od początku wypłat. Słyszałem o ofercie Getinu, w której nie spłaca się nic do momentu wypłaty ostatniej transzy, ale odsetki, które doliczają do salda za ten czas są na jakiejś absurdalnej marży. Miał ktoś z Was do czynienia do tą ofertą? A może znacie inne patenty?

        • Ziemek napisał(a):

          nibul chodziło mi raczej o to, że nawet jeśli bierzesz kredyt na 100%, a deweloperowi przy umowie przedwstępnej chcesz wpłacić 20%, to ratę masz od tych 20%, czyli taka rata zamknie się pewnie w 200zł miesięcznie. Resztę wpłacasz przy odbiorze i w sumie tylko okres potrzebny na wykończenie mieszkania Twój budżet obciąża pełna rata, a później już najemca pomaga Ci spłacać kredyt:) Chodziło mi o taki sposób finansowania. W różne wynalazki banków takie jak opisałeś w przypadku Getinu, bym się raczej nie bawił.

        • nibul napisał(a):

          Jasne, zrozumiałem:) Szukam rozwiązań na wypadek niepowodzenia negocjacji z deweloperem (obecnie oferty 10-90 czy 20-80 to rzadkość).
          Pozdrawiam

  5. Grzegorz B. napisał(a):

    Dołączam się do pytań kolegi. Właśnie poszukuję drugiego mieszkania na wynajem, najbardziej atrakcyjne cenowo są te w kamienicach na 3 czy 4 piętrze, czy ktoś z czytających może napisać coś o wynajmie takich mieszkań? Jest dużo trudniej?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      GrzegorzB, dużo zależy od typu mieszkania, któe chcesz kupić. Jeśli to mieszkanie 2-3 pokojowe na 3, czy 4 piętrze w kamienicy bez windy i sądzisz, że będziesz je wynajmować rodzinie, to może Ci być trudniej (zakupy, wózek, itp). Z drugiej strony jeśli to nieduża kawalerka dla studentów, to ważne byś ją mógł wynajmować niedrogo. Piętro nie ma istotnego znaczenia.

      Zresztą szukając mieszkań na początku mojej drogi niektórzy pośrednicy przekonywali mnie, że parter i ostatnie piętra odpadają i nie powinienem ich brać pod uwagę. Początkowo słuchałem ich porad, ale potem uświadomiłem sobie, że – zakładając, że większość mieszkań znajduje się w budynkach 4-piętrowych – z góry odrzucam 20% dostępnej oferty rynkowej, niepotrzebnie zawężając sobie wybór. Więc zaczałem kupować i na parterze i na wysokich piętrach bez windy. Byleby cena była odpowiednio niska:-).

      W jednym z moich mieszkań w W-wie przez kilka lat mieszkała starsza Pani na 4 piętrze bez windy. Cieszyła się nawet z tego, że chodzenie po schodach zmusza ją do ćwiczeń.
      Tak jak pisała Marta (dzięki Tobie oraz pozostrałym uczestnikom dyskusji za Wasze komentarze) ludzie mają bardzo różne preferencje:-)

      • Marta napisał(a):

        W tym roku kupilam dwa mieszkania w kamienicy pod wynajem. Obie kawalerki. Zastanawialm sie wlasnie jak takie mieszkania sie wynajmuja, czy jest na nie popyt i w jakiej cenie mozna je oferowac. Do tej pory doswiadczenia sa bardzo dobre. To zazwyczaj mieszkania w centrum i ta lokalizacja wygrywa. Cena wynajmu, ktora jestem w stanie uzyskac bardzo satysfakcjonujaca. Licze tez na wzrost wartosci tych mieszkan w perspektywie czasu. Lokalizacja kamienic jest swietna, a cena czesto taka jak mieszkania z plyty na blokowisku odleglym od centrum.
        Jedyny warunek – najlepiej zeby kamienica byla w trakcie lub po rewitalizacji. W Poznaniu ostatnio pojawia sie wiele ofert w rewitalizowanych kamienicach, gdzie samo mieszkanie jest do remontu przez kupujacego, wedlug wlasnego uznania, ale za to wszystkie instalacje i media sa wymieniane przez firme remontujaca budynek.

  6. Ziemek napisał(a):

    A co myślicie o kupnie mieszkań naprawdę małych 18-22m2?
    Macie jakieś doświadczenia z wynajmem takich małych metraży?

  7. Piotr napisał(a):

    Witam wszystkich fridomiaków
    To mój 1 komentarz. Przy okazji podziękuję za napisanie i wydanie książek przez P. Sławka, naprawdę ciekawe i rzetelne pozycje.
    Wracając do meritum, mam taki sam dylemat jeśli chodzi o parter. Mam do kupienia 2 pokojowe mieszkanie z dużym balkonem, widną kuchnią, stan do remontu w dobrej lokalizacji (ok 2km od uczelni – 15min piechotą, 7min autem), sporo taniej (ok 20-25%) niż inne w okolicy, ale właśnie na parterze. Parter jest w miarę wysoki, okna zaczynają się na wysokości 2m, balkon ok 1m. Tyle że wszystko od ulicy, a właściwie zaraz przy klatce wejściowej. Czy mieszkania na parterze trudniej wynająć niż na wyższych piętrach?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Piotrze, dzięki za Twój pierwszy komentarz na fridomii. Wg moich doświadczeń nie ma szczególnych problemów z wynajmem mieszkania na parterze. Powodzenia!!!

      • Piotr napisał(a):

        Witam
        dzięki za szybką odpowiedź.
        Mam jeszcze jedno pytanie, widzę że w moim mieście (Lublin) jest organizowane spotkanie, czy może przyjść każdy czy tylko zaproszeni bądź człnkowie stowarzyszenia?

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Piotrze, spotkania są otwarte dla wszystkich. Zapraszam w imieniu organizatorów.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

czwartek, 30 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Jak przygotować mieszkanie do najmu – cykl artykułów w „Gazeta Dom”

W dzisiejszym wydaniu Gazety Dom ukazał się artykuł autorstwa Fridomii (Sławka Muturi) właśnie na powyższy temat. Jest to pierwszy z serii artykułów poświęconych tematowi zarządzania mieszkaniami pod wynajem. Artykuły będą pojawiać się najprawdopodobniej w każdą ostatnią środę miesiąca. Wiadomo, że do zbudowania wolności finansowej potrzebny jest portfel składający się z kilku do kilkunastu, czy kilkudziesiesięciu (w zależności od preferowanego stylu życia) mieszkań i liczba ta sama z siebie powoduje konieczność dobrych nawyków i praktyk zarządczych aby nie [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Aga-ta, dzięki za wiele ciepłych słów, za promowanie fridomii wśród znajomych oraz za polecanie moich...
  • Aga-ta: Też na to liczę. Niedawno wróciliśmy z wakacji, zatem nawet nie dzwoniłam w tym powyjazdowym rozgardiaszu :-)...
  • Sławek Muturi: Cesarzu, gratuluję bardzo wymiernych postępów i życzę kolejnych 4 M wkrótce. 7-10 lat to bardzo...
  • Sławek Muturi: Aga-ta, bardzo liczę na to, że wraz z Mężem dołączycie do grona Klubowiczów Fridomii. Będzie mi bardzo...
  • Kempol: Cześć, A może jednak w Polsce? Mam 24 lata od dwóch lat również mieszkam w Anglii (Londyn) Również mam...
  • Kuba: Nie musisz rozliczac sie w UK jesli w Polsce rozlczasz sie za najem ryczaltowo.
  • walmaj: Witaj Konkret! Czytajac Twoja wypowiedz mam wrazenie jakbym czytal o sobie.CV>wysylanie ofert jest mi obce...
  • walmaj: Witaj Wiki! Niby masz racje ale wiem jak druga strona zareaguje,mialem kiedys podobna sytuacje i wtedy...
  • walmaj: Witaj Rafal ! To mala firma, dosc hermetyczna branza stad wybor bardzo ograniczony.Poza tym jesli nie nastapi...
  • Julio Cesar: Sławku, dziękuję bardzo za bloga i całą Twoją działalność! Za sprawą Twojego wykładu w 2012 roku...
  • xav: Ja mam radę – przestancie nad fl dywagować i rozmwiać, a po prostu niech jedno z was spróbuje freelancingu na 6...
  • Aga-ta: Mój Mąż stale przypomina o projekcie Kenia 2022 i po chwilowym przestoju (przeznaczonym na spłatę własnego...
  • BiL: Piotrek, to moze byc dobra strategia podczas dosc agresywnego budowania portfolio, gdzie wszystkie zyski...
  • BiL: Tomtor, nie demonizowalbym tak kosztow opieki przedszkolnej w UK, zwlaszcza obecnie, gdy przy dwoch pracujacych...
  • BiL: HubertP, powinienes uwzgledniac te przychody w swoim corocznym self assessment tax return. Nie sadze natomiast...
  • Arek: Czytam bloga od 2 lat mam póki co dwa mieszkania 2-pokojowe na wynajem. Kupuje nowe od dewelopera. Rentowność...
  • Piotr: Świetne rady xav. Dzięki, sam trochę dorabiam jako freelancer obok mojej stałej pracy – jako...
  • HubertP: Mieszkam w UK i mam dwa mieszkania na wynajem w Polsce . Czy to znaczy ze mam rozliczać się także w UK??...
  • Tomtor: Podstawowe pytanie to gdzie chcecie mieszkac w przyszlosci i czy planujecie miec dzieci, ktore w UK sa...
  • Sławek Muturi: Robert, dobre, dzięki! PS Pamiętam bardzo dobrze te czasy (początek lat 90-tych) gdy w Warszawie...

Najnowsze wpisy

created by Water Design