10

12.2012

Jaka jest różnica między kawalerką 20- a 30-metrową i która jest lepszą inwestycją?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Edukacja finansowa, Inwestowanie, Najwyżej cenione, Opłacalność Inwestowania

ilość komentarzy: 76

Często otrzymuję pytania o różnicę w cenach najmu kawalerek 20- i 30-metrowych i którą lepiej wybrać w celach inwestycyjnych? Moja odpowiedź znajduje się poniżej, przy czym WAŻNE by pamiętać, że ja wyspecjalizowałem się w obsłudze tzw segmentu budżetowego. I być może moje podejście jest OK tylko dla tego segmentu. Jeśli myślałabyś o specjalizacji w segmencie premium (choć w kawalerkach to może nie do końca być racjonalne), to moje odpowiedzi mogą się okazać zupełnie nietrafionymi. A więc do rzeczy.

Różnica między kawalerką 20- a 30-metrową wynosi okrągłe 10 metrów kwadratowych. Zakładam, że innych różnic nie ma, czyli, że obie są w tej samej lokalizacji, mają identyczny standard wykończenia, itp. Jeśli tak, to różnica między kawalerką 20-metrową, a 30-metrową to aż 50%,  a ponieważ sprzedający wyceniają swoje mieszkania „z metra kwadratowego”, to można przypuszczać, że cena zakupu większej kawalerki może być o 40-45% wyższa niż kawalerki mniejszej przy założeniu, że coś byłabyś jednak w stanie wynegocjować ze względu na „nadmetraż”.

Z mojego doświadczenia jednak, sprzedający mają trudności ze znalezieniem kupców na kawalerki mniejsze niż 18 m.kw, ponieważ większość kupców to konsumenci, którzy wolą dopłacić trochę więcej byle  „żyć w bardziej komfortowych warunkach”. Dlatego łatwiej jest mi coś wytargować ze względu na zbyt mały metraż niż ze względu na „nadmetraż”. Tak czy inaczej należy zakładać, że – ceteri paribus – za kawalerkę 30-metrową zapłacisz przy kupnie ok. 40-50% więcej niż za kawalerkę 20-metrową.

Jeśli chodzi o najem, to praktyką na polskim rynku najmu mieszkań jest to, że ani mieszkanicznicy, ani najemcy nie operują kwotami w postaci PLN/m.kw. Cena najmu nie zależy więc od metrażu, tylko od liczby pokoi (kawalerki są tańsze niż mieszkania dwu-pokojowe, a te tańsze od 3-pokojowych). Inaczej jest na rynku najmu powierzchni w lokalach użytkowych, bo tam punktem odniesienia jest zwykle cena najmu za m.kw.

Czy jest zatem różnica w cenach najmu kawalerek w zależności od ich powierzchni? Z mojego kilkunastoletniego doświadczenia wynika, że ta różnica bywa nieduża, może jej nie być wcale, lub nawet – może się zdarzyć w praktyce – że za większą kawalerkę będę otrzymywał mniej gotówki:-). Przeanalizowałem 3 rzeczywiste przykładowe kawalerki w Łodzi. Są one bardzo podobne ze względu na standard.

Pierwsza ma niecałe 19 m.kw i znajduje się przy ulicy Cieszkowskiego. Mzuri wynajmuje ją za PLN 950 miesięcznie. Druga – przy Al Włókniarzy – ma ok 26 m.kw i jest wynajmowana za PLN 1100 miesięcznie. Trzecia, największa ma 35 m.kw i znajduje się przy ul Składowej, która jest praktycznie w samym centrum Łodzi. Mimo tego, że jest największa i najbardziej centralnie usytuowana, to miesięczny czynsz wynosi tylko PLN 50 więcej (niż na Al. Włókniarzy) i wynosi PLN 1150 miesięcznie. A więc teoretycznie różnica w najmie 1-ej i 3-ciej wynosi aż 21% na korzyść tej największej.

Ale podane kwoty czynszów najmu, to kwoty brutto z uwzględnieniem opłat do administracji. A te są częściowo (ogrzewanie, opłaty dla zarządu administracji, podatki lokalne, itp) uzależnione od … metrażu. I dlatego w pierwszej kawalerce opłaty za administrację wynoszą PLN 170/miesięcznie, w drugiej PLN 250, a w trzeciej aż PLN 300 miesięcznie (tu na różnicę wpływ ma – oprócz większego metrażu – też droższa, centralna lokalizacja). Ubezpieczenie oraz koszty obsługi kredytu też byłyby większe w przypadku większej, bardziej „wartościowej” kawalerki. Ale te kwestie – dla ułatwienia – pomijam.

Jaki mam wpływ comiesięcznej gotówki? PLN 780 z pierwszej oraz PLN 850 z dwóch pozostałych, a więc różnica wynosi już tylko 9%. W związku z tym, wolę mniejsze kawalerki. Oczywiście jeśli w tej większej, 30-metrowej byłyby dwa okna w pokoju i dałoby się wydzielić małą „sypialenkę”, to rozważyłbym kupno tej większej, bo – przy tym samym metrażu, a więc cenie zakupu – można uzyskać wyższy czynsz najmu.

Niestety w tej 35-metrowej kawalerce przy ul Składowej nie da się wydzielić drugiego pokoju. Po co więc w ogóle kupiłem tę większą kawalerkę?!! Bo to była pierwsza moja kawalerka zakupiona w Łodzi (i w ogóle jedna z pierwszych moich inwestycji) i nie miałem wówczas tej wiedzy, którą mam dziś. W momencie jej zakupu miałem łącznie tylko 4 mieszkaniolata, a teraz Mzuri ma już grubo ponad 1000 (!!!) mieszkanio-lat doświadczeń w najmie mieszkań. Teraz te swoje doświadczenia podaję Wam  „na talerzu”. Ja za swoje doświadczenie musiałem trochę … przepłacić:-). Niczego jednak nie żałuję, bo i tak tę kawalerkę przy Składowej kupiłem za bardzo małe – w porównaniu z dzisiejszymi – pieniądze:-) Poza tym, startując wcześnie, udało mi się zdobyć sporo doświadczenia. Więc nie ma tego złego co by na dobre nie wyszło:-)

Czy to podejście brzmi dla Was sensownie? Czy jest zbieżne z Waszym, czy może  coś w nim budzi Wasze wątpliwości? Jestem bardzo ciekaw Waszych doświadczeń.

Komentarze:

  1. nibul napisał(a):

    Dzięki za utwierdzenie mnie w przekonaniu o słuszności przyjętej strategii!

    Ja to tłumaczę w ten sposób: za kawalerkę 22 mkw zapłacę x i za najem dostanę 1000PLN/m-c. Za mieszkanie 2-pokojowe 44 mkw zapłacę 2x (lub trochę mniej) a za najem dostanę maks. 1500…

    A co do Twoich wyliczeń Sławku, wniosek jest jeden – jeśli nie widać różnicy to po co przepłacać?:)

  2. maciek napisał(a):

    Doskonale rozumiem obliczenia, natomiast jak wygląda szybkość znalezienia najemców na poszczególne metraże? Mogłoby się wydawać, że grono osób zainteresowanych mieszkaniem o pow. 19m2 jest bardzo ograniczone. Wchodząc w skórę klienta, on również może zauważyć niewielką różnicę w opłatach pomiędzy kawalerką o pow. 19 a przykładowo 25m20, zaś komfort mieszkania jest zdecydowanie wyższy. Jestem bardzo ciekawy Państwa doświadczeń.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Maciek, pozwól, że zanim sam odpowiem, to poczekamy jeszcze na komentarze, doświadczenia innych Fridomiaczek i Mieszkaniczników. Nie mam monopolu na wiedzę:-)

      • Jedrzej napisał(a):

        Metr metrowi nie rowny. W przypadku kawalerek bardzo iststona jest rowniez lokalizacja kuchni oraz wielkosc i ustawnosc wc. Czasem mozemy zrobic dobrze ustawne 19m2 tak ze bedzie wydawalo sie wieksze nize 27m2 kiepsko ustawne.

        Co zauwazylem u siebie. Jesli masz kawalerke w samym centrum to wielkosc dla najemcy nie ma znaznaczenia bo on i tak pewnie przychodzi tam tylko spac…wiec im mniejszsa kawalerka tym wiekszy zysk.

        Najlepsza kawalerka jest duza kawalrka np 30m2 z osobna kuchnia. Kuchnie zsmieniany na pokoj i mamy nagle dwu pokojowe mieszkanie z aneksem..

        A tak naprawde w dobrej lokalizacji kazda kawalerka sie wynajmie… bo w nieruchomosciach sie licza trzy rzeczy…..

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Jedrzej, ci ktorzy uczestniczyli w moich prezentacjach wiedza, ze mam powazne obiekcje w stosunku do ludowej prawdy, ze przy wyborze nieruchomosci najwazniejsze sa trzy czynniki…. zwiazane z lokalizacja. Ta prawda obowiazuje w stosunku do wiekszosci (ale nie w stosunku do wszystkich) typow nieruchomosci…

        • Krzysztof napisał(a):

          bo w nieruchomosciach sie licza trzy rzeczy…1. cena 2. cena 3. cena :))))

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Krzysztof, no właśnie:-))
          Dodam tylko, że jest to według mnie prawda dla nieruchomości przeznaczonych na wynajem dla segmentu „budżetowego”.

          Dla pozostałych nieruchomości (za wyjątkiem takich unikatów jak 3-piętrowy penthouse, jedyny w samym szczycie „żagla” w budynku przy Złotej 44 w ścisłym centrum Warszawy) cena też jest dość istotna. Zawsze warto kupić nieruchomość za cenę poniżej średniej wartości rynkowej. Nie widzę jak na tym można by stracić:-)

        • Jedrzej napisał(a):

          Slawek,

          Co dla Ciebie oznacza mieszkanie budzetowe ? No i czy masz gruoe docelowa w sensie czy mozesz okreslic jasno profil swojego typowego najemcy

          Odnosnie lokalizacja lokalizacja lokalizacja…a cena cena cena.. absolutnie nie mowie zeby kupowac w lokalizacji po kazdej cenie ..bo jesli bedziemy sie kierowac tylko cena mozemy kupic piekna kawalerke w dzielnicy i na ulicy na ktorej nikt nie bedzie chcial wynajac bo przestepczosc bo daleko itp…

          Najpierw patrze na lokalizacje potem na cene…ale wyprowadzcie mnie z beldu !

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Jędrzej, dzięki za ciekawe pytanie. „Segment budżetowy” to dla mnie po prostu segment … tani. Lepiej brzmi dla mnie jednak określenie „budżetowy”. Nigdy nie zastanawiałem się nad jakąś precyzyjną definicją, nie była mi ona do niczego potrzebna:-) Po prostu kupowałem najtaniej jak mogłem i już.

          Kim są najemcy moich mieszkań? Studenci, imigranci, osoby na początku swojej kariery zawodowej, choć zdarzały się osoby na wyższych stanowiskach pracujące w Łodzi czy Warszawie, ale których rodziny dalej mieszkały w Krakowie czy w Poznaniu. Zamiast hotelu wolały niedrogie mieszkanie. Cudzoziemcy przyjeżdżający do Polski na studia lub do pracy. Czasami firmy poszukujące niedrogich mieszkań dla swoich pracowników.

          Nie wiem w jakim mieście mieszkasz, ale podam Ci skrajny przykład. W Nairobi, inaczej niż w Warszawie, w Krakowie, czy w jakimkolwiek innym mieście w Polsce, są duże dzielnice slumsów. Jeśli nie byłeś to może widziałeś w TV – domki z blachy falistej, z dykty, z folii i czego tam jeszcze; brak wody, kanalizacji, sterty cuchnących śmieci, uzbrojone gangi wyrostków i złodziei. Może się Europejczykom wydaje, że tam po prostu ktoś kto przyjeżdża z prowincji szukając pracy i lepszego życia, sam sobie stawia taki domek na brzegu slumsu i żyje w nim aż do momentu kiedy znajdzie swoją pierwszą pracę i otrzyma swoją pierwszą wypłatę.

          Otóż wcale tak nie jest. Większość mieszkańców slumsów to najemcy, a nie jacyś squattersi. Więc jeśli tam się znajdują chętni, to gdzie w Polsce, w jakiej dzielnicy, się nie znajdą chętni najemcy? Mam w Kenii rodzinę i część moich kuzynów mieszkała kiedyś w największym slumsie Nairobi, w Kibera (żeby było ciekawiej, to kilka minut pieszo od dawnego budynku Ambasady i Rezydencji Ambasadora RP, bo slumsy sąsiadują często bezpośrednio z dzielnicami luksusowych domów) – to nie byli żadni degeneraci czy desperaci. Pracowali (jeden w jednym z ministerstw, drugi prowadził własną firmę designu, ich siostra była pielęgniarką), ale woleli oszczędniej żyć by szybciej osiągnąć swoją … wolność finansową:-) Tak, tak, przynajmniej dwóch z moich siostrzeńców wychowanych w Kibera osiągnęło już wolność finansową:-) A jeden z moich dalszych wujków był właścicielem kilkunastu czy może nawet kilkudziesięciu domków w Kiberze (dokładnie nie wiem).

          On też inwestował w segment budżetowy, choć jak widzisz, definicja tego co jest „segmentem budżetowym” różni się nieco w Polsce i w Kenii:-). Czy gdybym mieszkał w Kenii, to też bym inwestował w liche domki w slumsach?

          Powodzenia w znalezieniu własnej drogi do wolności finansowej!.

    • pawel bak napisał(a):

      A propos porównywania róznych mieszkań za tą samą cenę, choć nie do końca to będzie tylko o kawalerkach. W Łodzi znam pewne dwa mieszkania, dwupokojowe 45m2 i kawalerkę 27m2. Oba na dziadkowych osiedlach z niezłym dojazdem do centrum (Retkinia i Teofilów), oba w wielkiej płycie, oba urządzone w ostatnich latach (nowocześnie, ale bez szaleństw, najniższa półka w IKEI itp). Można mniej więcej uznać, że różnica w cenie wynika z różnicy w metrach i pokojach a nie z innych czynników. Zastanawiacie się jak wielka jest ta różnica w czysznu najmu.
      ZERO!
      Oba mieszkania wynajmują sie za 990+opłaty.
      Czy więc ludzie rzeczywiście rozpatrują czy za podobne pieniądze mogą mięc większe mieszkanie. Moim zdaniem nie. Proces wynajmowania zaczyna się od tego ile pokoi chcemy mieć. Ustawiamy filtr na allegro/gratce/gumtree i przeglądamy tylko tą kategorię która nas interesuje. Nawet nie patrzymy czy istnieje lepszy deal w innej kategorii.

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Ciekawe. Muszę się nad tym zastanowić… Dzięki Paweł! A może ktoś z Was ma jakąś opinię dotyczącą obserwacji Pawła?

        • Andrzej napisał(a):

          Ja mam opinię do obserwacji Pawła :)

          Ja jeszcze nie mam nieruchomości pod wynajem (mam dopiero 22 lata) i planuję w ciągu paru lat zacząć, ale póki co sam (z żoną) wynajmuje mieszkanie i już dwa razy zmienialiśmy. Plus jeszcze czas studiów, kiedy też wynajmowałem mieszkanie w Poznaniu, więc jestem na bieżąco jeśli chodzi o poszukiwania mieszkań na wynajem i potwierdzam obserwację Pawła – z własnego doświadczenia, doświadczeń znajomych itp. ludzie najpierw w wyszukiwarce zaznaczają liczbę pokoi i patrząc po liczbie pokoi porównują oferty.
          Więc sam raz popełniłem ten błąd, że szukałem 1 pokoju w miarę tanio, a nie zauważyłem, że dopłacając 50-100zł/mies. mogę mieć spokojnie 2 pokoje (można też tak wykombinować, że wynająć nieco drożej 2 pokoje i jeden pokój podnająć, oczywiście o ile właściciel w umowie nie zabroni nam tego) – wtedy mamy jeden pokój dla siebie za cenę dużo niższą niż kawalerkę dla siebie.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Andrzej, dzięki za wniesienie do naszej dyskusji perspektywy najemcy. No i powodzenia w budowaniu swojej wolności finansowej. Za każdym razem się cieszę, gdy słyszę młodych ludzi mądrze myślących o swojej przyszłości finansowej. Trzymam życzliwie kciuki i zapraszam częściej na łamy bloga fridomia.pl.

        • Andrzej napisał(a):

          Dziękuję Sławku za miłe słowa :)
          Mam nadzieję, że uda mi się osiągnąć wolność finansową dość wcześnie.

          P.S. W Kontestacji najchętniej słucham Twoich audycji, nie wiem jak inni, ale nie mam serca zadzwonić i przerywać Tobie opowiadanie, bo słucha się bardzo fajnie.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Andrzej, dzięki za miłe słowa. Prowadząc kolejną audycję będę sobie starał wyobrazić, że po drugiej stronie anteny jest grono … zasłuchanych Kontestadorów:-)

  3. Marta napisał(a):

    Nibul, mam takie same doświadczenia. Niedawno kupiłam kawalerkę o powierzchni 23 metrów i wynajmę ją za taką samą cenę jak kawalerkę 30 metrową. Może klient będzie trochę inny, może jedna osoba, a nie para, ale liczba metrów nie ma kluczowego znaczenia. Wynajmuję również mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 42 metrów i zdecydowanie nie kosztuje dwukrotności mini kawalerki.
    W przyszłości będę przede wszystkim szukała małych kawalerek, choć może nie poniżej 20 metrów.
    Wspomniana mini kawalerka urządzona jest w wysokim standardzie, choć nie jest luksusowa. Są chętni gotowi zapłacić za nią tyle, co za dużo większą kawalerkę, ponieważ jest wiele osób, które nie potrzebują dużego metrażu, ale chcą mieszkać w estetycznie urządzonym mieszkaniu. Takich mieszkań brakuje, przynajmniej w Poznaniu, dlatego nigdy nie miałam problemu ze znalezieniem chętnego na mieszkanie.

  4. Prezes napisał(a):

    Pozdrawiam
    Ja patrze jeszcze troszkę inaczej 3 kawalerki 20mkw to 3 razy po 1000zł a jedno m3 60mkw to 1 raz 2800zł ? Jeśli zdarzy nam się miesiac pustostanu to mamy np tylko 2000zł z kawalerek lub 0000 z m3 .Sami wiecie jak to jest mieć 2000zł mies a nie mieć nic.Przy większej ilości mniejszych mieszkań miesiac zastoju w 1 czy 2 nie jest problemem zyskujemy większą płynność i spokój w razie katastrofy sprzedajemy tylko 20mkw.Oczywiście jest to tylko mój pogląd ale ryzyko jest rozłożone na kilka kawalerek a nam łatwiej kupić następne 20mkw które przybliży nas do zrelaksowanej wolności finansowej . Pozdrawiam wszystkich fridomaniaków!

  5. jankes napisał(a):

    Kawalerkę którą kupiłem dało się podzielić na 2 nawet fajne pokoje i jasną kuchnię . ma ona 37m2 plus duży ok 8m2 balkon (nie liczony ani do powierzchni mieszkania ani do opłat. Zrobiłem 2 pokoje , jednakże dużo oglądających rezygnowalo ponieważ za 50-100 zł wiecej za miesiac można wynająć mieszkanie 45 a nawet 50kilka metrowe.Ja uwzględniając wszystkie opłaty koszt remontu oraz wyposażenia mam zwrot w okolicy 6,5 % . Więc trudno zrozumieć mi ludzi któży wynajmują całkiem fajne mieszkania 50 i więcej metrowe za kwoty podobne do moich (a nawet spotkałem takie same) Więc po co taki ktoś zawraca sobie wogóle głowę przecież zwrot z takiego najmu to 3-do 5 % to już wiecej dostanie taki gamoń z lokaty w banku .W dodatku nie musiałby się uzerać z lokatorami , zajmować sobie czas , lub dokładać po ewentualnych zniszczeniach.W dodatku takie osoby z reguly zgadzają się na niską kaucje lub wcale jej nie biorą. Więc tylko jedynie dlatego inwestuję w nieruchomości ponieważ kazdą kupuję z ogromnym dyskontem do cen rynkowych ( ok 30 do 40 %) W innym przypadku nigdy nie zainwestowałbym w żadne mieszkanie na wynajem.Posiadam również lokale handlowe i tutaj sytuacja jest diametralnie lepsza . Jeśli firma przestaje płacić to od 1 lokal jest wolny i nie ma żadnej ochrony lokatora. Zniszczenia są dużo niższe ( wystarczy poszpachlować dziury po wkrętach i pomalować ) choć z reguły następny najemca to z chęcia robi w/g własnych upodobań. Zwrot z inwestycji to min 10 % .A koszt wyposazenia żaden kazdy bierze pusty lokal i pusty zostawia. Więc i inwestycja niższa. A w mieszkaniach to albo za mało mebli albo za duzo , jeden chce telewizor drugi ma swój , to samo z pralką albo lodówką. Kupisz mu nową duże koszty , jak przyjdzie następny a coś się zepsuje to płacze że on dostał używaną i to ktoś inny ją zużył aon musi płacić. Same kłopoty … a zysk żaden. To już dużo lepszy mam zysk z ziemi rolnej . Kupić można po 10 tys od hektara a w dzierża można od razu puścić za 600-800 zł /za rok lub samemu brać dopłaty z Unii. Nie popsują nie zasiedzą się nie spalą jak powódz zaleje to jeszcze z gminy parę zł można wydębić…Przepraszam Sławku za kolaborację i podkładanie ognia pod beczkę z prochem . ale ten nasz rynek najmu mieszkań jest jeszcze w przysłowiowym polu , może za kilka lat się troszke ucywilizuje. Ale na razie jest pod górkę…

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Jankes, nie przepraszaj mnie. Skoro masz lepszy patent to go po prostu propaguj. Mi nie zalezy na tym by inni robili dokladnie to co ja, tylko by uzyskali wolnosc finansowa…

    • Marriiusz napisał(a):

      Jankes
      Twoje 40%dyskonto to dla wielu w Polsce wysoka cena bo mieszkanie mają za przysłowiowe „free”
      po dziadku czy babci albo kupili je za jedną pensję(raczej wykupili) i w czasach kryzysu nie mają na to by co miesiąc dokładać do niego(koszty spółdzielni) dlatego wynajmują taniej.Mieszkania nie chcą się pozbyć bo zostawią dla dzieci.Myślę że jest też trochę osób które zabija kredyt w momencie pustostanu i dlatego wynajmują taniej dopłacając bo na dopłatę mają a na całą ratę już nie.
      Chyba profesjonalni inwestorzy posiadający większą ilość mieszkań nie dopłacają do wynajmu bo by splajtowali.
      Pozdrawiam

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Mariiusz, dotknąłeś bardzo ważnego – moim zdaniem – tematu. W Polsce większość mieszkaniczników to amatorzy, ludzie których nazywam „przypadkowymi właścicielami” – odziedziczyli, wyprowadzili się do większego (a obecne trzymają dla swoich dzieci); kupili bo kolega kupował, itp.

        Ponieważ „przypadkowi właściciele” stanowią większość to właśnie oni kreują obecnie rynek. A że często kierują się w swoich decyzjach emocjami, strachem, pośpiechem, intuicją, łatwizną, to rynek mamy nieco rozdygotany i nie do końca racjonalny. Ale to się zmieni wraz z pojawianiem się większej liczby bardziej świadomych inwestorów. Dzięki Stowarzyszeniu Mieszkanicznik proces normalnienia rynku zostanie jeszcze bardziej przyspieszony.

        W takich krajach jak Niemcy, Belgia czy Stany łatwiej jest kupić blok z mieszkaniami na wynajem, niż pojedyncze mieszkanie na wynajem w bloku. A to dlatego, że nastąpiła konsolidacja własności, że inwestorzy budują na wynajem całe budynki, itp. Zresztą podobnie jest w Polsce w segmencie nieruchomości biurowych. Łatwiej jest kupić cały biurowiec niż 30- czy 60- czy 100- metrowe biuro w dobrej klasy biurowcu (może to być możliwe w starszych, chaotycznie sprywatyzowanych biurowcach z epoki Gierka.

        Wierzę, że podobny proces będzie zachodził również w mieszkaniówce.

  6. Dorota napisał(a):

    Z moich doświadczeń wynika, że znacznie lepszą inwestycją na wynajem jest kawalerka mniejsza od tej 30-metrowej. Ważniejsza nawet od lokalizacji jest estetyka samego mieszkania i otoczenia (klatka schodowa, sąsiedztwo). Jeśli jest nadwyżka do zainwestowania to lepiej jest po prostu włożyć jakąś kwotę w odświeżenie i umeblowanie do wymaganego przez wynajmujących standardu. Przełoży się to na szybszy wynajem i uniknięcie lub skrócenie pustostanów.
    Jeśli dodatkowo założy się, że wynajmującą osobą jest osoba młoda świeżo spod skrzydeł rodziców (najczęściej wynajmuję osobom 20-23 letnim), to nawet najmniejsza kawalerka jest już dużym samodzielnym mieszkaniem w porównaniu z własnym pokojem u rodziców…

  7. Ziemek napisał(a):

    Po pierwsze to wielkie dzięki Sławku za ten wpis:)
    Zgadzam się, że mądrze rozplanowana mała – 20m2 – kawalerka jest bardziej ustawna niż nawet 35m2 bez ładu i składu.
    Czy inwestując w takie mieszkania kupowaliście je np od małych inwestorów (bo trudno nazwać ich deweloperami), którzy budują budynki 15-20 mieszkaniowe? Ostatnio trafiłem na dosyć ciekawą ofertę w dobrze rokującej lokalizacji. Mankament jest taki, że to właśnie mały inwestor, a inwestycja jest jeszcze nieukończona – tzn została kosmetyka typu parapety, grzejniki, płytki w częściach wspólnych. Pozwolenia na użytkowanie jeszcze nie ma. Jeżeli bym się decydował to ewentualnie na wpłatę 10% reszta przy odbiorze mieszkania z pozwoleniem na użytkowanie, innej opcji nie ma :)

  8. Jacek K napisał(a):

    Witajcie !
    Równiez zgadzam sie ze Sławkiem, ze różnica jest jedynie w tym ile za nia zapłącimy.
    Nie ma ogromnej różnicy w tym za ile wynajmiemy.
    Dlatego jak mamy zapłacić o 40-50% więcej, a potem w przychodzie pasywnym nie dostac nic więcej to sami musiemy odpowiedzieć sobie na to pytanie czy chcemy w to zainwestować .
    Zawsze chłodna kalkulacja kosztów do zysków.

  9. NavyBlue napisał(a):

    Optymalną powierzchnią prostokątnej kawalerki z doświetleniem na jednej ścianie jest 22 m2. Wejście naprzeciwko ściany z oknem (oknami), po jednej stronie łazienka, po drugiej wnęka kuchenna – szerokość obu 150 cm. Pozostałe 16 m2 pozwala na wydzielenie stref spania, ubrania i pracy (spożywania posiłków) dla jednej osoby, pary lub dwóch obcych sobie osób (studentów) :-)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      NavyBlue, dzięki za powrót na łamy fridomii i za bardzo kompetentne porady architekta.

    • Krzysztof napisał(a):

      NavyBlue a możesz wrzucić gdzieś rzut tej idealnej kawalerki ?

      • NavyBlue napisał(a):

        Krzysztof, zamieszczę rzut kawalerki z wymiarami w grudniowym wydaniu biuletynu Stowarzyszenia Mieszkanicznik. Jeśli już jesteś członkiem to za parę dni Kasia wyśle Ci biuletyn na maila. Jeśli jeszcze się nie zapisałeś to zrób to jak najszybciej :-)

  10. Rafał napisał(a):

    Sławku prosze (prosimy) wiecej takich wpisow na blogu z zycia wzietych – sa genialne :)
    Tak samo dobrze sie je czyta jak wszystkie 3 ksiazki… No i przede wszystki zawsze jest burza mozgow :) kazdy pisze cos ciekawego :)
    Pozdrawiam serdecznie

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Rafał, dzięki za bardzo miły komplement. Ja też lubię te nasze okazjonalne burze mózgów. Dzięki nim systematycznie uzupełniam moją wiedzę. Podziękowania dla wszystkich dyskutantów

  11. oldsmobile napisał(a):

    Dotyczy nieruchomości w Szczecinie. Zastanawiam się nad zainwestowaniem w dwie kawalerki. Obydwie znajduja się w tym samym budynku i sąsiadują ze sobą. Jedna ma metraż 28,30 mkw (koszt PLN 150.000), druga zaś 32,20 mkw (PLN 170.000). Mieszkania znajdują się w bardzo atrakcyjnej lokalizacji (bliskośc kilku ośrodków akademickich i nowych biurowców) z doskonalym dojazdem (kilka linii tramwajowych w odległości 300m). Mieszkania znajdują się w nowoczesnej zabudowie z usługami typu concierge.
    Pytanie: Czy lokowanie kapitału (kredyt z wpłatą własną 20%) w tego typu nieruchomości ma wg. Was rację bytu pod względem wzrostu cen takich nieruchomości, czy też poszukać kawalerek w tańszych lokalizacjach bez ekstrasów typu np. concierge, winda cichobieżna, itp?
    Zastanawiam się nad wyższością dóbr wyższej jakości nad dobrami ciut niższej w odniesieniu do nieruchomości, zarówno w kontekście budowania wolności finansowej (mniemem, że lokalizacja oraz wysoki standard przyciągną nabywców) jak również potencjalnej odsprzedaży nieruchomości w czasie późniejszym. Pozdr.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      OLdsmobile, a za ile można kupić tanią kawalerkę w Szczecinie i jakie tam obowiazują ceny najmu? Bez tych informacji trudno jest mi ocenić atrakcyjność inwestycji. Jeśli premia za concierge i cichobieżne windy, itp ekstrasy jest duża, to zwykle nie przekłada sie to na wyższy czynsz najmu. Ludzie którzy dbają o estetykę i wygodę zwykle wolą coś większego niż kawalerka

      • Ziemek napisał(a):

        Oldsmobile tak jak napisał Sławek też wydaje mi się, że na takie luksusy jak concierge pozwolą sobie raczej osoby, które stać na wynajęcie większego mieszkania. Z tego co obserwuję na rynku krakowskim dużo takich mieszkań wynajmują firmy dla swoich zagranicznych pracowników. Częstym warunkiem jest nowe budownictwo+recepcja i atrakcyjna lokalizacja. Kogoś kogo będzie stać na wynajęcie takiej kawalerki np. dla dziecka na studia będzie też pewnie stać na jego zakup i pewnie tą opcję wybiorą. Znam sporo takich przypadków.
        Sam w tym momencie rozglądam się za kawalerkami do kupienia i mętlik w głowie jest potężny, ale siła spokoju, rozmowy z innymi bardziej doświadczonymi mieszkanicznikami, takie wpisy na fridomii wywołujące burze mózgów to naprawdę potężny zastrzyk wiedzy, która przybliża do dokonania najlepszego wyboru i wolności finansowej. Niech moc będzie z Tobą :)

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Ziemek, dzięki za bardzo miłe słowa. Moc będzie ze mną jeśli Wy pozostaniecie ze mną:-)

      • Krzysztof napisał(a):

        Ja kupiłem miesiąc temu kawalerkę 27m2 I pietro, przy samym Pl. Kościuszki (jeden z głównych węzłów komunikacyjnych w Szczecinie – dużo przystanków dla autobusów i tramwajów). Cena 98.000 zł. Do tego remont około 8.000 zł. notariusz i PCC 2.800 zł – planuję iż będę wynajmował za około 900-1000 zł. (głównie z uwagi na dobry punkt). 109.000 zł. / 10.800 zł = 10 %
        Oldsmobile, wydaje mi się iż kawalerki o których piszesz nie wynajmiesz za więcej niż 1200 zł. + opłaty. Pytanie – czy te kawalerki są w stanie deweloperskim ? Jeśli tak to musisz sporo doliczyć na wykończenie i wyposażenie. Jeśli masz pytania nt. szczecińskiego rynku nieruchomości to pisz na prezesik2000@poczta.fm lub zapraszam na najbliższe spotkanie mieszakniczników, które powinno odbyć się w okolicach środka stycznia.

  12. Grzegorz B. napisał(a):

    Co do małych kawalerek – przeważnie są one sporo droższe (w cenie za m2) od trochę większych mieszkań. Jeśli faktycznie takie mieszkanie 30 metrów jest o 50% droższe od 20 metrowego to nie ma sensu.
    Ostatnio znalazłem kawalerkę – 35 metrów, a jest droższa od takich 25-metrowych o ok. 10-20%. Wydaje mi się, że oferta jest dobra, w piątek idę obejrzeć, trzymajcie kciuki!:)

  13. Dorota napisał(a):

    Potwierdzam słuszność obserwacji Pawła. Bardzo ważne jest niemal wszystko co zaznaczamy czy piszemy w opisach na stronach z ogłoszeniami. Ja mam (wg kryteriów navyblue) taka idealna kawalerkę, okna naprzeciwko drzwi, strona pld, po prawej wnęka kuchenna, po lewej łazienka, ) zbędnego korytarza, 25m2. Kupiłam ją zresztą juz na etapie oglądania zdjęć na portalu, a potem błyskawicznie „skanując” przy pierwszym oglądaniu i w 10 minut była moja. Pewnie mogłam lepiej negocjować cenę, ale nie żałuję zakupu. Od początku, od kilku lat nie miałam pustostanu, nie wymagała tez remontu, na czym mi ogromnie zależało. Kawalerka ta ma pokój podzielony na dwie części, po obu stronach okna, które jest też oknem balkonowym. Kiedy wystawiłam ją jako dwa pokoje i przez dwa dni nie było odzewu zmieniłam w tabelce na 1 pokój za tę samą cenę i od razu telefony zaczęły dzwonić. Tak więc choćby chciały zamieszkać tam dwie osoby (często tam mieszkają dwie osoby)j, to nie zobaczą ogłoszenia, ponieważ filtrują odsłony na kawalerkę.
    A swoją drogą opisy można doskonalić w nieskończoność, a i tak moim zdaniem najważniejsze są dobre zdjęcia ;)

  14. ploniak napisał(a):

    Witam!

    Jestem tu nowy i idea mi sie baaardzo spodobala! No ale najpierw o mnie.Mieszkam w UK od 2005 i juz ladne pare lat inwestuje w mieszkania w Polsce.Na dzien dzisiejszy posiadam 5 mieszkan w woj Lubuskim.Metrarz 28-49. 3 x kawalerka + 2 x dwa pokoje.Wszystkie kupione w stanie developerskim w odstepie 10-12 miesiecy pomiedzy kolejnymi inwestycjami i wykonczone silami wlasnymi oraz rodziny.Zwrot na dzien dzisiejszy 7,1% netto( po wszelkich oplatach,podatkach ..itp,itd ). Tyle o mnie.

    Wracajac do tematu. Kawalerka 20 czy 30 m?

    Mianowicie, w przedziale 20-45 m2 ja uznaje zasade ze im wiecej metrow tym gorszy zwrot,ale wieksza ilosc potencjalnych kupcow w przyszlosci ( oczywiscie zakladamy podobny standard i lokalizacje )

    Jak kupisz 20m to zwrot na poziomie 9-10% nie jest problemem,ale jak bedziesz chcial sie mieszkania pozbyc to grupa potencjalnych kupcow ogranicza sie w praktyce do inwestorow…

    Jak kupisz 25-35m to zwrot spadnie ale grupa potencjalnych kupcow powiekszy sie o kolejne klasy ( mlode pary..itp )

    Jak kupisz ok 40m to znowu zwrot bedzie jeszcze mniejszy ale przybedzie ci znowu calkiem spora grupa potencjalnych kupcow,a w dodatku mozesz tam komfortowo zamieszkac,zamieszkac moga twoi rodzice…etc

    Suma ,sumarum – jak interesuje cie czysty zwrot z najmu i nie myslisz o sprzedawaniu to smialo radze kupowac 20m.Natomiast jak chcesz sie mieszkania pozbyc za kilka lat to juz bym sie zastanawial czy nie warto poswiecic czesci zwrotu z najmu na rzecz potencjalnie latwiejszej/korzystniejszej(duzo wiecej potencjalnych kupcow) sprzedazy i czy 30 nie bedzie lepszym rozwiazaniem.

    Zanim podejmiesz decyzje odpowiedz sobie na pytanie – co ty od tego mieszkania chcesz? jakie sa priorytety dla tej inwestycji.Wtedy decyzja bedzie latwiejsza.

    Ja osobiscie najpierw kupilem 49m bo chcialem miec cos dla siebie „w razie W”,potem kupilem 37m zeby zwrot byl jako taki ale nadal jeszcze chcialem miec mieszkanko dla rodzicow jakby potrzebowali.Liczylo sie dla mnie bezpieczenstwo oraz latwosc sprzedazy (jakby zaszla taka koniecznosc ).Kolejne trzy inwestycje to byly juz kawalerki ,kupowane w celu zwiekszenia sredniego zwrotu z calego portfolio ( kolejno kupowalem 33,30,28 m2 ).Nastepna inwestycja bedzie zapewne gdzies w granicach 22-25m2.

    Pozdrawiam

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Ploniak, cieszę się, że zajrzałeś na fridomię i cieszę się, że Ci się tu spodobało. Mam nadzieję, że będziesz tu zaglądał częściej i dzielił się z nami swoimi doświadczeniami.

      Masz 100%-ową rację. Bardzo ważne by zanim się zacznie kupować określić sobie cel inwestowania. Czy zależy mi na przypływie gotówki i wolności finansowej, czy też chcę pomnażać swój kapitał. Czy kupuję by trzymać, czy kupuję by sprzedawać? To bardzo ważne pytania. Niestety wiele osób w ogóle sobie ich nie zadaje. A bez jasnej i klarownej odpowiedzi na te pytania, inwestor nie może mieć jasnej wizji tego co robi.

      Strategia, którą nazywam „dziś kupię, a jutro się zobaczy”, choć niestety bardzo w Polsce popularna, wręcz dominująca, często prowadzi na manowce.

    • Prezes napisał(a):

      Chciałem tylko wtrącić, że sprzedając mieszkanie przed upływem 5 lat (a tak naprawdę 6 ) narażamy się na zapłacenie dosyć konkretnego podatku-bo jesteśmy wstrętnymi spekulantami. Trzeba sobie to wliczyć w koszty, wiadomo że najlepiej by było nic nie sprzedawać tylko dokupować no ale w życiu różnie bywa i koncepcje się czasem zmieniają.Pozdrawiam

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Prezesie, dzięki za przypomnienie o podatku od sprzedaży. A co do drugiej części Twojej wypowiedzi, to wg mnie nie tyle „koncepcje się zmieniają”, tylko posiadacz koncepcji nie do końca wie co robi i po co. Ja do tej pory nigdy nie sprzedałem żadnego kupionego wcześniej mieszkania i będę robił wszystko by tego nie musieć robić. Jestem zwolennikiem tezy, że sporo w naszym życiu zależy od nas samych:-)

  15. Ziemek napisał(a):

    Temat się nieźle rozwinął :)
    Czy kupując kawalerki lub większe mieszkania przyznajecie się, że to zakup inwestycyjny, czy raczej w obawie bycia postrzeganym jako burżuazja, mająca w kryzysie pieniądze swoje czy banku, stosujecie raczej inne metody?
    Czy możecie się podzielić informacją jakie różnice kwotowe lub procentowe upustu udało się Wam uzyskać od ceny ofertowej?

  16. Damian Żukiewicz napisał(a):

    […] jest komentarz do wpisu Sławka Muturi „Jaka jest różnica między kawalerką 20- a 30-metrową i która jest lepszą inwestycją?” << Najpierw więc zapoznajcie się z tekstem Sławka, a potem możecie poczytać co ja […]

  17. pio napisał(a):

    witam
    czy ktoś ma jakieś nowe wiadomości w temacie kredytów buy to let? jakiś bank je oferuje? była mowa o pko bp, w moim oddziale zrobili wielkie oczy na moje pyt. o ten kredyt
    pzd

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Pio, witam na łamach fridomii.
      Klasycznego kredytu BTL żaden z banków nie oferuje. Ale wg mojej niepełnej wiedzy, kilka banków oferuje kredyty inwestorskie, w ramach których biorą pod uwagę przyszłe dochody z najmu mieszkań, które mają zostać zakupione. Ale kredyty te oferują piony bankowości korporacyjnej i w związku z tym są o wiele droższe niż kredyty dla osób fizycznych.
      Czy ktoś z Fridomiaków ma bardziej precyzyjne, aktualne dane?

  18. nibul napisał(a):

    Sławku, chciałbym zapytać Ciebie oraz innych bardziej doświadczonych czytelników Twojego bloga – czy dla Waszych najemców ma znaczenie to czy do mieszkania przynależy komórka lokatorska? Czy pytają o to przed wynajęciem mieszkania?
    Nie przypadkowo to pytanie zadaję w tym wątku bo mam na myśli małe, ok. 20-metrowe mieszkania bez balkonu. Takie, w których trzymanie np. roweru byłoby dużym problemem. Czy warto dokupować do nich komórki lokatorskie (rynek pierwotny)?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Nibul, dosłownie 2-3 tygodnie temu ktoś z Mzuri pytał mnie o to czy do mojej kawalerki na Mokotowie (18 m.kw, bez balkonu) przynależy piwnica. A ponieważ przekazałem to mieszkanie Mzuri zanim jeszcze Mzuri miało wypracowane procedury, które są stosowane dzisiaj, a z drugiej strony nikt z najemców w ciągu ostatnich 12 lat nie pytał o komórkę, to sam nie wiedziałem czy jest. Czasami jest to wymienione w akcie notarialnym, ale nie zawsze bywa:-) I Staszek musiał sprawdzać u administratora budynku.

      W skrócie – zwykle to nie jest najemcom małych mieszkań potrzebne, ale za to gdy się trafi ktoś kto potrzebuje, to może z tego powodu nawet zrezygnować z mieszkania. Czy warte to jest tych kilku tysięcy złotych? Ile sobie życzy deweloper za tę komórkę?

      A w ogóle to ciekawe, że udało Ci się na rynku pierwotnym znaleźć tak mały metraż mieszkania. Gratuluję!

  19. nibul napisał(a):

    „nikt z najemców w ciągu ostatnich 12 lat nie pytał o komórkę” – o taką informację chodziło. Komórka może kosztować nawet 10k PLN, więc wygląda na to, że gra nie warta świeczki.

    Przyszło mi to do głowy, ponieważ mieszkania będą w lokalizacji, z której do rynku (Wrocławia) prowadzi ścieżka rowerowa, co z mojego punktu widzenia jest świetną sprawą (wiem, wiem, to nie znaczy, że dla innych będzie;)) i będzie dobrze wyglądało w ogłoszeniu. No tylko co to za atut jeśli nie będzie gdzie trzymać roweru?:)

    Rozważam jeszcze jedną opcję, żeby kupić jedną komórkę (mieszkania w tym bloku będę miał dwa) i zrobić mini-rowerownię dla lokatorów obu mieszkań – wilk syty i owca cała:)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Nibul, a ile rowerów może pomieścić taka komórka? Może zamontować tam haki i wynajmować rowerownię też innym najemcom?

      • nibul napisał(a):

        Sławku, przy zastosowaniu haków na pewno więcej niż standardowo na kołach. Ciekawy pomysł z wynajmowaniem, szczególnie, że tych małych mieszkań będzie sporo i więcej osób będzie miało rowerowe dylematy… wynajem komórki na haki…hmm:)

        • TeEm napisał(a):

          @ Nibul –
          Do wynajęcia jedno miejsce postojowe dla roweru miejskiego na parkingu dla rowerów. Obiekt zamykany solidnym zamkiem antywłamaniowym z atestami i monitorowany przez ochronę budynku. Parking położony jest w doskonałej lokalizacji na partrze, tuż obok wejścia do budynku i stanowiska ochrony. Cena miejsca: xxx/ miesiąc.
          ;)

  20. Halina napisał(a):

    Wlaczajac sie do dyskusji mam pytanie jak wy np. jako potencjani klienci na zakup malego mieszkania patrzyli.
    Jestem tuz przed podjeciem decyzji na ktöra koncepcje projektu remontowego wyrazam zgode i lamie sobie glowe bo nie iem co byloby lepsze Mieszkanie 26,5m2 kawalerka w suer lokalizacji.Jedna kocepcja jest na otwarty przestrzen czyli poköj z aneksem kuchennym i osobna lazienka. druga koncepcja wydzielic mini sypialnie gdzie zmiesci sie lözko 140X200 i szafa 200×200 i poköj z oknem i pow. okolo 6,5 m2 Drugi poköj bylby z aneksem w ktörym tez zasadnicze sprzety by sie miescily.
    Pierwsze 2- 3 lat chcialabym wynajmowac a pözniej dobrze sprzedac poniewaz inwestycja remontu pochlonie nieco budzetu.
    Z göry dziekuje za szybkie odpowiedzi
    Pozdrawiam
    Halina K.

  21. kluczykp napisał(a):

    mam ofertę zakupu kawalerki w warszawie na Mokotowie ul. Madalińskiego 19 m za 170 tys na parterze. Nie znam rynku Warszawskiego Sławku czy uznałbyś to za dobrą cenę , ile powinien wynosić czynsz??

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Kluczykp, brzmi ciekawie, ale zalezy m.in. od stanu mieszkania – czy wymaga remontu i ile by remont kosztował… Madalińskiego to dobra okolica dla studentów, bo jest obok SGH oraz Wydz Zarządzania Politechniki Warszawskiej. Są tam co najmniej dwa szpitale. Być może blisko stacja metra bo linia metra przecina tę ulicę.

  22. iza napisał(a):

    potrzebuję pomocy, mam się wyprowadzic do lokalu socjalnego o powierzchni 30 m. mam 30lat, dwoje dzieci, choruę, ale to nie wazne, jak stwierdziło panstwo. Dostałam lokal socjalny 30 metrowy, cieszę się, ale dzieci, chłopcy chcieliby miec swój pokój. Lokal jest z aneksem kuchennym, proszę poradzcie jak podzielic zeby dzieci miały swój pokoj. choruję na epilepsję, ataki przewaznie kontrolowane i cxzuję, nie chcę zeby dzieci patrzyły w razie gdyby…… proszę o pomoc jak podzielic to mieszkanie zeby dzieci miały swój pokój

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Iza, niestety ciężko jest coś poradzić nie widząc planu czy rzutu mieszkania. Zasada ogólna jest taka, że trzeba podzielić tak, by w obu pomieszczeniach znalazło się co najmniej po jednym oknie. Powodzenia!

      Jeśli ktoś z fridomiaków – architektów chciałby doradzić Izie, to chętnie podam Jej adres mailowy…

  23. magdalena napisał(a):

    witam Panie Slawku, mam pytanie. Kawalerki w centrum Warszawy sa w cenie ok. 10.000m2, zysk z najmu wg.cen z portali w internecie to ok.1500 za mieszkanie 30m2. Kawalerki np.w Ozarowie Mazowieckim, sa o wiele tansze a zysk z najmu moze byc podobny. Chcialabym prosic Pana o rade w sprawie angazowania sie w inwestycje poza Warszawe, sprawa dotyczy kawalerki przy stacji pkp, nowe budownictwo, z ogrodkiem.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Magdalena, nie znam rynku Ożarowa Mazowieckiego więc trudno mi Ci doradzić. Ale proponuję byś przed zakupem zamieściła ogłoszenie najmu mieszkania, które planujesz kupić. Jeśli otrzymasz dużo telefonów, to znaczy, że prawdopodobnie będzie to dobra inwestycja. Jeśli mało, to trzeba będzie jeszcze raz przemyśleć. Tak czy inaczej, powodzenia!!!

  24. Marcin napisał(a):

    Artykuł o sposobie wyliczenia rentowności najmu – ale ja zwróciłem uwagę na ostatnie stwierdzenia w nim zawarte:

    „Jeśli chodzi o metraże – najbardziej popularne są średnie nieruchomości 45-60 mkw., dwu- i trzypokojowe, oczywiście rozkładowe. Na rynku najmu mniejszym wzięciem cieszą się natomiast mieszkania duże. Z kolei kawalerki już od kilku lat systematycznie tracą zainteresowanie inwestorów”

    Czy zgadzacie się z tą tezą?

    http://dom.wp.pl/wiadomosc.html?kat=1036139&title=Oplacalny-wynajem-mieszkania&wid=17470523&smqbzticaid=114bb8

  25. GGrzesiek napisał(a):

    Hej, rozglądam się za swoją drugą inwestycją i mam pytanie do bardziej doświadczonych Fridomiaków, czy uważacie, że jest jakaś minimalny metraż mieszkania 2-pokojowego? Mam możliwość podziału kawalerki 25m2 na 2 pokoje- aneks z kuchnia 12m2 i sypialnia 9m2. Czy waszym zdaniem jest to dobry pomysł, czy może jednak zostawić tak jak jest?
    Wiem, że 2-pokojowe mieszkania wynajmowane są drożej, ale czy taka klitka nie będzie odstraszałą ciasnota?
    pozdrawiam!

    • Sławek Muturi napisał(a):

      GGrzesiek, z punktu wodzenia najmu, nie ma jakiejś minimalnej wielkości. W blokach z wielkiej płyty zdarzają się przecież pokoiki mniejsze niż 9 m.kw. Wielu Klientów Mzuri wydziela wiele małych pokoi i te się wynajmują. Oczywiście ludzie wolą większe pokoje, ale gdy mniejszy jest oferowany za niższą cenę, to decydują się na ten tańszy.

      Podobnie jak z samochodami. Większość wolałaby duzy, przestronny, z dużym bagażnikiem, ale ze względów ekonomicznych wybierają małe, tanie samochody. Gdyby różnice cenowe pomiędzy małymi i dużymi samochodami były mniejsze, to pewnie liczba chętnych na małe samochody by spadła.

  26. brano napisał(a):

    Radzymin – kwestia oczekiwań. Jeśli szukać atrakcyjnego miejsca to w takich lokalizacjach, gdzie faktycznie są do tego odpowiednie warunki. Jeśli postawicie na byle jakie miejscówki, to logiczne, że życie będzie takie sobie. A pod miastem jednak te mieszkania kosztują nawet setki tysięcy mniej.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Brano, dzięki za przypomnienie wątku sprzed paru lat.

      Jest dla mnie ogromnym źródłem satysfakcji to, że jeszcze 6,5 roku temu wielu Fridomiaków i dzisiejszych „ekspertów i doradców nieruchomościowych” spierała się ze mną, że kawalerka musi mieć „te minimum 25 m.kw”. Niektórzy twierdzili wręcz z przekonaniem, że nawet nie oglądają kawalerek poniżej 30 m.kw bo trzeba zapewnić „minimalny standard”. Wielu z początkowych klientów Mzuri Investments kręciło nosami gdy przedstawialiśmy im super atrakcyjne oferty bo to „za mała klitka”.

      Dziś już dawno nie zdarzyło mi się nikogo przekonywać do zalet małych metraży, a „eksperci” którzy kiedyś się ze mną spierali dziś mówią o tym jako o czymś co było oczywistą oczywistością od dnia stworzenia Ziemi:-) Edukacja finansowa choć wymaga wiele wysiłku i cierpliwości to jednak – jak widać – przynosi skutki.

  27. Artur napisał(a):

    A co jest lepsze?
    Kawalerka 21m2 z oknami na stronę zachodnią, czyli lepiej naswietlone, czy 25m2 ale z oknami na północ, czyli mieszkanie będzie ciemne.
    Oba mieszkania w tej samej inwestycji, oba kosztują niemal tyle samo (to mniejsze jest droższe z metra, pewnie ze względu właśnie na stronę świata), oba mieszkania w standardzie deweloperskim.
    Rozważam obecnie które wybrać, w następnym tygodniu chcę finalizowac. Co byście wybrali na swoim miejscu? :)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Artur, ja bym Ci radził wybrać to, które da Ci wyższą stopę zwrotu:-) Jeśli oba dają taką samą stopę zwrotu, to zawsze możesz … rzucić monetą:-) Lub rozejrzeć się za takim, który da Ci wyższą stopę zwrotu.

      • Adam i Ania napisał(a):

        Jeśli mogę wtrącić trzy grosze, to ja bym z tych dwóch propozycji wybrał… jakąś trzecią. Jak zrozumiałem jest to mieszkanie od dewelopera, a skoro chcesz kupić mieszkanie na wynajem, to może lepiej coś nieco tańszego, ale z rynku wtórnego? Mieszkanie od dewelopera porównałbym do samochodu, który wyjeżdżając z salonu sprzedaży, traci na wartości 20 %. Może tu nie jest aż tak drastyczna obniżka, ale jednak. Kupując dla siebie, może mieć to znaczenie, bo człowiek lubi być pierwszym właścicielem i kropka. Jednak wynajem to biznes na najbliższe kilkadziesiąt lat. I najemca w 2042 roku nie będzie widział różnicy w mieszkaniu kupionym od dewelopera w 2016 roku, czy z rynku wtórego wówczas. Moim zdaniem mieszkania od dewelopera są zawsze droższe od tych z rynku wtórnego, nawet w bloku obok. Obserwuję rynek na naszym osiedlu, gdzie deweloper sprzedaje zawsze 10-15 % drożej niż mieszkanie w bloku obok z przed 5-8 lat. Może lepiej aby Sławek tu mnie poprawił, ale wydaję mi się, że mieszkanie od dewelopera nie jest wynajmowane o tyle drożej niż analogiczne, ładnie wykończone w budynku np. z lat dziewięćdziesiątych XX wieku. Pozdrawiam jeszcze świątecznie. Adam

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Adam, nie będę Cię poprawiał. Mieszkania od deweloperów są w tej chwili (nie zawsze tak bywało) droższe niż te z rynku wtórnego, a różnica w wysokości przychodów z najmu niestety w większości przypadków nie pokrywa różnicy w kosztach zakupu. I dlatego zwroty są zwykle niższe niż w przypadku mieszkań z rynku wtórnego.

  28. Artur napisał(a):

    Hej, dzięki za Wasze opinie.
    Oba mieszkania to koszt ok. 130.000 (minus ok. 15.000 dofinansowania MDM, czyli de facto 115.000), na warszawskiej Białołęce, szacowana wysokość najmu 1200-1300zl/mc. Finansowane kredytem hipotecznym na 15 lat przy racie ok. 800-850zl. Teraz macie więcej szczegółów aby się wypowiedzieć :-). Jedynym minusem jest to że inwestycja będzie oddana dopiero w połowie 2017 (wada mieszkań deweloperskich z ciekawą ceną), plusem skorzystanie z MDM dla narzeczonej, zanim wejdzie ze mną w związek małżeński i utraci możliwość skorzystania z dopłaty (mam już wzięte mieszkanie, też w mdm, de facto również małe, z myślą jego późniejszego wynajmu – zanim poznałem filozofię Sławka, już sam podświadomie czułem wiele z tego bluesa, a od jakiegoś pół roku lektura jego bloga tylko mnie utwierdza w większości moich przekonań i to mieszkanie na Białołęce byłoby trzecim :-)). Adam, Sławek, chętnie poznam Wasze opinie jako osób dużo bardziej doświadczonych :-)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Artur, nie znam się na cenach najmu na Białołęce – musiałbym zapytać o to warszawskich specjalistów ds najmu w Mzuri – ale zakładając nawet że podane przez Ciebie kwoty najmu to kwoty brutto (od którego należałoby odliczyć opłaty dla administracji budynku), to przy takich cenach zakupu zwrot z najmu osiągniesz wysoki jak na Warszawę. O ile nie przesadzisz z kosztami wykończenia i umeblowania.

      Osobiście miałbym problem z wykorzystywaniem dopłat z mdm dla celów inwestycyjnych, ale każdy musi działać zgodnie z własnym sumieniem:-) Powodzenia!

    • BiL napisał(a):

      A czy nie jest wymogiem dostania dofinansowania MdM, ze nabywane mieszkanie ma sluzyc zaspokojeniu wlasnych potrzeb mieszkaniowych? Jesli zamierzasz je legalnie wynajmowac to bardzo mozliwe, ze bedziesz musial zwrocic dofinansowanie, jesli nie ma jakis innych dodatkowych kar zwiazanych ze zlamaniem regulaminu programu. Moze powinni zaczac ten program reklamowac slowami: ‚Kup mieszkanie dla mlodych z dofinansowaniem panstwa, mieszkanie wynajmij (najlepiej mlodym), splaca ci kredyt a mieszkanie zostanie’. W Polsce nie takie cuda. :)

  29. Konkret napisał(a):

    Z tego co mi wiadomo, tak jak pisze BiL, takie mieszkanie nie może być wynajmowane przez kilka lat zdaje się…

    Może ktoś zna więcej szczegółów.

    Ja nie ukrywam, o czym już pisałem w komentarzach kiedyś, jestem przeciwnikiem wszelkich tego typu „pomocowych” programów od państwa bo to tylko zaburza naturalne procesy rynkowe i niepotrzebnie podtrzymuje wysokie ceny dyktowane przez deweloperów.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Konkret, zgadzam się. Też jestem przeciwny. I dlatego nie skorzystałbym nawet gdyby jakis nowy program obejmował 50+ letnich rozwodników:-) Gdyby Polacy masowo zbojkotowali te programy „pomocowe” to rząd nie mógłby odtrąbić „sukcesu”:-)

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

czwartek, 20 kwietnia – Trójmiasto, Uniwersytet Gdański, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Jak sfinansować zakup mieszkania? – warszawskie impresje targowe

W poprzedni weekend w Pałacu Kultury i Nauki odbyły się warszawskie targi mieszkaniowe. Wystawiało się dziesiątki developerów: i tych największych i tych mniejszych. Dodatkowo było kilka bezpłatnych warsztatów. Uczestniczyłem w 45-minutowym wykładzie Pana Krzysztofa Oppenheima, założyciela firmy Oppenheim Enterprise. Pan Krzysztof od 17 lat zajmuje się doradztwem kredytowym. Jego firma pośredniczyła w blisko 100 tysiącach zaciągniętych kredytów, a więc ma ogromne doświadczenie w doradzaniu w tym temacie. W swojej prezentacji odpowiada na kilka bardzo praktycznych pytań. 1. [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Gdyby ktoś był zainteresowany wspinaczką, to gorąco polecam mojego przewodnika – David Maina....
  • Sławek Muturi: Po czterech dniach trekkingu zszedłem z Góry Kenii. Wyczerpany, ale bardzo zadowolony i to nawet...
  • Sławek Muturi: Robert, duże dzięki:-)
  • PioNa: Dzięki Robert za odpowiedź ;)
  • Robert: Jest dzisiaj wywiad z szefem Mzuri: http://www.rp.pl/artykul/13147 83-Oszustow-na-rynku-najmu-...
  • Robert: Póki co chyba nie ma jeszcze żadnych doświadczeń, bo nie ma jeszcze żadnych wypłat ;-) trzeba cierpliwości
  • kw: no to napisz co uważasz za plusy i minusy tej spółki i jak ją oceniasz, ja osobiście wolałbym własną kawalerkę,...
  • Beata Suchodolska: Weroniko, tu jest wymieniona dystrofia miotoniczna- nie wiem, czy to to samo:...
  • Robert: http://www.rp.pl/Mieszkaniowe/ 303279974-Szalenstwo-na-rynku- najmu-trwa.html#ap-1
  • BiL: http://www.polskieradio.pl/42/ 277/Artykul/1743734,Mieszkanie -Plus-mieszkania-po-2-tys-zl-z a-m-kw-ale-bez-wind...
  • Weronika: Witam, Mojego pracownika synek jest chory na dystrofie mięśniowa. Przeczytałam, ze ta metoda leczenia może...
  • Michał: Witam ! Czy jest tutaj ktoś, kto inwestuje w Mzuri CFI II ? Jak przebiega wasza droga do Wolności Finansowej...
  • Robert: Ceny wywołania masz podane w ogłoszeniu o przetargu. Niekoniecznie jest to „cena rynkowa” czy 3/4...
  • Sławek Muturi: Jeszcze 3 ciekawostki dot M-Pesa. 1. Handel między Kenią a Etiopią jest zadziwiająco niski. Kenijskich...
  • PioNa: Serdecznie witam Fridomaniaków / Fridomaniaczki. Ponowie zapytanie przetargów mieszkaniowych urzędu miasta....
  • Sławek Muturi: Swid, dzięki za pozytywny feedback oraz za dający do myślenia cytat. Mnie te słowa kojarzą się z radą...
  • SWid: Też potwierdzam, że fajnie się czyta takie dawki egzotyki podróżniczej (zamiast newsów, po długim dniu...
  • Sławek Muturi: :-) W każdym kraju do polityki trafiają tylko ci najmądrzejsi, najbardziej przedsiębiorczy i...
  • Sławek Muturi: Tomku, dzięki za te wszystkie informacje.
  • Tomek: A więc z jednej strony zapewnią nierynkowo niskie czysze lokatorom, a z drugiej strony – rynkowo wysokie...

Najnowsze wpisy

created by Water Design