17

12.2012

Jak pozbyć się niechcianego najemcy – najtrudniejszy dotąd case w Mzuri

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Najwyżej cenione, Praktyczne wskazówki, Wynajem

ilość komentarzy: 16

Podczas licznych prezentacji czy spotkań otrzymuję często pytanie: „OK, rozumiem tę ideę wolności finansowej i inwestowania w nieruchomości na wynajem. Ale co zrobić z najemcą, który nie chce się wyprowadzić z mieszkania? Jak się go pozbyć?”. Ludzie postrzegają ten problem jako podstawową barierę na drodze do wolności finansowej. Gdy tłumaczę, że niesłusznie, to nie do końca dają się przekonać.

Często nie pomaga to, że mówię, że nie mieliśmy żadnych trudnych, niemożliwych do rozwiązania przypadków. A mamy już skumulowane ponad 1000 mieszkaniolat doświadczenia w najmie (chodzi o to, że posiadając 1 mieszkanie, po 12 miesiącach zdobędziesz rok doświadczenia w najmie; Mzuri zarządza 300 mieszkaniami, więc po 12 miesiącach zdobędzie aż 300 mieszkanio-lat doświadczenia!!! :-)  Dyskutanci dalej drążą: „no tak, ale jak się wprowadzi małżeństwo z małym dzieckiem….” I wtedy sięgam do najtrudniejszego jak dotąd przypadku z życia firmy Mzuri.

Gdy jeszcze Mzuri nie miało oddziału w Warszawie (nie mieliśmy tu zatrudnionego żadnego Opiekuna Portfela Mieszkań), otrzymałem telefon od znajomego mojego przyjaciela. „Panie Sławku, chciałem Wam przekazać w zarządzanie moje mieszkanie”. Gdy zaproponowałem, że się z nim skontaktuję za kilka miesięcy gdy już uruchomimy oddział w W-wie, nalegał, żeby jednak „od zaraz, bo mam z mieszkaniem duży kłopot”.

Zaintrygowany tym „kłopotem” zgodziłem się. Na czym on polegał? Składał się tak naprawdę z kilku warstw kłopotów. Otóż ów właściciel kupił jakiś czas temu mieszkanie od developera, wykończył je w wysokim standardzie i dość szybko wynajął. W czym zatem kłopot? (1) najemczyni przestała płacić, (2) okazało się, że jest matką samotnie wychowującą dwoje małych dzieci, (3) w tym jedno z dzieci jest niepełnosprawne umysłowo, (4) z najemczynią nie było kontaktu, bo trafiła do… aresztu, (5) dopiero wtedy właściciel zorientował się, że wynajął mieszkanie Romce, (6) bo dziećmi zaopiekował się ich biologiczny ojciec, Rom, który zaczął robić w mieszkaniu częste libacje alkoholowe, (7) sąsiedzi zaczęli się skarżyć, (8) właściciel obawiał się, że jeśli podejmie jakieś zdecydowane kroki by się pozbyć niechcianych mieszkańców, to mogą się zemścić – w umowie najmu widnieje przecież jego adres zamieszkania. „Panie Słąwku, co robić?!”

Gdy zobaczyłem umowę najmu, to na szczęście znalazłem w niej zapis o zakazie podnajmu bez zgody właściciela mieszkania. I czułem, że fakt że mieszkają tam obcy ludzie bez wiedzy i zgody właściciela jest mocniejszym argumentem do wypowiedzenia umowy, niż kilkumiesięczne zaleganie z czynszem. Zdraftowałem wypowiedzenie. Tylko powstał problem do którego aresztu je dostarczyć. Doradziłem już teraz Klientowi Mzuri, by zagadał sąsiadów i zebrał jak najwięcej szczegółów ich skarg i poszedł z tym problemem na lokalny komisariat policji mówiąc, że jest mu przykro z powodu uciążliwości dla sąsiadów, że próbował pozbyć się najemców, ale okazało się, że osoby tam mieszkające to jakieś osoby trzecie, bez jego wiedzy i zgody, a najemczyni jest podobno aresztowana. I okazało się, że był to strzał w dziesiątkę.

Wprawdzie policjanci nie zgodzili się na podanie mu miejsca osadzenia najemczyni, ale poinformowali go o terminie jej zwolnienia z aresztu. Co więcej wezwali ją od razu na komisariat i jego też zaprosili w tym samym dniu. Klient mógł w obecności policji wręczyć wypowiedzenie, a najemczyni je przyjęła i złożyła swój podpis. Ustalono termin wyprowadzki „do końca miesiąca”.

Potem wkroczyłem do akcji już oficjalnie ja. Pojechałem do tego mieszkania jako „firma zarządzająca”, a towarzyszyła mi moja była żona, którą przedstawiłem jako przyszłą najemczynię. Celem mojej wizyty było doprecyzowanie daty i godziny wyprowadzki, a celem Ani oficjalnie było zobaczenie mieszkania i zadecydowanie w jakie meble będzie musiała doposażyć mieszkanie. Nieoficjalnie chodziło oczywiście o to, by pokazać naocznie, że nie ma opcji przedłużania umowy ponad wyznaczony termin „do końca miesiąca”.

I co? udało się oczywiście. Wprawdzie najemczyni, a nawet jej partner próbowali w ostatniej chwili jeszcze wynegocjować wydłużenie, ale wtedy grzecznie choć twardo, mówiłem, że najemczyni, którą spotkali zamówiła już transport z Lublina i nie może już nic zmieniać, bo w Lublinie wypowiedziała już umowę najmu, itp. Nie udało się też odzyskać długu (w wysokości około PLN 4.000), ale właściciel nie chciał byśmy zbytnio naciskali z powodu obaw, o których już wspomniałem na wstępie.

Kilka konkluzji:

– da się. Nawet w tak skomplikowanych case’ach. Oczywiście nieporównywalnie lepiej byłoby w ogóle tej najemczyni nie wynająć mieszkania. I pewnie pracownicy Mzuri by jej nie wynajęli bo … nigdzie nie pracowała i nie miała stałych dochodów. Ale nawet gdy już problem się pojawi, to i tak da się go rozwiązać i nie trzeba uciekać ani do rozwiązań sądowych (długo trwają), ani do rozwiązań gangsterskich (bo jesteśmy cywilizowanymi profesjonalistami, a nie dzikusami nie pasującymi w ogóle do Europy XXI wieku)

– właściciel popełnił kilka błędów, m.in brak selekcji najemców, brak systematycznego monitorowania płatności, brak szybkiej i zdecydowanej reakcji gdy pojawiło się już zadłużenie. Brak twardości i konsekwencji często się boleśnie mści

– czy nie można wynajmować Romom? Można. My często wynajmujemy. I nie mamy poważniejszych kłopotów. Jedynie to trzeba czasami przyjeżdżać po pieniądze w gotówce, a nie czekać na przelew na konto bankowe. I czasami nie kończy się na jednej wizycie (bo płatność bywała czasami „w ratach”). Ale odkąd uzgodniliśmy dodatkowe opłaty za płatność gotówką oraz za każdą wizytę po pieniądze, to dyscyplina znacząco wzrosła

– czy powyższe rozwiązanie jest uniwersalne? Oczywiście nie. Trzeba zawsze dostosowywać rozwiązanie do typu problemu. I tu bardzo pomaga nam w Mzuri nasze 1000 mieszkanio-letnie doświadczenie w najmie:-) Przejęliśmy w zarządzanie niejedno problematyczne mieszkanie, już wiele widzieliśmy i my się problemów nie obawiamy. Jeśli macie mieszkania z problematycznymi najemcami w tych miastach, gdzie Mzuri ma już swoje biura, to chętnie się Waszymi mieszkaniami zajmiemy:-)

A czy Wam zdarzyły się jakieś takie dramatyczne przypadki, o których się często słyszy? O najemcach, którzy nie płacą, robią zadłużenie w administracji, dewastują mieszkanie inie chcą się wyprowadzić zasłaniając się ustawą o ochronie praw lokatorów. Albo może udało się Wam poradzić z nieco mniej problematycznymi najemcami? Jakie macie przestrogi dla nas?

Będę wdzięczny za każdy przypadek, ale przede wszystkim unikajcie problemów. Jedyny 100%-owo skuteczny sposób na pozbycie się problematycznego najemcy (działa zawsze i zawsze w 1000% skutecznie!!!), to … nie podpisać z nim umowy najmu i nie przekazać mu kluczy do Twojego mieszkania.

Powodzenia! Sukcesów w najmie!

Tagi: , ,

Komentarze:

  1. ilanek napisał(a):

    Trudne przypadki to się kończą w sądzie :(
    Ale w sumie i tak mieliście dużo szczęścia, że:
    (1) policja zechciała pomóc przy wręczeniu wypowiedzenia,
    (2) najemcy przyjęli wypowiedzenie bez zastrzeżeń (ojciec dzieci to nie jest osoba trzecia, tylko wspólnie prowadząca gospodarstwo domowe, więc nie ma mowy o podnajmie), oraz
    (3) zechcieli się wyprowadzić bez komornika, tylko dlatego, że została wypowiedziana umowa.
    Ci lokatorzy byli po prostu oportunistyczni (skoro nie trzeba, to nie będę płacić) – najgorsi są tacy, którzy są świadomi ochrony, jaką daje im polskie prawo i cynicznie to wykorzystujący. Znajomy wynajmował byłemu policjantowi, który, jak się potem okazało sam wielokrotnie służbowo uczestniczył w eksmisjach, więc zainteresował się trochę tematem i stwierdził, że … to dobry sposób na darmowe mieszkanie.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Ilanek, trudne przypadki nie tyle koncza sie w sadzie, co zaczynaja przy podpisaniu umowy najmu – jesli nie zrobi sie odpowiedniej selekcji najemcow. Ta Pani prawdopodobnie nie przeszlaby procedury weryfikacyjnej Mzuri, bo w momenci podpisywania umowy najmu nie miala zadnego stalego zrodla przychodow.

      A co do osob cynicznie wykorzystujacych przepisy, to tu pomoze baza danych zlych najemcow, ktora mam nadzieje wkrotce powstanie przy wsparciu Stowarzyszenia Mieszkanicznik.

  2. Patryk napisał(a):

    Jaki jest problem w utworzeniu bazy danych złych najemców ? Chodzi o kwestie prawne czy o techniczne aspekty budowy i zarządzania stronką ?

    Pozdrawiam

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Patryk, dzięki za odwiedzenie fridomii. Co jest najtrudniejsze w utworzeniu bazy danych złych najemców? Wg mnie ani strona techniczna, ani prawna (choć tutaj jest pewnie więcej barier), tylko strona marketingowa. Wiadomo, że taka baza będzie mało użyteczna dopóki nie będzie w niej wystarczająco wiele rekordów. A rekordów będzie mało, dopóki baza nie będzie użyteczna. Mimo tego, mam nadzieję, że już wkrótce takie bazy powstaną. Pomogą one w cywilizowaniu polskiego rynku najmu prywatnego.

      • Paulina napisał(a):

        Taka baza to świetny pomysł. Zazwyczaj kłopotliwi lokatorzy dość często zmieniają lokale. Nie chodzi o to, żeby mieć wszystkich, ale tych, którym lepiej nie wynajmować. Poza tym, nawet jeśli baza nie będzie duża może działać na najemców jako straszak mobilizujący do wywiązywania się z umowy. A z małą pomocą pośredników da się ją wypromować, żeby na siebie zarabiała.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Paulina, dzięki za odwiedzenie fridomii. Mam nadzieję, że Sebastian ogłosi powstanie dużej bazy najemców podczas nadchodzącego Kongresu Mieszkanicznika w Łodzi 16-17 marca w Łodzi, na który serdecznie zapraszam. Rejestracja na stronie http://www.mieszkanicznik.org.pl. Do 31 stycznia promocyjne ceny uczestniczenia oraz promocje w cenach hoteli.

  3. Linda napisał(a):

    Bardzo ciekawe. Szkoda, że nikt nie dodał więcej historii. W Polsce potrzebna jest baza ludzi, którzy są zadłużeni (nie tylko złych najemców, ale i bankrutow, nie płacących rat kredytowych, rachunków itd), lista która jest dostępna dla każdego (za opłatą), poza tym wynajmowanie mieszkań bez sprawdzenia najemcy to jak proszenie się o kłopoty. Zgadzam się z panem, że ta kobieta nigdy nie powinna się wprowadzić do tego mieszkania. Podziwiam, że Mzuri przejmuje takie sprawy. Z drugiej strony taki właściciel staje się długoletnim klientem.
    Co do męża tej najemczyni to ja zgadzam się z panem Slawkiem i uważam, że osoba powyżej 18 roku życia, która nie widnieje na umowie najmu, nie ma prawa do lokalu (mąż czy nie mąż)- nie przeszedł referencji, właściciel nic o nim nie wie.

    Myślę, że dobrą praktyką jest robienie inspekcji, wiemy co się dzieje w lokalu, z najemcami a i oni wiedzą, że mamy rękę na pulsie.

    Pozdrawiam i pomyślę o przypadkach z mojej firmy…

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Linda, dzieki za odwiedzenie fridomii. Zagladaj tu prosze czesciej i dziel sie prosze swoimi dosiwadczeniami z UK. Do uslyszenia!

  4. iwona napisał(a):

    Moja sprawa też nie jest łatwa.
    Moja niedawno zmarła mama podpisała umowę najmu z”NAJEMCĄ” pod działalność gospodarczą. Pani jest bardzo bezczelna i ma stale jakieś ale, ostatnio nawet za wodę nie chciała zapłacić, chociaż ma w umowie jasno napisane że opłata którą ustaliła moja mama jest tylko opłatą za czynsz, a za resztę tzn. prą, woda, śmieci sama musi sobie płacić…. Po śmierci mamy bylam w skarbówce i pan mi oświadczył żę mimio to iż z rodzeństwem nie mamy jeszcze ukończonej sprawy spadkowej i chociaż oplata za podatek od nieruchomości przychodzi na mamę to w związku z tym że ja to wszytko płacę mogę to rozliczać w PIT rocznym i że te umowy podpisane przez moją mamę mają moc prawną. Pani mi wczoraj oświadczyła że skoro mama nie żyjee to ta umowa nie jest ważna i że ona się za 20 dni wyprowadza, zdziwiłam się i zapytałam a okres wypowiedzenia? a ona swoje … więc napisałam pismo o natychmiastowym rozwiązaniu umowy w trybie art 685 KC i zgodnie par. 12 podpisanej przez nią umowy musi się w ciągu 7 dni wyprowadzić zostawiając lokal odmalowanyi wysłałam za potwierdzeniem odbioru. Ale czarno to wszystko widzę? co w takim przypadku? wiem na 100 procent że za sierpień to ona na pewno mi nie zapłaci, a po drugie chciałam zgłosić w UM że od sierpnia nie mam lokalu wynajętego pod działalność żeby zapłacić mniejszy podatek od nieruchomości( a jest tego prawie 100m więc kwota też będzie sporo mniejsza.CO ROBIĆ????????

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Iwona, przykro mi z powodu śmierci Twojej Mamy. A co do trudnego najemcy, to radzę by pozwolić jej się jak najszybciej wyprowadzić. Osoba, która nie rozumie, że umowa trwa pomimo śmierci poprzedniej właścicielki nie brzmi na kogoś z kim łatwo będzie Ci współpracować w przyszłości. Lepiej stracić kilkaset złotych (czy nawet kilka tysięcy) niż stracić jeszcze więcej plus zdrowie.
      Powodzenia!

  5. Kacper napisał(a):

    Sławek to bardzo dobrze opisuje w książce o zarządzaniu najmem..

    -obowiązkowo pobranie kaucji.. minimum wysokość czynszu + media… jak ktoś nie ma takiej kwoty na koncie /nie stać go na kaucję/ nie podpisywać umowy..
    …zastanawiam się kiedy to do właścicieli dotrze, że nawet w markecie budowlanym jak wypożycza się przyczepkę do auta to płaci się kaucję np. 1000zł… a jaka jest wartość tej przyczepy?? żadna w stosunku do wartości naszego mieszkania… to czemu oddajemy klucze do swojego mieszkania nie biorąc kaucji… niektórzy właściciele sami się proszą kłopoty…

    -termin płatności jak najbliżej początku miesiąca…. jak mija termin płatności to tego samego dnia jak nie ma kasy na koncie od najemcy – musi być nasza reakcja w ten sam dzień.. telefon do najemcy, mejl, sms.. co jest grane.. czemu nie ma płatności.. następnego dnia wizyta u najemcy..
    i jak tylko można to ucinać taką znajomość co źle rokuje…

    przypadki są losowe … nawet jak się prześwietli najemcę łącznie z umową o pracę.. to dziś są takie czasy że pracę można stracić..
    i wtedy trzeba naprawdę być asertywnym.. by odmówić przedłużenia terminu płatności.. bo problemy maja to do siebie że się same nie rozwiązują tylko narastają… wiadomo każdy przypadek jest indywidualny… ale tu chodzi o zasadę…

    czyli z najmem jak ze zdrowiem… : profilaktyka, profilaktyka, profilaktyka..
    lepiej zapobiegać.. niż leczyć

  6. D napisał(a):

    ja mam swój sposób,
    ale jestem dużym facetem i zawsze w pierwszej rozmowie mówię, że jestem człowiekiem uczciwym i tego samego wymagam,
    natomiast jeśli ktoś przekracza granice dobrego wychowania, to ja ją również przekraczam,
    działa

  7. Bezdomny napisał(a):

    Miałem ostatnio ciekawy przypadek. Mianowicie najemca poprosił mnie o przysługę polegającą na tym, że chciał wyprowadzić się przed końcem okresu wypowiedzenia umowy. Przystałem na to pod warunkiem, że w dniu wyprowadzki wprowadzi się do mieszkania kolejny najemca. Człowiek znalazł najemcę, podpisaliśmy umowę, a następnego dnia nowy najemca zadzwonił do mnie z informacją, że stracił pracę i rezygnuje z najmu, oczywiście nie robiąc żadnego przelewu.
    Wygrałem na tym, ponieważ zamieściłem w umowie punkt o konieczności uiszczenia opłaty w wysokości 1-miesięcznego czynszu w przypadku zerwania umowy przed okresem 3 miesięcy od jej zawarcia. Do tego dochodzi okres wypowiedzenia. Łącznie do zapłaty kwota równa 2 czynszom. Podejrzewałem cwaniacki chwyt poprzedniego najemcy, który dogadał się z kolegą (który pewnie nie przeczytał nawet umowy) i postąpiłem bezwzględnie uzyskując należne pieniądze. Mieszkanie wynająłem po miesiącu.

    • RobertWalcz napisał(a):

      Zapłacił Ci dobrowolnie te dwa czynsze, czy poszedłeś do sądu?

      • Bezdomny napisał(a):

        Zapłacił. Ale… Jakby wiedział, to mógłby nie płacić, ponieważ zapis ten jest niezgodny z Ustawą o ochr.pl i chyba też KC. Więc gdyby poszedł do sądu, poległbym.
        Profil moich najemców pozwala mi na stosowanie takich umów, ponieważ brzmią one bezwzględnie, chodzi o wrażenie i zabezpieczenie (pozorne) przed częstymi zmianami najemców. Najemcy, którzy do mnie przychodzą zazwyczaj są osobami niezamożnymi, młodymi, na początku kariery zawodowej i muszą walczyć o byt w wielkim mieście. Nie po drodze im z problemami.
        Po 6 latach bujania się z niezgodnymi z prawem zapisami w umowach, od następnego roku zaczynam stosować profesjonalną umowę zgodną ze wszystkimi przepisami. Do tej pory miałem szczęście, że nie trafiałem na oblatanych najemców. To trochę stąpanie po kruchym lodzie, ale i tak mimo nowej umowy to nadal stąpanie po kruchym lodzie, bo prawo w Polsce jest idiotyczne i nie chroni dostatecznie wynajmujących.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

czwartek, 30 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Fundacja Fridomia

Pewnie większość osób chce by ich życie miało jakiś sens. By było ciekawe, barwne, ekscytujące, ale też zrównoważone. By zostawić światu coś po sobie. Coś więcej niż tylko dzieci, wnuki, zdjęcia, wspomnienia, nagrobek... Moje życie jest OK, nie mogę narzekać. Jestem bardzo zadowolony. Dużo się w nim dzieje ciekawego. Mam sporą dozę wolności. Czuję, że panuję nad wydarzeniami, przynajmniej tymi najważniejszymi. Mam bardzo ekscytujące plany na przyszłość - tę bliższą i tę dalszą. W moim życiu [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Mariusz, dzięki za … komplement? :-)
  • Tomek: Walmaj, wybacz że napiszę dość bezpośrednio, ale jeśli boisz się od strony emocjonalnej zmienić pracę, mimo że...
  • Mariusz: Moim zdaniem warto być obeznanym w literaturze branżowej, bo nikt tak dobrze nie doradzi jak specjaliści z...
  • xav: Walmaj, Po pierwsze – nawet znaim osiągniesz wolnośc finansową na 99% nie ma sensu tkwić w pracy, która...
  • Sławek Muturi: Robert, duże dzięki!
  • Robert: http://next.gazeta.pl/next/7,1 51003,22496812,czesi-i-wlosi-n a-dwoch-roznych-biegunach-g...
  • Sławek Muturi: Aga-ta, duże dzięki za zachętę na kredyt. Mam nadzieję, że zechcesz ją powtórzyć już po przeczytaniu...
  • Sławek Muturi: Marek, będzie to dla Ciebie z pewnością bardzo ciężka emocjonalnie podróż. Nawet dla mnie wspomnienie...
  • Aga-ta: Wreszcie więcej piszesz o podróżowaniu, które przecież było Twoją pasją o wiele wcześniej niż nieruchomości...
  • Aga-ta: Jeśli chodzi o ubezpieczenie zdrowotne, żona zgłosi Cię przez swoją firmę, w której pracuje i będziesz mógł...
  • Marek: Może kiedyś się wybiorę w taką podróż śladami mojego dziadka zesłanego na Syberię w 1944 roku za działalność w...
  • Filonski: Walmaj. Tak jak Ty, również jestem nieśmiały, nie lubię zmian i przez 7 lat tkwiłem w pracy, której miałem...
  • Parking: Bardzo ciekawy wpis. :)
  • TX: Mozna. Dobrowolne ubezpieczenie w NFZ. Ok 400 zl miesiecznie za cala rodzine ale z tego co pamietam jakies 3/4...
  • walmaj: Slawku pewnie masz racje ale z niesmialoscia nie da sie wygrac ot tak… Powiem Ci,ze teraz i tak jest o...
  • Sławek Muturi: Piotr, każda większa zmiana w życiu jest trudna do przeprowadzenia. Niesie ze sobą ryzyka, trudności....
  • Sławek Muturi: Pamiętałem, że pod moją wzmianką o udziale w koncercie Hansa Zimmer, pojawił się ciekawy dla mnie...
  • Piotr: Ja sam myslałem nad rzuceniem pracy i przejściem na jakiś niezależny od lokacji biznes, podrózować itp. ale...
  • Sławek Muturi: Walmaj, proszę bardzo. Gdyby odpowiedź na Twoje pytanie była oczywista, to pewnie sam byś na nią wpadł...
  • Sławek Muturi: Wik, masz rację, że w kalkulacjach należy wziąć pod uwagę wszystkie rodzaje kosztów lub wydatków....

Najnowsze wpisy

created by Water Design