04

01.2014

Kolejna książka „Jak przygotować mieszkanie do wynajęcia” – potrzebuję Waszej pomocy

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów

ilość komentarzy: 22

Już dość dawno temu obiecałem Julii swoją pomoc w napisaniu książki o tym jak przygotować mieszkanie na wynajem. Ale zabieram się do pisania swoich rozdziałów (podzieliliśmy się z Julią rozdziałami) jak kot do jeża. Niby nie mam czasu. Bo musiałem zażegnać lekki kryzysik w Mzuri (udało się:-). Bo się przeprowadzałem. Bo brałem udział w szeregu konferencji, do których musiałem się przygotować. Bo uruchamialiśmy Mzuri Investments. Bo nawet na wakacjach ciągle się przemieszczam, podróżując teraz po dużej części Australii:-) Bo dziesiątki innych wymówek.

Tak naprawdę to brakuje mi totalnie weny twórczej. I to chyba z co najmniej trzech powodów.

Po pierwsze, temat jest trochę „techniczny”. A ja jestem lepszy, a przynajmniej lepiej się czuję, w tematach „strategicznych”, niż w technicznych. Wiecie, taki co to więcej gada niż robi:-). Nie czuję się ekspertem w tym temacie, a nie chcę odciągać od swoich normalnych obowiązków osób z Mzuri, które się w tym temacie lepiej czują niż ja.

Po drugie, nie chciałbym by zbyt wiele treści powtarzało się z moimi poprzednimi książkami, a w szczególności z książką „Zarządzanie najmem. Poradnik dla właścicielek mieszkań na wynajem”. Jest to szczególnie istotne po tym jak wiele feedbacku od Was odnośnie mojej ostatniej książki dotyczyło właśnie nadmiernej liczby powtórzeń:-)

Po trzecie, wiem, że nie mam monopolu na wiedzę. Wielu z Was już wielokrotnie przygotowywało swoje mieszkania na wynajem. Zdobyliście mnóstwo doświadczeń, pozytywnych i negatywnych, którymi możecie się podzielić.

I stąd prośba do Was o wsparcie mnie merytoryczne i duchowe w dokończeniu „moich” rozdziałów tak by książka powstała w ciągu najbliższych dwóch miesięcy:-) Mam nadzieję, że zechcecie się podzielić ze mną (oraz Julią, a później oczywiście czytelnikami książki) Waszymi praktycznymi doświadczeniami w przygotowywaniu Waszych mieszkań pod wynajem. Będę bardzo wdzięczny za pomoc.

Moje rozdziały to: (1) sposoby na trwałe podniesienie wartości mieszkania, (2) jak ustalić cenę wynajmu? (3) protokół zdawczo-odbiorczy, (4) umowa najmu, (5) jak utrzymywać mieszkanie w dobrym stanie technicznym, (6) kto odpowiada za co? (7) kiedy trzeba ponownie zrobić remont, (8) czy ważne by portfel był jednolity? (9) jakie błędy popełniliście i jakie wyciągnęliście nauki z tego

Będę wdzięczny jeśli zechcecie napisać albo kilka buletów, albo pełną treść na którykolwiek z powyższych tematów. Możecie też dodać jakieś tytuły rozdziałów, których wg Was brakuje na powyższej liście. Wiem, że to wymaga od Was czasu, ale jest to czas, który może zaoszczędzić wiele kosztów lub nieprzyjemnych niespodzianek innym Fridomiakom:-)

W zamian zapewniam Ci wzmiankę z imienia (i ewentualnie nazwiska) w liście kontrybutorów oraz darmowe egzemplarze książki jak tylko wyjedzie z druku. Oczywiście podpisane przez Julię oraz przeze mnie:-). Liczę na to, że na liście kontrybutorów znajdzie się wiele nazwisk oraz że będę musiał dodrukować istotnie większą liczbę egzemplarzy dla współautorów:-) No i oczywiście też na to, że zniknie gdzieś moja blokada twórcza:-) I że dzięki temu – szybciej pojawią się kolejne książki, które mam w planach. Co – mam nadzieję – będzie dla Was kolejną korzyścią z pomocy mi przy tej książce:-)

Z góry dziękuję za każdy wkład do książki.

PS Nie proszę o wsparcie Julii w pisaniu „Jej” rozdziałów, bo Julia w odróżnieniu ode mnie tryska energią i zapałem do pisania i wiem, że i tak wniesie ogromnie wiele świeżości do tematu zarządzania najmem:-) Dodatkowo, nie prosiła mnie o to. Ale jeśli Wasze podpowiedzi będą dotyczyły również Jej rozdziałów, to myślę, że też chętnie z nich skorzysta tak by nasza nowa książka dodawała jak najwięcej wartości czytającym.

Komentarze:

  1. raldek napisał(a):

    Napisz jeszcze czy te uwagi chciałbyś otrzymać tutaj na forum czy na emaila?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Raldek i wszyscy Fridomiacy. Wasze uwagi najlepiej przesyłać bezpośrednio na bloga jako komentarze do tego wpisu. Goraćo zapraszam i liczę na wiele Waszych uwag i doświadczeń:-)

  2. Sławek S. napisał(a):

    ja bym z chęcią przeczytał tekst w formie relacji z doświadczeń – zamiast poukładanej skrzętnie wiedzy na dany, temat luźne, ale liczne przykłady z życia, coś takiego o wiele lepiej się zapamiętuje niż „teorię”.

    pozdrawiam, Sławek S.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Dzięki Sławek. To o czym wspominasz łatwiej byłoby napisać. Mógłbyum nawet usiąść i nagrać na dyktafon. „POukładanie” wiedzy zabiera o wiele więcej czasu. Może nawet milej by się takie luźne opowiastki czytało.

      Natomiast wydaje mi się, że łatwiej do takiej poukładanej wiedzy potem sięgnąć. Gdy będzie potrzeba rozwiązania konkretnego problemu…

  3. Robert napisał(a):

    1/ sposoby na trwałe podniesienie wartości mieszkania: trzeba wykonać niezbędny remont, pamiętając jednak aby mierzyć siły na zamiary, tzn. dostosować jego koszt i zakres do potrzeb przyszłego najemcy. Pomalowanie ścian na biało, nawet kilkukrotne, daje znakomity efekt nowości a nie jest drogie. Zawsze wyrzucam też stare meble, babcine kilkudziesięcioletnie meblościanki i wstawiam nowe meble np. z Ikei albo Bodzia. Ważny jest też sam porządek w mieszkaniu – nie zagracajmy mieszkania, lepiej żeby było zbyt puste niż zbyt zawalone gratami. Łazienka i kuchnia – wcale nie jest zawsze wymagana glazura na ścianach, czasem wystarczy porządne malowanie. W jednym z moich mieszkań w kuchni nie ma żadnego kafelka, po kupnie odmalowałem dwukrotnie na biało i dało radę do dziś. Było ochlapane tłuszczem, ale szczotka druciana i gęsta biała farba wystarczyły w zupełności.

    2/ jak ustalić cenę wynajmu? Nie ma prostego sposobu, matematycznego wzoru. Moje wskazówki są proste – lepiej wynająć ciut taniej niż żeby mieszkanie stało miesiącami puste w oczekiwaniu na majętnego najemcę. Przygotuj się, że osoby oglądające mieszkanie będą próbowały negocjować czynsz w dół – przygotuj wcześniej kwotę poniżej której nie zejdziesz. Informacji o średnich cenach najmu szukaj w internecie, w ogłoszeniach, możesz zadzwonić z pytaniami o czynsz do kontaktów z kilku ogłoszeń podobnych mieszkań w okolicy. Możesz też dać ogłoszenie z podaną kwotą czynszu i sprawdzić ile będzie telefonów od chętnych, nawet jeszcze nie mając gotowego mieszkania.

    3/ protokół zdawczo-odbiorczy – ważna sprawa z psychologicznego punktu widzenia – najemca musi widzieć, że dbasz o mieszkanie i ci na nim zależy. Jeżeli ty nie dbasz o mieszkanie, to najemca tym bardziej nie będzie miał takiego poczucia obowiązku. Lepiej poświęcić 10 minut więcej na spisanie protokołu, przydatne są również zdjęcia – fotografie mieszkania. Zdjęcia zawsze robię bez obecności najemcy, fotografowanie przy nim wydaje mi się krępujące. Protokół też zawsze staram się mieć przygotowany wcześniej do podpisu, tak żeby w rozmowie niczego potem nie przeoczyć. Mój protokół to po prostu wymienienie sprzętów i stanu mieszkania w poszczególnych pokojach. Taki papier będzie też przydatny przy rozliczaniu np. kaucji, sporów z najemcą. Bez protokołu będzie trudno udowodnić czy pralka działała w chwili oddawania w najem czy też nie albo ile talerzy było na wyposażeniu mieszkania.

    4/ umowa najmu – kolejna ważna sprawa jak przy protokole. Zauważyłem że większość osób jej nie czyta albo nawet jak czyta to tylko udaje i ją pobieżnie przegląda. Napisałem sobie wzór umowy skoro jestem prawnikiem, ma ok. 5 stron, to też robi wrażenie na najemcy, że dbam o mieszkanie i mi zależy żeby wszystko było jak należy. Trzeba pamiętać, że ustawy o lokatorach nie można naruszać w umowie, więc wielu kwestii nie zmienimy jak np. okresy wypowiedzenia, kiedy możemy wypowiedzieć umowę itd. Ale warto wpisać do umowy np. wyłączenie swojej odpowiedzialności za kradzieże, włamania, zalania, wpisać obowiązek żeby najemca się ubezpieczył od OC czy mienia w mieszkaniu, warto wpisać osoby które mogą mieszkać i ich liczbę żeby nie okazało się że w mieszkaniu waletuje 10 osób. Jak się rozliczamy podatkowo 8,5 % od przychodu, to warto rozbić kwotowo czynsz dla nas i do spółdzielni/wspólnoty, żeby nie musieć płacić podatku od opłat i mediów płaconych przez najemcę.

    5/ jak utrzymywać mieszkanie w dobrym stanie technicznym – regularnie odwiedzać mieszkanie, po uprzedzeniu najemcy. Mobilizuje to najemcę do posprzątania. W przypadku konieczności zrobienia remontu wymagającego kilkudniową nieobecność najemcy, po prostu z nim to uzgodnić i przeprowadzić remont, odmalować ściany itd. Obciążyć najemcę kosztami, jeżeli sam zniszczył.

    6/ kto odpowiada za co? – Warto opisać to w miarę szczegółowo w umowie. Decyduje o tym ustawa o lokatorach, można to jeszcze nieco uszczegółowić w umowie najmu.

    7/ kiedy trzeba ponownie zrobić remont – kiedy szukamy nowego najemcy a mieszkanie tego wymaga. Jeżeli dotychczasowy najemca nie robi uwag, można go zapytać jak mu się mieszka, czy nie chciałby małego remontu i z nim to ustalić.

    8/ czy ważne by portfel był jednolity? Według mnie nie jest istotne czy mamy takie same mieszkania czy różne. Lepiej nawet mieć zróżnicowany portfel mieszkań, żeby dywersyfikować ryzyko. Lepiej pomyśleć o różnych dzielnicach danego miasta, nawet w innym mieście (przy zastrzeżeniu powierzenia mieszkania w innym mieście np. Mzuri). Jeżeli popyt na kawalerki spadnie, to uratuje nas mieszkanie 3-pokojowe i odwrotnie.

    (9) jakie błędy popełniliście i jakie wyciągnęliście nauki z tego. Mogę wspomnieć o jednym błędzie, innych na szczęście chyba nie popełniłem. Budując portfel garaży na wynajem zrobiłem to za szybko, w okresie 3 miesięcy kupiłem 4 garaże na osiedlu w halach. Szybko się wynajęły za 200 zł miesięcznie każde. Potem jednak okazało się jak wysokie są koszty opłat do wspólnoty, koszty wymiany bramy wjazdowej itd itd. Po prostu koszty okazały się niezwykle wysokie, zysku zostaje niewiele. Lepiej więc kupić na początek jeden garaż, poczekać 3-4 miesiące, zobaczyć jak to wychodzi w praniu. Nie ma się co spieszyć, a garaże nie uciekną. Tak samo lepiej było poczekać na okazje cenowe, a nie kupować jak leci po danej cenie tylko dlatego, że sprzedawca nie chce opuścić. Nigdy nie działać na łapu-capu. Jeżeli nie jesteśmy czegoś pewni, lepiej kupić jedno na próbę, zobaczyć w praniu jak z kosztami, czynszami, remontem i jak i za ile się wynajęło. Dopiero wtedy jak zobaczymy że wszystko gra, można kupować następne podobne.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Robert, duże dzięki za wiele praktycznych wskazówek. Jako pierwszy kontrybutor, specjalny egzemplarz gratisowy masz już zarezerwowany:-) Dzięki. I powodzenia w rozbudowywaniu swojego portfela nieruchomości na wynajem.

  4. Michał Żółtowski napisał(a):

    chętnie napiszę coś na podane przez Ciebie tematy, ale znajdę czas dopiero za tydzień-dwa. Kiedy deadline? :)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Michał, dzięki za Twoją gotowość podzielenia się swoimi doświadczeniami. Tydzień – dwa spokojnie mogę poczekać. Dzięki.

  5. Tom napisał(a):

    Też chętnie coś napiszę głównie pod kątem technicznego wyposażenia mieszkania; potrzebuję około 2 tygodnie; pozdrowienia znad Wisły:)

  6. Łukasz napisał(a):

    (1) sposoby na trwałe podniesienie wartości mieszkania,
    Wiele osób pisze o nowych meblach i remontach. Poszedłbym w inną stronę. Oczywiście każde mieszkanie jest inne i wymaga innego spojrzenia ale aby trwale podnieść wartość mieszkania, nie koniecznie dużym nakładem środków pieniężnych musimy je wyróżnić. Ściany-w 99% mieszkań wyglądają tak samo. Jeśli jest to np. ściana z cegły warto skuć tynk i zostawić gołą cegłę lub kamień (starsze kamienice). Taka ściana doda uroku, mieszkań z taką ścianą jest mało a jeśli czegoś jest mało to podnosi wartość.
    Wyrzucić stare meble-nie do końca. Półkę pod telewizor można okleić np. gazetami (efekt bardzo ciekawy). Stare krzesła (często lepszej jakości niż nowe ze sklepu) możemy obić krzykliwym materiałem. Ciekawy wystrój podniesie wartość mieszkania. Co do remontu, wstawić w ścianki (jeśli są) luksfery- w mieszkaniach często brakuje światła. Ocieplić, uszczelnić mieszkanie poprzez wymianę okna (jeśli są drewniane) co zmniejszy opłaty za rachunki.
    (2) jak ustalić cenę wynajmu?
    Trzeba koniecznie porównać nasze mieszkanie do konkurencyjnych w pobliżu. Wypisać na kartce w czym nasze mieszkanie jest lepsze od innych np. 50m do sklepu, ciekawy wystrój itp. I i wypunktować zalety przy wycenie. Nie ustalać ceny zbyt nisko np. 1000zł tylko wpisać 1050zł aby przy pokazywaniu mieszkania powiedzieć „wygląda Pan na uczciwego człowieka, widzę Pana w tym mieszkaniu dlatego zejdę 50zł z czynszu”
    Można też wystawić kilka ogłoszeń z różnymi kwotami i sprawdzić za jaką kwotę max mieszkanie można wynająć.
    (3) protokół zdawczo-odbiorczy,
    Tu wszystko jest jasne. Przygotowuję protokół wcześniej. Wszystko dokładnie spisuję. Umawiam się z najemcą. Sprawdzamy (razem) stan faktyczny z tym co wpisałem w protokół. Robię PRZY NIM zdjęcia aby miał świadomość, że w razie problemów mam dowód. Sprawdzamy razem dostępność wszystkich mediów. Pytam czy chciałby coś dopisać/zmienić. Jeśli nie to wszystko.

    (4) umowa najmu,
    wiele osób ściąga ją z internetu często nie rozumiejąc wielu pojęć. Warto wtedy zapytać o poradę specjalistę. Umowa ma być naszym pomocnikiem, naszym pierwszym obrońcą więc piszemy ją tak abyśmy mieli możliwie jak najwięcej przywilejów (oczywiście zgodnie z prawem). Na pewno nie warto wpisywać zaniżonych kwot (kombinowanie przed US) itp.
    (5) jak utrzymywać mieszkanie w dobrym stanie technicznym,
    Wpis w umowie nt. zniszczeń- za zniszczenia płaci najemca. Dobry straszak podziała mobilizująco ;) Nie umieszczać w mieszkaniu przedmiotów które mogą ulec zniszczeniu w łatwy sposób. Odwiedzać najemcę w sprawdzenia stanu mieszkania.
    (6) kto odpowiada za co?
    Koniecznie opisać to szczegółowo w umowie. Decyduje o tym ustawa o lokatorach
    (7) kiedy trzeba ponownie zrobić remont,
    odmalować można po każdej zmianie najemcy. Chyba, że mieszkanie tego nie wymaga. Warto wypytać wcześniej najemcę czy planuje urlop. Wtedy mamy np. tydzień na odmalowanie lub wykonanie innych czynności w pustym mieszkaniu. Nie musimy się martwić o lokal zastępczy na czas remontu/wymiany jakiegoś elementu. Podczas urlopu mamy też możliwość swobodnego rozejrzenia się po mieszkaniu, wykonania oceny czy nie dzieje się „nic złego”
    (8) czy ważne by portfel był jednolity?
    Moim zdaniem zdecydowanie nie. Warto mieć mieszkania w różnych częściach miasta lub nawet w innych miastach. Jeśli ktoś nastawi się np. tylko na pracowników firmy X mieszczącej się na północy miasta może mieć problem gdy firma upadnie. Wtedy mieszkania blisko dużego zakładu pracy który upadł nie są już tak atrakcyjne. To samo z mieszkaniami dla studentów. Uczelnia może wprowadzić nieatrakcyjne kierunki studiów lub obniży poziom nauczania przez co spadnie ilość studentów w danym mieście.
    (9) jakie błędy popełniliście i jakie wyciągnęliście nauki z tego
    Na pewno działać na chłodno, nie kupować pierwszego lepszego mieszkania. Długo oglądać i analizować. Chyba z tym jest najgorzej na początku. „Zakochujemy” się w pierwszym mieszkaniu nie dopuszczając myśli, że może czynsz do spółdzielni jest zbyt wysoki. Liczyć liczyć i myśleć a reszta jakoś pójdzie.

    Mam nadzieję, że to coś pomoże ;)
    pozdrawiam
    Łukasz

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Łukasz, dzięki za dodanie dużej ilości wiedzy oraz za zastrzyk świeżej energii by dokończyć pisanie ksiażki. Masz już zapewniony darmowy egzemplarz książki gdy tylko się ukaże:-)

      Jakieś kolejne wkłady? Darmowych egzemplarzy mamy więcej:-)))

  7. Michał Żółtowski napisał(a):

    1. Sposoby na trwałe podniesienie wartości mieszkania

    Co się składa na cenę mieszkania?
    W pierwszej kolejności należy odpowiedzieć sobie na pytanie, co właściwie składa się na cenę mieszkania. Czynników pozornie jest sporo, aczkolwiek łatwo pogrupować je w konkretne kategorie. Są to (kolejność przypadkowa):
    1. Lokalizacja
    2. Powierzchnia / ilość pokoi
    3. Standard wykończenia oraz wyposażenia wnętrz
    4. Standard budynku

    Lokalizacja.

    Możemy tutaj wyróżnić lokalizację makro i mikro. Lokalizacja makro to położenie lokalu w obrębie miasta – odległość ( a raczej czas i łatwość dojazdu) do centrum, oraz istotnych dla najemców miejsc, np. uczelni, zakładów pracy, usług. Ta część ceny jest ściśle powiązana z ceną gruntu pod budynkiem. Lokalizacja mikro to położenie lokalu w obrębie budynku/zespołu budynków – jego ekspozycja na słońce, piętro, widok z okien.
    Na lokalizację wpłynąć nie można. Nieruchomości – jak sama nazwa wskazuje – są nieruchome J.

    Powierzchnia.

    Kolejny czynnik, który teoretycznie jest niezmienialny, ale nie jest to do końca prawdą. Pominę tutaj kwestię fizycznego powiększania lokalu poprzez np. adaptację strychu – o tym można byłoby napisać osobną książkę. Poprzez umiejętne zagospodarowanie powierzchni można znacząco „powiększyć” lokal w oczach potencjalnego najemcy, co może się przekładać nawet na dwukrotne zwiększenie czynszu najmu.

    „Puste metry”

    Najogólniej rzecz ujmując przedsiębiorczość polega na przesuwaniu posiadanych zasobów z miejsca o niskiej efektywności do miejsca o wysokiej efektywności. Tą definicję można świetnie odnieść do sposobu wykorzystania powierzchni w mieszkaniu. „Puste metry” to fragmenty powierzchni mieszkania, które nie są w żaden sposób wykorzystane, ani nie pełnią żadnej funkcji. Jeżeli mieszkanie nie jest funkcjonalnie zagospodarowane, większa powierzchnia zamiast podwyższać atrakcyjność mieszkania, może ją wręcz obniżać. Większy metraż generuje większe koszty utrzymania (np. ogrzewania), więc powinien dawać w zamian wymierną korzyć. Ponadto większa powierzchnia to wyższe koszty remontu. W związku z zasadą zwiększania „efektywności zasobów” mieszkaniowych zastanów się dobrze jak swoje metry możliwie najlepiej wykorzystać.

    Optymalizacja przestrzeni

    O ile wartość mieszkania szacuje się na podstawie ilości metrów kwadratowych, o tyle cenę najmu dużo bardziej determinuje ilość pomieszczeń. Pierwszy wniosek jaki się tu nasuwa – należy wygospodarować jak najwięcej pokoi z dostępnej powierzchni. Drugi wniosek jest taki, że wielkość pokojów (pod warunkiem zachowania ich funkcjonalności) nie ma dużego wpływu na cenę najmu. W takim razie, jeżeli po wstawieniu wszystkich mebli i przewidzeniu miejsca na komunikację pomiędzy nimi, pokój ma dodatkowe kilka metrów o niejasnym przeznaczeniu – warto rozważyć skrócenie go o tą powierzchnię a uzyskane w ten sposób metry wykorzystać w innym pomieszczeniu.
    Czy to znaczy, że z 50-metrowego mieszkania warto zrobić pięć dziesięciometrowych pokoi? J I tak i nie. Po pierwsze musimy przeznaczyć część powierzchni na kuchnię i łazienkę, oraz przestrzeń komunikacyjną. Po drugie – każdy pokój musi mieć okno. Z tego łatwo policzyć, że pokoi może być tyle ile dane mieszkanie ma okien – choć i od tej reguły istnieją odstępstwa. W przypadku dużych, wielodzielnych okien (najczęściej w salonach) można postawić ścianę w taki sposób, aby dotykała ona jednego ze pionowych podziałów okna. Z zewnątrz będzie to dalej wyglądało jak jedno okno, od środka będą dwa, w dwóch różnych pokojach. Zanim jednak zaczniemy dzielić i urządzać, należy się zastanowić, kto i na jakich zasadach ma tam właściwie mieszkać.

    Kim jest twój najemca?

    Zanim przystąpisz do urządzania mieszkania, musisz określić dla kogo ma być ono przeznaczone. Inne potrzeby będzie miał singiel, inne rodzina z dziećmi, a jeszcze inne grupa studentów. Zmiana układu ścian to poważna operacja i musi być gruntownie przemyślana. Podział 50-metrowego mieszkania na cztery małe pokoje ma sens, jeżeli planujemy wynajmować pojedyncze pokoje studentom. W przypadku studentów nie ma w zasadzie dolnej granicy powierzchni pokoju – o ile tylko zmieści się tam szafa i łóżko. Najmniejszy pokój jaki wynajmuję studentce ma 6,2 metra.
    W przypadku rodziny z dziećmi na tym samym metrażu dużo lepiej sprawdzi się układ z jednym większym pokojem, z otwartą kuchnią oraz dwoma sypialniami. W takim właśnie układzie najczęściej budują deweloperzy. Otwarta kuchnia pozwala zaoszczędzić sporo powierzchni, aczkolwiek to rozwiązanie nie jest pożądane przez studentów, gdyż odbiera prywatność jednemu z pokoi. To samo dotyczy pokoi przejściowych. Analizując ogłoszenia, łatwo zauważyć, że mieszkania z pokojami przejściowymi są wystawiane za niższą cenę.
    Gorąco zalecam zdefiniowanie profilu potencjalnego najemcy, mając jednocześnie na uwadze fakt, że być może będziesz chciała zmienić przeznaczenie lokalu. Dlatego warto tak zagospodarować przestrzeń, aby zmiana funkcji nie była nadto kłopotliwa.

    Standard wykończenia oraz wyposażenia wnętrz

    Sposób w jaki urządzisz mieszkanie, ma diametralny wpływ na jego odbiór przez potencjalnego najemcę. Nie oznacza to jednak w żadnym wypadku, że wszelkie koszty, poniesione na remont i wyposażenie zwrócą się w postaci wyższego czynszu. Przygotowanie wnętrz to bardzo obszerny temat, dlatego postaram się tutaj zawrzeć przede wszystkim rzeczy nieoczywiste, które nie pojawiają się w innych publikacjach.

    Podniesienie wizualnej jakości mieszkania

    Jest to duże pole do popisu, zwłaszcza, że większość działań nie wymaga dużego budżetu. Pierwsza zasada to… posprzątać. Wydaje się oczywiste, jednak nie każdy o tym pamięta. W ramach sprzątania należy usunąć z mieszkania wszelkie przedmioty, który nie mają ściśle zdefiniowanego miejsca. To samo dotyczy mebli, które nie mają określonej funkcji. Ponadto należy usunąć wszelkie personalne przedmioty należące do byłych mieszkańców. W łazience ani w kuchni nic nie powinno leżeć na wierzchu. Lepiej jak pomieszczenia wydają się zbyt puste niż zbyt przeładowane. Pozwól twojemu potencjalnemu najemcy wypełnić wnętrze swoją wyobraźnią. Jeżeli wiesz, że najemcy szukają mieszkania z pokojem dziecięcym, nie oznacza to, że masz od razu urządzać taki pokój, wydając krocie na odpowiednie meble. Wystarczy że w jednym z pokojów położysz np. pluszowego misia. Jeden prosty symbol wystarczy aby oglądający dopowiedział sobie resztę.
    Następnym krokiem jest usunięcie lub zamaskowanie wszelkich elementów wskazujących na poprzednią epokę. Stare meblościanki, pawlacze, karnisze i tym podobne elementy może i nadal są funkcjonalne, jednak ludzki umysł podświadomie będzie klasyfikował takie mieszkanie jako „po babci” – a to nie jest dla nas korzystne skojarzenie.
    Jeżeli stare tapety dobrze przylegają do ścian, można je pomalować zwykłą farbą akrylową. Zabudowy drewniane, takie jak np. boazeria można pomalować na biało, dzięki czemu zyskają zupełnie nowy „desigerski” wygląd nie kojarzący się z PRL-em. Jeżeli widok za oknem jest atrakcyjny, należy go odsłonić i wyeksponować, jeżeli nie – wręcz przeciwnie, zawiesić gęstą firanę. Ściany najlepiej malować na jasne kolory – powiększają optycznie wnętrze i jednocześnie mniej się brudzą od ciemnych.

    Czego robić nie warto?

    1. Wymieniać instalacji elektrycznej. Istnieje dużo obiegowych opinii na temat starych instalacji elektrycznych. Opierają się one na założeniu, że dawne instalacje nie są przystosowane do takiej ilości prądu, jaką zużywają dzisiejsze gospodarstwa domowe. Pojawiły się energochłonne pralki, zmywarki, płyty grzewcze i piekarniki. Na poziomie ogólnym to założenie jest prawdziwe, aczkolwiek nie oznacza to, że należy od razu kuć wszystkie ściany i prowadzić nowy kabel do każdego gniazdka i włącznika. Oświetlenie obecnie jest dużo bardziej energooszczędne niż kiedyś, a odbiorniki dużej ilości prądu są jednostkowe i policzalne. Jeżeli masz wątpliwości co do poboru prądu przez urządzenia w mieszkaniu, skonsultuj się z elektrykiem i w razie potrzeby poprowadź specjalny kabel np. dla płyty grzewczej lub pralki. To wszystko.

    2. Stosować drogich farb do ścian. W marketach budowlanych zakres cen farb jest bardzo szeroki. W mieszkaniu na wynajem nic nam jednak po dziesięcio- czy dwudziestoletniej trwałości farby. Szansa na to, że z jakiegoś powodu najemca będzie musiał odmalować ściany przed upływem tego okresu jest bardzo duża. Nie warto przepłacać.

    3. Cyklinować parkietów. Jest to proces brudny, czasochłonny i drogi. Obecnie dostępne są panele podłogowe o bardzo dużej odporności na ścieranie. Jeżeli mieszkanie na to pozwala, to można nawet położyć panele bezpośrednio na stary parkiet. Ich późniejsza wymiana nie stanowi żadnego problemu.

    4. Wymieniać kaloryferów. Jeżeli instalacja centralnego ogrzewania jest sprawna to nie warto jej zmieniać. Stare kaloryfery żeberkowe może i nie wyglądają tak nowocześniej jak nowe, ale ewentualny wydatek nie zwróci się w cenie najmu. Stare kaloryfery można odmalować, najlepiej tą samą farbą co ściany.

    Standard budynku

    Ta cecha ma wpływ na cenę mieszkania przede wszystkim w sensie negatywnym. Jeżeli bezpośrednie otoczenie mieszkania jest bardzo zaniedbane, jego wartość w oczach najemcy spadnie. Niewiele możemy zrobić z przestrzenią na zewnątrz budynki, zwłaszcza że potencjalny efekt nie byłby prawdopodobnie zbyt trwały. Warto natomiast rozważyć poprawę części wspólnych budynku czyli klatki schodowej. Koszt odmalowania klatki – oczywiście tylko do wysokości piętra, na którym jest mieszkanie – może się opłacać. Jednocześnie warto zwrócić uwagę na takie drobiazgi jak działające żarówki, włączniki i tym podobne. Wszelkie działania na klatce koniecznie uzgodnij wcześniej z administracją budynku.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Michał, ogromne dzięki za czas który poświęciłeś na spisanie swoich bardzo ciekawych i częściowo dla mnie nowych przemyśleń. Muszę niektóre rzeczy skonsultować z moim współpracownikami z Mzuri, bo może rzeczywiście – zgodnie z tym co twierdzisz – niepotrzebnie nalegaliśmy na pewne elementy remontu działając zgodnie z przyjętym u nas schematem.

      Wielkie, wielkie dzięki raz jeszcze. Egzemplarz książki masz już zaklepany:-)

  8. Michał Żółtowski napisał(a):

    Opisałem na razie jeden punkt – okazało sie to duzo bardziej czasochłonne niż przypuszczałem :)

    Mogę napisać kolejne, ale potrzebowalbym więcej czasu. Mam nadzieję Żr sie nada :)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Michał, co nieco wiem na temat czasochłonności pisania książek i tym bardziej doceniam Twój wkład. Oczywiście chętnie poczekam aż będziesz maiła czas coś jeszcze dopisać. Chciałbym zamknąć pisanie książki do końca lutego:-)

      Choć mam świadomość, że proszę Was o bardzo wiele, to zapraszam też inne osoby do podzielenia się Waszymi przemyśleniami w powyższych tematach. Mam nadzieję, że kolejna książka będzie – dzięki Waszemu wkładowi – dużo lepsza od moich poprzednich. A przez to bardziej pożyteczna dla nas wszystkich.

  9. Lukasz_kielce napisał(a):

    wiele cennych rad zostalo juz tutaj napisanych, zatem nie bede ich dublowal. Dodam ze w moim wypadku bardzo dobrze sprawdza sie oglaszanie mieszkania juz na etapie remontu ( kiedy mieszkanie zaczna przypominac docelowy wyglad ).

    • Julia napisał(a):

      czesc Lukasz. Rozumiem że konczyc remont mieszkania na wynajem w kielcach. czy chcialbys sie podzielic swoimi kejsem na naszym blogu mieszkanicznikodpodszewk.blogspot.co.uk?
      Pozdrawiam Julia

  10. przemas napisał(a):

    Zawsze można skorzystać z serwisów na przykład Rozliczwynajem, które zajmują się wynajmem mieszkania. Według mnie to dobry pomysł jak komuś zależy na czasie i jak ktoś kompletnie nie ma do tego głowy. Serwis dopełni za nas wszystkie sprawy formalne i biurokratyczne.

  11. Aneta napisał(a):

    Cześć Sławku, tu nasze sugestie>

    Aby się nie powtarzać po kolegach dodamy tylko nasze dodatkowe sugestie

    1)TRWAŁE PODNIESIENIE WARTOŚCI MIESZKANIA I INNE SPRAWY
    -kupno takich samych farb dla mieszkań -> oszczędność pieniędzy- kolory żywiołów natury- zielony, niebieski, pomarańczowy, żółty:) budują dobry klimat.
    -zawsze nabywamy mieszkania, gdzie jest osobna kuchnia lub można wydzielić osobną kuchnię
    -standaryzacja mebli, aby można je było przesuwać między mieszkaniami
    -szafy do pokoi (w wysokich szafach dużo rzeczy się zmieści) i zmniejsza się bałagan w mieszkaniu, co jest istotne, kiedy nowi najemcy oglądają mieszkanie
    – dla mieszkania typu –kawalerka – robimy nastrój typu „cosy” (małe i przytulne)
    -słoneczna barwa oświetlenia wpływająca na dobry nastrój
    -stosowanie zapachów domowych typu wanilia, cynamon przy wynajmowaniu
    -stosowanie elementów Feng Shui -> mieszkanie wyróżnia się i staje się bardziej przyjazne użytkownikowi, mieszkanie z takimi elementami ma najwyższą rentowność poprzez drobne zabiegi typu dodatkowy kolor, dany obraz generujący „bogactwo” dla wynajmującego oraz niebiedowanie dla najemcy
    – z innej strony, jeżeli mamy kredyt i jesteśmy w momencie wzrostu cen, a mieszkanie kupiliśmy po dobrej cenie (nie przepłaconej), możemy ponieść wartość mieszkania poprzez ponowną jego wycenę. Dzięki temu możemy np. uzyskać część dodatkowych środków z podniesienia wartości kredutu na kupno nowych inwestycji lub przy okazji refinansować kredyt na lepszych warunkach.

    2)CENA. Wystawiamy ogłoszenia 1.5 miesiąca przed wyprowadzką starych lokatorów, mając w umowie prawo do miesięcznego pokazywania lokalu.
    Wystawiamy ogłoszenia z wyższą ceną do rynku, podobną do tej sprzed roku i testujemy jaka jest oglądalność, ile osób odwiedza ogłoszenia, w jakich godzinach i jaki jest odzew na ogłoszenie. Jeśli jest mało oglądających to spuszczamy cenę minimalnie i testujemy ponownie ofertę. Czasami w drodze negocjacji spuszczamy te 50zł lub pozostajemy przy oferowanej cenie. Ceny, które osiągamy z najmu są zawsze wyższe od średnich cen dla danego miasta. Ważne są dobre zdjęcia mieszkania (zdjęcia czynią cuda i zapraszają najemców) oraz również plasowanie ogłoszenia jak najwyżej w wyszukiwanych ogłoszeniach.

    3) PROTOKÓŁ ZDAWCZO-ODBIORCZY jak wcześniej u kolegów, nie będziemy się powtarzać.
    Oprócz opisanego wyposażenia, spisujemy liczniki, liczbę kluczy, pilotów do bram.
    Jaki jest koszt zgubienia pilota i że na najemcy ciąży obowiązek pokrycia tego kosztu.
    Co do umowy – odnosimy się kto pokrywa koszty napraw i w jakiej sytuacji, zakazujemy remontów na własną rękę, chyba że na to wyrazimy pisemną zgodę. Ze względu na doświadczenia zniszczeń i utrzymujący się zapach, wpisujemy zakaz posiadania zwierząt. Kiedyś słyszeliśmy, że u pewnej pani lokator posiadał wielkiego węża, którego ukrywał w szafie jak właścicielka przychodziła. Jakie byłyby konsekwencje, gdyby wąż uciekł w piękny letni poranek np. przez otwarte okno? Kto by wziął odpowiedzialność za tego dodatkowego najemcę i ewentualne skutki.

    4) UMOWA-te różne rzeczy dotyczące umowy tak wnikliwie przerobiliśmy, że trudno już wymyślać nowe rzeczy. Ale może warto zasugerować to, aby najpierw odpowiedzieć sobie jaki mamy cel? Czy tniemy koszty czy budujemy zdolność kredytową. Ad. wypowiedzi przedmówców-
    jeżeli jesteśmy na ryczałcie i zależy nam na zdolności kredytowej wówczas możemy zainwestować na jakiś czas. Jeżeli co innego jest celem, a spłacamy kredyt-minimalizacja kosztów, przechodzimy na opodatkowanie na zasadach ogólnych.
    Za wszelkie opóźnienia w płatnościach stosujemy 5zł kary za dany osobodzień. Lepiej działa niż 50zł za zwłokę. Zawieramy element w umowie tzw. samo sprzątania, albo ktoś dodatkowo nam płaci 200 zł za sprzątanie. Czyli wchodzi ktoś do czystego i zostawia czyste. Przynajmniej jest mniej pracy w momencie kiedy przychodzi kolejny lokator. Stąd nie ma dni pustostanowych, tylko pojawiają się remonty (typu odmalowanie mieszkania+ doraźne usterki) w uzgodnieniu czasowym z przyszłym klientem. Najczęściej w wakacje-albo całe mieszkanie jest puste, albo jakiś pokój. Remonty generalne pojawiają się rzadko i są wówczas bez lokatorów.

    5) JAK UTRZYMYWAĆ MIESZKANIE W DOBRYM STANIE TECHNICZNYM,
    dbać o lokal, zwracać uwagę na to, że jeżeli coś się pojawia, to wówczas najemcy powinni nas zawiadomić. Na bieżąco konserwować, mieć zaufane złote rączki- najlepiej kilku.

    (6) KTO ODPOWIADA ZA CO?
    jw. uszczegółowić w umowie najmu+ kwestia porządku w częściach wspólnych i ciszy, aby zmniejszyć ilość interwencji policji, chociażby z powodu przewrażliwionych sąsiadów, którzy utrudniają mieszkanie wszystkim kolejnym najemcom.

    (7) KIEDY TRZEBA PONOWNIE ZROBIĆ REMONT,
    jw. kiedy pogorszył się stan techniczny, ogólny wygląd, albo osiąga się coraz to niższe kwoty z najmu, kiedy najemca prosi i można się przychylić do prośby, bo przemawiają za tym fakty. Czasami to właśnie najemca bierze na siebie zorganizowanie całego remontu, załatwienie tańszych materiałów, wujka który pomaluje za darmo. Oczywiście odbywa się to w uzgodnieniu z nami. Jeśli to jest inna miejscowość, to cenne.

    (8) CZY WAŻNE BY PORTFEL BYŁ JEDNOLITY?
    tak, ale niekoniecznie. Jeżeli jest to miasto studenckie, a dodatkowo z potencjałem firm outsorcingowych, wówczas model jest podobny. Czasami właśnie studenci stają się pracownikami tych firm więc można zachować ciągłość najmu. Zmniejsza się wtedy liczba lokatorów. Zamiast 5osób w mieszkaniu 3 osobowym mieszkają 3-4 osoby.

    (9) JAKIE BŁĘDY POPEŁNILIŚCIE I JAKIE WYCIĄGNĘLIŚCIE NAUKI Z TEGO
    po przeprowadzeniu remontu w 3 pokojowym mieszkaniu o metrażu 42 polegającym na wstawieniu dodatkowych ścian, przy 6 osobach:) i dużej szczelności okien, suszeniu prania w domu, pojawił się problem grzyba.
    Zastosowanie nawiewników w oknach rozwiązało ten problem definitywnie. Oczywiście grzyba trzeba było zlikwidować i pomalować. Rozwiązania z nawiewnikami przenieśliśmy również do innych mieszkań (tych co wymagały). Oczywiście, jeśli ktoś sobie może pozwolić to wstawienie pralko-suszarki również by ograniczyło ryzyko rozwoju grzyba w sezonie zimowym.

    Kupno pierwszego mieszkania 3pokojowego z pokojem przechodnim, w którym nie było chętnych do mieszkania. Po jakimś czasie trzeba było zrobić remont i wydzielić osobny pokój i ciąg komunikacyjny.

    Dokonaliśmy zakupu mieszkań 3pokojowych o metrażu 42 m2, 61,63,69.
    Nie ma potrzeby inwestowania w większe mieszkania 70-80m2, optymalnie byłoby posiadać takie w przedziale 50-max 60m2. Wtedy te dodatkowe metry można przeznaczyć na kolejne mieszkania, o ile mówimy o takim samym segmencie klienta – student, poststudent / pracownik na początku kariery.

    Pozdrawiamy
    Aneta&Marek/Krakow

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Aneta, Marek, dzięki za Wasz kolejny wkład do kolejnej książki. Cieszę się, że nasza współpraca staje się tak regularna:-)
      Oczywiście czeka na Was (oj, chciałbym by rzeczywiście już leżał sobie wydrukowany:-) darmowy egzemplarz książki:-)

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Jak przygotować mieszkanie do najmu – cykl artykułów w „Gazeta Dom”

W dzisiejszym wydaniu Gazety Dom ukazał się artykuł autorstwa Fridomii (Sławka Muturi) właśnie na powyższy temat. Jest to pierwszy z serii artykułów poświęconych tematowi zarządzania mieszkaniami pod wynajem. Artykuły będą pojawiać się najprawdopodobniej w każdą ostatnią środę miesiąca. Wiadomo, że do zbudowania wolności finansowej potrzebny jest portfel składający się z kilku do kilkunastu, czy kilkudziesiesięciu (w zależności od preferowanego stylu życia) mieszkań i liczba ta sama z siebie powoduje konieczność dobrych nawyków i praktyk zarządczych aby nie [...]

Najnowsze komentarze

  • Tomek: Recroot, dzięki za dlugie wyjaśnienie w sprawie zastosowania spółki z o.o. Mimo, iż sam stosuję w biznesie...
  • recroot: Prowadzę obecnie DG. Jeśli założę sp z o.o., to spółka zacznie zarabiać, a ja będę otrzymywał powiedzmy...
  • recroot: Podpisuję się pod tym rękoma i nogami. Straciłem mnóstwo pieniędzy w funduszach, następnie straty odrabiałem...
  • Kuneg: Namawia Mojsze Icka na nowy biznes zachwalając możliwość szybkiego wzbogacenia się. – Icek, a nie...
  • Kuneg: Sławku, dyskryminacja kobiet jest tak mocno wryta w mentalność, że już nawet kobiety tego nie zauważają i...
  • Piotr: Zgodzę się, że nieruchomości są dobre tylko, jak wie co się robi, jednak większość ludzi skoro ma gotówkę na...
  • Konkret: @Sławek Co do książek to oczywiście znacznie więcej ukrywa / ukrywało się kobiet pod męskimi pseudonimami....
  • Sławek Muturi: Dziękuję Wam wszystkim za kolejne partie (tym razem już wakacyjnych) pocztówek, które mi przysyłacie....
  • Sławek Muturi: Konkret, @ „pozostawić równą ilość książek z każdej epoki dla autorów obu płci a resztę...
  • Sławek Muturi: Przemek, dzięki za ciekawy głos w dyskusji:-)
  • Przemek: Ciekawy głos w sprawie: http://www.wysokieobcasy.pl/wy sokie-obcasy/1,100865,18828...
  • Przemek: Jeżeli twierdzisz że statystyką można dowieść wszystko to znaczy że… warto porządnie przyswoić tą...
  • Sławek Muturi: Konkret, podobnie jak Ty, nie jestem językoznawcą, ale wydaje mi się, że mieszasz tu dwie rzeczy....
  • Konkret: @Sławek Co do języka to gorzej wypadają języki zachodnie gdyż np we francuskim na określenie mężczyzny oraz...
  • Sławek Muturi: Szymon, nie, nie próbowałem i nie mam nawet danych by to robić. Padło wiele argumentów przekonujących...
  • Sławek Muturi: Bartek, jeśli do mnie kierujesz to pytanie, to nie potrafię Ci na nie odpowiedzieć. Nie wiem czy nawet...
  • Rafal Santoro: Przerąbane mają kobiety z tym, że po zajściu w ciążę są często odstawiane na półkę. W mojej byłej...
  • Szymon: No ale właśnie parytet jest rozwiązaniem dyskryminującym i potwierdzającym (nieprawdziwą) tezę że kobiety są...
  • Bartek: A dlaczego do tylko takiej kwoty?
  • Sławek Muturi: I jeszcze info z dzisiejszej „Rz”: Wg raportu Global Retirement Index 2017 firmy...

Najnowsze wpisy

created by Water Design