15

01.2014

Jak się wynajmuje mieszkania w Irlandii, Nowym Jorku, Londynie czy Monachium

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Nieruchomości, Nieruchomości za granicą, Wynajem

ilość komentarzy: 22

Portal ekonomia.rp podał za brytyjskim „The Guardian” wiele ciekawostek nt procesu najmu w różnych częściach świata. Moją uwagę zwróciło to, że standardy mieszkań są niskie. Nie spodziewałem się tego, ale wydają się nawet niższe od standardu moich mieszkań na wynajem. A przecież ja się od dawna specjalizuję w segmencie „low-costowym”. To jak w takim razie zakwalifikować kawalerki przerobione na mieszkanie dwupokojowe za pomocą cienkiej … kotary? Ale za to w astronomicznej cenie najmu?

Oto link: http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/709850,1079069-Jak-sie-wynajmuje-mieszkania-na-swiecie.html

Mam jednak nadzieję, że Fridomiacy mieszkający w wymienionych w artykule miastach potwierdzą, że podane w nim przykłady są ekstremalne i że … sami mieszkacie w lepszych warunkach, nie płacąc wcale wyższych niż podane kwot najmu. Mam nadzieję.

Komentarze:

  1. Adam G napisał(a):

    No kwoty są extremalne.
    Mieszkam w Redhill z narzeczoną (30mil na południe od Londynu) 2bedroom house 850f + rachunki (kontrakt na 12m-y) myślę, że w granicach 1100f/m-c wyjdzie wszystko

  2. Przemek napisał(a):

    W Niemczech jest tak ze wynajmując płaci agentowi od nieruchomości po znalezieniu mieszkania prowizje wartości do trzechkrotnego czynszu plus 19% VAT. (jak się z takich skorzysta, a w miastach gdzie jest duże zapotrzebowanie, jak Monachium, Hamburg, Frankfurt bez agenta to prawie ani rusz) Przykład: mieszkanie jest wynajmowane za 800 euro (kalt) + 300 euro opłaty administracyjne i za ogrzewanie (razem 800 + 300 = warm). Wiec agent taki może dostać maksymalnie 3×800 Euro plus 456 Euro VAT. Bardzo dobry zarobek i dlatego dużo ludzi się takimi prowizjami oburza. Niedługo będą zmiany w prawie i jest projekt, aby zamawiający agenta płacił tą prowincje a nieszukający mieszkania. Prawdopodobnie koszty zostaną przerzucone na wyższe czynsze. Dodatkowo trzeba wpłacić wynajmującemu 3 miesięczną kaucję, czyli dalsze 2400 Euro z przykładu powyżej. Wynajmujący jest zobowiązany tą kaucję wpłacić na oprocentowane konto i wykazać to najemcy. Odsetki od kaucji należą do najemcy. Po wyprowadzce najemcy kaucja może być wykorzystywana na pokrycie wszelkich szkód, zaległych opłat administracyjnych i grzewczych, czy zniszczeń przez użycie w mieszkaniu. (końcowe rozliczenia mogą przyjść do właściciela do roku) Na zwrot kaucji można czekać nieraz nawet półtora roku. Większość mieszkań jest wynajmowane puste bez mebli, podłóg (nieraz są wyjątki) i kuchni, tylko jest zrobiona łazienka. (ma to powstrzymać najemcę od szybkiej wyprowadzki). Mieszkanie może być oddane wyremontowane lub nie. Wyprowadzający się oddaje ten sam standard mieszkania. Kuchnia po wyprowadzce poprzedniego lokatora może za zapłatę ale nie musy być odkupiona. Wtedy wyprowadzający się musi zabrać szafki kuchenne i sprzęt oraz doprowadzić kuchnie do pierwotnego stanu – nawet jak ten poprzedni najemca odkupił ja jeszcze poprzedniemu. Inaczej wygląda to jak szafki i sprzed w kuchni należą do wynajmującego. Może on/ona wypożyczyć te szafki i sprzęt za dodatkowa opłatę (najlepiej na innej umowie, bo nie wchodzi to w koszt czynszu, które podwyższanie jest ograniczane). Wynajmujący gwarantuje sprawność sprzętu kuchennego lecz najemca odpowiada za zniszczenia i zużycia. Mieszkania są wynajmowane na okres nieokreślony i nieraz z zapisem w umowie, ze przez pierwsze dwa lata najemca nie może się wyprowadzić, bo straci kaucje. Rotacje najemców są rzadsze i niektórzy mieszkają w wynajmowanym mieszkaniu cale swoje życie. Najemca jak płaci regularnie to ma prawo mieszkać tak długo jak chce, nawet jak wynajmujący chce się go pozbyć (są tez wyjątki i sposoby jak pozbyć się najemcę – ale ciężko nieraz do zrobienia). Dlatego Wynajmujący dokładnie sprawdza przyszłego najemcę np. Schufa i inne firmy zbierające dane osobowe, dodatkowo wykaz ostatnich zarobków itd. Co 3 lata można podwyższyć czynsz („kalt”, czyli z przykładu powyżej nasze 800 Euro) o maksymalnie 20% – zależy ale od lokalizacji. Gdzie jest podaż to jest ok. W innych lokalizacjach możemy stracić najemce. Podwyżka musi być uzasadniona. Najemca może tez się bronic podwyżki i pójść z sprawą do sądu lub tzw. Mieterbund – stowarzyszenia dla najemców i prosić o pomoc prawną. Dodatkowo jak właściciel kamienicy lub bloku wyremontuje i ociepli fasadę budynku to ma prawo od razu podwyższyć czynsze o 11%. Dodatkowym dochodem w wynajmie u profesjonalnych właścicieli jest dodatkowy wynajem garaży, miejsc postojowych, kawałek ogródka i wielu innych jeszcze rzeczy. Najlepiej stosować w tym oddzielne umowy. Można wtedy uzyskać niezły zwrot z inwestycji :) Nie zgadzam się z artykułem, ze mieszkania w Niemczech są kupowane za gotówkę. Są również kredytowane, a szczególnie w czasie kiedy jest taka niska stopa procentowa jak teraz. A czynsz i opłaty płaci się za m2 a nie za pokoje jak w PL czy UK. Pozdrawiam ;)

    Ps. Sławku chciałbym się zapytać ile potrzebnych jest mieszkań w danym mieście (np. 50tys. Mieszkańców) aby otworzyć tam oddział Mzuri?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Przemku, wow. Dzięki za ogrom wiedzy nt praktyk najmu Niemczech. Myślę, że Twój wpis może być dobrym przewodnikiem dla Polaków planujących przeprowadzkę za Odrę:-)

      A może Fridomiacy w innych krajach też mogliby się podzielić tego typu informacjami z nami? Zrobilibyśmy sobie potem szczegółową analizę porównawczą. Efekty analizy mogłyby stanowić pożywkę intelektualną zarządu Mieszkanicznika, by wiedzieli w jakim kierunku kształtować zmiany polskiego rynku najmu mieszkaniowego. To co ja wcześniej wymyśliłem było – według mnie – dobrym punktem startowym, solidnym fundamentem, ale by się rozwijać Stowarzyszenie będzie potrzebować nowych pomysłów, no bo starych kotletów – choć nie jestem specem od kulinariów – nie da się chyba wciąż odgrzewać:-)))

      Przemku, a jeśli chodzi o Twoje pytanie, to Mzuri może wchodzić natychmiast jeśli mielibyśmy „na start” kilkanaście mieszkań powierzonych pod opiekę. Czy masz może jakieś konkretne miasto na myśli?

  3. Przemek napisał(a):

    Sławku, tak tylko się z ciekawości pytam. Chodzi mi o miasto Biała Podlaska i okolice. Czy przy dziesięciu mieszkaniach oddanych w ręce Mzuri, dałoby się otworzyć tam oddział? Na razie to jest tylko pomysł, ale może wypali. Jak wyglądałaby rekrutacja osoby do zarzadzania takiego portfolio? Czy przyjmujecie tez osoby po 50-tce?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Przemku, możemy oczywiście rozważyć otwarcie biura. Będzie początkowo niedochodowe, ale mam nadzieję, że niezbyt długo:-)

      Tak, rozważamy zatrudnianie osób 50+. Mamy już nawet kilka osób o tym profilu wśród naszych współpracowników:-)

  4. JacekP napisał(a):

    Jak mieszkałem w Nowym Jorku w 2003 roku, to Amerykanka z którą pracowałem w restauracji na Upper Eastside, wynajmowała malutką kawalerkę w tejże dzielnicy za $1100 miesięcznie.
    Na Brooklynie, czy w Queens znalazłaby pewnie taką kawalerkę na pół ceny, ale musiałaby dojeżdżać do pracy metrem i co gorsze nie mogłaby się pochwalić, że mieszka na Upper Eastside. Dla niektórych najważniejszy jest prestiż.
    Ja dzieliłem dwusypialniowe mieszkanie z jedną osobą na Ridgewood, Queens i płaciłem $350 miesięcznie, ale musiałem godzinę w jedną stronę jechać metrem do pracy. Coś za coś.
    W światowych metropoliach psia buda w przestiżowej lokalizacji potrafi być droższa niż porządny dom na peryferiach.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Jacku, masz rację co do ostatniego punktu. Ale czy nie jest tak, że różnice w cenach domów pomiędzy prestiżowymi lokalizacjami, a pozostałymi są najostrzejsze w krajach – byłych koloniach brytyjskich no i w samym UK? Anglicy kiedyś byli bardzo klasowo podzielonym społeczeństwem – kluby dla bogatych gdzie wstęp mają tylko „members”, żeby Twoje dziecko zostało przyjęte do szkoły musisz przedstawić referencje (pamiętam, że kiedyś w Kenii, dyrektor szkoły przed przyjęciem mnie chciał zobaczyć na parkingu samochód mojego ojca:-)

      W skandynawskich miastach spodziewam się, że są mniejsze rozbieżności cenowe pomiędzy różnymi dzielnicami Helsinek, Sztokholmu czy Oslo. Czy tak jest rzeczywiście, czy się mylę?

      • JacekP napisał(a):

        Muszę przyznać, że poza Polską mieszkałem do tej pory tylko w byłych koloniach brytyjskich, samym UK i w Niemczech.
        W Ingolstadt w Bawarii są ogromne różnice w cenach między starymi a nowymi nieruchomościami. W odnowionych budynkach z lat 60ych cena zakupu metra kw. to około 2 tys. euro. W nowym budynku to już 3,5 tys. euro. Różnice w czynszach nie wynoszą chyba więcej niż 20-25%, więc wynajem nowych mieszkań przynosi znacznie niższą stopę zwrotu. Lokalizacja nie ma tu aż tak dużego znaczenia, ale trudno porównywać 130-tysięczne miasto do metropolii takich jak Nowy Jork, czy Londyn. Wydaje mi się, że w miastach takich jak Monachium, czy Frankfurt też są drogie i prestiżowe dzielnice, chociaż być może dysproporcje nie są tak wielkie.
        Wiele dzielnic podlega gentryfikacji i nagle staje się modna i droga np. Williamsburg i Greenpoint na Brooklynie, czy obecnie Kreuzberg w Berlinie.

      • Martin Dabek napisał(a):

        W skandynawii, tzn. ja znam Szwecje – nie istnieje rynek wynajmu. Takiego z naszej perspektywy. Tzn. nie mozna zarabiac na mieszkaniach na wynajem w taki sposob jak w Polsce, o ktorym tu piszemy.
        Moge rozszerzyc temat jezeli ktos jest zainteresowany.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Martin, koniecznie rozszerz proszę ten temat. Zrobię z niego oddzielny wpis. Jestem szalenie ciekaw Twoich spostrzeżeń.

  5. Ewa B. napisał(a):

    Witam wszystkich i pozdrawiam,

    Dołożę swoja wiedzę i doświadczenie z rynku Irlandzkiego i Brytyjskiego, które znacznie się różnią jakością i ceną wynajmowanych nieruchomości.

    Irlandia: Mieszkałam tam 5 lat i jako tłumacz współpracowałam z wieloma agencjami, które wynajmowały masie polaków domy i mieszkania w tygrysich latach 2004 – 2009.
    Czynsze za 2 – pokojowe ( 2bed – czyli 2 sypialnie, salon , kuchnia, łazienka)w większym mieście oscylowało w granicach 700-800 €, dom od 850 do ok 1000€.
    Standard większości wynajmowanych tam mieszkań i domów jest i był wysoki, ze względu na ogromny wzrost rynku pierwotnego, który rozwijał się na każdym kawałku ziemi w miastach i na jego obrzeżach w okresie Irlandzkiej prosperity. Powstawały setki nowych osiedli, przybywało imigrantów,skuszonych łatwym i duzym zarobkiem ( tak było), a kredyt nawet w wysokości 120% mógł praktycznie dostać każdy. Jak możecie się domyśleć, omamieni reklamami, agresywnym marketingiem, łatwością uzuskania kredytu wielu irlandczyków brało po 2-3 kredyt w okresie napompowanych cen, bez własnego depozytu. Po roku 2009, recesja doprowadziła do wycofywania się emigrantów a szybki wzrostem bezrobocia ruszył lawinę bankructw. Okazało się nagle, że rynek jest już nasycony nowymi osiedlami deweloperskimi, podaż przewyższyła popyt i większośc ,, tygrysich” inwestorów skończyło z wartością ujemną swoich nieruchmości. Masowe odzyskiwanie nieruchomości przez banki i desperacja osobista sprawiła, że mieszkanie, które za moich czasów sprzedawane było za 85000€ dziś jest do kupna za 35000€. Najmy spadły o ok 30%-40%. Nowych ładnych domów i mieszkań jest wiele i jest w czym wybierać. Rynek powoli się budzi z letargu i zauważyłam lekki wzrost. Dla zainteresowanych polecam stronę http://www.daft.ie, najbardziej popularną w IRE. Są tam przydatne wskaźniki takie jak cena nieruchmośći, która zmeiniała się w czasie.

    UK: Obecnie od 2 lat pracuję w UK i tutaj niestety przychylę się do artykuły ekonomia.rp.pl, który wskazuję na powiększająca się bańkę cenową wynajmów, która nie chce pęknąć.
    Wynajem przyzwoitego mieszkania w rozsądnej cenie w Londynie i w stronę południa, wymaga wiele zachodu, czasu, zdolności kredytowej i posiadania sporej gotówki. Jest tak duże zapotrzebowanie na rynku wynajmów, że przeciętny landlord i agencja bez szacunku podchodzą do osób poszukujących mieszkania. Mieszkanie prawie każde w ekspresowym tempie można wynając , szczególnie ze względu na mniejsze wymagania emigrantów z Indii i tym podobnych….którcyh wciąż przybywa w zastraszającym tempie. A dodam tylko, że mieszkań nie przybywa. Buduje się bardzo mało. Jeśli chodzi o miasta to po prostu nie ma gdzie…Jeśli uda się miastu coś wygospodarować badź zburzyć coś starego, powstają tam mieszkania tylko dla oczekujących z listy miejskiej bądź drogie apartamenty nie na kieszeń klasy średniej.

    Na dowód obecnego absurdu na rynku wynajmów w UK, podam przykład miejscowości Southampton, gdzie mieszka i pracuje mój brat z żoną, którzy po 2 latach życia w wynajmowanym małym pokoju w domu u polskiego właściciela, który sam mieszka w tym domu, jednocześnie wynajmuje w nim jeszcze 4 pokoje. Jedna pralka, jedna lodówka, brak talerzy, sztućców itp itd… NIkt się nie skraży, nikt nic nie mówi, bo pokój trudno znaleść a na miejsce każdego marudzącego landlord ma 10 chętnych w kolejce.

    Brat z żoną, gotowi na podbój miasta z wytyczonym celem wynajęcia kawalerki i ciężko odłożonym depozytem przekonali się jak trudno coś wynająć. Poszukiwania ropoczęli w pierwszym tygodniu Grudnia 2013. Po 3 tygodniach oglądania zagrzybiałych ruder w cenie 600-700GBP, udało się im natrafić na ładną mała NOWĄ kawalerkę

    http://www.your-move.co.uk/land-and-new-homes/homes-flat-for-sale-,-bond-central-canal-walk-southampton-so14-3-sale-id-528022141

    Dodam,że mieszkanie jak większość w UK jest nieumeblowane, co oznacza, że brat z żoną muszą jeszcze sporą sumę wydać żeby się urządzić. No ale zrezygnowany i zmęczony brat postanowił, że na coś tańszego i lepeszego nie ma co liczyć i okazję trzeba brać. Po sprawdzeniu brata w biurze kredytowym ( taki angielski BK – teraz agencje i landlord mogą sprawdzać), opłaceniu 250GBP opłaty manipulacyjnej dla agencji i wpłaceniu depozytu 1000GBP, podpisali umowę z datą wprowadzenia na 31/01/2014.

    Do tego dojdą oczywiście media, opłata za parking 100 GBP ( to jest następny powazny problem w UK w miastach). Miesięcznie trzeba opłacać tzw. Council Tax, który oscyluje ok 70GBP wzwyż, w zależności od lokalizacji i wielkości mieszkania.

    Na tym nie koniec. Historia nabrała czarnych kolorów zaraz po powrocie brata z Polski po świętach.
    Okazało się, że agencja, która sprzedawała mieszkanie wystawiła je do najmu i podpisała z moim bratem umowę, mimo iż umowa kupna-sprzedaży między nowym inwestorem i deweloperem nie została sfinalizowana. Pech chciał, że potencjalny inwestor nie dostał kredytu i agencja sprzedała szybko komuś innemu mieszkanie za gotówkę…wciąż posiadając umowę najmu z moim bratem. Stan jest dzis taki, że brat z żoną ciągle mieszkają w pokoju, agencja przetrzymuje ich depozyt i jedyne co słyszą, że już niedługo się sprawa wyjaśni…Komentarz i wnioski pozostawiam forumowiczom i służę wszelką wiedzą jaką posiadam na temat rynku nieruchmości w UK.

    Ewa

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Ewa, ogromne dzięki. Napisałaś tyle ciekawych info o Irlandii, że postanowiłem zmienić tytuł wpisu by uwzględnić również Zieloną Wyspę:-) Daj proszę znać jak wyjaśni się sytuacja z bratem. 31.01 już za pasem. Trzymam kciuki.

  6. Krzysiek napisał(a):

    Arkusz ktory sobie skleilem niedawno w celu obliczenia rentownosci nieruchomosci w Irlandii:
    https://docs.google.com/spreadsheet/ccc?key=0Ako2azpDjFRKdDhESF94LTc1bTZFQk1BZEJER2lyOEE&usp=drive_web#gid=0
    W przypadku znalezienia konkretnej nieruchomosci zmieniam parametry arkuszu zeby szybko oszacowac rentownosc.

    Generalnie jest dosyc ciezko. Wycisnac ROI rzedu 10% to praktycznie niewykonalne. W moim arkuszu bardzo latwo o ujemny cashflow, a nawet nie uwzglednilem agencji – zalozenie jest, ze zajmowalbym sie wszystkim sam. Plusem jest to, ze w centrum Dublina popyt na apartamenty/pokoje/domy jest ogromny. Ogloszenia o wynajem zwykle schodza w kilka godzin po pojawieniu sie na daft.ie. W 2013 ceny w Dublinie podskoczyly o okolo 12% wzgledem 2012. Byla banka, pekla banka, teraz ceny sa dosc realne. Sam podnajmuje pokoj we wsi 40min od Dublina (w ktorej co prawda jest fabryka Intel i HP – obie zatrudniaja spokojnie lacznie z 7tys ludzi) i na ogloszenie o wolnym pokoju mam chetnych tego samego dnia. We wsi ceny lepsze niz w Dublinie i sa ciekawe opcje typu kupowanie calego domu i podjamowanie pokoi. Jest to bardzo popularna opcja mieszkania w Irlandii.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Krzysiek, dzięki za dodatkowe insights:-)

    • Tomek napisał(a):

      Wielokrotnie analizowalem rynek nieruchomosci w Irlandii.

      Tutaj jest strona do analiz zmian cen oferowanych nieruchomosci:
      http://collapso.net/

      Tutaj jest kilka stron do sledzenia cen ofert:
      http://www.daft.ie
      http://www.myhome.ie

      Tutaj jest baza danych na temat cen transakcyjnych dla wszystkich nieruchomosci sprzedanych w Irlandii:
      https://www.propertypriceregister.ie/website/npsra/pprweb.nsf/PPR?OpenForm

      Najwiekszym minusem posiadania nieruchomosci na wynajem w Irlandii sa podatki. Przychod z najmu dodaje sie do reszty przychodow zarobkowych. Oznacza to w skrocie, ze dla osoby, ktora w ciagu roku zarobila powyzej 32800 euro, zaplaci od nadwyzki 52% podatku (41% podatek dochodowy, 7% USC, 4% PRSI). Tak wiec nawet wspaniala rentownosc rzedu 7-8% (realnie 5%) wypada netto gorzej niz marnie. Odliczyc mozna tylko 75% odsetek od kredytu oraz koszt napraw/remontow. Dlatego wiele osob sprzedaje nieruchomosci pod wynajem, bo nie jest to taki oplacalny biznes w Irlandii.

      Dochodzi problem wszechobecnej wilgoci (jak nie mieszka w domu wlasciciel, to bywa ze najemca oszczedza na ogrzewaniu i zatyka przewody wentylacyjne, zeby bylo ‚cieplej’) i po kilku miesiacach/latach mieszkanie moze zostac zagrzybione. Z moich obserwacji wynika, ze ponad 90% nieruchomosci w Irlandii jest zawilgoconych/zagrzybionych (obejrzalem dokladnie ponad 300 nieruchomosci).

      Kolejna sprawa, to agenci. Jak wyjedziemy z Irlandii, to nie ma komu zostawic nieruchomosc w zarzadzanie – tzn. sa takie agencje, ale biora pieniadze za nic, bo kompletnie nic nie robia i raczej zostawiaja wlasciciela ze wszystkimi problemami. Kilkoro moich znajomych ma takie wlasnie problemy.

      Dochodzi do tego podatek od nieruchomosci oraz dlugotrwalosc procesu zakupu/sprzedazy (kto kupowal, ten wie ile miesiecy to wszystko potrafi trwac).

      Na plus przemawia potencjalnie wysoka mozliwosc wzrostu cen w dlugim okresie, wysoki poziom rozwoju gospodarki oraz budzenie sie z kryzysu. Duza liczba wysokiej klasy, dobrze zarabiajacych najemcow.

      Moim zdaniem rynek najmu w Polsce wyglada duzo ciekawiej (wysoka rentownosc, zryczaltowany podatek od przychodow 8.5%, mozliwosc odliczania przyspieszonej amortyzacji na zasadach ogolnych czyli zerowe podatki, praktycznie brak podatku od nieruchomosci, znajomosc rynku lokalnego, latwosc szybkiego kupienia nieruchomosci). Latwiej osiagnac w Polsce wolnosc finansowa (nizsze koszty zycia) i latwiej jest zdywersyfikowac przychody (kilkanascie/kilkadziesiat mieszkan w roznych lokalizacjach, zamiast kilku w Irlandii za te sama cene). Zakupy nieruchomosc w Polsce, zwlaszcza dla osob, ktore rozwazaja powrot z Irlandii w dluzszej perspektywie, jest to swietny plan inwestycyjny. Ale to tylko moja opinia.

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Tomku, wow! Dzięki za bardzo rzetelną analizę. Zrobie z tego odrębny wpis, by informacje nie zagubiły się w czeluściach komentarzy.
        Swoją drogą, to nie wiedziałem, że inwestowanie w Irlandii jest tak mało opłacalne. Najem wydaje się wręcz być dyskryminowany, bo przecież podatki w Irlandii – z tego co pamiętam ze spotkania w zeszłym roku – ogólnie są dość niskie, proste i przyjemne:-)
        Jeszcze raz dzięki. Może ktoś z Was opisałby również rynek najmu w swoich częściach świata? Zapraszam gorąco:-)

        • Tomtor napisał(a):

          niskie podatki …. Slawku to sa w Polsce. Wiem, ze zaraz bede zakrzyczany ale tak niskiego (nie tylko kwotowo ale i procentowo) podatku od nieruchomosci jak w Polsce, czy ryczaltu, amortyzacji itp. pelnego odliczenia odsetek , czy nawet podatku od dochodow osobistych to trzeba ze swieca szukac. Co do W Brytanii, to podatki sa niskie, jak niewiele zarabiasz (zgodnie z teoria, ze im masz mniejsze zarobki to wiecej przeznaczysz na konsumpcje gdy twoje dochody pojda w gore), potem juz jest tylko ostra jazda pod gorke, po kolei tracisz jakikolwiek dodatek na dzieci (dwie srednie krajowe) , nastepnie kwote wolna od podatku (co automatycznie obniza ci drugi prog o prawie 10000 funtow) (trzy srednie krajowe z haczykiem) a w skrajnym przypadku osiagasz 47% podatku (income + NI), a jak zapowiada Partia Pracy po ich bardzo prawdopodobnym zwyciestwie i przywroceniu stawki 50%, efektywnie bedzie to 52% (Income + NI) – przy 5 srednich krajowych, wiem, wiem wiekszosci z nas to nie dotyczy, niestety mnie tez nie ;-( ale trawa naprawde nie jest zielensza u sasiada

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Tomtor, rzeczy wyglądają różnie z różnych perspektyw. Dlatego dziękuję Ci za podzielenie się z nami swoją.
          To co piszesz potwierdza, że narzekacze narzekają głównie bo tak lubią, a nie dlatego, że mają ku temu obiektywne powody:-)

      • Ewa B. napisał(a):

        W kalkulacji warto uwzglednic amortyzacje mebli i innego wyposazenia, ktorego nie mozna odpisac jednorazowo. Wartosc rocznego odpisu to 12,5 % przez 8 lat.
        Jesli chodzi o prog podatkowy 41% to zalezy, irlandyczyk, ktorego zona nie pracuje, 41% dochodowego obowiazuje dopiero od 41000 tys. Ale fakt faktem jest, że wprowadzenie USC ( Universal Social Charge), niktórzy nazywają to podatkiem od kryzysu i nowy LPT ( Local Property Tax), dobily juz i tak ledwo dychajacych lordow :). Tym bardziej ceny nieruchmosci sa niskie i wybierac jest w czym. Najem na przetrzymanie, ale wzrost cen napewno nastapi bo Irlandia sie budzi z hibernacji.
        Mysle, ze temat warty kontynuacji.

  7. Tomek napisał(a):

    Byc moze inwestowanie w Irlandii w nieruchomosci jest oplacalne, jednak irlandzki rzad w ostatnich latach skutecznie przekonuje obywateli, ze nie chce juz nigdy wiecej banki na rynku nieruchomosci i zniecheca inwestycje w tym sektorze pod wynajem. Majac bardzo niskie zarobki i powiedzmy 1-2 nieruchomosci (mieszczac sie ponizej 32,800 euro przychodow rocznie), to moze i ma sens, ale na duza skale podatki sa zbyt wysokie i nalezaloby pomyslec o innych rozwiazaniach (zakupy poprzez spolke limited, opodatkowane jako non-earned income na 25%, co ma tez swoje minusy w postaci wyzszych kosztow i utrudnien w wyciaganiu gotowki).

    Inwestujac w nieruchomosci w Irlandii jako osoba prywatna, warto rowniez pamietac o ponizszych oplatach:
    Management fees (oplata za czynsz, smieci i zarzadzanie osiedlem w przypadku mieszkan, ponoszona przez wlasciciela, wynosi okolo 1000-2500 za mieszkanie rocznie, w zaleznosci od wielkosci mieszkania, lokalizacji i prestizu)
    NPPR Non-Principal Private Residence (200 euro rocznie)
    PRTB Private Residential Tenancies Board (90 euro przy kazdorazowej rejestracji najemcow)
    LPT Local Property Tax (0.18% od wartosci nieruchomosci do 1M euro, 0.25% powyzej 1M euro, oplacane rocznie)
    IT Income Tax Podatek dochodowy (wszystkie dochody sumowane) 20% do 32,800 euro, 41% powyzej 32,800, minus ulga roczna 3,300 (ulga ta nie przysluguje dla nierezydentow)
    PRSI Pay Related Social Insurance 4% od calosci dochodu rocznie
    USC Universal Social Charge 7% od calosci dochodu powyzej 16,016 euro rocznie.
    Ubezpieczenie mieszkania zalozmy 300 euro rocznie

    W kosztach do odliczenia mamy tylko 75% odsetek od kredytu (pojawiaja sie juz glosy, zeby zlikwidowac calkowicie te mozliwosc odliczen lub ograniczyc to do 50% odsetek). Do tego koszty napraw i remontow (trzeba je faktycznie poniesc i miec na kazdy wydatek fakture), management fees i ubezpieczenie.

    Dla przykladu mieszkanie, kupione okazyjne wraz z remontem kosztowaloby nas powiedzmy okolo 150k euro, mozna by je wynajac za 1000 euro miesiecznie (rentownosc brutto 8% – w praktyce niespotykana zbyt czesto). Zalozmy, ze dostalibysmy kredyt na 30 lat z rata 1000 euro co miesiac (poczatkowo pewnie 900 w racie to beda same odsetki). Zalozmy tez, ze mamy srednio-platna prace na etacie rzedu 35 tysiecy euro.

    Przychody
    1000 x 12 = 12,000
    Odsetki od kredytu: 900 x 12 = 10,800
    Odsetki dla celow podatkowych x 75% = (8,100)
    Management fees (1200)
    Naprawy (500)
    Ubezpieczenie (300)
    Zysk podatkowy: 1900
    Podatek + PRSI + USC (52%) = (988)

    Czyli najemca placi nam 12,000 rocznie
    Oplacamy kredyt (12,000) rocznie
    Placimy za podatek dochodowy (988)
    Management fees (1200)
    Naprawy (500)
    NPPR (200)
    LPT (270)
    PRTB (90)
    Ubezpieczenie (300)
    Strata roczna: (3548) – i tak przez 30 lat do czasu splaty kredytu. Przy czym co roku placimy coraz wiecej podatku dochodowego, bo kwota odsetek w kredycie maleje, a wiec 75% kosztow odsetek jest coraz mniejsze.

    Byc moze jak sie juz splaci kredyt za te 30 lat, to wyglada to inaczej, ale tez nie jest kolorowo:
    Przychody
    1000 x 12 = 12,000
    Management fees (1200)
    Naprawy (500)
    Ubezpieczenie (300)
    Zysk podatkowy: 10,000
    Podatek + PRSI + USC (52%) = (5,200)

    Czyli najemca placi nam 12,000 rocznie
    Nie mamy juz kredytu
    Placimy za podatek dochodowy (5200)
    Management fees (1200)
    Naprawy (500)
    NPPR (200)
    LPT (270)
    PRTB (90)
    Ubezpieczenie (300)
    Zysk roczny: 4540 (w stosunku do zainwestowanej kwoty 150,000, czyli okolo 3% netto).

    Mam nadzieje, ze sie nie pomylilem jakos znaczaco – w razie czego prosze Fridomiakow w Irlandii o korekte zalozen i obliczen. Nijak nie wychodzi mi, ze ten biznes w Irlandii sie oplaca. Jeszcze kiedys dochody podlegaly roznorakim ulgom (np. slynna juz Section 23, albo Section 10 Relief), tak teraz nie ma juz praktycznie nic.

    • Helen napisał(a):

      Ubezpieczenie mieszkania jest w menagment fee,jak ktos wraca do polski to z wynajmu takiego mieszkania moze spokojnie wyzyc(jak oczywiscie splaci),kolejna rzecz to to mieszkanie musi byc wynajete zeby zarabialo, a przykladowo w poznaniu mamy kolo 5ty mieszkan-jeden pokoj jedna lazienka do wynajmu,w dublinie kolo to jest kolo tys,mieszkania w dobrej lokalizacji schodza jak swieze buleczki a nawet lepiej bo doszlo do tego ze ludzie ktorzy szukaja lokum zaczynaja podbijac ceny podczas ogladania.Ja jestem w trakcie szukania „m”mam 50%wkladu,a 50% do splacenia,samo kupno mieszkania to licytacja,mieszkanie sama nie kupuje to latwiej.Po splaceniu moge spokojnie wrocic do pl i zyc z tego..

  8. Tomek napisał(a):

    Przeczytalem ten wpis 5 razy I nadal nic nie rozumiem, co autorka miala na mysli…

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

czwartek, 30 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Kobieta i mężczyzna pracująca

Z dużym żalem przyjąłem wiadomość o śmierci Ireny Kwiatkowskiej. Była ona dla mnie pewnego rodzaju wzorem do naśladowania. Około 20 lat temu, gdy już Pani Irena liczyła prawie 80 lat, widziałem jej obszerny wywiad telewizyjny. Miała nadal bardzo błyskotliwy umysł i była pełna życia i energii. Pomyślałem wtedy, że jednym z kluczy do długiej, radosnej i zdrowej starośći musi być ciągłe, nieustające stymulowanie mózgu nowymi doznaniami. Zarówno Pani Irena jak i Hanka Bielicka uczyły się ciągle [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Magda, cała przyjemność po mojej stronie! Nie jestem specem od historii, ale wydaje mi się, że cała...
  • Magdalena Kalata: Drogi Sławku, wydaje mi się, że ten sam wpis może być odebrany jako za długi lub za krótki, w...
  • Sławek Muturi: xav, dzięki za komplement. Turyści to mały promil wszystkich podróżnych. Spotkałem kilka małych grup z...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za pytania. Bilet na całą trasę – bez wysiadania po drodze – można kupić...
  • xav: Sławku – super wpis – momentami czyłem się jakbym tam był osobiście. Z ciakawości – większość...
  • Robert: Nie doszukałem się takich ciekawostek: – ile kosztuje bilet na całą trasę? – jak wyglądają...
  • Robert: Cóż to za psycholog, który stanowczo odradza komuś konsultację z psychologiem po przeczytaniu wpisu na blogu?...
  • Sławek Muturi: Magda, dzięki za komplement. Oraz za sam komentarz – ponieważ nie było komentarzy, to...
  • Magdalena Kalata: Wow! Bardzo ciekawy i zachęcający do podróży wpis! Nigdy bym nie pomyslała, że Syberia może być tak...
  • Tomek: Psycho, czy pomoc psychooga uwazasz za cos zlego?
  • Krzysiek: Sugestia do przemyślenia z mojej strony. Kiedyś czytałem o metodzie próbowania/testowania doświadczeń. W...
  • psycho: Walmaj, jestem psychologiem i stwierdzam z całą stanowczością że na podstawie tego co napisałeś w żadnym, ale...
  • Sławek Muturi: Mariusz, dzięki za … komplement? :-)
  • Tomek: Walmaj, wybacz że napiszę dość bezpośrednio, ale jeśli boisz się od strony emocjonalnej zmienić pracę, mimo że...
  • Mariusz: Moim zdaniem warto być obeznanym w literaturze branżowej, bo nikt tak dobrze nie doradzi jak specjaliści z...
  • xav: Walmaj, Po pierwsze – nawet znaim osiągniesz wolnośc finansową na 99% nie ma sensu tkwić w pracy, która...
  • Sławek Muturi: Robert, duże dzięki!
  • Robert: http://next.gazeta.pl/next/7,1 51003,22496812,czesi-i-wlosi-n a-dwoch-roznych-biegunach-g...
  • Sławek Muturi: Aga-ta, duże dzięki za zachętę na kredyt. Mam nadzieję, że zechcesz ją powtórzyć już po przeczytaniu...
  • Sławek Muturi: Marek, będzie to dla Ciebie z pewnością bardzo ciężka emocjonalnie podróż. Nawet dla mnie wspomnienie...

Najnowsze wpisy

created by Water Design