24

01.2014

Mzuri w dzisiejszej Rzeczpospolitej

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Napisali o ..., Nas

ilość komentarzy: 15

W dzisiejszej Rz ukazał się artykuł, w którym mam okazję – dzięki zainteresowaniu tematem Pani red Grażyny  Błaszczak – wypowiedzieć się o wolności finansowej. Oto link do artykułu: http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/707218,1081691-Ile-zarobisz-na-najmie.html

Rzeczywiście w ostatnim czasie zaobserwować można większe zainteresowanie mediów inwestowaniem w nieruchomości na wynajem. Słyszę też w Waszych wypowiedziach (zarówno na łamach fridomii, jak i w mailach do mnie) obawy, czy to nie jest groźne dla istniejących właścicieli mieszkań na wynajem. Ja tych obaw nie podzielam. Z kilku względów.

Po pierwsze, nadal mówimy o bardzo małej skali najmu w Polsce. Najem prywatny to około 3-5% całości rynku mieszkaniowego. Jestem przekonany, że rynek najmu będzie rósł wraz z rozwojem gospodarczym i zmianami społecznymi w Polsce. Po drugie, w Polsce nadal brakuje setek tysięcy (lub nawet więcej) mieszkań.

Po trzecie wreszcie, ostatnio miałem okazję rozmawiać z jednym z Klientów Mzuri Investments. Tomek w ciągu ostatnich miesięcy kupił 4 czy 5 mieszkań na wynajem z pomocą Mzuri. Okazuje się, że we wszystkich przypadkach, za wyjątkiem jednego z zakupionych mieszkań, byli już najemcy. Więc nie jest to tworzenie NOWEJ podaży mieszkań na wynajem, tylko raczej jest to zjawisko KONCENTRACJI rynku najmu mieszkaniowego. Innymi słowy, nie każdy zakup dodaje do ogólnej puli mieszkań na wynajem.

Po czwarte, wydaje mi się, że za dużo mamy w Polsce obaw, strachów i mentalności Kali’ego:-) Nie podzielam poglądów, że jak doradzam Fridomiaczkom, to super, ale jak wypowiadam się w mediach, to już jest źle:-))) bo mam nie podpiłowywać gałęzi na której siedzimy. Gdybym się o to bał, to w ogóle nie napisałbym żadnej z czterech książek, nie prowadziłbym bloga, nie inicjowałbym powstania stowarzyszenia, nie dzieliłbym się swoim unikalnym know-how nt dobrych praktyk najmu, nie proponowałbym powstania Klubu Fridomii. Nie podejmowałbym działań na rzecz cywilizowania polskiego rynku najmu mieszkaniowego.

Ale jeśli macie obawy, to po prostu kupcie o jedno lub kilka mieszkań na wynajem więcej:-) Powodzenia w budowaniu Waszej wolności finansowej.

Komentarze:

  1. Marriusz napisał(a):

    Zgadzam się prawie ze wszystkim co napisał Sławek
    „Prawie” dlatego że nie uważam aby w Polsce było zbyt mało mieszkań.
    Ja widzę że w Polsce jest tyle mieszkań ile potrzeba + ,czyli są mieszkania stojące wolne a kupujący czy wynajmujący ma w czym wybrać.Nowe mieszkania stoją nawet po kilka lat zanim zostaną sprzedane.Dobudowuje się tyle na ile jest jako taki popyt.Kolejek na mieszkania nie ma.Ja ich w takim Poznaniu nie widzę.
    :-)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Marriusz, bardzo ciekawa perspektywa oceny rynku. W Londynie nie buduje się chyba tak wiele jak w polskich miastach, przybywa wciąż emigrantów z różnych krajów, a chyba też zawsze są jakieś puste mieszkania dostępne do wynajęcia czy do zakupu.

  2. Robert napisał(a):

    Argument, że brakuje mieszkań, ma chyba nieco inny kontekst, mianowicie chodzi o to, że brakuje liczbowo mieszkań dla wszystkich ludzi, którzy powinni mieszkać w ludzkich warunkach. GUS liczy wszystkich Polaków i uśrednia ile m2 i ile izb przypada na jednego człowieka. Wypada bardzo niska wartość, na jednym z ostatnich miejsc w Europie. Wychodzi, że przeciętny Polak ma raptem kilka m2 powierzchni, mieszka w kilka osób w małym mieszkaniu, z rodzicami, rodzeństwem itd. No i jeśli by przyjąć, że np. na jednego człowieka powinno w ludzkich cywilizowanych warunkach przypaść powiedzmy 30 m2, no to wtedy faktycznie brakuje mieszkań żeby ich wszystkich pomieścić i zapewnić taką powierzchnię.

    Problemem pewnie raczej jest to, że ci wszyscy ludzie którzy statystycznie ciaśnią się na kilku m2, nie mają ochoty, chęci, motywacji albo pieniędzy żeby zapewnić sobie np. najem mieszkania w ludzkich warunkach albo je kupić.

  3. flow napisał(a):

    dobry wpis parafrazujacy powiedzenie ,karawana jedzie dalej a psy szczekaja, ;) z fridomia jest jak z kazdym innym biznesem jak sie postarasz i zastanowisz nad tym ck robisz i gdzie masz cel to go osiagniesz;)

    pzdr
    flow

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Robert, tak, tak, dzieje się. Nie słyszałem tego osobiście, ale podobno nowy minister finansów wymienił Fundusz Mieszkań na Wynajem wśród swoich priorytetów.

    • Artur napisał(a):

      Innymi slowy – wracamy do komunizmu. Czytajac fragment o „krzywdzacych oskarzeniach o nieuczciwa konkurencje” – prawie sie oblalem piwem

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Robert, nie chcę bronić Kenii, natomiast z moich doświadczeń w Mzuri wiem, że niektórzy Klienci potrafią z igły zrobić widły tylko po to by ich „było na wierzchu”. Domagając się 100%-owego zwrotu dobrze jest przecież rzeczywistość nieco podkoloryzować by współgrała z żądaniem:-)

      Co ciekawe racja jest zawsze po stronie utyskującego Klienta, widać to po komentarzach pod artykułem. Mamy coś takiego w polskiej mentalności, że murem ustawiamy się za tymi którzy narzekają. Nie znamy faktów, nie znamy relacji drugiej strony, ale to nam nic a nic nie przeszkadza w ferowaniu wyroków:-)

      Choć przyznam, że społeczność Fridomiaków jest w tym względzie chlubnym wyjątkiem. Dzięki Wam za to:-)

  4. Robert napisał(a):

    Moja największa uwaga odnośnie funduszu mieszkań na wynajem, to myślę że najemcy nie będą szanowali tych mieszkań, bo po pierwsze będą płacili taniej niż ceny rynkowe, a więc nie będą tego szanowali skoro będą to mieli gratis czy za półdarmo. Wystarczy zobaczyć w jakim stanie są zdawane mieszkania komunalne wynajmowane od miasta za czynsz rzędu 200 zł miesięcznie – obraz nędzy i rozpaczy. Po drugie najemcy nie będą szanowali tych mieszkań, bo nikt nie będzie o nie dbał. Już widzę jak pan urzędnik z BGK będzie sprawdzał czy ludzie dbają o mieszkania. To będzie traktowane jako niczyje, coś o co po prostu nie warto dbać bo i po co.

    Prywatny właściciel jednak zawsze robi cokolwiek, żeby dbać o swój majątek.

    Z artykułu zaciekawiła mnie jedna opinia – że fundusz będzie postrzegany jako stabilniejszy i lepszy właściciel wynajmujący ludziom mieszkanie niż prywatna osoba. Ja osobiście sobie nie życzę żeby mnie tak określano, co to za powtarzanie slangowych opinii? Równie dobrze ja mogę napisać, że mieszkanie od BGK to komuna i niczyje.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Robert, akurat w kwestii „niższości” najmu prywatnego słyszałem następującą opinię. Nie wiem czy zacytuję dokładnie: „ludzie w Polsce nie mają zaufania do prywatnych właścicieli mieszkań na wynajem, bo ci wg swojego widzimisię mogą wypowiedzieć mi umowę najmu, co może zdestabilizować moje życie. Dlatego wolę kupić własne. Natomiast właściciel instytucjonalny zapewni większą stabilność najmu”.

      Nie wiem czy się z tym w zupełności zgadzam, bo to jest też stereotyp z przeszłości. Natomiast uczciwie mówiąc, wielu jest w Polsce „przypadkowych” właścicieli i nie można zagwarantować, że nie przyjdzie im do głowy sprzedać swojego mieszkania na wynajem po jakimś czasie… Nie dotyczy to pewnie Fridomiaczek i Fridomiaków, natomiast nas jest nadal w Polsce mniejszość wśród mieskzaniczników. Niestety:-)))

      A co do ewentualnych zniszczeń w mieszkaniach, wszystko zależy od jakości procesu zarządzania najmem jaki zostanie przez Fundusz przyjęty.

  5. dexter napisał(a):

    Witam.
    Jeśli zarabia się wystarczająco dużo, tak by starczyło na życie i jeszcze można było coś odłożyć to rozumiem biznes. Mam zdolność, mam odłożone mogę sobie kupić pierwsze mieszkanko na wynajem. Niech się kredyt spłaca z najmu, coś dorzucę, a za 10 lat może będę już na prostej z pierwszym mieszkaniem. Jeśli się miało kochanych dziadków, rodziców, może zostawili w spadku jakieś mieszkanko (najlepiej dobra dzielnica dużego miasta) też je można wynająć. W sytuacji gdy samemu się wynajmuje, ma dzieci i ledwo starcza do końca miesiąca, mieszka się w małym miasteczku to nie ma co się łudzić, nie ma szans na wielki sukces. Tak więc krąg osób, które trudnią się wynajmem jest dość mały. Nie każdy też się nadaje do tej branży. Żadnej Ameryki nikt tu nie odkrywa. Najem jest od wieki wieków. Ot po prostu jedna z form inwestycji, przy stopie zwrotu ok 5%. Jak dla mnie to niech jeszcze więcej ludzi trudni się najmem. Konkurencja w branży zadziała pozytywnie, rynek się ucywilizuje, jakość poprawi, a i może ceny będą niższe.

  6. Robert napisał(a):

    Jak znam życie to BGK przyjmie taki model zarządzania mieszkaniami, jaki funkcjonuje w mieszkaniach komunalnych, gdzie działają różne ZKL, ZLKL, MPGM i tym podobne twory. Czyli nikt o nic nie dba, a mieszkanie jak jest oddawane (co się rzadko zdarza) to nadaje się już tylko na wystawienie na sprzedaż, gdzie już czeka Mzuri ;-) bo zwykle musi być tanie, skoro wygląda jak z horroru ;-)

  7. Michal T. napisał(a):

    Myślę, że nie mamy się co przejmować planami rządu.
    Zakładają zakup i wykończenie mieszkania za 250 tyś zł – czyli chcą kupować po cenie rynkowej. Jeszcze nie widziałem takiej inwestycji publicznej która realizowana jest po cenie rynkowej. Wystarczy spojrzeć na stadiony, drogi i inne inwestycje publiczne. Koszty zawsze są wyższe niż w przypadku inwestycji prywatnych.

    Poza tym fundusz będzie mocno zależny od polityków, także jak kolega Robert pisze powstanie wiele struktur typu ZLKL,MPGM itp. A wraz z tymi strukturami powstaną zarządy i administracja. Wygeneruje to tak wielkie koszty, że rentowność najmu spadnie z zakładanych 5 % na 2% chyba, że zorientują się o co chodzi i podniosą ceny najmu, żeby wystarczyło na wynagrodzenia „zarządzających”. Poza tym który prywatny inwestor zdecyduje się na inwestycję w państwowy fundusz mieszkaniowy?

    W moim mieście wygląda to mniej więcej tak.
    Jedna z większych spółdzielni posiada ponad 20 bloków, czyli ok 1000 mieszkań. 100 mieszkań jest zadłużonych. Pozostałe mieszkania generują przychody na poziomie 230 000 zł miesięcznie. A koszty utrzymania spółdzielni (Wynagrodzenie : Prezes, członkowie zarządu, rada nadzorcza, pracownicy, opłaty eksploatacyjne pomieszczeń zajmowanych przez spółdzielnie,administracja-telefony,poczta itp oraz inne koszty) to koszty ok 55 000 zł, co stanowi ok 24 %. Nie wiem jak to wygląda w innych spółdzielniach ale na pewno koszty zarządzania są przynajmniej 2 razy wyższe niż w przypadku Mzuri. Jeśli rząd chce osiągnąć 5 % rentowność to musi być tak samo efektywny w działaniu jak prywatni inwestorzy, co jest założeniem co najmniej niepoważnym:)

  8. greenpatryk napisał(a):

    a kwestia „wyludnienia Polski”?
    poniżej akapit z wpisu Rybińskiego – caly wpis http://www.rybinski.eu/2014/01/zanim-kupisz-mieszkanie-na-kredyt-odpowiedz-sobie-na-te-pytania/

    „Ceny mieszkań i domów mogą rosnąc i spadać, boleśnie przekonali się o tym ci, którzy kupowali nieruchomości w latach 2006-2007, gdy były najdroższe. Ale panuje powszechne przekonanie, że w długim okresie ceny nieruchomości będą rosły. Już za kilka lat zasób mieszkaniowy w Polsce będzie większy niż liczba gospodarstw domowych, więc w makroskali będzie nadpodaż mieszkań. W takiej sytuacji naturalny będzie trend spadkowy cen mieszkań (średni krajowa) a nie trend wzrostowy. Po drugie, w okolicach 2020 roku liczne pokolenie wyżu powojennego przejdzie na emerytury, co spowoduje drastyczny spadek ich bieżących dochodów, a dekadę później Polska zacznie się wyludniać w tempie 200 tysięcy osób rocznie. Jeżeli tych ubytków nie wypełni imigracja (co może rodzić liczne inne problemy) to nadpodaż mieszkań drastycznie wzrośnie i ceny silnie spadną. Tym bardziej że rząd planuje budowę mieszkań na wynajem za 5 miliardów złotych, co jeszcze bardziej powiększy nadpodaż mieszkań. Jak silnie ceny mogą spaść? Na przykład w Japonii spadek cen (ze szczytu bańki spekulacyjnej) w ciągu 20 lat wyniósł 60 procent. W Polsce w najbliższych latach będzie splot trzech czynników: środki unijne, program rządowy MdM i masowa akcja marketingowa banków, które dążą do wprowadzenia jak największej grupy osób w status ich niewolnika finansowego, bo na tym zarabiają. I ceny nieruchomości na moment wzrosną. A potem, od roku 2020 ceny zaczną spadać i nie należy wykluczyć, że po 20 latach będą średnio niższe o kilkadziesiąt procent. Tak zadziała demografia. Oczywiście będą inne czynniki, imgracja, dobre i złe lokalizacje, zmiana wynagrodzeń Polaków i ich siły nabywczej (od 2020 roku może być stagnacja lub realne spadki), kataster, i wiele innych. Ale demografia będzie czynnikiem najsilniejszym i nieubłaganym.”

    dodatkowo jego wpis dotyczacy wlasnie demografii w Polsce
    http://www.rybinski.eu/2014/01/polska-umiera/

    co o tym mysliscie? z perspektywy osoby ktora dopiero zaczyna dzialac z najmem diametralne spadki cen najmu za 10 lat (kiedy przykladowo kredyty brane obecnie beda splacone dopiero w 25%-30%) to powazne zagrozenie
    choc z drugiej strony biorac pod uwage inflacje to ceny najmu w porownaniu do raty kredytu powinny byc znacznie wieksze

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

czwartek, 20 kwietnia – Trójmiasto, Uniwersytet Gdański, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

It is not the timing the market that counts, but time in the market.

W moim procesie inwestowania prognozy na rynku nieruchomości nie miały dla mnie większego znaczenia. Dlaczego? Gdybym myślał o zrobieniu jakiejś jednej dużej transakcji, na której miałbym zrobić "interes życia", to wtedy pewnie poświęciłbym dużo czasu na analizy i poszukiwanie "właściwego momentu". Zamiast tego, po prostu określiłem sobie cel związany z osiągnięciem wolności finansowej. Chciałem mieć tyle a tyle pasywnych przychodów co miesiąc, aby utrzymać określony standard życia i w związku z tym będę musiał zbudować portfel mieszkań pod [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Swid, dzięki za pozytywny feedback oraz za dający do myślenia cytat. Mnie te słowa kojarzą się z radą...
  • SWid: Też potwierdzam, że fajnie się czyta takie dawki egzotyki podróżniczej (zamiast newsów, po długim dniu...
  • Sławek Muturi: :-) W każdym kraju do polityki trafiają tylko ci najmądrzejsi, najbardziej przedsiębiorczy i...
  • Sławek Muturi: Tomku, dzięki za te wszystkie informacje.
  • Tomek: A więc z jednej strony zapewnią nierynkowo niskie czysze lokatorom, a z drugiej strony – rynkowo wysokie...
  • Tomek: Tu jest informacja o tym: http://www.srodmiescie.warszaw a.pl/strona-2775-podatek_od_cz esci_wspolnych.html...
  • Tomek: Jeśli Twój administrator złoży to za Ciebie, to tym lepiej. W administracjach odpowiedzialnych za moje...
  • Bolo: Nie słyszałem o tym. A to nie będzie tak, że zajmować się tym będą spółdzielnie lub administratorzy ?
  • Tomek: Teoretycznie możesz pobrać informację o powierzchni wspólnej z administracji i wysłać ją pocztą do urzędu na...
  • HubertP: Mieszkam zza granica. Czy dobrze rozumiem ze będę musiał specjalnie przyjechać żeby zdobyć jakiś papierek?
  • Tomek: W tym roku weszły przepisy o podatku od nieruchomości dla części wspólnych. Od każdej wspólnoty i spółdzielni,...
  • Sławek Muturi: Bolo, trafiłeś w bardzo czuły punkt. Te sprawy administracyjne są moją największą barierą przed...
  • Robert: Dzięki za Twoją perspektywę. Uważam jednak, że nieco przesadzasz, przecież napisałem że są to w sumie...
  • Bolo: Sławek, jak sobie radzisz podczas wyjazdu z takimi sprawami jak: opłacanie podatku za nieruchomości, za...
  • BiL: Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGK Nieruchomości ujawnił, że program częściowo będzie finansowany ze środków...
  • Sławek Muturi: Patryk, dzięki za dodatkową perspektywę „od wewnątrz”.
  • Sławek Muturi: ZPP, dzięki za odwiedzenie fridomii. Zgadza się, dlatego opisałem to jako skrajny przykład:-)
  • Patryk H: Slawek obecnie mieszkam na terenie Niemiec i wynajmuje drugie mieszkanie. Oboje mieszkania wynajmowałem...
  • ZPP: Tylko dla sprostowania – libertarianie są różni, ale zdecydowana większość nie odrzuca ideii rządu, tylko...
  • Tomek: Robert, mnie Twoje przykłady nie przekonują; moim zdaniem są krzywdzące dla Mzuri. Co do otworów w drzwiach...

Najnowsze wpisy

created by Water Design