04

02.2014

Czy można zbudować fridomię bez posiłkowania się kredytami?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Jak sfinansować zakup nieruchomości, Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka

ilość komentarzy: 38

Oto zapytanie Pawła. Co byście mu doradzili? Paweł, dzięki za uznanie dla mnie i moich osiągnięć. Zanim się odniosę do Twoich pytań, to pozwól, że pozwolę innym Fridomiakom się wypowiedzieć:-)

„Witam serdecznie, mam na imie Pawel, mieszkam od kilku lat w Norwegii.

Slawku, jestes niewatpliwie ekspertem w branzy najmu, a ja chcialbym sie uczyc od najlepszego. Na Fridomii jest nagromadzenie wspanialych ludzi, doskonale znajacych obecna sytuacja na rynku wynajmu, oczekiwana rentownosc w zaleznosci od segmentu rynku, zagrozenia demograficzne na lokalnych rynkach, itp. Wobec tego chcialbym zadac Tobie Slawku i pozostalym Fridomiakom kilka pytan z tym zwiazanych. Nikt inny mi lepiej nie doradzi – takie mam wrazenie.

Slawku, z racji, ze mam do Ciebie spore zaufanie, ktore zostalo zbudowane poprzez obserwacje Twoich dzialan oraz przeczytane ksiazki, pomimo tego, ze nigdy sie nie spotkalismy, wiec odwazylem sie napisac bezposrednio – mam nadzieje, ze nie masz nic przeciwko?

Powiem bez ogrodek, ze posiadam do tej pory 6 mieszkan w pelni splaconych w 1 duzym i 3 srednich miastach, wynajmowanych za kwoty od 550 do 1500 miesiecznie (laczne przychody 5500 zlotych). Po odjeciu oplat za zarzadzanie i zalozeniu brakow pustostanu jest to prawie 4900 miesiecznie wpadajace mi na konto minus podatek). Srednia rentownosc brutto, jaka obecnie mam to 8.1% (najem przez 12 miesiecy w roku/zainwestowane srodki). Jesli by przyjac 11 miesiecy w roku i oplaty Mzuri, to bedzie to 6.3%.

Mam systuacje nieco abstrakcyjna z punktu widzenia przecietnego aspirujacego Fridomiaka w Polsce. Nie ukrywam, ze ciezko pracowalem i pracuje nadal za granica, srednio po 14-16 godzin dziennie, nierzadko w weekendy. Moj problem wydaje sie byc blahy, ale mam nadzieje, ze mnie zrozumiesz.

W 2014 roku bede mial potencjalnie do dyspozycji do zainwestowania okolo 800.000 zlotych. Pozniej co roku od 2015 po okolo 150-200 tysiecy zlotych rocznie. Mowie tutaj o zdolnosciach gotowkowych, kompletnie pominalem aspekt kredytowania. Te 150-200k PLN zawiera w sobie juz przychody z najmu istniejacych i przyszlych mieszkan. Jest to konserwatywne i bezpieczne zalozenie, podejrzewam, ze realne oszczednosci generowane co roku beda wyzsze, ale nie chce przyjmowac na tym etapie blednych i nazbyt optymistycznych zalozen (do tego ceny mieszkan tez moga w miedzyczasie wzrosnac, wobec tego wole przyjmowac konserwatywnie 150-200k zl).

Mam tez sporo watpliwosci:

1)       Kredytowanie. Przyjalem poki co inwestowanie za gotowke, skoro ja posiadam, to po co dawac zarobic bankowi (i przy okazji tlumaczenie dokumentow, przyjazdy do Polski w tym celu). Nie wykluczam kredytowania w przyszlosci, ale poki co nie moge znalezc na tyle okazji, zeby wydac te gotowke, a co dopiero kredytowac sie. Czy Ty bys poszedl jednak w lewar, czy posilkowal sie gotowka? Innymi slowy, czy radzilbys zostac pierwszym Fridomiakem, ktory zrobil to za wlasnorecznie zarobiona gotowke :-) (nikt nie podarowal mi nigdy ani grosza, ani nic nie wygralem), czy lepsze efekty osiagne kredytujac sie?

2)       Timing. Czy czekac, az sie sytuacja wyklaruje z MDM, BGK i FMnW, czy inwestowac juz teraz? Czy czekac na spadki cen, czy raczej kupowac okazje, jak sie pojawiaja?

3)       Lokalizacja. Gdybys byl na moim miejscu teraz, w obecnej sytuacji, to gdzie bys inwestowal (czy nadal w Lodzi, czy teraz w obecnej sytuacji w innych miastach). Mam pobiezna znajomosc kilku duzych miast w Polsce. Nie mam problemu z inwestowaniem tez w innych miastach, ale musza byc ku temu przeslanki (optymalne prognozy demograficzne i akpceptowalny poziom rentownosci – warunki te czesciowo spelniaja tylko kilka innych miast, ale nigdy w nich nie bylem nawet przez chwile.

4)       Mix czy koncentracja. Skupic sie na jednym miescie, czy zwiekszyc dywersyfikacje i zmniejszyc ryzyko, ze w jakims jednym miescie oslabnie rentownosc?

5)       Okres inwestowania. Zakladam, ze budowe portfela chcialbym zakonczyc za kilka lat (zalozmy 2020 rok). Czy moja prognozowana kwota realnych przychodow z najmu wtedy rzedu 10-15 tysiecy zlotych wydaje Ci sie zbyt niska, zeby wiesc spokojne zycie w Polsce po powrocie z Norwegii?

Jestem oszczedny i nie mam duzych potrzeb finansowych, zakladam, ze mialbym w Polsce gdzie mieszkac. Nie potrzebuje wiele podrozowac (1-3 razy w roku na bliski urlop). Czy sadzisz, ze lepiej posiedziec w Norwegii nieco dluzej i uzyskac po tym okresie przychody z najmu rzedu 20-25 tysiecy zlotych na reke? Czy to nadal zbyt ryzykownie malo – pytam dlatego, ze po powrocie nie chcialbym juz wracac nigdy do pracy na etacie, wiec chcialbym miec jakas tam pewnosc dochodow do konca zycia.

Duzo myslalem nad objeta strategia i widze, ze osiagniecie wolnosci finansowej jest realne w moim przypadku, ale nie chce w trakcie tej dlugiej drogi popelnic jakich nieprzemyslanych bledow.

Co do spraw zwiazanych z zyciem prywatnym, to nie one sa trescia mojego zapytania i te sprawy sa niejako juz ‚zalatwione’ :-) Odpowiadajac z gory na pewne pytania, ktore moga sie pojawic, to nie chce inwestowac w Norwegii, ani nigdzie zagranica i chce wrocic docelowo do Polski i utrzymywac sie z najmu.

Dzieki
Pawel

Komentarze:

  1. Robert napisał(a):

    – „czy radzilbys zostac pierwszym Fridomiakem, ktory zrobil to za wlasnorecznie zarobiona gotowke” – nie przeceniaj się, bo mam wrażenie, że mi również udało się to osiągnąć bez kredytów i pożyczek ;-)

    – uważam, że skoro dysponujesz już teraz 6 mieszkaniami w pełni spłaconymi i będziesz miał do dyspozycji jeszcze jakieś 800 tys. zł plus 200 tys. co roku, to ja bym na Twoim miejscu nie brał żadnych kredytów, po co ci one? Kredyty są dla ludzi którzy nie mają pieniędzy. Oczywiście nie wiem jakie masz potrzeby finansowe i wydatki, ale jak to wszystko zainwestujesz w dobre mieszkania, to powinieneś miesięcznie mieć minimum 10 tys. zł na czysto. To już chyba dobra kwota?

    2) Timing. Czy czekac, az sie sytuacja wyklaruje z MDM, BGK i FMnW, czy inwestowac juz teraz? Czy czekac na spadki cen, czy raczej kupowac okazje, jak sie pojawiaja?

    – nie czekaj na te bzdety, kupuj pojawiające się okazje. MDM dopłaci ci w porywach jakieś 20 tys. zł, a warunek jest taki że nie możesz mieć już innych mieszkań. Nie warto ryzykować i bawić się w takie dofinansowania.

    3) Lokalizacja.

    Na Twoim miejscu kupiłbym powiedzmy teraz 2 mieszkania w Wawie i 2 w Poznaniu albo gdzieś na Śląsku, pod warunkiem że będzie nimi zarządzał ktoś w rodzaju Mzuri z wiadomych względów. Dla bezpieczeństwa 4 mieszkania w innym mieście a resztą działaj w Łodzi.

    4) Mix czy koncentracja. Skupic sie na jednym miescie, czy zwiekszyc dywersyfikacje i zmniejszyc ryzyko, ze w jakims jednym miescie oslabnie rentownosc?

    Odpowiedziałem wyżej. 3-4 mieszkania w innych miastach, reszta w Łodzi. Nigdy nie wiesz czy za 10 lat nie będziesz chciał się zajmować mieszkaniami samemu – jeżeli będą rozsiane po całej Polsce, to nie dasz rady.

    5) Okres inwestowania. Zakladam, ze budowe portfela chcialbym zakonczyc za kilka lat (zalozmy 2020 rok). Czy moja prognozowana kwota realnych przychodow z najmu wtedy rzedu 10-15 tysiecy zlotych wydaje Ci sie zbyt niska, zeby wiesc spokojne zycie w Polsce po powrocie z Norwegii?

    Skoro masz już 6 mieszkań i jakiś milion do wydania, to dlaczego chcesz działać aż do 2020 roku? Spręż się i w 2 lata spokojnie będziesz wolny.

    Według mnie 10-15 tys. zł miesięcznie spokojnie wystarczy na dogodne życie i teraz i za 5 lat. Zauważ że premier, prezydent czy poseł zarabia właśnie po 12 tys. zł brutto i nikt nie narzeka.

    Jestem oszczedny i nie mam duzych potrzeb finansowych, zakladam, ze mialbym w Polsce gdzie mieszkac. Nie potrzebuje wiele podrozowac (1-3 razy w roku na bliski urlop). Czy sadzisz, ze lepiej posiedziec w Norwegii nieco dluzej i uzyskac po tym okresie przychody z najmu rzedu 20-25 tysiecy zlotych na reke? Czy to nadal zbyt ryzykownie malo – pytam dlatego, ze po powrocie nie chcialbym juz wracac nigdy do pracy na etacie, wiec chcialbym miec jakas tam pewnosc dochodow do konca zycia.

    Według mnie te 10-15 tys. zł miesięcznie spokojnie już wystarczy na godne życie, jak będziesz w nieskończoność czekał aż to będzie 25 tys. zł to nie wiem czy to będzie miało sens. W pewnym momencie możesz nie mieć tak wysokich zarobków w Norwegii i stracisz kilka lat tyrając tam ile wlezie bez większego efektu ekonomicznego.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Robert, w imieniu własnym i Pawła chciałbym Ci podziękować za czas, który poświęciłeś by odpowiedzieć na dylematy Pawła. Zgadzam się z Twoimi podpowiedziami. Widzę – zresztą nie od dziś – że myślimy bardzo podobnie:-)

  2. pio napisał(a):

    analisis paralisis ;)

  3. Piotrek napisał(a):

    Witam,

    Pawel, po pierwsze gratuluje wynikow! To co piszesz robi wrazenie.

    Przy takich zasobach ja bym proponowal strategie nastawiona na duzy cash-flow w krotkim okresie i budowanie/ochrone kapitalu w dlugim okresie. Mozna to osiagnoc inwestujac na dwoch roznych rynkach, np.

    1) kup X mieszkan za gotowke (lub z malym kredytem, ktory sie spaci w 6 lat) w miescie, ktore daje dobry cash-flow (np. Lodz)
    2) kup X mieszkan z wkladem 10-50% i okresem splaty 10-20 lat w miescie, ktore daje sznase na dobry wzrost/ochrone kapitalu (np. Warszawa jezelie nie chcesz inwestowac tam gdzie teraz pracujesz).

    To przy zalozeniu, ze te cash-flow’owe inwestycje wystarcza na pokrycie Twoich kosztow zycia od 2020 roku. Te pozostale kupowane z kredytem to po prostu ubezpieczenie od czynnikow typu demografia przy maksymalnym wykorzystaniu dostepnego kapitalu.

    Pozdrawiam!

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Piotrek, dzięki. Ładnie to ująłeś – ja bym tak nie potrafił. Dzięki za rozwinięcie mojego własnego myślenia:-)

    • flow napisał(a):

      dodałbym do tego dywersyfikacje w postaci kupna gruntu:
      – rolnego min 30-50 ha w jednym kawalku – to beda skupowac fundy za pare lat jak beda otwarte granice na kupno przez zagranice
      – rolnego nawet 1-5 ha na tzw suburbiach, w poblizu zjazdow np w aglomeracji poznańskiej jeszcze mozna znalezc fajne miejsca (duzo zjazdów z obwodnic) i przekształcac to na bud z konkretnym PUM’em

      pzdr.
      flow

      • Pawel napisał(a):

        A skad ja wezme tyle srodkow, zeby kupic 30-50 ha ziemi :) Na to nawet 1 milion nie wystarczy, pomijajac fakt, ze preferuje mieszkania, bo przynosza staly dochod co miesiac z najmu.

        • flow napisał(a):

          30 ha przy dobrej negocjacji dostaniesz za 15k-20k wiec dasz rade:)
          staly dochod do gruntu rolnego daje takze UE:)

          pzdr
          flow

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Flow, mam nadzieję, że Wspólna Polityka Rolna jednak kiedyś padnie i ten dziwoląg przestanie być „stałym” dochodem:-)

        • flow napisał(a):

          Sławku, pomyslec ze taki sam dziwny twor teraz tworzy BGK:(

  4. Filip napisał(a):

    Cześć Paweł,
    świetne pytania – nie lada wyzwanie :-)

    Ponieważ jestem entuzjastą rozwiązań prostych i nieprzekombinowanych, to starałbym się Ciebie przekonać do następującego działania:
    – kup 1 mieszkanie za gotówkę (z pomocą Mzuri lub bez) w mieście, w którym już coś masz lub innym, jeśli nadarzy się super okazja (zakładam, że korzystasz z pomocy przy zarządzaniu nimi, skoro jesteś w Norwegii)
    – nie czekaj – kup już

    i zobacz w praktyce, czy wszystko działa, jak zakładałeś.

    Wiesz dobrze, że na zadane przez Ciebie pytania nie ma prostych odpowiedzi. Kto wie, co będzie dalej? Jeśli uznasz, że lepiej mieszkania mieć w mieście X niż Y, to sprzedasz je i się przeniesiesz z inwestycją.

    Ja już jestem po przemyśleniu Twoich pytań na swój użytek i to co daje mi największy spokój, to nie tylko plan działania na kolejne lata, ale także świadomość, że trzeba snuć plany alternatywne. Nie wiemy, co będzie za lat kilkanaście. Może będzie trzeba zweryfikować swoje podejście w niektórych sprawach, kto wie?

    Wykreśl też ze słownika słowa ‚nigdy’ i ‚zawsze’. Planujesz resztę swojego życia, ale nikt nie wie co będzie. A jeśli trzeba będzie znów pójść do pracy, to co? – nie pójdziesz, bo nie planowałeś tego? Będzie trzeba, to się pójdzie…

    Radziłbym też wydawać tę gotówkę powoli i obserwować jak pracuje.

    Jeśli chodzi o stopę zwrotu, to nie napisałeś wg mnie najważniejszej rzeczy – w jakie nieruchomości planujesz inwestować. Jeśli w kawalerki, starannie wybrane, to prawdopodobnie rentowność rzędu 7,5-8% po wszystkich opłatach, w tym prowizji Mzuri jest do osiągnięcia, choć nie jedną transakcją.

    Jeśli planujesz przejść na emeryturę w 2020, to nie lewarowałbym na maksa kredytem 30-letnim.
    Zawsze za te parę lat będziesz mógł coś wziąć na kredyt pod istniejące nieruchomości, gdyby była taka potrzeba.

    powodzenia!

  5. Krzy napisał(a):

    1. Osobiście przy takiej gotówce, zostałbym przy gotówce:)

    2. kupować okazje – zawsze. IMHO generalnie realne ceny powinny niedługo trochę spaść (np. ze względu na wymagany wkład własny). Natomiast – średnie ceny (transakcyjne) w wielu miastach mogą wzrosnąć – wynika to po prostu ze sprytnego „omijania” ww wkładu własnego.

    3/4 – tu chyba nie ma jednej dobrej recepty

    5. Tu moje luźne 3 grosze:
    – O…stary…10 kpln mało, 20-25kpln ledwo starcza:)…. za kilka lat powiesz że celujesz w 50kpln/m-c. Pytanie: czy jesteś pewien że te kilka lat będziesz „miał” (będzie Ci dane)? A jeśli tak (życzę) czy będziesz w stanie powstrzymać chciwość (taka nasza natura) aby nie posiedzieć tam dłużej i celować w 80kpln? Znam kilku, którzy nie są w stanie…

    – Jestem pewien że tu(PL) mając ustabilizowaną sytuację „domowo/finansową” wygodnie można żyć za kilka tysięcy. Pytanie kluczowe: jakie masz wymagania (dot.poziomu życia: wystarczy toyota czy musi być lexus)? Sam poziom życia „będąc wolnym” można stopniowo obniżać – zauważysz że pewne rzeczy nie są ci potrzebne do szczęścia- nie imponują/nudzą (jak mawia mój znajomy: stojące za oknem Porsche szybko powszednieje;)). Na szalejącą konsumpcję zaczynasz patrzyć z pogardą.

    – uważam, że „do bycia wolnym” trzeba przygotować nie tylko portfel ale i głowę, bo pojawiają się inne „problemy”: czy mam jak (mądrze) zagospodarować wolny czas (pasje/ zainteresowania), czy potrafię oprzeć się konsumpcyjnym pokusom, czasem presji społecznej itp. Itd.
    Piszesz że jesteś oszczędny i zapewne masz szacunek do pieniądza (ciężko zarobionego) a to chyba dobrze rokuje. Miałem niedawno podobny dylemat do Twojego (podobne aktywa) i powiedziałem (po długich rozmyślaniach) stop! Cieszę się każdym dniem…
    Carpe diem!

    • Paweł napisał(a):

      Myślę, że Krzy zwrócił uwagę na ważny temat. Ty Sławku dałeś nam niejako sposób – inwestowanie w nieruchomości, a my musimy ustalić nasz cel. Oczywiście ten „cel” nazywa się wolność finansowa. Pytanie tylko, ile muszę mieć miesięcznych przychodów, aby to osiągnąć.W książce napisałeś Sławku, że trzeba postawić sobie jasny cel i zawrzeć go w ramy czasowe. Zauważyłem, że mój imiennik chce zapewnić sobie maksymalnie dużo buforów bezpieczeństwa. 10k miesięcznie za mało, może 25k, jak osiągnie 25k to może jeszcze trochę. Myślę, że dążąc do wolności finansowej musimy odpowiedzieć sobie na pytanie, ile potrzebuję. Co jest moją wolnością finansową. Dla jednego będzie to 5k, dla innego 10k, a dla trzeciego 30k. Myślę, że Paweł powinien określić to i wtedy przyjąć strategię. Może się okazać, że już w tym roku mógłby przejść na emeryturę. Z żoną zaczęliśmy prowadzić budżet domowy, aby dowiedzieć się ile potrzebujemy pieniędzy na rok. Tym sposobem będziemy wiedzieli, przy jakiej kwocie będziemy wolni finansowo (zakładając racjonalny bufor bezpieczeństwa). Może jest to też temat do małej ankiety. Ciekaw jestem czy inni Fridomaniacy określili sobie poziom w PLN/miesiąc jako wyznacznik osiągnięcia wolności finansowej.

      Pozdrawiam

      Paweł

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Paweł, dobrze to ująłeś. A pomysł z ankietą bardzo ciekawy, dzięki. Uruchomię na dniach, bo też jestem ciekaw wyników:-)

  6. Maciek napisał(a):

    Jeżeli można zapytać to w jakiej branży pracujesz i od ilu lat w Norwegii, że stać Cię na takie inwestycje?

    • Andrzej Ondrii Dubiel napisał(a):

      Dobre pytanie, mi też nasunęło się w połowie wpisu i resztę czytałem w nadziei, że odpowiedź na to pytanie zostanie udzielona :) Także dołączam się do pytania Maćka.

      Dodatkowo – skoro są to nie małe pieniądze (milion PLN lub więcej), to może warto spróbować zainwestować w niewielki blok/kamienicę (lub część takiego budynku)? Przy jednoczesnym zakupie dużej liczby mieszkań od dewelopera z pewnie udałoby się wynegocjować sensowny rabat.
      Nie jestem ekspertem, po prostu przyszedł mi do głowy taki pomysł – może warto go rozważyć :)

      Życzę powodzenia w inwestowaniu Pawle!

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Ondrii, dzięki za podpowiedź. Pewnie łątwiej korzystniej byłoby kupić kamienicę i ją wyremontować by potem wynajmować mieszkania niż sarać się o rabat od dewelopera. Bo deweloperzy nie są chętni do udzielania sensownych rabató przy najbardziej kompaktowych mieszkaniach. Dają rabaty na mieszkania, które im nie schodzą:-) a to nie zawsze jest dobra inwestycja…

        Przy kupnie wielu mieszkań w jednym budynku dochodzi jednak – do normalnych ryzyk inwestowania – ryzyko katastrofy budowlanej. Np koparka naruszy instalację gazową albo cięzarówka wiedzie w budynek i naruszy konstrukcję i wszyscy mieszkańcy są ewakuowani. Ryzyko to nie jest prawdopodobne, ale za to bardzo dolegliwe. Najemcy nie będą w takim przypadku chętni płacić właścicielowi czynszu za najem mieszkań, w których nie mogą mieszkać.

  7. Eryk napisał(a):

    A. Łódź akurat robi się coraz ciaśniejsza na rynku wynajmu do tego ubywa klientów (czytaj studentów), inwestuje się tylko w rokujące rynki.
    B. Tylko zakupy za gotówkę w Twoim przypadku, kredyt gdybyś chciał przyśpieszyć zakupy, musisz sobie postawić jasno cel ilościowy i do niego dążyć, wtedy będziesz wiedział ile jeszcze musisz kupić i w jakim czasie by osiągnąć swój cel zyskowności.
    C. Nie wiem czemu chcesz wracać do Polski, tyle lat tam siedziałeś co tu będziesz robił? koledzy na Ciebie czekają, żona, dziecko ?
    D. Jak do tej pory rozwiązujesz sprawy logistyczne związane z wynajmem, ktoś za Ciebie to robi bo rozumiem że z Mzuri nie korzystasz ?
    E. Pomyśl może o dywersyfikacji działań, ja mam tylko 2 mieszkania do wynajmu ale za to z nadmiaru czasu i lekkiego zapasu gotówki od ponad 1,5roku wyszukuję perełek najczęściej z problemami, zadłużeniem itp. wbrew pozorom naprawdę łatwo wyprowadza się na prostą takie mieszkania do tego szybki lifting ochlapanie ściań, opróżnienie i sprzątnięcie, średni czas inwestycji to 3 miesiące, trochę łażenia ale zwrot jest naprawdę ciekawy i wart zachodu bo rzędu 30% i nie rocznie tylko per sztuka w ciągu około 3 miesięcy. Podpowiem że ten pseudo lifting za kilkadziesiąt max. kilkaset zł bardzo pozytywnie działa na kobiety wśród kupujących

  8. jacek napisał(a):

    Panie pawle, mam polowe mieszkan ktore pan posiada i mniej niz polowe panskeij gotowki. Podejzewam ze moje obecne dochody sa podobne do Pana lub wyzsze. Mam zamiar byc wolny finansowo za 3 lata. W mojej sytuacji doszedlem do wniosku ze w tak krotkim przedziale czasowym nie warto biegac za kredytami a lepiej sie skupic na szukaniu okazji. Skoro gotowka jest to nie ma sensu stwarzac nowego problemu jakim moze byc kredyt. I jeszcze jedno – przy takich kwotach to jakkolwiek by sie nie zadzialalo, bedzie dobrze. Nie ma sie co rozwodzic nad szczegolami tylko dzialac.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Jacek, zgadzam się z Twoimi sugestiami. Dodatkowo, wiem z praktyki, że problemem będzie znalezienie odpowiednich okazji rynkowych by w krótkim czasie spożytkować te PLN 800 tys gotówki, nie mówiąc już o dodatkowych kwotach pochodzących z kredytu:-)

  9. Robert napisał(a):

    „5. Tu moje luźne 3 grosze:
    – O…stary…10 kpln mało, 20-25kpln ledwo starcza:)…. za kilka lat powiesz że celujesz w 50kpln/m-c. Pytanie: czy jesteś pewien że te kilka lat będziesz „miał” (będzie Ci dane)? A jeśli tak (życzę) czy będziesz w stanie powstrzymać chciwość (taka nasza natura) aby nie posiedzieć tam dłużej i celować w 80kpln? Znam kilku, którzy nie są w stanie…”

    Napisałem wcześniej to samo, tylko innymi słowami. Zgadzam się z tym w 100 %. Jak teraz powiesz, że 10-15 tys. zł miesięcznie to za mało, będziesz czekał aż nagromadzisz mieszkań na 25 tys. zł miesięcznie. Wtedy jednak powiesz, że 25 to też chyba mało więc kolejne kilka lat zleci. Daj sobie spokój 15 tys. zł to aż nadto.

  10. Zbyszek napisał(a):

    Troche offtopic ale Panie Slawku co Pan bedzie robil z pieniedzmi jesli juz nie bedzie Pan inwestowal w nieruchomosci? Liczac 100 lokali po minimum 500 zl na czysto miesiecznie to sie robi pokazna suma. Prosze mnie nie posadzac o wscipskosc to tylko czysta ciekawosc. Pozdrawiam

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Zbyszek, dzięki za pytanie. Mam zamiar w tym roku założyć Fundację Fridomia, która będzie tymczasowo wspierać ludzi wykluczonych mieszkaniowo, którym profesjonalisci pomagają stanąć na własnych nogach. Pisałem już o tym na łamach fridomii:-)

      A sam zamierzam co lato wykonywać inny zawód w innym mieśecie Polski i Europy, a co zimę wyjeżdżać gdzieś gdzie jest ciepło. Ten plan zacznę realizować za 21 miesięcy, czyli po osiągnięciu 50-tki:-)

  11. daawid napisał(a):

    Pawel, jakbys chcial spotkac sie i podyskutowac na takie tematy w Oslo to daj tutaj znac :)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Daawid, ostatnio Ania zaproponowała bym przyjechał do Oslo. Będzie to chyba w którąś sobotę kwietnia. Dam oczywiście wcześniej znać. Może uda nam się spotkać w jakimś większym gronie:-)

      • daawid napisał(a):

        Wiem wiem Slawku :) prowadzimy dyskusje na temat terminu. W kazdym razie niemozemy sie doczekac :)

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Ja też Daawid. Bardzo dawno w Norwegii nie byłem, ostatni raz chyba w 2007 lub 2008 roku:-) W czasie studiów bywałem tam dość regularnie, choć nie tak często jak w Szwecji lub Finlandii..

  12. Paweł napisał(a):

    Ja przewrotnie zadam Ci pytanie, które sobie również zadałem (i zadaje nadal robiąc co jakiś czas podsumowanie moich poczynań). Co oczekujesz od wolności finansowej w tym 2020 roku i czym chcesz się zajmować?
    Dodatkowo nikt z nas nie odpowie Ci jaka suma jest wystarczająca i to z kilku ważnych powodów. Po pierwsze ważna jest lokalizacja, gdzie zamierzasz zamieszkać. Po drugie spokojne życie oznacza dla każdego z nas co innego. Po trzecie czy Twoja kwota uwzględnia koszty życia tylko Twoje a może rodziny ( i jakiej rodziny) itd. itp. ?Przykład powyżej z Lexusem i Toyotą również świetnie to obrazuje. Dlatego wpierw wprowadziłbym do Excela dane takie jak ilość osób w domu, średni koszt rachunków (taki jaki jest dzisiaj w lokalizacji i nieruchomości w której zamierzasz mieszkać). Dodałbym również średnie koszty z tytułu ubrań, książek, filmów, zachcianek itd. itp. Nanosisz na to przyszłe plany takie jak kolejne inwestycje.
    Gdy to zrobisz masz punkt odniesienia jaka kwota spełnia definicję Twojego spokojnego życia. Czyli odpowiesz sobie o wiele bardziej precyzyjniej niż ktokolwiek z nas.

  13. Rafał C napisał(a):

    gratuluję osiągniętych wyników, sam jestem pewien, że kiedyś podobną historię opowiem o sobie, jednak póki co jestem na początku i ruszam w życie :) masz już kilka cennych porad oraz strategii, według mnie to najpierw konkretnie zdecyduj jaki przychód miesięczny będzie Ci potrzebny (nie mniej więcej, tylko dokładnie), żebyś wiedział kiedy osiągnałeś cel, a więc i kiedy czas na zmiany. Zatem to co pisze Robert ma największy sens w Twoim przypadku, masz pieniądze, kup za nie coś bezpośrednio, później dokupuj, do osiągnięcia celu. I zacznij już myśleć, co zrobisz z wolnym czasem oraz na co przeznaczysz nadwyżki, bo jak na nasz kraj, Twoja sytuacja będzie nie bywale dobra :)

    pozdrawiam

    Rafał C

  14. daawid napisał(a):

    Czesc Paweł,
    Daj znac jakbys chcial spotkac sie w Oslo i porozmawiac o nieruchumosciach. :)

  15. Pawel napisał(a):

    Dziekuje Slawku, Robercie, Piotrze, Filipie, Krzysku, Eryku,

    Przeczytalem i przeanalizowalem Wasze porady po kilka razy. Po stokroc Wam dziekuje, wezme sobie niektore rady do serca.

    Faktycznie, nie warto brac zadnego kredytu, tylko skupic sie na generowaniu, pomnazaniu i inwestowaniu gotowki.

    Czy 10 tysiecy to dobra i wystarczajaca kwota? To zalezy. Jesli tyle bede mial tyle przychodow, od tego odejmiemy oplaty za zarzadzanie typu Mzuri (11%), podatek (8.5% od przychodow lub wg skali ogolnej od zyskow 18% i 32% lub 19% jako dzialalnosc), to juz bedzie mniej. Jesli wezme tez poprawke na pustostany, potrzebe remontow co jakis czas, wymian sprzetu, to jeszcze mniej. Do tego dochodzi kwestia tego, ze za jakis czas wprowadzony/zwiekszony zostanie z pewnoscia podatek od nieruchomosci, ktory obnizy nam zyski, byc moze spadna tez ogolne ceny najmu. Rzad moze nakazac takiemu jak ja oplacanie ZUSu co miesiac od ‚dzialalnosci’.

    Patrze na zakres minimum 20 lat do przodu i wtedy z 10 tysiecy nominalnie dzisiaj mogloby sie zrobic 5 tysiecy realnie lub mniej na reke. Wole sie wiec zabezpieczyc przychodami rzedu 15-20 tysiecy, zeby miec wieksza swobode dzialania w przyszlosci.

    Co do konkretnych miast, to musze jeszcze zdecydowac, ale raczej nie bedzie to Lodz. Ale jesli nie Lodz, to jakie inne miasta ‚rokuja’ i przyciagaja wiecej potencjalnych najemcow niz mieszkanicznikow?

    Sklaniam sie ku temu, zeby w ciagu najblizszych kilku miesiecy 2014 roku zakupic kilka okazyjnych malych mieszkan i dojsc powiedzmy do ilosci 10 mieszkan pod wynajem i zarobkow rzedu 7-8 tysiecy zlotych. W kolejnym roku 2015 do 10 tysiecy i pozniej sie zobaczy. Mysle o kawalerkach (takie teraz juz posiadam), ze stopa zwrotu 7-8%, moze sie uda wiecej.

    Jestem przyzwyczajony do raczej skromnego stylu zycia i bardziej delektuje sie ciekawa ksiazke, rozmowa, czy obcowaniem z natura niz gadzetami i luksusami. Szanuje kazdy pieniadz ciezko zarobiony, tym bardziej, ze mam swiadomosc tego, ze niedawno zaczynalem od zera, a nawet z poziomu ponizej zera. Raczej nie przewiduje, ze bede mial problem z przejsciem na tryb wolnosciowy, wrecz przeciwnie nie moge sie doczekac, bo nigdy mi sie nie nudzi i zawsze cos ciekawego znajde do robienia.

    Jest jedna rzecz, ktorej sie obawiam, czy rzeczywiscie jestem w stanie za obecnie posiadane mieszkania oraz obecny i przyszly kapital ulokowany w nieruchomosciach sie utrzymac? Duzo czytam i troche sie obawiam problemow demograficznych i powstania banki na rynku najmu – wszyscy teraz w to inwestuja.

    Jestesmy moi drodzy na rynku ze spadajaca rentownoscia, wzrostem podazy i spadkiem popytu, a to w zadnej branzy nie rokuje najlepiej dlugoterminowo. Choc moge sie mylic…?

    dzieki i czesc z Norwegii Pawel :-)

    • Filip napisał(a):

      Paweł,
      w swojej kalkulacji nie bierzesz pod uwagę faktu, że czynsze się także indeksują. Z jednej strony masz inflację, ale z drugiej czynsze, które rynek na bieżąco aktualizuje, a one w dużej mierze podążają za inflacją właśnie.

      Więc dla uproszczenia swoich trosk przyjmij, ż e 10k/mies w 2020 to będzie realnie 10k/mies w 2040.

      Jednak w momencie, w którym przestaniesz pracować Twoje dochody powinny być wyższe od Twoich potrzeb. Te pozostałe pieniądze nadal inwestuj w mieszkania – to będzie najlepsze zabezpieczenie przed inflacją. Jeśli po emeryturze nawet co 2-3 lata kupisz kawalerkę, to będziesz spał spokojnie. Przynajmniej ja mam taki plan.

      Po prostu wszystkie swoje potrzeby musisz sobie wyobrazić jako strumienie pieniędzy wychodzące i wchodzące. Te wchodzące muszą być wyższe – to wg mnie daje najlepsze zabezpieczenie raz uzyskanej wolności finansowej.

  16. Pawel napisał(a):

    Jeszcze raz dziekuje, wpis ten zrobil sie calkiem popularny i wiele osób sie wypowiedzialo. Jeszcze raz dzieki za rady i wsparcie.

    Na koniec dodam, ze jestem calkiem zwyczajnym, normalnym czlowiekiem i kazdy spokojnie moze osiagnac to samo lub o wiele wiecej niz ja. Uwierzcie mi, ze 99% z Was startuje lub startowalo z o wiele wyzszego poziomu.

    Nie chce tu podawac szczegolow i Was zanudzac moimi historiami, ale nie tak wcale dawno, przed wyjazdem z Polski mialem powazne problemy ze sfinansowaniem wlasnego wyzywienia, nie wspominajac o innych rzeczach, pochodze z biednej rodziny i na wsparcie raczej nie moglem liczyc. Wiem co to glod i bieda, ale w glowie mialem wtedy wielkie plany i nadzieje, ktore ciezka praca (najpierw fizyczna, pozniej umyslowa) udaje mi sie krok po kroku realizowac. Wszystko mozna przezwyciezyc, trzeba tylko chciec.

    Ciezko czasami kupowac mieszkania na odleglosc i zalatwiac te wszystkie sprawy, ale to juz nie jest problemem, gdy kwestia finansowania jest rozwiazana.

    Dlatego tym bardziej wciaz mysle nad tym, jak wykorzystac szanse, ktora otrzymalem i jej nie sprzeniewierzyc. Dlatego moje obawy o ten minimalny poziom dochodow, ktory mialby nam wystarczyc na skromne, ale godne i wesole zycie. Bedac zagranica ciezko mi go ustalic, bo nie znam na tyle dobrze realiow zycia na co dzien w Polsce (bedac tam na urlopie wyglada to inaczej).

    Czesc i Dzieki Pawel, Norwegia

    • stefan napisał(a):

      Na edukatorum.com jest fajne szkolenie (bezplatne) na temat budowania domow wielorodzinnych. Z takimi mozliwosciami jakie Ty posiadasz moze sie zainteresujesz .
      Jak bys chcial sie spotkac i pogadac o nieruchomosciach to daj znac.

      Pozdrawiam z Trondheim
      Kontakt do mnie bobst-pl@wp.pl

  17. Darek napisał(a):

    witajcie
    przepraszam, że znowu stane okoniem, mam nadzieję, że mi wybaczycie? ale…. przy takim trybie zycia „….Nie ukrywam, ze ciezko pracowalem i pracuje nadal za granica, srednio po 14-16 godzin dziennie, nierzadko w weekendy…..”
    zastanowiłbym się czy w ogóle doczekam czasu żeby cieszyć się fridomią lub ile bedą mnie kosztowały leki….
    może lepiej tak jak juz radzili moi przedmówcy określić sobie cele – ile potrzebuję? i ….. trochę zwolnić?

    pozdrawiam
    Darek

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

środa, 29 listopada – Chorzów, godz 18:00 – moje wystąpienie nt podróżowania podczas Peneplena Travel Festiwal, Akademicki Zespół Szkół Ogólnokształcących w Chorzowie, ul Dąbrowskiego 36

czwartek, 30 listopada – Łódź, godz 10:00, Wydz Ekonomiczno-Socjologiczny UŁ, ul Rewolucji 1905 r nr 37, Aula T – 001

sobota, 2 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja trwa.

piątek, 12 stycznia 2018 – Warszawa, szczegóły bliżej terminu

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Po wakacjach u Speedy Łukasza

Speedy Fridomiak Łukasz zechciał podzielić się z nami swoimi kolejnymi doświadczeniami w inwestowaniu. Super, prosimy o jeszcze!!! Po aktywnym pierwszym półroczu i fajnych wakacjach w afryce wróciłem do pracy i do doglądania pierwszego mieszkania i lokatora który naprawdę na razie odpukać nie sprawia najmniejszych kłopotów. Moje zarządzanie tym mieszkaniem ogranicza się do dwóch rzeczy 1) sprawdzenia każdego 5 tego dnia miesiąca czy wpłynął przelew na moje konto za czynsz 2) do telefonu trawjącego 45 sekund do zarządcy calego [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Alwaro, dzięki za ciepłe słowa. Cieszę się, że moje podpowiedzi pomogły Ci w podjęciu decyzji i życzę...
  • Sławek Muturi: Mati, dzięki za ciepłe słowa:-)
  • Alwaro: Witam czytam Pana bloga od kilku lat i jest Pan dla mnie inspiracją do podjęcia decyzji w inwestowanie w...
  • Marek: Trochę mnie dziwi co takiego sensacyjnego jest w tej informacji że tak trąbią o niej media na świecie. Że...
  • Robert: http://www.rp.pl/Biznes/171219 766-PAIH-Polscy-przedsiebiorcy -jada-do-Kenii.html
  • Marcin: Wiadomo coś o tym artykule? Może w wersji na 2018, jeśli jeszcze się nie pojawił :)?
  • Mati: Sławek, z wielką ciekawością czytam Twojego bloga. Życzę Ci kolejnych ciekawych wpisów w przyszłości :)
  • Sławek Muturi: Piotrze, dzięki za komplement. A kaszalot nadal leży na praskim brzegu Wisły:-)
  • TX: http://www.rmf24.pl/fakty/swia t/news-brandenburska-wioska-sp rzedana-na-licytacji-za-140-ty s-euro,nId,2475644...
  • Piotr: Jak zwykle świetne opowiadanie – i jak zwykle genialne porównania :P Dzięki za umilanie popołudnia.
  • Przemek: Świat niemal bezurzędniczy to zdaje się w takiej Somalii jest :) inna sprawa, że konsekwencje braku...
  • Natalia: Dziękuję za pytanie. Pozwolę sobie na nie odpowiedzieć w imieniu Sławka ;) W Mzuri dostajemy po...
  • monte: hmm…bardziej chodziło mi o lepszy świat bezurzędniczy lub niskourzędniczy :) czyli tylko Neverland.
  • xav: W rankingach latwosci prowadzenia biznesu od dawna kroluje (wymiennie) nastepujaca trojca : NZ, SG oraz DK.
  • Sławek Muturi: Monte, trudne pytanie zadajesz… Lepszy swiat urzedniczy? Chyba tylko w Neverland. Ale to...
  • monte: myślę że takie przykłady moglibyśmy mnożyć. Ot choćby powstałe za grubą forsę centrum kreatywności targowa w...
  • Przemek: Robert W napisał: „W miesięczniku Bieganie była szczegółowa analiza całego sezonu, z konkretnymi...
  • Aska Z: Hej Slawku. Pozwole sobie „podpiac sie” pod ten temat ze swoim zapytaniem do Fridomiakow. Widze,...
  • Artur: No w sumie to się opłaca i to bardzo jak dla mnie. Zainwestowałem kilka lat temu w mieszkanie pod wynajem i...
  • adam: jeśli nie podejmiesz mieszkania za wylicytowaną kwotę, jak dobrze pamiętam to masz zakaz brania udziału w...

Najnowsze wpisy

created by Water Design