13

03.2014

Czy warto zaryzykować – zapytanie Waldka

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów

ilość komentarzy: 21

Oto treść maila jakiego otrzymałem od Waldka. Już mu odpisałem, ale ciekaw też jestem Waszych opinii. Waldkowi też mogą one pomóc podjąć decyzję.

Witaj Slawku! znalazlem oferte kupna mieszkania 60m2 za 62tys do negocjacji.problem polega na tym,ze jest z lokatorem,ktory ma wyrok eksmisyjny z klauzula wykonalnosci.mieszkania nie mozna obejrzec,bo lokator nie wpuszcza.podobno jest mozliwosc wyegzekwowania comiesiecznego  odszkodowania od miasta bo ten gosc czeka  lokal socjalny,ktorego miasto w tej chwili nie moze mu zapewnic.Powiedz prosze jaka jest Twoja opinia na ten temat,czy warto zaryzykowac? pozdrawiam serdecznie.

Komentarze:

  1. Robert napisał(a):

    Sprawdź przede wszystkim treść wyroku eksmisyjnego, czy jest tam orzeczone prawo do lokalu socjalnego. Mając komplet dokumentów sugeruję udać się do dobrego prawnika, który prowadził już takie sprawy, żeby upewnić się czy będzie możliwość uzyskania stosownego czynszu od miasta.

    Generalnie odradzam takie interesy. Skoro nie wiesz nawet jak to mieszkanie wygląda, to kupujesz kota w worku. Budując swoją wolność finansową lepiej opierać się na solidnych podstawach niż kupować mieszkania na zasadzie byle taniej tym lepiej. Możesz wdepnąć w niezłe bagno i zamrozić te 60 tys. zł na ładnych kilka lat, nic z tego nie mając. Cena jest ważna, ale lepiej wiedzieć co się kupuje, a nie tak ryzykować. Nie wiesz kto w środku mieszka, pewnie są jakiejś dzieci, inni współlokatorzy, możesz mieć duży kłopot żeby to odzyskać. Sprytny dziki lokator będzie w stanie odraczać egzekucję komorniczą miesiącami i nic na to nie poradzisz.

    Ja bym tego nie kupował.

  2. Michał T. napisał(a):

    Nie napisałeś w jakim mieście znajduje się to mieszkanie i jakie są tam średnie ceny metra kw. Jeśli oferta jest zdecydowanie poniżej cen rynkowych to chyba warto zaryzykować nawet z wkalkulowanym ryzykiem kilkunastomiesięcznej procedury eksmisyjnej.

  3. Roland napisał(a):

    Procedura eksmisyjna to jeden aspekt, natomiast drugi, który należy wziąć pod uwagę, to kwestia techniczna. Brak możliwości obejrzenia mieszkania wpływa na prawie zerową informację na temat stanu technicznego tego lokum. Nie wiadomo w jakim stanie jest podłoga (posadzka pod nią), ściany, instalacje, stolarka, czy mieszkanie jest zarobaczone, zagrzybione itd. Brak tej wiedzy to duże ryzyko, które ma olbrzymie przełożenie na koszty remontu. A te mogą być nieduże (gdy ma się szczęście) albo ekstremalnie wysokie, co może zrujnować całą inwestycję.
    Dlatego istotna jest też informacja w jakim to jest mieście i jak bardzo cena odbiega od rynkowej (oraz z którego roku jest budynek). Jeżeli różnica w cenie jest bardzo duża i pokryje koszty nawet ewentualnego remontu generalnego, to z punktu widzenia technicznego, można zaryzykować.

  4. Reqsta napisał(a):

    Trochę zależy od tego, w jakiej aktualnie sytuacji jest Waldek. Jest powiedzenie, ryzykuj puki jesteś młody i Cię na to stać.

  5. Mateusz napisał(a):

    Waldek,

    myślę podobnie jak przedmówcy – wiele zależy od tego jakie dyskonto jest oferowane. Policz za ile możesz wynająć, załóż, że np. przez rok czy dwa lata nie dostaniesz nic (bo to co gmina Ci zapłaci to będą raczej grosze, pokryją utrzymanie i na waciki) i dodaj to do kosztów zakupy.

    Jeżeli chodzi o stan techniczny tego mieszkania… Spodziewaj się najgorszego, czyli ruiny krótko mówiąc, z zerwaną podłogą, dziurami w ścianach, dosłownie pustą łazienką, kuchnią itp. Mieszkanie nie jest małe (60m2), więc remont generalny też nie będzie należeć do najtańszych. Tu jednak sam musisz oszacować ile będzie Cię kosztował remont za m2.

    Jeżeli po takich bezpiecznych szacunkach nadal będzie to dobra oferta, rozważyłbym zakup.

    Pozdrawiam,
    M

  6. Waldek napisał(a):

    Witam! To mieszkanie znajduje sie w Toruniu gdzie trudno znalezc cokolwiek ponizej 2,5 tys. za metr,no chyba ze na 3przetergu z urzedu miasta.posrednik sprzedajacy to mieszkanie mowi,ze ten lokator moze dostac mieszkanie socjalne za 3 moze 5lat i trzeba to potraktowac jako inwestycje dlugoterminowa.podobno lokatorem jest mezczyzna z 3grupa inwalidzka.aktualna wlascicielka kupila to mieszkanie od pewnej kancelarii prawnej,ktora przejmuje takie kamienice i wykwaterowuje mieszkancow po czym sprzedaje je na wolnym rynku.dodam,iz ta wlascicielka kupujac to mieszkanie tez go nie widziala ! starala sie o odszkodowanie z miasta ale nie dopelnila pewnych formalnosci a teraz zmienia miejsce zamieszkania i sprzedaje to mieszkanie jak i 2 inne w tej kamienicy bezczynszowej. mysle,ze za te kilka lat spokojnie moglbym je sprzedac za kwote 2razy wieksza i kupic 2 kawalerki.

  7. Robin cHoodl napisał(a):

    Waldek,
    Miasta często dysponują lokalami socjalnymi, które nie spełniają wszystkich „wymogów socjalnych” i nie są uwzględniane w kolejce. Aby mógł w nich zamieszkać Twój lokator, należy to mieszkanie „doinwestować”. Mieszkania takie mają kosztorysy (z reguły przewartościowane), w których wyszczególnione są wszystkie prace, które należy wykonać, aby można w nim było zamieszkać. Po zakończeniu prac remontowych przychodzi pan inspektor i wykonuje odbiór mieszkania (ewentualnie zgłasza poprawki). W kosztorysie są dodatkowo określone ramy czasowe, które musisz dotrzymać. Często w tym okresie zostajesz zwolniony z czynszu (przynajmniej częściowo).
    Gdy odbiór mieszkania zostanie zatwierdzony, Twój lokator może się do niego spokojnie przeprowadzać (poza kolejką), cieszyć spokojem i (z reguły) niższym czynszem. Jeśli nie będzie się chciał przeprowadzić dobrowolnie, to teoretycznie możesz przeprowadzić go siłą (w asyście policji).
    Musisz przy tym pamiętać, że mieszkanie musi być odpowiedniej wielkości tj. 5,5 m2/os (nie wliczając kuchni, korytarzy i łazienek). Powyższą powierzchnię trzeba pomnożyć przez ilość osób zamieszkujących, a nie zameldowanych.
    No i wszystko byłoby bardzo proste, gdyby nie dwa „ale”:
    1. W Twoim mieście muszą być dostępne odpowiednie lokale
    2. „Aspekt moralny” (bez umoralniania) – nie zawsze jest łatwo wywalić matkę z dziećmi z chaty, nawet jeśli narobiła długów i ma prawomocny nakaz eksmisji. Dodatkowo mieszkanie, nie jest ruchomością, którą możesz wywieźć na drugi koniec Polski i „spokojnie” sprzedawać. Po mieście szybko rozchodzi się fama o „bezlitosnych bogaczach”, którzy wyrzucają „niewinnych ludzi” na bruk. Takimi pomówieniami oszczerstwami nie trzeba się przejmować, pod warunkiem że nie planujesz zamieszkać w okolicy (lub już to robisz).

    Wybór jest Twój. Jeśli to mieszkanie bardzo Cię interesuje, to podejdź i pogadaj z lokatorem, sąsiadami. Wtedy podejmij decyzję. Takie „doświadczenie” z pewnością jest w cenie.

    Pamiętaj również, że za mieszkanie z lokatorem ktoś musi płacić czynsz. Z reguły płaci je lokator albo właściciel. Jeśli lokator nie będzie wypłacalny, to komornik mu odpuści i odwiedzi bardziej wypłacalnego wierzyciela (tj. Ciebie). A wtedy złoty grall może się okazać farbowanym lisem.

  8. WojtekW napisał(a):

    Niedawno poznałem ludzi którym pozbycie się takiego lokatora zajęło 4 lata (robili to pierwszy raz).
    Podchodząc do tego czysto biznesowo to jeśli to mieszkanie wynajęli by np 1tys zł/mies to mnożąc to przez 4 lata x 11miesięcy wychodzi 44tys. To jest kwota (straty) jaką należałoby doliczyć do ceny mieszkania. Trzeba również poświecić czas aby to wszystko wyprostować.
    Podsumowując wszystkie koszty (strata najmu + poświęcony czas) może wcale nie być tak tanio.

  9. Robert napisał(a):

    A jakie jest twoje zdanie Sławek?

  10. FCB napisał(a):

    Pytanie do forumowiczów. Czy na forum można zamieszczać oferty sprzedaży? Z racji mojej poprzedniej pracy mam okazje rynkowe do sprzedaży. Jestem jednak na tym forum po raz pierwszy i nie wiem jakie obowiązują tu zasady.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      FCB, fajnie że pytasz o zasady. Odpowiedziałem na to w poprzednim komentarzu:-) Natomiast jeśli miewasz okazje poza rynkiem apartamentów wakacyjnych, to może to zainteresować moich współpracowników z Mzuri Investments. Napisz proszę maila do mnie – slawek (małpka) fridomia.pl, to Cię przekieruję do właściwej osoby:-)

  11. Mariusz napisał(a):

    Bierz w ciemno jak dobra cena. Nie ma takich problemów których się nie da zlikwidować, im większe szambo tym zysk większy.

    Kupujesz i idziesz do swojego domu, wchodzisz z futryną a tam ktoś jest no to zgłaszasz włamanie.
    Możesz tez zacząć remont zaczynając od demontarzu drzwi wejściowych a potem okien. W między czasie dzwonisz go gazowni że ulatnia się gaz i obcinasz rytu z wodą z powodu ich wymiany.

    Gdyby to było na Śląsku to pomógłbym Ci dla sportu bo własność cudzą trzeba szanować a kto jej nie szanuje i jest darmozjadem ten nie ma prawa z niej korzystać.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Mariusz, dzięki za podzielenie się swoimi przemyśleniami. Ja się jednak pragnę odciąć od tego typu metod. Dość agresywnych w moim mniemaniu.
      Niedawno kupiliśmy kamienicę w Łodzi, w której połowa mieszkań (czyli 14) była zamieszkana. W ciągu 4 miesięcy jakie minęły od zakupu, udało się wyprowadzić 13 lokatorów bez uciekania się do siłowych działań na pograniczu prawa. Wystarczyły normalne rozmowy i szukanie kompromisów. Tak też widać można osiągnąć swój cel, jakim dla nas jest wyremontowanie kamienicy, podniesienie jej standardu i wynajęcie mieszkań ludziom, którym na nie stać.

      • Mariusz napisał(a):

        Oczywiście że najpierw polubownie ale ja przyjąłem założenie że w tym przypadku polubownie już było i się nie udało komuś więc się nie uda bo są takie typy ludzi że się proszą o wojnę i kłopoty.

        Niemniej jednak nieruchomości wg. mnie należy kupować tylko zapaćkane prawnie, jakościowo itp.

        Kiedyś kupiłem od jednej kobiety duży grunt na który nikt nie uzyskał nawet warunków zabudowy na 3 budynki bo nie wiedzieli jak dlatego podejść (mówię o przepisach i sposobach prawnych nie o tym czego nie wolno). Uznałem że nie ma takiego gruntu którego nie uadłoby się zabudować z czasem i zaryzykowałem. W ciągu 2 lat (w międzyczasie studiując przepisy i wysługując się trochę prawnikami) uzyskałem pozwolenie na budowę na 30 budynków na tym gruncie, minęło już 5 lat a ta kobieta nadal nie odpowiada mi dzień dobry :)

      • Adam G napisał(a):

        Slawku kiedy te mieszkania z kamienicy o ktorej piszesz beda wystawione na sprzedaz ?
        Pozdrawiam

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Adam, dzięki za zainteresowanie mieszkaniami w tej kamienicy. Status jest taki, że spłynęły do nas już dwie kompletne (i jedna jeszcze nie kompletna) oferty cenowe od generalnych wykonawców remontu. Gdy zamkniemy proces wyboru i negocjacji umowy z wykonawcą, to rozpoczniemy proces sprzedaży, bo wtedy będziemy znali ostateczną cenę poszczególnych mieszkań. Będę się starał by stało się to na przełomie marca i kwietnia. Ponieważ spodziewam się sporego zainteresowania wśród Klientów Mzuri Investments, to wszystkim zainteresowanym Klientom prześlemy wcześniej informację z datą i godziną kiedy wyślemy ofertę. Tak by nikt nie przegapił tej informacji.

  12. Kasia napisał(a):

    Sławku, gdzie mogę zgłosić swoje zainteresowanie ofertą zakupu mieszkania w kamienicy o której mowa?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Kasiu, jeśli masz już podpisaną umowę z Mzuri Investments, to dowiesz się o tej ofercie co najmniej kilka dni przed jej rozesłaniem. Nastąpi to pewnie za kilka tygodni.

  13. Łukasz Sobotowski napisał(a):

    Do powyższych sugestii dodam jeszcze, że można się z „najemcą” dogadać finansowo. Odpalić mu coś za to, że sam z łaski swojej się wyprowadzi i doliczyć sobie to do kosztów inwestycji…

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

czwartek, 20 kwietnia – Trójmiasto, Uniwersytet Gdański, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Charakter

Każdy ma swoją historię, nawet - a może zwłaszcza osoby - które już raz "przegrały" swoje życie. Dziś miałem arcyciekawą i zupełnie niespodziewaną rozmowę z jedną z pań sprzedającą owoce na Saskiej Kępie. Kupowałem u niej maliny, śliwki i gruszki i gdy już płaciłem, to sama z siebie zaczęła bardzo sympatyczną rozmowę, a właściwie to nawet - w dużym stopniu - monolog. Nie pamiętam już nawet od czego zaczęła, ale temat rozmowy prawie od razu, [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Kolejne informacje „w temacie” (1) Po zaledwie tygodniu od otwarcia sprzedaży obligacji...
  • Sławek Muturi: BiL, dzięki za przesłanie linka. Niestety tu gdzie teraz jestem mam zbyt słaby internet by wysłuchać...
  • Sławek Muturi: BiL, podobnie jak Ty, nie posiadam kryształowej kuli, która ukazałaby mi przyszłość, więc mogę polegać...
  • Catherine Sophie: Mogę się podpisać. Mam wrażenie, że ludzie nie rozumieją idei dywersyfikacji. To ma sens w takiej...
  • BiL: Slawek, napisales: „być może zachęci to banki do powrotu do swojej oryginalnej roli – zbierania depozytów...
  • BiL: Slawek, wydaje mi sie, ze w zwiazku z wyjatkowo duza liczba nieruchomosci ktore posiadasz, jestes obecnie w...
  • Sławek Muturi: Jeszcze jedna ciekawostka. Rząd wywiera presję na regulatora by podwyższyć dzienne limity transakcji,...
  • Sławek Muturi: Janek, nie czuję się ekspertem od przygotowań do wypraw. W tę ostatnią wyruszyłem praktycznie bez...
  • Sławek Muturi: Dostałem mailowo od Janka takie oto zapytanie: Witaj Slawku. Trzymam kciuki za Twoja Wyprawe na Gore...
  • Sławek Muturi: Gdyby ktoś był zainteresowany wspinaczką, to gorąco polecam mojego przewodnika – David Maina....
  • Sławek Muturi: Po czterech dniach trekkingu zszedłem z Góry Kenii. Wyczerpany, ale bardzo zadowolony i to nawet...
  • Sławek Muturi: Robert, duże dzięki:-)
  • PioNa: Dzięki Robert za odpowiedź ;)
  • Robert: Jest dzisiaj wywiad z szefem Mzuri: http://www.rp.pl/artykul/13147 83-Oszustow-na-rynku-najmu-...
  • Robert: Póki co chyba nie ma jeszcze żadnych doświadczeń, bo nie ma jeszcze żadnych wypłat ;-) trzeba cierpliwości
  • kw: no to napisz co uważasz za plusy i minusy tej spółki i jak ją oceniasz, ja osobiście wolałbym własną kawalerkę,...
  • Beata Suchodolska: Weroniko, tu jest wymieniona dystrofia miotoniczna- nie wiem, czy to to samo:...
  • Robert: http://www.rp.pl/Mieszkaniowe/ 303279974-Szalenstwo-na-rynku- najmu-trwa.html#ap-1
  • BiL: http://www.polskieradio.pl/42/ 277/Artykul/1743734,Mieszkanie -Plus-mieszkania-po-2-tys-zl-z a-m-kw-ale-bez-wind...
  • Weronika: Witam, Mojego pracownika synek jest chory na dystrofie mięśniowa. Przeczytałam, ze ta metoda leczenia może...

Najnowsze wpisy

created by Water Design