Kilka razy pojawiał się na łamach fridomii temat podnajmu mieszkań jako formy inwestowania. Najczęściej gdzieś w komentarzach, do których potem jest trudno dotrzeć. Dlatego postanowiłem zrobić z tego tematu odrębny wpis i przytoczyć w nim swoją odpowiedź na zapytanie Kamila sprzed paru dni ….
Kamil, PODnajem mieszkań czy to na cele najmu krótkoterminowego czy też na cele wynajmu na pokoje uznaję za formę wykonywania działalności gospodarczej czy aktywności gospodarczej. Na fridomii pisujemy raczej o inwestowaniu w nieruchomości jako metodzie osiągnięcia wolności finansowej. A podnajem NIE JEST – według mnie – inwestowaniem.
Podam przykład z branży samochodowej. Jeśli wynająłbym od kogoś samochód i jeździł na taksówce, to nie byłbym inwestorem, tylko osobą samozatrudnioną w charakterze taksówkarza.
Jeśli wynająłbym 150 samochodów oraz zatrudnił 150 kierowców i 10 kierowników monitorujących pracę tych 150 kierowców, to oczywiście zarabiałbym więcej, ale nadal NIE BĘDĘ inwestorem, a „jedynie” biznesmenem z głową na karku. Specjalnie piszę „jedynie” w cudzysłowiu, bo wcale nie uważam, że bycie inwestorem jest wyższym stadium rozwoju:-)
Inwestorem stałbym się – według definicji Roberta Kiyosaki, którą akurat podzielam – dopiero kupując 1000 samochodów bezpośrednio od producenta i podnajmując je przedsiębiorcom prowadzącym firmy taksówkarskie. Albo jeszcze lepiej, gdybym po prostu kupił udziały w firmach taksówkarskich i w ogóle nie zajmował się działalnością operacyjną.
Ale nie chciałbym przez to wszystko powiedzieć czy zasugerować, że jest coś złego czy nagannego czy wstydliwego w podnajmie. To może być uczciwy sposób zarabiania pieniędzy, taki sam jak praca w korporacji, czy prowadząc jakikolwiek inny biznes. Tyle Ze w obszarze nieruchomości. W Mzuri współpracujemy z wieloma osobami prowadzącymi podnajem na cele krótkoterminowego najmu w formie działalności gospodarczej. To solidni najemcy, dbający o mieszkania i płacący czynsz najmu w terminie.
… oraz praktyczne doświadczenia z półrocznego podnajmu dwóch mieszkań Pawła:
Witam wszystkich. Chciałbym się podzielić tematem podnajmu jaki tu ktoś poruszył , mam obecnie dwa mieszkania na podnajem na pokoje dla studentów i osób pracujących. Jeśli chodzi o zarobek na tych mieszkaniach to jest to kwota około 1000 zł miesięcznie także uważam że
jest to niezły zarobek za wynajem nie swoich mieszkań.
Ale żeby nie było za kolorowo to miałem przez okres pół roku jak podnajmuje pokoje dwie sytuacja prze które sie zastanawiam
czy dalej brnąć w ten biznes.Pierwsza z nich polegała na tym że z jednego z pokoi zginął laptop i oczywiście nie znalazł się sprzęt , sprawa skończyła się tym że zjawiła sie policja na mieszkaniu , przeszukania pokoi itd …. nie muszę mówić jaka jest obecnie atmosfera na tym
pomiędzy lokatorami.Druga sytuacja polegała na tym że jedna z lokatorek przyprowadziła znajomego do mieszkania który okazał sie schizofremikiem który innym lokatorom chciał wmówić że on jest od dziś właścicielem mieszkania na potwierdzenie swojej racji zabrał
nóż kuchenny z kuchni…. również przy tej sytuacji nie obyło sie bez interwencji policji.
Także nie jest to łatwy kawałek chleba szczególnie jak masie kilkanaście mieszkań do zarządzania.
15 Responses
Ze schizofrenikiem mocna historia. Ja świetnie się czuję w wyszukiwaniu okazji, negocjowaniu itp rzeczy, ale gdy już odbiorę mieszkania które kupiłem raczej nie zdecyduje się na samodzielne administrowanie. Chyba wolę zapłacić te 10-11% za opiekę nad mieszkaniem i nie zniechęcić się do inwestowania w mieszkania na wynajem przez takie historie.
A co do samego podnajmu to choć kiedyś o takim biznesie myślałem to odpuściłem w powyższego powodu. No chyba, że znalazłbym wspólnika, który by administrował a Ja zajmowałbym się “nabywaniem” mieszkań do dalszego podnajmu i zainwestował większa kasę od wspólnika aby jakoś zrównoważyć jego większe zaangażowanie w administrowanie mieszkaniami.
Witam,
Wiem ,że ta gałąź inwestowania w nieruchomości nie jest głównym tematem tego bloga,mam na mysli podnajem ,ale było by bardzo fajnie jakby pojawiało się więcej wpisów o tej formii zarabiania.
Moim zdaniem,podnajem np. pokoi może to być dobry początek do wejścia w “rynek nieruchomości” , szczególnie że inwestycja początkowa nie jest tak duża jak kupno mieszkania, nawet na kredyt .
Pozdrawiam
Po części się zgodzę, a po części nie. Myślę że to nie podnajem jest tutaj kryterium, czy inwestujemy czy prowadzimy biznes.
Podnajem może wyglądać tak, że dogadujemy świetne warunki najmu, znajdujemy lokatorów, organizujemy wszystko, a następnie tym zarządzamy – to jest podnajem w formie prowadzenia biznesu.
Z drugiej strony podnajem może wyglądać tak, że inwestujemy pieniądze w celu podniesienia standardu mieszkania, którego nie jesteśmy właścicielem. Właścicielowi płacimy mało, natomiast możemy znaleźć najemce, który zapłaci więcej bo standard jest wyższy – więc inwestycja zaczyna przynosić zwroty. Jeżeli do tego zlecimy obsługę najmu, to jesteśmy nikim więcej jak inwestorem. Włożylismy kasę i wyciągamy kasę – tyle. Jest to jednak oczywiście inwestycja w miarę krótkoterminowa.
Reasumując – kryterium dla mnie pomiędzy inwestowaniem, a prowadzeniem biznesu – to kwestia tego czy wkładamy kasę, czy zasuwamy przy tym.
Słusznie jednak zauważasz, że ludzie mają tendencję do nadużywania terminu “inwestowanie w nieruchomości” wokół wszelkiej aktywności związanej z nieruchomościami. Nic dziwnego,”Inwestor w nieruchomości” – to brzmi dumnie! :)
Pozdrawiam
Mam pytanie ,a raczej pytanie do Pawła lub innego praktyka tej formy biznesu\inwestowania.
Jak rozwiązujecie kwestie np. jakiś napraw w mieszkaniu ,kto się tym zajmuje,płaci ? właściciel mieszkania czy osoba podnajmująca ?
Może trochę abstrakcyjny przykład, ale np lokatorzy robią uciążliwe imprezy, sąsiedzi dzwonią do właściciela czy podnajmującego ?
Byłbym bardzo wdzięczny za wszelkie odpowiedzi :)
PS. Sławku kupiłem twoje książki i czytam , ogólnie bardzo dobrze się czyta, ale z czystej ciekawości , czemu kierujesz je do kobiet,mam na myśli zwroty których używasz , do czytelniczek ,nie do czytelników ? ;)
Marcinj, dzięki za komplement. Książki kieruję do Czytelniczek i Czytelników, a używam końcówek w rodzaju żeńskim, bo uważam, że przyjmowanie zawsze końcówek w rodzaju męskim jest formą dyskryminacji kobiet.
Mzuri wprawdzie nie zajmuje się podnajmem (czyli nie wynajmujemy mieszkania od właściciela, by je dalej podnajmować najemcom na pokoje), ale obsługujemy najem mieszkań wielopokojowych, wynajmowanych na pokoje. Zasady płatności, odpowiedzialności nie różnią się od najmu całego mieszkania.
Jeśli lokatorzy robią głośne imprezy, to sąsiedzi nie dzwonią ani do właścicieli, ani do mnie, tylko na policję. Jeśli policja zaczyna interweniować, rozwiązujesz umowę i szukasz następnych. Jeśli masz dobrze mieszkanie podzielone, to ciężko tam zrobić imprezę ;) Ewentualnie jakieś “before party” z 1-2 browarkami, a dalej, to już idą na miasto ;)
Jeśli chodzi o koszty napraw to przy małych awariach typu zapchany zlew czy cieknący kran
to ja się tym zajmuję ale informuje właściciela że była taka sytuacja aby widział jaką ma
korzyść z tego podnajum czyli nie musi tracić czasu i pieniędzy na fachowców a dla mnie to
nie problem ponieważ pare lat pracowałem przy remontach mieszkań. Jeśli chodzi o sam
podnajem to głównym problemem jest to że jesteś uwikłany w problemy rodzinne lokatorów
konkretnego mieszkania ( tak bym to ujął w cudzysłowiu :) ) a jak wynajmujesz mieszkanie jednej osobie to cie nie obchodzi co tam
się dzieje , sprawdzasz tylko co miesiąc czy jest opłacony czynsz.
Ale żeby nie było że są same minusy to dodam że obecnie po wyprowadzce agresywnych
osób od 3 miesięcy mam spokój z lokatorami .
Dzięki Paweł za odpowiedź,fajnie że się dzielisz swoimi doświadczeniami .
Z tego co piszesz to działają te same zasady co przy klasycznym wynajmie , selekcja najemców musi być ;)
Mam jeszcze jedno pytanie, czy przy 2 mieszkaniach założyłeś firmę ?
Z góry dzięki
Firmę zakładasz wtedy, kiedy trzeba, czyli jak masz odpowiedni przepływ. Możesz mieć mieszkanie na podnajem, na którym zarabiasz na czysto 400zł, a możesz mieć też takie, z którego wyciskasz 5000zł. Nie o “sztuki” tutaj chodzi, a o przepływy.
Witam,
ja w takiej kwestii…mam 2 mieszkania które obecnie wynajmuje jako osoba fizyczna. Umowy najmu chcę rozwiązać za porozumieniem stron na koniec lutego i od marca wynajmować je spółce z o.o. której jestem wspólnikiem /drugi wspólnik to moja żona/. Spółka natomiast będzie je dalej wynajmować obecnym najemcom. Jaka umowę powinna podpisać spółka: umowę najmu, czy podnajmu?
pozdrawiam
Mirek
Ja już prowadzę inną działalność także podnajem mam
podpięty pod nią ale nawet jak zarobisz na tym mieszkaniu
100 zł to powinieneś taką założyć.
Właśnie o to chodzi mi Paweł, johny trochę nie zrozumiał co miałem na myśli ;)
W tym jest problem ,żeby mieć na zus i zeby coś jeszcze zostało to trzeba mieć tych mieszkań parę .
Kocham to państwo ;)
A nie lepiej takie mieszkanie wynająć swojej spółce z o.o.?
Właściciel ma dochód który może rozliczyć ryczałtem 8,5%,
spółka wynajmuje mieszkanie naliczając marżę i może też wliczyć koszty. Co sądzicie o tym?
Witam, Widze duzo komentarzy o podnajmie wystawionych przez najemcow. A czy ktos moglby sie wypowiedziec na temat doswiadczen z podnajmem ale od strony wlasciciela mieszkania? Dostalem taka propozycje od najemcy, ale nie wiem co o tym myslec, i jakie za tym idzie ryzyko dla moich interesow? Z gory dziekuje.