Kilka dni temu, Adam zamieścił komentarz pod jednym z moich starszych wpisów dotyczących case’ów inwestycyjnych. Konkretnie chodziło o przypadek inwestycji w mieszkanie w katowickiej dzielnicy Załęże. Na końcu swojego komentarza powiedział, że ma w zanadrzu jeszcze pewną ciekawostkę, tylko nie był pewien gdzie ją zamieścić. Skontaktowałem się z nim i otrzymałem jego zagadkę/rebus drogą mailową. Treść maila poniżej. Pomożemy Adamowi w rozstrzygnięciu tej zagadki, dylematu?
Sławek,
A co do tej ciekawostki – nie twierdzę, że mam 100% racji i że to podważa sens inwestowania w kawalerki, ale… O dziwo na fridomii się o tym nie pisze. Przynajmniej nie widziałem wpisów poruszających ten temat. Wytłumaczę na moim przykładzie.
1. Mieszkanie dwupokojowe w Katowicach kupione i podremontowane za łącznie 155 tys. zł. Czynsz (już pomińmy podatek): 1000 zł.
2. Dwie małe kawalerki (jedna KW) przy całkowitym koszcie 200 tys. zł. Czynsz: 1500 zł (750 x 2).
Różnica w cenie zakupu – 29%. Różnica w czynszu – 50%. Kawalerki były droższe o 29%, a generują 50% więcej dochodu.
Ale jest jeden szkopuł. Mieszkania za jakiś czas trzeba wyremontować. W międzyczasie może pojawić się potrzeba napraw/wymiany sprzetów. Ich koszt jest mniej więcej stały dla jednego mieszkania. Niezależnie czy jest to kawalerka, czy mieszkanie dwupokojowe. Niezależnie od metrażu mamy bowiem jedną łazienkę, jedną kuchnię, lodówkę, pralkę itp.
Załóżmy, że odkładamy 150 zł na mieszkanie co miesiąc. Na taki “fundusz remontowy” mieszkanicznika.
1. Mieszkanie dwupokojowe po odjęciu 150 zł – dochód 850 zł.
2. Dwie kawalerki po odjęciu 300 zł – 1200 zł.
Różnica w cenie zakupu – 29%. Różnica w czynszu po odjęciu “funduszu remontowego” – 41%.
Moje liczby są mocno niedoskonałe i nie chcę twierdzić, że inwestowanie w kawalerki jest nieopłacalne:) Przykład też jest wadliwy bo opiera się na dwóch konkretnych nieruchomościach, a nie na “średnich”. Można przecież kupić kawalerki taniej, a mieszkanie dwupokojowe – drożej. Ale nietrudno zauważyć, że po uwzględnieniu kosztów napraw i remontów (zwlaszcza kapitalnego), przewaga kawalerek nad większymi mieszkaniami zmniejsza się. W konkretnych przypadkach może się zmniejszyć tak, że kawalerki będą wręcz nieopłacalne.
Takie moje luźne przemyślenie. Podobnie jak to, żeby nie “fetyszyzować” (podoba mi się to określenie:) stopy zwrotu. Ten “kejs” z Załęża – opłaty do administracji wynoszą 100 zł. Przy ponad 30m mieszkaniu oznacza to, że funduszu remontowego nie ma! A chyba zgodzimy się, że to bardzo niedobrze. I jeszcze jeden przykład, jeżeli chodzi o mieszkania z nieciekawymi sąsiadami. Przyczyną wybuchów gazu w kamienicach najczęściej są mieszkańcy grzebiący przy instalacji (“kradzież” gazu). Wolę 7,5% z mieszkania w budynku zadbanym i zapełnionym dobrymi mieszkańcami niż 10% z mieszkania w budynku, który nieuchronnie zmierza do rozbiórki, a sąsiedzi mogą mi go wysadzić w powietrze ;)
BTW – było kilka głośnych zabójstwa na Załężu. Głównie takie – jakby to nie zabrzmiało – błahych. Np. zabójstwo inkasentki Providenta. Załęże zmienia się, to fakt. Ale powoli. Moim zdaniem za bardzo, żebym chętnie tam inwestował. Choć perełki się zdarzają.
35 Responses
Myślę, że w strategii inwestowania w kawalerki istotne znaczenie ma czynnik “wyjścia” z inwestycji. Ta strategia jest dobra, ponieważ planując sprzedaż mieszkania – czy to ze względu na pilną potrzebę posiadania gotówki, czy zmianę strategii – o wiele łatwiej jest sprzedać kawalerkę niż 2-3 pokojowe mieszkanie.
Według mnie kawalerki szybciej się wynajmują niż duże mieszkania. Spróbuj wynająć powiedzmy 60-metrowe mieszkanie 2- albo 3-pokojowe kupione np. za 350.000 zł (takie mamy teraz często ceny), więc czynsz musisz mieć w okolicach 1800 zł? albo 2000 zł? Możesz szukać odpowiednich najemców miesiącami. A kawalerkę?Jak wystawisz cenę np. 900 zł albo 1100 zł, to wynajmiesz prawie od ręki.
Poza tym nie demonizujmy kosztów remontów. Jak masz dobrą ekipę, to mogą ci w razie potrzeby wyremontować obie kawalerki jednocześnie, skoro są nawet w tym samym miejscu. Koszty remontu wtedy nie będą dwukrotnością jednego remontu, skoro materiały, robociznę itd rozliczysz niejako hurtowo ;-)
Tak czy siak według mnie ideałem są malutkie mieszkania dwupokojowe. Zauważyłem, że ludzie wynajmujący kawalerkę prędzej czy później mieszkają w niej z drugą osobą – albo do pary, albo dla zmniejszenia kosztów, albo jedno i drugie. I wówczas w kawalerce gdzie jest tylko 1 pomieszczenie mieszkalne łącznie z łazienką, prędzej czy później dwóm osobom mieszka się średnio.
Dlatego moim zdaniem najlepsze są ok. 30-metrowe mieszkania dwupokojowe. Mam takich kilka w Poznaniu. Kosztowały np. od dewelopera 170.000 zł + remont, notariusz a wynajmują się powiedzmy za 1.200 zł miesięcznie. No i najważniejsze – zero pustostanów póki co ;-)
Ostatnio dosyć intensywnie myślę nad tytułowym dylematem. Jednak u mnie dylemat bardziej dotyczy kawalerka czy kompaktowa dwójka max 35m2. I też mi wychodzi, że to drugie może być lepsze, ale mam jeszcze za mało doświadczenia, aby wyrokować w tej kwestii i myślę, że będę w stanie więcej powiedzieć za 10-15 lat :)
A co do wyjścia z inwestycji to myślę, że sprzedaż małej dwójki trwa podobnie jak kawalerki. Ale chyba nikt tutaj nie planuje wychodzenia z inwestycji :) Chociaż uważam, że warto mieć przynajmniej jedno małe mieszkanie bez kredytu, które w razie nagłej sytuacji możemy szybko spieniężyć (brak kredytu jest tu chyba ważniejszy niż to czy jest to kawalerka czy dwa pokoje)
Grzesiek, dzięki za wprowadzenie ważnego wątku. Zgadzam się, że w przypadku ewentualnej sprzedaży ważniejsze może być czy mamy jakieś mieszkanie nie obciążone kredytem niż to jak dokładnie ono wygląda. Tak jak “Cash is king” w przypadku zakupów, tak i “debt-free is king” w przypadku sprzedaży:-)
Witam,
nie znalazłem nigdzie poruszanego tematu zakupu większego mieszkania (np. 100m2 w kamienicy) i podziału go na np. 3 mieszkania po ok. 35m2 (każde z nich to np. małe dwu pokojowe mieszkanko z aneksem i oddzielną łazienką). Duże mieszkania zazwyczaj trudniej sprzedać, a to oznacza lepszą cenę przy negocjacjach ze sprzedającym. Nie mówimy koniecznie o formalnym podziale na 3 księgi wieczyste (choć również jest to do zrealizowania np. przy chęci wyjścia z inwestycji) ale o podziale umownym i wynajmowaniu wielkiego mieszkania niejako na pokoje. Założenie to osobne wejście do każdego mieszkania i oddzielna łazienka + aneks. O ile znajdzie się duże mieszkanie o dobrym układzie np. łazienka i kuchnia po dwóch krańcach lub na środku dużego mieszkania to koszty zrobienia w nim trzech łazienek są do przyjęcia.
Zastanawiam się nad takim rozwiązaniem, co o tym sądzicie?
Łukasz, odpowiedź na Twoje pytanie będzie wynikała z … liczb. Jeśli stopa zwrotu będzie wyższa z dokonania podziału mieszkania na kilka mniejszych, to tak należałoby zrobić. Jest jeszcze opcja wynajęcia na pokoje – nakłady na remont będą niższe, odpadają procedury administracyjne (i związane z nimi ryzyka), a zwroty z najmu mogą okazać się wyższe. W Mzuri Investments zdobyliśmy doświadczenie zarówno w podziale dużych mieszkań na mniejsze oraz w wynajmie na pokoje. Co w konkretnej sytuacji jest lepszym rozwiązaniem zależy m.in od rozkładu mieszkania, liczby okien, zapotrzebowania lokalnego rynku najmu, zdecydowania lub niezdecydowania konkretnego inwestora (czy ktoś rozważa późniejsze odsprzedanie mieszkania czy jest zdecydowanym by je wynajmować “do śmierci”) itp
Dzięki Sławek za odpowiedź.
Jakie procedury administracyjne masz na myśli? Największy problem jaki przychodzi mi do głowy to przeciągnięcie instalacji gazowej (nie ma, poza elektrycznym, innego rodzaju ogrzewania w budynku). Tutaj dochodzi pozwolenie na budowę, kierownik itd. Nie wiem czy to się opłaca i czy nie lepiej pozostać przy ogrzewaniu elektrycznym w np. dwóch z trzech mieszkań po podziale 100m2.
Czy coś pominąłem? Jakich ryzyk należy się spodziewać od strony administracyjnej?
Z góry dzięki za Twój komentarz!
Witam
w zeszłym roku dzieliłem 70 metrowe mieszkanie na dwa mniejsze dwupokojowe 33 i 37metrów wyszło ok. Podział formalny, w moim przypadku spółdzielnia nie robiła żadnych problemów, jednakże należy pamiętać o tym ,że wszystko zależy od zarządzających spółdzielnią gdyż to do nich należy skierować pierwsze kroki a nie są oni zobligowani do wydawania zgody na podział. Dalsza droga to architekt, urząd miasta, energetyka, gazownia jeżeli są większe przeróbki to nadzór budowlany z inżynierem budownictwa i wiele innych. Dlatego też moim skromnym zdaniem lepiej zrobić to nie formalnie.
Odnosząc się do dyskusji w moim przypadku najlepsze są jak najmniejsze dwupokojowe.
Dlaczego? wyższy czynsz i mniejsze problemy z selekcją najemców. Do kawalerek, ponieważ są najtańsze przychodzi dużo osób z marginesu społecznego.
pozdrawiam
arek
Mnie zastanawia co innego.
Można przyjąć, że wśród fridomiaków dominują dwie skrajnie odmienne strategie inwestycyjne. Zdają się obecnie przynosić najlepsze stopy zwrotu. Pierwsza -Szkoła Sławka Muturi- to inwestowanie w małe kawalerki. Druga -Szkoła Piotra Hryniewicza- inwestowanie w jak największe mieszkania i wynajmowanie ich na pokoje.
Większość fridomiaków przyjmuje jedną z powyższych strategii.
Relatywnie mało osób jest zainteresowanych mieszkaniami dwupokojowymi.
Być może za x lat rynek będzie nasycony kawalerkami i pokojami do wynajęcia, a dostępnych mieszkań dwupokojowych będzie jak na lekarstwo. To mogłoby spowodować, że mieszkania dwupokojowe wynajmowałyby się najłatwiej i przynosiłyby najwyższą stopę zwrotu.
… a dlaczego nie bierzesz pod uwage że część/całość remontu mpoga sfinansować Ci najemcy?
w końcu odajesz do najmu piękne, odnowione mieszkanie. Czy jeżeli po jakimś czasie mieszkanie wymaga remontu to jest to twoja wina, czy ich ?
więc kto ma za to płacić?
pozdraiwam serdecznie
Zgadzam się z p. Marcinem ( kawalerki jest zwykle łatwiej spieniężyć ) oraz w mojej opinii i z własnych doświadczeń lepiej dołożyć pewną kwotę i kupić mieszkanie w spokojniejszej okolicy, z ciekawymi sąsiadami:) najemcy “na poziomie” ( bo takich szukamy, jeśli chcemy uniknąć kłopotów ) zwykle uciekają, kiedy zorientują się, że okolicy i sąsiedzi są nieciekawi…
A propos inwestowania na Załężu to słyszałem też głosy o problemach z wilgocią w tamtejszych mieszkaniach. Mógłby ktoś potwierdzić lub zaprzeczyć?
Nie sądzę, żeby cała dzielnica miała charakteryzować się problemami z wilgocią – czy tam więcej pada deszczu niż w innych miastach? Pewnie wszystko zależy od stanu budynku.
Sławku, a jakie jest Twoje zdanie? Czy licząc rentowność dla Klientów bierzecie pod uwagę “fundusz remontowy”. Typu wymiana lodówki, pralki itd?
Pozwolę sobie odnieść się zbiorczo do komentarzy:)
Na wstępie zaznaczę, że pod pojęciem mieszkania dwupokojowego rozumiem mieszkanie o metrażu 31 m (na przykład; takie m.in. mam), a nie 50 m.
Jasne, że kawalerki (przynajmniej obecnie) mają super płynność. Mają też inne zalety i wady. Podobnie jak mieszkania dwupokojowe. Ale w tym momencie rozpatrujemy nie wszystkie wady i zalety, ale wyłącznie rentowność z uwzględnieniem remontów.
Czy mogę zbić remont dwóch kawalerek dzięki “hurtowi”? Owszem. Ale nadal remont dwóch łazienek musi wyjść drożej niż jednej. A ceny hurtowe można uzyskać również remontując jednocześnie 3 mieszkania dwupokojowe zamiast 5kawalerek. Prawda? BTW – ja akurat obydwie kawalerki z przykładu mam w odleglości 50 m od mieszkania dwupokojowego:) Więc argument o hurcie nie działa na korzyść/niekorzyść żadnego z mieszkań.
Czy najemcy sfinansują mi remont? Nie bardzo. Jak akurat w okresie przedremontowym dokonają dewastacji -tak. Ale może być ciężko to osiągnąć:) W okresie 10-15 lat w jednym mieszkaniu może być 15 lokatorów. Kto ma sfinansować ten remont? Ten ostatni? Czy po czasie mam wysłać wezwania do zapłaty do wszystkich? Jedyne finansowanie remontu (nie naprawy uszkodzeń) to comiesięczny czynsz, ktory prezentuje się jak w przykładzie.
Co do poszukiwania najemców – zaczynałem od mieszkań dwupokojowych. Wynajmuję je bez problemu. Najdłużej czekałem 2 dni na najemców (plusy dobrych lokalizacji, nawet kosztym odrobinę niższego zwrotu). Kiedy zaopatrzyłem się w kawalerkę – również nie narzekałem, przy czym większość chętnych to i tak pary… Nie wydaje mi się zatem żeby pomiędzy kawalerkami a malymi mieszkaniami dwupokojowymi były jakiekolwiek różnice w popycie.
A propos pomysłu j.w. dot. podziału mieszkań na jednej KW. Opisywane przez mnie kawalerki to właśnie jedno mieszkanie o pow. ok. 36, które – dzięki idealnemu układowi – udaje się podzielić na dwie kawalerki. Żaden problem. Zjawisko to jest zresztą dość popularne w przypadku mieszkań (jedna kw) obejmujących np. 5 pokoi i 120m w kamienicy.
Pozdrowienia
Adamie czy mógłbyś nieco więcej napisać o podziale mieszkania? Temat mnie od jakiegoś czasu bardzo interesuje, a niestety wielu informacji w sieci nie można znaleźć. Rozmawiałem na ten temat z kolegą architektem i raczej dzielenie tego prawnie nie wchodzi w grę bo zbyt dużo zabawy. Jeśli mógłbyś daj proszę jak radzisz sobie z wydzieleniem drzwi oraz adresem (skrzynką pocztową). Byłbym również zobowiązanych gdybyś wskazał na co zwracać uwagę szukając mieszkań nadających się do podziału.
Ja kupuję mieszkanie wydzielone z części piętra w kamienicy. Są już osobne wejścia z korytarza (obecnie holu mieszkania). Są dwa wejścia, będą podwójne liczniki (żaden problem, w domu mam 3 liczniki prądu:), dwie łazienki i dwie kuchnie. Po prostu. Z prawnego punktu widzenia mam jedno mieszkanie z dwoma wejściami, dwoma łazienkami itp. Skrzynka na listy? No proszę, zajmijmy się prawdziwymi problemami ;)
Kupuję gotowe mieszkanie/mieszkania. Od firmy, która już to wielokrotnie robiła. Ma doświadczenie.
jakie pozwolenia musiałeś uzyskać, aby zmienić np. część pokoju w kuchnię lub łazienkę?
jakie macie doświadczenia z kupowaniem mieszkań w zabytkowych kamienicach?
Na co zwracać głównie uwagę w takich wypadkach? Wiadomo, że izolacja zewnętrzna najczęściej jest trudnym tematem z uwagi na konserwatora zabytków, a co w kamienicach z pełnej cegły?
Generalnie na co zwracać uwagę, aby się nie naciąć przy zakupie takiej nieruchomości?
Główne ryzyka moim skromnym zdaniem to stan techniczny:
– stan stropów,
– instalacje,
– grzyb, wilgoć?
– stan dachu,
– wpis do rejestru zabytków = ekstra roboty przy okazji każdego remontu.
Co do ocieplenia – w moim przypadku ocieplane są tylne ściany kamienic. Fronty ze względu na walory zabytkowo – architektoniczne odpadają.
dzięki za odpowiedź. To Generalnie te same tematy, które sam uważam za problematyczne. Mam nadzieję, że pierwsze 4 jest w stanie ocenić poprawnie każdy inspektor budowlany (oby!) :)
Dodam jeszcze od siebie, że należy zwracać uwagę czy budynek jest wpisany do rejestru zabytków czy włączony do ewidencji zabytków. To pierwsze faktycznie powoduje same problemy, chyba szkoda zachodu z taką nieruchomością. Natomiast włączenie do ewidencji to mały problem – w środku można robić wszystko analogicznie jak przy normalnym budynku, uzgodnień z konserwatorem zabytków wymagają jedynie prace zewnętrzne (np. wymiana okien) co chyba da się już przeżyć.
Każdy z Was ma rację. Wszystko zależy od strategii inwestowania, priorytetów, dostępnej gotówki, ilości nieruchomości w portfelu, czy chcemy dywersyfikować itd. Kawalerki są bardziej płynne. Ale zależnie od lokalizacji, mogą być trudno osiągalne w przyzwoitej cenie. Zwroty również różnią się zależnie od ceny zakupu, przeprowadzonych remontów, lokalizacji i miasta. Więc pytanie co bardziej się opłaca – kawalerka czy mieszkanie 2 pokojowe zależy od tego za ile je kupimy i wynajmiemy. Chyba, dobrze jest sobie założyć minimalną stopę zwrotu i szukać mieszkania, które to spełni (w ramach budżetu). Otwarta głowa i do przodu.
dobra zagadka! brakuje mi tylko zdania właściciela bloga ;)
Elu, moje osobiste zdanie w tym temacie przedstawiałem już wielokrotnie na łamach fridomii, ale też w mojej książce “Mieszkania na wynajem. Moja droga do wolności finansowej”. W skrócie: wolę kawalerki. Można ich kupić więcej. Dają wyższy zwrot. Większa liczba posiadanych mieszkań stabilizuje wysokość comiesięcznych wpływów z najmu. Bardziej rozprasza ryzyko inwestycyjne. Nie obawiam się tego, że za mojego życia spadnie popyt na kawalerki.
Argument, że można kupić kompaktowe M dwupokojowe (np 30-metrowe) dotyczy również … kawalerek, które występują nawet w 10-metrowej wersji.
Ale oczywiście to tylko moje osobiste zdanie. W Mzuri Investments pomagamy kupować również mieszkania 2-pokojowe (jeśli takie jest życzenie Klienta lub jeśli trafi się wyjątkowa okazja, która powoduje, że zwrot przekracza próg rentowności, o którym niedawno pisałem). Również większe wielopokojowe, które można wynajmować na pokoje, o całych kamienicach nie wspominając. Te ostatnie dają najwyższe zwroty. Jest tylko jeden poważny szkopuł – zwykle wymagają nakładów w większej skali. I stąd idea powołania platformy crowdfund inwestycyjnej, czyli Mzuri CFI.
Chcę przez to o czym napisałem powyżej pokazać, że do wolności finansowej może prowadzić wiele dróg. Nie tylko przez … kawalerki:-)
Chciałbym też przytoczyć argument na rzecz 2 – pokojowych, który chyba w dyskusji pod wpisem nie padł.
Rosnący minimalny wkład własny + wyczerpujący się powoli program MdM (koniec w 2018) spowodują, że bez posiadania gotówki przynajmniej rzędu 20-30 tys nie ma co myśleć o zakupie mieszkania (mówię o zakupach w celach konsumpcyjnych).
Przeanalizowałem sobie sytuacja moich znajomych, którzy kupowali w ostatnich latach mieszkania dla siebie do mieszkania. Jestem w takim wieku że prawie każdy mój znajomy jest właśnie na etapie myślenia o własnym lokum lub ma to myślenie za sobą.
I wychodzi mi, że gdyby nie to, że jeszcze 2 lata temu wystarczyło mieć ok 2000 zł na notariusza to na 10 moich znajomych, których kupili mieszkania kupiłoby je może 4, przy czym góra jedna może dwie kupiłyby takie samo, a reszta mniejsze bo nie byłoby ich stać na większy wkład własny przy droższym większym mieszkaniu.
Wniosek jest dla mnie dosyć wyraźny. Młodzi Polacy będą o wiele dłużej dochodzić do własnego mieszkania, a wielu z nich będzie po prostu wybierało wynajem o ile rynek będzie na tyle rozwinięty. Nam się może wydawać że zebranie 20-30 tys nie jest problemem, ale mam znajomych, którzy zarabiają więcej ode mnie, a wyzwaniem jest dla nich zebranie 2000zł na meble do pokoju dla dziecka (zarobki=wydatki).
Kompaktowe dwójki mogą być pożądane na rynku w takiej sytuacji bardziej niż dotychczas z kilku powodów:
1) Są bardziej funkcjonalne dla pary niż kawalerka
2) Wynajem nie jest dużo droższy niż w przypadku kawalerki
3)
Dokończę komentarz ponieważ kliknąłem “Dodaj” przypadkiem :)
3) Koszty utrzymania (czynsz do adm, media itp) w przypadku mieszkań kompaktowych (odnosi się to zarówno do kawalerek jak i dwójek) jest niższy niż w przypadku mieszkań ze “zbędnymi metrami”
4) Również upłynnienie takiego mieszkania może być łatwiejsze niż obecnie.
5) Takie mieszkanie może mieć mniejszą rotację najemców bo jeżeli będzie funkcjonalne i dobrze skomunikowane, a najemca będzie płacić rozsądny czynsz to może w takim mieszkaniu mieszkać aż nie zbierze pieniędzy na wkład własny lub nie zmienią się jego potrzeby życiowe (np: narodziny dziecka). A patrząc na wielu moich znajomych myślę że takie zbieranie wkładu może wielu z nich zająć całą wieczność.
Ja widzę dobre perspektywy dla rynku najmu i nawet demografia nie ma tu większego znaczenia bo po prostu nastąpi odpływ z grupy “kupujących” do grupy “wynajmujących”. Ważne tylko aby rząd jak najmniej ingerował w rynek najmu, a inwestorzy tacy jak my inwestowali w mieszkania odpowiadające na przyszłe zwiększone zapotrzebowanie na rynku.
A ja się zastanawiam nad czymś innym – na ile istotna jest lokalizacja. Z jednej strony Sławek i inni podkreślają, że dużo ważniejsze jest poszukiwanie okazji cenowych i wykorzystywanie ich niż sama lokalizacja, a z drugiej strony nawet dobra okazja, ale w złej lokalizacji nie jest chyba warta zainteresowania?
Przykład z Warszawy:
Znalazłem ostatnio poprzez nieoficjalne (nieinternetowe) kanały okazję w Warszawie, ale niestety… na Białołęce. Po szybkim telefonie okazało się, że sprzedawca jest zdeterminowany do sprzedaży, a cena kawalerki tam jest… porównywalna z kawalerką którą kupiłem pół roku temu we Wrocławiu…
Nawet jeśli wstawiając do modelu Mzuri miesięczny czynsz x 11 / koszty wychodzi mi naprawdę ładna liczba jak na Warszawę (~7%), to mam jednak wątpliwości czy znajdą się chętni do wynajmu na Białołęce (mówiąc szczerze – dalszej Białołęce niż bliższej)… To mnie skłoniło do myślenia, że oprócz poszukiwania okazji cenowych powinniśmy też chyba wyłączać dalekie lokalizacje (bo, nie chcę nikogo urazić, ale Białołęka jest porównywalna czasem dojazdu do centrum Warszawy z Łodzią, a jednak w Łodzi kawalerka byłaby tańsza :) ).
Co sądzicie o tak odległych dzielnicach jak Białołęka? Macie jakieś doświadczenia (ja żadnego, do tej pory unikałem)…
Pozdrowienia!
Warszawiak, w Mzuri opiekujemy się kilku-nastoma może nawet dziesięcioma mieszkaniami na Białołęce. Znajdują one najemców o ile cena najmu nie jest wygórowana, a ta zależy przecież głównie od ceny zakupu (oraz okolicznego rynku).
Co do konkretnej lokalizacji, to aby zbadać popyt zamieść próbne ogłoszenie. Dużo telefonów – ok. brak telefonów – coś nie tak z Twoim ogłoszeniem (być może opis, być może cena, być może lokalizacja). Ale daję sobię uciąć miesięczne przychody z najmu, że jeśli zamieściłbyś ogłoszenie z dobrym opisem i ceną typu PLN 500 miesięcznie, to telefony by się urywały. Przy cenie PLN 600 byłoby ich nieco mniej, przy 700 jeszcze mniej. Pytanie przy jakiej cenie przestałyby w ogóle dzwonić i jak ta cena ma się do kosztów zakupu, remontu, prowizji, itd…
Witam
ja właśnie mam 2 mieszkania miejscowość 40 tyś mieszkańców :
kawalerka 25,6m2 blok 4 p ,z 1987 (super stan bloku-wspólnota)
2 pokojowe 45 m2 blok 10 p z 1985 (sredni stan – spółdzielnia)
kawalerka wynajmowana od 18 m-cy (bez przerw – 1 lokator (para) 8 m-cy i obecna para)
2 pokojowe wynajmowane od 7 m-cy (wstepnie wynajete na 2 lata parze młodych pracujących)
oba mieszkania totalnie do remontów(ale tylko takich szukam)
kawalerka zakup,koszty,remont,doposażenie 84 000 ,operat 98 000
2 pokojowe zakup,koszty,remont,doposażenie 107 000 , operat 143 000
kawalerka wynajeta 670 + 260czynsz
2 pokojowe wynajęte 870 + 380 czynsz
rentowność :
kawalerka 8,75%
2 pokojowe 8,93%
na oba mieszkania w ciągu tygodnia (olx) miałem z 10 chetnych
kawalerki można szybko sprzedać ,ale też można szybko/lub szybciej zaciągnąć kredyt pod hipotekę ,jeżeli jest przymus życiowy
na kawalerkę mam kredyt 63 000 (aktualnie)
a na 2 pokojowe własnie biorę kredyt na 120 000
dróg jest wiele ,rozwiązań jest wiele , teorii jest wiele – a najważniejsze jest DZIAŁAĆ !
Pablo, dzięki za podzielenie się swoim przykładem. Zrobię z tego oddzielny wpis, bo Twój przykład pokazuje m.in to, że da się inwestować z powodzeniem w mniejszych miejscowościach. Wg mnie, naturalnym jest wręcz to, że im mniejsza miejscowość tym zwroty powinny być większe. U Ciebie są całkiem przyzwoite z jedną drobną uwagą jeśli chodzi o zwrot. Wyliczona przez Ciebie rentowność nie uwzględnia prowizji Mzuri za zarządzanie, co jest w pełni zrozumiałe, bo obsługujesz te mieszkania samodzielnie. Natomiast należy pamiętać, że zwroty podawane wg metodologii Mzuri są w rzeczywistości wyższe. Pewnie dla 40-tyś miasta ustawiliśmy próg rentowności nieco wyżej.
Tak czy inaczej, gratuluję i trzymam kciuki za powodzenie kolejnych kroków na drodze do wolności finansowej. Masz rację – najważniejsze jest DZIAŁAĆ!
To mój pierwszy komentarz na Twoim blogu. Czytam go od ok 4 miesięcy i głównie dzięki niemu zdecydowałem się na pierwszą inwestycję. Kupiłem 90m mieszkanie we Wrocławiu z super układem pod podział. Długo zastanawiałem się czy dzielić ją na 2 2-pokojowe mieszkania czy 4 kawalerki. Po analizie czynszow w okolicy zdecydowałem się na to drugie rozwiązanie. Wyjdą z tego 4 kawalerki 20~21m. Obecnie jestem w trakcie uzyskiwania pozwolen na budowę bo mieszkanie jest do kapitalnego remontu.
W celu obniżenia kosztów zdecydowałem się na 1 wspólny piec gazowy do ogrzewania wszystkich 4 kawalerek (odpada 4-kronty miesieczny abonament za gaz, 4 przeglady co roku itp). Planuje zalozyc 4 podliczniki prądu oraz podliczniki cieplej i zimnej wody.
Rozwazam jeszcze czy w każdej kawalerce stawiać osobną pralkę, czy lepiej zrobić jedną na wspólnym holu?
Czy ktoś z fridomiaków ma doświadczenia przy hurtowych zakupach sprzetu agd – w sumie wszystko x4 to wyjdzie dość duża suma.
Czy moje plany wyglądają słusznie? Nie ukrywam, że mam sporego stresa jak to wszystko wyjdzie gdyż odrazu wskoczyłem na głęboką wodę.
Grzesiek, dzięki za pozostawienie swojego pierwszego komentarza oraz za ciepłe słowa. Cieszę się, że zaczynasz działać. Trzymam kciuki. Zrobię z Twojego komentarza oddzielny wpis. Może dostaniesz więcej porad. Mnie Twój pomysł się podoba. Trzymam kciuki za jego udaną realizację.
szacun, za pomysl :)
Myslalem o tym samym z powodu braku malych kawalerek w moim miescie. Ceny za metraz duzych mieszkan i malych kawalerek sa prawie dwukrotne u mnie (!)
Jak idzie inwestycja?
Mam jeszcze pytanie jak rozwiązujecie kwestię wyposażenia, z jednej strony im więcej sprzętu tym większe ryzyko awarii ale wyższy standard. Zastanawiam sie czy kupowac piekarnik do kawalerek. Sam często go używam więc myślę, że chyba powinien być. Jakie jest wasze zdanie na ten temat?
Warto poszukać używany.