17

02.2016

Jak żyć z najmu – podcast na blogu jakzarabiacpieniadze

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Edukacja finansowa, Fridomia, Multimedia, Napisali o ..., Nas, Wynajem

ilość komentarzy: 30

Dzięki rekomendacji Roberta (duże dzięki Robert!) oraz miłemu zaproszeniu Mateusza, miałem okazję ostatnio gościć na łamach bloga jakzarabiacpieniadze. Nasza rozmowa z Mateuszem odbyła się w formie podcastu, którego nie miałem jeszcze okazji odsłuchać. Mam nadzieję, że jest ok. Mateusz, dzięki za zaproszenie!

Oto link: http://www.jakzarabiacpieniadze.com.pl/2016/02/sawek-muturi-jak-zyc-z-wynajmu-mieszkan.html

Przy okazji zaproszenia od Mateusza, trochę poszperałem po Jego blogu. Cieszę się, że istnieje blog, który popularyzuje edukację finansową z różnych obszarów zarabiania.  To bardzo wartościowe, choć wiem, że głosy bloga Mateusza, fridomii i innych tego typu są jak wolanie na puszczy. Zagłuszone potężną tubą medialną wszystkich koncernów, banków, sklepów, magazynów kolorowych itp przekonujących Polki i Polaków, że do szczęścia potrzebny jest im zakup kolejnego czegoś, kolejnego gadżetu, większa konsumpcja. Uczą jak wydawać, a nie jak zarabiać pieniądze. Jak zaciągać długi konsumpcyjne, a nie jak inwestować. Jak stawać się coraz bardziej zależnym od koniunktury, od pracodawcy, od decyzji szefów banku centralnego w obcym kraju, a nie jak powiększać strefę swojej wolności finansowej.

No ale cóż, nie załamujemy rąk! Działamy dalej. Wytrwałości Mateusz!

Podziel się!

0

Komentarze:

  1. BiL pisze:

    Witam!
    Bardzo fajny blog :) Trafilem tutaj przypadkiem kilka dni temu, ale bede zagladal czesciej. Mieszkam od prawie 8 lat w UK. Od stosunkowo niedawna mam powiekszajaca sie wlasna cudowna rodzine. W tym szybkim zyciu londynskim stala sie rzecz dziwna – wolnosc finansowa zniknela z mojego radaru (sam nie wiem jak do tego doszlo) – takze dzieki wielkie za doprowadzenie mnie z powrotem do pionu :)
    Swietny podcast Slawek. Blog o nieruchomosciach wiec czas na nieruchomosci. Obecnie zaczynam swoja przygode z nimi.
    W planie mam za okolo 5 lat zainwestowac rowniez w cos w Polsce (wydaje mi sie, ze to bedzie dobry moment na kupno okazji troszke juz po pierwszych oznakach demograficznych problemow). Jeszcze nie zdecydowalem w co dokladnie bede inwestowal, ale mam kilka pomyslow.

    Sledze regularnie rynek Polski jak i inne rynki europejskie glownie oczywiscie UK, ale rowniez Wlochy, Hiszpania, Francja, Grecja, Chorwacja i Bulgaria.

    Zastanawiam sie w jakiej formie wy widzicie Polskie nieruchomosci za okolo 5 lat? Czy rowniez interesujecie sie nieruchomosciami w innych krajach i inwestujecie w nie? Jesli tak to jak widzicie obecnie ich ceny i perspektywy w stosunku do nieruchomosci w Polsce? patrzac oczywiscie na glowne czynniki ksztaltujace te kwestie. Ktore kraje sa obecnie waszym zdaniem ‚tanie’, a ktore ‚drogie’? Gdzie beda wzrosty, a gdzie spadki?

    Ja zdaje sobie sprawe, ze wszystko zalezy od lolalizacji i konkretnej nieruchomosci, ale takie ogolne spojrzenie i analiza rynku europejskiego moze byc dla wielu dobrze wykorzystana chwila.

    Pozdrawiam,

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      BiL, moja analiza obcych rynków będzie dość krótka. Sami nie inwestujemy i odradzamy. Inwestowanie w nieruchomości łaczy się z ryzykiem. Zawsze. Inwestowanie na rynkach, których nie zna, jeszcze bardziej to ryzyko powiększa. Zamiast być inwestorem (ktoś kto wie, że to co kupuje da mu dobrze zarobić) stajesz się spekulantem (ktoś kto kupując, ma nadzieję, że zarobi). Różnica sprowadza się do znajomości rynku.

      Pisałem już o tym kilkukrotnie na łamach fridomii. Jak chcesz więcej argumentów, to proponuję byś poszperał.

      0
      • Robert pisze:

        No właśnie w cokolwiek chcesz zainwestować, można Ci dać jedną dobrą radę – inwestuj w coś, na czym się znasz. Obojętnie czy będzie to giełda, akcje, obligacje, jakieś forexy, czy nieruchomości. Jeśli nie mam pojęcia o giełdzie, to jak określisz moje inwestowanie, gdybym dzisiaj poszedł i z ulicy bez żadnej analizy za 100.000 zł kupił jakieś akcje na polskiej giełdzie? Hazard, głupota, lekkomyślność?

        To samo dotyczy nieruchomości. Jeżeli nie mam żadnej wiedzy na temat nieruchomości w Grecji czy Hiszpanii, albo moja wiedza ogranicza się do przeczytania kilku artykułów w prasie, to jak nazwiesz kupowanie mieszkań na wynajem w tych krajach?

        Poza tym jak widzisz zarządzanie najmem mieszkaniem w odległym kraju?

        0
        • BiL pisze:

          Hej Robert,
          Kupujac swoj pierwszy dom jako inwestycje ciezko powiedziec, ze sie na tym zna. Przynajmniej mi do tego daleko, ale od pierwszego domu trzeba zaczac jesli chce sie to robic.

          Inwestowanie w to na czym sie dobrze zna ma oczywiscie wiele plusow, ale nie jest gwarancja sukcesu. Takich gwarancji nie ma.

          Faktycznie wiedza ograniczajaca sie do przeczytania kilku artykulow w prasie, raczej nie jest wystarczajaca, ale w polaczeniu z dobra intuicja i dobrym momentem na rynku tak podjeta decyzja moze okazac sie lepsza inwestycja niz inwestowanie na rynku na ktorym sie super znasz, a na ktorym nie ma okazji badz perspektywy sa srednie. Moze, ale oczywiscie nie musi.

          Co do gieldy, to kupowania jednej spolki na chybil trafil bym nie polecal. Ale jesli ktos chce cos takiego zrobic to jego wybor.
          .
          Mieszkam w UK, bardzo duzo brytyjczykow posiada nieruchomosci zagranica, czesto w krajach gdzie jest duzo slonca. Ich obsluga czesto zajmuja sie firmy wlasnie takie jak firma Slawka.

          0
        • Sławek Muturi pisze:

          BiL, będąc na konferencji nieruchomościowej w Londynie jakieś rok temu słyszałem o wielu przypadkach tego, że Brytyjczycy kupili tanie domy w USA, które nie tylko nie przyniosły im dochodów, ale wpędziły w dodatkowe, wysokie koszta. W nieruchomościach brak wiedzy lub współpraca z niesolidnymi firmami może Cię wiele kosztować. Ale jeśli masz ochotę spróbować, to próbuj. Może uda Ci się akurat trafić na swoje deal’e życia? Jest pewnie 15% szans, że będą to wyjatkowe deale i tylko 5% szans, że stracisz zainwestowane pieniądze. Jeśli takie prawdopodobieństwo Cię nie odstrasza, to „go for it”. Jak mówią Brytyjczycy – „no risk, no fun!”. Powodzenia!!!

          0
      • BiL pisze:

        Dzieki za odpowiedz Slawek,
        Troche poprzegladalem juz bloga i cos o tym znalazlem.W pelni sie zgadzam, ze kazda inwestycja to ryzyko. W kazdej inwestycji przeciez chodzi o to zeby stosunek ryzyka do potencjalnego zysku nam odpowiadal. Decyzje natomiast podejmujemy kierujac sie faktami i przeczuciami. Dla mnie roznica w podejsciu inwestorskim a spekulanckim do jakiejs nieruchomosci, to roznica w nastawieniu co z tej nieruchomosci chcemy osiagnac i w jakim czasie.

        0
        • Sławek Muturi pisze:

          BiL, jeśli masz na myśli czy chcesz zainwestować czy kupić na własny użytek (konsumpcja) to wtedy się zgodzę, że dużo zależy od nastawienia. Natomiast jeśli chcesz zainwestować, to bez względu na cel inwestycyjny, wydaje mi się, że podstawą jest wiedza. Albo Twoja, labo kogoś do kogo masz zaufanie. Brak wiedzy powoduje, że spekulujesz zamiast inwestować. Przynajmniej tak mi się wydaje…

          0
        • Robert pisze:

          Wydaje mi się, że w kupowanie apartamentów nad morzem czy w górach na wynajem dla siebie czy dla turystów należałoby się wstrzymać jak już będziesz miał portfel mieszkań na wynajem w „normalnych” miastach, jak już nie będziesz wiedział co robić z pieniędzmi. Na pewno bym nie doradzał zaczynać inwestowanie w nieruchomości na wynajem poprzez skok na głęboką wodę i od razu kupowanie czegoś za granicą czy nad morzem.

          0
  2. BiL pisze:

    Hej Slawek,
    Mialem na mysli oczywiscie nieruchomosc inwestycyjna. Oczywiscie kupujac taka trzeba miec rozwiazany problem wlasnego dachu nad glowa. Chyba, ze traktujemy pierwsza jako inwestycyjna i zajmiemy w niej np. jeden pokoj z trzech dostepnych.
    Piszac o nastawieniu mialem na mysli strategie, czy kupujemy nieruchomosc z zamiarem np. odsprzedania za kilka lat gdy cena wzrosnie, czy moze myslimy bardziej o tym aby posiadac ja dlugoterminowo.

    Ceny w krajach takich jak Hiszpania czy Grecja sa okolo 40% nizsze niz kilka lat temu, a jak na kazdym rynku znajduja sie zmotywowani wlasciciele chcacy pozbyc sie nieruchomosci jak najszybciej sklonni obnizyc cene o kolejne 20-30%. Oczywiscie zakup podobnego domu na tej samej ulicy o 60% taniej niz kupil sasiad dziala na wyobraznie (przynajmniej moja :) )
    Pozdrawiam

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      BiL, sugeruję byś poczytał trochę fridomii. Zorientujesz się, że przy budowaniu wolności finansowej, raczej nie myślimy o kupnie w celu odsprzedaży. Raczej o kupnie na wynajem.

      A co do tego, że ceny w Hiszpanii czy Grecji są niższe niż były – wg mnie niewiele z tej informacji wynika. Tak samo jak z informacji że dziś ponoć działkę na Księżycu też można kupić taniej niż jeszcze kilka lat temu. Ważne jest by tanio kupić (tu masz rację). Ale tylko wtedy jesli wiesz, że potem uda Ci się zyskownie wynająć i mieć z tego stały, regularny wpływ gotówki. Jeśli jesteś pewien, że to Ci się uda w Hiszpanii lub w Grecji, to powodzenia! Życia nie stracisz, w najgorszym przypadku trochę oszczędności:-)

      0
    • flow pisze:

      nie lepiej kupić drogo i drogo wynająć?

      0
      • BiL pisze:

        Flow,
        Zdecydowanie lepiej kupic tanio i drogo wynajac :)
        Na koniec dnia robisz to po to zeby z pieniedzy ktore w nieruchomosc ‚wrzucasz’ czerpac jak najwiecej pieniedzy (dobra kasa z wynajmu + wzrost wartosci nieruchomosci w czasie). Jak kupisz taka sama nieruchomosc jak Twoj sasiad o 50% taniej, to masz o 50% lepsze z niej zwroty niz on.

        0
        • Sławek Muturi pisze:

          BiL, chyba za dużą wagę przywiązujesz do sąsiadów:-) Teoretycznie masz rację, ale wiedz, że w Polsce większość sąsiadów kupuje mieszkanie dla siebie, konsumpcyjnie, a nie inwestycyjnie na wynajem. To, że kupisz coś 50% taniej nie musi być dobrą inwestycją.

          Na przykład, kupno luksusowego domu w Konstancinie za 12 mln gdy cena podobnego wynosi 24 mln raczej nie będzie dobrą inwestycją. Nawet jeśli uda Ci się dodatkowo wytargować się do 8 mln. Przykład może skrajny, ale tak samo skrajne jest dla mnie kupienie czegoś w Grecji czy w Hiszpanii.

          BiL, nie chcę już więcej Ciebie powstrzymywać. Jeśli masz na to ochotę, to kup te tanie nieruchomości i za 5 lat napisz jakie są Twoje doświadczenia. Życzę Ci by były bardzo pozytywne!

          0
        • flow pisze:

          powiem Ci szczerze ze nie interesuje mnie cena zakupu za mkw interesuje mnie tylko rentowność netto wyrażona w %.

          z tego powodu nawet wole kupic mieszkanie za 9knetto i miec z tego 7-10% niz za 6k netto i miec to samo. mniej pracy bedzie:)

          pzdr

          0
  3. BiL pisze:

    Hej Robert,
    Ja zaczynam dopiero swoja przygode z nieruchomosciami, ale atrakcyjnosc turystyczna jest jednym z waznych czynnikow ktore biore pod uwage. Az do tego stopnia, ze nigdy nie kupie nieruchomosci w miejscu ktore nie jest odwiedzane przez turystow. Za 10-15 lat swiat bedzie wygladal zupelnie inaczej niz obecnie wiec biorac pod uwage jak nowe technologie zmieniaja sposob w jaki pracujemy doszedlem do takich, a nie innych wnioskow.

    0
    • Robert pisze:

      „nigdy nie kupie nieruchomosci w miejscu ktore nie jest odwiedzane przez turystow” – hmmmm poczytaj ten blog i książki Sławka, zobaczysz, że tu panuje jednak inne podejście do tematu. Twoje podejście bardziej pasuje do biznesu hotelowego ;-)

      0
      • Sławek Muturi pisze:

        BiL, w uzupełnieniu tego o czym pisze Robert, dodam, że oczywiście nie jest tak, że nie jest tak, że uznajemy tylko jedną, jedyną słuszną drogę do wolności finansowej. Dróg jest wiele. Wydaje nam się jednak, że droga przez nieruchomości zagraniczne jest po prostu dużo bardziej ryzykowna. I to włąśnie przed tymi ryzykami ostrzegamy.

        Jeśli w Polsce osiągniesz 8-10% zwrotu brutto, a w Grecji przed kryzysem było – załóżmy – 5%, to spadek cen o połowę nadal nie czyni z inwestowania w Grecji „dobrej okazji”. Biorąc pod uwagę dodatkowe ryzyka jakie bierzesz na siebie, to zwrot przed kryzysem musiałby być o wiele wyższy. A jaki był pewnie nie wiesz. Jaki będzie też pewnie nie wiesz nie znając tamtych rynków… Sama niższa cena (wg zapewnień sprzedających, bo pewnie sam nie masz takiej wiedzy) to jeszcze nie wszystko…

        Ale tak jak mówiłem przed chwilą w innym komentarzu, ja Cię już więcej od tego pomysłu nie będę odciągał. Bo prawdę mówiąc, tak jak Ty, też nie mam wiedzy i być może inwestycja w Grecji jest w tej chwili najlepszą inwestycją na naszej planecie. Realnie wydaje mi się, że szansa na to wynosi 5%, szansa że stracisz na tym – 10%. Ale to Twój wybór, Twoja decyzja i Twoje ryzyko. Powodzenia!

        0
        • Tomek pisze:

          Jakie macie doświadczenia z najmem mieszkan 3 pokojowych? Czy trudniej je wynająć niż kawalerki ?

          0
        • Sławek Muturi pisze:

          Tomek, potwierdzam, że jest trudniej. Dlaczego? Bo mniej ludzi szuka mieszkania 3-pokojowego niż kawalerki. Rozważ ewentualnie wynajem na pokoje, wtedy chętnych powinieneś mieć więcej, krótsze pustostany, więcej pracy przy zarządzaniu, ale też wyższy zwrot z najmu. Powodzenia!

          0
      • TeEm pisze:

        @Robert –
        zaskakuje mnie Twoje podejście do tematu i chciałabym lepiej zrozumieć, co masz na myśli mówiąc ‚normalne’ miasto. Ja mam mieszkanie w okolicy, w której rocznie przebywa coś około 8 mln turystów lub więcej. Moje miasto w rankingach turystycznych przebija Sewillę i… Wenecję ;) Sama Wieliczka (wielkości kllku ulic na Ochocie) ma z milion turystów rocznie. Zapewniam Cię, że jest to jak najbardziej ‚normalne’ miasto.

        Ktoś może mieszkać w Sopocie i kupując kawalerkę ‚pod okiem’ automatycznie nie dość, że ma ją w mieście gdzie pracuje, to jeszcze w miejscu turystycznym, i to jeszcze nad morzem.
        Myślę, że osoby z Trójmiasta, Ustki, Świnoujścia czy innych miejsc sądzą, że mieszkają w miastach ‚normalnych’.

        Czemu ktoś, kto inwestuje w mieszkania na wynajem nie miałby tego – myśląc o noclegach – nie wykorzystać? Łódź jak chodzi o najem opiera się w dużej części na studentach, ale tak naprawdę wielu z nich nie zostaje w Łodzi po zakończeniu edukacji, idą w świat – do Warszawy np. – dalej.
        Zmienia się częstotliwość, z jaką rotują Twoi ‚turyści’ oraz ich cel – ktoś przyjeżdża na urlop, a ktoś zdobyć edukację. Każdy z pobytów jest planowany na czasowy.
        Więc gddyby się głębiej zastanowić, to w czym lepsi są studenci od podróżników? Są inni i wymagają innej obsługi. Studenci są bardziej stacjonarni (co do zasady, bo są też tacy, co szybko rotują ;) )

        M y ś l ę sobie, że tak naprawdę to kwestia modelu zarządzania że tak powiem zmianą, jaki przyjmiesz – w sensie konieczności aktywności ‚administracji’ ze względu na częstotliwość zmian lokatora. Jeśli jest konkretny pomysł, jak zaopiekować się (osobiście czy przez firmę) zawiadowaniem lokalem (klucze, stan wyposażenia) oraz jego standardem (czy z ręcznikami wymienianymi na czyste, czy z mydłem w łazience, czy z pościelą czy dla tych ze śpiworami, kto zmienia ewentualną pościel i tankuje ekspres do kawy) – to wydaje mi się, że plan na miasto turystyczne samo w sobie jest OK.
        Plan na miasto turystyczne z opcją na możliwość stałej pracy czy studiowania – jak Kraków – jest bardzo OK i widzisz to w cenach za mkw mieszkania :/

        Zgadzam się też z tezą, że obecnie ludzie często podróżują dla samego podróżowania, a ruch turystyczny jest świadomie generowany przez tzw. ‚przemysły kultury’ – czyli napędzany wydarzeniami sportowymi, muzycznymi czy jakimi tam jeszcze (w Krk będzie w lipcu ŚDM i hotele już na cały ten miesiąc – nie tydzień, kiedy będzie trwać impreza) dwukrotnie podniosły ceny za nocleg.

        Oczywiście – wynająć kawalerkę parze, która przyjechała na studia a potem się pobierze i będzie odkładać na własną kawalerkę to pewnie plan na to, jak przez 15 lat pobierać czynsz od mieszkańców, którzy już się na dobre zadomowili.
        Ale wynajmowanie z częściej rotującymi lokatorami, którzy przyjeżdżają np. w celach biznesowych czy na jakieś konkretne wydarzenie kulturalne też – moim zdaniem – nie musi być złe, co więcej – może przynosić jak sądzę (bo konkretnej symulacji nie robiłam) większe zyski.

        0
        • Robert pisze:

          Hej TeEm, oczywiście moje określenie „normalne” miasto było tutaj dużym skrótem myślowym i pewnym uproszczeniem, żeby się nie rozwlekać.

          Nie wiem na ile przeczytałaś wpisy na tym blogu czy książki Sławka, ale generalnie nasza idea jest taka, żeby osiągnąć wolność finansową (tytułową fridomię) poprzez uzyskanie dochodów stricte pasywnych z wynajmu nieruchomości. Oczywiście sposobów na fridomię jest wiele, jednak my koncentrujemy się na nieruchomościach i ich wynajmie. Oczywiście samych nieruchomości też jest wiele rodzajów (mieszkalne, użytkowe, garaże, ziemia pod wiatrak czy wieżę sieci komórkowej). Jednak jak pewnie zauważysz z lektury książek Sławka, główna uwaga koncentruje się na wynajmie mieszkań.

          Twoje pomysły związane z turystami bardziej mi przypominają usługę hotelową. Przykładowo turysta przyjeżdża na weekend do Twojego mieszkania np. w Gdańsku, Kołobrzegu czy Międzyzdrojach. Musi mieć uszykowaną pościel, posprzątane. Jak wyjedzie to znowu trzeba po nim posprzątać, uprać pościele itd. Roboty z tym pewnie mnóstwo. Zarobek pewnie większy niż gdyby wynająć komuś na stałe do zwykłego mieszkania. Jednak przyznasz, że nie jest to dochód pasywny, jest to robota pewnie cięższa niż wiele innych ;-)

          Oczywiście można powierzyć obsługę takiej miejscówki jakiejś lokalnej firmie która by się tym zajmowała i wtedy dochód byłby pewnie w miarę pasywny. Być może również naczytałaś się reklam różnych firm czy deweloperów, którzy oferują takie mieszkania czy domy „wakacyjne” w górach czy nad morzem i zapewniają o „gwarancji” czynszów czy zwrotów na poziomie jakiegoś tam % przez ileś tam lat. Przed takimi zapewnieniami czy gwarancjami przestrzegaliśmy na blogu wielokrotnie.

          Tylko tyle miałem na myśli pisząc o „normalnych” miastach pod kątem wynajmu. Oczywiście taki Gdańsk może spełniać obie definicje – stały najem oraz taki turystyczny. Jednak ani ja, ani pewnie Sławek nie mamy na ten temat wiedzy czy doświadczeń. Również Mzuri koncentruje się na stałym wynajmie mieszkań i ich obsłudze, a nie codziennym sprzątaniem lokali turystycznych jak w hotelu ;-)

          Oczywiście na blogu możemy tutaj poruszać najróżniejsze tematy i doświadczenia, również takie sposoby zarabiania jak wynajem na kilka dni turystom naszych mieszkań, jednak weź pod uwagę powyższe – że ani ja, ani Sławek pewnie nie doradzimy Ci nic mądrego w tym temacie, bo się po prostu w takie pomysły nie bawimy ;-) Co nie znaczy, że inni Czytelnicy może mają więcej doświadczeń w tym zakresie.

          Pozdrawiam!

          0
        • flow pisze:

          miasto turystyczne czy w ogole najem na doby jest możliwy tylko przez firmy zarzadzjace i wyspecjalizowane na danym lokalnym rynku.
          z doświadczenia moge powiedzieć ze rentowność zawsze jest wyższa niz w tradycyjnej mieszkaniowce.

          Ponadto jesteśmy w silnym rynku hossy jeżeli chodzi o ruch turystyczny w PL i na chwile obecna z wyjątkiem polityków nie ma zadnego zagrożenia załamania tego trendu.

          Polska jest modna:)

          pzdr
          flow

          0
      • TeEm pisze:

        @ Robert – dzięki za wyjaśnienie. Jednak – patrząc na to, kjak planujecie, że w perspektywie zmieni się rybek – nie jest racjonalnie brać ten wariant pod uwagę?
        Nie mam praktyki – poza ‚stacjonarnym’ wynajmowaniem i to przez którki bardzo okres czasu – ale sytuacja z symulacją najmu ‚turystycznego’ – począwszy od tego, że różnie mozesz zdefiniować swój standard – od hotelowego 5* aż po gołe, że tak powiem, ściany – wydaje się generować nawet o 1/3 wyższe zyski z najmu.
        Przynajmniej w okolicy tak turystycznej, jak moja.
        I zastrzegam, że ceny mieszkań w wysokim standardzie, ale położonych blisko lub na terenie Starego Miasta osiągają ceny za nocleg nawet i niemal 300 pln/os.

        0
        • Robert pisze:

          OK jasne rozumiem, że najem na cele turystyczne może przynosić znacznie większe dochody, jednakże pewnie są też okresy martwe, no i co najważniejsze pod kątem fridomii, obsługa tego wymaga jednak mnóstwa roboty.

          0
  4. BiL pisze:

    Czytam Slawku :)
    Masa wartosciowych informacji sie tutaj znajduje. Ciesze sie, ze tu trafilem :)
    Co do nizszych cen, to aby ocenic prawdziwa wartosc nieruchomosci konieczne jest spojrzenie na to w jakiej cenie sprzedawaly sie ostatnio nieruchomosci w okolicy. Ale trzeba tez wiedziec po ile sprzedawaly sie w latach poprzednich.Kupujac dom w Hiszpanii czy Grecji o polowe taniej niz kilka lat temu kupil Twoj sasiad, masz to samo co twoj sasiad tylko o 50% taniej a co bedzie dalej rynek udowodni, bo nigdy sie nie myli :) Oczywiscie moga byc dalsze spadki, ale 50% w dol to naprawde duzo jak na nieruchomosci co moze oznaczac, ze ubijane jest dno i mozna liczyc na odbicie w najblizszym czasie. Moim zdaniem wzrost wartosci nieruchomosci to glowny czynnik ktory sklania inwestorow do inwestowania akurat w takin a nie innym miejscu.

    0
  5. Mateusz pisze:

    Witam wszystkich, nie wiem czy jest to dobrze wybrane miejsce na taki wątek ale… zaryzykuję, gdyż potrzebna mi rada.
    Mam trochę lokali komercyjnych bardzo różnego typu, różnych metraży, lokalizacji i potencjalnego przeznaczenia (wszystkie znajdują się w mieście w którym mieszkam, ok 400tys mieszkańców), najważniejszy z nich, stanowiący dotąd niejako fundament moich dochodów z najmu to lokal o charakterze raczej handlowym na parterze kamienicy w ścisłym centrum o powierzchni 54m (ulica raczej mocno handlowa, butikowa, chociaż ruch na niej już nie ten co 10 lat temu). Jeszcze 5 lat temu czynsz jaki płacił najemca wynosił za ten lokal 6,5tys zł miesięcznie (wtedy jeszcze lokal wynajmował mój tato), potem w raz ze spadkiem koniunktury czynsz musielismy znacznie obniżyć (kilkakrotnie, ostatecznie osiągnał pułap 4tys zł) Teraz najemca prawdopodobnie odejdzie gdyż twierdzi że opłacalnośc jest zbyt slaba, zastanawiam się nad dalszymi perspektywami tego lokalu. Mimo wszystko jest to nadal jeden z lepszych punktów handlowych w skali centrum tyle że jak wiadomo handel przenosi sie do hipermarketow na przedmiesciach i centrum znaczy dziś mniej niż kiedyś. Mam rację? Z moich informacji wynika że cena za metr (przy obecnych 4tys zł) nie jest wyższa niż podobnych sąsiednich lokali na tej ulicy, których właścicieli w wiekszosci znam (powiedziałbym że jest nawet w większości przypadków nieco niższa). Obawiam się jednak że po odejsciu najemcy może być trudno wynając ponownie i będzie stał miesiącami z naklejonym banerem. Ewentualnie mogę znów zejśc obecnemu najemcy o kolejne 500zł co wcele nie gwarantuje że zmieni zdanie (taki czynsz byłby już moim zdaniem poniżej średniej ceny za metr za taki lokal). Co moglibyście mi poradzić, czy czasy dobrych dochodów z tego typu lokali rzeczywiscie bezpowrotnie mineły ??
    Pozdrawiam
    Mateusz

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Mateusz, na wstępie zaznaczę, że3 nie czuję się ekspertem od lokali użytkowych i mam nadzieję, że odpowiedzą Tobie również osoby mające większe doświadczenie. Natomiast z moich obserwacji (Łódź, ul Piotrkowska oraz Warszawa, ul Chmielna) wynika, że czasy dobrych dochodów nie minęły bezpowrotnie. Za jakiś czas Twoja ulica zakupowa pewnie zamieni się w ulicę np rozrywkową, z barami, restauracjami, itp. Pytanie jak szybko to się wydarzy.
      Ja na Twoim miejscu porozmawiałbym z obecnym najemcą i zorientował się przy jakiej zniżce czynszu on by pozostał (lepszy wróbel w garści). I wtedy na spokojnie bym sobie przeliczył ile ta zniżka wynosi teoretycznych miesięcy pustostanu. Jeśli kilka, to pewnie bym się – na Twoim miejscu – zgodził biorąc pod uwagę rewolucję, która teraz ma miejsce na Twojej ulicy w związku z odpływem handlu do galerii handlowych. Powodzenia!!!

      0
      • Monte pisze:

        Sławku mój przykład z kolei potwierdziłby tezę Mateusza. Mam w rodzinie właścicieli lokali o tych samych cechach czyli – starówka miasta, przy głównych placach, gdzie kiedyś kwitło życie i biło serce miasta. Odkąd na obrzeżach powstały 2 centra handlowe po lokalach w kamienicach starówki hula wiatr, jest sporo do wynajęcia, pzostali notariusze.
        Może bardzo ważne przy tym jest to że miasto ma 70 tyś mieszkańców. Podejrzewam że największe miasta (Wwa, Ldz) są w stanie wyleczyć się z opętańczej hipermarketyzacji. Małe mieściny (jak 70 tyś) będą na wiele lat skutecznie zarżnięte przez hipermarket lub centrum handlowe i obawiam się że tam życie na starówki nie powróci… pytanie tylko do którego wora trafi 400 tyś. bo jest to już spore jak na nasze warunki. Życzę aby nie podzieliło losu małych miasteczek.

        0
  6. Mateusz pisze:

    Dzieki za odpowiedź, no nie wiem czy perspektywy lokali rozrywkowych tutaj są, to jednak nie stare miasto… Na razie butiki są wypierane przez…. kebaby :(

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Mateusz, oczywiście nie znam lokalizacji Twojego lokalu, ale centra rozrywki to nie zawsze i nie tylko stare miasto. Tu gdzie teraz jestem, w Singapurze, nowe centra jedzenia, barów i rozrywki powstają w wielu miejscach. Czasami dość zaskakujących. W Warszawie też mamy tego przykłady, np Soho Factory i okolice na Pradze Południe. Albo ul Ząbkowska na Pradze Północ. Sama ulica Francuska też nie leży w centrum, ale na Saskiej Kępie, po praskiej stronie Wisły.

      0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK
I FRIDOMIAKÓW

 

30 maja, godzina 19:30-21:00 – webinar z Jankiem Dziekońskim pt. „Jakie są strategie inwestowania w mieszkania – część 3?”. Szczegóły tutaj

31 maja 2019 r., piątek – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Okazją do spotkania będzie już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

10-11 czerwca, Sopot – wystąpienie Jana Dziekońskiego w Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie (szczegóły wkrótce).

15 czerwca, Warszawa, restauracja SixSeasons – wystąpienie Jana Dziekońskiego w Warszawskim Forum Nieruchomości (szczegóły wkrótce).

 

NAGRANIA OSTATNICH WEBINARÓW:

Social media:

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Moja życiowa misja

Osiągnąłem wolność finansową dzięki inwestowaniu w mieszkania na wynajem, Pierwsze swoje mieszkanie na wynajem kupiłem w 1998 roku, gdy nie było jeszcze w Polsce kredytów hipotecznych ani żadnych książek nt inwestowania w mieszkania na wynajem, żadnych źródeł wiedzy. Pracując w Andersenie, a potem w Deloitte) systematycznie oszczędzałem, żyjąc PONIŻEJ swoich możliwości finansowych. Nie dziadowałem, tylko po prostu nauczyłem się nie kupować czegoś (duży dom, prestiżowy i drogi samochód czy zegarek, drogie wakacje w sieciowych hotelach) tylko [...]

Najnowsze komentarze

  • Kuneg: Znam przypadek, że najemcy celowo szukali najmu że zryczałtowanymi mediami. Prądu wyciągnęli na 1,5 tys. zł...
  • Paweł: Dzięki bardzo. To dużo wyjaśnia. Czyli licytacje komornicze na nieruchomościach z wpisaną hipoteką przymusową...
  • Jan Dziekonski: Jeszcze ciepły: https://www.youtube.com/watch? v=td7C2jSvZs0
  • Jacek: Byłem właścicielem mieszkania w Berlinie i potwierdzam, pełna komuna. Absolutnie nieopłacalny biznes,...
  • Franczeski: Tylko pierwotny, szkoda czasu na zabawę z byłymi właścicielami. Ja teraz kupiłem mieszkanie na Targówku...
  • Paweł: Witam kiedy będzie można obejrzeć zapis webinarium bo nie mogłem być niestety obecny
  • Yogi: Tomek, dzięki za sugestię. Mam porównanie zużycia, bo sprawdzałam 4 lata wstecz roczne rozliczenia ze...
  • Tomek: Obawiam się, że niewiele możesz zrobić, co najwyżej następną umowę zrobić z mediami nieryczałtowo. Nie bardzo...
  • Yogi: Witam, bardzo proszę o pomoc w rozwiązaniu problemu z najemcami. Otóż w umowie mają oni zapis, że media są...
  • Sławek Muturi: Jestem już w Noukchott, stolicy Mauretanii 🇲🇷. Normalnie stąd pojechał bym dalej na północ do Sahary...
  • Sławek Muturi: Cerwantes, dzięki za ciekawą propozycję. Zawsze dzieliłem wolność finansową na … %. Np jeśli...
  • Sławek Muturi: Aga-ta to ja Tobie dziękuję za towarzyszenie mi w drodze postkorporacyjnej. Dzięki za Twoje rzeczowe i...
  • Sławek Muturi: Xav, Nie, nie miałem. Może tylko chwile załamania spowodowane zachowania i niektórych najemców. Ale...
  • Sławek Muturi: Bolo, masz wiele racji. Utrzymanie wolności finansowej wcale nie jest automatem. Potrzeba silnej...
  • Bolo: Z doświadczenia wiem, że łatwiej osiągnąć wolność finansową niż ją utrzymać. Człowiek ma tyle ułomności, że:...
  • Jan Dziekonski: BiL – te będą po powrocie Sławka z wojaży, musimy razem ustalić :)
  • BiL: Hello, z gory przepraszam jesli cos przeoczylem, ale chyba jakos sie wam to troche wyslizgnelo spod radaru? :)...
  • Aga-ta: No tak, nawet mały krok do przodu jest lepszy niż stanie w miejscu :-) I pewnie dlatego też nie żałujemy....
  • Bolo: Cześć. Kilkanaście lat temu, w okolicach ogólniaka czułem już, że chcę być rentierem. Nie umiałem tego do końca...
  • Jan Dziekonski: Bartku, pytania dość szczegółowe, odpowiedzi oczywiście mam, zobaczymy jak czasowo się wyrobimy =)...

Najnowsze wpisy

created by Water Design