05

04.2016

Pytanie Bartka ws m.in. kredytów hipotecznych

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Jak sfinansować zakup nieruchomości

ilość komentarzy: 49

Otrzymałem poniższe pytanie od Bartłomieja. Możecie proszę pomóc w odpowiedzi?

Hej,
pisałem do Ciebie już kilka razy i pozwolę sobie kolejny razy zadać mailowo nurtujące mnie pytanie.Otóż subskrybując kanał RSS z komentarzami na fridomii (fantastyczne źródło wiedzy) zauważyłem, że w większości przypadków analizując inwestycję w dane mieszkanie rozpatrujemy obecną rentowność. Zastanawia się, jak takie podejście ma się do długoterminowego inwestowania w najem – czy można się spodziewać, że patrząc tylko na liczby w dniu dzisiejszym (i oczywiscie na stan prawy i techniczny mieszkania, ale zakładamy, że to jest ok) możemy ocenić, że dana inwestycja będzie dobra również za 10 lat? Nie zauważyłem, by ktoś zadawał sobie pytanie, czy np. za 10 lat czynsz spadnie o połowę. A może to nie ma żadnego znaczenia?Ponadto wspominałeś w swojej książce, że ze złym działaniem kredytu (biorę kredyt, a wartość nieruchomości spada) raczej nie będziemy mieli do czynienia. Zastanawiam się, czy w perspektywie długoterminowej  faktycznie można się spodziewać, że wzięcie kredytu w rozsądnej wielkości znacznie przyspieszy budowę wolności finansowej? Czy faktycznie czynsz najmu z czasem będzie przerastał ratę kredytu, a wartość nieruchomości będzie większa niż kapitał, jaki w kredycie spłaciłem?

I oczywiście serdecznie dziękuję za całą wiedzę, którą chcesz się dzielić. Zapoznawałem się z nią na różne sposoby – książki, blog, webinary – i jest ona dla mnie niesamowicie przydatna, kto wie – może bardziej niż studia?

Pozdrawiam i życzę wielu wspaniałych podróży ;)

Komentarze:

  1. Grzegorz napisał(a):

    W mojej opinii każdy lewar (a w tym w istocie jest inwestycja w nieruchomość wsparta kredytem) może mieć dwie strony. Z jednej strony w sprzyjających okolicznościach przyspiesza budowanie własnego kapitału, bo zwrot z zainwestowanych własnych pieniędzy jest wyższy. Z drugiej strony stanowi ryzyko, że w przypadku zmiany okoliczności na mniej korzystne doprowadzi do problemów finansowych. należałoby zrobić analizę różnych scenariuszy i zbadać podatność takiej inwestycji na warianty, oszacować ich prawdopodobieństwo i odpowiedzieć na pytanie z jakim ryzykiem się godzimy.

  2. Tomek napisał(a):

    Odpowiedź na pytanie Bartka wymaga umiejętności jasnowidzenia.

    Scenariusz optymistyczny: stopy procentowe będą cały czas niskie, a czynsze najmu będą rosnąć wraz z inflacją.

    Scenariusz pesymistyczny:
    – W horyzoncie 10-20 lat może się zdarzyć, że stopy procentowe wzrosną do jakichś 15-20%, kilkanaście lat temu takie stopy właśnie były i nie ma powodu, żeby znów nie wróciły te poziomy, przynajmniej na jakiś czas. Wtedy rata kredytu wzrośnie również kilka razy, z 1000 zł zrobi się 3500 zł raty i nieprzygotowany inwestor zbankrutuje.
    – Rynek najmu się cywilizuje i staje się coraz mniej ryzykowny, więc czynsze najmu będą spadać. Tak nieraz twierdził Sławek na tym blogu.
    – Ponadto, historycznie rzecz biorąc, ceny mieszkań rosną najbardziej, gdy stopy procentowe są niskie, bo ludzie wtedy kupują masowo mieszkania na kredyt. Można więc spodziewać się też zjawiska odwrotnego: wysokie stopy spowodują obniżkę cen mieszkań, a więc i najmu. W takim scenariuszu nie dość, że rata kredytu wzrośnie z powodu podwyżki stóp, to czynsz najmu pozostanie w miejscu albo zmaleje.

    Nie jestem przekonany co do żadnego z powyższych scenariuszy, tak tylko sobie gdybam. Ale ponieważ dla mnie budowanie wolności finansowej to również budowanie świętego spokoju, to unikam kredytów, bo jednak wiążą się one z jakimś ryzykiem. Wolę zarobić mniej, ale spać spokojnie. Każdy musi zadecydować sam o swoich priorytetach.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Tomku, dzięki za Twój komentarz. Pozwól, że uściślę jedną z tez, które mi przypisujesz. Owszem twierdzę, że wraz z cywilizowaniem się polskiego rynku najmu będzie spadać RENTOWNOŚĆ najmu, ale nie poprzez spadek CEN NAJMU, tylko poprzez wzrost wartości nieruchomości. Im rynek będzie bardziej ucywilizowany, tym spadnie ryzyko inwestowania i tym więcej wejdzie nań inwestorów co przełoży się na wzrost cen zakupu nieruchomości. Przy niezmienionych cenach najmu, oznaczałoby to spadek rentowności.

  3. BiL napisał(a):

    Poruszyles bardzo ciekawy temat. Moim zdaniem kluczowy jesli chodzi nam o dlugoterminowe inwestowanie w dana nieruchomosc pod wynajem w danym miejscu.

    Moim zdaniem kazdy inwestor powinien sie nad tym zastanawiac na biezaco i trzymac reke na pulsie, ktos kto nie bierze pod uwage i nie analizuje tego jak moze wygladac rynek w danym miejscu za 5-10-15-20 lat to moze sie stosunkowo szybko przekonac, ze nieruchomosci ktore obecnie daja mu wolnosc finansowa moga bardzo szybko stac sie jego pentla u szyji, zwlaszcza gdy sa nie zaciagniete kredyty na duze LTV, lub na kiepskich warukach. Ba, nawet ktos bez zadnych kredytow z calym portfelem nieruchomosci w miejscach ktore przestaly byc atrakcyjne (a moze sie to stac z bardzo wielu powodow), moze byc zmuszony do wyprzedania ich zeby przezyc jesli nie posiada innych zrodel dochodu, gdy zaczna one zamiast zyskow przynosic straty, o ile bedzie je ktos wtedy chcial kupic.

    Reasumijac, zakladanie ze wolnosc finansowa z nieruchomosci, gdy juz ja zdobedziemy, jest nam dana raz na zawsze, jest moim zdaniem zbyt optymistyczne.

    Dlatego moim zdaniem oprocz inwestowania w nieruchomosci warto miec rowniez inne zrodla dochodu, np. wlasna firma, dobra praca, akcje spolek placace dywidendy, dobre prywatne emerytury, itp.

    • BiL napisał(a):

      No i nie wszystkie jajka do jednego koszyka :) 10 kawalerek w Kutnie to moim zdaniem sredni pomysl dlugookresowo, choc dzis moze wygladac fajnie.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      BiL, wg mnie dobra praca oraz własna firma, z której zysków się utrzymujemy kłóci się z wolnością finansową.

      Przyznam, że nie wiem co to są „dobre prywatne emerytury” o których piszesz. Można dywersyfikować inwestując w akcje, ale osobiście nie jestem jakimś fanem, a wręcz jestem nawet przeciwnikiem dywersyfikacji. Wielokrotnie ten wątek poruszaliśmy na łamach fridomii. Natomiast po to by zminimlaizować ryzyko tego, że jakaś okolica stanie się pasywem, wystarczy wg mnie rozproszyć swój portfel mieszkań na wynajem na różne dzielnice czy nawet miasta. Ryzyko tego, że wszystkie dzielnice i wszystkie miasta jednocześnie się pogorszą jest o wiele mniejsze:-)

      • BiL napisał(a):

        Slawek, wg mnie wolnosc finansowa to stan w ktorym nie musisz pracowac, bo Twoje inwestycje pozwalaja Ci na zycie na zadawalajacym Cie poziomie, nie znaczy to jednak ze nie mozesz pracowac… oznacza to tylko, moim zdaniem, ze na chwile obecna nie musisz. Oczywiscie zawsze swoj poziom zycia mozna rewidowac w dol, jesli jest taka potrzeba i jest z czego…

        A dlaczego wiec mialbys pracowac skoro nie musisz? Powodow moze byc mnostwo, a jednym z nich niepewnosc inwestycji ktore obecnie zapewniaja Twoja wolnosc finansowa. Oczywiscie dla kazdego poziom tej wolnosci to inna kwota – jesli ktos kto ma 10 kawalerek rozsianych po Warszawie bez kredytow, moze czuc sie chyba w miare bezpiecznie jesli nie ma jakis ogromnych wymagan finansowych, ale ktos z 10 kawalerkami w Kutnie, moim zdaniem, nawet majac niskie wymagania finansowe, nie majac zadnych innych zrodel dochodu, powinien trzymac reke na pulsie. Co zrobisz jesli zamiast zyskow zaczna przynosic straty? Co jesli ceny mocno spadna, a nie bedzie najemcow i kupcow? Nie majac innych zrodel dochodow mozesz byc zmuszony przerwac swoja ‚wolnosc finansowa’ zeby wrocic do pracy, tylko bedziesz juz troszke starszy i pewnie duzo gorzej dostosowany do wymagan rynku pracy, ktory sie ciagle zmienia.

        Z pewnoscia rozproszenie portfela to dobra rada, ale najlepiej inwestowac w miejscach ktore beda sie rozwijac, a nie zwijac.

        Dobre prywatne emerytury to napewno panstwowa (w UK idaca co roku o conajmniej 2.5%, lub wiecej jesli wzrosna mocniej zarobki, lub CPI) + prywatne, takie na ktore placi Twoj pracodawca (czesto 5% zarobkow brutto), lub na ktore skladasz sam. Albo inne wynalazki typu Lifetime ISA, ktora mozesz wyplacic tax-free po 60stce zeby nie stracic bonusu (chyba, ze wydasz ja wczesniej na pierwszy dom), rzad doklada coroczny bonus £1 do £4 zaoszczedzonych (max £1000 w roku na osobe).

        • Sławek Muturi napisał(a):

          BiL, nie chcę się spierać na definicje, ale moja definicja wolności finansowej jest nieco inna. Aby móc powiedzieć o sobie, że jest się wolnym finansowo należy spełnić, jednocześnie, cztery warunki:
          (1) mieć stały wpływ gotówki na konto bankowe
          (2) wpływ gotówki powinien być na poziomie co najmniej pokrywającym normalne comiesięczne wydatki na utrzymanie standardu życia, do którego się przyzwyczaiłeś z rodziną
          (3) wpływ gotówki, który spełnia warunki (1) i (2) musi być niezależny od Twojej aktywności zawodowej, czyli z tzw pasywnego źródła. Inaczej nie będziesz „wolny” od obowiązków zawodowych
          (4) kredyty zaciągnięte na zakupy mieszkań powinny być spłacone – ja nie czułbym się wolnym finansowo gdybym miał wiszące nade mną miliony niespłaconych kredytów bankowych

          Zgadzam się, że osiągnięcie wolności finansowej nie musi oznaczać automatycznej rezygnacji z pracy na etacie czy z prowadzenia własnej firmy. Jeśli to komuś sprawia frajdę, to może dalej pracować. Ale nie musi by utrzymać swój dotychczasowy standard życia. Albo może zacząć pracować charytatywnie, albo dla fun’u. Albo robić tysiące innych rzeczy. Bez oglądania się na finanse, bo te zostały już wcześniej zabezpieczone inwestycjami w aktywa przynoszące regularny pasywny dochód.

        • BiL napisał(a):

          Slawek, wszystko fajnie z Twoja definicja, oprocz tego ze wydaje mi sie ona taka bardzo… statyczna, a obecnie wszystko jest bardzo… dynamiczne.

          Moze zle to odbieram, ale mam wrazenie ze wolnosc finansowa jest celem do ktorego chcesz doprowadzic swoich czytelnikow, jest meta. Gdy ja osiagna to nie ma juz nic, sa wolni i moga odpoczywac. Pytanie tylko na ile ich wolnosc finansowa jest bezpieczna i jak dlugo beda ja w stanie utrzymac – wiara, ze jest dana raz na zawsze, jest moim zdaniem zbyt optymistyczna. To trzeba oceniac na podstawie konkretnych przykladow. Jak dla mnie ktos z 10 kawalerkami w Kutnie, kto dzis jest wolny finansowo moze za 5 lat juz nie byc…

          Nie ma w tym nic zlego, ze namawiasz do wolnosci finansowej, choc moim zdaniem moze byc to w niektorych przypadkach troche niebezpieczne, jesli ktos zle dobierze dlugookresowo swoje portfolio, lub nie trzyma reki na pulsie. Zachecam wiec do wyrobienia sobie chociaz minimalnej emerytury panstwowej. Przypuszczam iz gdy czlowiek starszy, zwlaszcza po dluzszej przerwie spowodowanej tymczasowa wolnoscia finansowa, bardzo ciezko bedzie mu powrocic do pracy i zaczynac wszystko od zera, lub prawie zera.

          Najlepiej osiagnac wolnosc finansowa na takim poziomie i z taka dywersyfikacja zeby mozna czuc sie naprawde spokojnie o swoja przyszlosc. Gdybym chcial to moglbym sobie pozwolic zeby na tym etapie wrocic do Polski i miec po wszystkich podatkach z samych nieruchomosci na dzis ok 5.5k PLN miesiecznie na reke. Byc moze dla kogos to moglby byc etap w ktorym mowi – jestem wolny finansowo i zaczynam wakacje – ale ja to widze jako dobry start do dobrego zabezpieczenia swojej rodzinki na przyszlosc. Wiec raczej poczatek, niz koniec.

      • Michał napisał(a):

        wydaje mi się, że powinno się to rozciągnąć na państwa a nie miasta. Prawda jest taka, że lepiej mieć 10 lokali usianych w 3 różnych państwach najlepiej nienależących do „jednego sposobu myślenia zarządzaniem państwa” (w skrócie polska, węgry i ukraina niezbyt dobrze. Anglia, niemcy i polska to już lepiej) i wtedy można mówić o dobrej dywersyfikacji. Dlaczego jest to dobrym pomysłem? Chociażby dlatego, że jak do rządu w jednym państwie dorwą się wariaci to zawsze pozostają 2 inne gdzie rządzą raczej stabilni psychicznie ludzie – no chyba, że cały świat oszaleje co jest o wiele mniej prawdopodobne. Problem w takim rozwiązaniu jest tylko z zarządzaniem no i trzeba być trochę inteligentniejszym człowiekiem. Jakie wy macie zdanie?

  4. Art napisał(a):

    Sławku, mam pytanie do Ciebie.

    Poza Warszawą chcemy też inwestować w Łodzi, a wiem że dobrze znasz ten rynek.

    I teraz pytanie. Jak wygląda rentowność najmu przy zmianie cen nieruchomości na rynku?
    Patrząc na dane statystyczne cena m/2 w Łodzi spadła z ca. 4500 na 3700 (2008 – 2014). To jest koło 18%.

    Jak w tym czasie zachowywały się ceny najmu? Czy udaje Ci się utrzymać stałą % rentowność bez względu na ceny mieszkań na rynki? Czyli jak kupiłeś kawalerkę w 2008 i miałeś na niej powiedzmy 6,5% rocznie to nadal tyle masz?

    Z góry dziękuję Ci za wyjaśnienia,
    Artur

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Art, nie wiem jak odpowiedzieć na Twoje pytania. Bo już z pierwszym założeniem się nie zgadzam. Mam niedużą wiarę w dane statystyczne w Polsce (co innego w Singapurze:-) Kupiłem wiele mieszkań w Łodzi w latach 2006-2010. O ile kawalerkę w roku 2006 (i przedtem) można było kupić w cenie około PLN 30.000 za sztukę, to w roku 2008-09 ceny wzrosły do ok PLN 115.000 za sztukę (najszybszy wzrost cen miał miejsce w okresie czerwiec-wrzesień 2006 roku). Potem ceny mieszkań nieco spadły do ok PLN 100-105 tyś za sztukę, a dziś znów nieznacznie wzrosły, powiedzmy do ok 110.000. Nie wiem jak to – używając slangu audytorskiego – zrekoncyliować do owych 18% o których wspominasz.

      Jak się zachowywały ceny najmu w tym okresie? Były raczej stabilne, choć na kilkunastu przykładach widzę wzrosty czynszu najmu. Ale prawdę mówiąc nie wiem czy wynika to ze zmian rynkowych czy po prostu z tego, że pracownicy Mzuri bardziej dbają o to by podnosić ceny najmu moich mieszkań niż ja sam o to dbałem przed przejściem na emeryturę. Prawdę mówiąc, dziś też nie interesuję się tym za ile dane mieszkanie jest wynajęte. Bardziej by mnie zainteresowało to gdyby spadła suma moich wpływów ze wszystkich moich mieszkań. Patrzę na tę kwotę „hurtowo” a nie w rozbiciu na poszczególne detale. Wiele lat temu (3-4 lata temu?), na prośbę jednego z Fridomiaków wyliczyłem zwroty z najmu swoich mieszkań. Pamiętam, że w przypadku jednego z mieszkań zakupionych w Łodzi w roku 2007, zwrot z najmu (w stosunku do ceny zakupu) wynosił ok 45%. Dziś pewnie jest jeszcze wyższy bo cena najmu – o ile się nie mylę – od tego czasu wzrosła dla tego konkretnego mieszkania.

      Kolejna sprawa. Kwestia „utrzymywania stałej rentowności bez względu na ceny rynkowe” o której piszesz. Wiem, że istnieje szkoła wymagająca by do wyliczania rentowności posługiwać się rynkową ceną, ale ja mam z tym podejściem wiele wątpliwości. Jeśli nie mam zamiaru sprzedawać mieszkania (a nie mam) oraz nie mam zamiaru dywersyfikować swoich inwestycji i zacząć kupować inne aktywa inwestycyjne (a dywersyfikować nie mam zamiaru), to powstaje pytanie jakie ma dla mnie znaczenie „cena rynkowa”, która notabene jest dość abstrakcyjną kategorią na rynku tak nieperfekcyjnym jak nieruchomości. Zakładając, że czynsz wynosi 10.000 jednostek rocznie i jednego roku cena rynkowa wynosiła 100.000 (zwrot 10%). To czy jeśli cena rynkowa w kolejnym roku spadnie do PLN 90.000 (zwrot 11%), a w jeszcze kolejnym wzrośnie do PLN 110.000 (zwrot 9%), to oznacza że w roku 3-cim moja sytuacja finansowa się pogorszyła? Cały czas otrzymuję PLN 10.000 przychodów z najmu, a moje koszty utrzymania wynoszą – powiedzmy – PLN 8.000. Jakie ma dla mnie znaczenie poziom zwrotu?

      Zwrot ma znaczenie wybierając w którym mieście inwestować oraz wybierając pomiędzy dwoma konkretnymi mieszkaniami na wynajem. Warto kupić to, które – dzięki niższej cenie zakupu – da wyższy zwrot z najmu. Łódź dziś daje wyższe zwroty z najmu niż np Kraków, Wrocław czy Warszawa, o której też wspominasz. A jak to będzie wyglądać w przyszłości? Uczciwa odpowiedź brzmi: nie wiem. Zależy od tego jaka będzie dynamika cen zakupu do cen najmu w poszczególnych miastach. Gdybym miał prognozować, to w długim terminie spodziewam się, że owe dynamiki będą podobne we wszystkich dużych polskich miastach. Wyludniania się Łodzi – przez ostatnie lata dość modny temat w polskich mediach – osobiście się nie obawiam. Większość mieszkań w moim portfelu znajduje się w Łodzi i nie zamierzam tych mieszkań sprzedawać:-)

      Jeśli ktoś się boi popełnienia błędów, to polecam inwestowanie korzystając ze wsparcia Mzuri. Oprócz dostępu do ogromnej i stale rosnącej bazy wiedzy i doświadczeń, inwestor będzie miał dostęp do okazji rynkowych w różnych miastach, na terenie całej Polski. A kupienie po 1-3 czy po 5 mieszkań w Łodzi, w Warszawie, w Krakowie, w Trójmieście, na Śląsku, itp istotnie zmniejszy ryzyko inwestycyjne. Działa to jak dywersyfikacja, ale w obrębie jednej, relatywnie bezpiecznej, klasy aktywów inwestycyjnych.

  5. BiL napisał(a):

    Sorry, ze mi czasem wychodza takie kwiatki (duzo rzeczy robie w biegu), ze pisze o dobrych prywatnych emeryturach panstwowych :) mialem na mysli oczywiscie takie wypracowane przez nas samych :)

  6. Tomek napisał(a):

    Słuszną rzecz poruszył BIL, że wolność finansowa może nie być dana raz na zawsze; jeśli ktoś ustalił ją „na styk”, to jeśli przychody pasywne zmaleją, albo koszty życia niespodziewanie wzrosną z przyczyn poza naszą kontrolą, to moze być potrzeba wrócić do pracy „przymusowej”. Tymczasem po paru latach niepracowania wypada się z rynku i powrót do pracy może skończyć się pracą na bardzo niepożądanym stanowisku.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Tomek, masz rację. Warto poziom pasywnych przychodów ustawić nieco powyżej normalnego poziomu comiesięcznych wydatków. Poza tym, do utrzymania wolności finansowej – podkreślałem to już wielokrotnie – konieczna jest umiejętność (a jeszcze lepiej – nawyk) życia PONIŻEJ sowich możliwości finansowych. Jeśli możliwości finansowe spadną, to osoba posiadająca ten nawyk powinna sobie spokojnie z tym poradzić.

      Koszty życia nie rosną sobie, ot tak, „niespodziewanie” tak jak piszesz. No chyba, żeby Polskę „niespodziewanie” przyłączono do Szwajcarii albo Norwegii. Jeśli ceny będą w Polsce rosnąć w wyniku inflacji, to można się spodziewać, że ceny najmu będą rosnąć w podobnym tempie.

      Koszty życia w zdecydowanej mierze są efektem naszych własnych wyborów. Ja dziś nie mam samochodu, a kolejny który sobie kupię to raczej będzie Skoda niż Porsche. Mieszkam w 36-metrowym mieszkaniu w bloku z wielkiej płyty choć stać by mnie było na dom pod Warszawą lub duży apartament w centrum. Zegarki, które sobie kupuję to pomarańczowe no-name’y, a nie najdroższe szwajcarskie prestiżometry. Jeśli dla osoby wolnej finansowo Polska stanie się zbyt drogim krajem do życia, to będzie się mogła przenieść do Tajlandii, na Sri Lankę czy do Wietnamu. Koszty życia w dużej mierze są efektem naszych wyborów.

      • Michał napisał(a):

        Przepraszam ale nigdy nie byłem w stanie zmieścić w głowie „życia poniżej swoich możliwości finansowych” bo to jakoś mi się od razu kojarzy z wyrzeczeniami. Ja wydaje tyle ile potrzebuje i właściwie chyba lepiej jest mówić o „powinno się wydawać tyle ile każdy potrzebuje” a nie „PONIŻEJ MOŻLIWOŚCI” a że potrzebuje mniej niż zarabiam tak jakoś wyszło. To tak samo jak z paleniem – dlaczego ludzie próbują „RZUCIĆ palenie” zamiast po prostu przestawić psychicznie, że palenie nie jest im potrzebne do niczego. Swoją drogą życie „w wielkiej płycie” może być droższe niż życie w domu jednorodzinnym… a zakup Porsche może przynieść większe zyski niż jeżdzenie Skodą – czyli są warunki w których się to opłaca…

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Michał, „potrzeby” są trudno mierzalne i trudno je odróżnić od „zachcianek” czy choćby od „pragnień” (była już o tym mowa na łamach fridomii). Problem ogromnego zadłużenia osób fizycznych wynika wg mnie właśnie z definicji, którą Ty proponujesz. Ludzie zadłużeni właśnie „wydają tyle ile potrzebują”. Z tym tylko problemem, że ich „potrzeby” zdecydowanie przekraczają ich możliwości finansowe:-)

          Odnosząc się do drugiego wątku, który poruszasz. Brakuje mi pewnie wyobraźni by wyobrazić sobie, że mieszkanie w domu jednorodzinnym w Warszawie (a nie np na malutkiej wysepce w filipińskiej wiosce) mogłoby mnie kosztować mniej niż PLN 300 miesięcznie, bo tyle właśnie wynoszą mnie opłaty do administracji – za ogrzewanie, za ciepłą i zimną wodę, za wywóz śmieci, za sprzątanie bloku i jego otoczenia, za organizowanie przeglądów kominiarskich, gazowych, itp, za podatek od nieruchomości oraz za fundusz remontowy. I okazuje się po rozliczeniu rocznym, że mam nadpłatę:-)

          Podobnie z zakupem Porsche zamiast Skody. No chyba, żebym prowadził wynajmialnię samochodów luksusowych z bardzo wysokimi marżami i zerem pustostanów:-) Argument, że osoba prowadząca działalność gospodarczą albo biznes zapewni sobie większe kontrakty jeżdżąc Porsche niż Skodą byłby dla mnie mocno wątpliwy. Pewne byłyby jedynie większe nakłady na zakup, na ubezpieczenie, na benzynę, na serwis, na części. Wyższe zarobki – jak to w biznesie bywa – byłoby tylko założeniem, a nie „pewnością”:-)

          To tylko mój sceptycyzm, ale może masz argumenty, które mnie przekonają, że jednak zbyt wąsko, zbyt sztampowo patrzę na temat. Chętnie poszerzę swoje horyzonty.

        • Michał napisał(a):

          Sławku to akurat z Porsche nie jest zbyt trudne do wytłumaczenia wystarczy odnieść się do powiedzenia „jeśli wejdziesz między wrony…”. Czasami Skoda i pomarańczowy zegarek jest tym czym w operze jest dres i wiem, że dokładnie wiesz o czym mówię. Poszedłbyś do opery w dresie? Po prostu nie przystoi ale świetna droga do tego, żeby środowisko ciebie wykluczyło. Chciałbyś prawnika który umówiłby się z tobą przed sądem i wyszedł w dresie albo krótkich spodenkach? Jak myślisz jakie szanse miałbyś na wygraną z tym prawnikiem? Wyobraż sobie, że ktoś „Jacek” ma 45 lat zatrudnia 100 osób (a przynajmniej tak tobie opowiada) ma firmę budowlaną i przyjeżdza do ciebie 15 letnią skodą i chciałby wybudować tobie/z tobą osiedle. Nie zastanawiałbyś się dlaczego jeżdzi starym tanim samochodem, chodzi w dresie itd? Niestety ubiór i gadżety to część zaufania – nie zrozum mnie źle to nie 100% ale to początek. Nawet wygląd fizyczny. Chciałbyś iść do trenera osobistego który waży 120kg i kapie z niego tłuszczem? Są sytuacje w których to ma wielkie znaczenie. Jakby nie patrzeć ludzie mają ten defekt i zawsze będą mieli. Zresztą wiem, że byłeś doradcą a więc powiedz mi ile razy się umówiłeś z klientem przychodząc w dresie? A tak naprawdę czym różni się dres od garnituru? Tym samym co Skoda od Porsche. Takie społeczeństwo.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Michał, pewnie różnie patrzymy na świat, ale pewnie wolałbym zatrudnić – ceteri paribus – prawnika czy budowlańca jeżdżącego Skodą niż Porsche:-) A do teatru często zdarzało mi się chodzić w dresie. Podczas studiów mieszkałem tuż obok teatru i zwykle decydowałem się pójść na spektakl zaledwie na minutę-dwie przed jego rozpoczęciem. Czułem się totalnie na luzie i we właściwym miejscu, a nieliczni ludzie, którzy patrzyli na mnie z góry wzbudzali moje … współczucie. Najczęściej wyglądali na wieśniaków ubranych w swoje najlepsze niedzielne „ubrania do kościoła”:-)

          Ostatnio kilka razy zdarzyło mi się pójść z kimś z zarządu Mzuri na spotkanie z jakimś ważnym potencjalnym klientem w pomarańczowych szortach, klapkach, w pomarańczowym zegarku i ze skuterowym kaskiem pod pachą. Nawet jeśli wzbudzało to początkowe zdziwienie, po krótkiej rozmowie nikt więcej nie zwracał uwagi na to co mam na sobie i ludzie doceniali to co mam w … głowie. A ubranie na totalnym luzie wzbudzało wręcz pewną delikatną, ale odczuwalną … dozę zazdrości. Dziś jestem w Anglii. Szkoda, że tego nie liczyłem, ale szacuję, że co najmniej 15-20 osób skomplementowało mój pomarańczowy strój. Pewna grupa Amerykanów, z którymi jechałem windą na lotnisku Heathrow robiła miłe komentarze przez dobrych kilka chwil, gdy już wyszedłem z windy poprosili o zdjęcie ze mną. Mąż zauważył, że mam pomarańczowe skarpetki, a jego żona zapytała mnie głośno czy mam też pomarańczowe slipki. Liczby osób, które się do mnie uśmiechały na ulicy czy w metrze nawet nie zliczę. Były to wysokie dziesiątki jeśli nie setki. I byli to ludzie młodzi, dojrzali i starsi, turyści i miejscowi, kobiety, młode dziewczyny, mężczyźni. Tacy w eleganckich garniturach i bardzo drogich butach, ale też bezdomny kloszard mieszkający w przejściu podziemnym w okolicach Park Lane. W latach 90-tych bardzo często przyjeżdżałem do Londynu służbowo. Miałem na sobie markowe garnitury oraz krawaty, a mimo to nie wzbudząłem tyle sympatii co dzisiaj w moim zegarku za SGD 5.

          PS. Odpowiadając na jedno z Twoich pytań. Kiedyś nie poszedłbym na spotkanie z Klientem w dresie. Dlaczego? Bo mieliśmy firmowy dress code:-) Bo autentycznie lubiłem garnitury:-) Bo nie miałem dressu (dziś też nie mam)

        • Michał napisał(a):

          Sławku wydaje mi się, że kompletnie rozmawiamy o dwóch różnych tematach. Ja może zbyt ramowo myślę ale wydaje mi się, że inteligencja polega na zasadzie wpasowania się. Nie pytam tutaj o to co ty aktualnie robisz, jak się zachowujesz jakich partnerów biznesowych dobierasz itd. bo to nie ma znaczenia większego. Mówię tylko, że do zawodów często są dołączone gadżety i ludzie to dostrzegają. Może dla wąskiej grupy to nie ma znaczenia ale jeśli z 10 osób 3 to przeszkadza to bym na dzień dobry stracił 30% potencjalnych klientów… po co? Jasne, że można „podchodzic na luzie i mieć to gdzieś jaką ludzie mają o tobie opinie… jak im się nie podoba to nie muszą robić z tobą interesów” ale takie podejście no nie wiem wydaje mi się niewłaściwe z biznesowego punktu widzenia. Oczywiście nie można dogodzić każdemu ale wszystkich wk* to już żaden problem – albo inaczej mówiąc jak pójdziesz w garniturze na spotkanie ludzie nawet nie zwrócą uwagi a jak w różowym dresie to raczej nie zwiększy szansy powodzenia w spotkaniu albo inaczej mówiąc na dzień dobry będziesz miał pod górkę. Wiadomo, że na biznesowym spotkaniu o wynajem kawalerki za kilkadziesiąt tyś. trudno, żebyś pojawił się w Maserati i mówił, że twoja firma stara się oszczędzać pieniądze jak może… Np. dla Steve Jobs Dress code’m były jeansy. Nie mówię, że luksusowy samochód to mus, mówię tylko, że istnieją pewne sytuacje w których to jest mus ale broń boże zawsze albo inaczej mówiąc jestem w stanie to sobie wyobrazić. Staram się zachować otwarty umysł.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Michał, masz rację, źe pewnie mówimy o dwóch różnych rzeczach. Zaczęliśmy od Skody i Porsche, a przeszliśmy do różowych dresów:-) Przyznaję ci rację, że w pewnych sytuacjach warto się dostosować. Np idąc na pogrzeb (a w zeszłym roku byłem na kilku) nie ubieram się tak jak zwykle, tylko zakładam czarny garnitur, czarną kurtkę, czarne buty, itp. Czy to oznaka mojej inteligencji? Może emocjonalnej… W sytuacjach poza oficjalnymi uroczystościami, dopasowanie się widzę raczej jako objaw konformizmu, a nie inteligencji.

          Ale nadal nie widzę jakiemu partnerowi biznesowemu mogłoby się podobać moje Porsche bardziej niż gdybym jeździł Skodą? Co miałbym ostentacyjnie położyć kluczyki do samochodu na stole konferencyjnym by było widać logo bryki, którą przyjechałem? Może by to pasowało gdyby nasz biznes pochodził z tzw „półświatka”? Co wcale nie oznacza, że kiedyś sobie nie kupię Porsche. Jeśli wprowadzą jakiś nowy model kabrioleta, który mnie oczaruje, a akurat będę się znów chciał przenieść do samochodu ze skutera. Ale nigdy nie nazwę tego inwestycją, to będzie czysta konsumpcja.

          PS Ciekawa anegdota związana z moim ubiorem i niestety nie związana – przyznaję – z tematem początkowej dyskusji. Gdy wróciłem do biura z jednego z pogrzebów, spotkałem w biurze 12-13 letniego syna jednego z Arturów, prezesów spółek Mzuri. Choć wcześniej widzieliśmy się tylko 3 może 4 razy, to chłopak zauważył pewną zmianę. Następnego dnia rano sam był na tyle markotny, że Artur zapytał go co się stało. Syn początkowo nie chciał powiedzieć, ale potem zapytał Artura co mi się złego przytrafiło. „Nic się nie stało! Dlaczego pytasz i się tym martwisz?” – dopytywał syna. „Bo Pan Sławek był wczoraj ubrany na … czarno”:-)

          Moda na szarości i czernie (obowiązująca już od setek lat) być może wpłynęła na psychikę Polaków i to m.in dlatego jesteśmy raczej – w porównaniu do Anglików, Kanadyjczyków, Australijczyków oraz Niemców, Włochów, Francuzów czy Singapurczyków – narodem ponuraków.

        • Krzysztof napisał(a):

          Witam. Pozwolę się krótko odnieść do Waszej wymiany myśli. Osobiście mam wrażenie że w Polsce panuje przekonanie że wartość człowieka mierzy się po jego zewnętrznym luksusie. Samochód jest jednym z przykładów. Nie ważne że zwykle ten luksus ma po drugiej stronie pasywa do spłaty i tak dalej. Słusznie zostało stwierdzone że trzeba się wpasować ale wpasowanie nie polega robieniu pozorów wizualnych bo z tego nic nie wynika to tylko życie na pokaz. Oryginalność i bycie sobą jest jeszcze w Polsce rzadko doceniana. Zachód dojrzalej podchodzi do sprawy ale tam wolny rynek funkcjonuje dłużej. Nasze społeczeństwo bardziej lubi slogan skóra fura i komora. Oczy widzą ale rachunek ekonomiczny jest jasny. Odniosę nawet to do siebie albowiem właśnie jeżdżę skodą co ma osiem lat a obsługuję kilkadziesiąt firm. Czasami zdarza się ze jestem w krótkich spodenkach a mimo to zarówno w wykonywanym wolnym zawodzie jak i przy wynajmowaniu mieszkań nikt na to nie zwraca uwagi – zakładam ze sprzedaję się bardzo dobrze bo liczy się zawartość umysłu i to co możemy zaoferować drugiej stronie. Pozdrawiam i dziękuję za super blog!

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Krzysztof, dziękuję za komplement. No i życzę wielu kolejnych klientów, którzy widzą w Ciebie profesjonalistę, a nie kierowcę Skody, Mazdy czy Porsche:-)

        • Monte napisał(a):

          z tym porschem to tak różnie bywa…miałem kiedyś wieloletniego klienta który pośród znajomych miał tytuł barona paliwowego przez posiadanie wielu stacji paliw a przyjeźdzał zawsze polonezem. Człowiek który miał duże możliwości chodził w dżinsach i jeżdził naprawdę starym polonezem. Miałem też kiedyś klienta który przyjeźdzał cayenne, gdy tylko pojawiły się na tynku i w przerwach naszej rozmowy mówił mi z ruskim akcentem o tym że ma takie oko że widzi po kolorze odblasku szkiełka zegarkowego czy jest on oryginalny. Wydaje mi się że w biznesie pozosał ten od poloneza. Rzeczywiście wiele osób w PL naznaczonych jest staroradzieckim sposobem myślenia że sikor ma być drogi, samochód porsz i na siedzeniu obok kobita z bimbałami na wierzchu co w tym otoczeniu kruków rzeczywiście często się sprawdza.

        • maur napisał(a):

          Michał, przeszedłeś trochę do skrajności chyba.
          Zaczęło się chyba od zegarka za 20k czy 100zł, czy też skody vs porsche (zakładam, że wiekowo podobne oba auta).
          A nagle opera w dresie. Lub skoda to przecież 15letnia. Ten zegarek tańszy też pewnie 10letni chińczyk ledwie się trzymający? ;)

          To już nowych albo 3letnich skód nie ma? ;-)

  7. Alicja napisał(a):

    Bardzo fajny blog, rzeczowo! W sprawie polis, mialam taki klopot, pisalam przez rok do roznych instytucji, rzecznikow itp. NIC. O maly wlos nie zlozylam pozwu zbiorowego w 2014 roku i do dzis nic w tym temacie ta kancelaria nie robi. Znalazlam ranking kancelarii w pozwach indywidualnych i po 8 miesiacach odzyskalam pieniadze za 10% „odstepnego”. Polecam http://www.oszukaniprzezpolisy.pl

  8. flow napisał(a):

    to pytanie na ktore mozna napisac prace habilitacyjna i tak nic to nie zmieni:)

    OBECENIE:
    – zyjemy w czasach których nie bylo do tej pory – ujemne stopy procentowe, rozdawnictwo pieniedzy itd
    – nadal mamy deflacje, wiec prawdopodobieństwo podwyzek male, moze 2017/2018
    – FED zrobil juz pierwszy ruch EBC jest z reguły opóźniony o 1-2 lata
    – to sa powody hossy na nieruchomościach, w Poznaniu to juz banka jest w niektórych lokalizacjach i na malych powierzchnia (Sławek dzieki :) ale trudno sie kupuje):)

    5-20 lat (wrozenie w fusow troche)
    – jednak stopy za 7 lat np na poziomie 7% zeby zatrzymać giga inflacje ktora ruszyla od 2019? spokojnie to sobie jestem wyobrazić
    – wtedy jak juz sie troche splacilo kredytu (min 30-40%) to rata powinna sie zrównać z najmem ktory tez bedzie rosl ale wolniej, zdecydowanie
    – wtedy w prasie nikt nie bedzie pisal o super zarobkach 5% na wynajmie tak jak teraz
    – bedzie duza podaz, malo transakcji

    Bede zawsze podkreślał ze najlepsze lokalizacje zawsze sie obronia, niestety wg mnie polegną Ci którzy kupuja tylko typowo pod fridomie np w slabych lokalizacjacj gdzie teraz jest lekki pozytywny cash flow. zawsze trzeba patrzec i osadzić czy moja nieruchomość za 10 lat bedzie wiece warta czy mniej.

    to tak w ekstremalnie duzym skrócie.

    pzdr
    flow

  9. Tomek napisał(a):

    Michał, tak, masz rację, oszczędzanie wiąże się z wyrzeczeniami. Wczoraj chciałem kupić trzy ciastka w cukierni, a kupiłem dwa, bo uznałem, że zdrowiej i taniej. Podobnie do pracy jeżdżę ostatnio na rowerze, bo zdrowiej i taniej, mimo że mam auto. Paradoksalnie więc te wyrzeczenia często wychodzą na dobre!

  10. Slawek napisał(a):

    Dzięki Panowie za multum wiedzy o kredytach hipotecznych! Sporo naprawdę ciekawych tematów poruszyliście.

  11. Monte napisał(a):

    acha no i wracając do wątku – uważam że obecnie nie można celnie szacować zwrotów 10 lat wprzód. Bardzo duża dynamika zmian na rynku najmu (przynajmniej w Warszawie ostatnio coraz gorzej) w kierunku niekorzystnym dla posiadaczy mieszkań na wynajem. Popularyzowanie tematu wszędzie i przez wszystkich spowodowało to że wszyscy z rezerwami spoza miast zrobili run na mieszkania w miastach bo każdy mówi że tak jest najlepiej. 10-15 lat temu można było powiedzieć że przez najbliższe 10 lat będzie jakoś i szyć wynajem. Teraz? huśtawka i jazda bez trzymanki dla ryzykantów.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Monte, zwroty z najmu będą systematycznie spadać wraz z cywilizowaniem się rynku. I to jest normalne i pożądane zjawisko. Natomiast nie rozumiem Twojej opinii, że inwestowanie w mieszkania na wynajem to „jazda bez trzymanki dla ryzykantów”. O ile oczywiście nie jest ono pozbawione ryzyka (ryzyko ponosisz nawet we własnej łazience, bo statystycznie wielu ludzi umiera w wypadkach we własnej łazience), to moje pytanie brzmi – czy znasz przykłady mniej ryzykownych typów aktywów, w oparciu o które można budować wolność finansową?

      Jeśli przekonasz mnie do tego, że istnieje coś bezpieczniejszego, to zapewniam Cię, że będę o tym czymś pisał na łamach fridomii przynajmniej tak często jak piszę o inwestowaniu w mieszkania na wynajem:-) A może nawet częściej, bo o mieszkaniach na wynajem napisałem już całkiem sporo:-)

  12. Monte napisał(a):

    bardzo trafne pytanie – nie znam :) również chętnie poznam; z tą jazdą to może zbyt mocny kolokwializm, ale o ile jeszcze 10 lat temu można było sobie założyć i osiągnąć zwrot o tyle w dzisiejszych czasach uważam że jakiekolwiek aproksymacje przeszłości i ich założenia na przyszłość są jazdą bez trzymanki – tzn. wychodzą nam z nich mało prawdopodobne optymistyczne scenariusze…

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Monte, nie jestem historykiem ani futurystą. Natomiast na bazie mojej ograniczonej wiedzy, spodziewam się, że każdemu z przeszłych pokoleń wydawało się, że żyją w jakiś wyjątkowo trudnych, nieprzewidywalnych czasach. Wydaje mi się, że większym szokiem niż obecny było wynalezienie i spopularyzowanie elektryczności, nadanie pierwszych audycji w telewizji, odejście od standardu złota, obalenie komunizmu. Pomimo tych ciągle wyjątkowych czasów, inwestowanie w najem niezmiennie się opłacało tym, którzy chcieli osiągnąć wolność finansową. I prawdę mówiąc trudno mi sobie wyobrazić okoliczności, które miałyby to zmienić. Ale może po prostu jestem zbyt mało kreatywny:-)

      • adam napisał(a):

        Sławek, zgadzając się z Tobą, od siebie dodam, że jest właśnie odwrotnie niż pisze Monte. Na trudne i nieprzewidywalne czasy (że takowe mają nadejść słyszę codziennie od 20 lat, czyli od kiedy interesuję się „światem” i „gospodarką”:) nie ma lepszego zabezpieczenia niż nieruchomości (mieszkania, lokale użytkowe). Czy zna ktoś lepszą polisę od inflacji? Ziemia – ok, ale najczęściej nie przynosi pasywnych dochodów, złoto – podobnie + tak naprawdę jego „wartość” jest również mocno umowna (tak jak oficjalnej waluty). Jedyne co może się równać z nieruchomościami to udziały w dużych firmach, które przetrwały już niejedną zawieruchę. Przetrwają i kolejne i w długiej perspektywie stanowią idealne zabezpieczenie + dochód paswyny (firmy dywidendowe). Pozdrowienia

  13. Monte napisał(a):

    myślę że jesteś najdalej od bycia mało kreatywnym co widać już na pierwszy rzut oka ;) może trochę za skromy – ale to jest cecha pożądana przez wszystkie obrządki, ktokolwiek w cokolwiek wierzy. Rzeczywiście – podobne alarmistyczne tony pojawiały się zawsze, nawet kiedyś ktoś poparł to wycinkami z bardzo starych gazet. Jedno mnie trochę w tym wszystkim nurtuje – w dotychczasowej historii nie mieliśmy takiego problemu demograficznego i topniejącej populacji i czy to nie może być tym gwoździem? mimo wszystko wolałbym żeby ktokolwiek zbił ten argument i aby zakończyć ten wątek pozytywnym akcentem czyli Twoją tezą z ostatniej wypowiedzi :)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Monte, dzięki za komplement. Na większości rzeczy się nie znam, np na historii demografii. Ale obiły mi się o uszy większe chyba katastrofy demograficzne niż dzisiejsza. Pomór hiszpański, najazd Szwedów, Pierwsza Wojna Światowa, Druga Wojna Światowa, liczne klęski głodu, prawdziwe (a nie medialne jak dzisiaj) śmiercionośne epidemie. Powodzie, które zabiły setki tysięcy ludzi. Trzęsienia ziemii. Handel niewolnikami. Wybicie Indian przez Amerykanów czy Aborygenów przez Australijczyków. Kilka lat temu straszono nas tym, że na świecie mamy zbyt wiele ludzi i zabraknie … żywności. Niejaki Malthus przestrzegał przed tym samym ponad 100 lat temu.

      Muszę się wybrać w najbliższym czasie do Japonii. Albo może zrobisz – skoro nurtuje Cię ten temat – internetowy research nt ich rynku nieruchomości mieszkaniowych na wynajem. Populacja Japonii systematycznie kurczy się od wielu lat. Czy to oznacza, że spadły tam ceny najmu? Drastycznie wzrosły pustostany?

  14. Pablo napisał(a):

    witam wszystkich
    w 2014 remontowałem kawalerkę , dałem pracę ojczymowi najlepszego przyjaciela ,chociaż miałem lekkie obiekcje ,żona miała dużo większe zaryzykowałem .
    Skończyło sie wywaleniem go z roboty i koniec przyjaźni z wieloletnim przyjacielem

    wiele lat (a znaliśmy się ponad 30 lat) słyszałem o ojczymi ,że nic nie robi ,że nygus ,że nic sie nie opłaca itp. ,kolega pracowity dorabia się i przejął mieszkanie od mamy i ojczyma ,chociaż kupił im mieszkanie w bloku,zrobił generalny remont ,ojczym na koniec remontu zrobił mu szafy i szafki -tym go kupił.
    więc go wychwalał i mówie dam chłopu zarobić .
    chłop niczego sam sie nie dorobił,jeździ dobitym rowerem , nie miał narzędzi ,ubrania z lumpa (bez obrazy) sam też tanie noszę ,ale chodzi ,że ani z przodu ,ani z tyłu ,ani w głowie.

    w 2015 remontowałem mieszkanie 2 pokojowe remont zrobił pan z polecenie teściowej (ale to nie miało znaczenia ,moja czujność podpowiadała go sprawdzić)
    Pan koło 50 jeździł totalna ruderą ,jakaś brudka pewnie mało modna ,ale robotę robi fantastyczną ,opowiada o tym co zrobi jakby obraz malował ,zrobił za dobrze jak na wielka płytę ,PIKABELO ,mieszkanie sprzedane +30% w rok.

    od zawsze prowadzę własne biznesy(nigdy nie przepracowałem na etacie nawet 1 godziny) wiele doświadczeń biznesowych,giełdowych i wiem jedno ,życie w stylu „świr paleta” fura,komura,plazmy srazmy ,wille z basenami to standard dla wiekszości ,ale mnie już to nigdy nie wkręci i b.dobrze mi z tym .Powodzenia

  15. Pablo napisał(a):

    dodam jeszcze przypowieść,która wyczytałem kiedyś w książce o Warren Buffett

    szukał menagera do jednej z firm ,robił chyba sam rekrutację ,miał umówionych wielu kandydatów ,przychodzili z dyplomami ,w super garniturach ,zegarki ,perfumy,koszule TOP
    a dał pracę kolesiowi ,który wyglądał nijak ,spóźnił się na spotkanie ileś tam minut

    gość wszedł ,bardzo przeprosił za spóźnienie,W.B. pyta co sie stało ?
    on ,że szukał miejsca parkingowego bezpłatnego ,nie znalazł i już chciał stanąć blisko miejsca spotkania,bo nie miał juz czasu ,ale zobaczył miejsce płatne ale parkometr nabity był na jeszcze godzinę postoju , stanął i biegiem do biura i dlatego sie spóźnił

    W.Buffet dał mu pracę ,bo nie dość ,że miał w głowie ,na bzdury nie wydawał (ciuchy,zegarki itp.) to jeszcze ryzykował wiele dla paru centów kosztowych

    W.Buffett wiedział ,że on będzie szanował pieniądze w jego firmie .

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Pablo, dzięki za tę niesamowitą anegdotę. Bardzo mi się podoba podejście W. Buffetta. Albo Ingvara Kamprada. Albo znznego mi polskiego biznesmena z Top 50 Listy Najbogatszych Polaków „Wprost”. Szedłem z nim kiedyś korytarzem z sali konferencyjnej do jego biura. Gdy przechodziliśmy obok toalety zauważył, że pali się w niej światło. Nie przerywając rozmowy ze mną, zajrzał do toalety i po upewnieniu się, że nikogo w niej nie ma zgasił światło i rzucił do mnie, że „itytuje go każda złotówka głupio zmarnowana”. Zbudował od zera ogromną firmę i choć stać go było na samolot, to po Polsce jeździł – wprawdzie z kierowcą by móc w drodze czytać dokumenty – kilkunastoletnim Volvo. Mój menedżer na projekcie kupił sobie jako samochód służbowy najnowszy model Volvo…

      Ludzie często szastają pieniędzmi tylko po to by móc pokazać, że mają ich tak dużo, że nie muszą się przejmować drobnostkami. Marnotrawstwo chyba pomaga im się dowartościować. A pieniądze, zwłaszcza cudze, trzeba szanować.

  16. Monte napisał(a):

    ja w sumie również dziękuję za częściowe obalenie mojej tezy, również czuję się z tym lepiej :) potwierdzam – ceny w Tokyo są wysokie, metraże małe a branie ogromne. Idę na kawę radośniejszy, wiedząc że jeżeli kupię to o czym myślę to być może nie stracę; tra la la…jaki pięęęękny jest ten świaaaaat ;)

  17. Monte napisał(a):

    Byłem w Japonii niedawno i rozmawiałem na miejscu z kolegą który pomimo tego że jest z JP to ogromnie się cieszył że udało mu się całkiem niedrogo (o ile dobrze pamiętam było to ok. 800$/mc) wynająć mikro apartament w dobrej dzielnicy. Może nie była to statystyczna próba ale coś tam mówi…

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Monte, dzięki za dodatkowe info. Cieszę się zatem, że choć częściowo udało Ci się odpowiedzieć na swoje obawy. Powodzenia!

  18. Bartek napisał(a):

    Witam serdecznie.

    Bardzo dziękuję wszystkim za arcyciekawą dyskusję i dużo wartościowych informacji. Większość z komentarzy czytałem z wypiekami na twarzy i chętnie pochłonąłbym jeszcze dużo więcej wiedzy.

    Z racji małego doświadczenia w poruszanej tematyce – mam nadzieję, że na razie małego doświadczenia – nie mogę wtrącić swoje trzy grosze do dyskusji. Natomiast mam jeszcze kilka pytań, na które ktoś z Was być może będzie potrafił odpowiedzieć.

    Piszemy o hipotetycznych sytuacjach – kupuję mieszkanie na kredyt, w sprzyjających okolicznościach najemcy spłacają ratę kredytu. Natomiast czy ktoś z Was na własnej skórze doświadczył takiej inwestycji? Że np. 20 lat temu wziął kredyt i teraz go spłacił i ma wolne od obciążeń mieszkanie?

    Ponadto, czy Państwa zdaniem okres ostatnich 10-15 lat w polskiej gospodarce to wyjątkowy czas niezwykłych przemian – wejście do Unii, rozwój gospodarki rynkowej – który w przyszłości nie będzie miał szans na powtórzenie? Tak jak Sławek wspominał w którymś z komentarzy – często mamy błędne wrażenie, że żyjemy w wyjątkowych czasach – tak więc czy wspomniany przeze mnie okres to również przykład takiego błędu poznawczego?

    I ostatnie pytanie dotyczy znów kredytów hipotecznych. Otóż, czerpiąc z Waszego doświadczenia, jaki LTV całego portfela nieruchomości oraz stosunek rat kredytu do dochodów był/jest dla Was komfortowy?

    Jeszcze raz dziękuję za to, czym chcieliście się podzielić.
    Serdecznie pozdrawiam i życzę powodzenia w dążeniu do wolności finansowej! :)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Bartek, odpowiadając na jedno z Twoich pytań. Potwierdzam, że wziąłem kredyt bankowy jakieś 16-17 lat temu. Dziś kredyt już jest spłacony i mam wolne od obciążeń mieszkanie:-) Pewnie wiele osób regularnie odwiedzających tego bloga ma podobne doświadczenia:-)

    • Aga-ta napisał(a):

      Bartku, nie trzeba się obawiać kredytów hipotecznych, gdy ma się rezerwę na sytuacje kryzysowe (przestoje, nieuczciwy najemca, rachunek na kilka tysięcy po wyprowadzeniu się najemcy…). Taką rezerwą mogą być bieżące dochody z innego źródła (np pensja), nadwyżka z najmu, którą odkłada się na kolejną inwestycję, czy oszczędności. W zależności od możliwej rezerwy można rozbudowywać portfel o kolejne kredytowane nieruchomości lub tylko o kupione za gotówkę. W naszym przypadku wyczerpaliśmy limit zdolności kredytowej i to był moment, gdy zaczęliśmy kupować za gotówkę. W tej chwili postawiliśmy na spłatę kredytów i pewnie szybko nic nie kupimy, ale też doszliśmy do wniosku, że wolimy pracować krócej i szybciej iść na emeryturę nawet jeśli będzie ona niższa niż możemy sobie pomarzyć. Wszystko jest kwestią decyzji i świadomych wyborów. I to właśnie te rezerwy mówią o tym, jaki może/powinien być stosunek nieruchomości kredytowanych do gotówkowych, a także wysokość kredytu do wartości mieszkania.

      Dodam jeszcze jedno. Sławek często w rozmowach podkreśla, iż 11 miesięcy wynajmu w roku, to dobry rezultat. Dobrze jest czynić takie założenie. A gdy odda się nieruchomości w zarządzanie MZURI, to z pewnością będzie to więcej niż owe 11/12. Takie mam doświadczenie po kilku już latach współpracy. Dzień bez słodzenia dniem straconym! Ale nie da się pominąć tego aspektu, gdy jest się tak zadowolonym ze współpracy i wdzięcznym za istnienie MZURI jak ja :-)
      Byliśmy ostatnio na otwarciu biznesu najemców w naszym lokalu użytkowym. Zostaliśmy zaproszeni i z zachwytem patrzyliśmy jak pięknie najemcy wykończyli lokal, ile włożyli w to pracy i… pieniędzy! W ciągu remontu zadzwonili do nas raz jeden: z życzeniami świątecznymi i aby zaprosić na otwarcie! Wolę nie wiedzieć, ile razy w tym czasie dzwonili do MZURI… Zresztą byłam w kopii korespondencji, co daje mi wyobrażenie…

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Aga-ta, dzięki za te słodkie komplementy. Dzięki też za zaufanie wobec Mzuri. Będziemy dalej doskonalić jakość naszych usług.

  19. Piotr napisał(a):

    Panowie, bardzo ciekawe rzeczy piszecie, ale wracając do pytania Bartka i jednocześnie powołując się na jeden z poprzednich wpisów powiem tyle:
    analysis paralisys.
    Weź dobry kredyt, kup tanio, wynajmij drogo. Ot, cała moja filozofia.
    Pamiętaj, że dobry kredyt nie jest zły. Alkohol czy morfina też są dla ludzi. Od każdego człowieka zależy jak ich używa. W miarę inwestowania przekonasz się, że taniej zapłacić bankowi procenty od kredytu, niż podatki. Pamiętaj tylko że pożycza się cudze, a oddaje swoje.
    Zaufaj sobie i zacznij działać. Nie nauczysz się, a tym bardziej nie osiągniesz wolności siedząc, czytając i analizując. W najgorszym przypadku stracisz parę tysięcy, ale wtedy to będzie inwestycja w siebie samego. Jeśli tak będzie, zacznij jeszcze raz.
    Działaj od dzisiaj! Już teraz!
    Powodzenia
    Piotr

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK

I FRIDOMIAKÓW

13.X. 2018, sobota – godz 17:00; Seul, Korea – darmowe spotkanie w 3 Alley Pub, podczas którego chętnie odpowiem na pytania związane z wolnością finansową, inwestowaniem w najem, również w formule crowd fund investing, oraz o tym co można robić po osiągnięciu wolności finansowej:-)

29 maja 2019 roku, środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Co powinnam zrobić ze swoim życiem?

  Korzystając z letniego totalnego leniuchowania przeczytałem kilka ciekawych książek. Największe wrażenie zrobiła na mnie książka o powyższym tytule autorstwa Po Bronson’a.  „What should I do with my life” to jedno z najtrudniejszych pytań, na które wiele osób nie próbuje nawet znaleźć odpowiedzi, żyjąc sobie ot tak, po prostu. Z dnia na dzień, od problemu do problemu, od jednej pracy do drugiej, od wypłaty do wypłaty. Po Bronson odbył ponad 900 rozmów z setkami osób w różnym [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Bobbi, dzięki za update ws Twojego szpiku. Oby tykał dalej w rytm najlepszych szwajcarskich...
  • Sławek Muturi: Jolix, coś chyba rzeczywiście jesteś nieco zakręcona. Reise Fieber? Luz i pamiętaj, że w Kenii...
  • Sławek Muturi: Jolix, w obu miastach wiele bankomatów (nazywanych z angielska ATM). Na przestrzeni ostatnich...
  • Bobbi van der Rohe: One room hotel: https://www.dezeen.com/2018/10 /07/dmva-one-room-hotel-ant...
  • Robert: https://www.rp.pl/VAT/31120997 3-Kiedy-apartament-na-wynajem- sie-oplaca.html&cid=44&...
  • Jolix: Dzięki
  • Bobbi van der Rohe: Dziękuję, nie narzekam :-) Czy szpik pracuje jak szwajcarski zegarek to nie wiem, ale wahadło...
  • Jolix: Dzieki
  • jolix: hej ,dzieki za odp,a jak w koncu jest z tymi bankomatami ,bo juz jestem zakrecona jak sloik,wciaga te karty...
  • Jolix: Dzięki , jeszcze jedno jak to jest z tymi bankomatami w Nairobi i Mombasie , bo już jestem zakręcona jak...
  • Jolix: Dzięki , mam jeszcze pytanko czy trudno jest wypłacać pieniądze z bankomatów w Nairobi czy Mombasie , bo tyle...
  • Sławek Muturi: Jolix, jakiś rok temu kupiłem bilet w kasie bezpośrednio przed podróżą – miejsca były już tylko...
  • Sławek Muturi: Bobbi, dzięki za inspiracje. A jak Twoje zdrowie? Szpik pracuje jak szwajcarski zegarek?
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za kolejną porcję przeglądu prasy :-)
  • Jolix: Hej , czy bilet na pociąg można kupić bezpośrednio przed podróżą ? Bo online potrzebny jest numer mpensa...
  • Bobbi van der Rohe: Elewacja wykonana z glazurowanych bloków ceramicznych w różnych kolorach w Hiszpanii:...
  • Robert: https://www.rp.pl/Podatek-doch odowy/311159979-Karta-podatkow a-przy-rozliczaniu-najmu-ki...
  • Robert: http://wiadomosci.gazeta.pl/wi adomosci/7,166611,24126385,mie szkancy-nowej-kaledonii-jed...
  • Robert: https://www.rp.pl/Mieszkaniowe /311019943-Wielka-plyta-wynajm owana-takze-na-pokoje.html
  • Sławek Muturi: Monika, dzieki za mobilizowanie mlodego pokolenia. To paradoks, ze nie sa zainteresowani, bo to...

Najnowsze wpisy

created by Water Design