08

09.2016

Zakup pierwszego mieszkania na wynajem – dylematy Grzegorza

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Inwestowanie, Jak sfinansować zakup nieruchomości, Opłacalność Inwestowania, Wynajem, Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka

ilość komentarzy: 64

Najtrudniejszy jest pierwszy krok. Prawie zawsze. Zanim nabędziemy jakieś doświadczenie mamy wiele obaw, wątpliwości, dużo pytań. Boimy się popełnić błędów, które czasami bywają bardzo kosztowne. Zwłaszcza gdy planujemy kupić swoje pierwsze mieszkanie na wynajem.  Zamrozimy dużą gotówkę, nabędziemy coś co ma nam służyć dziesiątki lat i przez cały ten czas przynosić strumień pasywnej gotówki. Jak dokonać wyboru?

Jest to dylemat Grzegorza i pewnie wielu początkujących inwestorów. Liczę na to, że zechcecie podzielić się Waszymi przemyśleniami i podpowiedziami.

Oto pytania Grzegorza:

Mieszkamy w Krakowie ja mam 31 lat, żona  jest o kilka lat młodsza (podobno nie pisze się wieku kobiety, więc staram się trzymać dobry ton) obydwoje pracujemy na etacie, obecnie dysponujemy kwotą około 140 000 zł, razem posiadamy zdolność kredytową na ponad 300 000 zł. W związku z powyższym chciałbym abyśmy w dniu moich 45 maks 50 urodzin stali się niezależni finansowo:), sądzę że wystarczą nam do tego 6-8 mieszkań na wynajem. Na dzień dzisiejszy oglądaliśmy około 30 mieszkań (cały czas szukamy czegoś atrakcyjnego), wiem że to niewiele, ale początki są trudne, szczególnie jak człowiek do końca nie jest pewny, czy dobrze szuka. Aby nadmiernie nie przedłużać tego wpisu napiszę  w punktach swoje pytania:

1. Które z mieszkań wybralibyście w naszej sytuacji:

Kawalerka w Krakowie w bloku z lat 70 (wielka płyta), o metrażu 24 m2, na czwartym piętrze bez windy za cenę 140 000 zł ( plus ok. 10000 zł remont). Mieszkanie własnościowe, w przeciągu kilku najbliższych lat czasie powstanie tam linia tramwajowa (do tej pory komunikacja tylko autobusowa) oraz w przyszłości bardziej odległej metro. Myślę (po sprawdzeniu ofert z rynku) że najem maksymalnie sięgnąłby 1000 – 1100 zł + 400 zł czynszu (c.o. i c.w.u. z MPEC w cenie czynszu) Mieszkanie oceniam na 4 w dziesięciostopniowej skali.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dla kawalerki w Krakowie w bloku z lat 70 (wielka płyta), o metrażu 24,5 m2, na szóstym piętrze z dwiema windami za cenę 170 000 zł (bardzo ładny standard mieszkania i bloku, remont jest zbędny przez co najmniej kilka lat). W związku z tym, że obecna właścicielka kupiła mieszkanie w nowo budowanym osiedlu a odbiór kluczy ma w maju 2017 chętnie zostanie jako najemca, myślę że spokojnie za 1300 zł najmu + czynsz 220 zł (c.o. w cenie czynszu MPEC, c.w.u. z kotła gazowego koszty ok. 30 zł/miesiąc). Dodam, że w okolicy jest bardzo dużo biurowców i buduje się kilka nowych, ogólnie jest to chyba jedna z najlepszych dzielnic pod kątem najmu (opinia znajomego, który posiada biuro pośrednictwa od 6 lat). Mieszkanie oceniam na 7 w dziesięciostopniowej skali.

Trzecia opcja to centrum Krakowa kawalerka 23 m2 w stanie wykończonym (bez łóżka, reszta wszystko nowe) trwa remont generalny kamienicy z 1930 roku, oglądaliśmy dzisiaj trwają prace wykończeniowe łazienki i pokoju, gotowe będzie do końca września. W okolicy uczelnie, 5 różnych ( najbliższa 200m, najbardziej odległa 1800 m), lokalizacja umożliwiając w sezonie wakacyjnym krótki najem ze względu na bliskość Rynku. Cena ok. 150 000 zł , czynsz nie został jeszcze określony, ponieważ będzie to nowa spółdzielnia. Minusem tego mieszkania jest 2/3 wysokości jest pod powierzchnią terenu, jednak lokal ma duże okna zapewniające odpowiednią ilość świata i będzie bardzo ładnie urządzone, widok na ładnie zagospodarowany śmietnik i mały ogródek. Wysokość mieszkania jest standardowa ok. 250cm, dodam że inne mieszkania w tej kamienicy wyceniane są na ok. 230 000 zł ten sam metraż. Czy w ogóle ktoś wynajmuje mieszkania w przyziemu/suterenie, proszę o Wasze doświadczenia.

2. Czy zamiast mieszkań, o których pisałem powyżej skupić się na rynku pierwotnym (cena za m2 jest bardzo zbliżona a czasami niższa) gdzie dostępne są raczej większe mieszkania 30 – 35m2 za cenę około 200 000 zł plus wykończenie 40 000 zł? Widzę z ogłoszeń, że ceny najmu nowych mieszkań są zdecydowanie wyższe (nawet 30-50%) niż w starszych blokach, pytanie przez jaki czas utrzymuje się taka relacja?

3. w związku z powyższym, czy zalecalibyście skupić się na rynku pierwotnym, czy wtórnym?

4. Czy możecie zaproponować jakiś konkretny model finansowania kredytem, ile wkładu ile kredytu, przy naszych środkach? Zastanawiałem się też nad zapłatą całości gotówką, ale chyba nie jest to najlepszy pomysł?

5. Czy ze swojego doświadczenia możecie powiedzieć, czy polski lub zagraniczny pracownik korporacji będzie zainteresowany mieszkaniem z rynku wtórnego z lat 70-tych, czy tylko mieszkaniami w nowym budownictwie?

Jeśli czegoś istotnego nie napisałem w powyższym opisie proszę zadajcie konkretne pytania.

Pozdrawiam
Grzegorz

 

Komentarze:

  1. Lukasz napisał(a):

    takie moje krotkie opinie:
    1 – pietro 4/4 lata 70te – nie ma problemu z wynajmem kawalerka na tysiacleciu – blok 4 pietrowy mimo uplywu lat moze byc w lepszym stanie ( klatki itd ) niz wiezowce z 80-90
    – 6 pietro, czy to wiezowiec? chyba jednak nie… zwiedzilem ich klikanascie z lat 70 i nie:)
    – przyziemie tez bym sie nie pchal, trudno sie pozniej pozbyc w razie czego

    2. kwestia ceny:) jesli trafisz dobra cene w wielkiej plycie w 4 pietrowym tez bedziesz zadowolony
    4. tak aby wysokosc raty byla o ok 200 nizsza od kwoty najmu, ale to zalezy na jakie ryzyko mozesz sobie pozwolic
    5. pracownik korporacji, na poczatku kariery nie zarabia nie wiadomo ile, dobra cena i schludne mieszkanie zawsze znajdzie najemce

    mozesz kupic 2 mieszkania jedno z lat 70 drugie nowe i bedziesz miec porownanie. Jesli dobrze kupisz mieszkanie z lat 70 to bez wiekszych problemow mozesz je sprzedac.

    chetnie wymienie poglady moj mail adc.kielce@wp.pl

    Pozdrawiam

  2. Lukasz napisał(a):

    chetnie wymienie tez poglady w komentarzach w tym watki:)

  3. Robert Walcz napisał(a):

    Moje skromne opinie:

    1. Które z mieszkań wybralibyście w naszej sytuacji:

    – kawalerka 24m2 za 140.000 zł plus remont, czynsz do uzyskania 1.100 zł – według mnie jest to całkiem dobry zakup. Minusem jest na pewno to 4 piętro bez windy, większość osób zwłaszcza kobiety będą narzekać na chodzenie tak wysoko po schodach. Próbuj negocjować jeszcze niższą cenę, właśnie z powołaniem na te schody. Po prostu zaoferuj np. 125.000 zł i daj mu 3 dni na decyzję ;-) Jak nie będzie mieć innych chętnych to może się uda.

    – ładniejsza kawalerka za 170.000 zł, z czynszem 1.300 zł – minusem jest na pewno gazowe ogrzewanie, najemcy mi na to narzekają, że drożej itd., wolą jednak centralne miejskie. Gdyby to pominąć, skoro lokalizacja dobra, to uważam, że stopa zwrotu całkiem w porządku. Ja w Poznaniu wynajmuję kawalerki po 1.250 zł, a kosztowały mnie np. 200.000 zł + remont. U Ciebie wyjdzie to znacznie lepiej.

    – trzecia opcja to remontowana kamienica, mieszkanie w przyziemiu. Cena wygląda w porządku, ale ja bym raczej odradzał zakup tego jako pierwszego i na razie jedynego mieszkania na wynajem. Stuletnie kamienice kryją różne niespodzianki, może być wilgoć, specyficzny smrodek nawet po remoncie, nie wiadomo co z instalacjami itd. Nie jestem przeciwny co do zasady jeżeli chodzi o takie kamienice, ale jak na pierwsze mieszkanie, to sugeruję wziąć coś bezpieczniejszego, żeby ryzyko niespodzianek było mniejsze. Jak źle kupicie pierwsze lokum, to się potem zrazicie niepotrzebnie.

    Podsumowując ja bym wybrał raczej opcję numer 2.

    2. To pytanie dotyczy rynku pierwotnego i wtórnego – na Twoim miejscu bym sprawdził jakie potencjalne czynsze możesz uzyskać z najmu nowego mieszkania. Koszt zakupu podajesz znacząco większy, sumarycznie nawet 240.000 zł – to już jest dużo jak na kawalerkę. Ja mam kilka mieszkań nowych od deweloperów i nie narzekam, ale wszystko to kwestia ceny. Poszukaj czy w nowych inwestycjach nie znajdziesz mniejszych i tańszych mieszkań. Przykładowo mam w Poznaniu mieszkanie 2-pokojowe, ok. 30m2, kosztowało rzędu 180.000 zł plus 15-20.000 zł na remont i urządzenie. Wynajmuje się po 1100 – 1250 zł i nie narzekam.

    3. Nie jestem przekonany, czy faktycznie sam fakt nowości mieszkania daje Ci możliwość żądania wyższego czynszu aż o 30 %. To należałoby sprawdzić.

    4. Ja kupowałem tylko za gotówkę, bez żadnych kredytów na mieszkania na wynajem. No ale sytuacja każdej osoby jest inna. Nie uważam, żeby kupowanie za gotówkę było złe, a kredyt wspaniały. Jak weźmiesz kredyt, to nadal tak jakby mieszkanie nie jest twoje, a większość czynszu oddajesz i tak na raty, więc wychodzi na zero. Pytanie czy biorąc kredyt zamiast kupić tylko 1 za gotówkę, możesz wziąć od razu np. 4 mieszkania na kredyty. Wtedy mając np. czas na spłatę 15 lat, za 15 lat masz na własność 4 spłacone mieszkania. Jeżeli taki scenariusz Ci się podoba – próbuj. Jeśli jednak kupisz za gotówkę i w ciągu 4-5 lat dalszego odkładania odłożysz na drugie mieszkanie, to za 5 lat masz już 2 kawalerki, a potem za 15 lat odpowiednio większą liczbę. Ten scenariusz też jest do zrobienia, a nie ponosisz kosztów kredytów (nic za darmo, zsumuj kwotę rat, a za 20 lat spłacania wyjdzie Ci kwota dwukrotnie albo i więcej wyższa niż cena mieszkania).

    5. Nie sądzę, żeby to miało wielkie znaczenie. Ważna będzie pewnie głównie cena najmu, standard mieszkania, lokalizacja, możliwość parkowania. Jeżeli blok i mieszkanie nie będą w naprawdę opłakanym stanie, to prędzej czy później uda Ci się wynająć.

    Powodzenia!

  4. Grzegorz napisał(a):

    Dzięki za odpowiedzi,

    bardzo kusi mnie opcja nr 1 szczególnie ze względu na niską cenę, tylko to czwarte piętro bez windy:( proponowałem za nie 130 000 zł, ale właściciele nie chcieli już zejść ,cena ogłoszenia wynosiła około 160 000 zł. w Opcji nr 1 trzeba zwrócić uwagę na wysoki czynsz blisko 400 zł! przez co uzyskanie najmu większego niż 1100 zł graniczy z cudem. Najbardziej racjonalna wydaje się opcja nr 2, blok ma ogrzewanie z miejskie, tylko ciepła woda jest z piecyka gazowego (właścicielka płaci 60 zł na 2 miesiące) mieszka sama. I ta pewność, że od pierwszego dnia jest wynajęte przez obecną właścicielkę daje mi pewien komfort psychiczny. Dodatkowo gdybym się pokusił o ogłoszenie po angielsku (w odległości 300 – 500 metrów same biurowce korporacji) sądzę że mógłbym wyciągnąć około 1500 najmu +czynsz. Opcja trzecia kusi moją żonę, bliskość uczelni na rok akademicki oraz w czasie krótki najem – jednak ja uważam że jest już przesyt tego typu mieszkań, a sprzedaż nawet ładnej piwnicy:) może być w przyszłości problematyczna.

    Łukasz:

    „4. tak aby wysokość raty była o ok 200 niższa od kwoty najmu, ale to zależy na jakie ryzyko możesz sobie pozwolić”

    Rozumiem, że 200 powinno zostać po odjęciu podatku od najmu?

    Robert:

    Mogę spytać jak długo budujesz portfel mieszkań i ile ich jest?

    Wiesz nie zarabiamy z żoną bardzo dużych pieniędzy na etacie i nie chcemy się kolokwialnie mówiąc spłukać z gotówki, lubię mieć kontrolę nad sytuacją w razie jakiś awaryjnych sytuacji życiowych. Głównie z tego powodu biorę pod uwagę kredytowanie.

    A jak choćby szacunkowo oceniasz pustostany w swoich mieszkaniach ile miesięcy w roku są wynajmowane, oczywiście średnio?

    A tak ogólnie to jesteśmy z żoną zaskoczeni słabą jakością pośrednictwa nieruchomości w Krakowie, do tej pory spotkaliśmy jedną pośredniczkę, która jest zorientowana, reszta, szkoda słów. Zauważyłem też ciekawą zależność im bardziej rozgarnięty pośrednik tym żąda mniejszej prowizji! Korzystacie z ich usług, macie jakieś opinie?

    • Robert Walcz napisał(a):

      Z pośredników staram się nie korzystać. Pustostany mam na bardzo niskim poziomie, max. 1 miesiąc w roku, a często i nie ma w ogóle, jedni się wyprowadzają i już miesiąc wcześniej mam nowych najemców. Mam sporo mieszkań które mam już od kilku lat.

    • łukasz napisał(a):

      grzegorz,
      jestesmy rowiesnikami, mieszkamy w tym samym miescie. jesli chcesz, to (nieodplatnie oczywiscie) spotkam sie z toba i pokaze ci jak wyglada biznes zwiazany z nieruchomosciami. pokaze jakie zagrozenia cie czekaja, na co trzeba uwazac, jak weryfikowac klientow, jak pozyskiwac nieruchomosci.
      pokaze ci jak omijac posrednikow i jak samodzielnie pozyskiwac mieszkania w dobrych cenach. glupio to zabrzmi, ale brakuje mi osob, z ktorymi moge pogadac o pracy. a nie bede przeciez nikogo zanudzal na sile – tym bardziej, ze te osoby wiekszosci rzeczy nie zrozumieja:)
      w rodzinie do dzis wszyscy patrza na mnie jak na wariata, choc jak co pol roku podjezdzam innym autem to troche miekna:)

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Lukasz, zaciekawiło mnie Twoje ostatnie zdanie. Czy tak dużo jeździsz i eksploatujesz samochody, że musisz je co pół roku zmieniać? Chyba nawet taksówkarze nie zmieniają samochodów co pół roku… Czy może jesteś kolekcjonerem samochodów i posiadasz ich wiele, a rodzinę odwiedzasz tylko na święta? :-)

        • łukasz w napisał(a):

          slawku, nawet nie wiesz jak mi milo ze mi odpowiedziales. wrecz czuje sie zaszczycony.

          sa dwa rodzaje ludzi:
          przedsiebiorcy (wszyscy ktorzy uciekaja przed etatem)
          etaciarze (lepszy wrobel w garsci)

          ja jestem tym pierwszym, z potknieciami, ale w wieku 31 lat mowiac po waszemu mam cos co nazywa sie wolnoscia finansowa.

          moja rodzina, znajomi, to typ drugi.

          taki, ktoremu sie powodzi, pewnie ukradl, oszukal… dlatego staram sie nie wychylac.
          ale jak pokazuje, mowie ze pomoge, ze dam wsparcie to osoby takie nawet nie rusza palcem aby polepszyc swoj los.

          samochod to metafora – mam coraz wiecej. a te osoby maja tyle samo jesli nie mniej.
          choc przyznam, ze ostatnio co pol roku zmieniam, na zmiane z zona, czyli kazde z nas co rok nowy.
          dodam tylko, ze rodzina nam sie czesto powieksza, i potrzebujemy coraz to wiekszych pojazdow:)

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Łukasz, dzięki za dodatkowe info. To ja jestem zaszczycony tym, że są ludzie, którzy zaglądają na fridomię i cieszę się z tego, że czasami znajdą tu coś dla siebie pożytecznego.

          Zgadzam się też z Twoją klasyfikacją ludzi. Są ci którzy chcą coś osiągnąć oraz ci, którzy szukają wymówek dlaczego osiągnęli mniej niż inni.

        • Robert Walcz napisał(a):

          Może ma ciągle jakieś stłuczki, że musi zmieniać auto co pół roku ;-)

      • Szymon napisał(a):

        Łukaszu,
        ja również jestem z tego samego miasta co Ty :) i chodzę z zamiarem kupna pierwszego mieszkania na wynajem. Jeśli nadal masz ochotę spotkać i pogadać o pracy to jestem jak najbardziej otwarty :)

        • Eirenaios napisał(a):

          Widzę, że dużo osób chce zacząć działać w Krakowie. Ciekawe jak potoczą się losy każdego z osobna. Fajnie byłoby za parę lat zobaczyć na jakim etapie jest każdy z zaczynających w 2016r.
          Sam czekam na pierwszą okazję na wynajem. Przy okazji pochwalę się, że dzisiaj finalizuję pierwszy flip :) Przy okazji dziękuję Sławkowi za bardzo cenny blog, zmieniający sposób myślenia.
          Życzę wszystkim startującym powodzenia!

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Irek, dzięki za ciepłe słowa.

  5. Szymon napisał(a):

    Patrząc z perspektywy blisko 3 lat aktywnego inwestowania w Krakowie na rachunek własny i klientów Mzuri Investments powiem tak:
    1. Przyziemie – unikać jak ognia! Prędzej czy później wyjdą problemy (wilgoć, wentylacja, zalanie itd). Czwartym piętrem bez windy bym się bardzo nie przejmował – jak mieszkanie jest ładne i cena rynkowa, to i najemcy się znajdą. Jak pisał Robert – jest to też argument do negocjacji. Nie poddawaj się i pomęcz trochę sprzedających, że nie masz większego budżetu, kredyt, że Wam się podoba i bardzo byście chcieli kupić to mieszkanie itd. W książkach Sławka znajdziesz więcej strategii negocjacyjnych przy zakupie. Opcja 2 – wydaje mi się, że przeceniasz możliwości czynszu. Kawalerka w bloku z lat 70. za 1300+opłaty (nie mówiąc o 1500) to według mnie bardzo optymistyczne założenie (nie mówię, że nierealne, ale w dłuższym terminie taki czynsz może być trudny do utrzymania)… Chyba, że dałeś próbne ogłoszenie z takim czynszem i telefon ciągle dzwonił – wtedy OK. Jeśli nie – spróbuj i zobacz czy zadziała.
    2. Mieszkania od deweloperów – OK, ale na pewno nie kawalerka 30-35 m2 tylko raczej szukaj czegoś bliżej 25m2. Pamiętaj, że płacisz za każdy metr, ale wynajmujesz całe mieszkanie. Jeśli chciałbyś 30-35 m2 to szukaj kawalerki z osobną kuchnią, którą można przerobić na sypialnię + salon z aneksem. Wtedy taki metraż jest OK i zwrot też powinien być fajny. Ogólnie od deweloperów ciężko znaleźć okazyjne mieszkania, na rynku wtórnym z mojego doświadczenia zwroty są nieco wyższe (oczywiście pod warunkiem, że dobrze kupisz).
    3. Polecałbym raczej rynek wtórny
    4. Jeśli masz zdolność kredytową, to ją wykorzystuj, a jak się skończy to zacznij odkładać i kupować za gotówkę. Pamiętaj, że oprócz zakupu mieszkania masz jeszcze koszty okołotransakcyjne+remont, na które też potrzebujesz środków. Więc tej gotówki i tak trochę Ci zejdzie…

    Ogólnie polecałbym obejrzeć jeszcze przynajmniej dwa albo i trzy razy tyle mieszkań niż do tej pory zamiast wybierać pomiędzy tymi opcjami, które opisałeś. Ucz się na błędach innych – skoro większość inwestorów radzi obejrzeć przynajmniej 100 mieszkań, to coś w tym musi być…

    Dobrego pośrednika rzeczywiście dość trudno znaleźć, a do tego w wielu agencjach jest bardzo duża rotacja.

    Powodzenia!

  6. adam napisał(a):

    Grzegorz,

    Działam w Katowicach. Nie znam rynku krakowskiego, więc trudno mi się odnieść do przedstawionych wariantów. Ale po 1,5 roku intensywnego inwestowania w mieszkania spróbuję dać Ci kilka uwag.

    1. Zdecydowanie potwierdzam, że ogrzewanie „miejskie” to ogromny plus. Najemcy bardzo zwracają na to uwagę. Nie mam ani jednego mieszkania (spośród 17-tu), bez ogrzewania miejskiego lub CO z kotłownią w budynku.

    2. Celuj w niskie piętra. Remont i wyposażanie mieszkania na 5 piętrze kamienicy bez windy to koszmar:) A i najemcy kręcą nosem na 4 piętra bez windy.

    3. Miejsce parkingowe – duży atut.

    4. Kamienice – doskonała opcja pod warunkiem, że jesteś pewny stanu technicznego. Jeśli nie, odpuść sobie. Za duże ryzyko moim zdaniem. Sprawdzaj też lokatorów budynku. Jeżeli lokatorzy są nie bardzo, zapewne nie chcieli płacić za dużo na fundusz remontowy. Być może budynek ma wieloletnie zaniedbania i zmierza do katastrofy budowlanej (miałem taki przypadek).

    5. Na początek masz pewnie dużo obaw. Znam to. Jeśli masz gotówkę, kup za gotówkę, zobacz z czym to się je. W najgorszym razie sprzedasz. Jak wszystko ok – bierzesz kredyt hipoteczny na refinansowanie wydatków.

    6. Deweloperka – tak, pod warunkiem, że uda się dobrze kupić. Tzn. jakaś promocja u dewelopera + doskonały metraż pod wynajem. Np. kawalerka 20m2 lub dwupokojowe 30m2. Jest takich mało na rynku pierwotnym, ale są.

    7. Przyziemie – ok pod wynajem, jeśli dobra cena. Ale mogą być kłopoty z odsprzedażą. Ja bym chyba wybrał opcję nr 2. Zwłaszcza jeśli ma balkon i miejsce parkingowe.

    8. Niektórzy mówią cena, cena, cena. Ja mówię lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. Właśnie wynajmowałem mieszkania w doskonałej lokalizacji w Katowicach – 4 mieszkania wynajęte w dwa dni. Nikt nawet nie próbował negocjować czynszu (czyli za niski dałem:). Jeden z najemców ewakuował się z dużo tańszego mieszkania w fatalnej dzielnicy. To daje do myślenia.

    9. Odnosząc się do uwagi powyżej – nawet jeżeli wychodzisz na „0” po uwzględnieniu raty kredytu, to nie „wychodzisz na zero”. Najemca spłaca Ci nieruchomość. Stopa zwrotu jest. Co więcej, pamiętaj że wartość mieszkania rośnie, a kapitał kredytu do spłaty będzie przez 30 lat taki sam. Lewarowanie to bardzo dobre narzędzie:)

    Pozdrowienia:)

    • Lukasz napisał(a):

      Witaj Adam,

      Zainteresował mnie Twój wpis ponieważ też jestem z Katowic i razem z partnerką chcemy zainwestować w nieruchomości. Mamy na razie jedno mieszkanie 2 pokojowe, które wynajmujemy ale chcemy kupić kilka kawalerek. Piszesz, że inwestujesz od 1,5 i masz 17 mieszkań. Zbudowałeś taki portfel w ten 1,5 roku? Mógłbyś powiedzieć coś więcej na temat finansowania jakie użyłeś? Mamy ok 100k oszczędności i zastanawiamy się jakie duże wkłady własne powinniśmy użyć. Rozważamy albo zakup 2 kawalerek z wkłądem 40-50k tak żeby zminimalizować kredyt (to wynika głównie z wątpliwości trochę strachu przed złą inwestycją).

      Za wszelkie rady z lokalnego rynku bardzo dziękuję :)

      Pozdrawiam.

  7. Bolo napisał(a):

    Cześć
    Jestem Twoim rówieśnikiem, więc pozwolę sobie zabrać głos w tej sprawie. Inwestowaniem w nieruchomości zacząłem zajmować się niecałe dwa lata temu. Dzisiaj mam pare kawalerek i dom. Dziwi mnie bardzo niska rentowność Twoich potencjalnych inwestycji. Ja kawalerki kupowałem za 80-100 k (plus remont i wyposażenie 15-20k). Wynajmuję je za 950 zł/mc na czysto (nie wliczając podatku). Zero pustostanów, wynajęcie w ciągu tygodnia.
    Nie czuję się specjalistą, więc doradzać Ci nie będę. Zasugeruje Ci jedynie poszukanie czegoś bardziej rentownego. Masz obok aglomerację śląską – może tam byłyby bardziej dochodowe nieruchomości.
    3. Tylko rynek wtórny. Żeby nie wiem jak liczyć bardziej opłaca się kupować używane. Szersze wyjaśnienia w książkach Sławka.
    4. W moim przypadku mam cały przekrój kredytów. Na jednym mieszkaniu zarabiam grosze, ale kredyt kończy się za 4 lata, w innym zarabiam zdecydowanie więcej, ale kredyt kończy się za 29 lat :) Inną moją nieruchomość kupiłem za gotówkę, a kolejną na kredyt 15 lat. Gdybym miał to robić jeszcze raz to zrobiłbym tak samo. Źle czułbym się ze świadomością, że wszystkie nieruchomości będą w pełni moje za 30 lat.

    • nibul napisał(a):

      Hej, według opisów Grzegorza może na tych inwestycjach osiągać ok. 9% zwrot (przed opodatkowaniem, bez pustostanów), więc to chyba nie jest „bardzo niska rentowność”, jak piszesz, tym bardziej, że rozmawiamy o Krakowie.

      Co do rynku pierwotnego, moja ostatnia inwestycja na pierwotnym we Wrocławiu daje zwrot 9,5% (przed opodatkowaniem, bez pustostanów), więc raczej tragedii nie ma.

  8. Lukasz napisał(a):

    Grzegorz:
    nie dokładna kwota jest istotna, tylko wysokość obciążenia ratą, na wypadek gdyby mieszkanie z jakiś powodów przez jakiś czas nie przynosiło zysków z najmu ( remont lub inny czynnik losowy, bo na popyt narzekać nie można ). Tak abyś mógł sprostać spłacaniu rat. Trzeba też brać poprawkę na wysokość stóp proc, które wiecznie nie będą na tak niskim poziomie.

    • Głos N napisał(a):

      W pełni się zgadzam stopy procentowe są na rekordowo niskim poziomie i w przypadku ich zwiększenia raty kredytu (o oprocentowaniu zmiennym) znacznie rosną, warto więc przygotować sobie odpowiednią poduszkę finansową.

  9. Adam G napisał(a):

    Ja generalnie nie zwracam uwagi na którym piętrze znajduje się mieszkanie (3y z 5ciu na 4tym piętrze bez windy :) ). Wynika to raczej, że koncentruje się na małych kawalerkach pod studentów lub ludzi rozpoczynających życie zawodowe więc aktywnych fizycznie, a im przebieżka tak bardzo nie zaszkodzi, a zawsze te kilka złotych za wynajem mniej ;-)

    Moim głównym kryterium to okolica w jakim znajduje się lokum i ogrzewanie centralne miejskie.
    Jeżeli chodzi o stan mieszkania to im więcej do zrobienia tym lepiej (łatwiej i dużo więcej można zbić z ceny wyjścia).

    Przy zakupie mieszkań posiłkowałem się niewielkimi kredytami (już spłaconymi zresztą), których rata nie przekraczała wielkości z najmu.

    Moja sugestia Grzesiek to kupować i jak najszybciej bo czy stopa zwrotu będzie 4, 6, czy 8% to najważniejsze, że jakiś pasywny dochód będzie pracować na całą Twoją rodzinę.

    Pozdrawiam i wytrwałości życzę

  10. Grzegorz napisał(a):

    Witam Wszystkich!

    Dziękuję przede wszystkim Sławkowi za zamieszczenie mojego pytania, ale również Wam wszystkim, którym się chce pomagać mi przy wyborze pierwszego mieszkania. Pozwólcie, że zwrócę się do każdego z osobna, gdyż nie sposób napisać ogólnikami do wszystkich.

    Robert:

    Dziękuje za odpowiedź.

    Szymon:

    Zaciekawił mnie Twój post i przyznam szczerze, że dla kilku wcześniej rozpatrywanych mieszkań zrobiłem sobie próbne ogłoszenia, różnie to wyglądało jeśli chodzi o zainteresowanie. W przypadku pierwszej kawalerki, którą opisywałem (4piętro z 4 bez windy) zainteresowanie było średnie w ciągu kilku dni kilku chętnych za cenę 1100 najmu + czynsz. Co ciekawe dzwoniły tylko młode osoby, w tym chyba dwoje z Ukrainy. Drugiego jeszcze nie zamieściłem i nawet wczoraj się zastanawiałem, żeby to zrobić. Zastanawiam się, czy cena 170 000 zł nie jest zbyt wysoka, mimo, że jest w pełni urządzone, zostaje cały sprzęt AGD i nowa pralka. Możesz napisać, czy w treści próbnego ogłoszenia piszecie w jakiś sposób, że mieszkanie jest tylko „hipotetycznie” do wynajęcia? A trzecie mieszkanie, czyli przyziemie odpuszczam. Umawiam się dalej, tylko obawiam się, że za chwilę ofert, które znalazłem i odwiedziłem już nie będzie, małe mieszkania znikają stosunkowo szybko.

    Adam:

    Dzięki za cenne uwagi, mieszkanie nr 2 nie ma balkonu, resztę kryteriów spełnia. jest to blok 10 piętrowy z 1971 roku, stan ładny, klatka ładna, 2 windy, ładne, kilkuletnie, szybkie, parking jest darmowy pod blokiem.

    Bolo:

    Mogę spytać w jakim mieście inwestujesz, ceny które podajesz są bardzo niskie, nie znalazłem takich w Krakowie. No i kiedy dokonywałeś sowich ostatnich zakupów w takiej cenie? Co do kredytów chyba pierwsze kupię z większym wkładem własnym i na krótszy okres, jak wszystko będzie ok zastanowię się nad innymi rozwiązaniami.

    Łukasz:

    Dzięki za odpowiedź.

    Adam G:

    Dzięki za informacje, chce kupić jak najszybciej, ale też nie chcę popełnić błędu ze względu na pośpiech.

    Dziękuję Wam jeszcze raz, wszystkim naraz i każdemu z osobna i jeszcze raz Sławkowi.

    Pozdrawiam i życzę Wam samych sukcesów.

    • Bolo napisał(a):

      Mieszkania kupuję w Białymstoku, ale wiem że niskie ceny są na przykład w Katowicach, Bydgoszczy czy Łodzi. Kupowałem je w zeszłym roku, na przetargach organizowanych przez miasto. Kupowanie na przetargach pozwala również na zakup na kredyt. Powodzenia w inwestowaniu !

      • danio napisał(a):

        a jak można znależć taki przetarg?

        • Robert Walcz napisał(a):

          Są ogłoszenia w różnych miejscach o przetargach. Jak przetarg robi spółdzielnia – no to trzeba pytać czy szukać w spółdzielni. Czasem przetargi robią urzędy miasta, komornicy itd. Kilka dni temu wkleiłem tutaj na blogu w dziale Przegląd prasy informację z gazety na temat znacznej liczby mieszkań które będzie sprzedawać Orange. Widziałem też ogłoszenia o przetargach robionych przez PKP, PZU i inne tego rodzaju firmy.

          Na początek żeby nie chodzić na darmo, dużo informacji znajdziesz w google.

  11. Karol Poznan napisał(a):

    Ja bym niczego nie wybral z tego co piszesz ;-)

    Moj plan bylby nastepujacy:
    -za zdolnosc kredytowa kupilbym ze 4 kawalerki w lodzi z 15% wkladem wlasnym czyli 4 x85 tys. x 0,15= 51tys kapitalu plus drugie tyle na posrednika, bank, notariusza I dro ny remont doposazenie.

    Cena kawalerki odrobine zawyzona, ja kupilem rok temu za 74 po remoncie.

    Wynajem to 900zl netto a rata kredytu to 300zl od kawalerki
    900×4 – 300×4= 2000zl dochodu

    Placimy podatek zryczaltowany oraz oplate za zarzadzanie najjmem np mzuri.

    2000 -(0,085 x 2000) – (0,11×2000) =1610 do reki co miesiac I zostalo Ci jeszcze 40tys kapitalu.

    Po roku placenia podatkow z najmu zdolnosc sie zwiekszy o jakies 130tys.z najmu odlozyles 19tys + 40 ktore miales. W tym momencie mozesz albo dokupic piate mieszkanie albo tak jak ja kupic mieszka ie na flip remontowy aby zdo yc wiecej kapitalu.

    A dalej nie ma co planowac to I tak plan na kilka lat.

    Pozdrawiam

  12. poczatkujacy napisał(a):

    Został poruszony temat pośredników,więc pozwolę sobie zadać pytanie.Będę raczej zmuszony skorzystać z pomocy pośrednika (kupno na odległość)

    Jeżeli przy zakupie mieszkania skorzystam z pomocy pośrednika z licencją to czy jeżeli po zakupie mieszkanie okaże się,że np mieszkanie jest zadłużone lub coś nie zostało sprawdzone przez pośrednika lub sprzedający nie podał prawdziwych informacji u notariusza to czy mogę liczyć na pokrycie kosztów z polisy ubezpieczeniowej pośrednika ?

    • Michał napisał(a):

      Nigdy nie kupuj na odległość tak wartościowych rzeczy. To nie książka. Nawet trudno mi wyobrazić sobie żeby kupować coś o wartości powyżej 100 tyś. na odległość no chyba, że żyjesz w emiratach i to dla ciebie żadne pieniądze. Na pokrycie kosztów z polisy może i mógłbyś liczyć… po 5 latach walk w sądach… na których musiałbyś być. Nie warto. Lepiej unikać tego typu problemów. Wyobraź sobie, że pośrednik „sprawdzi” i notariusz „sprawdzi” (co musi zrobić) właściciela ale sprzeda ci mieszkanie nie właściciel albo jakiś inny słup. Z kim chcesz się później sądzić? Pośrednik będzie przesuwał na notariusza, notariusz na pośrednika… poczytaj sobie o takich sprawach w internecie. Do wygrania ale po paru ładnych latach walki w sądzie. Naprawdę nie warto. A dlaczego nie możesz sam tego załatwić przynajmniej skontrolować dokumentów jeśli można spytać?

  13. Adam i Ania napisał(a):

    Najlepiej nigdy nie licz na takie bonusy, że ktoś zapłaci, za Twoje (jak by nie było błędy). Mieszkanie Ty musisz w pierwszej kolejności sprawdzić. Księgi wieczyste są ogólnie dostępne w internecie i każde obciążenie mieszkania powinno być tam zapisane. Inne zadłużenie (np.: spółdzielnia mieszkaniowa) musi być wyzerowane i stosowny dokument to potwierdzający wymaga Notariusz (czyli on w Twoim imieniu). Ja bym jeszcze sprawdził, czy w tym lokalu nie była prowadzona działalność gospodarcza (tu ew. mogą być problemy). Zbywca powinien Ci oświadczyć, czy prowadzi działalność czy nie – co też potwierdzić możesz w internecie (wyszukiwarka działalności gospodarczej wpisz w google). No i oczywiście koniec języka za przewodnika. Przejdź się po sąsiadach, popytaj. Jak ktoś robił lewe interesy – to na pewno o tym wszyscy wiedzą. A więc sprawdzaj i nie ma się co lękać. Oczywiście jak pośrednik jest dobry to i taką polisę ma.

    • poczatkujacy napisał(a):

      Adam i Ania osobiście wiem co należy sprawdzić bo już jedno mieszkanie kupiłem.Miałem na myśli sytuację w której wybieram mieszkanie płacę pośrednikowi 3 % które pobiera i on wszystko sprawdza a ja przyjeżdzam tylko na akt notarialny,kupuję mieszkanie a gdyby pośrednik nie sprawdził dobrze nieruchomości to wtedy z jego ubezpieczenia pokrywane są ewentualne wady prawne.Przynajmniej myslałem,że tak to funkcjonuje.Pracuję w Krakowie i chcę dokonać inwestycji nad morzem,jednak nie mogę obecnie wziąć urlopu żeby w tygodniu jechać sprawdzić to o czym piszecie.Płacę pośrednikowi 6.000 i oczekuję ,że nie ograniczy się do prezentacji mieszkania a pomoże we wszystkich formalnościach.

      • Robert Walcz napisał(a):

        Z mojej praktyki i wiedzy potwierdzę to co pisali poprzednicy – nie ma co liczyć na skorzystanie z polisy OC pośrednika, czy notariusza. Udowodnienie im błędu graniczy z cudem, jak będzie coś nie tak, to pójdą w zaparte, ich ubezpieczyciel na pewno odmówi wypłaty odszkodowania i będziesz musiał iść do sądu, gdzie czeka cię wieloletnia batalia, kosztowna i z nieznanym skutkiem (zwykle raczej marnym).

        Podobnie trudno jest wygrać cokolwiek od prawnika czy lekarza za ich błąd. Zwykle powoływani są biegli, którzy trzymają stronę swojego kolegi po fachu i zwykle robią wszystko co się da, żeby zatuszować błędy kolegów.

        Niestety takie mamy realia.

        Więc jak kupujesz mieszkanie – poświęć ten dzień czy dwa na rzetelne sprawdzenie wszystkiego.

        Ewentualnie zamiast z jakiegoś pośrednika skorzystaj z usług Mzuri Investments, albo kup u nich mieszkanie w remontowanej przez nich kamienicy- tam na żadnego babola nie powinieneś trafić.

      • Adam i Ania napisał(a):

        Nie chciałbym być niegrzeczny, ale czemu kupujesz na odległość nad morzem ? Skoro nie masz czasu tam pojechać aby wszystko sprawdzić, to czemu tak wybrałeś i jak sprawdziłeś, że to tak dobra inwestycja ? Jak rozumiem po prowizji mieszkanie kosztuje ok 200.000. Skąd wiesz, że nie jest warte np. 150.000 ? Znasz lokalny rynek ? Pytam, bo sami kupiliśmy takie mieszkanie nad morzem z dziesięć lat temu – bo była „okazja”. Owszem była, ale właśnie dla wszelkiej maści pośredników (wiesz, że standardem jest 30-35 % prowizji dla firmy zarządzającej ?). Wiesz, że nad morzem sezon trwa bardzo krótko (ok 45 dni) i po sezonie właściwie nie ma wynajmu ? Owszem my teraz się cieszymy, że mamy takie mieszkanie, ale DLA SIEBIE i dzieci, a nie jako inwestycję. Może warto abyś się rozejrzał za czymś bliżej siebie. Skoro jesteś z Krakowa, to może w Krakowie ? Możesz kontrolować zajętość lokalu (nad morzem musisz zawierzyć firmie zarządzającej, że „w tym tygodniu niestety lokal stał pusty…”). A jednak Kraków, mimo nieco niższych zwrotów, to jednak daje pewność wynajmu. Albo spróbować wejść w rynek wynajmu krótkoterminowego – turytów przyjeżdżających do Krakowa na 1-3 dni ? Tu masz sezon 365 dni w roku a nie 45 dni… Przy podobnych stawkach za dzień wynajmu (albo i droższym). Z całą serdecznością pozdrawiam Adam.

        • Grzegorz napisał(a):

          Witam,

          Z tego co się orientowałem z tym najmem krótkoterminowym nawet w Krakowie nie jest tak kolorowo, obłożenie jest, ale w miesiącach kwiecień – wrzesień w innych najem jest sporadyczny. Ceny od kiedy upowszechnił się najmem przez airbnb pozostawiają wiele do życzenia, średnio w Krakowie w okolicach centrum ok. 130 zł/dobę (aby zapewnić pełne obłożenie), a koszty najmu krótko terminowego są znaczenie wyższe niż dla długoterminowego, kilka kompletów pościeli, sprzątanie, nie wspominając o standardzie (musi być wiele wyższy niż przy najmie długoterminowym). Prowizje za zarządzanie najmem krótkoterminowym w Krakowie wynoszą około 20%, więc nie zostaje zbyt wiele.

          Pozdrawiam
          Grzegorz

        • Robert Walcz napisał(a):

          No z tym sezonem nad morzem mającym wynosić tylko 45 dni to bym nie przesadzał, obecne lato było bardzo dobre, ludzie dostali po 500+ i masowo przyjeżdżali. Co nie znaczy, że nie masz dużo racji z tym krótkim sezonem, jednak trwa on bliżej 90 dni (połowa czerwca – lipiec – sierpień – połowa września), co i tak jest bardzo krótko skoro rok trwa 365 dni. No do tego można by doliczyć na pewno święta i sylwestra i 1-2 długie weekendy w rodzaju 1-3 maja, kiedy na pewno będzie obłożenie.

  14. moni napisał(a):

    Czy kupowanie mieszkań na wynajem ma sens tylko na rynku wtórnym czy nowe mieszkania kupione w stanie deweloperskim w dobrej lokalizacji tez będą opłacalne, może ktoś ma takie doświadczenia i się nimi podzieli

    • Tomek napisał(a):

      Nowe mieszkania mają sens jak najbardziej. Sam kupiłem dwie nowe kawalerki w Radomiu po 96tys 26m2. Wynajmuje z przyzwoitym zwrotem. Więcej opisałem na ‚mieszkanicznik od podszewki’-r jak radom’.

    • Robert Walcz napisał(a):

      Kupowałem sporo mieszkań deweloperskich i je sobie chwalę. Wszystko jest kwestią ceny. Najlepiej szukać 2 pokojowych o powierzchni do 35m2, wtedy cenowo wypadają korzystnie.

  15. Wojtas napisał(a):

    Oprócz wielu ważnych wątków jakie były poruszane, będąc na początku swojej drogi inwestycyjnej zwróciłbym uwagę na jeszcze jeden aspekt, a mianowicie – podatki. W dobie rządowego rozdawnictwa, ten element będzie miał coraz większe znaczenie dla inwestorów.Ja popełniłem ten błąd i nie ustaliłem swojej strategii podatkowej. Dzisiaj mam w swoim portfelu 4 mieszkania: z tego 3 – rynek wtórny, 1 – rynek pierwotny. Dwoma zarządzam osobiście, pozostałymi dwoma zarządza Mzuri (ze względu na odległość ich lokalizacji od mojego miejsca zamieszkania : 100 i 200 km).
    Mój błąd polegał na tym , że nie kupiłem wszystkich mieszkań na rynku wtórnym i nie optymalizuję podatków, stosując indywidualną stawkę amortyzacyjną. Wówczas podatki bym rozliczał, ale płaciłbym 0 zł. A tak rozliczam ryczałtem i płacę 8,5 %. Dlatego Grzegorz, będąc na początku drogi, budowania swojego portfela mieszkań na wynajem, przed dokonaniem pierwszej transakcji, określ optymalną dla siebie strategię podatkową, zwiększając tym samym stopę zwrotu z inwestycji.

  16. andrzej85 napisał(a):

    Pytanie do Wojtasa na temat podatkow. Czy ksiegowy moze przeprowadzic taka kalkulacje podatkowá czy moz etrzeba udac sie do specjalisty ?
    Pozdrawiam

  17. Wojtas napisał(a):

    Nie każdy księgowy czuje ten temat i nie ma typowych księgowych specjalizujących się tylko w mieszkaniach na wynajem. Po konsultacji z księgowym byłem zdegustowany i w czasie rozmowy odniosłem wrażenie, że nie nadajemy na tych samych ” częstotliwościach”. Najlepiej skonsultować się z doradcą podatkowym, który sam inwestuje w mieszkania na wynajem. Wtedy taki specjalista wie o czym mówi i rozumie Twoje dylematy, a także jest w stanie określić optymalną strategię podatkową, w konkretnym przypadku. Ja osobiście korzystałem z usług Grzegorza Grabowskiego, ale dopiero jak dokonałem zakupu kilku mieszkań, a powinienem udać się do niego przed zakupem pierwszej nieruchomości.

  18. dczekol napisał(a):

    Poniżej przedstawiam
    obliczenia podatkowe wykonane dla kawalerki wynajmowanej za 800 zł miesięcznie przez małżeństwo nie uzyskujące innych dochodów w Polsce poza wynajmem 1 mieszkania (Zamieszkuja za granicą)

    1. podatek według zasad ogólnych – dochód 800×12=9600
    9600:2=4800
    4800x 18%=864PLN-556,02(kwota wolna od podatku)=307 – roczna kwota podatku 1 małzonka

    2 podatek ryczałtowy
    9600:2=4800
    4800×8,5%=408 – roczna kwota podatku 1 małżonka

    3. podatek według zasad ogólnych z zastosowaniem amortyzacji 2,5% (mieszkanie spółdzielcze więc można tylko stawkę 2,5% amortyzacji stosować)

    115000 kwota nabycia kawalerki razem z oplata notarialna i PCC
    115000:2=57500
    57500×2,5%=1437,5PLN (odliczane przez 40 Lat)
    9600:2=4800
    4800-1437,50=3362,5 PLN
    3363×18%=605-556,02(kwota wolna od podatku)=49PLN roczna kwota podatku od każdego z małzonków

    4 mozna stosować również zasady ogólne z amortyzacją podwyższoną (od 2,6 do 10%) ale tutaj nie może mic zastosowania więc nie wyliczałem

    jeżeli popełniłem błąd to prosze o zwrócenie uwagi

    pozdrawiam

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Dczekol, dzięki za konkretne wyliczenia. Nie sprawdzałem ich matematycznej poprawności, natomiast mam jedno bardzo małe sprostowanie. Przy mieszkaniu spółdzielczym własnościowym, stawka amortyzacji wynosi chyba 1,5% (2,5% jest zarezerwowane dla mieszkań z pełną własnością).

      Podwyższoną stawkę amortyzacji można stosować w przypadku mieszkań w budynku starszym niż 5 lat, o ile mieszkanie wcześniej nie było amortyzowane standardową stawką amortyzacji.

      • dczekol napisał(a):

        zgodnie z 22m ust 4 ustawy stosuje się 2,5% Sławku , stawkę 1,5 % stosuje się na podst art 22g ust.10 ustawy o podatku od osób fizycznych, ale dzięki za uwagę, bo przyznaję, że ne sprawdziłem w ustawie a wyliczenia zrobiłem dla krewniaczki

      • BiL napisał(a):

        Pomijajac dokladnosc wyliczen dczekola, nalezy dodac iz osoby ktore maja rezydenture podatkowa zagranica, musza uwzgledniac przychody z najmu w Polsce w miejscu swojej rezydencji podatkowej, i bardzo mozliwe ze oplacac tam dodatkowy podatek z tytulu tego przychodu.

        Slawek prowadzi duzo wykladow zagranica zachecajac do inwestowania w Polsce, wiec z pewnoscia cos na ten temat wie. Jak to jest Slawku z tym ‚dopodatkowywaniem’ przychodow z najmu w Polsce w kraju swojej rezydencji podatkowej?

        • Sławek Muturi napisał(a):

          BiL, tę kwestię regulują bilateralne umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Umowy pomiędzy Polską, a różnymi krajami różnią się między sobą. Aktualne umowy powinny być dostępne w polskich ambasadach lub konsulatach. To chyba najpewniejsze źródło.

    • Tomtor napisał(a):

      Nie jestem przekonany nt punktu pierwszego, czy przypadkiem nie otwierasz puszki Pandory, zamieszkujac za granica i rozliczajac sie wg zasad ogolnych, jako ze musisz wtedy stosowac umowy o unikaniu podwojnego opodatkowania, w zaleznosci gdzie jestes rezydentem. Wydaje mi sie, za prawie niemozliwe, iz dochod zagraniczny nie wypchnie dochodu polskiego w prog 32%, jezeli ciagle masz polska rezydenture. Z kolei przy zagranicznej rezydenturze, malzonkowie nie moga sie rozliczac wspolnie, wspolne rozliczenie przysluguje tylko polskim rezydentom podatkowym.

    • Michał napisał(a):

      cześć dczekol niestety ale się mylisz albo nie dokończyłeś tematu. Jeśli ktoś jest „poza granicami kraju” to wg mojej wiedzy dochody z polski powinien ujawnić w swoim zeznaniu za granicą i tam zastosować „nową skalę podatkową”. Co to znaczy? Jeśli np jest skala progresywna 0-40% i ktoś zarobi 40 tyś euro to powiedzmy by zapłacił podatku 20% od 40 tyś euro. Jeśli natomiast zarobi 40 tyś euro + 10 tyś w polsce to wtedy od tych 50 tyś powinien policzyć nową skalę (np. 25%) i wtedy zapłacić od tych 40 tyś. euro 25% czyli nie tak różowo… Z tego co mi wiadomo. O czym to małżeństwo powinno być poinformowane. Oczywiście wiele osób ignoruje to ale przy podatkach równych dochodom (czyli 40 tyś. za granicą i 40 tyś euro w polsce) to może stanowić duży problem.

  19. Eirenaios napisał(a):

    Cześć,
    także jestem z Krakowa i także przymierzam się do zakupu pierwszego mieszkania na wynajem – przy okazji dziękuję wszystkim za cenne komentarze. Oczywiście ja nic nie doradzę bo nie mam podstaw, żeby jakiejkolwiek rady udzielić. Niemniej jednak mam nadzieje, że jak Grzegorz zdecyduje się na zakup, to podzieli się z nami dalszym ciągiem swojej historii. Pozdrawiam i życzę sukcesów!

  20. Eirenaios napisał(a):

    Cześć, także jestem z Krakowa i także przymierzam się do zakupu pierwszego mieszkania na wynajem – przy okazji dziękuję wszystkim za cenne komentarze. Oczywiście ja nic nie doradzę bo nie mam podstaw, żeby jakiejkolwiek rady udzielić. Niemniej jednak mam nadzieje, że jak Grzegorz zdecyduje się na zakup, to podzieli się z nami dalszym ciągiem swojej historii. Pozdrawiam i życzę sukcesów!

  21. Cerwantes napisał(a):

    Sławku a jak udowodnisz że mieszkanie było wcześniej użytkowanie przez 5 lat.
    Kupując jej od Mzuri wystawicie stosowne zaświadczenie ?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Cerwantes, nie chodzi o to ile czasu było użytkowane mieszkanie. Chodzi o to by budynek (w którym to mieszkanie się znajduje) miał więcej niż 5 lat, czy 60 miesięcy. Przy budynkach przedwojennych czy blokach z wielkiej płyty nie ma dylematu. Natomiast przy budynkach od dewelopera. można poprosić od administratora pozwolenie na użytkowania budynku. To jego data – wg mojej wiedzy, która może nie być pełna – jest decydująca.

  22. Damian napisał(a):

    Witam,
    Jestem tutaj nowy, młody bo 25 lat i średnio zorientowany.
    Nie bardzo wiem jakie tematy byly poruszane.
    Jednakże nie posiadam jeszcze mieszkania pod wynajem, ale mysle o tym aby owe zakupić.
    Być może moje pytanie wyda sie banalne dla bardziej wtajemniczonych, ale chciałbym zapytac jakie koszty nalezy odliczyc od ceny wynajmu kawalerki ( czynsz, media, rata do banku za kredyt na nieruchomosc)
    jesli coś pominałem prosze o dopowiedzenie mi bo jestem srednio zorientowany.
    Załóżmy, że posiadam kawalerkę o wartosci 90000zł w Kielcach
    mój wkład z tej kwoty to 15000zł reszta to kredyt
    rata takiego kredytu to jakies 600zł/miesiac
    Za jaka kwotę musiałbym wynajac kawalerkę, aby było to dla mnie opłacalne( jesli mozecie podajcie mi ile może wynosić czynsz do spółdzielni za takie mieszkanko)

    • Robert Walcz napisał(a):

      Odnośnie wysokości opłat czynszowych i mediów, to sprawdź to dokładnie przed zakupem mieszkania. Każde mieszkanie może kosztować inaczej. Zbadaj to i proś o pokazanie rachunków, faktur i liczników.

    • Lukasz napisał(a):

      czynsze ok 250 ( np. ksm ), musisz wynajac za ok 700 ( – podatek etc ) + czynsz + oplaty

    • Lukasz napisał(a):

      jesli juz chcesz koniecznie w ck ( i tutaj mala przestroga, poczytaj kielce 2035 ) i jestes tez otwarty na studentow to celuj w okolice uczelni ksm, sady, bocianek przy reszcie marudza ze daleko

  23. DarkoZZZ napisał(a):

    Ja mam trochę inny dylemat – czy lepiej wybrać mieszkanie 2 pokoje plus kuchnia, czy może lepiej 2 pokoje plus aneks kuchenny? Mieszkanie byłoby kupiony w Warszawie na Mokotowie, okolice centrum biurowego czyli tzw Mordor, wiec typowy klient to pracownik korporacji, a nie studenci.
    Jak kiedyś sam wynajmowałem 2 pokoje to wolałem mieszkanie z aneksem, ale może jestem wyjątkiem i większość woli układ z osobną kuchnią?

  24. niesmialy napisał(a):

    czytam blog i wpisy m.in. Sławka Muturi o wynajmie bardzo mi się podobają
    pierwszy etap to zakup pierwszego mieszkania, ale nie mam zdolności kredytowej mimo około 4000 zł/mc wpływów niepodlegających opodatkowaniu, macie pomysł jak znaleźć dobrą pracę etatową na wysokim stanowisku, aby zyskać zdolność kredytową pozwalającą na zakup nieruchomości?

    • Robert Walcz napisał(a):

      „Jak znaleźć dobrą pracę etatową na wysokim stanowisku, aby zyskać zdolność kredytową pozwalającą na zakup nieruchomości?” – hmmmmmmm to ciekawe pytanie, jak ktoś znajdzie prostą receptę to dostanie Nobla ;-)

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Nieśmiały, też się nad tym zastanawiałem. Jest to pytanie wykraczające poza zakres moich doświadczeń. Ja tylko dwa razy w życiu starałem się o pracę. I to nie od razu na wysokim stanowisku:-) Pewnie na rynku jest sporo Poradników na ten temat.

        Z niedawnego szkolenia w którym uczestniczyłem (John Maxwell) mogę poradzić – za Mistrzem – byś zdefiniował sobie 5 rzeczy, które doprowadzą Cię do wymarzonej pracy i robił je codziennie. Całą sztuka by dobrze wybrać te 5 rzeczy i by potem rzeczywiście je codziennie wykonywać.

        Jakie to 5 rzeczy? Tak jak mówię, nie mam doświadczenia, ale przychodzi mi kilka wstępnych pomysłów do głowy. Dopisz do listy i wybierz te, które dadzą największy efekt:
        1. podnosić swoje kompetencje poprzez czytanie (książki, czasopisma branżowe, blogi, itp)
        2. podnosić swoje kompetencje poprzez pracę u kogoś za darmo (może najlepiej u docelowego pracodawcy)
        3. poznawanie branży, w której chcesz pracować
        4. podnoszenie swoich umiejętności autoprezentacji
        5. budowanie argumentów dlaczego nadajesz się na to stanowisko
        6. rozmowy z ludźmi z tej branży i/lub od danej kompetencji (np jeśli chcesz zostać dyrektorem finansowym, to rozmowy z księgowymi w innych firmach, w innych branżach)
        7. podnosić swoje kompetencje poprzez szkolenia
        8. codziennie poprawiać jedną rzecz w swoim CV

        Powodzenia. Czeka Cię sporo pracy. Natomiast jeśli szukasz jakiegoś magicznego trika, to polecam Ci pójść do wróżki lub do innego magika.

        • Robert Walcz napisał(a):

          „Powodzenia. Czeka Cię sporo pracy. Natomiast jeśli szukasz jakiegoś magicznego trika, to polecam Ci pójść do wróżki lub do innego magika.”

          Hehehehee!

  25. Grzegorz napisał(a):

    Przetarg oczywiście 17.10.2016r,

  26. Dud napisał(a):

    Witam,

    Jestem z Krakowa i obecnie znajduję się na etapie zdobywania wiedzy na temat zakupu i wynajmu mieszkań. Dużo czytam ale chętnie posłuchał bym kogoś kto ma już na swoim koncie parę mieszkań zakupionych na kredyt.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK

I FRIDOMIAKÓW

13.X. 2018, sobota – godz 17:00; Seul, Korea – darmowe spotkanie w 3 Alley Pub, podczas którego chętnie odpowiem na pytania związane z wolnością finansową, inwestowaniem w najem, również w formule crowd fund investing, oraz o tym co można robić po osiągnięciu wolności finansowej:-)

29 maja 2019 roku, środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Gwarancja zysku to klasyczny oksymoron

Wszelkie "gwarancje zysku" to - według mnie - triki dla naiwniaków. Dlaczego tak uważam? Bo w biznesie jest tak, że zysk jest niczym innym jak nagrodą za gotowość do poniesienia ryzyka. Im większe ryzyko ponosi inwestor, tym większego  zysku może oczekiwać. Ryzyko ponosi inwestor kupując produkty (złoto, obligacje, ziemię, mieszkanie) lub usługi (lokaty bankowe, akcje giełdowe, jednostki funduszy inwestycyjnych, polisy ubezpieczeniowe, itp) dostarczane przez ich "producentów" czyli banki, skarb państwa, firmy, fundusze, itp. Gwarancja oznaczałaby, że podmiot [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Bobbi, dzięki za update ws Twojego szpiku. Oby tykał dalej w rytm najlepszych szwajcarskich...
  • Sławek Muturi: Jolix, coś chyba rzeczywiście jesteś nieco zakręcona. Reise Fieber? Luz i pamiętaj, że w Kenii...
  • Sławek Muturi: Jolix, w obu miastach wiele bankomatów (nazywanych z angielska ATM). Na przestrzeni ostatnich...
  • Bobbi van der Rohe: One room hotel: https://www.dezeen.com/2018/10 /07/dmva-one-room-hotel-ant...
  • Robert: https://www.rp.pl/VAT/31120997 3-Kiedy-apartament-na-wynajem- sie-oplaca.html&cid=44&...
  • Jolix: Dzięki
  • Bobbi van der Rohe: Dziękuję, nie narzekam :-) Czy szpik pracuje jak szwajcarski zegarek to nie wiem, ale wahadło...
  • Jolix: Dzieki
  • jolix: hej ,dzieki za odp,a jak w koncu jest z tymi bankomatami ,bo juz jestem zakrecona jak sloik,wciaga te karty...
  • Jolix: Dzięki , jeszcze jedno jak to jest z tymi bankomatami w Nairobi i Mombasie , bo już jestem zakręcona jak...
  • Jolix: Dzięki , mam jeszcze pytanko czy trudno jest wypłacać pieniądze z bankomatów w Nairobi czy Mombasie , bo tyle...
  • Sławek Muturi: Jolix, jakiś rok temu kupiłem bilet w kasie bezpośrednio przed podróżą – miejsca były już tylko...
  • Sławek Muturi: Bobbi, dzięki za inspiracje. A jak Twoje zdrowie? Szpik pracuje jak szwajcarski zegarek?
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za kolejną porcję przeglądu prasy :-)
  • Jolix: Hej , czy bilet na pociąg można kupić bezpośrednio przed podróżą ? Bo online potrzebny jest numer mpensa...
  • Bobbi van der Rohe: Elewacja wykonana z glazurowanych bloków ceramicznych w różnych kolorach w Hiszpanii:...
  • Robert: https://www.rp.pl/Podatek-doch odowy/311159979-Karta-podatkow a-przy-rozliczaniu-najmu-ki...
  • Robert: http://wiadomosci.gazeta.pl/wi adomosci/7,166611,24126385,mie szkancy-nowej-kaledonii-jed...
  • Robert: https://www.rp.pl/Mieszkaniowe /311019943-Wielka-plyta-wynajm owana-takze-na-pokoje.html
  • Sławek Muturi: Monika, dzieki za mobilizowanie mlodego pokolenia. To paradoks, ze nie sa zainteresowani, bo to...

Najnowsze wpisy

created by Water Design