17

10.2016

REIT po polsku, czyli srwn

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Gorące tematy, Inwestowanie, Inwestycje grupowe, Wynajem

ilość komentarzy: 25

Widziałem projekt ustawy o REIT-ach (z 12 października br), w Polsce nazwanych przez ustawodawców Spółką Rynku Wynajmu Nieruchomości (w skrócie „srwn”). To specjalna forma prawna, która podlegać ma wielu regulacjom. W zamian za zwolnienia podatkowe, srwn musi spełniać szereg warunków. Przy założeniu spółki, ale też przy wyborze portfelu inwestycji (założony % portfela muszą stanowić nieruchomości); oraz przy innych decyzjach (np. założony % wypracowanego zysku musi być wypłacany co roku w formie dywidendy)

Uregulowania REIT znam już z innych krajów (na Węgrzech istnieją już od kilku lat), ale jest jedna rzecz, która mnie pozytywnie zaskoczyła w projekcie ustawy o polskich REIT-ach. Chodzi mi o to, że w odróżnieniu od zachodnich odpowiedników, polski REIT musi mieć co najmniej PLN 60 mln kapitału (za granicą ten minimalny próg bywa wielokrotnie wyższy). Tak nisko ustawiony próg umożliwi zakładanie REIT-ów również polskim podmiotom gospodarczym. Próg rzędu 2 mld Euro zdecydowanie faworyzowałby zagraniczne fundusze emerytalne oraz inwestycyjne. Nie chcę brzmieć jak jakiś nacjonalista, ale w ramach dobrze pojętego patriotyzmu gospodarczego, cieszy mnie to, że będziemy mieli szansę umacniać polską klasę średnią.

Jeśli ktoś z Was chciałby założyć REIT, to Mzuri chętnie zapewni wsparcie operacyjne w zakresie zakupów odpowiednich nieruchomości oraz zarządzania ich najmem:-)))

Komentarze:

  1. D napisał(a):

    Ja chce zalozyc REIT.

    Zakladajac, ze trzeba bedzie zgromadzic 60 baniek, to robi sie z tego powazny biznes. Wobec tego taniej bedzie zatrudnic paru chlopakow z wynagrodzeniem po kilka tysi, aby zarzadzali najmem niz placic Mzuri za to, zeby to oni zatrudnili paru chlopakow i dodali do tego swoja marze.

    Mam lepsza oferte. Jezeli ktos chcialby zdywersyfikowac swoje portfolio REITow i nie trzymac calosci kapitalu w Mzuri, to bardzo chetnie pomoge :))))

    • Sławek Muturi napisał(a):

      D, super, że chcesz podpowiedzieć założycielowi Mzuri, jak korzystnie obejść tę spółkę:-) Mam nadzieję – dla dobra Twoich klientów – że Twoje wyczucie biznesowe jest o wiele lepsze niż Twój … takt społeczny:-))). Powodzenia!

  2. lukasz w napisał(a):

    poczekaj slawku, w innych spodniach zostawilem 60 baniek:)

  3. Tomek napisał(a):

    W naszych SRWN wykluczono chyba udzial nieruchomosci mieszkalnych – chodzi tylko o ‚komercje’?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Tomek, masz rację. W propozycji wykluczone są budynki oraz lokale mieszkalne, ale może to się zmieni…

      • Kasia napisał(a):

        Śledzę dosyć uważnie rozwój tematu REIT-ów w Polsce. BGK wspólnie z PZFD rozpoczęły lobbing na rzecz włączenia „mieszkaniówki” w ustawę o REIT-ach. Ciekawe, czy im się uda. Ustawa miała wejść w życie 1 stycznia 2017 ale chyba nie ma na to szans, zwłaszcza, że nie ma jej w porządku obrad 32.posiedzenia Sejmu.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Kasiu, dzięki za update. Zdawaj nam proszę relację z rozwoju wydarzeń wokół REIT-ów.

  4. Robert napisał(a):

    Cześć Sławku,

    Cieszy, że w Polsce mają być wprowadzone REITy. Natomiast ja zaczynam się zastanawiać czy w ogóle w Polsce warto dalej inwestować przy tak niepewnej sytuacji prawno – gospodarczej.

    A konkretnie. Obecnie jestem na podatku liniowym 19%. Co wydaje mi się rozsądnym progiem. Jeżeli jednak rząd skokowo podwyższy mi podatek do zapowiadanych ~43% to dalsze inwestowanie w Polsce dla mnie staje się mało opłacalne.

    To jest wzrost opodatkowania ponad 2 razy.

    Jeżeli teraz osiągam stopę zwrotu w okolicach 6% w Warszawie, to po opodatkowaniu zostaje mi 4,86% (pomijam amortyzację). Nie najgorzej. Po zmienianie byłoby 3,42%. Czyli rentowność moich inwestycji spadnie o 30%.

    By zachować aktualny poziom życia musiałbym zatem dokupić kolejne mieszkania za ponad 30% wartości portfela.

    Mam jednak obawy, że na tym się nie skończy. Rozmawiałem z wieloma znajomymi z różnych branż i każdy z nich rozważa przeniesienie biznesu poza Polskę. Wbrew pozorom zyski firmy nie muszą być niewiadomo jak olbrzymie by koszty optymalizacji się opłaciły.

    W efekcie przypuszczam, że jeżeli faktycznie dojdzie do podniesienie podatków to wpływy budżetowe nie tylko się nie zmienią, ale także mogą spaść.

    Przy tak rozbuchanych wydatkach socjalnych jakie generuje rząd pieniędzy ciągle będzie za mało. A skoro nie uda się uderzyć w biznes zawsze można podnieść inne podatki trudniejsze do ominięcia. Np. uderzyć w „kamieniczników żyjących na krzywdzie ludzi pracy”.

    Obserwuje sytuację i jednocześnie przygotowuję plan B gdzie będę migrował swój biznes. Wstrzymuje też zakup mieszkań chwilowo.

    Jeżeli dojdzie do skoku opodatkowania to kapitał ulokuje w innym kraju, czy to samodzielnie czy przez wspomniane przez Ciebie REITy.

    A mój biznes akurat jest trudny do przeniesienia, pomyśl z jaką łatwością przenosi się wszystkie firmy z branży IT. To może być prawdziwy kataklizm dla Polski. Te firmy już nie wrócą.

    Ciekaw jestem jak Ty podchodzisz do tej sprawy.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Robert, inwestowanie w wolność finansową to maraton, a nie bieg krótkodystansowy. W czasie maratonu pogoda może się zmienić kilkukrotnie. Politycy też. Również za granicą, bo chyba nie sądzisz, że tam wszystko jest super poukładane i nigdy się nie zmieni.

      W Anglii niedawno pogorszono warunki dla osób inwestujących w nieruchomości na wynajem – zwiększono podatki, obniżono kwotę odliczeń podatkowych, itp.

      Politycy są mało przewidywalni i mają tendencję do wpychania się tam gdzie nie potrzeba. Żyjąc jakimiś wyobrażeniami poprawy, psują to co dobrze działa. Zamiast myśleć długofalowo, patrzą na słupki sondaży.

      Co pozostaje nam? Ucieczka? Dokąd? Jest jakiś kraj gdzie nie ma polityków? Ja wolę podejmować działania, na które mam wpływ. Więcej mieszkań, wybór wyższej stopy amortyzacji, edukacja finansowa współobywateli, udział w wyborach to tylko przykładowe działania, na które każdy z nas ma wpływ. Możesz też założyć Polską Partię Przedsiębiorców. Chętnie poprę. Jest nas w Polsce ponoć 2,5 mln, z rodzinami będzie to około 7 mln, a więc całkiem liczne grono wyborców:-)

    • Marek napisał(a):

      Dokładnie jeszcze nie wiadomo jak mają wyglądać te podatki. Dzisiaj pojawiło się info że stawki dla przedsiębiorców będą one niższe niż dla osób pracujących na etacie. Jak będzie to zobaczymy. Przyznasz chyba jednak że obecnie mamy dwie patologie:

      – zus dla przedsiębiorców – czy masz dochód czy nie to musisz płacić 1200zł co miesiąc. Ma to być zmniejszone do 500zł/mc i później w miarę wzrostu dochodów ma rosnąć. Dla mnie to jest rozsądne

      – druga sprawa – opodatkowanie pracy. Chcę zatrudnić kogoś za pensję minimalną – 2000zł od przyszłego roku ma wynosić. Pracownik kosztuje mnie ponad 2400zł, a dostaje na rękę 1400zł. To opodatkowanie pracy mniej zarabiających jest straszne. Chcąc komuś zapłacić 2000zł na rękę muszę wydać 3300zł. Jeśli faktycznie zrobią dla tych mniej zarabiających około 20% jednolity podatek i pracownik który zarabia 2000zł netto będzie mnie kosztował 2500zł to jestem za.

      Likwidacja tych dwóch patologii moim zdaniem pozytywnie wpłynie na gospodarkę. Inna sprawa jak będą wyglądały progi dla najlepiej zarabiających.

      • Tomek napisał(a):

        Marek, o ile z patologią klina podatkowego dla najmniej zarabiających się zgadzam, to nie zgadzam się z Twoją krytyką ryczałtowego zusu w działalności gospodarczej. W działalności możesz mieć w ciągu roku 11 miesięcy ze stratą 10 000 i jeden miesiąc z zyskiem 120 000. Wtedy w ciągu roku jesteś tylko na bardzo małym plusie 10 000, ale w miesiącu w którym zarobiłeś 120 000 zapłacisz zus od całej kwoty, przewyższający Twój całoroczny zysk. Takie podejście nie trzyma się kupy.

        • BiL napisał(a):

          Tomek, ja natomiast moge sie obiema rekami podpisac pod tym co napisal Marek. Nie ma czegos co bardziej blokuje przedsiebiorczosci Polakow, niz wlasnie ten nieszczesny ZUS na samym wstepie, niezalezny od tego czy cos sie zarobi, czy tez nie. Wielka szkoda, ze od tylu lat zadna ekipa rzadzaca na powaznie nie zajela sie ta kwestia. Tyle lat zmarnowanych, naprawde szkoda. Ale lepiej pozno, niz wcale :)

          Co do Twojego przykladu, to przy rocznym rozliczeniu, powinien byc brany pod uwage okres 12 miesiecy, wiec powinienes miec mozliwosc uwzglednienia tych strat z 11 miesiecy, tak aby w skali roku zaplacic dokladnie tyle, ile zaplacilby ktos inny kto osiagnal w ciagu roku dokladnie taki sam dochod jak ty, ale inaczej rozlozony pod wzgledem miesiecy.

        • Marek napisał(a):

          Piszesz o osobach dość sporo zarabiających. Ja mówię to tych zarabiających mniej, dużo mniej. Kobieta sprzedająca owoce i warzywa na bazarku ma powiedzmy 2000zł dochodu i z tego musi zapłacić te 1200zł ZUS-u, zostaje więc jej już niewiele. Tutaj właśnie jest ukryta szara strefa. Po prostu nie opłaca się legalizować tych nisko płatnych działalności. A jak ktoś zamiast tych 1200zł będzie płacił 500zł to wydaje mi się że wyjdzie z tej szarej strefy. Statystyki nie kłamią bardzo duża liczba działalności jest zamykana po 2 latach gdy kończy się preferencyjny ZUS. A lepiej chyba żeby ludzie pracowali niż żyli na garnuszku państwa.

    • BiL napisał(a):

      Robert, w przeciwienstwie do Polski, w UK podatki dla malo zarabiajacych sa niskie, ale najwieksi chlopcy’ wchodza w prog 45% na dochodowym.
      Podobnie jest rowniez w innych krajach: Francja, Holandia, Hiszpania, Austria, Finlandia, Belgia, Dania, Niemcy. Przyznasz chyba, ze Polskie 19% wyglada przy tym niezwykle korzystnie :)

      Zeby omijac placenie podatkow w Polsce, bedziesz musial postarac sie o rezydenture podatkowa w kraju do ktorego chcesz sie przeniesc i przebywac tam przez wiekszosc roku kalendarzowego, lub przeniesc tam centrum swoich interesow zyciowych. Czyli to nie jest takie proste, chyba ze faktycznie chcesz wyemigrowac. Inaczej narazasz sie na potencjalny spory rachunek, gdy US sie kiedys Toba zainteresuje.

      Rozumiem Twoja frustracje, nikt nie lubi podwyzek podatkow, a zwlaszcza takich ktore dotykaja go bezposrednio. Tak jak Slawek napisal, w UK ma miejsce bezprecedensowy atak na inwestujacych w nieruchomosci na wynajem, a szef opozycji jasno mowi o wprowadzeniu ustawowo maksymalnych stawek wynajmu. A o sytuacji prawno-gospodarczej w UK, wole nie wspominac zeby nie psuc sobie dobrego humoru :)

      Slawek, mam nadzieje ze w koncu zamiescisz ten obiecywany wpis o Brexicie.

      • Tomek napisał(a):

        BIL, zapomniałeś wziąć pod uwagę kwotę wolną od podatku. Mimo, że stawki podatku na zachodzie Europy są wyższe procentowo od polskich, to jednak obowiązują od znacznie wyższych progów. W jaki sposób ma powstać polski kapitał konkurujący z zachodnim, jeśli u nas wysoka stawka będzie obowiązywała dla zarobków, które odpowiadają niemieckiemu zasiłkowi?

        • BiL napisał(a):

          Tomek, nie zapomnialem, to wlasnie kwota wolna od podatku, jest kluczowym elementem pozwalajacym tym ktorzy malo zarabiaja na placenie niskich podatkow. Ale ta kwota jest jaka jest, wlasnie dzieki temu, ze ludzie ktorzy wiecej zarabiaja placa wyzsze podatki. Brytyjczycy zrozumieli, ze zmaksymalizowanie sily nabywczej i ‚odpodatkowanie’ najmniej zarabiajacych jest w interesie spoleczenstwa i systematycznie od lat podnosza kwote wolna od podatku.
          Income Tax rates and bands
          Band – Taxable income – Tax rate
          Personal Allowance – Up to £11,000 – 0%
          Basic rate – £11,001 to £43,000 – 20%
          Higher rate – £43,001 to £150,000 – 40%
          Additional rate – over £150,000 – 45%

        • BiL napisał(a):

          Tomek, chyba jeszcze nie wiadomo jak maja wygladac zarowno stawki jak i progi, wiec trzeba zaczekac troche zeby cos wiecej powiedziec.

        • Tomtor napisał(a):

          Tomku w UK kwota wolna od podatku zanika przy ok.4 srednich krajowych, zwolnienie od podatku skladki emerytalnej za to od ok.5 srednich – czyli de facto przy duzych zarobkach wystepuje podwojne opodatkowanie skladki emerytalnej ;-) (ale juz np. dodatek na dzieci – child benefit zanika juz przy ok. 2). Tak wiec te systemy sa duzo bardziej skomplikowane i wcale nie tak korzystne jezeli zaczynasz sporo zarabiac

    • Tomek napisał(a):

      Robert, nie pomijałbym amortyzacji w analizach. Wiele osób stosuje stawkę amortyzacyjną 10%, wtedy mieszkania generują straty, a więc pomniejszają podstawę opodatkowania. Jeśli ktoś ma dochody z samych mieszkań, to nie płaci podatków w ogóle, a jeśli ma inne przychody, to fakt posiadania mieszkań obniża podatek do zapłacenia za te inne przychody. Po podniesieniu podatków korzyść z amortyzowania mieszkań będzie tym większa. Chyba oczywiście, że politycy zlikwidują amortyzację.

      Mój długofalowy plan jest taki, że obecnie osiągam przychody z biznesu i amortyzacja mieszkań obniża mi podatki do zapłacenia. Gdy amortyzacja się skończy, zamierzam być wolny finansowo. Pytanie więc jest tylko takie, jakie będą progi podatkowe za te 7 lat, gdy planuję być wolny finansowo. Mam nadzieję, że nie będę potrzebował wielkich dochodów na emeryturze, więc nie będę w wysokim progu podatkowym.

      • Robert Walcz napisał(a):

        Wydaje mi się, że rządzący nie będą mogli usunąć amortyzacji od tak sobie – są to przecież „sprawy w toku”, jak zaczynasz amortyzować na 10 lat, to po 5 latach rząd nie może zmienić zasad gry w jej trakcie… Chociaż Trybunał jest sparaliżowany więc nie ma żadnej kontroli nad działaniami sejmu. Niestety.

  5. Cerwantes napisał(a):

    Partie z wieloma P, dobrze się kojarzą, np Polska Partia Przyjaciół Piwa ;-)

  6. Robert napisał(a):

    Sławku, Ty jak zawsze optymista :)

  7. TempleBar napisał(a):

    Obserwuje od dłuższego czasu ustawę. Najbardziej entuzjastycznie wypowiadają się o niej przrmedstawiele wielkich firm deweloperskich i funduszy. Słusznie. To o ich exit chodzi. Na obecnym przegrzanym rynku centrum handlowych i trudnym rynku biurowców to będzie dla paru z nich możliwość ucieczki przy zminimalizowaniu straty. Osobnym aspektem jest fakt, ze cele zarządzających i cele wpłacających kasę do srwn bywają różne. Otóż celem funduszu jest zarabianie na zarządzaniu. Celem depozytariuszy będzie uzyskanie obiecywanych stop zwrotu co w średnim terminie przy wejściu w obecnej fazie rynku będzie zadaniem ambitnym. Ambitnym ze względu na cenę wejścia i spadające efektywne czynsze. Tak wiec prZewiduje scenariusz, ze zysk będzie papierowy oparty o wyceny a zarządzający będą starali się przesunąć exit w przyszłość . Bowiem exit pokarze ze król jest nagi.

  8. Tomek napisał(a):

    Bil, Marek: nie przekonaliście mnie, że ryczałtowy ZUS blokuje przedsiębiorczość. Moim zdaniem, jeśli po dwóch latach rozwijania biznesu kogoś dalej nie stać na ZUS od średniej krajowej, to może powinien zweryfikować sensowność swojego „biznesu” i rozważyć zatrudnienie się w handlu warzywami na etacie. Na bazarku koło mnie (Hala Mirowska w Warszawie) tak to właśnie wygląda, niby jest wiele stoisk ale paragon fiskalny jest na tę samą firmę, która zatrudnia bazarowych sprzedawców.

    Wiele osób też rejestruje działalność tylko dla tego ryczałtowego ZUSu 200 zł/ mies z zamiarem skonsumowania tej ulgi i zamknięcia działalności. Stąd też takie statystyki.

    • Marek napisał(a):

      No właśnie piszesz o Warszawie, a co z resztą Polski? Z małymi miasteczkami i wsiami? Tutaj żaden biznes usługowy czy handlowy kokosów nie zarobi. A lepsza jest chyba sytuacja że ludzie sami na siebie zarabiają – nawet te marne 1000 czy 2000zł niż mają iść do opieki społecznej po zasiłek. Nikt mnie nie przekona że w Polsce mamy małe opodatkowanie tych najniższych dochodów. Ono jest ogromne. Nie lepiej je obniżyć i niech sami ludzie na siebie zarobią a nie dawać im zasiłki?

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

19 lipca 2018, czwartek – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi, poświęcony moim wrażeniom z jeżdżenia po Rosji w trakcie mundialu FIFA 2018 

29 maja 2019 roku, środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Czy inwestowanie w nieruchomości na wynajem jest w ogóle opłacalne?

Czytelnicy książki, widzowie Bankier.TV, czytelnicy naszych artykułów często podnoszą wątpliwość dotyczącą tego, czy przy obecnej relacji cen zakupu mieszkania, wysokości stawek najmu oraz wysokości oprocentowania kredytów, w ogóle możliwe/opłacalne jest inwestowanie w nieruchomości pod wynajem. Podawane przykłady dotyczą kawalerki na warszawskich Kabatach w cenie PLN 300 tys, którą można wynająć za PLN 1600, a sam koszt miesięcznej spłaty kredytu z odsetkami wynosi PLN 1700. Inwestycja przynosi ujemny cashflow, a więc – pada argument - jest [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Jeszcze raz chciałbym pogratulować nibulowi, Bogumiłowi i Przemkowi wygranej w naszym konkursie....
  • Sławek Muturi: Jola, dzięki za informację dotyczącą ciągu dalszego sprawy, którą wspólnie omawialiśmy tutaj na blogu....
  • Sławek Muturi: Dariusz, miło mi, że moje filmy (choć nawet nie wiem które:-) doładowały poziom Twojej energii i...
  • jola: Dla zainteresowanych zakończeniem tej sprawy: po wysłaniu wezwania do zapłaty, a następnie jednomiesięcznego...
  • Dariusz: Witam Cie Sławku i na początku mocno pozdrawiam.Dzis widziałem Twoje filmy i znowu naładowany jestem...
  • Sławek Muturi: Bolo, dzięki za dołączenie do tego wątku sprzed lat oraz za podzielenie się swoją perspektywą. Trzymam...
  • Bolo: 1. 10 tysięcy złotych / miesięcznie. 2. Wyliczone na podstawie prowadzenia budżetu domowego od 3 lat 2500 zł...
  • Sławek Muturi: Tomek, dzięki za zaufanie wobec firmy Mzuri. Cieszy mnie to, że dałeś Mzuri szansę na wspieranie...
  • Tomek: Bil, ja dość intensywnie korzystam z usług Mzuri: 2 mieszkania (bedzie więcej) kupione z ich pomocą w tym...
  • Sławek Muturi: BiL, ok, dzięki. Początkowo odebrałem Twoje słowa jako pouczanki co mam/mamy robić:-) Do kogo...
  • Sławek Muturi: mnm, dzięki za ciepłe słowa. Zapraszam w takim razie do odsłuchania i jeśli nasunie Ci się potem...
  • Sławek Muturi: Andrzej, dzięki za przypomnienie starego wątku – to zawsze bardzo mnie cieszy, bo mam wtedy...
  • BiL: No offence, Slawek. To raczej pytania, niz rady. Podobnie jak Marlena, jestem ciekawy jak wyglada obecnie sprawa...
  • mnm: Sławku, jako fan Twoich audycji w kontestacji, cieszę się bardzo że publikujesz audio/video. Nie będę mógł...
  • Andrzej: 1. 12-14 tys. zl miesiecznie (rodzina 2+1, byc moze i zgodnie z planami 2+2 :-) ) 2. Szacowane miesieczne...
  • Sławek Muturi: BiL, czy kandydujesz może na szefa Rady Nadzorczej Mzuri? Nic nie wiedziałem o rozpisanym konkursie:-)...
  • BiL: Slawek nie wyglada na zbytnio zainteresowanego tematem, ale moze ktos z Mzuri wie czy cos sie ruszylo w tym...
  • Sławek Muturi: Krystian, podziękowania należą się Tobie oraz Nibul’owi. Mój wkład tym razem w przeprowadzenie...
  • Sławek Muturi: Marlena, dzięki za przypomnienie wątku sprzed 6 lat. To bardzo miłe, dzięki. Jeśli chodzi o odpowiedź...
  • Krystian: Sławku dzięki, że jednak udało się ten konkurs przeprowadzić, myślę, że wszyscy dobrze się bawili :) Nibul,...

Najnowsze wpisy

created by Water Design